Як і навіщо купувати нерухомість у Хорватії

Ринок нерухомості Хорватії сьогодні переживає один із найдинамічніших періодів у своїй історії. Вступ країни до зони євро та Шенген у 2023 році різко спростив угоди для іноземців, зняв валютні ризики та зробив ринок більш передбачуваним та прозорим. Хорватія на карті Європи міцно закріпилася як привабливий напрямок для інвесторів, які хочуть купити квартиру в Хорватії, будинок біля моря або вкластися в туристичну оренду.

Мета цієї статті - дати системний аналіз інвестиційної привабливості Хорватії: від пояснення, чому саме зараз варто задуматися про покупку, до порівняння з Австрією, де нерухомість сприймається як еталон стабільності. Ми розберемо всі аспекти: юридичні нюанси, динаміку цін, варіанти об'єктів та регіони Хорватії, в яких найкраще шукати житло.

Австрія залишається стандартом стабільності. Тут все чітко та передбачувано: закони зрозумілі, суди захищають права власників, ціни у Відні зростають повільно, але стабільно. Прибутковість від оренди зазвичай не перевищує 2-3% на рік, але постійний постійний, а ліквідність висока - тому квартири в Австрії часто вибирають як "якорний" актив у портфелі. Щоб отримати ВНЖ через нерухомість, в Австрії потрібно вкласти від 500 000 євро і вище, а сама процедура супроводжується значною бюрократією. Але за це ви отримуєте впевненість та довготривалий захист капіталу.

Хорватія, навпаки, дає більше динаміки:

• вхідний поріг нижче - можна купити квартиру в Хорватії дешево від €120-150 тис.;
• прибутковість вища - оренда біля моря дає 5-7% річних;
• податки простіше - 3% при купівлі вторинного ринку та мінімум бюрократії;
• туризм зростає та підтримує попит на житло.

Але ринок менш передбачуваний: ціни залежать від сезону та економічної ситуації, а ліквідність найвища у coastal-регіонах.

Ринок нерухомості Хорватії продовжує активно зростати після переходу на євро та вступу до Шенгену у 2023 році. За даними Євростату та хорватського національного банку, ціни на житло в країні в 2024 році збільшилися на 8,3% , а на узбережжі зростання перевищило 10% рік до року. У Загребі, Спліті та Дубровнику кількість транзакцій досягла рекордних рівнів: попит від іноземців та локальних покупців стійко зростає, особливо на квартири та будинки біля моря.

На мій досвід, Хорватія стала однією з найпопулярніших країн для тих, хто хоче купити квартиру біля моря недорого, оформити ВНЖ Хорватії та отримувати дохід від оренди. Поєднання природної краси, статусу країни ЄС та помірних податків робить її привабливою для інвесторів з Німеччини, Австрії, Словенії та скандинавських країн.

• 🇩🇪 Клієнт з Німеччини придбав апартаменти в Спліті на початку 2024 року. За літній сезон прибуток від оренди становив близько 6% річних, а ринкова вартість об'єкта зросла на 9% за рік.
• 🇷🇺 Російська сім'я купила будинок в Істрії поруч із узбережжям для власного відпочинку та здачі через Airbnb. Інвестиція дозволила оформити ВНЖ у Хорватії, а прибуток перевищив очікування: об'єкт майже не простоював влітку.
• 🇸🇮 Молодий інвестор зі Словенії вибрав студію в Загребі за €125 000. Завдяки стабільному попиту з боку студентів та фахівців у столиці об'єкт здався за 2 тижні, а прогноз прибутковості становив 4,5% на рік.

• Низький поріг входу – квартири можна купити від €120–150 тис., будинки біля моря від €200–250 тис.
• Дохідність вища, ніж у Австрії чи Італії — 4–6% загалом, до 7% узбережжя.
• Прозорість угод ЄС – юридичний захист та реєстрація через державний реєстр.
• ВНЖ Хорватії за нерухомість - при довгостроковому проживання та власності доступна резиденція для всієї родини.
• Зростання цін — особливо на узбережжі, де пропозиція обмежена, а попит стабільно перевищує її.

Головний секрет успішних інвестицій у Хорватію — обирати не лише «тут і зараз прибуткову» квартиру, а й локацію з майбутнім потенціалом. Нові проекти інфраструктури, дороги, університети та туристичні кластери (Спліт, Задар, Рієка) можуть дати приріст вартості вище середнього.

Коли мене запитують, чи варто купувати нерухомість у Хорватії, я завжди відповідаю: щоби зрозуміти перспективи, потрібно знати історію ринку. Хорватія пройшла шлях від кризи після 2008 року до стрімкого зростання цін після вступу до ЄС і особливо після переходу на євро та входження до Шенгенської зони 2023 року. Сьогодні це один із найпривабливіших ринків Південної Європи, особливо для тих, хто хоче купити квартиру в Хорватії біля моря або будинок у Хорватії для відпочинку та оренди.

• 2008–2014: світова криза сильно вдарила Хорватії — ціни на нерухомість впали більш ніж на 20%, особливо в прибережних регіонах.
• 2015–2019: поступове відновлення, зростання попиту з боку іноземців (особливо німців, австрійців та скандинавів).
• 2020: пандемія тимчасово знизила кількість угод, але ціни продовжили зростати завдяки внутрішньому попиту.
• 2023-2025: після переходу на євро та в Шенген ціни на житло в середньому зросли на 8,3%, а на узбережжі приріст перевищив 10%.

Розібратися в тому, що чекає на ринок нерухомості Хорватії завтра, неможливо без розуміння того, через які етапи він пройшов за останні двадцять років. Хорватія — країна з найкрасивішим узбережжям, високим туристичним потенціалом та стрімкою інтеграцією до Європейського Союзу. Але шлях її ринку був непростим: від вибухового зростання до кризи та нового підйому.

На початку 2000-х років Хорватія стала однією з найпопулярніших країн для іноземних покупців у регіоні Адріатики. Німці, австрійці, британці та скандинави активно купували будинки та квартири біля моря. Причини були очевидні: відносно низькі ціни в порівнянні з Італією та Грецією, приголомшливе узбережжя, туристичний потік, що зростає. У цей період з'явилося багато приватних угод: іноземці скуповували невеликі вілли та квартири на островах Хвар, Брач, у Спліті та Дубровнику. Ціни зростали стрімко - щорічний приріст досягав 10-15%.

Світова фінансова криза серйозно вдарила по Хорватії. Банки перестали активно кредитувати, будівництво різко сповільнилося, а попит на нерухомість упав. Ціни знизилися на 20–30% залежно від регіону, особливо постраждали прибережні зони, де у 2007–2008 роках спостерігалася цінова перегрітість. Багато забудовників заморозили проекти, а інвестори, які купили об'єкти на піку, зіткнулися з труднощами під час продажу.

Проте саме в цей період сформувався новий клас покупців — обережні інвестори, які розглядали Хорватію не як спекулятивний ринок, а довгострокову стратегію. Ті, хто придбав нерухомість у 2009–2012 роках, за кілька років побачили стабільне зростання вартості та змогли здати житло туристам з гарною прибутковістю.

Після вступу Хорватії до ЄС у 2013 році ринок поступово пожвавішав. З 2015 року кількість угод впевнено зростала, а іноземці знову почали активно купувати нерухомість, особливо на узбережжі. За даними хорватського нацбанку, частка іноземців у деяких прибережних регіонах сягала 15–20% від усіх покупців.

У цей час почали розвиватись нові інфраструктурні проекти — дороги, аеропорти, яхтові марини. Туризм досяг рекордних значень: понад 20 мільйонів відвідувачів на рік. Все це підігрівало інтерес до квартир та будинків біля моря. У Загребі попит формувався рахунок студентів, айті-фахівців і ділового середовища.

Перехід на євро у січні 2023 року та входження Хорватії до Шенгенської зони стали переломним моментом. З цього моменту ринок став ще більш прозорим та зрозумілим для інвесторів із ЄС. Відпали ризики валютних вагань, спростилися юридичні процедури.

Результат був помітний вже до кінця 2024 року: за даними Eurostat, ціни на житло зросли в середньому на 8,3% , а в туристичних регіонах (Далмація, Істрія, Дубровник) приріст становив 10-12% . Попит з боку іноземців збільшився: особливо активними стали покупці з Німеччини, Австрії та Скандинавії, а також нові інвестори з Центральної Європи.

У Хорватії різні локації вирішують різні завдання: десь краще «працює» сезонна оренда біля моря, десь — цілий рік столиця та університети, а преміальні вілли та бутік-апартаменти — це вже про статус та рідкість пропозиції. Щоб вибрати об'єкт із максимальною вигодою, важливо розуміти, де зосереджено попит і який формат оренди буде стійким саме там.

Тут найпростіше запустити стабільну довгострокову здачу: столиця тягне студентів, айті-фахівців, лікарів, співробітників держустанов та корпорацій.

• Квартири 1-2 спальні (близько 45-75 м ²): орієнтири € 150-240 тис.
• Компактні студії під подобову та середньострокову здачу: €120–170 тис.
• Будинок/таунхаус у передмісті: від €250–400 тис.

Для кого: інвестори, яким потрібна передбачуваність завантаження та помірна прибутковість без яскраво вираженої сезонності.

Високий літній попит плюс міжсезоння за рахунок ділових та медичних поїздок. Центр та перша лінія – дефіцитні.

• Квартири 1-2 спальні біля моря: € 200-370 тис. (рідко дешевше)
• Історичний центр/видові апартаменти: найчастіше премія до ринку
• Будинки з ділянкою/видом: від €400–700 тис. та вище

Для кого: охочі поєднувати lifestyle та сезонну прибутковість; тим, хто готовий до керування короткостроковою орендою.

Обмежена історична забудова та висока туристична впізнаваність формують «дефіцитну» ціну.

• Апартаменти у добрих локаціях: €250–450 тис.
• Вілли біля моря/з панорамою: від €700 тис. – €1,5 млн+

Для кого: покупці статусу та «тихої гавані» біля моря; Найбільш консервативні власники, зорієнтовані капіталізацію.

Німці та австрійці традиційно люблять Істрію за клімат, авто-доступність та яскраво виражений гастрономічний/винний туризм.

• Будинки/вілли із землею: від €280–600 тис.
• Квартири біля моря/у центрі: €180–300 тис.

Для кого: сімейний lifestyle + сезонна оренда, менше натовпу, ніж у «листівках» Далмації.

Стабільний літній попит, розвинена набережна, медичний та діловий туризм.

• Квартири: € 170-300 тис. (локація багато що вирішує)
• Вілли/будинки з видом на затоку: від €400–800 тис.

Для кого: тим, хто цінує інфраструктуру та передбачуваність, але хоче море ближче до кордону.

Гарний компроміс ціна/якість та зручна географія; аеропорти, яхтові марини, готельна база, що росте.

• Студії та 1-bed: €120–220 тис.
• Будинки неподалік моря: €250–450 тис.

Для кого перший інвестиційний об'єкт у Адріатики з перспективою зростання.

Високий літній попит та премія за вид/перевезення. Логістика складніша, зате чек вищий.

• Апартаменти: частіше від €220-400 тис.
• Будинки/віли: від €500 тис. і помітно вищі на «перовій лінії»

Для кого: досвідчені власники, які розуміють сезонність та логістику; покупці рідкісних колекційних лотів.

• Німеччина, Австрія, Словенія — традиційні лідери, які активно купують в Істрії, Кварнері та центральній Далмації.
• Скандинавія, Бенілюкс, Великобританія - обирають острови та преміальні курорти, частіше для другого будинку та сезонної здачі.
• Російськомовні інвестори - Далмація (Спліт, острови), Дубровник, Істрія; частина угод спрямовано особисте використання.

Навіщо купують другий будинок біля моря, сезонна оренда з прибутковістю 5–7%, захист капіталу від інфляції в єврозоні.

Місцеві родини беруть квартири у Загребі та приморських містах за межами першої лінії. Для підприємців популярна стратегія купити кілька компактних апартаментів і здавати їх подобово влітку.

• Загреб — затребуваний студентами, лікарями та айти-фахівцями.
• Спліт, Задар, Опатія – формат комбінованого проживання та оренди, що дозволяє власнику мати завантаження у міжсезоння.

Експати допомагають згладити сезонні коливання прибутковості, особливо в узбережних містах із гарною інфраструктурою.

При покупці нерухомості в Хорватії — будь то квартира біля моря, будинок в Істрії або апартаменти в Загребі — важливо враховувати не лише локацію та клас об'єкта, а й форму володіння, правила для іноземних громадян та обрану стратегію інвестицій. Від цього залежать податки, прибутковість та швидкість виходу з угоди.

Громадяни ЄС та ЄЕЗ можуть вільно купувати квартири, будинки та апартаменти нарівні з місцевими. Володіння оформляється у книзі (katastar і zemljišna knjiga). Об'єкт можна здавати у найм, продавати чи передавати у спадок без обмежень.

Громадяни країн поза ЄС теж можуть купувати нерухомість, але лише за умови «взаємності» — якщо їхня країна дозволяє хорватам купувати об'єкти у себе. Для таких угод потрібна згода Міністерства юстиції Хорватії. Ця процедура займає від 3 до 6 місяців, але стандартна.

Приклад: клієнт із Німеччини придбав квартиру в Спліті і одразу здав її через Airbnb. Прибутковість становила 6% річних. Сім'я з України спромоглася купити будинок в Істрії через юриста, отримавши схвалення Мін'юсту — об'єкт використовується як другий будинок і здається туристам влітку.

Створення компанії у Хорватії дозволяє:

• купувати кілька об'єктів під орендний бізнес;
• вести розрахунки з ПДВ при купівлі новобудов;
• оптимізувати податкове навантаження, якщо нерухомість використовується як частина бізнесу (апартаменти, міні-готелі, оренда).

Іноземні компанії також можуть купувати нерухомість у Хорватії. Цей варіант найчастіше вибирають інвестори, які купують готелі, апарт-готелі або кілька квартир для короткострокової оренди.

Приклад: австрійський інвестор зареєстрував doo та купив 3 квартири у Загребі для здачі студентам. Управління ведеться через керуючу компанію, що знижує його особисту участь.

У Хорватії розвиваються фонди нерухомості (REIFs), через які можна інвестувати у портфель об'єктів: житлові квартири, апарт-готелі, офіси. Для приватних інвесторів це спосіб диверсифікувати ризики та отримати пасивний дохід.

Сімейні трасти, поширені в ЄС, можна використовувати для захисту активів та планування спадщини. Особливо це актуально для іноземних сімей, які купують віллу біля моря або будинок із землею в Істрії.

Нерухомість у Хорватії можна оформити на кількох власників. Це зручно при сімейних покупках, наприклад, батьки та діти можуть бути співвласниками квартири.

Спадкування оформляється через нотаріуса та реєструється у земельній книзі. Якщо об'єкт куплений іноземцем, спадкоємці також зберігають права володіння (за умови взаємності країн поза ЄС).

Приклад: словенська сім'я купила будинок в Опатії на батьків та сина. Після смерті батька спадкування пройшло швидко: нотаріус оформив перехід частки, і об'єкт залишився у ній.

На відміну від Дубая, де є Freehold та Leasehold зони, у Хорватії все регулюється єдиними законами ЄС. Однак є низка особливостей:

1. Правила для іноземців

• ЄС/ЄЕЗ: купівля будь-яких квартир, будинків та апартаментів без обмежень.
• Non-EU: потрібна згода Міністерства юстиції (за принципом взаємності).
• Земельні ділянки: іноземці-фізособи не можуть безпосередньо купувати сільгоспземлі. Рішення – купівля через компанію чи переоформлення на юридичну особу.

2. Комерційна нерухомість

Іноземці можуть володіти офісами, магазинами та готелями. Для великих об'єктів та бізнесу частіше використовують doo.

3. Оренда

Будь-який власник може здавати нерухомість, але для короткострокової оренди (туристів) потрібно отримати ліцензію (туристична категорія). Довгострокова оренда оформляється договором у нотаріуса та реєструється.

4. Іпотека

Іноземці можуть отримати іпотеку в хорватських банках, але умови жорсткіші, ніж для місцевих. Як правило, банки вимагають підтвердження доходів, а ставка вища на 1–2%. Для резидентів ЄС є фінансування до 70% вартості об'єкта.

• Короткострокова оренда (туристи): висока доходність (5-7%), але сезонність. Особливо актуальна для Спліту, Дубровника та Істрії.
• Довгострокова оренда (столиця та міста): нижча прибутковість (3–5%), натомість стабільний попит та рівний кеш-флоу.
• Комбінована стратегія: влітку здавання подобово, взимку довгостроково. Працює у Спліті, Опатії, Задарі.

Насправді багато інвесторів приділяють недостатньо уваги юридичним деталям угоди. Я завжди наголошую: ключове завдання — не просто купити квартиру чи будинок біля моря, а гарантувати чистоту права власності. Правильне оформлення знижує ризики, заощаджує час і дозволяє одразу вийти на оренду чи проживання.

1. Вибір об'єкту - квартира в Загребі, апартаменти біля моря в Спліті або будинок в Істрії. На цьому етапі важливо оцінити не лише ціну, а й прибутковість, дозволи на оренду, інфраструктуру.

2. Попередній договір – Predugovor (Predugovor Website) – фіксує умови угоди та блокує об'єкт для покупця. Зазвичай депозит становить 10% вартості.

3. Основний договір купівлі-продажу - Ugovor o kupoprodaji - в ньому прописуються ціна, порядок оплати, права та обов'язки сторін.

4. Оплата – зазвичай, єдиним платежем при вторинних угодах. У разі новобудов можливе розстрочення за графіком.

5. Нотаріальне засвідчення – договір має бути засвідчений у нотаріуса (javni bilježnik).

6. Реєстрація у земельній книзі – Zemljišne knjige – саме тут закріплюється право власності.

Моя порада. Переконайтеся, що об'єкт зареєстрований у земельній книзі і немає обтяжень.

• Юрист перевіряє юридичну чистоту: відповідність даних у земельній книзі, наявність обтяжень (іпотека, борг, арешт), правильність договору.
• Агент допомагає знайти квартиру чи будинок, вести переговори, погодити ціну.

Якщо підключити юриста та агента із самого початку, ризик проблем скорочується мінімум на 70%.

Що потрібно для покупки нерухомості в Хорватії:

• Вік від 18 років і закордонний паспорт.
• Іноземці з ЄС купують безпосередньо; громадянам країн поза ЄС потрібна згода Міністерства юстиції (принцип взаємності).
• Документи про походження коштів у великих угод.
• Податковий номер у Хорватії (OIB – osobni identifikacijski broj).
• Для компаній – статутні документи, реєстрація doo або іноземної юрособи.

Новобудови (нові квартири, апартаменти):

Ціни вищі, але до них уже включено ПДВ (зазвичай 25%). Не потрібно сплачувати 3% податку на покупку. Важливо перевірити дозвіл на будівництво та акт введення в експлуатацію.

Вторинний ринок:

Сюди відносяться квартири та будинки з історією володіння. При покупці оплачується податок на передачу нерухомості (3% вартості). Обов'язковою є перевірка заборгованостей та точних меж ділянки/квартири в кадастрі.

Іноземці можуть купити квартиру чи будинок у Хорватії без особистої присутності. Для цього оформляється довіреність у нотаріуса, яка апостилюється і перекладається хорватською мовою. Юрист за довіреністю підписує договір та реєструє право власності у земельній книзі.

Перед підписанням договору я завжди перевіряю:

• Чи є у продавця законне право власності у Zemljišne knjige.
• Чи немає боргів, арештів чи іпотек.
• Чи збігається площа та призначення об'єкта у кадастрі з фактичним.
• Чи є дозвіл на будівництво та введення в експлуатацію (для будинків/новобудов).
• Правильність усіх ліцензій під час здачі об'єкта туристам.

Приклад: клієнт хотів купити будинок біля моря у Шибеніку, але юрист виявив, що частина ділянки зареєстрована як сільгоспземля. Угоду зупинили, клієнт уникнув проблем із реєстрацією.

Фінальний етап - реєстрація в Zemljišne knjige.

У виписці із земельної книги — Vlasnički list, фіксуються дані про власника, об'єкт та обтяження. Після реєстрації покупець стає повноправним власником: може здавати у найм, продавати чи передавати у спадок.

У середньому процес купівлі та реєстрації займає 6–10 тижнів. Термін залежить від готовності документів і того, чи потрібна згода Мін'юсту (для покупців із країн поза ЄС).

Інвестори часто обирають Хорватію, бо тут податкова система для власників житла є відносно м'якою. На відміну від багатьох країн Південної Європи, ставки прості та прозорі. Це дозволяє більш точно прогнозувати прибутковість при здачі квартири чи будинку біля моря.

При покупці нерухомості в Хорватії слід враховувати такі обов'язкові витрати:

• Податок на передачу права власності (Porez na promet nekretnina) - 3% вартості об'єкта на вторинному ринку.
• ПДВ (PDV) - 25% на новобудови, але він включений у ціну, тому покупець оплачує її без додаткового податку.
• Послуги юриста, нотаріуса та агенції — у середньому 3–5% вартості угоди (перевірка земельної книги, оформлення договору, супровід).
• Комунальні платежі та експлуатаційні витрати - в середньому €1,2-2 за м² на місяць для квартири в Спліті або Загребі; для будинків біля моря витрати вищі через утримання ділянки.

Для резидентів ЄС та іноземних інвесторів діють єдині правила. На практиці я рекомендую:

• враховувати, що при здачі в оренду оподатковується лише чистий дохід (10–20% залежно від системи оподаткування);
• при купівлі кількох об'єктів розглянути реєстрацію компанії doo - це дозволяє враховувати витрати та працювати офіційно у сфері туризму;
• заздалегідь прорахувати кімнальні платежі, особливо у старих будинках із низькою енергоефективністю.

В Австрії інвестор сплачує Grunderwerbsteuer 3,5% та Einkommensteuer на орендний дохід до 55%. Додатково оплачуються послуги нотаріуса та реєстраційний збір. Це підвищує початкові витрати, але ринок стабільний та захищений.

У Хорватії ситуація м'якша:

• податок при купівлі лише 3% (або ПДВ, якщо новобудова),
• орендний дохід оподатковується за ставкою 10-20% при спрощеній системі,
• немає податку приріст капіталу під час продажу після 2 років володіння.

Це дозволяє швидше окупити інвестиції, але ринок більш чутливий до сезонності та туристичного потоку.

Багато клієнтів запитують, чи можна оформити дозвіл на проживання при покупці квартири або будинку в Хорватії. Так, така нагода існує, але тут є нюанси. Купівля нерухомості в Хорватії сама по собі не гарантує автоматичного отримання ВНЖ, проте вона є вагомою підставою для подання заявки. Головне — довести, що об'єкт справді використовується для проживання, а не просто куплений «на папері».

• Короткостроковий ВНЖ (до 1 року) - можна отримати на підставі володіння нерухомістю, якщо ви дійсно мешкаєте в країні.
• Продовження — підтвердження, що об'єкт використовується для проживання.
• ПМП та громадянство – доступні після 5 років проживання з ВНЖ, за умови інтеграції та знання мови.

Приклад із практики: сім'я з Австрії придбала будинок в Істрії вартістю €320 тис., оформила ВНЖ, перевезла дітей та відкрила малий бізнес. За кілька років вони планують подати на ПМП.

Важливо: ВНЖ, отриманий через володіння нерухомістю, не дає права працювати без окремого дозволу. Щоб працевлаштуватись, потрібно оформити дозвіл на роботу або зареєструвати компанію та працювати як підприємець.

ВНЖ у Хорватії відкриває широкі можливості для проживання, навчання та бізнесу, але залишається «резидентським» інструментом, а не трудовою візою. Тому стратегія «купив житло і переїхав» працює добре, якщо основний прибуток інвестора вже забезпечений за межами Хорватії або через свій бізнес.

Щоб продовжити ВНЖ, необхідно:

• зберігати право власності на житло;
• проживати в Хорватії більшу частину часу;
• своєчасно подавати документи та сплачувати держмито.

Я завжди раджу клієнтам заздалегідь перевіряти статус об'єкта та продовжувати реєстрацію вчасно.

• Купівля сільгоспземлі безпосередньо (для іноземців фізосіб це заборонено).
• Відсутність реєстрації договору у земельній книзі.
• Недолік податків при здачі квартири в оренду туристам.

Хорватія пропонує нижчі податки при купівлі та володінні нерухомістю, ніж Австрія, і дає можливість оформити ВНЖ для сім'ї. Але для довгострокового проживання потрібна інтеграція та проживання у країні. Це ринок із сезонними ризиками, натомість поріг входу та податкове навантаження нижче, ніж у Західній Європі.

• ВНЖ через нерухомість. Власники квартир та будинків у Хорватії можуть оформити тимчасовий дозвіл на проживання строком на 1 рік з правом продовження. Об'єкт має бути придатним для проживання та зареєстрований у земельній книзі. Після 5 років проживання можна подати на ПМП, а через 8 років – на громадянство.
• Digital Nomad Visa Хорватія однієї з перших країн ЄС запровадила візу для цифрових кочівників. Вона діє до 12 місяців та дозволяє працювати віддалено на іноземну компанію. Для оформлення потрібно підтвердити дохід від €2500 на місяць або наявність коштів на рахунку. Повторне подання можливе через 6 місяців після закінчення першої візи.
• Сімейне возз'єднання. Власники ВНЖ у Хорватії можуть перевезти подружжя та неповнолітніх дітей. Для цього потрібно підтвердити доходи та наявність житла. Сім'я отримує такі ж права на медицину та освіту, як і сам інвестор.
• Job Seeker Visa. Випускники хорватських університетів можуть отримати право залишитися в країні терміном до 12 місяців для пошуку роботи. Ця програма особливо популярна серед студентів, чиї батьки придбали житло у Загребі чи Спліті.
• Нові правила продовження ВНП. З 2024 року продовження стало простіше завдяки онлайн-системі e-Građani. Тепер документи можна подати віддалено, а дані автоматично оновлюються у біометричній картці резидента. Для продовження потрібно підтверджувати дохід: від €560 на місяць на одну особу та близько €1 200–1 300 на сім'ю з чотирьох осіб.

Ці зміни зробили імміграцію до Хорватії більш прозорою та зручною: тепер інвестори та сім'ї, які набувають нерухомість, можуть швидше оформити статус, а цифрові кочівники отримали легальний спосіб жити біля моря та працювати віддалено в ЄС.

Прибутковість – одна з ключових причин, з яких інвестори розглядають купівлю нерухомості у Хорватії. На відміну від країн Західної Європи, тут можна отримати вищу ставку на туристичній оренді, особливо у прибережних регіонах. При грамотному виборі локації та управлінні об'єктом житло біля моря окупається швидше.

Здача квартир та будинків через Airbnb або Booking у Хорватії приносить від 6 до 10% річних, особливо в таких туристичних центрах, як Спліт, Дубровник та Ровінь. У пік сезону (липень-серпень) завантаження досягає 90-95%, що дозволяє швидко повернути вкладення.

Приклад: один із клієнтів придбав апартаменти в Спліті за €210 000 та здав їх туристам подобово. Чиста прибутковість протягом року становила близько 8,5% після відрахування податків та комісії керуючої компанії.

Для тих, хто шукає стабільного доходу, підходить здача квартир на строк від 6 місяців до року. Середня прибутковість у Загребі та Рієці становить 3–5% річних. Цей формат особливо затребуваний серед студентів, спеціалістів IT та медицини.

Приклад: інвестор купив квартиру в Загребі за €160 000 та здає її студентам університету. Річний дохід становив близько €6 500, що відповідає 4% прибутковості, при мінімальних ризиках та стабільному завантаженні.

Ринок оренди в Хорватії дуже залежить від регіону та сезону. У Дубровнику прибутковість вища за рахунок дефіциту об'єктів та преміального сегменту, але вхідний поріг там теж найвищий. Спліт поєднує туристичний та студентський попит, що робить його більш збалансованим ринком. У Загребі ставки нижчі, зате дохід надходить цілий рік, і орендний потік менш ризикований.

В Істрії інтерес стабільно підтримується покупцями та орендарями з Німеччини та Австрії – це регіон для «спокійних інвестицій». Задар і Шибеник поки що дешевше, ніж Далмація та Дубровник, але саме тут фіксується впевнене зростання потоку туристів та нові проекти. Острови, такі як Хвар і Брач, дають максимальні відсотки на оренді, але їхній головний мінус — короткий сезон та висока залежність від туристичного трафіку.

Більшість іноземних інвесторів передають житло під управління агенціям. Вони займаються:

• ліцензією на короткострокову оренду (turistička kategorizacija);
• пошуком та обслуговуванням орендарів;
• прибиранням, маркетингом та виплатами.

Комісія - 20-25% від доходу, але це дозволяє власникам з-за кордону отримувати прибуток без постійного контролю.

• Короткострокова оренда: податок 10% + туристичний збір (за кількістю ночей).
• Довгострокова оренда: 12% + місцеве збирання (prirez, до 18% залежно від міста).
• Комунальні платежі: в середньому 1,2–2 євро за м².

Завдяки спрощеній системі оподаткування для приватних орендодавців реальні витрати на податки в Хорватії нижчі, ніж в Австрії чи Німеччині.

Один із моїх клієнтів придбав апартаменти в Спліті за €210 000 і за перший рік отримав близько 8,5% річних завдяки короткостроковій оренді через Airbnb. Інший інвестор вибрав будинок у Ровині вартістю €420 000. Початкова доходність від оренди склала лише 4%, але через три роки вартість об'єкта зросла на 28%, що дало значно більший сукупний дохід при перепродажі.

Поради від мене:

• Якщо вам важлива стабільність і мінімальні ризики, вибирайте Загреб або Рієку — тут оренда працює цілий рік.
• Якщо ставка на зростання туристичної вартості, зверніть увагу на Спліт, Задар або Істру.
• Якщо хочете вкластися в престиж та рідкість, підійдуть Дубровник та острови на кшталт Хвара чи Брача.
• Завжди перевіряйте не лише поточну прибутковість, а й плани щодо розвитку району: нові дороги, аеропорти чи маринас одразу збільшують вартість житла.

Одна з головних переваг хорватської нерухомості – це якісна інфраструктура, особливо у туристичних центрах та столиці.

• Транспортна доступність Загреб з'єднаний із Європою прямими авіарейсами, а Спліт, Задар та Дубровник мають міжнародні аеропорти, що забезпечує потік туристів. Хороші автомагістралі пов'язують узбережжя із внутрішніми регіонами.
• Комерційна та соціальна інфраструктура. У прибережних містах активно розвиваються торгові центри, ресторани, медичні клініки та міжнародні школи, що робить їх привабливими не лише для туристів, а й для експатів.
• Екологічне середовище. Хорватія славиться чистим морем, зеленими зонами і національними парками, що охороняються. Особливо це стосується Істрії та островів, де екологічний туризм став драйвером зростання цін. У Загребі, навпаки, екологія поступається, але компенсується діловою активністю та стабільним попитом на житло.

У 2024–2025 роках найбільший інтерес інвесторів зосереджений у Спліті, Дубровнику та Істрії, де найшвидше зростає туристичний потік. У той же час експерти відзначають потенціал у Задара і Шибеника — тут поки що ціни нижчі, але розвиток аеропортів і морських портів робить ринок все більш перспективним.

Прогнози показують, що в найближчі 2–3 роки найбільше зростання цін очікується в Істрії та на островах, де попит на преміальне житло стабільно перевищує пропозицію.

Вибір між новобудовою та готовою нерухомістю в Хорватії – одне з головних питань у покупців. Останніми роками узбережжя будується дедалі більше сучасних комплексів, але вторинний ринок усе ще займає більшість угод. Оптимальний вибір залежить від цілей інвестора: швидкий дохід від оренди або ставка на зростання вартості у довгостроковій перспективі.

• Сучасні планування, енергоефективні матеріали та нові стандарти житла (A+/A клас).
• Нижчі кімнальні витрати за рахунок утеплення та сучасних систем опалення/охолодження.
• Можливість повернення ПДВ (25%) при покупці забудовника для юридичних осіб.
• Зростання вартості після здачі: квартири біля моря дорожчають на 10-20% у перші 2-3 роки.

Приклад: клієнт з Німеччини придбав апартаменти в новобудові поряд з Пулою за €240 000. Вже за два роки ціна зросла до €290 000 завдяки туристичному попиту та розвитку інфраструктури.

• Можна відразу здавати в оренду, особливо якщо житло знаходиться у туристичному центрі (Спліт, Дубровник).
• Більшість об'єктів мають уже сформовану інфраструктуру – школи, магазини, транспорт.
• Широкий вибір старих кам'яних будинків та апартаментів у центрі міст або на островах.
• Мінус – можливі витрати на ремонт (заміна вікон, утеплення, оновлення інтер'єру).

Приклад: сім'я з Австрії купила будинок у Ровині 1970-х років будівлі за €380 000. Завдяки вдалому розташуванню вони одразу почали здавати його туристам і одержують прибутковість близько 7% річних, незважаючи на необхідність часткової реконструкції.

У Хорватії частка новобудов менша, ніж у Відні чи Зальцбурзі, проте інтерес до них зростає, особливо з боку іноземних інвесторів. Найбільший попит мають сучасні житлові комплекси на узбережжі та нові будинки в Загребі. Такі проекти пропонують покращені планування, енергоефективні матеріали та зручну інфраструктуру, що робить їх конкурентнішими порівняно з вторинним житлом.

За низкою показників Хорватія поки що відстає від Австрії, але поступово скорочує цей розрив.

• Енергоефективність. Нові проекти у Хорватії будуються за класами A+/A, що значно знижує витрати на комунальні послуги. В Австрії стандарти вищі і закріплені на законодавчому рівні.
• Темпи будівництва. У Хорватії будівництво житлового комплексу займає в середньому 18–36 місяців, тоді як в Австрії темпи вищі, особливо у великих містах.
• ESG стандарти. У Хорватії вони лише починають впроваджуватися, головним чином узбережжя, а Австрії вже обов'язкові всім проектів.
• Ціна на квадратний метр. На узбережжі Хорватії вартість новобудов становить €2 200–4 500, у Загребі — €2 000–2 800. Для порівняння, в Австрії ціни вищі: €5 000–9 000 за м².
• Частка новобудов. У Хорватії близько 25% угод припадає на нові проекти, тоді як в Австрії ця частка досягає 30%, при тому, що ринок залишається вторинним.

Підсумок: Хорватія пропонує більш доступні ціни та зростаючий ринок новобудов, тоді як Австрія виграє за рівнем стандартів та стабільності.

В останні роки інвестори в Хорватії все частіше відходять від звичного сценарію «купити квартиру біля моря та здавати влітку». Вони використовують комбіновані стратегії, щоб збільшити прибутковість та знизити ризики.

• Декілька апартаментів замість однієї вілли. Інвестори купують 2–3 квартири у Спліті або Задарі, замість однієї дорогої вілли у Дубровнику. Такий підхід дає гнучкість: якщо один об'єкт простоює, інші продовжують давати дохід.
• Апарт-готелі та кондо-формат. Власник отримує частку доходу, а управління займається готельна компанія. Це рішення особливо зручне для іноземців, які мешкають в іншій країні.
• Старі кам'яниці з реконструкцією. В Істрії та на островах купують традиційні будинки, реставрують їх та здають туристам преміум-сегменту. Прибутковість після реконструкції може сягати 8–10%.
• Спільні інвестиції. Групи інвесторів об'єднуються для купівлі дорогих об'єктів — наприклад, вілл у Дубровнику чи апарт-комплексів на узбережжі.

Такий підхід дозволяє не залежати лише від одного формату та краще розподіляти ризики.

Ринок нерухомості Хорватії привабливий, але має свої особливості, які важливо враховувати. Головна з них – сезонність. Якщо влітку завантаження апартаментів на узбережжі сягає майже 100%, то взимку попит різко падає, що безпосередньо позначається на прибутковості. У Загребі ситуація стабільніша, проте дохід від оренди там нижчий.

Ще один фактор – бюрократія. Не вся земля доступна іноземцям, особливо сільськогосподарські ділянки, тому перед покупкою дуже важливо ретельно перевіряти документи у земельній книзі, щоб уникнути проблем у майбутньому.

Якість будівництва також може стати підводним камінням. Новобудови іноді страждають від недостатньої тепло-або шумоізоляції, а у вторинному житлі нерідко доводиться стикатися зі зношеними кімнікаціями та необхідністю ремонту.

Крім того, варто враховувати кімнальні витрати. У старих будинках із центральним опаленням рахунки за зиму можуть бути досить високими та суттєво скорочувати чистий прибуток від оренди.

Хорватія поєднує м'який клімат, море та безпеку, тому нерухомість тут приваблива не лише як інвестиція, а й як місце для життя.

• Вартість життя. Нижче, ніж в Австрії: оренда квартири в Загребі €600-900, біля моря €800-1200. Продукти і транспорт теж дешевше.
• Медицина. Доступні держпослуги та розвинений приватний сектор; візит до клініки коштує від €30.
• Освіта. Університети Загреба та Спліту визнано в ЄС, є міжнародні школи.
• Транспорт. Аеропорти в Загребі, Спліті, Дубровнику та Задарі; розвинена мережа автомагістралей та поромів.
• Безпека. Одна з найвищих у Європі, особливо у маленьких містах та на островах.

Завдяки цьому Хорватія стає «тихою гаванню» для пенсіонерів, сімей та експатів, які шукають поєднання європейської якості життя та доступних цін.

Багато клієнтів розглядають Хорватію як «тиху гавань» капіталу. Це не тільки країна з красивими краєвидами та зручним кліматом, але й майданчик для збереження та збільшення інвестицій. На відміну від Австрії чи Німеччини, де ринок рухається повільно та стабільно, Хорватія поєднує європейську безпеку з більш високою прибутковістю, хай і сезонними коливаннями.

Пенсіонери все частіше вибирають Хорватію для покупки другого будинку чи постійного проживання. Для них вирішальними факторами стають м'який клімат, доступні ціни на житло та спокійний ритм життя. При цьому наявність хороших медичних центрів та близькість до інших країн ЄС дозволяють почуватися комфортно та безпечно.

Digital nomads бачать у Хорватії можливість поєднати бізнес та відпочинок. Із запровадженням спеціальної візи для цифрових кочівників країна стала популярним вибором для фахівців із IT та креативних індустрій. Працювати з видом на море, жити в апартаментах у Спліті або на островах і мати доступ до інфраструктури ЄС — все це формує новий сегмент попиту на оренду і купівлю житла.

Сім'ї цінують Хорватію за стабільність, доступ до європейської освіти та можливість інтеграції до ЄС. Багато хто купує квартири чи будинки біля моря не тільки заради оренди влітку, а й для власних поїздок чи майбутнього переїзду. Наявність міжнародних шкіл, університетів та безпечного середовища робить країну зручною для довгострокового проживання.

Таким чином, Хорватія стає балансом між стабільністю Європи та динамікою туристичного ринку. Тут можна розраховувати на прибутковість вищу, ніж в Австрії (5-8% проти 2-3%), але потрібно бути готовим до сезонності: влітку попит майже безмежний, а взимку прибутковість залежить від локації та правильного вибору об'єкта.

Терміни продажу залежать від регіону та типу об'єкта.

• У Загребі та Спліті квартири з гарним розташуванням продаються за 1–2 місяці.
• У Дубровнику та на островах дорогі вілли та старі будинки можуть чекати на покупця 6–12 місяців.

Усі угоди фіксуються через Земельну книгу (ZK). Перевірка юридичної чистоти об'єкта є обов'язковою — це захищає інвестора від неприємних сюрпризів.

Мій досвід показує: ринок Хорватії має яскраво виражені регіональні особливості. На узбережжі та островах прибутковість вища, але сезонність сильніша. У Загребі та великих містах ставки скромніші, зате попит стабільний цілий рік. Я завжди перевіряю документи через Земельну книгу (ZK), вивчаю статус землі (особливо важливо із сільгоспділянками), і лише після цього рекомендую клієнту виходити на угоду. Такий підхід мінімізує ризики та гарантує безпеку.

Оптимальною стратегією вважаю комбінування. Один із моїх клієнтів придбав апартаменти в Спліті для сезонної оренди та одночасно квартиру в Загребі як «захисний актив». В результаті він отримує високий дохід влітку та стабільний потік орендарів узимку. Такий баланс особливо важливий для інвесторів, які хочуть і прибутковості, і надійності.

Якби я формувала портфель для себе, то розділила б його в такий спосіб: частина направила б у прибережні об'єкти з високим туристичним попитом, а іншу частину вклала б у міську нерухомість Загреба. Такий підхід дозволяє одночасно заробляти на сезонному туризмі та мати спокійне джерело доходу цілий рік.

Моя головна порада: завжди виходьте зі своїх цілей. Чи хотіли б ви отримувати швидкий дохід на узбережжі, зберегти капітал у надійному активі або знайти будинок для сім'ї — під кожну задачу підбирається різна стратегія.

Визначайте пріоритети, розподіляйте капітал між різними регіонами країни, обов'язково проводьте юридичний аудит через Земельну книгу та враховуйте специфіку ринку: сезонність узбережжя та стійкий попит у містах.

Коли Хорватія — найкращий вибір

• Для тих, хто шукає більш високу прибутковість, ніж в Австрії чи Німеччині.
• Якщо важливим є доступ до моря, м'який клімат і туризм як основний драйвер доходу.
• Підходить інвесторам, готовим працювати із сезонністю та враховувати коливання попиту.
• Для покупців, яким важливо мати нерухомість у ЄС із прозорою реєстрацією та можливістю оформити ВНЖ.

Коли варто дивитися у бік Австрії

• Для тих, хто цінує максимальну стабільність та передбачуваність.
• Якщо головною метою є довгострокове зберігання капіталу без сезонних ризиків.
• Для інвесторів, які хочуть мінімізувати всі можливі юридичні нюанси та обрати ринок із давньою історією сталого зростання.

Перспективи до 2030 року у Хорватії оптимістичні. Вступ до Шенгену та єврозони посилив довіру іноземних покупців, потік туристів продовжує зростати, а інтерес німців, австрійців та скандинавів до узбережжя стабільно високий. Правильно обрана стратегія дозволить поєднувати прибутковість від оренди з надійним зберіганням капіталу нерухомості країни ЄС.

1. Сформулюйте мету інвестицій

• Короткострокова оренда на узбережжі (Airbnb, Booking) або довгострокова оренда у Загребі.
• Отримання доходу від здачі, зростання вартості активу чи оформлення ВНЖ.

2. Підберіть відповідний тип об'єкта

• Квартира в Загребі або Спліті.
• Будинок біля моря в Істрії чи Далмації.
• Вілла на острові (Хвар, Брач, Корчула).
• Апартаменти у туристичному комплексі (кондо-формат).

3. Уточніть бюджет та мінімальний поріг входу

• Квартири у Загребі: від €120 000.
• Апартаменти на узбережжі: від €150 000-200 000.
• Вілли у Дубровнику: від €600 000+.
• Додаткові витрати: податок 3% від угоди, нотаріус та реєстрація 1–2%, кімнальні платежі.

4. Виберіть локацію

• Узбережжя (Дубровник, Спліт, Задар, Істрія) – висока сезонна прибутковість.
• Загреб – стабільний всесезонний попит.
• Острови (Хвар, Брач, Корчула) - преміум-сегмент із сильною сезонністю.

5. Аналіз об'єкта

• Перевірка через Земельну книгу (ZK).
• Етап: новобудова чи вторинка.
• Статус землі (не всі сільгоспучастки доступні іноземцям).
• Стан будівлі та енергоефективність (рахунки за опалення – ключовий фактор).

6. Укладання договору

• Попередній договір (predugovor) із депозитом 10%.
• Основний договір у нотаріуса.
• Оплата: одразу або траншами (новобудови).

7. Реєстрація нерухомості

• Запис до Земельної книги (ZK).
• Внесення до кадастру.
• Отримання титулу на власність.

8. Оцінка інвестицій

• Прибутковість оренди: 5-8% на узбережжі, 3-5% у Загребі.
• Кімнальні витрати: € 100-300 на місяць для квартири, вище для будинків.
• Податок на оренду: 10% із 2024 року.

9. Планування оренди чи перепродажу

• Керівники в Далмації беруть 20–30% за короткострокову оренду.
• У Загребі простіше складати самостійно (довгострокові договори).
• Перепродаж – ліквідність вища у Спліті, Задарі, Дубровнику.

10. Диверсифікація інвестиційного портфеля

• Комбінуйте «туристичне житло» (Спліт, острови) із «міським» (Загреб).
• Різні формати: апартаменти + будинок біля моря.
• Знижуйте ризики за рахунок вибору регіонів із різною сезонністю.

1. Інвестор з €150 000

Мета: увійти на ринок з мінімальними вкладеннями та отримувати дохід від оренди влітку.

Варіанти: невеликі апартаменти у Задарі, Шибеніку або Спліті.

Прибутковість: 6-7% на рік на короткостроковій оренді.

Ризики: сезонність, залежність від туризму.

Приклад: клієнт із Німеччини придбав студію в Задарі за €145 000. Здача через Booking влітку забезпечила 7% річних, а у міжсезоння квартира здається студентам, що дає стабільність.

2. Сім'я з €600 000-1 млн

Мета: купити будинок біля моря для особистого відпочинку та доходу від оренди.

Варіанти: вілли в Істрії (Ровінь, Пула), будинки на островах Хвар чи Брач, преміальні квартири у Дубровнику.

Прибутковість: 5-6% на рік + зростання вартості.

Ризики: високі витрати на обслуговування та податки на оренду.

Приклад: сім'я з Австрії купила віллу в Ровині за 720 000 євро. Влітку вона здається туристам за 400 євро на добу, а взимку будинок використовується для особистого проживання. Загальна прибутковість – близько 5% на рік.

3. Комерційна нерухомість

Мета: стабільний дохід від оренди та зростання вартості.

Варіанти: магазини та ресторани в туристичних зонах Спліта та Дубровника, офіси та апарт-готелі у Загребі.

Прибутковість: 7-9% річних.

Ризики: сезонний трафік, найвища конкуренція.

Приклад: клієнт з Нідерландів придбав кафе-приміщення в центрі Спліту за €400 000. Завдяки цілорічному туристичному потоку орендар сплачує стабільні €2 800 на місяць, що дає 8,4% річних.

Інвестиції в нерухомість Хорватії можна налаштувати під різні цілі. Для пасивного доходу підійдуть апартаменти у Задарі чи Спліті, для сім'ї та статусу — вілли в Істрії чи Дубровнику, а для бізнесу — комерційні об'єкти у центрах міст.