Кредит на нерухомість в Австрії 2025: як отримати та оформити

Купівля житла в Австрії все частіше стає актуальною як для місцевих жителів, так іноземців. У 2025 році середня іпотечна ставка в країні становить близько 3,4% (дані OeNB), що робить кредити на нерухомість доступними порівняно з іншими країнами ЄС. Проте оформлення іпотеки потребує знань місцевих правил, підготовки документів та розуміння банківських умов.

Як експерт з австрійської нерухомості, я допомагаю клієнтам розібратися у всіх нюансах та пропоную допомогу в отриманні іпотеки — від вибору банку до укладання кредитного договору. У цьому матеріалі я докладно розповім, які вимоги діють у 2025 році та як правильно оформити кредит на житло в Австрії.

Введення KIM-VO у 2022 році призвело до значного зниження обсягу іпотечного кредитування в Австрії. За даними Австрійського національного банку (OeNB), частка стійких кредитів збільшилася з 12% у першій половині 2022 року до 84% у першій половині 2024 року, що свідчить про суворіші вимоги до кредитоспроможності позичальників.

Проте з 1 липня 2025 року KIM-VO втратив обов'язкову силу, надавши банкам більшої гнучкості в оцінці кредитоспроможності позичальників. Незважаючи на це, FMA продовжує рекомендувати дотримуватись основних принципів KIM-VO для забезпечення фінансової стабільності.

Основні положення KIM-VO:

• Максимальне співвідношення кредиту вартості нерухомості (LTV): 90%.
• Максимальне співвідношення боргового навантаження до прибутку (DSTI): 40%.
• Максимальний термін: 35 років.

Зміни з 1 липня 2025 року:

• Скасування обов'язкових вимог: Банки отримали більшу гнучкість в оцінці кредитоспроможності позичальників.
• Рекомендації FMA: FMA продовжує рекомендувати дотримуватись основних принципів KIM-VO для забезпечення фінансової стабільності.
• Гнучкість в умовах іпотеки: Можливість індивідуального підходу до позичальників, включаючи можливість збільшення LTV та DSTI за умови належного обґрунтування.

Вплив на умови отримання іпотеки:

• Іпотека для покупки квартири в Австрії: Банки можуть запропонувати більш гнучкі умови, проте важливо враховувати індивідуальні фінансові показники позичальника.
• Іпотека під здачу квартири в Австрії: Умови можуть змінюватись в залежності від прибутковості об'єкта та кредитної історії позичальника.

Примітка: Незважаючи на скасування обов'язкових вимог KIM-VO, рекомендується дотримуватись його принципів для забезпечення фінансової стабільності та мінімізації ризиків при отриманні іпотеки в Австрії.

Іпотека в Австрії доступна як громадянам країни, так і іноземцям, за умови дотримання певних умов.

• Громадяни Австрії та ЄС. Для них процес найпростіший: достатньо підтвердити стабільний дохід, внести початковий внесок та відповідати стандартним вимогам банку.
• Іноземці з видом на проживання (ВНП). Можуть оформити іпотеку та придбати об'єкт нерухомості для власного проживання. Наявність офіційного статусу проживання значно підвищує шанси схвалення кредиту.
• Іноземці без ВНЖ. Отримати іпотеку можна, але потрібно дозвіл муніципалітету. Його видають лише у випадку, якщо покупка відповідає соціальним, культурним чи економічним інтересам Австрії.
• Інвестори з країн поза ЄС (зокрема України та Росії). Їм також надається можливість оформити іпотеку, але банки ретельніше перевіряють документи, фінансову історію та джерело доходу.

У 2025 році процес отримання іпотеки в Австрії зазнав змін, особливо для іноземних покупців. Хоча KIM-VO (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) втратив обов'язкову силу з 1 липня 2025 року, банки зберігають обережний підхід з огляду на індивідуальні фінансові обставини позичальників.

Позичальник повинен бути повнолітнім та повністю дієздатним. Для деяких програм банки встановлюють верхню вікову межу на момент закінчення кредиту — зазвичай 65–70 років.

Потрібне австрійське громадянство, постійний посвідка на проживання (ВНЖ) або карта резидента. Для іноземних інвесторів без ВНЖ потрібен дозвіл муніципалітету на купівлю нерухомості. Наявність легального статусу проживання значно підвищує шанси схвалення кредиту.

Банки перевіряють доходи позичальника за останні 12–24 місяці, враховують усі джерела доходу: зарплату, підприємницьку діяльність, оренду нерухомості та інвестиції. Також аналізується кредитна історія, а коефіцієнт боргового навантаження (Debt Service Ratio, DSR) показує співвідношення доходів та обов'язкових платежів. Зазвичай щомісячний платіж за іпотекою має перевищувати 30–40% доходу.

Для іноземних позичальників часто потрібно надати кредитні звіти з країни проживання. Гарна кредитна історія значно прискорює процес схвалення іпотеки.

Наприклад, для квартири у Відні вартістю 400 000 € громадянинові ЄС достатньо доходу 2 500–3 000 €/міс., для українців чи росіян — 3 500–4 000 €/міс. Один мій клієнт із доходом 3 800 €/міс. отримав іпотеку 350 000 € із початковим внеском 30%.

Для громадян Австрії та ЄС зазвичай достатньо трудового договору та довідки про доходи. Для підприємців потрібна податкова декларація та бухгалтерська звітність. Іноземним позичальникам часто потрібен переклад документів німецькою або англійською мовою з нотаріальним завіренням.

З 2022 року банки вимагають внести щонайменше 20% вартості нерухомості та додаткових витрат (нотаріальні послуги, реєстрація, страхування) за рахунок особистого капіталу. Громадяни поза ЄС (наприклад, українці та росіяни): 30–50% вартості нерухомості.

Чим вищий початковий внесок, тим вища ймовірність схвалення кредиту та вигідніші умови за процентною ставкою. Для багатьох банків це також показник фінансової дисципліни позичальника.

У деяких випадках банки вимагають поруки, застави іншої нерухомості або страхування життя та майна на період виплати кредиту. Це особливо важливо для іноземних позичальників без тривалої кредитної історії в Австрії.

Процес отримання іпотеки в Австрії може бути складним, особливо для іноземних покупців. Однак, при правильній підготовці та знанні ключових етапів, він стає зрозумілим та керованим. 2025 року банки продовжують враховувати рекомендації KIM-VO при оцінці ризиків, що впливає на умови кредитування.

Першим кроком є ​​вибір банку та подання заявки на іпотеку. Серед провідних банків, які надають іпотечні кредити іноземним покупцям, можна назвати:

• Erste Bank – один з найбільших банків Австрії, що пропонує широкий спектр іпотечних продуктів.
• Raiffeisen Bank – відомий своєю надійністю та різноманітністю іпотечних рішень.
• UniCredit Bank Austria пропонує конкурентоспроможні умови для іноземних клієнтів.
• Sparkassengruppe Österreich – мережа з більш ніж 700 відділеннями по всій країні, що забезпечує доступність іпотечних послуг.

Важливо відзначити, що для громадян третіх країн (наприклад, українців та росіян) процес може вимагати додаткових кроків, таких як отримання дозволу на купівлю нерухомості від місцевої влади.

Після подання заявки банк ініціює незалежну оцінку вартості нерухомості. Це необхідно визначення ринкової вартості об'єкта і розрахунку максимальної суми кредиту, яку банк готовий надати. Оцінка зазвичай проводиться сертифікованими експертами та оплачується позичальником.

Деякі банки стягують фіксовану плату за оцінку нерухомості, яка може становити близько 0,5% суми кредиту. Наприклад, у Bank Austria оцінна плата становить близько 261 євро для кредиту у розмірі 400 000 євро.

На цьому етапі позичальник повинен надати повний пакет документів, включаючи:

• Паспорт чи посвідчення особи;
• Підтвердження доходу (довідки про зарплату, податкові декларації);
• Договір купівлі-продажу або попередня угода;
• Витяг із земельного кадастру (Grundbuchauszug);
• Доказ наявності первинного внеску.

Усі документи, видані за межами Австрії, мають бути перекладені німецькою мовою та нотаріально засвідчені. Без повного пакета документів банк зможе продовжити розгляд заявки.

Після схвалення заявки та всіх документів позичальник підписує кредитний договір із банком. Договір містить умови кредиту, включаючи відсоткову ставку, термін погашення та інші важливі деталі. Рекомендується уважно ознайомитись з умовами договору та, за необхідності, проконсультуватися з юристом.

Останнім кроком є ​​реєстрація угоди у земельному кадастрі (Grundbuch). Це офіційне підтвердження права власності на нерухомість. Процес реєстрації може тривати від кількох тижнів до кількох місяців, залежно від складності угоди та регіону. Після реєстрації позичальник стає офіційним власником нерухомості.

Важливо! Страхування нерухомості є обов'язковою умовою отримання іпотеки. Воно покриває шкоду будинку чи квартирі, а також відповідальність власника. Крім того, рекомендується оформити страховку Haushaltsversicherung для захисту домашнього майна.

Іпотечні ставки в Австрії зазвичай вважаються дуже привабливими. Зазвичай вони коливаються у діапазоні 2–5%. Станом на квітень 2025 року середня ставка за іпотекою, згідно з даними Австрійського національного банку, становить 3,42%, що нижче за показник жовтня 2023 року (4,17%), але вище за рекордно низький рівень 1,18% у 2021–2022 роках. Динаміка ставок безпосередньо залежить від фінансової стабільності банків та надійності позичальників.

2025 року іпотечні кредити залишаються доступними як для резидентів Австрії, так і для іноземних покупців, включаючи українців та росіян. Основні умови кредитування залежать від типу нерухомості, статусу позичальника, регіону та конкретного банку.

В Австрії розмір іпотечного кредиту залежить від вартості нерухомості та типу позики. Зазвичай за фіксованої ставки можна зайняти до 70% вартості об'єкта, іноді до 80%. Залишок має бути покритий початковим внеском.

Приклади:

• Для нового будівництва зазвичай потрібно 40% початкового внеску.
• Для вторинного житла – 50%.
• Термін погашення кредиту зазвичай до 35 років, мінімальний розмір кредиту — €25,000, верхнього ліміту немає.

Якщо у вас вже є нерухомість в Австрії, її можна використовувати як заставу. Важливо враховувати правило: щомісячні витрати плюс платежі з іпотеки не повинні перевищувати 40% валового доходу. Додатковий прибуток від оренди може зменшити цей відсоток.

1. Фіксована ставка. Найпопулярніший варіант. Терміни зазвичай від 15 до 30 років, але можуть змінюватись в залежності від банку.

2. Плаваюча ставка. Також відома як adjustable-rate mortgage. Процентна ставка прив'язана до Euribor та перераховується кожні три місяці.

• Плюси: ставка може знижуватись, що дозволить виплатити кредит раніше.
• Мінуси: Euribor може зростати, що збільшує переплату.

3. Комбінована іпотека. Поєднує обидва варіанти. Наприклад:

• 60% кредиту з фіксованою ставкою на узгоджений термін
• 40% кредиту з плаваючою ставкою 1,5% + Euribor

Підходить для комерційної та житлової нерухомості, вторинного житла чи ремонту.

В Австрії банки пропонують іпотечні кредити не тільки для покупки основного житла, але і для особливих цілей, включаючи екологічні проекти.

Основні варіанти:

• Другі іпотечні кредити – для будинків відпочинку чи об'єктів під оренду. Дозволяють інвестувати в нерухомість та отримувати дохід від оренди.
• Кредити на ремонт та реконструкцію — для відновлення існуючих будинків чи квартир, включаючи модернізацію за енергоефективними стандартами.
• Комерційна іпотека – для офісів, торгових та виробничих об'єктів.

Зелені іпотечні програми:

• UniCredit Bank Austria пропонує «зелені» іпотечні облігації, кошти яких йдуть на будівництво екологічних та енергоефективних будівель.
• Erste Bank та Sparkasse надають кредити зі зниженою процентною ставкою для будинків з високою енергоефективністю.

Купівля нерухомості в Австрії для іноземних громадян, включаючи українців та росіян, пов'язана з низкою юридичних та фінансових особливостей. Хоча процес доступний, важливо враховувати такі аспекти:

1. Обмеження для придбання нерухомості. В Австрії є регіональні обмеження на купівлю нерухомості іноземцями. Зокрема, федеральні землі Тіроль та Форарльберг обмежують купівлю нерухомості іноземцями, вимагаючи отримання дозволу від місцевої влади. В інших регіонах, таких як Відень, покупка можлива за наявності посвідки на проживання або підтвердження «соціального інтересу» до придбання нерухомості.

2. Необхідність отримання дозволу. Для громадян третіх країн потрібен дозвіл від місцевої влади (Grundverkehrsbehörde) на купівлю нерухомості. Процес отримання дозволу може тривати від 3 до 6 місяців і залежить від регіону та типу нерухомості. Відмова можлива, якщо покупка не відповідає місцевим інтересам.

3. Високі початкові внески. Іноземні покупці зазвичай мають внести початковий внесок у вигляді 30–50% вартості нерухомості. Це значно вище ніж для громадян ЄС, де мінімальний внесок становить 20%. Також може знадобитися надання додаткових документів, таких як докази фінансової спроможності та кредитна історія.

4. Складнощі з отриманням іпотеки. Іноземним громадянам складніше отримати іпотечний кредит у Австрії. Банки вимагають підтвердження стабільного доходу в євро, а також можуть вимагати наявність посвідки на проживання чи місцевого поручителя. Процес розгляду заявки може тривати від 4 до 6 місяців, і максимальне співвідношення кредиту вартості нерухомості (LTV) зазвичай обмежено 50–70%

Для іноземних покупців нерухомості в Австрії існують альтернативні способи фінансування, які можуть бути корисними залежно від ситуації та цілей придбання. Розглянемо три основні варіанти:

1. Використання австрійської компанії. Один із способів обійти обмеження на купівлю нерухомості іноземцями – це придбання нерухомості через зареєстровану австрійську компанію. Такий підхід може бути вигідним для інвесторів, які бажають здавати нерухомість в оренду або займатися комерційною діяльністю. Однак важливо враховувати, що для цього потрібно зареєструвати компанію в Австрії, що пов'язано з додатковими витратами та адміністративними процедурами.

2. Залучення місцевого партнера. Спільне придбання нерухомості з громадянином ЄС може спростити процес придбання, особливо у регіонах з обмеженнями для громадян третіх країн. Такий партнер може виступати в ролі співінвестора, що дозволить розділити витрати та ризики. Однак важливо ретельно опрацювати умови спільного володіння та розподілу прибутку, щоб уникнути можливих юридичних та фінансових проблем у майбутньому.

3. Використання ощадних схем (Bauspar). Система Bauspar в Австрії є формою ощадного кредиту, призначену для накопичення коштів на купівлю або будівництво житла. Процес включає два етапи: накопичення коштів протягом певного періоду та подальше отримання кредиту на пільгових умовах. Максимальна сума кредиту за схемою Bauspar становить €300 000, при цьому процентні ставки зазвичай нижчі за ринкові і фіксовані на весь термін кредиту

Отримання іпотеки в Австрії — процес, який потребує уважного підходу та ретельної підготовки, особливо для іноземних громадян, включаючи українців та росіян. Успіх багато в чому залежить від правильного вибору банку, підготовки всіх необхідних документів та розуміння юридичних особливостей, таких як вимоги регіональної влади та рекомендації FMA щодо кредитування.

Навіть після скасування обов'язкових вимог KIM-VO банки продовжують враховувати його принципи в оцінці кредитоспроможності позичальників, що забезпечує фінансову стабільність та безпеку угоди. Дотримання цих рекомендацій, планування бюджету та грамотна юридична підтримка дозволять отримати іпотеку на вигідних умовах та впевнено інвестувати у нерухомість в Австрії як для власного проживання, так і під здачу в оренду.