Як і навіщо купувати нерухомість у Греції: системний розбір інвестиційної привабливості

В останні роки попит на нерухомість у Греції постійно зростає. За інформацією Банку Греції, у 2024 році ціни на квартири та будинки зросли в середньому на 13,8% по країні та на 15,9% в Афінах. Це зростання продовжується вже багато років. Цифри показують: ринок активний, а інвестиції у країну вигідні не лише через туризм.

Мета статті – розібратися, чому купувати в Греції нерухомість вигідно саме зараз. Ми розглянемо всі варіанти: для переїзду, оренди або оформлення посвідки на проживання (ВНЖ).

Чому саме зараз?

✓ Економічне відновлення . Після тривалої кризи Греція йде вгору: економіка зросла на 2.4% у 2023, у 2025 р. очікується вище, ніж у Європі загалом. Безробіття знижується, умови для інвесторів покращуються.

✓ Golden Visa . Програма Греції "Золота віза" залишається дуже лояльною. Інвестуючи від 250 000 €, можна отримати дозвіл на проживання, не потрібно постійно жити в країні. Хоча в окремих місцях суму можуть підвищити, умови все одно привабливіші, ніж у Португалії, Іспанії і особливо в Австрії.

✓ Глобальні тренди . Все більше людей купують нерухомість у теплих, спокійних місцях із гарною медициною та рівнем життя. Після пандемії бажання мати другий будинок чи виїхати з величезних міст зробило це ще популярнішим.

У цій статті ми розберемо, чому нерухомість у Греції сьогодні така популярна. Це не просто «будиночок біля моря», а вигідне та надійне вкладення: все зрозуміло, закон на вашому боці, а почати можна з невеликої суми. Я розповім, що дає Golden Visa, як знайти об'єкт, який подорожчає, в яких районах приховані вигідні пропозиції, і на що дивитися, щоб все пройшло безпечно.

Я працюю у цій сфері багато років, допомагаючи клієнтам купувати квартири у Греції, Австрії, Кіпрі та інших країнах ЄС. Мій досвід поєднує знання законів, міжнародних інвестицій та будівництва. За цей час я виробила свій підхід: системно вирішую завдання, уважна до деталей і добре розумію, що потрібне інвестору. Це стосується і прибутку, і захисту грошей, і переїзду, і нового способу життя. Сподіваюся, мої знання допоможуть вам підійти до покупки житла у Греції усвідомлено, з чітким планом та розумінням усіх важливих деталей.

А чому не Австрія?

Австрія – розвинена та приваблива країна, але інвестувати там складніше. Мінімальна сума для ВНЖ вища, вимоги жорсткіші, а ціни на ринку часто завищені. Греція ж пропонує більш доступні умови:

• Найменшу суму для старту (250 000 € проти 500 000 €+ в Австрії),
• Простіші правила для переїзду,
• Більший дохід від оренди на курортах (до 6-8% на рік),
• Хороші шанси подорожчання завдяки новим дорогам та зростанню туризму.

При цьому Австрія теж має свої переваги: ​​ринок стабільніший, юридичні процеси краще відрегульовані, а об'єкти нерухомості традиційно дорожчі та якісніші. Це приваблює інвесторів, орієнтованих на довгострокову надійність. Для консервативних стратегій саме в Австрії і насамперед у Відні логічно розглядати інвестиції в ринок нерухомості з акцентом на захист капіталу, а не на максимальну прибутковість.

В останні роки інтерес до Греції помітно зростає, тоді як щодо Австрії кількість запитів стабільно залишається високою — вона, як і раніше, вважається «тихою гаванню» для капіталу. Підхід: системно вирішую завдання, уважна до деталей та добре розумію, що потрібно інвестору. Це стосується і прибутку, і захисту грошей, і переїзду, і нового способу життя. Сподіваюся, мої знання допоможуть вам підійти до покупки житла у Греції усвідомлено, з чітким планом та розумінням усіх важливих деталей.

Сьогодні Греція — не просто туристична країна із давньою історією. Це зростаючий ринок, який уже кілька років впевнено входить до топ інвестиційних напрямів. Тут можна отримати добрий дохід, закони лояльні до інвесторів, а розпочати досить просто.

Раніше, коли я починала працювати з грецькою нерухомістю, всі бачили в ній просто "будиночок біля моря" - місце для відпустки, а не для заробітку. Нині все інакше. До мене все частіше приходять клієнти, які свідомо йдуть із ринків Португалії, Кіпру чи Іспанії та обирають саме Грецію. Їх запит чіткий: стабільний дохід у майбутньому, можливості для переїзду та впевненість у безпеці угоди.

Греція є однією з найкращих країн ЄС для заробітку на короткостроковій оренді (до 7,5–8,3% на рік). Особливо вигідно у популярних у туристів місцях: Афіни, Салоніки, Родос, Крит.

За рейтингом Світового банку (Doing Business), Греція тепер входить до топ-30 країн, де оформити нерухомість найпростіше. Насправді це відчувається: угоди йдуть чітко, якщо ріелтор, нотаріус і юрист працюють разом.

За даними Numbeo, при оформленні нерухомості в Греції беруть хабарі набагато рідше, ніж у Туреччині чи Кіпрі. За останні 5 років все стало швидше, надійніше та зрозуміліше.

Все частіше до мене приходять інвестори, які вже намагалися купувати в інших країнах. Вони зіткнулися з проблемами: погана оренда, закони, що змінюються, або просто втомилися від занадто дорогих ринків. Тож тепер обирають Грецію.

Наприклад, пара з Копенгагена спочатку шукала житло у Валенсії, але купила дві квартири в Афінах. Чому? Тут вигідніше: гнучкі правила, нижче за податки, ціни зростають зрозуміло і є куди розвиватися.

Ще випадок: клієнт із Ізраїлю продав квартиру в Лімасолі (Кіпр) і вклав гроші в Афіни. Він купив стару будівлю, відремонтував її під оренду. Його слова: «На Кіпрі ринок завмер, а тут вирує життя: будують, туристи приїжджають — я бачу розвиток».

Я не говорю, що Греція ідеальна для кожного. Але якщо ви шукаєте вдале поєднання: відпочинок біля моря + заробіток + посвідка на проживання, то зараз - чудовий момент. Особливо якщо діяти обдумано, без поспіху та з чіткою стратегією.

Мене часто запитують: "Зараз безпечно купувати житло в Греції?" Я завжди розповідаю, що було раніше. Адже, щоб зрозуміти, куди йде ринок, треба знати, звідки він прийшов. 

Після кризи 2008 року ціни на житло різко впали, у деяких місцях удвічі. Будівництво заморожувалося, банки не давали кредити, а люди продавали свої квартири в Греції за безцінь, щоб віддати борги.

Я сама бачила, спілкуючись із місцевими юристами та господарями квартир: житло, яке раніше коштувало 180 000 €, тоді продавали лише за 90 000-100 000 €. Ті, хто купив тоді, особливо спокійні та розважливі іноземці, зараз у дуже вигідному становищі.

З 2018 року все потихеньку налагодилося. Економіка Греції зміцніла, знову поїхали туристи, розпочала програму Golden Visa. І ринок нерухомості почав оживати та зростати.

Статистика падіння/зростання цін у Греції з 2001 року
(source https://makroskop.eu/01-2021/der-fall-griechenland/ )

Відповідно до даних Банку Греції, з 2018 до 2025 року ринок нерухомості стабільно зростає, в середньому на 5-8% щорічно. Тільки у 2024 році зростання склало +6,6%. Особливо помітно подорожчали квартири в Афінах і Салоніках, і таких часто відвідуваних островах як Крит, Родос, Парос, Санторіні. Але головне: на відміну від роздутих ринків цей підйом природний. Він залежить немає від штучного ажіотажу, як від відновлення економіки, зростання попиту оренду й інтересу інвесторів.

Зростання цін на нерухомість у Греції з 2022 - 2025
(source https://de.tradingeconomics.com/greece/housing-index )

На практиці я найчастіше працюю із чотирма головними регіонами. У кожного свої правила для інвестицій, свій темп життя на ринку та своя аудиторія покупців.

Афіни - ділова та орендна активність цілий рік

Афіни — це найстабільніший і найзрозуміліший ринок. Тут відмінно розвинені міське життя, освіта, медицина, транспорт та здавання житла. Столиця — це найпростіше місце у Греції, щоб купити квартиру, яка одразу почне приносити дохід.

• у районах Панграті, Кукакі, Неос Космос, Кіпселі — добрі квартири в готових будинках від 130–180 тис. €;
• біля моря (Гліфада, Вула, Алімоса) — дорожче, від 250 тис. €, але тут можна знайти елітне житло.

Багато моїх клієнтів починають з Афін, тому що це «надійний перший крок»: стабільні орендарі, легкий процес купівлі та прозорі юридичні угоди.

Салоніки — зростаючий ринок із місцевим попитом

Салоніки - це друге найважливіше місто після Афін. Покупців тут дедалі більше. Особливість: частіше купують самі греки (для життя чи кредит), тому ринок менше «скаче».

• Місто розвивається: з'являється все більше трамвайних та метро-ліній, центр постійно реставрується.
• Цей варіант може замінити Афіни, якщо вас цікавить дешевше житло у Греції, а також нерухомість з потенціалом підвищення цін.
• Ціни: однокімнатну квартиру, розміром 45-50 м ² з косметичним ремонтом можна купити за 95 000 - 110 000 €. Нові квартири більші (80–90 м²) у районах на зразок Каламарії або неподалік порту ціни починаються від 190 000 до 230 000 євро.

У мене був реальний випадок: сім'я з Відня придбала у центрі Салонік дворівневу квартиру з терасою за 178 тисяч євро. Ми перевірили всі документи, оформили покупку віддалено (за дорученням), і вони одразу отримали Golden Visa. Зараз вони здають цю квартиру подобово, переважно студентам за програмою Erasmus та людям, які приїхали на лікування. Квартира приносить їм близько 6% доходу на рік, вона має попит (ліквідна) і майже завжди здана.

Острови — емоції, туризм та прибутковість у сезон.

Ритм життя в таких містах як Кріт, Родос, Корфу та Парос сильно відрізняється, тому тип інвестицій тут також інший. Люди купують тут майно для відпочинку, сезонної оренди та релокації.

• Будинки на Криті особливо популярні серед французів та німців. Вони найчастіше шукають вілли біля моря.
• Парос: цей острів все частіше називають Греція, як Балеари, але дешевше.
• Родос тут постійно купують нерухомість люди зі Скандинавії та Ізраїлю.
• Ціни: Далі від моря апартаменти можна знайти від 100 до 130 тисяч євро. Ближче до берега: Будинок із землею коштуватиме від 250 тисяч євро.

Мій досвід на островах показав: дуже важливо розумітися на трьох речах – коли сезон, наскільки легко туди потрапити і що купують місцеві. Якщо помилишся із місцем – будуть проблеми. Зате якщо вибрати вдало – прибуток буде вищим, ніж в Афінах.

Материкова частина - альтернатива островам з доступом до моря

Пелопоннес, Халкідікі, Волос – це місця для сімей. Там менше туристів, але живуть добре, і самі греки дедалі частіше там відпочивають.

• У Халкідіках дуже активні покупці із Сербії, Болгарії, Румунії. Їх цікавлять в основному вілли та апарт-готелі.
• У Пелопоннесі багато старовинних будинків під реконструкцію це цікаві об'єкти для вкладень. 

Тут частіше купують будинки щоб жити самим (постійно або на сезон) АБО здавати в оренду (від 3 до 6 місяців на рік).

Моя практика показує: попит у Греції зосереджено на вторинному ринку. Покупці шукають готові до використання квартири та будинки, які можна швидко запустити у роботу: здати в оренду чи заселитися самим. Найбільший інтерес — до відремонтованих об'єктів (будь-якого рівня), з оформленими документами та зрозумілою «біографією». Такі покупки безпечніші та дозволяють швидше отримати дохід (оренда або resale).

Оскільки ринок не статичний, інші формати стають дедалі популярнішими:

Новобудови. Новобудов у Греції мало, але вони привабливі. В Афінах (особливо в районах, що розвиваються) будують сучасне житло зі зручностями та енергозбереженням. Біля моря в престижних локаціях - компактні преміум-комплекси, ціни від 250 000 € за 70-80 кв. Загальні плюси: низькі експлуатаційні витрати, надійні мережі, гарантія та можливість отримати Golden Visa.

Luxury-сегмент. У Греції продаються будинки від 500 000 € - частіше на островах або в найкращих передмістях Афін. Особливо потрібні об'єкти на Кефалонії, Міконосі, Паросі та Криті. Основні покупці - це інвестори з ОАЕ, США та Ізраїлю, для яких критично важливі приватність, широкі види та якісне оздоблення. Часто такі будинки пропонуються з керуванням та сервісом: це дозволяє легко володіти ними з іншої країни.

Апарт-готелі. Комплекси апартаментів під ключовим керуванням – ідеальний інструмент для пасивних інвестицій. При вкладеннях від 300 000 € інвестор отримує 6-8% річних, обираючи між короткостроковою орендою, професійним управлінням чи особистим використанням об'єктів.

Міні-готелі під керування. Невеликі бутік-готелі (5-10 номерів) в популярних грецьких містах (Ретимно, Родос, Ханья, Нафпліон) - це привабливі інвестиції. Часто розташовані в історичних будинках, вони приваблюють лояльну клієнтуру. Хоча для успіху тут потрібен активний менеджмент та бізнес-підхід, такі готелі здатні давати високу прибутковість (8–10% річних) за грамотного управління. Стартова ціна покупки - від 400 000 €. Володіння таким об'єктом також дає можливість створення та розвитку власного унікального бренду у сфері гостинності.

З практики: клієнт із Перу придбав на Паросі апарт-готель (6 студій) за 620 000 €. Після підключення місцевого керуючого та допомоги з податковою реєстрацією об'єкт стабільно генерує близько 52 000 € річного доходу за мінімальної участі власника в операційному управлінні.

Таблиця за типами об'єктів: інвестиційний поріг, ризики, доходність:

Національний склад інвесторів став зовсім іншим за 10 років. Наразі основні гравці на ринку:

• Китай: Лідер за кількістю запитів на золоту візу (Golden Visa).
• Росія, Україна, Білорусь: активно купують в Афінах та на островах, часто шукають квартири як «запасний варіант» на випадок непередбачених обставин.
• Європа (французи, німці, австрійці): Все частіше вибирають Грецію замість «перегрітого» (дорогого та конкурентного) ринку нерухомості Іспанії.
• ОАЕ та Саудівська Аравія: інвестують в основному в готелі, елітну нерухомість (luxury) та новобудови.

За моїми спостереженнями: кілька клієнтів, які пішли з ринків Лімассола (Кіпр) та Марбельї (Іспанія), купили будинки у Греції. Їхнє рішення було пов'язане з більш привабливими перспективами та менш жорстким регулюванням тут.

Це важлива і часто недооцінена перевага. На багатьох «сонячних» ринках (Кіпр, Чорногорія) ціни переважно «крутяться» навколо іноземних інвестицій. У Греції є потужна основа – власний, стійкий попит. Жителі Афін, Салоніков та інших міст активно купують житло.

Завдяки цьому, навіть за часового відтоку іноземців (через геополітику чи коригування програм на кшталт Golden Visa), грецький ринок не відчуває різких падінь цін. Місцевий попит є надійною «подушкою безпеки».

• Молоді сім'ї : беруть іпотеку (ставка зараз 3,7-4,2%), щоб купити свою квартиру для життя. Часто обирають спальні чи нові райони.
• Греки з-за кордону (США, Австралія, Німеччина): повертаються на батьківщину або купують нерухомість «назад до коріння», допомагаючи родичам.
• Середній клас (лікарі, юристи, IT): поступово збирають на житло — зростає попит на невеликі квартири (1-2 кімнати) за ціною до 150-200 тис. €.
• Студенти та їхні батьки : часто купують малогабаритні квартири в Афінах та Салоніках замість оренди на час навчання (4-5 років). Вигідніше, ніж знімати.

За даними Банку Греції (2024):

• Більшість покупок (близько 68%) – це місцеві покупці. Це так, навіть незважаючи на те, що іноземці почали цікавитись Грецією більше.
• У Салоніках та на Пелопоннесі місцевих покупців ще більше – до 75%.

При виборі нерухомості в Греції важливо враховувати не тільки купувати, але і як оформити володіння. Від цього формату безпосередньо залежать ваші податки, рівень правового захисту, правила успадкування та навіть підсумкова прибутковість. На практиці я допомагаю клієнтам підібрати оптимальний варіант - будь то квартира для особистого проживання або будинок для орендного бізнесу.

Ви купуєте нерухомість у Греції на своє ім'я (як приватна особа). Це найпопулярніший варіант для першої покупки.

Підходить, якщо вам потрібно купити квартиру або будинок для себе або оренду, отримати ВНЖ через Golden Visa або взяти іпотеку в грецькім банку.

Багато моїх клієнтів купують нерухомість в Греції через іноземну компанію (в Естонії, на Кіпрі або в Болгарії). Так часто роблять, якщо вони вже мають бізнес. Це зручно професійним інвесторам, компаніям з активами за кордоном, власникам готелів та кількох об'єктів.

Кейс: Клієнт із Відня купив готель на Криті через фірму в Естонії. Такий варіант дозволив йому платити менше податків на ремонт, зручно отримувати прибуток та без зайвих складнощів передати частину бізнесу дітям через акції.

Кейс: Клієнт із Відня купив готель на Криті через фірму в Естонії. Такий варіант дозволив йому платити менше податків на ремонт, зручно отримувати прибуток та без зайвих складнощів передати частину бізнесу дітям через акції.

REIC це спосіб вкласти гроші в нерухомість, не займаючись їй особисто. Ви купуєте частину компанії, а вона сама володіє будинками і керує ними. Такий варіант підходить тим, хто хоче отримувати дохід, але не хоче займатися управлінням і при цьому хоче знизити ризики.

Якщо купувати житло в Греції разом із партнером, дитиною чи через сімейний траст, це дає більше зручності. Такий варіант часто обирають сім'ї, які хочуть користуватися нерухомістю по черзі, заздалегідь спростити успадкування чи вкластися разом із дітьми, батьками, друзями. Можна заздалегідь визначити, у кого якась частка, як ділити дохід від оренди — все зрозуміло й оформлено за законом.

У Греції майже немає заборон на купівлю нерухомості для іноземців, крім окремих прикордонних зон та військових об'єктів (наприклад, деяких островів у Егейськім морі). Але:

• Якщо ви з країни поза ЄС, і об'єкт у зоні, що охороняється — потрібен спеціальний дозвіл.
• Будь-яка угода проходить через нотаріуса, податкову перевірку та реєстрацію - важливо оформити все правильно з юристом.

Моя порада : перед покупкою будинку або квартири в Греції обов'язково поговоріть з юристом та податковим консультантом про те, як оформити власність. Від цього залежать податки, питання спадщини та майбутня ціна продажу. Якщо плануєте здавати житло або оформити його на сім'ю, розгляньте варіант купівлі через компанію або в частках.

Купівля нерухомості в Греції часто виявляється простіше, ніж думають, особливо якщо працює хороший юрист та надійний агент. На мій досвід, угоди проходять без проблем, коли всі етапи дотримані, а кожен знає, за що відповідає.

Купівля нерухомості в Греції складається з кількох ключових етапів:

1. Отримання AFM (грецького податкового номера) . Це перше, що потрібно зробити. Через юриста оформлення зазвичай займає 1 день.
2. Вибір юриста — він захищатиме ваші інтереси, перевірятиме об'єкт і готуватиме договір.
3. Перевірити об'єкт. Юрист переконується, що немає боргів, заборон чи незаконних перепланувань.
4. Попередній договір та завдаток. Підписується угода та вноситься 5–10% від ціни.
5. Нотаріус. У нотаріуса підписується основний договір, і він реєструє перехід прав.
6. Кадастр. Після покупки юрист оформляє власність у держреєстрі

Без юриста ваша угода навряд чи відбудеться. Він:

• перевіряє, що з об'єктом все гаразд,
• готує договір,
• оформляє довіреність, якщо ви купуєте дистанційно,
• присутній у нотаріуса,
• реєструє власність у кадастрі.

Агент допомагає вибрати об'єкт, вести переговори, зібрати документи продавця та координувати учасників угоди. Важливо, щоб він працював із юристом спільно, а не замінював його.

Як показує практика, економія на юристі при покупці часто обертається боргами за кімнальні послуги чи проблемними документами. Заплатити за супровід означає заплатити за спокій.

Для покупки квартири або будинку в Греції вам знадобиться:

• Вік – від 18 років.
• Наявність чинного закордонного паспорта.
• Оформлення грецького податкового номера (AFM).
• Відкриття рахунку у банку Греції чи іншої країни ЄС.
• Надання підтвердження законного походження коштів.

Якщо ви з країни, яка не входить до ЄС, і хочете купити нерухомість у «чутливих» районах (наприклад, біля кордону чи деяких островах), можуть попросити погодження з Міністерством оборони. В Афінах, Салоніках, на Криті та Корфі такий дозвіл не потрібен.

На таких відвідуваних островах як Крит, Парос, Корфу, Родос є свої нюанси:

• Потрібно уважно перевірити межі ділянки – старі документи часто оформлені помилково.
• Деякі будинки та ділянки знаходяться в туристичних або зонах, що охороняються, де діють особливі правила будівництва.
• Юрист окремо перевіряє, чи є до ділянки під'їзд, вода і який має статус за документами.

Порада: перед покупкою будинку на острові завжди просіть архітектурний план, дозвіл на будівництво, витяг з кадастру та сертифікат енергоефективності.

Більшість моїх клієнтів здійснюють угоду без особистої присутності — за нотаріальною довіреністю, оформленою в Греції або в своїй країні та завіреною апостилем.

Ваш юрист:

• оформляє вам податковий номер,
• проводить перевірку нерухомості,
• підписує договір з вашою участю або за довіреністю,
• відкриває банківський рахунок,
• оформляє реєстрацію правочину.

Це особливо корисно, якщо ви за межами країни або не маєте можливості приїхати для підписання.

Один із найважливіших етапів. Юрист перевіряє:

• право власності продавця,
• відсутність заборгованостей (по податках, кімналці),
• відповідність об'єкту містобудівним нормам,
• історію володіння,
• чи немає обтяжень чи судових спорів.

Це є ключовим етапом угоди. Юрист з'ясовує:

• чи дійсно продавець є власником,
• чи немає боргів з податків та кімнальних платежів,
• чи відповідає нерухомість містобудівним правилам,
• яка історія власників,
• чи відсутні обтяження та судові розгляди.

Я завжди рекомендую проводити перевірку до внесення завдатку, навіть якщо нерухомість виглядає бездоганно.

Після завірення угоди у нотаріуса нерухомість вноситься до кадастрового реєстру, і вам видаються:

• офіційна виписка про право власності,
• папери, необхідні для оформлення посвідки на програму Golden Visa (якщо застосовно),
• право на оформлення договорів кімнального обслуговування на ваше ім'я.

Весь процес від підписання договору до оформлення займає зазвичай від одного до двох місяців.

Вибираючи нерухомість у Греції (квартиру чи будинок), важливо вважати не лише вартість самого об'єкту. Обов'язково приплюсуйте до неї всі податки та додаткові витрати. Як показує моя практика, інвестори, які відразу бачать повну картину видатків, приймають вірні рішення і не стикаються потім із несподіваними платежами.

У Греції усі власники житла чи землі зобов'язані сплачувати щорічний майновий податок (ENFIA). Розмір податку залежить від ціни за кадастром, площею та місцезнаходженням нерухомості.

• Основна ставка: близько 0,1-0,3% від оціночної вартості об'єкта на рік.
• На практиці: власник квартири в Афінах (70 кв.м) у 2024 році платить у середньому 250-350 євро.
• Знижка за місцем: у провінції та на островах податок нижчий, ніж у великих містах.

Цей платіж стягує місцева влада (вашого району/міста). Сума залежить від розташування об'єкта і дорівнює приблизно 0,2-0,3% його кадастрової вартості.

Ціна об'єкта – це не все. При покупці нерухомості в Греції покупець сплачує обов'язкові додаткові збори:

• Державне мито: 3% вартості.
• Робота нотаріуса: 1-1,5% суми угоди.
• Послуги адвоката/юриста: близько 1%.
• Винагорода агенту: 2-3%.

Загальний підсумок: такі супутні витрати часто сягають 7-10% від суми, за яку ви купуєте об'єкт.

Важлива пільга зараз: купуючи нову квартиру в новобудові, не треба платити ПДВ (24%) до кінця 2025 року. Це чудовий шанс заощадити!

Після 2025 року: ПДВ повернеться (24%), і житло в нових будинках стане дорожчим на цю суму.

В Австрії за купівлю нерухомості потрібно заплатити:

• Grunderwerbssteuer - податок на покупку, що становить 3,5%;
• Податок на дохід від оренди (Einkommenssteuer) може доходити до 55% залежно від вашого доходу; плюс інші збори та платежі, які в сумі можуть становити ще 10–12%.

У Греції податки в середньому нижчі, а також різні легальні способи їх оптимізувати.

Для тих, хто живе або проводить багато часу за кордоном, у Греції є режим «Non-Dom» — ви сплачуєте фіксований податок у €100 000 з усіх доходів з-за кордону. Це допомагає помітно скоротити податки з прибутку від оренди чи продажу нерухомості.

Тенденції в обробці заявок на отримання “Золотої візи”
( source https://www.imidaily.com/europe/greece-cuts-golden-visa-backlog-set-for-record-year/

Грецька «Золота віза» — один із найзручніших та найзатребуваніших способів отримати ВНЖ до ЄС через купівлю нерухомості. Протягом останніх кілька років я займалася десятками угод, де головною метою клієнтів було оформлення Golden Visa — особливо це актуально для сімей, підприємців, фрілансерів та інвесторів, які цінують свободу пересування і не хочуть бути прив'язані до однієї країни.

Сума інвестицій залежить від регіону та становить від €250 000 до €800 000.

З 2023 мінімальний поріг став різним для різних територій Греції.

На практиці:

— багато моїх клієнтів вкладали €250–270 тис. і купували у Греції квартиру, яку можна вигідно здавати.

— в Афінах, особливо в центрі, вже потрібно близько 500 тис. євро, особливо якщо це будинок чи пентхаус.

• Можна жити у Греції, не перебуваючи там постійно.
• Можна вільно їздити країнами Шенгену.
• Можна відкрити бізнес, навчати дітей (у школах/вузах), користуватися європейськими дорогами, лікарнями тощо.
• Можна отримати посвідку на проживання відразу для всієї родини: чоловік/дружина, діти молодше 21 року, батьки.

• За цією візою не можна влаштуватися на роботу в грецьку компанію, але можна вести власний бізнес або володіти нерухомістю.
• Вона не гарантує отримання громадянства, але згодом може надати таку можливість через процедуру натуралізації.

Якщо жити в країні понад 183 дні на рік, платити податки, вивчати мову і бути залученими до місцевого життя, то через 7 років можна звернутися за громадянством. Однак це окремий процес, і він не відбувається автоматично.

З мого досвіду, для тих, хто планує купити нерухомість у Греції та при цьому вільно подорожувати, програма Golden Visa – один із найпростіших та найвигідніших варіантів. В Австрії вимоги набагато жорсткіші і включають обов'язкове підтвердження інтеграції в суспільство.

• Купівля нерухомості, яка не відповідає вимогам Golden Visa (наприклад, кілька квартир по €150 000 на одного власника — не зараховується).
• Переказ грошей не з особистого рахунку інвестора.
• Неповний пакет документів часто відсутні переклади або апостилі.
• Помилки при оформленні візи для всієї родини, особливо якщо в дітей віком більше 21 року.

• Вартість входу тепер залежить від регіону: у центральних та популярних туристичних зонах мінімальна сума зросла до €500 000.
• Посилено перевірку джерела коштів, особливо для громадян країн поза ЄС.
• Скорочено термін оформлення: після підписання договору купівля має бути завершена у встановлені законом строки.

Купувати нерухомість у Греції - це не просто заради гарного вигляду. Це чудовий варіант створити стабільний заробіток. Я вже кілька років допомагаю клієнтам не просто купити квартиру, а налагодити здачу в оренду - чи то туристи на короткий термін, чи орендарі за довгими договорами.

Короткострокова оренда: високий заробіток, але ризикованіший

• Платформи: Airbnb, Booking, місцеві сервіси бронювання.
• Дохід: до 8–10% прибутку на рік, особливо у популярних туристичних місцях (Афіни, Кріт, Парос, Родос).
• Фактори успіху: розташування об'єкта, сезонний попит, якість управління, репутація та відгуки, наявність дозволів.
• Ризики: сильна конкуренція, збільшення витрат, низьке завантаження міжсезоння.

Припустимо, житло в Афінах, розташоване неподалік станції метро, ​​може давати дохід до €1 100 на місяць у літній період, за його покупної вартості €160 000.

Довгострокова оренда: надійно і без зайвого клопоту

• Договори зазвичай укладаються терміном від одного до трьох років.
• Прибуток нижче - приблизно 3-5% на рік, але при цьому потрібно менше особистої участі.
• Попит мають квартири для студентів, місцевих мешканців та іноземців, які переїхали до Греції.
• Хороший варіант для інвесторів, які не хочуть самостійно керувати нерухомістю.

Прибутковість по регіонах (в середньому за моєю практикою):

Нові правила та обмеження

З 2023 року у Греції почали діяти нові правила для короткострокової оренди у низці регіонів:

• У певних частинах Афін та на островах встановлені обмеження чи квоти на здачу житла через платформи на кшталт Airbnb.
• Влада заохочує перехід до довгострокової оренди, особливо у місцях, де відчувається нестача житла для місцевих мешканців.
• Для законної здачі об'єктів в оренду потрібне отримання ліцензії від Грецької національної туристичної організації (EOT).

Хто керує?

Для власників, які мешкають за межами Греції, управління орендою можна передати спеціалізованій компанії.

• Оплата послуг зазвичай становить 10-20% від доходу.
• У послуги входить організація заселень, клінінг, супровід гостей та звітування.
• На ринку працюють як локальні приватні оператори, і міжнародні мережі.

Оподаткування орендного доходу у Греції

Подання податкової декларації є обов'язковим. Оптимізація податків можлива за допомогою статусу Non-Dom або придбання нерухомості через компанію. Для нерезидентів діє фіксована податкова ставка у розмірі 15% з доходу від оренди, незалежно від його розміру.

Порівняння з Австрією

Висновок: здавати нерухомість у Греції вигідніше та простіше, ніж в Австрії. Щоб отримати максимум доходу, важливо правильно визначити тип об'єкта та оренди, мінімізувати можливі загрози та суворо дотримуватися чинних правових вимог.

Але як експерт в австрійській нерухомості з великим досвідом, я можу сказати, що за всієї привабливості Греції потрібно розуміти: Австрія — це інша стратегія: тут менше про швидку прибутковість і більше про збереження капіталу, стабільне зростання та престиж. Віденський ринок вважається однією з найбезпечніших гаваней для інвесторів у Європі. Якщо пріоритет — захист капіталу, спочатку купити квартиру у Відні як опорний актив. Так, за такий об'єкт ви платите більше і проходите складніші процедури, але натомість отримуєте захищені права, передбачуваний ринок та нерухомість, яка згодом лише зміцнює свою цінність.

Якщо ви плануєте купити будинок у Греції, потрібно враховувати безліч факторів, таких як вартість, інфраструктура, рівень попиту від орендарів, потенціал зростання та ступінь ліквідності. Я регулярно роз'яснюю клієнтам: за ту саму суму можна придбати або квартиру в серці Афін, або будинок на узбережжі Халкідіков - вибір визначається вашими пріоритетами.

Афіни – найбільший та найактивніший ринок нерухомості в Греції

• Вартість житла в Афінах стабільно збільшується, особливо у центральних районах, а також у Гліфаді, Кіфісії та Палео Фаліро.
• Місто ідеально підходить для інвестицій у короткострокову чи довгострокову оренду, а також для придбання нерухомості для особистого проживання.
• Купівля квартири в Афінах вигідна як для отримання прибутку, так і для оформлення Golden Visa.

Наприклад, в районі Панграті житло можна придбати від €2500 за м², з потенційною прибутковістю від оренди до 7%.

Салоніки — дешевша альтернатива

• Другий за значимістю ринок нерухомості у Греції.
• Переважає попит з боку місцевих жителів, а вартість житла нижча, ніж у Афінах.
• Ідеальний варіант для тих, хто шукає доступну нерухомість у великім місті.

Завдяки наявності університетів потрібні квартири для здачі в оренду студентам за програмою Erasmus.

Острова Греції - елітна та курортна нерухомість

• Популярні острови, такі як Санторіні, Міконос, Родос, Кріт і Корфу, мають високий потенціал для здачі в оренду.
• Ідеальні для покупки будинку на узбережжі або інвестицій в апарт-готелі.
• Вартість нерухомості вища, а логістика може бути складнішою, але в пік сезону дохідність становить 9-10% річних.

Наприклад, вілла з видом на море на Міконосі обійдеться від €800 000, але за ефективного управління дозволить заробити до €100 000 за сезон.

Пелопоннес - недооцінений ринок

• Доступна вартість об'єктів, вражаючі пейзажі, інфраструктура, що активно розвивається, з новими готелями і гольф-комплексами.
• Популярний серед сімей, які планують літній відпочинок у Греції.
• Високий потенціал для проектів апарт-готелів, особливо у районі Коста Наваріно.

Епір, Фессалія, Македонія — економ-сегмент.

У цих регіонах можливе придбання нерухомості від €30 000, проте:

• попит на оренду невисокий,
• транспортна доступність обмежена,
• перспективи значного зростання вартості – помірні.

Ключові критерії під час вибору локації:

Актуальні напрями інвестицій: куди зараз вкладають?

При плануванні купівлі нерухомості в Греції ключове питання — не «де дешевше», а «де перспективніше». Ринок динамічний: одні локації стають новими точками зростання, інші вже досягли цінового піку.

Де купують зараз:

• Центр Афін (Кукакі, Панграті, Керамікос) - тут, як і раніше, активно купують квартири інвестори з Ізраїлю, Франції, Америки. Беруть переважно під здачу в оренду. Ціни тут підскочили на третину за останні три роки.
• Гліфада, Вула, Вуліагмені - це зона багатих покупців з ОАЕ та Німеччини. Купують і собі, і щоб здавати (часто довіряють це керуючим агентствам).
• Салоніки — приваблює тим, що тут є свої місцеві покупці, розвивається місто і ціни поки що нижчі. Гарний вибір, якщо хочете купити дешевше, але з надією, що ціни зростуть.
• Міконос, Санторіні, Корфу - тут купують переважно багаті люди зі США, Канади, Лівану. Беруть дорогі вілли та будинки біля моря або здавати туристам на короткий термін, або для власного відпочинку сім'єю.

Де очікується зростання:

• Пелопоннес (Коста Наваріно, Толо, Каламата) : туристичний сектор тут активно розвивається, з'являються елітні п'ятизіркові готелі та гольф-курорти, що робить регіон перспективним для вкладень у житлову нерухомість та апарт-готелі.
• Пірей і західні райони Афін : ці райони поки що залишаються недооціненими, але стрімко розвиваються завдяки близькості до порту, новим лініям метро та проектам реконструкції набережної.
• Центральна та Північна Греція (Волос, Яніна) : житло тут коштує дешевше, а популярність зростає за рахунок внутрішнього туризму та програм розвитку, які підтримує Євросоюз.

Бажаєте вигідно купити квартиру в Греції? Дивіться на три речі: розвиток району, кім ви складатимете і плани місцевої влади. Ціни зростатимуть до 2027 року не тільки в Афінах, а й на південному узбережжі (Пелопоннес), і на найбільш туристичних островах – там, де завжди багато відпочиваючих.

Більшість покупок нерухомості в Греції (понад 65%) припадає на вторинне житло. Це зумовлено історичними особливостями будівництва в країні, а також специфікою ринку: доступністю об'єктів, їх вдалим розташуванням та обмеженою кількістю нових будівельних проектів.

На грецькім ринку нерухомості домінує вторинне житло, переважно квартири в Афінах і прибережні будинки на островах. Такі об'єкти зазвичай вже мають усі необхідні кімнікації, розташовані у впорядкованих районах і часто здаються в оренду. У деяких випадках це повністю відремонтовані квартири, які готові до негайної експлуатації для оренди або особистого використання.

Приклад: квартира площею 65 м² в районі Панграті (Афіни) з косметичним ремонтом коштує приблизно 145 000-160 000 € і може приносити дохід від оренди відразу після покупки.

Значну частину будинків у Греції зведено до введення нових будівельних стандартів у 1980-х роках. В результаті такі об'єкти часто мають низький рівень енергоефективності, погану звукоізоляцію та потребують ремонту, іноді капітального. У 2023 році влада Греції почала надавати субсидії на модернізацію будівель для підвищення їх енергоефективності, але ці заходи доступні тільки для місцевих жителів.

Незважаючи на обмежені обсяги нового будівництва у Греції, у 2024-2025 роках реалізуються перспективні проекти:

• В Афінах (райони Гліфада, Вула, Неа Смірні) зводяться сучасні будинки з енергоефективними технологіями, ліфтами та паркувальними місцями.
• Вартість квадратного метра в нових комплексах варіюється від 3 000 до 6 000 € в залежності від розташування та якості оздоблення.
• До кінця 2025 року новобудови в Греції звільнено від ПДВ, що підвищує їхню привабливість для покупців.

Приклад: у Вулі продається простора квартира площею 90 м² з великою терасою та панорамним видом на море вартістю приблизно 520 000 €. Покупка надає право на оформлення Golden Visa.

Висновок: плануєте купити квартиру у Греції? Почніть із «вторинки» — це швидше та простіше, особливо якщо хочете здавати чи заїхати одразу. Нові будинки зустрічаються рідше, але краще за якістю та економлять на комуналці. Обидва варіанти зараз прибуткові: після скасування податку на новобудови та через високий попит.

Грецький ринок нерухомості гарячий, але новобудов мало. Це відкриває двері не тільки для стандартних інвестицій, але і для нестандартних підходів, особливо якщо ви хочете більше заробити або шукаєте гнучкі варіанти.

Замість купівлі однієї великої квартири в Греції можна вкластися у дві-три невеликі студії. Це дозволить:

• Заробляти у сумі більше - до 7-9% на рік;
• Гнучко керувати орендою: здавати подобово, на кілька місяців або продавати окремо;
• Розділити ризики, маючи житло у різних районах.

Приклад: замість квартири за 300 000 € можна купити три студії по 100 000 € у різних частинах Афін та отримувати стабільніший прибуток.

У Греції квартири, побудовані до 1980 року, зазвичай коштують дешевше середнього. Якщо зробити ремонт і поліпшити енергоефективність, їх можна продати дорожче заробити 20-40%.

• Плюс такі варіанти є майже в кожному районі;
• Мінус: доведеться витратити час та знайти перевірених майстрів;
• В Афінах та Салоніках нерідко застосовують як "flip-стратегію".

Для інвесторів, які думають про доход, нерухомість у Греції може працювати як бізнес:

• Можна купити міні-готель, що діє, на 10-20 номерів;
• Переробити житловий будинок в апарт-готель;
• Отримувати до 10-12% річних, особливо на популярних островах - Крит, Санторіні, Парос.

Для цього потрібна ліцензія та реєстрація в Грецькій організації з туризму (EOT).

Якщо хочете вкластися в нерухомість у Греції, але не займатися її управлінням, можна інвестувати через спеціальні фонди:

• REIC (Real Estate Investment Companies) – місцевий варіант REIT з податковими послабленнями;
• AEEAP - регульовані компанії, куди можна увійти від 250 000 €.

Плюси: вкладення розподіляються між різними об'єктами, управляють професіонали, а дохід надходить пасивно.

Інвестиції в землю в Греції стають все популярнішими, хоч це і складніший варіант:

• Особливо затребувані ділянки на околицях Афін та туристичних районах Пелопоннесу;
• На них можна збудувати віллу, житловий комплекс або апартаменти для подальшої реалізації;
• Головне — переконатися в «чистоті» документів та дотримуватись правил забудови.

Якщо ви хочете не просто купити квартиру в Греції, а заробити більше і активніше діяти, можна вибрати інші стратегії. Вони допоможуть підвищити дохід і скористатися гнучкими можливостями грецького ринку, який менш обмежений правилами, ніж, наприклад, Австрії.

Хоча нерухомість у Греції популярна і вигідна, тут є підводні камені. Особливо якщо ви любите чіткі правила (як в Австрії). Ось головні ризики, про які варто пам'ятати, перш ніж купувати квартиру чи будинок.

Так, Греція в ЄС, з євро та без обмежень на капітал. Але будьте готові до бюрократії: отримання ІПН, завірення документів на правочин, реєстрація — процес нешвидкий, потребує терпіння і свого юриста.

Наполегливо не раджу діяти без грецького юриста. Без нього будь-яка, навіть проста угода, ризикує застрягти. Пам'ятайте: закони з нерухомості, оренди та податків оновлюються часто. Наприклад, правила здачі житла на короткий термін змінюють майже кожен сезон – це обов'язково враховуйте у планах.

У Греції платформи типу Airbnb і Booking працюють добре, але влада ввела правила:

• Здавати житло можна не більше 90 днів на рік.
• У багатоквартирних будинках є обмеження.
• Потрібно зареєструвати об'єкт та отримати номер EOT.

Перед здачею, особливо в Афінах або островах, уточнюйте місцеві закони та умови.

На курортах (Кріт, Санторіні, Міконос) це видно найкраще: будинки переповнені туристами з травня до жовтня, а з листопада до березня — тиша, здати майже неможливо.

Завжди кажу клієнтам: рахуйте дохід за весь рік, а не лише за літо. Якщо здаєте постійно (або купили в місті, наприклад, в Афінах) — там оренда йде стабільніше, і цей провал узимку не такий страшний.

Якщо ви плануєте придбати будинок на грецькім острові, врахуйте

• Воду іноді доставляють танкерами.
• Взимку шторми та сильний вітер можуть заважати транспорту.
• У високий сезон електромережі можуть бути перевантажені.

Ці моменти не фатальні, але потребують розуміння місцевих умов та правильного планування витрат на обслуговування.

Продати квартиру в Афінах чи Салоніках легко. А от на островах чи в селі може висіти півроку-рік, особливо якщо будинок незвичайний.

Я раджу брати квартири в Афінах – там, де метро, ​​магазини, школи. Так і продати потім простіше і менше мороки.

На курортах (Кріт, Санторіні, Міконос) це видно найкраще: будинки переповнені туристами з травня до жовтня, а з листопада до березня — тиша, здати майже неможливо.

Завжди кажу клієнтам: рахуйте дохід за весь рік, а не лише за літо. Якщо здаєте постійно (або купили в місті, наприклад, в Афінах) — там оренда йде стабільніше, і цей провал узимку не такий страшний.

Греція - чемпіон Європи з сонця: до 300 ясних і теплих днів на рік. Море, чисте повітря, лагідні зими - ідеальне для переїзду на ПМП або зимового відпочинку від холоду.

Лікуватися можна і в держлікарнях, і приватних клініках. Приватний сектор — рівень високий, ціни адекватні і точно дешевші, ніж в Австрії.

Для дітей – міжнародні школи. ВНЗ ведуть програми англійською. Влаштувати дитину до приватної школи — питання бюджету, а не можливостей.

Щодо безпеки, жити тут спокійно: особливо в маленьких містечках та на островах. Злочинність - це рідкість, а до приїжджих ставляться з відвертістю.

Чи дорого жити в Греції? — питають багато хто. Відповідаю: витрати тут нижчі, ніж в Австрії, Німеччині чи Франції. Їжа, послуги, оренда житла — все за нормальними цінами. При цьому життя комфортне, особливо якщо порівнювати з великими містами Європи. Це ключовий плюс при виборі місця та типу житла.

Пара, яка вирішила повечеряти в кафе чи ресторані у жвавому районі грецького міста, може розраховувати на суму близько 25-30 євро. Щомісячні витрати на утримання житла (кімналка) зазвичай знаходяться в діапазоні від 80 до 120 євро. Коротка поїздка на афінськім таксі коштуватиме щонайменше 3,50 євро.

Що стосується інфраструктури зв'язку, транспорту та банків, то у столиці, великих містах та на відомих островах із цим повний порядок — усе необхідне доступне. Але варто від'їхати до глибинки, як рівень доступності сервісів, включаючи логістику та медицину, може значно знизитися. Цей аспект дуже важливий для усвідомлення перед придбанням житла у сільській місцевості Греції.

Після придбання житла в Греції та отримання посвідки на програму Golden Visa, ви фактично отримуєте ті ж права на державні послуги, що й громадяни країни. Це стосується доступу до шкіл, медичних закладів та соціальних програм.

• Медицина Національна система охорони здоров'я EOPYY надає базове медичне обслуговування. Приватний сектор пропонує високий рівень сервісу за порівняно доступними цінами - наприклад, візит до терапевта коштуватиме приблизно 30 €, а ультразвукове дослідження - 40-50 €. Якщо хочете, можна придбати приватну страховку від 500 євро на рік.
• Освіта: В Афінах, Гліфаді, Салоніках та на Криті працюють міжнародні та англомовні школи з річною оплатою від 5 000 до 10 000 €. Державні школи можна відвідувати безкоштовно, але навчання в них ведеться грецькою мовою.
• Легалізація: ВНЖ дає право офіційно проживати в країні, відкривати банківські рахунки, оформляти комунальні підключення та укладати довгострокові договори. Більшість формальностей можна залагодити дистанційно за дорученням.

Для багатьох інвесторів житло в Греції стає не просто активом, а ще й способом без зайвої бюрократії переїхати або проводити значну частину часу в комфортних умовах.

Як агент я зазвичай говорю, що Австрія – це про порядок і точні правила, а Греція – про свободу і більше життєвих можливостей.

В Австрії життя дуже організоване: все чітко, за правилами, із зручними містами та продуманою інфраструктурою. Але за цей порядок доводиться платити – оренда, комуналка, послуги та податки тут недешеві.

У Греції , особливо якщо у вас є власна нерухомість, життя сприймається набагато спокійніше. Комунальні витрати зазвичай становлять 100-150 € на місяць, продукти свіжі і коштують менше, а клімат м'який, особливо далеко від мегаполісів. Звичайно, оформлення документів тут може бути заплутаним, а послуги не завжди стабільними, але тепла погода, море та доброзичливі люди роблять повсякденне життя помітно комфортнішим і спокійнішим.

Кілька слів про безпеку. За рівнем організації та медичного забезпечення Австрія об'єктивно випереджає Грецію. Тим не менш, у грецьких невеликих містах та районах панує цілком безпечна та розслаблена обстановка. Ключова відмінність у пріоритетах: пристрасть і морські пейзажі Греції або порядок Австрії.

Все частіше бачу, що людям потрібний не тільки прибуток від вкладень, а й особистий простір — спокійне та безпечне місце, де можна пожити, перевести дух від нестабільності будинку та мати надійну опору у Європі. У цьому сенсі купівля нерухомості у Греції виглядає дуже логічним вибором.

Купивши в Греції житло від 250 000 €, можна отримати дозвіл на проживання. Це хороший варіант для людей з країн з нестабільною ситуацією , які хочуть жити в Європі без довгих процедур і величезних витрат, як в інших місцях.

Пенсіонери , як показує моя практика, часто купують тут житло через теплий клімат, просте життя і низькі ціни. Їжа, лікарі, світло та вода — дешевші, ніж, наприклад, в Австрії. При цьому тут спокійно і все потрібне для життя є, як у Європі.

Якщо ви digital nomads , Греція запропонує все необхідне: надійний інтернет, адекватні ціни на оренду або покупку, банківський сервіс без проблем та унікальну розслаблюючу атмосферу. Плюс ви можете скористатися спеціальною візою для проживання.

При порівнянні з Віднем вибір визначається особистими уподобаннями: австрійська столиця пропонує структурованість і надійність, Греція — теплий клімат, свободу та невимушений спосіб життя. Тим, хто паралельно розглядає Австрію, має сенс окремо вивчити райони Відня — від історичного центру до спокійних житлових округів, аби усвідомлено порівнювати локації та розуміти, чим віденська структура відрізняється від гнучкішого грецького ринку. Мій формат: Відень залишається базою для роботи та аналізу ринку, але Греція все частіше стає місцем, де я по-справжньому відпочиваю і душею, і тілом.

Реалізація нерухомості в Греції може зайняти від кількох місяців до року — все залежить від локації, типу житла і обраної тактики продажу. У великих містах на кшталт Афін та Салонік об'єкти йдуть швидше, особливо якщо вони оновлені та приносять добрий дохід. На островах та в невеликих населених пунктах покупця знайти важче, особливо поза туристичним сезоном або якщо ціна завищена.

Якщо квартиру в Греції було куплено за програмою Golden Visa, при продажі варто пам'ятати про нюанси, пов'язані з видом на проживання. Щоб новий власник-іноземець теж зміг оформити візу, його угода має відповідати актуальному мінімальному порогу інвестицій — від 250 000 до 800 000 євро, залежно від регіону. А якщо продати житло раніше, ніж через 5 років, ВНЖ втратить чинність, якщо тільки ви не купите натомість інший відповідний об'єкт.

Сім'ї часто передають грецьку нерухомість рідним — наприклад, дарують чи продають за копійки. Допомагає контролювати активи та спростити спадкування.

Із практики: в Австрії (особливо у Відні) продати квартиру легше. Там все ясно: попит передбачуваний, ціни стабільні, ринок відкритий. У Греції все залежить від місця і стану об'єкта. Але якщо грамотно підготуватися, гарно подати та знати місцеві особливості – продаж стане прибутковим фіналом ваших вкладень.

Працюючи з інвестиціями в нерухомість по всьому ЄС, я беру участь у угодах як у стабільних країнах, наприклад, в Австрії, так і на живих і мінливих ринках, таких як Греція. Кожен із них вимагає свого підходу — як у процесі перевірки нерухомості, так і під час планування стратегії інвестування.

У Греції я завжди раджу розпочинати роботу з ретельної юридичної перевірки. Через велику кількість старих будинків, особливо в Афінах і на островах, важливо детально вивчити кадастр, дозвільну документацію та можливі обтяження. Без підтримки місцевого юриста та інженера ризики можуть суттєво збільшитись. Тут ситуація відрізняється від Австрії, де вся документація оформлена за єдиним та чітким стандартом.

Часто я пропоную клієнтам розподіляти капітал так: приблизно дві третини — у спокійні та передбачувані ринки на кшталт Відня, а третину, що залишилася, — у динамічніші напрямки, такі як Афіни або Кріт. Так можна зберегти баланс між доходом та безпекою. У Греції дохідність може сягати 7-8% на рік, але потрібно бути залученим. В Австрії прибуток нижчий, проте ризиків майже немає.

Якщо вам важливо зберегти гроші, отримувати стабільний дохід або посвідку на проживання без турбот — обирайте Австрію. Це тиха гавань: тут все за правилами, життя комфортне, а ціни змінюються передбачувано.

Якщо ж готові ризикнути заради зростання, грати на різниці цін і вкладати сили, Греція може окупитися набагато краще. Особливо якщо вдихнути життя у старий будинок, здавати на короткий термін або відкрити міні-готель.

Греція — це азарт, гнучкість та шанс на високий прибуток. Тут багато можливостей, та й складнощів вистачає. Австрія — про надійність, зрозумілі процедури та стратегію на десятиліття. Обидві країни – гарний вибір, якщо ви чітко знаєте свої цілі та готові до них.

Коли Греція — найкращий вибір

Нерухомість у Греції підійде тим, хто цінує високу прибутковість, можливість самостійно керувати об'єктами та хоче мати більше свободи в інвестиціях. Вона особливо цікава для:

• отримання посвідки на проживання через програму Golden Visa;
• інвестицій у туристичний сектор – від вілл та апарт-готелів до оренди через Airbnb;
• купівлі нерухомості з розрахунком на зростання вартості та подальший продаж;
• людей на пенсії та віддалених фахівців, для яких важливі теплий клімат, комфортне життя та доступні ціни.

Коли Австрія – краще

Австрія підійде тим, хто насамперед хоче надійно зберегти кошти, цінує передбачуваність та не планує активно займатися управлінням нерухомістю. Це особливо вірний вибір для:

• сімей з дітьми, яким важлива висока якість життя;
• інвесторів, які віддають перевагу пасивному доходу без особистої участі;
• тих, хто хоче мінімізувати правові ризики та бути впевненим у стабільності правил.

Універсальні поради від юриста-інвестора:

1. Документи – ваша броня. У Греції перевіряйте все тричі: старі будинки, плутанину з ділянками та недороблені дозволи – це джерела майбутніх проблем.
2. Вважайте не лише прибуток, а й ліквідність. Гарна вілла біля моря – не завжди ліквідний актив.
3. Урізноманітнюйте активи: в межах однієї країни можна комбінувати житло, комерційні об'єкти та земельні ділянки.
4. Плануйте фінансову «подушку» на податки, ремонт та періоди без орендарів – це особливо важливо при оренді подобово.
5. Залучайте місцевих експертів, а не покладайтеся лише на великі міжнародні агенції — саме вони краще розуміють специфіку та нюанси ринку.

Перспектива до 2030 року:

• Попит на ВНЖ у країнах ЄС продовжуватиме зростати, і Греція збереже позиції одного з фаворитів серед інвесторів з-за меж Євросоюзу.
• Очікується посилення правил – вже вводять обмеження на короткострокову оренду та підвищують мінімальний поріг інвестицій для Golden Visa.
• Важливі локації, особливо Афіни та популярні острови, подорожчають, тоді як у провінції ціни залишаться середніми.
• Зростає інтерес до екологічної нерухомості та проектів з урахуванням ESG-принципів, при цьому Австрія вже задає тон у цьому напрямку.

Підсумок : тим, хто готовий до змін і хоче заробити на зростанні, варто придивитися до Греції. Для тих, хто шукає надійного та прозорого активу, більше підійде Австрія. Оптимальний варіант — поєднати обидва напрямки та отримати переваги кожної країни.

1. Визначте цілі та бюджет

• Зрозумійте, навіщо купуєте: для особистого проживання, оренди, отримання Golden Visa або перепродажу.
• Розрахуйте прийнятний бюджет, включаючи податки та супутні витрати.

2. Виберіть локацію та формат нерухомості

• Порівняйте різні регіони: Афіни, Салоніки, острови чи материкова частина.
• Визначтеся з типом об'єкта – вторинне житло, новобудова, вілла, апарт-готель тощо.

3. Проведіть аналіз ринку та об'єкта

• Вивчіть тенденції цін і рівень прибутковості в регіоні, що цікавить
• Дізнайтеся повну інформацію про об'єкт: історію, стан, можливі обтяження.

4. Перевірка юридичної чистоти

• Оформіть податковий номер (AFM)
• Проведіть повну правову експертизу об'єкта з юристом
• Переконайтеся в коректності даних у кадастрі, наявності необхідних дозволів та відсутності боргів чи обмежень.

5. Організація фінансування

• Виберіть форму розрахунку: власні кошти, іпотечний кредит чи купівлю через компанію
• Розрахуйте податки та дізнайтеся, на які послаблення можна розраховувати.

6. Укладання угоди та передоплата

• Оформляйте попередній договір лише за супроводу юриста.
• Переведіть обумовлений завдаток - зазвичай це 10-30% вартості об'єкта

7. Оформлення правочину у нотаріуса

• Переконайтеся, що фінальний договір перевірено та завірено нотаріусом.
• Проведіть процедуру передачі права власності
• Внесіть дані про об'єкт до державного кадастру

8. Експлуатація та управління

• При планах оренди заздалегідь виберіть надійну керуючу компанію чи агентство
• Закладіть до бюджету регулярні витрати на податки, обслуговування, ремонт та кімнальні послуги

9. Оформлення Golden Visa (за потреби)

• Зберіть повний набір необхідних документів.
• Контролюйте відповідність вкладень сумі та термінам програми

10. Стратегія виходу з інвестицій

• Заздалегідь продумайте, як і коли продаватимете нерухомість
• Упорядкуйте об'єкт: зробіть ремонт, підготуйте всю документацію
• Вивчіть можливості передачі власності членам сім'ї

1. Інвестор з €250 000

• Цілі: отримання посвідки на проживання за програмою Golden Visa, формування базового інвестиційного пакету, регулярний дохід від здачі житла
• Що купувати: квартира в Афінах чи Салоніках (50-70 м²), або компактна вілла на материковій частині країни
• Особливості: вторинне житло з якісним ремонтом, готове до швидкої здачі; для різноманітності вкладень можна вибрати студії або апарт-готелі
• Прибутковість: прогнозований річний прибуток – 5-7%
• Ризики: сезонні коливання попиту, складні адміністративні процедури, можливі затримки на етапі юридичної перевірки

Клієнт із бюджетом €250 000 купив через нас 65 м² на вторинному ринку. Потрібно було лише косметичний ремонт — це дало знижку при купівлі та зростання орендного доходу за рахунок короткострокових туристів. Суть стратегії: знайти об'єкт із потенціалом та розкрити його.

2. Пенсіонер з €500 000

• Цілі: Жити з комфортом у хорошому житлі довгі роки, а також стабільно заробляти на здаванні частини площі
• Що купити: Великий будинок/вілл на популярних островах (Крит, Родос) або елітну квартиру в Афінах (райони Гліфада, Палео Фаліро)
• Особливості: Головне - якість будівництва, розвинена інфраструктура (школи, магазини, транспорт), близькість до лікарень та сервісів
• Прибутковість: 4-6% на рік. Важливіше надійність та спокій, ніж максимум доходу
• Ризики: Значні витрати на утримання та податки та сезонні падіння попиту на оренду (особливо взимку)

Пенсіонеру з бюджетом €500 000 ми підібрали затишний будинок на Криті площею 110 м², розташований поруч із медичними установами та необхідною інфраструктурою. Нерухомість повністю придатна для проживання та приносить близько 4,5% річних від довгострокової оренди. Це вдале поєднання комфортних умов та надійного інвестиційного доходу.

3. Сім'я з дітьми

• Цілі: Переїзд на ПМП, сильні школи для дітей, безпечне середовище, вкладення у майбутнє
• Що купити: Квартиру чи будинок у спокійних районах під Афінами (Кіфісія, Марусі) чи Салоніках — обов'язково поруч із навчальними закладами та парками
• Особливості: Школи в кроковій доступності, зручна транспортна розв'язка, парки/сквери поруч, можливість отримати ВНЖ
• Прибутковість: Друга, можливість швидко продати і комфорт для щоденного життя в пріоритеті
• Ризики: Багато охочих на найкращі об'єкти, поправки до законів (податок, ВНЖ)

Сім'ї з дітьми та бюджетом понад €500 000 ми запропонували сучасну квартиру площею 90 м² у Кіфісії – престижному передмісті Афін. Житло розташоване в новому будинку із зручною інфраструктурою, поряд знаходяться школи та парки, що створює комфортні та безпечні умови для життя. Крім того, об'єкт відрізняється високою ліквідністю та підійде для вигідного перепродажу у майбутньому.