Класифікація житла в Австрії: три осі замість однієї

Дев'ять слів з віденських оголошень - Altbau, Gründerzeit, Neubau, Dachgeschossausbau, Zinshaus, Genossenschaftswohnung, Gemeindebau, Vorsorgewohnung, Reihenhaus - не утворюють однієї класифікації. Вони описують три різні ознаки: вік будівлі, форму володіння та податкове призначення.

Один об'єкт є за одним значенням кожної осі. Квартира може бути одночасно Altbau за віком, об'єктом квартирної власності за формою володіння та Vorsorgewohnung за податковою метою. Тому порівнювати квартири у Відні за одним словом з оголошення не можна: Altbau говорить про вік і опосередковано про режим оренди, але нічого про те, що переходить покупцю; Vorsorgewohnung говорить про податкову мету, але нічого про будинок.

Вік важливий не сам собою. Від дати дозволу на будівництво залежить режим оренди, а отже, гранична ставка та обсяг захисту орендаря. У законі фігурує не одна дата, а дещо, і вони відповідають за різне.

Ринкове позначення будинку старої будівлі. Єдиної юридичної дати слово не має.

Правові наслідки прив'язані до дати дозволу на будівництво, а не до слова в оголошенні. Розрахунок ставки по Richtwert можливий, якщо договір підпадає під повне застосування MRG, дозвіл видано до 8 травня 1945 року, квартира належить до категорії A або B та її площа не перевищує 130 м². Категорія D та площа понад 130 м² з цього розрахунку випадають.

Архітектурний період другої половини XIX – початку XX століття.

Слово позначає час та стиль забудови, не правовий режим та не стан конструкцій. Охоронний статус пам'ятника (Denkmalschutz) та перебування в охоронній зоні (Schutzzone) перевіряють окремо: зі слова Gründerzeit ні те, ні інше не випливає.

В оголошенні - будівля повоєнної споруди, а не нещодавно зданий будинок.

Для оренди значення має дата дозволу. Об'єкт у будівлі, зведеному без державних коштів з дозволу після 30 червня 1953 року, підпадає під часткове застосування MRG: обмеження основний ставки по MRG там, зазвичай, не діють. Зданий об'єкт квартирної власності в будівлі з дозволом після 8 травня 1945 теж відноситься до часткового застосування. Будинок, зданий нещодавно, означає слово Erstbezug.

Мансарда або надбудова – об'єкт із власним режимом усередині того ж будинку.

Квартира, створена облаштуванням горища за дозволом після 31 грудня 2001 року, за договором оренди після тієї ж дати підпадає під часткове застосування MRG. Для надбудови та прибудови та сама логіка прив'язана до 30 вересня 2006 року. Тому мансарда в будинку 1890 може мати режим, відмінний від квартир на нижніх поверхах тієї ж будівлі.

Ця вісь відповідає питанням, що саме переходить до покупцю. Слово з оголошення тут нічого не вирішує: вирішують витяг з Grundbuch та документи квартирної власності.

Прибутковий будинок повністю не поділений на об'єкти квартирної власності.

Купується будівля з ділянкою, а разом із нею — чинні договори оренди. Зміна власника не припиняє їх і не дозволяє підняти ставки до ринкового рівня: зростання обмежено правилами індексації орендної плати. Прибутковість такого об'єкта вважають за фактичними договорами, а не за ставками району. Вік будинку в самому терміні не укладений, хоча на віденськім ринку частіше називають стару забудову.

Право користування із внесеним фінансовим внеском, а чи не власність.

Об'єкт належить некомерційній житловій організації, мешканець виступає орендарем чи користувачем. Наступна передача у власність можлива не завжди: потрібна участь Wohnbauförderung під час укладання договору, мінімальний розмір квартири та відсутність чужого права забудови на ділянці. Заява подається не раніше п'яти років дії договору, в інтервалах з 6-го по 10-й, з 11-го по 15-й та з 16-го по 20-й рік; право припиняється після тридцятого року з першого заселення.

Муніципальний орендний фонд міста.

У Відні це близько 220 000 квартир більш ніж у 2 300 будинках під керуванням Wiener Wohnen. Квартири надаються в оренду за міськими правилами розподілу; на ринку купівлі цього сегмента немає. Для інвестора Gemeindebau має значення як оточення сусіднього об'єкта та фактор структури орендного попиту, а не як предмет угоди.

Будинок у ряду. Форма власності буває двох різних видів.

Або окрема земельна ділянка з одноосібною власністю, або об'єкт квартирної власності у складі загальної ділянки. У другому випадку діє WEG: частка у спільній нерухомості, спільнота власників, ремонтний резерв та рішення зборів із загальних частин. Що саме з двох видно за випискою Grundbuch і договором про квартирну власність, а не за словом Reihenhaus.

Не тип будинку і форма власності, а податкова конструкція навколо довгострокової здачі.

Власного правового режиму в цієї назви немає: йдеться про звичайну квартиру в квартирній власності, куплену під здачу з розрахунком на відрахування ПДВ і амортизацію. Це одна із стратегій вкладення в австрійську нерухомість, а не окремий тип об'єкта: сама по собі назва ні прибутковості, ні податкового результату не підтверджує.

Визнання залежить від прогнозу сукупного прибутку. Для одиночної здачі житла (kleine Vermietung) термін прогнозу становить 25 років від початку здачі та не більше 28 років з першої витрати. Ці терміни діють для періодів прогнозу, що починаються після 31 грудня 2023: раніше діяли 20 і 23 роки, термін продовжено на п'ять років постановою BGBl II 89/2024.

Якщо діяльність визнають Liebhaberei, оренда стає неоподатковуваною ПДВ, право на відрахування вхідного ПДВ відпадає, а збитки не зараховуються проти інших доходів. Негативний результат окремого року сам собою такого висновку не дає.

Розрахунок прогнозу роблять із податковим консультантом до покупки: він спирається на допустиму ставку оренди для цього конкретного об'єкта, а визначається першою віссю — режимом MRG.

Оголошення дає ринкове позначення. Правовий та технічний статус встановлюють за документами, в такім порядку:

1. Виписка Grundbuch. Показує, що предмет права: частка з квартирної власністю, окрему ділянку чи будинок цілком. Це закриває вісь форми володіння.
2. Дата дозволу на будівництво. Береться з будівельних документів, не з року будівництва в оголошенні. Закриває вісь віку та можливий режим оренди.
3. Документи квартирної власності Nutzwertgutachten і Wohnungseigentumsvertrag: частка, приладдя, призначення об'єкта.
4. Окремо - мансарда, надбудова, прибудова. Вони мають свій дозвіл і свою дату, і режим може не збігатися з рештою будинку.
5. Чинний договір оренди, якщо квартира зайнята. Режим та ставка визначаються за ним, а не за категорією будинку.
6. Розрахунок прогнозу – для інвестиційної мети. До покупки на основі допустимої ставки, а не бажаної.

Два перших пункти дають категорію об'єкта за всіма трьома осями. Інші чотири показують, скільки ця категорія коштує у грошах.

Що таке Altbau в Австрії? Ринкове позначення будинку старої будівлі, найчастіше довоєнної. Єдиної дати, за якою це слово визначало всі юридичні наслідки, не існує. Для оренди значення має дата дозволу на будівництво.

Чи означає Neubau, що будинок побудований нещодавно? Ні. У ринковому вживанні цей будинок повоєнної споруди, включаючи будинки 1960-х і 1970-х років. Нещодавно здане житло означають словом Erstbezug.

Чим Zinshaus відрізняється від Altbau? Це ознаки із різних осей. Altbau визначає вік будівлі, Zinshaus - форму володіння: будинок цілком, без поділу на об'єкти квартирної власності. Будинок може бути одночасно і тим, і іншим.

Чи можна купити Genossenschaftswohnung? Набуває право користування з фінансовим внеском, а не власність. Передача у власність можлива за дотримання умов та термінів, і не для будь-якої квартири.

Чи продаються квартири в Gemeindebau? На ринку купівлі цього сегмента немає: муніципальний фонд надається в оренду за міськими правилами розподілу.

Чому мансарда дорожча за квартиру на другому поверсі того ж будинку? Одна з причин – правова. Квартира, створена облаштуванням горища після 31 грудня 2001 року, при здачі підпадає під часткове застосування MRG, тоді як квартири нижче можуть залишатися у повній сфері дії закону.

Чи гарантує Vorsorgewohnung відрахування ПДВ? Ні. Вирахування залежить від того, чи вийде здача на сукупний прибуток у строк прогнозу — 25 років з початку здачі, не більше 28 років із першої витрати. При визнанні Liebhaberei відрахування відпадає.

Що купується разом з Reihenhaus? Або окрема ділянка, або частка у спільній ділянці з правом на конкретний будинок. Другий варіант означає спільноту власників, ремонтний резерв та рішення зборів із загальних частин.