Купити квартиру в Австрії за криптовалюту: чи це можливо і як працює схема

У Європі все більше людей бажають купувати нерухомість за криптовалюту. За даними сервісу Realty+, вже 3-5% лістингів у великих містах дозволяють оплату цифровими грошима. Це показує, що криптовалюта поступово стає частиною звичайної економіки, а інвестори все частіше готові використовувати її для великих покупок, таких як будинки та квартири.

У Європі Австрія відома найсуворішими правилами у відповідність до AML і KYC. Будь-які операції з криптовалютою тут вимагають повної прозорості: потрібно підтвердити джерело грошей, а в угоді обов'язково беруть участь нотаріус та банк. Як експерт із нерухомості, я можу сказати: через це австрійський ринок стає дуже безпечним, але й набагато вимогливішим до оформлення документів.

Купити квартиру в Австрії за криптовалюту можливо, але такі розрахунки не проводяться. Зазвичай, криптоактиви спочатку обмінюються на євро через ліцензованого оператора або використовуються ескроу-рахунки під наглядом нотаріуса. Це дозволяє дотримуватись вимог закону та безпечно застосовувати цифрові засоби при угодах з нерухомістю.

В Австрії криптовалюта вважається законним видом майна, але при купівлі нерухомості діють суворі правила. Нотаріуси приймають лише розрахунки у звичайних грошах, а самі угоди проходять через трастові чи ескроу-рахунки, щоби все було прозоро і за законом. Крім того, банки зобов'язані перевіряти походження коштів за правилами AML, тому передати криптовалюту безпосередньо при купівлі квартири не можна.

У результаті для прямих розрахунків у криптовалюті діють жорсткі обмеження та ризики:

• Неможливо купити квартиру безпосередньо «за биткоїни».
• Не можна просто відправити криптовалюту на гаманець продавця.

Навіть за згодою продавця прийняти криптовалюту австрійські закони та вимоги нотаріусів фактично не дозволяють провести таку угоду безпосередньо. Оплата має йти через перевірені схеми з переказом коштів у євро та обов'язковими перевірками — тільки так покупка буде законною та безпечною для покупця та продавця.

На практиці, щоб купити квартиру в Австрії за криптовалюту, потрібно пройти через додаткові етапи та виконати вимоги закону та AML. Зазвичай використовують три основні способи:

1. Підготовка документів - договір купівлі-продажу укладається строго за законами Австрії.
2. Траст чи посередник — криптовалюта спочатку продається через надійну платформу чи траст, щоб зафіксувати курс та підтвердити походження коштів.
3. Банківський рахунок — отримані євро зараховуються на рахунок покупця чи ескроу-счет.
4. Нотаріальне оформлення - остаточний договір підписується у нотаріуса, який приймає лише розрахунки у звичайних грошах.

Краще заздалегідь вибрати платформу для обміну, щоб зафіксувати курс на момент угоди — інакше через коливання ціни криптовалюти можна втратити гроші.

1. Іноземна компанія /SPV/holding - покупець створює юридичну особу для купівлі нерухомості.
2. Оплата в євро – криптовалюта всередині компанії обмінюється на євро.
3. Оформлення угоди - нерухомість оформляється на компанію, а покупець отримує право власності через частку чи корпоративні документи.

• OTC-desk або ліцензований обмінник - покупець передає криптовалюту посереднику, який офіційно змінює її на євро.
• Чому не підходить Binance P2P - P2P-сервіси не дають нотаріального супроводу та повноцінної AML-перевірки, тому австрійський нотаріус таку угоду не прийме.

Використовуйте лише ліцензованих посередників, краще за тих, хто вже працював з угодами з нерухомістю. Це допоможе уникнути блокування рахунку та питань з боку банків та регуляторів.

При купівлі нерухомості в Австрії банки відповідають за законність та прозорість угоди. Вони проводять суворі перевірки за правилами KYC та AML, щоб підтвердити, що гроші мають законне походження.

Що перевіряють банки:

• Походження криптовалюти та законність активів, історія руху коштів через гаманці та ліцензовані біржі, відповідність AML/санкційним вимогам.
• Рух коштів — безперервний, простежуваний і документально підтверджений ланцюжок походження саме цієї суми: від офіційно задекларованого доходу (наприклад, дивідендів), його зарахування на банківський рахунок і надалі до моменту оплати угоди.
• Особа покупця - паспорт, підтвердження особи та адреси, при необхідності нотаріальна перевірка.
• Source of funds / source of wealth – документи, що підтверджують законність доходів, податкове резидентство, відсутність PEP- та санкційних ризиків.

Банк може запитати:

• Податкові декларації та фінансові звіти.
• Виписки з криптобірж та сервісів обміну.
• Документи, що підтверджують місце проживання (proof of address).

Основні проблеми:

• Банки не працюють з анонімними грошима — всі операції мають повністю підтвердити документи.
• У ЄС діють суворі обмеження на готівку, тому оплатити безпосередньо не можна.
• Будь-які спроби обміняти криптовалюту без перевірок зазвичай закінчуються відмовою банку проводити платіж.

Заздалегідь зберіть усі документи, що підтверджують походження ваших коштів, та повну історію ваших транзакцій. Використовуйте лише ліцензовані біржі та OTC-платформи — це значно прискорить схвалення угоди та зменшить ризик відмови від банку.

У більшості австрійських угод з нерухомістю, особливо якщо оплата йде криптовалютою, близько 95% операцій проходять через нотаріальний ескроу-рахунок. Це стандартна практика, яка гарантує прозорість, фіксує курс обміну та захищає як покупця, так і продавця від можливих ризиків.

Прямий переказ криптовалюти на гаманець продавця заборонено: нотаріус та банк зобов'язані перевірити джерело коштів та переконатися, що транзакція відповідає нормам AML/KYC. Прямий платіж обходить ці процедури, тому оформити угоду у такий спосіб законно неможливо.

Використання іноземного банківського рахунку можливе, але з важливими умовами: ваш іноземний банк має бути готовим провести повну перевірку походження коштів (AML/KYC), і австрійський нотаріус повинен узгодити використання цього рахунку для ескроу. На практиці простіше та швидше відкрити рахунок в австрійськім банку або скористатися місцевим нотаріальним ескроу. Це значно скоротить бюрократію та знизить ризик відмови чи затримок в угоді.

Навіть якщо ви плануєте проводити оплату через іноземний банк, заздалегідь обговоріть з нотаріусом та вашим банком усі деталі угоди – це допоможе уникнути затримок та непередбачених проблем на етапі оформлення права власності.

При покупці квартири в Австрії за криптовалюту потрібно заздалегідь враховувати податки та комісії, які виникають під час обміну на звичайні гроші.

Основні аспекти:

• Податок на прибуток (Capital Gains Tax) — в Австрії прибуток від продажу криптовалюти оподатковується, якщо він перевищує встановлені ліміти або не належить до довгострокових інвестицій. Сума податку залежить від того, наскільки зросла вартість активу та як довго ви ним володіли.
• Податкове резидентство покупця — податкові ставки та обов'язки можуть відрізнятися залежно від того, чи покупець є податковим резидентом Австрії чи іншої країни. Щоб уникнути подвійного оподаткування краще заздалегідь проконсультуватися з податковим фахівцем.
• Управління ризиками - при обміні криптовалюти на євро можливі коливання курсу, комісії обмінних платформ і банків, а також юридичні та податкові ризики - що важливо заздалегідь закласти до уваги, якщо ви розглядаєте покупку як інвестиції в австрійську нерухомість . Все це важливо враховувати заздалегідь, щоб кінцева вартість покупки була зрозумілою та передбачуваною.

Перед тим, як продати криптовалюту для купівлі нерухомості, краще заздалегідь проконсультуватися з бухгалтером або податковим консультантом: обговорити порядок операції, врахувати всі комісії та податкові зобов'язання. Для безпечного обміну важливо використовувати лише ліцензовані біржі або OTC-майданчики.

Оскільки Австрія бере участь у системі автоматичного обміну фінансовою інформацією (CRS), передачі даних між країнами відбувається в обидві сторони. Це означає, що навіть після успішного завершення угоди податкові та контролюючі органи у вашій країні чи країні проходження коштів можуть повернутися до операції пізніше та запросити додаткові роз'яснення.

Важливо розуміти:

• Податкові органи можуть поставити запитання як у момент угоди, і через час.
• У разі невідповідності даних або неповної інформації можуть знадобитися додаткові підтвердження законності коштів.
• Тому дуже важливо зберігати повний пакет документів, що підтверджують походження грошей, історію криптовалюти, обмін на євро, банківські виписки та всі розрахунки.

Ми рекомендуємо зберігати:

• Податкові декларації
• Підтвердження одержання доходу (наприклад, дивіденди, продаж активів)
• Виписки банків та криптобір
• Документи обміну та зарахування коштів
• Договір купівлі-продажу та фінансові підтвердження щодо угоди

Це дозволить спокійно відповісти на будь-які можливі запити навіть через роки.

Світова практика показує, що вимоги до прозорості фінансових операцій та перевірки походження коштів продовжують посилюватись. На основі досвіду інших країн можна припустити, що згодом аналогічні заходи можуть бути запроваджені і в Австрії/Відні. Наприклад:

• Посилення перевірки Source of Funds / Source of Wealth під час продажу нерухомості, як це вже реалізовано у Великій Британії чи ОАЕ — коли підтверджувати походження коштів можуть попросити не лише при покупці, а й при виході з активу.
• Додатковий фінансовий моніторинг та звітність, як у Дубаї, де посилюються процедури AML та контроль великих угод з нерухомістю.
• Розширення контролю в рамках європейських ініціатив — низка країн ЄС уже запроваджують суворіші вимоги до документування, підтвердження доходів та прозорості угод.

Також варто враховувати, що в деяких країнах перевірки можуть проводитися не тільки в момент угоди, а й через тривалий час. Терміни давності для податкових та фінансових розслідувань нерідко значні та можуть продовжуватись за наявності підозр. Тому розумною практикою залишається довгострокове зберігання повного пакета документів щодо походження коштів та всіх етапів угоди.

Купівля нерухомості в Австрії з використанням криптовалюти можлива для різних типів об'єктів, залежно від цілей покупця:

• Вторинний ринок - квартири та будинки, які вже були у використанні; часто вибирають для інвестицій та короткострокової оренди.
• Новобудови — житло в проектах, що будуються або нещодавно завершені; підходить інвесторам, які розраховують на зростання ціни та сучасні стандарти житла.
• Buy-to-let - нерухомість спеціально для здачі в оренду; популярний варіант для тих, хто хоче отримувати регулярний дохід від оренди як довгострокової, так і короткострокової.
• Для життя та переїзду - квартири та будинки для постійного проживання в Австрії; важливо заздалегідь враховувати вимоги до ВНЖ та обмеження на купівлю нерухомості іноземцями .

При виборі нерухомості для купівлі за криптовалюту важливо заздалегідь узгодити спосіб оплати з продавцем і нотаріусом — це гарантує, що угода та її умови повністю дотримуються австрійського законодавства. Насправді оформлення вторинного житла зазвичай проходить простіше через стандартний ескроу-счет, тоді як купівля новобудови може вимагати окремого узгодження із забудовником, включаючи фіксацію курсу криптовалюты.

Навіть досвідчені інвестори можуть зіткнутися з труднощами, якщо не дотримуватися правил покупки нерухомості в Австрії. Найпоширеніші помилки:

• Прямі угоди «без банків» — спроба відправити криптовалюту продавцю безпосередньо, без ескроу-рахунку чи банку, зазвичай призводить до відмови нотаріуса та ризику визнання правочину незаконним.
• Не підтверджено походження коштів — якщо немає документів, які показують, звідки взялася криптовалюта, банк чи нотаріус можуть зупинити платіж.
• P2P-платформи → high-risk transaction — переклади через P2P-сервіси (наприклад, Binance P2P) не дають нотаріального контролю та AML-перевірки, тому такі операції не приймаються в Австрії.
• Купівля до відкриття ескроу-рахунку - переказ грошей до оформлення трастового або ескроу-рахунку збільшує ризик втрати коштів та проблем із реєстрацією власності.

Завжди плануйте покупку квартири в Австрії за заздалегідь криптовалюту. Використовуйте для конвертації лише перевірені та легальні платформи. Обов'язково відкрийте захищений нотаріальний рахунок (ескроу) до внесення коштів та підготуйте повний пакет документів, що підтверджують походження ваших цифрових активів. Це допоможе уникнути проблем та значно прискорить остаточне оформлення угоди.

Щоб купити квартиру в Австрії за криптовалюту законно і безпечно, важливо дотримуватися зрозумілої послідовності дій:

• Due-diligence на об'єкт — перевіряють юридичний статус нерухомості, відсутність обтяжень, аналізують ринок та умови договору.
• Нотаріальний контракт - договір купівлі-продажу готується та підписується у нотаріуса; він стежить за законністю угоди та виконанням вимог AML.
• Escrow - відкривається ескроу-рахунок у нотаріуса або надійного трастового агента; Фінанси резервуються до виконання всіх умов угоди.
• Конвертація криптовалюти в євро – цифрові активи продаються через ліцензовану біржу або OTC-майданчик, після чого євро надходять на ескроу-рахунок.
• Підтвердження оплати – нотаріус перевіряє надходження коштів та підтверджує, що угода готова до реєстрації.
• Реєстрація угоди в Landesgericht - на фінальному етапі право власності офіційно переходить до покупця, і угода вважається завершеною.

Чітко дотримуйтесь цього порядку дій: ніколи не переводьте кошти безпосередньо продавцю і обов'язково заздалегідь погодьте з нотаріусом процедуру обміну криптовалюти. Це значно знизить ризик відмови з боку банку та прискорить процес оформлення права власності.

В Австрії правила для операцій з нерухомістю з використанням криптовалюти дуже суворі, особливо в частині AML/KYC та обов'язкової участі нотаріуса. Нижче як це виглядає в порівнянні з іншими країнами:

• Німеччина: правила схожі на австрійські, але угоди з криптовалютою іноді можна проводити через спеціальні банківські рахунки з меншим обсягом бюрократії.
• Португалія: відома м'яким податковим режимом для криптовалюти у приватних осіб, тому угоди часто вигідніші за податками, при цьому ескроу-рахунок нотаріуса потрібно не завжди.
• Кіпр: підхід до криптовалюти гнучкіший, іноді допускається пряме використання цифрових активів через посередників, але рівень юридичного захисту покупця нижчий.
• Дубай: активно розвиває угоди з криптовалютою через спеціальні платформи, спрощено обмін та реєстрацію, проте іноземним інвесторам потрібно суворо дотримуватися місцевих правил та вимог за ліцензіями.

В чому Австрія суворіша:

• Усі угоди оформляються через нотаріуса та ескроу-рахунок.
• Джерело грошей перевіряється дуже ретельно (source of funds/source of wealth).
• Банківські рахунки проходять повну перевірку з AML/KYC.

Безпосередньо відправити криптовалюту на гаманець продавця не можна.

Коротка та пряма відповідь: ні, повністю анонімно купити нерухомість в Австрії не можна. Австрія суворо контролює угоди в рамках боротьби з відмиванням грошей, і кожна операція з нерухомістю автоматично перевіряється банками, нотаріусами та судом. Усі учасники правочину зобов'язані підтвердити свою особистість, показати походження коштів та довести законність платежу.

При цьому є законні засоби зменшити публічність угоди:

• Без розкриття особистих даних — у земельній книзі вказується лише кінцевий власник (людина чи компанія), а подробиці угоди не публікуються.
• Купівля через компанію (SPV або австрійську GmbH) — до реєстру вноситься юридична особа, а не покупець. При цьому реальний власник все одно проходить повну перевірку KYC/AML у банку та нотаріуса.

Важливо: такі схеми роблять правочин менш помітним для публіки, але не звільняють вас від обов'язку розкрити свою особистість і джерело коштів державі, банку та нотаріусу. В Австрії немає легальних способів повністю приховати реального власника.

Якщо ви хочете використовувати криптовалюту для покупки нерухомості (навіть якщо обміняєте її на звичайні гроші до угоди), головною вимогою для банків, нотаріусів та інших сторін буде довести, що ваші кошти чисті і отримані законно.

• Історія операцій — вивантаження та звіти з біржі чи гаманця, де видно, коли і яким акаунтом чи гаманцем було куплено криптовалюту, звідки надійшли кошти та як вони далі переміщалися.
• Банківські виписки (bank statements) - особливо якщо криптовалюта купувалась за звичайні гроші; вони підтверджують переведення євро чи доларів на біржу та купівлю крипти.
• Документи з біржі / exchange receipts - підтвердження угод, ордери, історія торгів та звіти з тієї платформи, де було куплено криптовалюту.
• Wallet-звіти - для self-custody гаманців (hardware wallet, self-hosted wallet) - показують адресу гаманця, всі рухи коштів і підтверджують, що гаманець належить вам.
• Податкові декларації / звіти про доходи (tax returns, tax reports) - якщо дохід від криптовалюти був задекларований, це підтверджує, що гроші отримано та оформлено законно.
• Звіти блокчейн-форензики / експертні висновки (forensic blockchain reports) — у складних ситуаціях (великі суми або заплутана історія транзакцій) можуть знадобитися висновки фахівців, які аналізують ланцюжок операцій та підтверджують легальне походження коштів.

Чому саме ці документи є важливими:

• З 2023-2024 років у Євросоюзі діють більш жорсткі норми (TFR та MiCA). Криптосервіси зобов'язані робити переклади прозорими, передавати дані про відправника та одержувача та зберігати інформацію про транзакції.
• При купівлі нерухомості перевірки KYC/AML стають суворішими. Банки, нотаріуси та обмінні послуги приймають лише кошти зі зрозумілою і повністю відстежуваною історією, інакше угоду можуть зупинити.
• Self-custody гаманці (якщо ви тримали крипту «самі») — якщо криптовалюта зберігалася в особистому гаманці, потрібно надати більше підтверджень: довести, що гаманець належить саме вам і всі операції були законними.
• Банки під час перевірки хочуть бачити як факт декларування доходу, а й повний, безперервний шлях коштів від задекларованого доходу (наприклад, дивідендів чи прибутку), їх зарахування на банківський рахунок, наступної конвертації в криптовалюту / назад у євро і досі оплати угоди. Весь цей ланцюжок повинен бути документально підтверджений і легко простежуватися.

Коротка і ясна відповідь: так, покупка за криптовалюту здебільшого триває довше, ніж звичайна угода. Але важливо розуміти: річ не у швидкості самих переказів, а в необхідності пройти додатковий юридичний та банківський етап — підтвердити законне походження ваших цифрових засобів.

Чому угода зазвичай довша:

1. Додаткові перевірки KYC/AML. Банк та нотаріус повинні докладно перевірити, звідки надійшли кошти: історію транзакцій, звіти з бірж та податкові документи. За звичайного банківського переказу частину цих перевірок вже виконує сам банк.
2. Обмін криптовалюти на євро. Необхідно працювати з ліцензованою біржею або брокером, пройти їх перевірки, дочекатися завершення обміну та переконатися, що всі документи відповідають вимогам австрійського банку та нотаріуса. Зазвичай це займає від 3 до 10 робочих днів.
3. Доказ з боку нотаріуса. Нотаріус має переконатися, що гроші мають законне походження і без проблем надійдуть на ескроу-рахунок. І тому він часто запитує додаткові документи, уточнює шлях коштів і перевіряє посередника.
4. Коливання курсу та очікування підтверджень. Через нестабільність курсу криптовалюти деякі покупці обмінюють кошти частинами, що також збільшує загальний час угоди.

Скільки часу займає угода:

• Звичайна купівля через банк - від моменту підписання договору до реєстрації права власності триває приблизно 10-21 день.
• Купівля з використанням криптовалюти - з урахуванням всіх перевірок, обміну на євро та додаткових підтверджень процес зазвичай займає від 3 до 6 тижнів.

Іноді довше, якщо: немає зрозумілої історії криптовалюти, використовувалися P2P-переклади або анонімні гаманці або обмін проходить через біржу з особливо жорсткими AML-перевірками.

Якщо все підготувати заздалегідь - зібрати повний пакет документів, пройти KYC до угоди, вибрати надійного брокера, чітко побудувати схему, працювати з ліцензованим OTC в ЄС, зберігати криптовалюту на перевіреній біржі і заздалегідь повідомити банк - різниця за термінами буде невеликою, зазвичай всього на 5 днів.

У такому разі порядок дій буде наступним: продаж крипти → надходження EUR → escrow → угода.

Угода з використанням криптовалюти трохи складніша і частіше займає більше часу не тому, що ринок проти крипти, а через додаткові перевірки AML та етап обміну на євро.

Коротко і по суті: купити нерухомість в Австрії за криптовалюту реально, але через обмін крипти на звичайні гроші і за участю нотаріуса. Безпосередньо перевести криптовалюту продавцю не можна через жорсткі вимоги банків та правила AML/KYC.

Австрія - одна з країн із найсуворішими правилами в Європі. Це забезпечує безпеку та прозорість угод, але також означає дуже високі вимоги до документів та перевірок.

Найкращий варіант для безпечної угоди:

• Ескроу рахунок у нотаріуса — гроші зберігаються там до моменту оформлення права власності.
• Офіційний обмін криптовалюти на євро через ліцензовані біржі або OTC-сервіси.
• Допомога фахівців – юристи та консультанти з нерухомості допоможуть виконати всі вимоги та знизити ризики.

Добре сплануйте покупку, на кожному кроці консультуйтеся зі спеціалістами і тоді криптовалюта допоможе вам без зайвих складнощів вкласти гроші в австрійську нерухомість або підготувати переїзд до цієї країни.