Як купити нерухомість у Тиролі – докладний гід за цінами та процедурами

Тіроль (Tirol) – альпійський регіон Австрії, де середня ціна житла у 2024 році перевищувала 4727 € за м². Регіон відомий мальовничими гірськими пейзажами, розвиненою інфраструктурою гірськолижних курортів та високою якістю життя, тому тут потрібні як покупці житла для проживання, так і інвестори.

В останні роки інтерес до нерухомості Тироля зростає через стабільний попит (особливо на апартаменти біля схилів) та перспективне зростання цін. У цьому ринок регіону має особливості: від обмежених земельних ресурсів до спеціальних правових норм для покупців з-за кордону.

У цій статті ми докладно розглянемо всі кроки купівлі квартири, будинку, шале або земельної ділянки в Тиролі – від цін та локацій до юридичних та фінансових нюансів, – щоб ви могли ухвалити виважене рішення, якщо плануєте купити нерухомість в Австрії – зокрема, у Тіроле.

Ринок нерухомості Тіроля пропонує широкий вибір об'єктів – від невеликих студій та двокімнатних квартир у містах та гірських районах до просторих шале та приватних будинків поблизу курортів, а також ексклюзивних вілл та апартаментів «преміум»-класу.

Бувають як вторинні квартири (у старих будівлях, Altbau), так і нові кондомініуми (Neubau) з сучасним оснащенням.

Багато будинків побудовані в традиційному альпійськім стилі з дерев'яним оздобленням – саме такі шале приваблюють покупців. Також на ринку зустрічаються проекти квартир під здачу туристам (у тому числі з компанією, що управляє) і котеджі на продаж.

Квартири. Різні формати – від однокімнатних студій до великих лофтів. У містах (Інсбрук, Kufstein) більше типових квартир багатоповерхівках, на курортах (Kitzbühel, Landeck) – компактні апартаменти для лижників.

Приватні будинки та шале. Одно- та двоквартирні будинки на землі, часто з садом та гаражем. Шале зазвичай зводяться ближче до гор, часом у віддалених гірських селах. Такі об'єкти дають усамітнення та простір, але на них часто потрібні великі вкладення в обслуговування (опалення, прибирання снігу тощо).

Вілли та апартаменти класу люкс. Розкішні особняки з видом на Альпи, а також висококласні пентхауси. Найчастіше зустрічаються у престижних місцях (Інсбрук, Kitzbühel, St. Johann in Tirol). Подібні об'єкти коштують від мільйонів євро і призначені скоріше для заможних клієнтів або статусних інвестицій.

Земельні ділянки. У Тіролі дефіцит землі – вільні ділянки під будівництво житлових будинків рідкісні та дорогі. Покупцеві важливо перевіряти призначення ділянки (Bauzone), наявність дозволів на забудову та умови федерального/місцевого планування.

Вартість нерухомості в Тіролі традиційно вища за середню по Австрії: у 2024 році середня ціна квартири тут становила близько 4727 € за кв.м (пік було досягнуто в 2022 р. – близько 5195 €/м², потім ціни скоригувалися).

Ціни на односімейні будинки були нижчими (кілька тисяч євро за м²), але також помітно зросли за останні роки. Наприклад, за оцінками ринку 2022 року, середня ціна односімейного будинку становила близько 4660 € за кв.м.

Дані взяті з аналітичних оглядів ринку нерухомості Тіролю; Варто враховувати, що насправді ціни можуть відрізнятися залежно від стану та точного розташування об'єкта.

Попит та ціни в регіоні зростають нерівномірно. Найбільший попит мають об'єкти у гірськолижних курортів і у великих містах. З 2016 до 2022 року ціни на квартири зросли приблизно на 60% (з ~2850 до 4573 €/м²), а на приватні будинки – майже на 93%.

Однак до 2023–2024 років. зростання сповільнилося через високі ставки за кредитами: за даними Statistik Austria , в 2023 р. ціни житла в Австрії вперше з 2010 року знизилися на 2,6% (в основному за рахунок вторинного житла).

У Тіролі тенденція аналогічна – після пікових значень 2022 року ціни стабілізувалися. Наприклад, у 2024 році ціни на квартири незначно скоригувалися, а вартість земельних ділянок, незважаючи на стабілізацію, залишається високою (у середньому по Тиролю — 414 €/м² у 2024, тобто більш ніж удвічі вищою за рівень 2016 року).

Також має значення сезонність. Влітку та восени (перед зимовим сезоном) активність покупців зазвичай зростає, що іноді піднімає ціни, особливо на нерухомість біля популярних лижних зон. Зимовий період, навпаки, може характеризуватись меншою активністю через свята та обмеження погоди.

Розташування – ключовий фактор. Розвинена інфраструктура (дороги, школи, лікарні) та близькість до гірськолижних трас або туристичних пам'яток безпосередньо впливають на ціну та ліквідність об'єкта.

Наприклад, Інсбрук (столиця Тироля) славиться університетом, аеропортом та транспортними вузлами, тому середня ціна тут помітно вища, ніж у віддалених долинах.

За даними ринку, середня ціна квартири в місті Інсбруку складає близько 5.7 тис. €/м², тоді як у горах, наприклад у кімні Ландек або Лієнц, ціни можуть бути значно нижчими (2–3 тис. €/м²). На високу вартість впливають:

• Туристична привабливість. Курортні зони (Кіцбюель, Аксам, Майрхофен та ін) притягують покупців, готових платити за зручності катання.
• Транспортна доступність Близькість до автомагістралей та міжнародних маршрутів (наприклад, поблизу Кірхберга від'їзд на Інсбрук-Зальцбург) робить житло привабливим для постійного проживання та бізнесу.
• Інфраструктура та послуги. Райони з розвиненою соціальною інфраструктурою (школи, лікарні, магазини) дорожчі за «дику» природу. Зазвичай у центрах міст дорожче, ніж у околицях.

По районах Тіроль можна порівняти ціни та характеристики:

Кітцбюель (Bezirk Kitzbuhel). Один із найдорожчих округів: тут знаходяться топ-курорти. Ціна квартири тут на сотні євро вища, ніж у середньому по регіону. Район популярний у інвесторів, але доступних варіантів замало.

Інсбрук-Ланд та Інсбрук (Land & Stadt). Інсбрук (місто) – високі ціни через міський статус (приблизно 5760 €/м² за квартиру).

Окружні райони (Innsbruck-Land) трохи дешевші, але теж закриті для масової забудови, тому ціновий рівень близький до міського.

Ландек (Bezirk Landeck). Тут багато невеликих містечок біля схилів (гірськолижні села), ціни помірні: наприклад, середня ціна квартири ~3592 €/м².

Лієнц (Bezirk Lienz). Найсхідніший район Тіроль, з нижчою вартістю (близько 2090 €/м² за квартиру). Нерухомість у Лієнці підходить тим, хто шукає більш бюджетні варіанти (за збереження природного середовища регіону).

Райони Своза (Schwaz, Kufstein, Reutte та ін.). Kufstein користується попитом туристично, ціни на квартири середні; Reutte – найменш розвинений, тут найдешевше житло (квартири від ~3740 €/м²), але й можливості роботи/сервісу більш обмежені.

Процес починається з вибору об'єкта. Тут важливо чітко визначити цілі:

• Жити самому. Підбирайте житло у містах або великих селищах з гарною інфраструктурою – поряд із роботою/школами.
• Інвестувати/здавати. Розглядайте курортні зони чи студентські райони (Інсбрук). Невеликі квартири або апартаменти біля гірськолижних трас підходять для короткострокової оренди туристам.
• Другий будинок (дачу). Орієнтуйтеся на відокремлені місця біля гір, але зважте на туристичний потенціал: навіть для дачі корисно, щоб поряд був під'їзд і мінімум магазинів.

Чек-лист пошуку:

• Визначтеся з цілями та бюджетом.
• Використовуйте портали та ріелторів, але потім особисто огляньте декілька об'єктів.
• Зберіть інформацію про район: попит на оренду, податок на майно, наявність обмежень (заборона інших будинків).
• Запитайте експерта про термін угоди: іноді хороші пропозиції швидко йдуть з ринку.

Процес купівлі в Тіролі регулюється австрійським земельним правом (Grundverkehrsrecht), а детальні правила для іноземців можуть відрізнятися за федеральними землями. Основні нюанси для нерезидентів:

Дозвіл на покупку (Genehmigung). Громадяни ЄС та ЄЕЗ прирівняні до австрійців і не вимагають дозволу . Для громадян країн поза ЄС/ЄЕЗ (наприклад, СНД, США та ін.) діють обмеження на купівлю нерухомості в Австрії іноземцями : у більшості випадків угоду потрібно попередньо погодити у Grundverkehrsbehörde (муніципальному органі із земельних угод).

Процедура: після підписання попереднього договору покупець подає заявку; рішення зазвичай приходить за кілька тижнів.

Законодавчі зміни. У 2024 році в Тиролі були прийняті поправки до місцевого закону про передачу землі, що вводять нові перевірки та обмеження, особливо для угод із землею та сільгоспнерухомістю.

Слідкуйте за новинами: пропоную ознайомитись з офіційними публікаціями Land Tirol або консультацією юриста, щоб не пропустити зміни.

Необхідні документи. До основних паперів належать паспорт, номер посвідчення платника податків (Steuernummer) в Австрії, довідка про поточне місце проживання, витяг з реєстру (Liegenschaftskataster) та ідентифікатор земельної ділянки (KG, Grundbuchnummer). Продавець надає свідоцтво про власність (Grundbuchauszug).

Найчастіше угода проходить у нотаріуса: вам знадобляться довіреність (якщо діє представник), попередній договір купівлі та ін.

Перевірка чистоти об'єкта. Рекомендується залучити місцевого юриста чи нотаріуса ще на етапі переговорів: він перевірить відсутність обтяжень, боргів, судових позовів, а також коректність кадастрових даних та юридичної форми договору.

Наприклад, я завжди прошу юриста перевірити, чи має площа нерухомості кадастрове узгодження і чи вона не є «святковою резиденцією», на купівлю якої можуть бути обмеження.

Купівля нерухомості в Австрії несе низку обов'язкових витрат понад ціну самого об'єкту. Головні з них:

• Податок на передачу нерухомості (Grunderwerbsteuer). 3.5% від покупної ціни.
• Реєстраційний збір (Eintragungsgebühr). 1.1% від кадастрової вартості (Einheitswert) або ринкової ціни – оплачується при внесенні прав до земельної книги.
• Нотаріальні витрати. Близько 1–2% вартості залежить від складності угоди та тарифу нотаріуса.
• Комісія агента з нерухомості. Зазвичай становить до 3%+20% ПДВ від ціни (оплачує покупець), але ця оплата буває умовною або має змішаний характер (половина оплачується продавцем, якщо зазначено).
• Інші. Можуть бути витрати на оцінку об'єкта, переведення документів, страхування (при іпотеці – банківська страховка), а також щорічний податок на майно (Grundsteuer) – зазвичай невеликий, рахуючи від площі та місцезнаходження, фіксується власнику щорічно.

Загалом «приховані» витрати на купівлю становлять приблизно 9–11% вартості об'єкта. При фінансуванні через кредит варто закладати щонайменше 20–30% від початкового внеску (в Австрії часто видають іпотеку до 70–80% вартості).

Також потрібно враховувати майбутні щомісячні витрати: комунальні платежі (витрати на опалення, воду, очищення снігу та ін.), страховку житла, можливо, плату в кондомініумі (для нових будинків).

Приклад розподілу витрат при покупці (приблизно):

Для фінансування покупок іноземні покупці можуть звернутися до австрійських банків або міжнародних. Європейцям зазвичай даються самі умови, як і громадянам Австрії.

Якщо плануєте іпотеку, заздалегідь дізнайтеся у банку про допустимі терміни кредиту та вимоги (можливі жорсткі критерії доходу через нові стандарти FMA, введені в 2022 р. ). Також оцініть майбутній курс євро та відсоткові ставки, оскільки вони впливають на вигідність інвестицій.

Як згадувалося, головна юридична вимога – дозвіл від влади (Genehmigung durch Grundverkehrsbehörde) для нерезидентів, які не є громадянами ЄС/ЄЕЗ. При цьому:

• Громадяни ЄС/ЄЕЗ прирівняні до австрійців, можуть купувати житло вільно, без додаткового погодження (але іноді потрібне повідомлення місцевої адміністрації про угоду).
• Громадяни третіх країн майже завжди мають подавати заявку на придбання. Процедура індивідуальна для кожного випадку – потрібно обґрунтувати мету покупки (наприклад, особисте проживання чи інвестиції) та надати додаткові документи (фінансові, резюме).

З 1 січня 2023 року в Тіролі набув чинності новий закон , який ускладнює контроль за покупками іноземцями. Стало можливо відмовляти в дозволі, якщо угода «не укладається» в інтереси регіону (наприклад, якщо ми говоримо про переважно туристичну нерухомість або якщо покупець постійно не проживає в Австрії).

Тому для громадян СНД чи інших «третіх країн» важливо отримувати професійну консультацію заздалегідь. Потрібні переконливі аргументи «соціальної необхідності» чи «економічної вигоди» купівлі.

Іноді дозвіл не потрібен, навіть якщо покупець із «третьої країни»: існують двосторонні угоди (наприклад, зі Швейцарією чи Ліхтенштейном) або конкретні пільги (зміна імені дружини/чоловіка на австрійське громадянство). Але краще з'ясувати ці деталі задовго до угоди.

Щоб уникнути шахрайства та правових проблем, переконайтеся, що у вас є:

Нотаріус. Угода в Австрії проводиться через нотаріус (Notar). Це гарантує юридичну чистоту: нотаріус перевірить права власності та законність договору. Важливо вибирати нотаріуса «з досвідом» саме у нерухомості.

Юридична допомога. Рекомендую найняти адвоката чи консультанта з нерухомості, особливо якщо ви не говорите німецькою. Він допоможе підготувати та перекласти документи, перевірити зобов'язання продавця, підготувати заявку на дозвіл.

Страхування угоди. Можна розглянути страхування ризику (Treuhandvereinbarung або Escrow), коли кошти зберігаються у третьої сторони до отримання всіх дозволів. Так ви не втратите гроші, якщо угоду скасують на стадії оформлення.

Обережність із обманами. Типові схеми: подвійний продаж (один об'єкт продають відразу двом покупцям) або продаж обтяженої нерухомості (продавець не виписався). Завжди просіть свіжу виписку із земельної книги (Grundbuchauszug) та звіряйте імена сторін.

Після покупки іноземцю важливо дотримуватися правил користування:

Другий будинок (Zweitwohnsitz). Як уже сказано, придбана нерухомість має стати головним або «робочим» житлом (наприклад, якщо ви тимчасово навчаєтеся/працюєте в Тіроле), інакше це можна кваліфікувати як незаконний другий будинок.

Лікарям та викладачам іноді роблять винятки. У будь-якім випадку переконайтеся, що заповнили всі декларації про місце проживання і не підпадаєте під обмеження «переважних муніципалітетів» (Vorbehaltsgemeinden), де нові другі будинки взагалі заборонені.

Оренда. Іноземці мають право здавати житло в оренду. Однак якщо об'єкт вважається Freizeitwohnsitz (з резиденцією на відпочинок), то здавати його по короткостроковій оренді (Airbnb та ін) можуть обмежити муніципальні правила. Перед здачею перевірте місцеві регламенти та сплатіть необхідні туристичні збори.

Спадкування та перепродаж. Іноземці мають самі права на спадкування, як і громадяни Австрії. Якщо ви захочете потім перепродати нерухомість, до процедури прикладаються ті ж кроки (переважно продаж через нотаріуса).

Залежно від умов договору може знадобитися повернути частину податків або сплачувати нову кадастрову оцінку, але ці нюанси зазвичай вирішуються автоматично при перепродажі.

Регулярний нагляд. Якщо ви не живете постійно, рекомендується найняти керуючу компанію або довірену особу для контролю житла: перевірка стану, оплата комунальних платежів, прибирання снігу та ін. Так ви вбережете майно та уникнете неприємностей.

Типи квартир Від однокімнатних до чотирикімнатних, у багатоповерхівках або таунхаусах, з балконами та без. Нові об'єкти часто будуються в комплексі з паркуванням та ліфтами; вторинний фонд – старший, але іноді з унікальним колоритом (дерев'яні балки, старовинне оздоблення).

Врахуйте, що в новобудовах ціни зазвичай вищі (інвестори платять за сучасні зручності), а «вторинка» дешевша, але може вимагати ремонту.

Ціни та аудиторії:

• Для молодих пар чи студентів цікаві студії та «однушки» (зараз ~4000-5000 €/м² в Інсбруку).
• Сім'ям більше підійдуть просторі 2–3-кімнатні – особливо у передмісті чи обласних центрах (близько 3500 €/м²).
• Квартири біля курортів (наприклад, у Кіцбюелі) обирають інвестори чи сім'ї, які готові платити за вид на гори.
• Якщо ви хочете здавати житло туристам, краще вибрати компактні одиниці в популярних місцях (звісно, ​​з урахуванням законів про вторинне житло).

Плюси: квартири зазвичай дешевші за будинок у перерахунку на м², простіше в обслуговуванні та легше здавати в оренду (немає витрат на прибирання землі, снігу тощо).

Мінуси: менше приватності, комунальні платежі (Hausverwaltung, ремонт) та часто вищі ціни в центрі.

Садиба або шале - це велика власність на землі.

Плюси: більше простору та самотності, власний сад/гараж, індивідуальність. Часто такі будинки будуються з якісних матеріалів (камінь, масивна деревина), добре зберігають тепло (що важливо в горах) і розкішно виглядають на тлі Альп.

Мінуси: ціна та зміст. Будинок вимагає великих вкладень на опалення, ремонт даху, очищення снігу взимку тощо. Крім того, потрібно перевіряти дозволи: деякі райони забороняють будівництво нових шале (особливо в зонах, що охороняються).

Якщо плануєте будинок для здачі під здачу (включно з Airbnb), врахуйте, що законодавство Австрії може обмежувати короткострокову оренду (введення лімітів Zweitwohnsitz).

Особливості покупки: На віллу або будинок накладається той самий процес з управління передачею землі. Але часто до приватного будинку додаються умови, що власник повинен проживати на ньому певний час року (щоб не погіршувати дефіцит житла).

Перед покупкою шале розпитайте про "соціальний інтерес" - іноді від покупців просять надати плани використання (особисте проживання bkb інвестиції).

Якщо ви шукаєте елітний сегмент, готуйтеся до дуже високих цін: від кількох мільйонів євро. Вілли часто поєднують сучасний дизайн із альпійською архітектурою: СПА, сауни, панорамні вікна. Ціни на такі об'єкти (наприклад, у Кіцбюелі чи Аксамі) можуть перевищувати 10 000–15 000 € за м².

Подібні об'єкти доцільні у таких випадках:

• Ви хочете другий будинок на курорті.
• Розглядаєте об'єкт як довгострокову інвестицію у майбутньому житловому районі (наприклад, великий проект нової резиденції).
• Плануєте здавати ексклюзивним орендарям (тут важливий бренд регіону).

У апартаментів класу люкс ситуація схожа: вони можуть пропонуватися з готельним сервісом, ресепшеном тощо. Це вже нішевий продукт.

Вибір ділянки. Шукайте ділянки у зонах під забудову (Bauzone). Ділянки для житла цінуються у Тіролі сильно. Якщо ви плануєте будувати будинок, переконайтеся, що ділянка дозволена для житлової забудови, а не лише для сільського господарства. Нові правила територіального планування ( TIROLER Raumordnungsgesetz ) можуть обмежувати виділення нових зон.

Ціна землі. У Тіролі на землю варто закуповуватися заздалегідь: за оцінками, середня ціна 414 €/м² у 2024 р. У центрі Інсбрука та його околицях ділянки досягають 786 €/м², у Воррмаркеті (теж по сусідству) – 689 €/м², тоді як у більшій частині країни – значно нижче.

Інвестори очікують, що вартість землі зросте разом із нестачею нових ділянок, особливо біля курортів.

Особливості покупки. Будь-яка угода з ділянкою часто потребує спеціальних додаткових погоджень (від водопроводу до прокладання доріг).

Після покупки вам, швидше за все, потрібно оформити проектну документацію та дозволи на будівництво (Baubewilligung) – це тривалий та витратний процес в Альпах (через перевірки на вплив на ландшафт, дренаж тощо).

Ринок Тироля схильний до законодавчих нововведень. В останні роки введено такі важливі зміни:

Податки на другий будинок та порожній будинок (2023). З 1 січня 2023 р. у Тіролі набув чинності закон Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz (TFLAG) (Закону про податок на житло для відпочинку та вакантні площі). Він зобов'язав муніципалітети стягувати додаткові збори: за незаселені понад 6 місяців житлові об'єкти та «другі будинки».

Розміри зборів встановлюються громадами; верхня межа – до 2500€ на рік для великих квартир. Ідея – стимулювати здачу житла в оренду, що пустує, і обмежити покупку під невикористовувані другі будинки.

В результаті нове житло для здачі стало трохи вигіднішим варіантом, а спекуляції «дерев'яними шале» під другі будинки утруднені. Покупцям варто заздалегідь уточнювати в муніципалітеті, чи об'єкт, що купується, в зону оподаткування (може відрізнятися по селищах!).

Поправки до Закону про нерухомість. У 2025 р. пропонувалося посилити правила для сільгоспугідь та ділянок на схилах. Наприклад, планується відродження інституту «земельного контролера» та обмеження на перетворення полів під сонячні електростанції, щоб не втрачати сільгоспорність.

Також передбачені гарантії, що фермери матимуть змогу першочергово викуповувати ділянки по сусідству. Якщо ви плануєте придбання землі або плантації, слідкуйте за новинами: ці зміни можуть обмежити вашу свободу розпоряджатися такою землею.

Процедури угод. Оформлення угод стало більш цифровим: багато федеральних земель, включаючи Тіроль, переводять частину заяв в електронний вигляд. Проте паперовий підпис нотаріуса поки що обов'язковий. Важливо відстежувати актуальні форми заявок на державних сайтах.

Інформаційні ресурси За змінами зручно стежити через офіційний сайт Land Tirol та правові інформаційні системи ( RIS ). Рекомендую також підписатися на розсилки WKO Tirol та LK Tirol – там часто публікують гайди та аналіз змін для ринку нерухомості.

Не заощаджуйте на експертах. Найбільш типова помилка – недооцінка витрат на юридичний супровід та перевірки. Наявність адвоката та кваліфікованого оцінювача допоможе уникнути більших втрат.

Дивіться ширше. Не зупиняйтеся на першій квартирі, що сподобалася. Ринок житла в Тиролі насичений, і подібна пропозиція може коштувати дешевше у сусідньому місті. Порівнюйте варіанти і не поспішайте з ухваленням рішення.

Враховуйте всі витрати. Не обмежуйтесь ціною угоди: включіть у розрахунки всі податки та витрати (10% як мінімум), а також регулярні комунальні платежі – особливо якщо плануєте вторинний ринок або оренду.

Перевіряйте деталі договору. Часто іноземці можуть пропустити важливий пункт договору мовою, або недооцінити умову про обов'язкове використання житла (наприклад, що воно не може бути здане як «апартаменти для відпочинку» без дозволу). За потреби залучайте перекладача.

Репутація рієлтора. Довіряйте лише перевіреним агентам. На ринку є «одноденні» посередники із сумнівною репутацією. Перевірте відгуки та ліцензію (Maklerbefugnis – документ, що дозволяє брокеру вести угоди в Австрії).

Тіроль пропонує привабливий, але досить складний ринок нерухомості. Важливими є наступні ключові моменти:

• Визначте мету та бюджет до початку пошуку (переїзд, оренда, інвестування).
• Дослідіть регіони. Вивчіть різницю цін та правил (у великих містах житло дорожче, у горах – дешевше, але є обмеження «других будинків»).
• Оцініть усі витрати. Закладіть до бюджету щонайменше 10% від суми угоди на податки, комісію та оформлення.
• Зверніться до професіоналів. Найміть місцевого ріелтора та юриста, особливо якщо ви не знаєте німецького. Це захистить вас від непорозумінь та прискорить процес.
• Плануйте юридичну процедуру. Якщо ви не є громадянином ЄС/ЄЕЗ, отримаєте дозвіл через Управління з передачі землі – без цього угода неможлива. Переконайтеся, що всі документи в порядку перед підписанням договору.

Почати можна з простих кроків: переглянути оголошення на перевірених сайтах, підписатися на розсилку агентства (наприклад, Vienna Property Investment, де публікуються огляди регіонів) і зібрати інформацію про район.

Потім зв'яжіться з місцевими фахівцями – вони підкажуть, які об'єкти найкраще відповідають вашим запитам.