Купити квартиру за готівку в Європі: особливості, ризики та переваги

Європейська нерухомість зазвичай вважається надійним методом зберегти і примножити капітал. В останні роки зростає інтерес до можливості купити квартиру в Європі за готівку – без іпотеки та участі банків. Така стратегія є особливо привабливою для інвесторів, які цінують швидкість укладання угоди, мінімізацію бюрократії та можливість вигідного торгу з продавцем.

Однак лише наявність коштів не завжди гарантує простоту покупки. Навіть за наявності достатньої суми "готівкою", покупцеві доведеться враховувати місцеві закони, правила перевірки походження коштів (AML/KYC), вимоги до оформлення і, в ряді країн, особливі дозволи на купівлю нерухомості, особливо для іноземців. "Готівка" може значно спростити умови угоди, але вони не скасовують обов'язкові бюрократичні процеси.

Важливо пам'ятати, що ЄС незабаром запровадить нові обмеження на розрахунки готівкою: з літа 2027 року ліміт становитиме €10,000. При цьому "готівка" в контексті купівлі нерухомості - це не фізичні гроші, а, як правило, банківський переказ з рахунку покупця на рахунок продавця. Ці нюанси показують: готівка – це не стільки гроші в руках, скільки інструмент для безпечної та прозорої угоди, що потребує правильного мети мети та юридичної підготовки.

Так, купити квартиру за готівку в Європі можливо, але це не завжди так просто, як здається на перший погляд. Закон не забороняє подібних угод, проте умови можуть дуже відрізнятися залежно від обраної країни. В Австрії, наприклад, готівка полегшує процес з точки зору потенційної відмови банків у кредитуванні, але не знімає необхідність проходження юридичних та адміністративних процедур.

Навіть якщо ви платите "готівкою", гроші зазвичай проходять через escrow-рахунок у нотаріуса або банку. Цей етап гарантує, що угода буде безпечною та прозорою для обох сторін. На практиці це означає, що приносити з собою валізу грошей немає сенсу – всі розрахунки проходять через банківський переказ.

Особисто я раджу завжди ретельно перевіряти обраного нотаріуса. Надійний нотаріус не тільки забезпечує безпечну передачу грошей, а й допомагає правильно структурувати угоду, щоб мінімізувати ризик відмови у дозволах чи блокування коштів.

На що звертати увагу:

• Ліцензії та репутація. Нотаріус має бути офіційно зареєстрований та мати позитивні відгуки клієнтів. Банк або фінансовий посередник повинен мати ліцензію на проведення великих транскордонних переказів та мати досвід роботи з іноземними інвесторами.
• Прозорість процедур. Усі транзакції мають документуватись: виписки, договори, підтвердження перекладу. Нотаріус контролює відповідність угоди законодавству, перевіряє легальність походження коштів та дотримання AML/KYC.
• Досвід роботи із іноземними клієнтами. Цей пункт особливо важливий, якщо покупець є нерезидентом ЄС. Досвід нотаріуса та банку у таких угодах мінімізує ризики відмови чи затримки. В Австрії, Німеччині та Швейцарії нотаріуси часто супроводжують угоди для нерезидентів, перевіряючи всі документи та коректно оформляючи escrow-рахунок.

Найважливіший момент при покупці квартири за готівку у Європі – це підтвердження легальності джерела коштів. Банки та нотаріуси зазвичай вимагають документи про походження грошей: це може бути продаж бізнесу, нерухомості, накопичені доходи чи кошти, переведені через офіційні банківські рахунки.

Наприклад, один мій клієнт хотів купити квартиру у Відні за готівку. Сума була великою, але завдяки правильно підготовленому пакету документів про походження капіталу та перевіреному нотаріусу угода пройшла без затримок.

Мій досвід показує: ті, хто приходить із підготовленими документами та прозорою схемою переказу, проходять перевірку швидше та частіше отримують кращі умови при покупці за готівку, включаючи можливість невеликих знижок від продавця.

Купівля квартири за готівку у Європі потребує уважного підходу, навіть якщо формально вона дозволена. Основні обмеження стосуються:

• Перевірка походження капіталу (AML/KYC). Банки та нотаріуси зобов'язані переконатися, що гроші отримані законним шляхом. Підготовка пакету документів про походження коштів – ключ до швидкої угоди.
• Дозвіл на покупку для іноземців. Це питання регулюється особливо строго в Австрії, Швейцарії та деяких землях Німеччини. Навіть якщо у вас є готівка – це не скасовує необхідності отримання дозволів або сповіщення місцевих органів.
• Лімітів за готівкою. У більшості країн усі великі угоди проводять через банківський переказ; фізичний cash-платіж неможливий.
• Вимоги реєстрації компанії. У деяких країнах купівля нерухомості через компанію (наприклад, GmbH в Австрії) спрощує процес для іноземців, але додає обов'язки щодо дотримання законодавства про власників та податків.

Навіть при покупці за готівку, процес придбання нерухомості потребує суворого дотримання юридичних та фінансових процедур. Наявність грошей прискорює угоду та дає перевагу перед покупцями з іпотекою, але без нотаріуса та правильного оформлення провести її неможливо.

• Визначте тип нерухомості та регіон купівлі.
• Рекомендація: вивчіть обмеження для іноземців, особливості земельних законів та ліквідність об'єкта.

• Перевірка прав власності, боргів, обтяжень та історії об'єкта.
• Важливо переконатися, що продавець дійсно має нерухомість і немає прихованих ризиків.

• Сторони укладають договір бронювання чи попередній контракт.
• Часто супроводжується депозитом, який також проходить через escrow-рахунок.

• Навіть під час оплати “готівкою”, гроші переказуються на тимчасовий рахунок нотаріуса чи банку, забезпечуючи безпечне проведення угоди.
• Приклад: клієнт у Відні сплатив 850 000 € через escrow і гроші були зараховані продавцю тільки після успішної перевірки всіх документів.

• Нотаріус чи банк перевіряє легальність джерела коштів: бізнес, продаж активів, доходи, депозити чи криптовалюта через легальні канали.
• Завчасно підготуйте документи про походження коштів – це прискорить процес і знизить ризик блокування.

• Після всіх перевірок та підписання фінальних документів гроші списуються з тимчасового рахунку та зараховуються на рахунок продавця.
• Усі розрахунки проходять без фізичного звернення.

• Нотаріус реєструє угоду у земельній книзі, і покупець стає офіційним власником.

Купівля нерухомості за готівку в Європі має кілька очевидних переваг, які роблять цей спосіб особливо привабливим для інвесторів та приватних покупців.

1. Швидка угода

• Відсутність необхідності схвалення кредиту або іпотечної перевірки дозволяє завершити покупку значно швидше.
• Приклад: угода у Відні, де покупець повністю оплачував вартість квартири готівкою, було закрито за 4 тижні замість типових 8-12 тижнів при іпотеці.

2. Можливість знижки

• Продавці цінують покупців, готових сплатити одразу. Нерідко це дає можливість отримати знижку 2-7% від початкової ціни.
• Рекомендація: під час переговорів використовуйте факт готівкової оплати як аргумент для зниження ціни.

3. Мінімізація залежності від банків

• Немає необхідності чекати на рішення банку за кредитом або сплачувати відсотки.
• За великих угод це економить значні суми і скорочує бюрократію.

4. Перевага перед покупцями з іпотекою

• У конкурентному середовищі, наприклад, на аукціонах або купівлі популярних об'єктів, продавці часто вибирають покупців з готівкою, оскільки це гарантує швидкий і надійний процес.

5. Австрія: особливо вигідно у Відні та популярних туристичних землях

• В Австрії покупка за готівку дає перевагу у Відні, Зальцбурзі та на популярних туристичних напрямках, де висока конкуренція за об'єкти.
• Приклад: покупець отримав об'єкт у центрі Відня з невеликою знижкою, оскільки міг закрити угоду за 2 тижні, тоді як інші учасники з іпотекою очікували на схвалення банку.

Багато хто думає, що покупка за готівку означає, що можна просто принести гроші в валізі і купити таким чином квартиру в Європі. Насправді це неможливо: великі угоди завжди проходять через офіційні канали.

Гроші при купівлі нерухомості переводяться за безпечною та прозорою схемою:

• Банківський переказ – основний спосіб оплати; гроші йдуть з рахунку покупця на рахунок нотаріуса чи продавця.
• Escrow-рахунок у нотаріуса – кошти блокуються до завершення всіх перевірок та підписання документів.
• AML/KYC-перевірка – підтвердження легальності походження капіталу (продаж бізнесу, нерухомості, офіційні прибутки, депозити).

У Європі розрахунки великими сумами суворо регулюються для запобігання відмиванню грошей та забезпечення прозорості фінансових потоків:

• Директива ЄС щодо протидії відмиванню грошей (Anti-Money Laundering Directive, AMLD 6) зобов'язує банки, нотаріусів та інші фінансові установи перевіряти походження великих коштів та повідомляти про підозрілі транзакції.
• Ліміти на розрахунки готівкою діють у низці країн ЄС: наприклад, Франція, Італія та Іспанія обмежують платежі понад 10 000 євро (з поступовим посиленням до 2027 року).
• Контроль фінансових потоків захищає обидві сторони угоди – покупця та продавця – від ризику блокування коштів, штрафів чи шахрайства.

В Австрії та більшості країн ЄС такі схеми є обов'язковими для будь-яких великих угод з нерухомістю.

При покупці нерухомості за готівку в Європі часто думають, що головний виклик – наявність необхідної суми. На практиці ж найбільша складність для іноземців – юридичні обмеження та отримання дозволу на покупку, особливо в строго регульованих країнах, таких як Німеччина, Австрія.

Громадяни ЄС – процес простий

• Громадяни країн Європейського Союзу стикаються із меншими бюрократичними перешкодами.
• У більшості країн ЄС вони можуть купувати нерухомість майже так само вільно, як місцеві жителі.

Нерезиденти ЄС – обмеження щодо землі

Для іноземних покупців головна складність – не гроші, а юридичні обмеження у певних регіонах.

• Австрія: нерезидентам ЄС особливо складно придбати нерухомість у землях Каринтія та Тіроль, де діють обмеження на купівлю нерухомості іноземцями в Австрії та може вимагатися схвалення місцевої Erwerbskommission. У Відні покупка можлива, але також вимагає сповіщення місцевих органів та підтвердження легальності походження коштів.
• Німеччина: окремі землі, наприклад Баварія, пред'являють обмеження для іноземних покупців на купівлю об'єктів у туристичних або історично значущих зонах.
• Швейцарія: іноземцям заборонено купувати житло в курортних та зонах, що охороняються, без дозволу держави.
• Іспанія: у більшості регіонів немає жорстких обмежень, але в деяких муніципалітетах, особливо на узбережжі Коста-Брава або Коста-дель-Соль, може знадобитися дозвіл місцевої влади.
• Франція та Італія: зазвичай простіше, але при покупці у "високочутливих" або історичних зонах також може знадобитися узгодження з місцевими органами.

Перед покупкою важливо заздалегідь перевіряти вимоги до іноземців у конкретній землі чи муніципалітеті. У деяких випадках укладання угоди через зареєстровану компанію допомагає спростити процес та прискорити схвалення.

Підтвердження легальності джерела капіталу – один із ключових етапів при купівлі нерухомості за готівку в Європі. Без правильно оформлених документів правочин може затриматися або навіть бути заблокований.

Основні способи підтвердження коштів:

• Продаж бізнесу чи нерухомості. Якщо кошти отримані від продажу бізнесу чи іншої нерухомості, необхідно надати документи про угоду: договір купівлі-продажу, виписки за рахунком, підтвердження отримання коштів.
• Депозитні програми. Кошти на депозитах чи накопичувальних рахунках підтверджуються банківськими виписками. Переконайтеся, що банк може надати офіційне підтвердження походження коштів, що відповідає вимогам AML/KYC.
• Офіційні прибутки. Доходи за останні кілька років (зарплата, дивіденди, роялті) можуть бути доказом легального капіталу. Потрібно надати податкові декларації, платіжні відомості чи звіти про доходи.
• Криптовалюта → банк → escrow → угода. Якщо кошти були отримані в криптовалюті, їх потрібно легалізувати через офіційний банківський переказ на рахунок покупця, а потім через escrow рахунок нотаріуса або банку. Прямий обмін крипто → нерухомість заборонено та не приймається банками. Використовуйте легальні платформи обміну та документуйте всі транзакції, щоб вони відповідали вимогам AML/KYC.

Купівля нерухомості за готівку в Європі видається простою, але для іноземних покупців існують специфічні ризики, про які важливо знати заздалегідь.

Відмова у дозволі на купівлю

• У деяких країнах і регіонах (наприклад, Австрія: Карінтія, Тіроль; Швейцарія: курортні зони) іноземцям може бути відмовлено у дозволі на придбання нерухомості, навіть якщо кошти є повністю легальними.
• Перевіряйте вимоги конкретного регіону та заздалегідь збирайте всі документи, що підтверджують джерело капіталу.

Тривалі перевірки

• AML/KYC-процедури можуть тривати кілька тижнів чи місяців.
• Приклад: покупець поза ЄС чекав схвалення у Відні майже 2 місяці, незважаючи на оплату готівкою, через необхідність перевірки всіх транзакцій і походження коштів.

Блокування коштів у разі порушення AML

• Якщо нотаріус чи банк засумнівається у легальності коштів, гроші можуть бути заморожені на рахунку або escrow, доки не буде проведено перевірку.
• Використовуйте офіційні банківські перекази та заздалегідь підготовлені документи.

Неправильна структура угоди

• Купівля через невідповідну юридичну форму (наприклад, незареєстрована компанія) може призвести до відмови у дозволі або додаткових податкових зобов'язань.
• Заздалегідь консультуйтеся з нотаріусом та юристом, особливо якщо покупка буде проходити через компанію або у регіонах, що високорегулюються.

Використовуйте прозорі схеми переказу коштів через escrow та офіційні банківські канали. Підготовка документів та правильна структура угоди знижує всі перелічені ризики та прискорює реєстрацію власності.

У разі купівлі житла за готівку в Європі важливо заздалегідь враховувати всі супутні витрати, щоб правильно розрахувати бюджет. Основні статті витрат:

• Нотаріус – забезпечує легальність правочину, реєстрацію права власності та контроль за escrow-рахунком.
• Брокер – послуги з пошуку об'єкта, переговорів та супроводу угоди.
• Податок на покупку ( Grunderwerbsteuer /Transfer Tax/Imposta di registro) – залежить від країни та регіону, зазвичай розраховується як відсоток від вартості об'єкта.
• Банківський переказ – комісія за міжнародні перекази, особливо за великих сум.
• Escrow – комісія нотаріуса чи банку за ведення тимчасового рахунку для безпечної передачі коштів.

Купівля квартири за готівку через компанію – найпопулярніша стратегія серед іноземних інвесторів у Європі. Така схема може спростити деякі процедури та забезпечити додатковий захист капіталу, але потребує уважного дотримання законів та правил.

Можливі схеми:

• GmbH (Австрія) – місцева компанія з обмеженою відповідальністю. Дозволяє іноземцям спростити процес оформлення правочину, особливо у землях з обмеженнями для нерезидентів.
• Іноземні компанії – реєстрація через компанію за межами країни покупки (наприклад, Estonian OÜ, Cyprus Ltd, Malta Ltd). У деяких випадках це спрощує структуру правочину та податкове планування.

Переваги:

• Спрощення процедур – особливо у країнах із жорсткими вимогами до іноземців (Австрія, Швейцарія, Німеччина).
• Захист капіталу – обмежена відповідальність та можливість поділу активів.
• Гнучкість в управлінні нерухомістю - оренду, передачу прав або подальший продаж через юридичну особу простіше оформити, ніж фізичній особі.

Обов'язково дотримуйтесь правил розкриття інформації про бенефіціарів, щоб уникнути блокування угоди чи штрафів.

Використання криптовалюти для покупки нерухомості стає все популярнішим, але важливо розуміти, що прямий обмін токенів на об'єкт нерухомості неможливий. Будь-які угоди із криптою вимагають легалізації через офіційні фінансові канали.

Схема покупки:

• Crypto → банк/не банк. Криптовалюту спочатку потрібно переказати на рахунок, який може бути визнаний офіційним джерелом коштів. Це може бути банківський рахунок або ліцензована платформа обміну, яка надає документальне підтвердження переказу.
• Банк / не банк → Escrow. Далі кошти надходять на escrow-рахунок нотаріуса чи банку, який забезпечує безпечне проведення угоди та дотримання всіх юридичних процедур.
• Escrow → угода. Після перевірки походження коштів та всіх документів, гроші переказуються продавцю, а право власності реєструється у земельній книзі.

Важливі моменти:

Прямий обмін USDT або іншої криптовалюти на нерухомість