Купити квартиру в Австрії за кеш: чи можливо і як працює угода

Ринок нерухомості в Австрії належить до найбільш жорстко контрольованих в Європі. Незважаючи на це, багато хто помилково вважає, що за наявності потрібної суми можна вільно купити будь-яку нерухомість. Насправді все влаштовано складніше.

Купити квартиру в Австрії за кеш не має на увазі розрахунки готівкою — йдеться лише про те, що покупець вже має необхідні кошти і не прив'язаний до банківського кредиту, що робить процес швидше. При цьому всі обов'язкові процедури залишаються чинними: перевірки KYC та AML, підтвердження легального походження капіталу, а також отримання дозволу від земельного відомства.

Так, за австрійськими законами, купівля нерухомості «за кеш» дозволена. Але важливо розуміти, що це не означає розрахунок готівкою - передача купюр просто не використовується. Термін "cash purchase" означає лише те, що покупець платить власними коштами і не прив'язаний до іпотечного кредиту.

Головне тут не те, як саме відбувається оплата, а те, щоб гроші були правильно оформлені та їхнє джерело було зрозумілим. В Австрії дуже серйозно ставляться до перевірок KYC та AML: нотаріус, банк, а іноді й земельне відомство мають переконатися, що кошти отримані законним шляхом. Тому під час угоди зазвичай вимагають документи, що підтверджують доходи, рух грошей та податкову чистоту.

Навіть якщо покупка проходить без кредиту, без нотаріуса та банку все одно не обійтися. Нотаріус відповідає за юридичну сторону правочину, подає документи в земельну книгу та стежить за її законністю. Банк при цьому відкриває ескроу-рахунок (Treuhandkonto) - це обов'язкова частина угоди в Австрії навіть при сплаті власними коштами. Гроші спочатку переводяться з цього приводу, там вони блокуються до державної реєстрації, і лише після цього перераховуються продавцю.

Таким чином, купити квартиру в Австрії за кеш можна, але лише за дотримання всіх правил, повної прозорості грошей та за участю нотаріуса, банку та державних органів.

Купівля нерухомості в Австрії суворо регулюється: угоду перевіряють на різних рівнях, і навіть для найпростішої купівлі потрібні офіційні перевірки та дозволи.

1. Перевірка походження капіталу (AML)

В Австрії дуже суворі правила боротьби з відмиванням грошей. Покупець має підтвердити, що його гроші отримано у законний спосіб.

Зазвичай просять надати:

• документи, що підтверджують доходи (зарплата, дивіденди, прибуток від бізнесу);
• виписки з банківських рахунків із рухом грошей;
• папери про продаж іншого майна чи активів;
• податкові декларації.

Нотаріус відповідає за коректність та повноту AML-перевірки. Без неї угода не відбудеться.

2. Дозвіл від Erwerbskommission

У більшості регіонів Австрії іноземні покупці не можуть вільно придбати нерухомість — перед покупкою їм обов'язково потрібно отримати дозвіл від місцевої комісії Erwerbskommission, яка вирішує, чи можна допустити покупця до угоди. Детальніше - у матеріалі про обмеження на купівлю нерухомості іноземцями в Австрії .

Комісія перевіряє:

• чи є покупець резидентом чи нерезидентом;
• для яких цілей купується нерухомість;
• чи є у регіоні особливі обмеження (наприклад, у курортних зонах);
• чи відповідає угода місцевим законам та інтересам конкретної землі (Bundesland).

Без такого дозволу оформити право власності та внести його до земельної книги неможливо.

3. Додаткові перевірки для нерезидентів

Для іноземних покупців проводиться ретельніша перевірка:

• перевіряють законність перебування та статус у ЄС;
• дивляться, чи є зв'язки з Австрією (іноді потрібно пояснити мету покупки);
• аналізують податковий статус;
• детально перевіряють, звідки отримано гроші.

У деяких регіонах купівлю нерухомості для нерезидентів сильно обмежують: там потрібно довести, що житло дійсно потрібне, як, наприклад, у Тіролі.

Навіть якщо покупець платить за квартиру в Австрії відразу всю суму зі своїх коштів, сама процедура купівлі залишається дуже офіційною, регульованою і проходить по встановлених етапах. Я завжди говорю клієнтам: те, що у вас є вся необхідна сума, робить процес простішим і швидшим, але не скасовує необхідність проходити всі обов'язкові юридичні етапи. Будь-яка угода з нерухомістю в Австрії має бути завірена нотаріусом — це вимога закону і без цього не обійтися.

Покупець обирає квартиру, перевіряє район, інфраструктуру, стан та статус будинку, а також можливі обмеження (наприклад, чи можна здавати житло короткостроково). На цьому етапі часто з'ясовуються важливі деталі, про які багато хто не підозрює: у деяких землях нерухомість спочатку може бути закритою для нерезидентів.

Це комплексна перевірка нерухомості та власника:

• чи збігаються фактичні метри з тим, що зазначено у документах;
• чи відсутні приховані обтяження та борги з кімнальних платежів;
• чи існують обмеження на перепланування, реконструкцію чи здавання об'єкта у найм.

Траплялися випадки, коли квартира здавалася ідеальною, але перевірка показувала проблеми — наприклад, суперечка з-за кордонів підсобних приміщень чи незаконне перепланування. Такі об'єкти краще не купувати.

Вказуються ціна, терміни та умови угоди. Зазвичай вноситься невеликий завдаток, який потім переводять на ескроу-рахунок. Для іноземних покупців часто додають умову, що угода набирає чинності лише після отримання дозволу від «Erwerbskommission».

В Австрії не можна оплачувати нерухомість готівкою «з рук в руки» — розрахунки йдуть лише через банківський переказ та ескроу-рахунок. Нотаріус або адвокат, який супроводжує угоду, стежить за її законністю: гроші мають бути прозорими та перевіряними, з підтвердженим джерелом та сплаченими податками та зборами, а не просто переданими готівкою.

• При покупці житла на вторинному ринку або в новобудові зазвичай використовують ескроу-рахунок у нотаріуса або адвоката (treuhandkonto/Notartreuhandbank).
• Покупець переводить з цього приводу завдаток чи всю суму. Гроші перераховують продавцю лише після виконання всіх умов угоди – підписання договору, реєстрації прав, сплати податків та зборів тощо.
• Це захищає покупця: якщо угода не відбудеться (наприклад, через відмову в реєстрації або відсутність дозволів), кошти повертаються.

Схема «ескроу та банківський переказ» є обов'язковою — без неї жоден продавець не передасть нерухомість.

На цьому етапі нотаріус здійснює повну перевірку за правилами AML. Зазвичай у покупців запитують:

• банківські витяги за останні 6-12 місяців;
• документи, що підтверджують продаж бізнесу чи нерухомості;
• податкові декларації.

З практики: якщо гроші прийшли з іноземного рахунку і незрозуміло, звідки вони сформувалися, нотаріус може попросити додаткові підтвердження — поки їх не нададуть, угода не просувається далі.

Коли всі перевірки успішно пройдені, Treuhänder отримує дозвіл переказати гроші продавцю. «Оплата за кеш» означає лише одне: у покупця гроші вже є на рахунку, і йому не потрібно чекати на схвалення іпотеки. Це робить угоду швидше, але послідовність етапів (перевірки, нотаріус, переказ коштів) залишається незмінною.

Нотаріус подає документи до земельного реєстру (Grundbuch). Після внесення запису ви стаєте законним власником квартири, а продавець отримує оплату з гарантійного рахунку.

Купівля квартири в Австрії за кеш дає покупцю переваги. В Австрії, де всі угоди йдуть за суворими правилами, відсутність іпотеки прискорює процес і робить вас більш бажаним покупцем продавця.

1. Оперативна угода

Якщо не чекати на схвалення банку, процес проходить швидше:

• потрібно менше документів,
• банк не проводить оцінку нерухомості,
• не потрібно узгоджувати термін кредитування.

На мій досвід, такі угоди зазвичай займають на 2-4 тижні менше часу.

2. Переговори про знижку

Продавці в Австрії вважають за краще, коли все йде передбачувано. Покупець з готівкою виглядає надійнішим, тому його пропозиція сильніша на переговорах.

Іноді можна навіть отримати невелику знижку 1-5%, особливо якщо продавцю важливо швидко завершити угоду.

3. Швидше схвалення правочину з боку всіх учасників

Нотаріус, продавець та ріелтер більше довіряють покупцям, які платять одразу своїми грошима, без залучення банківського кредиту. Чим менше сторін потрібно узгоджувати — тим нижчий ризик затримок.

Навіть обов'язкова перевірка походження грошей (AML) пройде швидше, якщо у вас заздалегідь готові всі документи, які показують, звідки у вас взялася вся сума, і ця історія виглядає зрозумілою та законною.

4. Часто виграє перед покупцями з іпотекою

У популярних містах, таких як Відень, Зальцбург та Інсбрук, на квартиру часто буває кілька покупців. Той, хто купує без кредиту, майже завжди у виграші:

• для продавця немає ризику, що банк не схвалить угоду;
• оформлення відбувається швидше;
• менше умов, через які угода може зірватися.

Іноді продавці прямо пишуть в оголошенні, що віддають перевагу покупцям із власними коштами.

Тут варто одразу прояснити оману, яка часто зустрічається в іноземців. В Австрії не можна просто принести велику суму готівкою та одразу купити квартиру. Це суперечить закону, і на практиці така угода не відбудеться: ні нотаріус, ні банк не ухвалять подібний спосіб оплати.

Якщо спробувати купити квартиру в Австрії за кеш, операцію просто зупинять. Нотаріус не може прийняти такі кошти та за законом зобов'язаний повідомити про подібне порушення.

Чому так суворо:

• Законодавство - всі угоди проходять за вимогами австрійського закону про боротьбу з відмиванням грошей (Finanzmarkt-Geldwäschegesetz, FM-GwG). Нотаріус зобов'язаний перевіряти кожну операцію і за будь-яких сумнівів має право зупинити угоду.
• Обмеження на готівкові розрахунки - використання готівки при купівлі нерухомості розглядається як високий ризик і практично не застосовується. За законом оплата повинна проходити через банки та спеціальні контрольовані рахунки.

Багато хто вважає, що для покупки квартири в Австрії найважливіше мати потрібну суму грошей. Але насправді для іноземців основною складністю є не фінанси, а отримання необхідних дозволів.

• Громадяни ЄС мають помітні переваги: ​​у більшості земель процедура для них простіша, а обмежень значно менша.
• Покупці з країн поза ЄС стикаються із суворішими правилами. У низці регіонів, наприклад, в Каринтії та Тіроле, купити нерухомість майже неможливо без вагомих причин - необхідно довести зв'язок з регіоном або чітку мету покупки (робота, бізнес, постійне проживання).
• У Відні іноземцю можна купити квартиру але тільки після отримання всіх обов'язкових дозволів від Erwerbskommission. Без цього схвалення право власності не буде зареєстроване.

Моє спостереження: багато заможних клієнтів втрачають не місяці на збір грошей, а місяці на отримання дозволів (особливо від земельної влади). Тому, плануючи покупку, спершу дізнайтеся про правила вашого регіону і заздалегідь підготуйте всі потрібні документи.

Якщо ви хочете купити квартиру в Австрії за кеш, то нотаріус і банк за законом зобов'язані переконатися, що гроші отримані чесно. Це обов'язкова вимога в рамках процедур AML та KYC. Щоб угода пройшла швидше і без затримок, усі документи, які доводять походження ваших коштів, краще підготувати заздалегідь.

Зазвичай на підтвердження джерела грошей підходять такі документи:

• Продаж бізнесу - договір про продаж, акти передачі та підтвердження сплати податків.
• Продаж нерухомості - документи з угоди та виписки з рахунку після отримання грошей.
• Депозитні програми та інвестиції - банківські звіти та підтвердження законного інвестиційного доходу.
• Доходи за останні роки — податкові декларації, довідки про зарплату та документи щодо дивідендів.
• Криптовалюта - гроші спочатку переводяться на банківський рахунок, потім на escrow для угоди; Необхідно підтвердити всю історію операцій та законне походження коштів.

Моя порада: чим простіше і звичніше банку та нотаріусу джерело ваших грошей, тим швидше вони закінчать перевірку. Незвичайні джерела (наприклад, великий висновок з криптовалютного рахунку без точних документів про походження) вимагають набагато більше часу на узгодження і можуть викликати підозри.

Навіть маючи всю суму на покупку, іноземного покупця в Австрії не застраховано від ризиків. Гроші не звільняють від дотримання всіх місцевих законів та вимог контролюючих органів.

Основні ризики:

• Відмова у дозволі на покупку. В окремих регіонах, таких як Карінтія та Тіроль, нерезиденту можуть відмовити без пояснень. Навіть у Відні можлива відмова, якщо пакет документів не відповідає вимогам Erwerbskommission.
• Затягнуті перевірки. Перевірка джерел коштів, а також процедури KYC та AML нерідко тривають кілька тижнів. Будь-які помилки чи брак документів суттєво уповільнюють угоду.
• Залежність коректності документів. Усі розрахунки проходять під контролем банків та нотаріуса, тому будь-яка неточність у паперах може зупинити процес та вимагати додаткових підтверджень.
• Заморожування грошей за підозри. Якщо у банку чи нотаріуса виникнуть сумніви щодо законності коштів, гроші можуть бути заблоковані на escrow-рахунку до завершення перевірки. У крайньому випадку угоду скасовують.

Чим зрозуміліше й офіційніше джерело грошей, тим швидше банк та нотаріус проведуть перевірку. А ось незвичайні варіанти, наприклад, великі переклади з криптрахунку без документів, що підтверджують, перевіряються довше і часто викликають додаткові питання.

Купуючи квартиру в Австрії за кеш потрібно враховувати не тільки ціну самої нерухомості. Є додаткові витрати, які помітно збільшують загальний бюджет – зазвичай вони становлять близько 7-10% вартості об'єкта.

Іноді покупці не розуміють, чому при покупці за готівку все одно виникають додаткові витрати. В Австрії це нормально: навіть якщо немає іпотеки, нотаріус, банк та інші учасники угоди зобов'язані забезпечити повну юридичну та фінансову безпеку.

Так, в Австрії можна придбати квартиру на компанію. Це іноді зручніше для іноземців, але додає своїх правил та формальностей, які потрібно дотриматись.

Можливі варіанти оформлення:

• GmbH (Австрія) – це місцева фірма з обмеженою відповідальністю, створена за австрійськими законами.
• Іноземна компанія - може бути створена в будь-якій країні світу, але повинна дотримуватися всіх законів і норм Австрії.

Нюанси та обов'язкові перевірки:

• WiEReG - австрійський закон про прозорість бенефіціарів вимагає вказувати, хто насправді володіє компанією. Потрібно офіційно розкрити всіх справжніх власників.
• Реєстрація власників - дані про компанію та її реальних власників вказуються в земельному реєстрі при реєстрації нерухомості.
• Compliance / AML/KYC - всі платежі проходять суворий банківський та нотаріальний контроль. Якщо документи мають неточності, угоду можуть тимчасово зупинити.

Купівля нерухомості через компанію прискорює процес та дає податкові переваги. Але щоб угода не застрягла, заздалегідь підготуйте документи про те, хто реально володіє компанією та звідки має гроші.

Так, покупка можлива, але діють дуже суворі правила. Не можна просто передати криптовалюту безпосередньо продавцю. Усі гроші мають пройти через офіційні банківські канали, щоб відповідати австрійським законам AML та KYC.

Типова схема угоди:

• Crypto → банк/не банк. Криптовалюту спочатку обмінюють на звичайні гроші (євро чи долари) через ліцензований обмінник чи банк.
• → Escrow-рахунок. Гроші зараховуються на нотаріальний або банківський ескроу-рахунок (Treuhandkonto) та залишаються там до завершення реєстрації угоди.
• → Угода. Після підтвердження законності коштів та перевірки всіх документів гроші перераховують продавцю.

Що заборонено:

• Використовувати USDT або будь-яку іншу криптовалюту безпосередньо як «готівку» для покупки нерухомості не можна.
• Обмінювати криптовалюту на євро готівкою та спробувати заплатити за квартиру – це порушення закону та правил AML.

Купити нерухомість за рахунок криптовалюти можна, але тільки за повної прозорості: потрібно підтвердити походження грошей і пройти всі перевірки у банку та нотаріуса. Спроби обійти ці правила майже завжди закінчуються блокуванням угоди.

Купити квартиру в Австрії за кеш – це не просто про зручність, а продуманий підхід. Я допоможу знизити ризики, перевірити об'єкт та підібрати країну, де гроші будуть надійно збережені та зможуть приносити зростання.

Основні категорії:

• Новобудови. Багато інвесторів обирають нові квартири, особливо у Відні та курортних зонах. Оплата без кредиту дозволяє швидше закріпити об'єкт і іноді домовитись про знижку у забудовника.
• Вторинний ринок. При покупці вже готового житла покупці з грошима одразу привабливіші для продавців — такі угоди закриваються швидше, особливо у популярних районах.
• Квартири як інвестиції . Ті, хто купує нерухомість під оренду, часто платять відразу, щоб не чекати на рішення банку і швидше оформити угоду.
• Комерційні об'єкти. Купівля офісів, магазинів або невеликих готелів «за готівку» зустрічається рідше, але переваги ті ж самі: прискорення угоди, можливість вигідної умови та мінімізація бюрократичних ризиків.

Купівля офісів, магазинів або невеликих готелів за готівку зустрічається не так часто, але має ті ж плюси: угода проходить швидше, простіше домовитися про вигідні умови і менше паперової тяганини та ризиків.

Купівля квартири в Австрії за кеш дає інвестору важливі переваги. Це особливо цінно в Австрії, де ринок конкурентний та угоди проходять швидко.

Основні вигоди:

• Знижка 2-7%. Продавцям важливо, щоб правочин пройшов без сюрпризів. Коли покупець платить своїми грошима відразу, часто можна отримати додаткову знижку, якщо на об'єкт багато бажаючих.
• Найвигідніше при аукціонах. На аукціонах учасники із кредитом залежать від термінів схвалення банку. Покупець з готівкою має перевагу: він може швидко заплатити та одразу закрити угоду.
• Швидше та менше банківської бюрократії. Коли немає іпотеки, не потрібно чекати на схвалення банку, оцінок і перевірок. Угода проходить безпосередньо через нотаріуса та escrow-рахунок, тому економиться багато часу - іноді тижнів або навіть місяців.

Особливо вигідно купувати квартири за свої гроші на вторинному ринку або у новобудовах, де між покупцями йде конкуренція. У таких ситуаціях часто перемагає той, хто може розплатитися одразу й швидко — швидкість та наявність усієї суми на руках вирішують результат угоди.

За останні роки в Євросоюзі діє загальна тенденція: обмеження та контроль готівкового обороту, особливо коли йдеться про операції з нерухомістю, великі покупки або транскордонні угоди. Причин кілька:

• Боротьба відмиванням грошей (AML). ЄС запроваджує жорсткі правила, щоб гроші було легко відстежити. Великі розрахунки готівкою вважаються ризикованими, оскільки можуть бути пов'язані з відмиванням грошей чи незаконною діяльністю. У кожній країні є сума, вищу за яку потрібно підтверджувати, звідки взялися кошти.
• Протидія ухилення від податків. Готівку важче контролювати для податкових служб. Банківські перекази легше відстежити, тому вони дозволяють офіційно фіксувати угоди та роблять податки прозорими.
• Зростання цифрових платежів. Оскільки зараз майже всі розрахунки проходять через банки та електронні системи, великі суми готівки викликають підозри. У країнах ЄС заохочують безготівкові платежі, а готівку залишають переважно для невеликих витрат.
• Відновлення законодавства. В Австрії та інших країнах ЄС діють закони типу Finanzmarkt-Geldwäschegesetz (FM-GwG), які вимагають чітко підтверджувати походження грошей при купівлі нерухомості на великі суми. Якщо ці правила порушити, угоду можуть припинити, а також призначити штрафи.

Навіть якщо покупець має всю суму готівкою, розплатитися купюрами не вийде. За законом великі покупки оформляються лише через банк: гроші переводяться з картки на картку або через спеціальний захищений рахунок. Це гарантує, що угода пройде чесно та безпечно для обох сторін.

• Європейський союз (ЄС) у рамках правил боротьби з відмиванням грошей запроваджує загальний ліміт на готівкові розрахунки — великі угоди за готівку або заборонять, або жорстко контролюватимуть.
• Обговорюється ліміт: якщо готівкова угода перевищує суму 3000-3000 євро, продавець (компанія або бізнес) зобов'язаний зафіксувати дані покупця і провести його ідентифікацію.
• У деяких країнах, наприклад, у Нідерландах, з 1 січня 2026 року планують заборонити готівку понад €3 000, якщо в угоді бере участь професійний продавець.
• В інших країнах ЄС пропонують встановити загальний максимум для готівкових платежів за окремими категоріями (бізнес, нерухомість, дорогі товари та послуги) на рівні близько €10 000. Цей ліміт буде обов'язковим, при цьому країни зможуть запроваджувати ще більш суворі обмеження.

Як це впливає на ринок нерухомості та великі угоди:

• Якщо інвестор спробує заплатити велику суму готівкою безпосередньо, зробити це, швидше за все, не вийде: компанії, брокери, нотаріуси та продавці нерухомості не приймають готівку вище встановлених лімітів.
• Навіть покупець без кредиту зазвичай зобов'язаний переказувати гроші через банківський рахунок або ескроу, щоб дотриматися правил боротьби з відмиванням грошей.
• Якщо угода оформляється офіційно і в ній беруть участь юридичні особи (компанія, агентство, продавець як бізнес), обмеження на готівку та обов'язкова ідентифікація застосовують у будь-якім випадку.
• Для іноземців, особливо якщо використовуються нестандартні джерела коштів (наприклад, конвертація криптовалюти у фіат), вимоги до перевірки та прозорості ще суворіші — угоди з неясним походженням грошей можуть не схвалити.

Головне при покупці квартири в Австрії - не те, скільки грошей у вас. Навіть мільйони не допоможуть, якщо не зробити все за правилами.

Ключові моменти:

• Правильно оформити угоду — обов'язково працювати з нотаріусом та дотримуватися юридичних процедур.
• Пройти перевірки — AML, KYC та підтвердження джерела грошей мають ключове значення.
• Вибрати об'єкт і землю - враховувати регіональні обмеження та вимоги Erwerbskommission.
• Структурувати покупку правильно — через приватну особу чи компанію, заздалегідь продумавши юридичну та фінансову схему.

Інвестори, які заздалегідь зібрали всі документи, правильно обрали регіон і продумали схему купівлі, отримують більше плюсів від покупки власним коштом — операція проходить швидше, безпечніше та з мінімальними ризиками.