Як вигідно інвестувати в нерухомість у Таїланді

Інвестиції в нерухомість Таїланду сьогодні стають важливим напрямком для тих, хто шукає одночасно і дохід, і комфортне місце для життя. Якщо в Європі інвестори часто стикаються з високою вартістю входу та обмеженою прибутковістю, то в Азії, і особливо в Таїланді, відкриваються інші перспективи.

Ця стаття має на меті не просто огляд ринку, а системний розбір інвестиційної привабливості країни: від можливостей проживання та отримання орендного доходу до участі у міжнародній стратегії диверсифікації активів.

Актуальність теми визначається одразу кількома факторами. Туризм, який завжди був одним із головних драйверів тайського ринку, активно відновлюється після пандемії, і потоки гостей з Китаю, Росії та Європи знову зростають.

Одночасно розвивається феномен digital migration – професіонали у сфері IT та креативних індустрій все частіше обирають Бангкок чи Чіангмай як базу для роботи та життя.

У країні реалізуються масштабні інфраструктурні проекти, включаючи розвиток Східного економічного коридору, будівництво нових аеропортів та швидкісних магістралей, що неминуче підвищує цінність нерухомості у ключових регіонах.

Експертний супровід цієї теми особливо важливий, адже юридичне середовище в Таїланді складніше, ніж у Європі. Я, Ксенія Левіна, юрист з досвідом угод у ЄС та Азії, спеціалізуюсь на міжнародному структуруванні володіння та роботі з KYC/AML-процедурами. Це дозволяє поглянути ринку не лише з позиції маркетингових обіцянок забудовників, а й з погляду реальної правозастосовчої практики.

Щоб краще зрозуміти, куди рухається Таїланд, корисно зіставити його з традиційно стабільною Австрією - нерухомість в Австрії тут є зручною точкою відліку захисту прав і передбачуваності регулювання. Порівняння показує два різні світи. Австрія залишається символом надійності: передбачуване регулювання, захист прав власників, а й низька прибутковість – рідко вища за 2-3% річних.

Таїланд пропонує зовсім іншу модель: висока прибутковість і низький вхідний поріг (іноді від $70-100 тисяч за квартиру), при цьому країна вбудована в динамічний азіатський контекст, де темпи зростання вищі, ніж у Європі.

Ринок нерухомості Таїланду - це складний, багатошаровий організм. Тут поєднується великий мегаполіс Бангкок, який можна порівняти за масштабом з провідними світовими столицями, і розвинені курортні зони на кшталт Пхукета і Самуї, які сприймаються як символи азіатського туризму. Є й особливі напрямки:

• Чіангмай, де влаштувалися студенти та цифрові кочівники
• Хуа Хін, який віддають перевагу заможним тайцям та іноземцям, які цінують спокійний ритм життя.

Така диверсифікація робить ринок стійким: не залежить від джерела попиту.

Юридична середовище у Таїланді накладає певні обмеження. Іноземці не можуть безпосередньо володіти землею, але можуть оформлювати довгострокову оренду (leasehold) або використовувати корпоративні структури.

У кондомініумах дозволено володіння до 49% площ іноземцями, що робить сегмент апартаментів найдоступнішим. Для багатьох інвесторів саме квартири в Бангкоку чи кондо на узбережжі стають першою точкою входу.

Інтерес до Таїланду пояснюється не лише кліматом та культурою. Вартість життя тут помітно нижча, ніж у Європі, а англійська мова широко поширена у туристичних зонах, що спрощує адаптацію. До цього додаються привабливі візові програми: від довгострокової Elite Visa до LTR (Long Term Resident) та Smart Visa, які розраховані на інвесторів, спеціалістів та пенсіонерів.

Історія тайського ринку нерухомості - це чергування криз та підйомів. Після важкої азіатської кризи 1997 року країна вибудовувала систему регулювання, що мала захистити ринок від перегріву.

У 2010-ті роки спостерігалося бурхливе зростання, особливо в Бангкоку та на курортах, де з'являлися нові житлові комплекси, кондо-готелі та вілли. Пандемія COVID-19 у 2020-2021 роках стала серйозним випробуванням: туристичний потік різко впав, а разом із ним знизився й інтерес інвесторів.

Але вже з 2022 року почалося швидке відновлення, згідно з даними Bangkokpost. Пхукет та Самуї знову стали точками тяжіння для міжнародного капіталу, а Бангкок демонстрував стійкість та стабільність цін.

Розвиток у різних регіонах триває нерівномірно. Бангкок залишається головним центром ділової активності: тут будуються преміальні кондомініуми поблизу станцій метро та ділових кварталів.

Пхукет орієнтований на вілли та квартири біля моря, попит на які особливо високий у високий сезон. Самуї сприймається як lifestyle-напрямок, куди приїжджають жити і працювати віддалено. Чіангмай притягує студентів та IT-фахівців, а Паттайя та Хуа Хін формують більш доступний сегмент ринку.

За типами об'єктів ринок різноманітний. Найбільш популярні кондомініуми, оскільки вони найпростіше доступні іноземцям. Вілли найчастіше купуються через механізми leasehold або корпоративні структури. Особливий сегмент складають кондо-готелі, де інвестор отримує гарантований дохід і займається управлінням самостійно.

Попит формується трьома групами орендарів. Перша – туристи, які обирають короткострокові квартири чи вілли. Друга – digital nomads, які надають перевагу довгостроковій оренді з можливістю працювати в коворкінгах. Третя — експати, які працюють у міжнародних компаніях та орендують житло на роки.

Якщо порівняти це з Австрією, відмінності стають очевидними. Таїланд - це ринок з яскраво вираженою курортною специфікою та сильною залежністю від сезонності. У високий сезон прибутковість може бути двозначною, низький - падати в рази.

Австрія ж є майже протилежною моделлю: міські ринки з довгостроковою орендою, стабільні ціни і низька волатильність. Для інвестора вибір очевидний: Таїланд дає шанс на високу прибутковість, Австрія – на спокій та передбачуваність.

В азіатському контексті Таїланд конкурує з В'єтнамом (докладніше – у матеріалі «Нерухомість у В'єтнамі »), Індонезією та Малайзією. В'єтнам росте швидше за темпами економіки, але його правова система менш передбачувана для іноземців.

Індонезія та Балі користуються популярністю серед експатів, але правила володіння складніші. За даними HMLF, Малайзія пропонує цікаві візові рішення, проте поступається Таїланду з туристичної привабливості. У результаті саме Таїланд виявляється збалансованим вибором: розвинений ринок, зручні умови для оренди та міжнародний імідж.

Для розуміння відмінностей із Європою корисно поглянути на Австрію. Якщо у Відні та Зальцбурзі орендна прибутковість рідко перевищує 2-3% річних, то в Бангкоку або на Пхукеті можна розраховувати на 5-10%, а іноді й вище.

Австрійський ринок є прозорим і стабільним, володіння землею для іноземців не викликає проблем, але висока вартість входу (від €300-400 тисяч) робить його недоступним для багатьох приватних інвесторів. У Таїланді ж стартові суми значно нижчі, а високий турпотік підтримує попит на оренду.

Правове середовище Таїланду відрізняється від європейського, і це потрібно враховувати під час планування угоди. Головна особливість – іноземці що неспроможні безпосередньо володіти землею, і це заборона залишається фундаментальним правилом. Однак на практиці існує кілька моделей, що дозволяють легально та безпечно інвестувати у нерухомість.

Основні форми володіння

Condominium Freeho – найбільш простий та популярний формат. Іноземець може володіти квартирою безпосередньо, але при цьому частка іноземців у будинку обмежена 49% загальної площі. Для більшості приватних інвесторів це оптимальний вибір.

Leasehold (довгострокова оренда) – земля або вілла орендується на строк до 30 років з можливістю продовження. Насправді оформляється ланцюжок договорів, яка дозволяє володіти об'єктом практично до 90 років.

Company ownership – створення тайської компанії, де іноземець має міноритарний пакет (не більше 49%), а контроль забезпечується через юридичні механізми (номінальні акціонери, угоди). Така модель частіше використовується для покупки землі та вілл.

Condo-hotel або гарантований дохід від забудовника - інвестор набуває юніт і отримує фіксований або плаваючий дохід, не займаючись керуванням. Це популярне серед тих, хто не планує жити в Таїланді.

Для наочності порівняємо доступні формати володіння в Таїланді та Австрії:

Таким чином, у Таїланді ринок більш гнучкий за інструментами, але потребує юридичної підготовки. Австрійська система простіше і стабільніше, але позбавлена ​​"екзотики" з високими доходностями.

Інвестори можуть вибирати різні стратегії, залежно від цілей:

• Дохід від оренди - купівля квартири в Бангкоку або курортного кондо, здавання в короткострокову або довгострокову оренду.
• Lifestyle-інвестиції - купівля вілли або квартири на Пхукет/Самуї для власного проживання, з можливістю оренди в сезон.
• Спекулятивні стратегії – вкладення на етапі будівництва (off-plan), подальший перепродаж після завершення проекту.
• Диверсифікація активів – володіння нерухомістю як частиною міжнародного портфеля, що є особливо актуальним для інвесторів з країн з валютними ризиками.

Для порівняння: в Австрії майже завжди домінує модель довгострокової оренди, яка орієнтована на стабільність. Спекулятивні угоди трапляються рідко, а доходність рідко перевищує 3% річних. У Таїланді короткострокова оренда може приносити 7-10%, а в успішних проектах на курортах - і вище.

Купівля нерухомості в Таїланді має свої особливості, пов'язані з правовим статусом іноземців та структурою володіння. Головна складність у тому, що іноземці що неспроможні безпосередньо володіти землею, лише кондо чи через лізинг і корпоративні схеми. Тому процес купівлі потребує уважного підходу до due diligence та супроводження професійного юриста.

Покроковий процес угоди виглядає так: спочатку інвестор резервує об'єкт і вносить депозит, після чого укладається попередній договір купівлі-продажу, який фіксує ціну та умови.

Потім переводиться основна сума, враховуючи валютні обмеження та вимоги до переведення іноземної валюти до Таїланду. Фінальною стадією є реєстрація угоди у Земельному департаменті (Land Department), де видається офіційне право власності або угода про лізинг (leasehold).

Due diligence критично важливий для безпеки угоди. Юрист перевіряє:

• чистоту титулу (Title Deed),
• наявність обтяжень або боргів у об'єкта,
• правовий статус забудовника та дозволу на будівництво,
• коректність оформлення leasehold-угод, якщо покупка пов'язана із землею.

При покупці off-plan (на стадії будівництва) інвестору важливо погодити графік платежів та гарантії. Найчастіше угоди будуються поетапно: 10-30% на етапі резервації, наступні виплати залежно від готовності об'єкта, а заключний платіж провадиться після передачі права власності. Забудовники зазвичай надають гарантії повернення коштів у разі затримки будівництва, але юридична перевірка умов є обов'язковою.

Особливості узбережжя включають обмеження щодо zoning та містобудівні норми, які регулюють висоту будівель, щільність забудови та використання території. Це важливо враховувати для вілл на Пхукеті або Самуї, де законодавство та місцеві муніципальні правила можуть обмежувати потенційне перепланування та розширення об'єкта.

Покроковий процес купівлі нерухомості

В цілому, юридична безпека в Таїланді досягається через ретельний due diligence та правильне структурування володіння, тоді як в Австрії процес простіше і формалізований, але прибутковість нижча.

Фінансова сторона купівлі нерухомості в Таїланді виглядає значно м'якшою, ніж у Європі, але потребує обліку ряду особливостей.

При покупці інвестор стикається з реєстраційними зборами та податками на передачу права власності. У середньому: реєстраційний збір становить близько 2% вартості об'єкта, податок на передачу варіюється від 2-3%. Якщо придбання відбувається через забудовника, також додається ПДВ 7% на новобудови.

Володіння нерухомістю не створює високого податкового навантаження, як стверджує Siamlegal . Щорічні податки низькі (0,02-0,1% від кадастрової вартості для житла), але інвестор має враховувати комунальні витрати та сервісні збори (maintenance fee, обслуговування комплексу, охорона, прибирання загальних зон).

При продажу діє податок на приріст капіталу, що розраховується виходячи з офіційної кадастрової вартості та часу володіння об'єктом. Найчастіше податок становить 1-3%, але може коригуватися залежно від типу власності (leasehold, freehold) та способу продажу.

Орендний дохід для нерезидентів оподатковується не більше 15-20%. Якщо власник використовує корпоративну структуру або керує нерухомістю через компанію, що управляє, можливі додаткові соціальні та корпоративні податки.

Порівняння з Австрією

Якщо ви розглядаєте ЄС-юрисдикції для балансу портфеля, окремо має сенс вивчити податки на нерухомість в Австрії — вони впливають на чисту прибутковість і стратегію володіння.

Таким чином, податкове середовище Таїланду дозволяє інвестору отримувати високу чисту прибутковість, але потребує уваги до валютних переказів та структурування угоди. Австрія пропонує прозорість та передбачуваність, але прибутковість істотно нижча.

Об'єкт: 1-бедрум апартаменти 40 м² в сучасному кондо поруч із станцією BTS (центр Бангкоку).

Ціна покупки: 5 000 000 THB (≈ $140 000).

1. Витрати при покупці

2. Дохід від оренди

• Середня оренда 1-бедруму у цьому районі – 25 000 THB/міс.
• Річний доход = 300 000 THB.

3. Щорічні витрати

4. Чистий прибуток від оренди

• Дохід: 300 000 THB
• Мінус витрати: 101 000 THB
• Чистий дохід = 199 000 THB/рік (≈ $5 600)
• Net Yield = 199 000 / 5 500 000 ≈ 3,6% річних

5. Вихід через 7 років (перепродаж)

Припустимо зростання цін у Бангкоку в середньому 3% на рік.

• Ціна через 7 років: 5 000 000 × (1,03) ^ 7 ≈ 6 150 000 THB.

Витрати на продаж:

• Агентська винагорода: 3% = 185 000 THB
• Податок на приріст капіталу (припустимо, близько 2%): 120 000 THB

Чиста сума від продажу: ≈ 5 845 000 THB

6. Фінальний розрахунок доходності

Вкладення: 5 500 000 THB

Повернення: 7 238 000 THB

Прибуток: 1 738 000 THB (~$49 000)

IRR (середня прибутковість) ≈ 6,2% річних

Висновок:

• Чиста прибутковість під час оренди близько 3,5-4% річних.
• З урахуванням зростання вартості та перепродажу підсумкова дохідність виходить на 6–7% річних.
• Сильні сторони – низькі податки та відносно недорогий вхід. Мінуси — залежність від локації та сезонність оренди.

Інвестиції в нерухомість Таїланду не дають прямого права на постійне проживання (ПМП), проте країна пропонує кілька довгострокових візових програм, які створюють можливість жити та працювати в країні на тривалий термін.

Thailand Elite Visa – це преміальна програма, розрахована терміном від 5 до 20 років. Вона дозволяє іноземцю безперешкодно в'їжджати до Таїланду без необхідності регулярного продовження візи та дає доступ до привілеїв, таких як прискорене проходження імміграційного контролю, медичні та lifestyle-сервіси.

Для інвестора це зручно, оскільки нерухомість можна використовувати для особистого проживання та здачі в оренду без візових обмежень.

Long-Term Resident Visa (LTR) орієнтована на інвесторів, digital nomads та кваліфікованих фахівців. Вона дозволяє перебувати в країні до 10 років, при цьому забезпечує пільги щодо оподаткування та свободи трудової діяльності.

Smart Visa призначена для IT-фахівців, стартаперів та висококваліфікованих фахівців. Вона забезпечує до чотирьох років проживання, спрощує оформлення роботи та відкриває доступ до низки пільгових послуг, включаючи зниження податків.

Варто зазначити, що не можна отримати ПМП безпосередньо через покупку нерухомості, як це буває в деяких країнах Європи. Натомість іноземці використовують вищезгадані візи для довгострокового перебування та інтеграції в lifestyle країни — комфортне проживання, якісна медицина, низький рівень злочинності та клімат із цілорічний сезон пляжів та активностей.

Таїланд vs Австрія

Таїланд пропонує візи з яскравим lifestyle-компонентом, що дозволяє поєднувати інвестиції та комфортне проживання, тоді як Австрія орієнтована на формальні категорії резидентів з обов'язковим документальним підтвердженням доходів чи бізнесу.

Орендний ринок Таїланду відрізняється високою динамікою, особливо у курортних регіонах та великих містах. Він ділиться на два основні сегменти: короткострокова оренда (туристи, Airbnb, Booking) та довгострокова оренда (expat, digital nomads).

Короткострокова оренда приваблює інвесторів високою прибутковістю, але пов'язана із сезонністю. У курортних зонах Пхукет і Самуї дохід може збільшуватися взимку до 12% річних, а в низький сезон падати вдвічі. Управління орендою часто ведеться через керуючі компанії, які беруть він маркетинг, прибирання і розрахунок із гостями.

Довгострокова оренда характерна для Бангкока та Чіангмая. Тут попит стабільніший, але дохідність нижча — у середньому 4–6% річних. Digital nomads та експати забезпечують цілорічний потік орендарів, мінімізуючи ризики сезонності.

Діапазон прибутковості за локаціями

У європейських містах дохідність становить 2-3%, але вона стабільна і практично не схильна до сезонності. У Таїланді прибутковість у 2-3 рази вища, проте інвестор повинен враховувати ризики: сезонність, якість об'єкта, управління та правові особливості leasehold.

Вибір локації залежить від мети інвестицій – отримання доходу від оренди, lifestyle-проживання чи комбінованої стратегії. Різні регіони відрізняються прибутковістю, типами об'єктів, вартістю входу та попитом на оренду.

Бангкок – найбільший мегаполіс Таїланду, діловий та культурний центр. Основний попит тут формують довгострокові орендарі – експати, співробітники міжнародних компаній, спеціалісти IT та фінансового сектора.

Типи нерухомості: кондомініуми (кондо), апартаменти в хмарочосах, рідкісні вілли в передмістях.

Мінімальні ціни: студії – від $60-70 тис., 1-спальні квартири – від $80-100 тис., преміум-кондо – від $200-250 тис.

Популярні райони:

• Sukhumvit (Thonglor, Ekkamai): активний lifestyle, ресторани, торгові центри, потрібні експатами.
• Silom/Sathorn: бізнес-райони, престижна оренда для офісних працівників.
• Ari/Phrom Phong: тихі житлові квартали, високий попит на довгострокову оренду.

Пхукет - преміальний курортний ринок з об'єктами біля моря, що приваблює туристів та власників кондо-готелів. Високий потенціал прибутковості короткострокової оренди, але значна сезонність.

Типи нерухомості: вілли з басейном, кондомініуми з морським видом, апартаменти у туристичних зонах.

Мінімальні ціни: кондо – від $100–120 тис., вілли – від $250 тис., преміум-віли – $500 тис. та вище.

Популярні райони:

• Patong / Karon / Kata: туристичний потік, висока прибутковість короткостроку.
• Kamala/Surin/Bang Tao: premium-віли, спокійні райони, добре підходять для lifestyle-інвестицій.

Самуї орієнтований на lifestyle та середньострокову оренду для digital nomads. Прибутковість трохи нижча, ніж на Пхукеті, але ринок стабільний протягом року.

Типи нерухомості: кондо, вілли, студії та апартаменти біля пляжів.

Мінімальні ціни: студії – від $80 тис., 1-спальні квартири – від $120 тис., вілли – від $200 тис.

Популярні райони:

• Chaweng/Lamai: центральні пляжі з активною орендою туристам.
• Bophut / Maenam: тихі райони з lifestyle та довгостроковими орендарями.

Чіангмай – студентський та IT-хаб, де потрібна довгострокова оренда. Сезонність виражена слабо, прибутковість середня, а вхідний поріг невисокий.

Типи нерухомості: квартири та таунхауси, окремі будинки в передмісті.

Мінімальні ціни: студії – від $50–60 тис., 1-спальні квартири – від $70–80 тис., будинки – від $150 тис.

Популярні райони:

• Nimman / Santitham: IT та коворкінг, затребувані digital nomads.
• Old City / Riverside: близькість до університетів та туристичних зон.

Паттайя та Хуа Хін – масовий сегмент з доступною нерухомістю. Підходять для інвесторів з обмеженим бюджетом, висока конкуренція та помірна прибутковість.

Типи нерухомості: кондо, квартири у багатоповерхівках, невеликі вілли.

Мінімальні ціни: кондо – від $50-70 тис., 1-спальні квартири – від $60-80 тис., вілли – від $150-180 тис.

Популярні райони:

• Pattaya Central/Jomtien: туристичні центри, висока короткострокова оренда.
• Hua Hin City / Khao Takiab: тихі райони, добре підходять для сімейного lifestyle.

Порівняльна таблиця регіонів та характеристик:

Ринок нерухомості Таїланду ділиться на вторинний та первинний (новобудови), і кожна категорія має свої особливості з погляду інвестора.

Вторинний ринок характеризується доступнішими цінами та готовими об'єктами, що дозволяє відразу почати отримувати прибуток від оренди. Основним завданням інвестора є ретельна перевірка якості об'єкта: стан комунікацій, знос будівельних матеріалів, наявність дефектів або недоліків, які можуть вплинути на вартість ремонту і майбутній дохід.

Важливо також оцінювати розташування та інфраструктуру – вторинка в престижних районах Бангкока або Пхукету може бути вигіднішою за новобудови за рахунок негайного потоку орендарів і попиту, що вже склався.

Новобудови (off-plan) пропонують можливість придбати нерухомість за нижчою ціною, але пов'язані з ризиками: затримка будівництва, зміна термінів здачі, необхідність дотримання графіка платежів та можливі зміни у проекті.

Як правило, виплати будуються поетапно: початковий депозит, кілька траншів у міру завершення будівництва та остаточний платіж під час передачі об'єкта. Юридична перевірка забудовника та умов договору є вкрай важливою для зниження ризиків.

Ціновий діапазон на ринку варіюється: студії та невеликі кондо в Бангкоку та Чіангмаї починаються від $50-70 тис., вілли на Пхукеті та Самуї коштують від $300 тис. і вище.

Таїланд vs Австрія

В цілому, вторинний ринок дозволяє швидше почати отримувати дохід і вибирати готові об'єкти в ключових районах, а новобудови підходять для стратегічних інвесторів, які готові чекати і управляти проектними ризиками.

У Таїланді є безліч варіантів диверсифікації інвестиційного портфеля за межами стандартного володіння кондомініумом або віллою.

Кондо-готелі з гарантованим доходом є об'єктами, де забудовник або керуюча компанія гарантують фіксовану прибутковість протягом декількох років. Це знижує операційні ризики, але дохідність зазвичай нижча, ніж за самостійної здачі у найм.

Вілли під управління – більш високий рівень прибутковості за рахунок короткострокової оренди, але потребують професійного управління та обслуговування. Інвестор отримує частину доходу, а компанія бере на себе маркетинг, прибирання та управління орендою.

Студентська оренда в Чіангмаї та Бангкоку орієнтована на студентів та молодих спеціалістів. Стабільний потік орендарів робить прибутковість менш сезонною, хоча об'єкти вимагають частішого оновлення інтер'єру та обслуговування.

Комерційна нерухомість, включаючи офіси, склади та стріт-рітейл, затребувана у великих містах, але потребує більш глибокого аналізу ринку та довгострокового управління.

Земля через SPV дозволяє іноземцю оминути обмеження на пряме володіння землі. Інвестор створює тайську компанію (SPV) та набуває земельної ділянки через неї. Це дає гнучкість, але додає юридичні та податкові нюанси.

Порівняння з Австрією

Таїланд пропонує інвестору широкий спектр короткострокових та спеціалізованих форматів, де дохідність може бути вищою, але ризики операційні та юридичні вищі. Австрія ж орієнтована на стабільність та довгострокову оренду, де дохідність нижча, але правові та ринкові ризики мінімальні.

Сучасний ринок нерухомості в Таїланді максимально адаптований під іноземних інвесторів, і значна частина угод здійснюється дистанційно без фізичної присутності покупця в країні. Це стало особливо актуальним у постковидний період, коли онлайн-процеси були побудовані майже «під ключ».

Процес починається з вибору об'єкта: девелопери та агенції надають 3D-тури, відеоогляди та детальні плани квартир або вілл. Багато компаній організують «віртуальні покази» через Zoom чи WhatsApp, де агент у реальному часі показує об'єкт та відповідає на запитання. Після ухвалення рішення про купівлю інвестор укладає резерваційний договір онлайн, оплачуючи депозит міжнародним банківським переказом.

Юридичний супровід також можливий дистанційно. У Таїланді немає обов'язкової нотаріальної участі, тому договори можуть бути оформлені юристом, який діє за дорученням. Клієнт підписує довіреність у нотаріуса у своїй країні (з подальшою апостилізацією або консульською легалізацією), і юрист у Таїланді отримує право представляти його інтереси у земельному департаменті.

Фінансові розрахунки відбуваються через банківський переказ з-за кордону. Закон вимагає, щоб іноземний покупець кондо ввів гроші в країну в іноземній валюті з подальшою конвертацією в бати. Для підтвердження джерела коштів та дотримання валютного законодавства оформляється так звана Foreign Exchange Transaction Form (FET). Цей документ є критично важливим: без нього не можна зареєструвати право власності на квартиру.

Реєстрація угоди здійснюється у Land Department – ​​місцевому земельному департаменті. Інвестору не обов'язково бути присутнім: юрист чи представник завершує процес, отримує Chanote (право власності) та передає його клієнту.

Таким чином, дистанційна купівля нерухомості в Таїланді займає від 4 до 8 тижнів залежно від типу об'єкта (готовий або будується) та швидкості банківських переказів. Це гнучка модель, що дозволяє інвесторам з усього світу входити на ринок без складних бюрократичних процедур.

Порівняння з Австрією

Інвестиції в нерухомість Таїланду залучають високим доходом та низьким порогом входу, але пов'язані з низкою специфічних ризиків, які важливо враховувати перед покупкою.

Обмеження землі – іноземці що неспроможні володіти землею напряму. Володіння можливе лише через leasehold (оренда на 30-90 років) або через SPV (тайську компанію). Це створює юридичні нюанси та потребує ретельної перевірки документів.

Валютний контроль – перекази великих сум з-за кордону мають супроводжуватись декларацією та підтвердженням джерела коштів для реєстрації іноземної валюти до Bank of Thailand. Помилки можуть призвести до затримок у реєстрації права власності та юридичних ускладнень.

Девелоперські ризики – особливо актуальні для новобудов (off-plan). Можливі затримки будівництва, зміна графіка платежів або якість реалізації проекту нижче за заявлений.

Туристична сезонність – короткострокова оренда залежить від припливу туристів. На Пхукет і Самуї прибутковість влітку може падати на 30-50% порівняно з піковими місяцями.

Таїланд приваблює не лише інвесторів, а й тих, хто хоче поєднувати інвестиції з комфортним способом життя. Країна пропонує унікальне поєднання тропічного клімату, морського узбережжя, низьку вартість життя та розвинену інфраструктуру для експатів.

Тропічний клімат із спекотним сезоном з березня по травень, дощовим сезоном з червня по жовтень та прохолодним сухим сезоном з листопада по лютий робить Таїланд привабливим для цілорічного проживання. Регіональні відмінності також впливають на комфорт: північ країни (Чіангмай) більш прохолодна та зелена, тоді як південь (Пхукет, Самуї) забезпечує доступ до моря та пляжів, але з високою вологістю. Море і тропічні ліси створюють унікальний lifestyle для любителів природи та активного відпочинку.

Таїланд має розвинену мережу міжнародних клінік та госпіталів. У Бангкоку, Пхукеті та Самуї розташовані установи з високими стандартами обслуговування, англомовним персоналом та сучасним обладнанням. Медичні витрати для резидентів та довгострокових віз значно нижчі, ніж у країнах Європи за порівнянною якістю послуг. Приватні страховки для іноземців дозволяють покрити лікування та консультації у спеціалістів.

Життя в Таїланді обходиться значно дешевше, ніж у Європі. Оренда квартири або кондо в Бангкоку або Чіангмаї може становити $400-800 на місяць для комфортного житла, а оренда вілли на Пхукет або Самуї - $1,200-2,500. Продукти харчування, транспорт, кімнальні платежі, інтернет та послуги домробітниці дешевші, ніж у країнах ЄС. Такий рівень витрат дозволяє інвестору не тільки жити комфортно, а й залишати більшу частину доходу від оренди нерухомості.

Таїланд активно приваблює експатів із Росії, Європи, Китаю та США. У великих туристичних та ділових центрах, таких як Бангкок, Пхукет, Самуї та Чіангмай, сформовані великі спільноти експатів. Вони надають підтримку у побутових питаннях, допомагають з юридичними та банківськими аспектами, створюють клуби та школи для дітей іноземців. Це полегшує адаптацію та робить життя комфортним.

Країна славиться безпечною та спокійною атмосферою, низьким рівнем злочинності порівняно з великими європейськими містами. Місцеве населення дружелюбно та ввічливо ставиться до іноземців, особливо у туристичних та експатських районах. Для сімей з дітьми відкрито міжнародні школи з програмами англійською мовою, що полегшує інтеграцію.

У великих містах та курортних зонах розвинена мережа доріг, громадського транспорту, аеропортів та морських портів. У Бангкоку працює BTS та MRT, забезпечуючи зручну транспортну доступність. У туристичних зонах Пхукета та Самуї – розвинена мережа таксі, оренди автомобілів та поромних маршрутів.

Таїланд пропонує широкий спектр можливостей для дозвілля: пляжі, водні види спорту, гольф, йога, фітнес, ресторани з міжнародною кухнею, спа та культурні заходи. Культурні та фестивальні події, такі як Сонгкран (тайський Новий рік) чи Лой Кратонг, створюють особливу атмосферу.

Вихід із інвестиції в нерухомість – один із ключових етапів стратегії інвестора. Він залежить від типу об'єкта, регіону, способу володіння та ринкової кон'юнктури. У Таїланді ринок пропонує як високу прибутковість, так і певні складнощі, пов'язані з ліквідністю та сезонністю, тоді як Австрія демонструє стабільність, але низький потенціал прибутку.

У Таїланді продаж нерухомості частіше проходить через агенції, особливо якщо власник перебуває за кордоном. Агентства допомагають оцінити ціну об'єкта з урахуванням сезонності, динаміки попиту та типу оренди (довгострокова чи короткострокова).

У Бангкоку та Чіангмаї об'єкти продаються швидше завдяки стабільному попиту з боку експатів та digital nomads. На курортних островах Пхукет і Самуї середній термін продажу може подовжуватися через сезонну залежність турпотоку.

Середній термін експозиції нерухомості на вторинному ринку Таїланду:

• Бангкок: 3-6 місяців, високий інтерес до кондо та квартир для довгострокової оренди.
• Пхукет/Самуї: 6-12 місяців, прибутковість вища, але ринок сезонний.
• Чіангмай: 3-6 місяців, довгострокова оренда, стабільний попит від студентів та IT-фахівців.
• Паттайя / Хуа Хін: 4-8 місяців, масовий сегмент, висока конкуренція.

Для порівняння, в Австрії ліквідність більш рівномірна: Відень – 2-4 місяці, Зальцбург – 3-5 місяців, Інсбрук – 3-6 місяців. Незважаючи на менший yield, ринок менш волатильний.

Податок на приріст капіталу в Таїланді для нерезидентів становить приблизно 5-10% залежно від категорії майна та строку володіння плюс гербовий збір до 2%. Для власників SPV податки можуть відрізнятися та вимагають консультації юриста. В Австрії податок на приріст капіталу для фізичних осіб становить приблизно 25%, що знижує доходність, але робить процес продажу прозорим та передбачуваним.

Вихід із інвестиції може бути пов'язаний із успадкуванням чи даруванням. У Таїланді важливо правильно оформити титул, особливо під час володіння через SPV. Без цього передача активів може бути утруднена. В Австрії пряме володіння та нотаріальна система роблять передачу майна простішою та безпечнішою.

Таїланд пропонує високу потенційну прибутковість на виході – до 12% річних для курортних об'єктів із короткостроковою орендою. У міських локаціях, таких як Бангкок і Чіангмай, доходність трохи нижча (3-6%), але стабільніша. В Австрії прибутковість при продажу низька – 2-3%, проте ризик втрати капіталу мінімальний.

Чинники, що впливають на успішний вихід

• Локація: туристичні та ділові райони продаються швидше та дорожче.
• Сезонність: курортні зони залежать від притоку туристів; пік продажів – високий сезон із листопада по лютий.
• Тип об'єкту: квартири та кондо продаються швидше, ніж вілли на курортах.
• Правова чистота: наявність clear title та перевіреного SPV суттєво прискорює процес.
• Управління прибутковістю: об'єкти з підтвердженим прибутком від оренди залучають більше покупців.

Вихід з інвестицій: Таїланд vs Австрія

Вихід з інвестицій у Таїланді потенційно більш прибутковий, але потребує планування та врахування сезонності, юридичних аспектів та вибору правильного регіону. Австрія забезпечує мінімальні ризики та швидку ліквідність, але прибутковість низька і менш приваблива для короткострокових стратегій.

Кейс 1: Бангкок - кондо 60 м ², прибутковість 4,8%

Інвестор придбав квартиру в новому житловому комплексі в районі Sukhumvit, поряд із BTS Skytrain. Об'єкт повністю мебльований забудовником та зданий в оренду експату з IT-сектору на довгостроковій основі.

Середня орендна ставка забезпечує дохідність 4,8% річних, при цьому ліквідність локації висока завдяки стабільному попиту на житло у фахівців міжнародних компаній. Цей кейс ілюструє стратегію "консервативне вкладення у столиці з низькими ризиками".

Кейс 2: Пхукет – вілла 250 м² з басейном, прибутковість 9,5%

Клієнт із Дубая інвестував у віллу на західному узбережжі острова, в районі Bang Tao, де зосереджені luxury-курорти. Управлінням об'єкту займається міжнародна компанія, яка здає віллу в короткострокову оренду через Airbnb та Booking.

Завдяки високім турпотоку та преміальному сегменту, об'єкт приносить 9,5% річних, а у високий сезон дохідність перевищує 12%. Це приклад агресивної стратегії - "курортна нерухомість з упором на короткострок".

Кейс 3: Самуї - кондо 45 м ², прибутковість 7,1%

Молодий інвестор із Європи купив невеликі апартаменти біля пляжу Chaweng. Об'єкт був придбаний з повним оздобленням та меблями, які додатково вклалися в дизайн-пакет для підвищення привабливості на оренду.

Квартира здається digital nomads та туристам на 3-6 місяців, що забезпечує 7,1% річних. Ринок Самуї стабільний протягом усього року, а об'єкт поєднує прибутковість та lifestyle-компонент.

Кейс 4: Чіангмай – студія 35 м², прибутковість 5,4%

Інвестор із Сінгапуру придбав студію в сучасному кондо поруч із університетом Chiang Mai University та IT-парком. Основний попит йде від студентів та фрілансерів, які працюють у сфері IT.

Прибутковість склала 5,4% річних, при цьому об'єкт не залежить від туристичного сезону, а заповнюваність залишається високою цілий рік. Стратегія кейсу - "стабільний кешфлоу в освітньому та технологічному центрі".

Кейс 5: Паттайя – кондо-готель 40 м², гарантований дохід 6%

Клієнт із Казахстану придбав апартаменти в комплексі condo-hotel із гарантованим доходом від керуючої компанії. Керуючий оператор бере на себе маркетинг та здачу об'єкта в оренду, виплачуючи фіксовані 6% річних протягом перших п'яти років.

Після закінчення гарантованого періоду доходність залежатиме від завантаження, але об'єкт розташований у центрі Паттайї в пішій доступності від пляжу, що знижує ризики.

Кейс 6: Хуа Хін – будинок 180 м², прибутковість 4,2%

Сім'я з Європи купила будинок у закритому котеджному селищі поряд із гольф-полем. Об'єкт використовується частково для власного проживання, частково для оренди через керуючу компанію.

Середня прибутковість складає 4,2% річних, але основна мета покупки - lifestyle-інвестиція: можливість проводити зиму в Таїланді та отримувати додатковий дохід, коли будинок порожній.

Я працюю з нерухомістю в Азії та Австрії вже більше десяти років і бачу, як сильно відрізняються ці ринки за структурою, ризиками та підходом до інвестування. Таїланд для мене завжди був цікавим майданчиком – він поєднує високу прибутковість та lifestyle-фактор, але потребує уважної підготовки та юридичного опрацювання.

Перше, що я завжди раджу своїм клієнтам, це ретельний due diligence. У Таїланді дуже важливо перевірити титул, дозволи девелопера та умови володіння, особливо якщо мова йде про вілл і leasehold-структури. Другий ключовий момент – це аналіз турпотоку та попиту на оренду: саме він визначає прибутковість та строки виходу з інвестицій.

При виборі об'єкта я виходжу зі стратегії клієнта. Якщо потрібна консервативна модель, то краще дивитися Бангкок з його довгостроковою орендою для експатів та міжнародних фахівців. Якщо баланс між прибутковістю і стабільністю – тоді Самуї або Чіангмай, де ринок менше схильний до сезонних коливань. Для тих, хто готовий до агресивнішої стратегії, я рекомендую Пхукету, де короткострокова оренда дає yield до 10–12%, але потрібно враховувати ризики сезонності та регулювання.

Я також звертаю увагу клієнтів на форму володіння та податкову оптимізацію. У Таїланді можливі різні структури від прямого володіння квартирою до реєстрації компанії під віллу. Кожна схема має свої податкові наслідки і їх важливо розуміти ще на вході.

Для мене грамотна стратегія часто полягає у поєднанні двох світів: стабільності Австрії та прибутковості Таїланду. Відень дає капіталозбереження та передбачуваність, а Пхукет або Самуї дозволяють збільшити прибутковість і додати в портфель lifestyle-компонент. Такий баланс працює найкраще – і для сімейних інвесторів, і для тих, хто будує міжнародний портфель.

Вибір між Таїландом та Австрією залежить від завдань інвестора. Якщо головна мета – зберегти капітал у стабільній юрисдикції з передбачуваними правилами, Австрія буде найкращим варіантом. Якщо ж інвестор шукає прибутковість, пов'язану з динамікою туризму та розвитком регіону, то Таїланд відкриває ширший діапазон можливостей.

Таїланд виграє за податковим навантаженням, вартістю входу та потенціалом прибутковості. Але він вимагає більшої уваги до юридичних аспектів та професійного супроводу. Австрія – це спокійна гавань для консервативних інвесторів, де дохідність низька, але мінімальні ризики.

Поради експертів зводяться до трьох ключових правил:

1. Обов'язково працюватимемо з юристом, який має досвід в Азії.
2. Перевіряти девелопера та юридичну історію об'єкта.
3. Із самого початку планувати управління орендою та стратегію виходу з інвестицій.

Прогноз до 2030 року говорить на користь Таїланду: очікується зростання турпотоку до 80-90 млн осіб на рік, масштабні інфраструктурні проекти (аеропорти, швидкісні поїзди, дороги), а також посилення регулювання короткострокової оренди. Все це призведе до зростання цін у ключових регіонах (Пхукет, Бангкок, Самуї), але вимагатиме більш грамотного структурування угод.

1. Юридична частина

Перевірка форми власності: іноземці можуть володіти кондо в межах квоти 49% або оформляти leasehold на землю/вілу строком до 30 років (з опцією продовження). Для землі найчастіше використовується SPV (компанія) або структура з тайським партнером.

Квота кондомініуму: переконатися, що іноземна квота у проекті не перевищена (інакше покупка буде неможлива).

Девелопер та об'єкт: перевірити юридичну чистоту проекту, наявність дозволів, історію завершених об'єктів, відсутність судових позовів.

Due diligence: найняти юриста, який перевірить title deed (Chanote), зареєстровані обтяження, заборгованість з податків або комунальних платежів.

Договір: ретельно вивчити умови договору – штрафи за прострочення платежів, гарантії забудовника, умови повернення депозитів.

2. Фінансова частина

Валютний контроль: переказ коштів має бути з-за кордону в іноземній валюті з правильним призначенням платежу (Foreign Exchange Transaction Form), інакше об'єкт не зареєструють на іноземця.

Сервісні збори: заздалегідь уточнити скільки коштує обслуговування комплексу (зазвичай $1-3/м² на місяць).

Ремонт та меблювання: у новобудов часто bare shell або базове оздоблення, а для здачі в оренду потрібне меблювання. Розрахувати бюджет на це.

Податки:

• Орендний прибуток – 15% для нерезидентів.
• Під час продажу – податку приріст капіталу і гербовий збір (5-10%).
• Володіння – мінімальний податок (0,01-0,1% кадастрової вартості), але сервісні збори можуть бути значнішими.

Страховка: оформити страховку на об'єкт (від пожежі, затоплення, стихійного лиха).

3. Управління та прибутковість

Вибір моделі оренди: короткострок (Airbnb, Booking), середньострок (digital nomads) або довгострок (експати, студенти).

Управляюча компанія: укласти договір із property management (зазвичай комісія 20-30% від оренди). Перевірити досвід компанії та відгуки.

Прибутковість: оцінити реальний yield – не лише на папері від забудовника, а й на основі незалежних даних. Порівняти з регіонами (Бангкок 3-6%, Пхукет 7-12%, Самуї 6-10%).

Сезонність: врахувати, що у курортних локаціях (Пхукет, Самуї) дохід різко залежить від сезону.

4. Операційні ризики

Регулювання короткострокової оренди: у Таїланді закони обмежують оренду подобово, але на практиці вони застосовуються не скрізь. Потрібно розуміти локальні ризики та працювати з керуючими компаніями, які знають нюанси.

Якість будівництва: уважно оглянути об'єкт, особливо вторинний ринок (волога, кондиціонери, електрика).

Конкуренція: у масових сегментах (Паттайя, Хуа Хін) висока пропозиція, що знижує прибутковість.

Вихід з інвестицій: заздалегідь оцінити ліквідність локації – у Бангкоку та Пхукеті продати простіше, ніж у Паттайї чи невеликих містах.

5. Стратегія та план виходу

Сценарій інвестицій: визначити свою стратегію (консервативний Бангкок, збалансований Самуї/Чіангмай, агресивний Пхукет).

Термін володіння: чи плануєте тримати об'єкт 5, 10 чи 15 років? Це впливає на податки та прибутковість.

Вихід: через агентство чи private deal. У курортних локаціях експозиція може тривати 12-18 місяців.

Спадкування: оформити заповіт (у Таїланді можливо), щоб спадкоємцям було легше зареєструвати права.

Репатріація капіталу: переконатись, що всі платежі оформлені правильно, інакше вивести гроші назад за кордон буде складно.