Як і навіщо купувати нерухомість у Болгарії: розбір для інвестора від А до Я

Коли до мене на консультацію приходять клієнти, їх запити часто можна поділити на великі групи. Перша — це інвестори, які шукають «тиху гавань» для капіталу: стабільність, залізобетонну ліквідність та передбачуваність на десятиліття вперед. Для них відповідь майже завжди одна — Відень.

Друга група — ті, хто шукає «точку входу» до Європи: щось доступне, зрозуміле, з можливістю отримувати дохід і, можливо, навіть оформити ВНП. І ось тут часто звучить питання: «А що щодо Болгарії?»

Болгарія — це, мабуть, найбільш обговорюваний «бюджетний» ринок нерухомості в Євросоюзі. Море, гори, низькі податки та ціни, які здаються неймовірними після Відня чи Мюнхена.

Саме тому я вирішила написати цю статтю: щоб системно, без рожевих окулярів та рекламних гасел, розібрати, що насправді є нерухомістю в Болгарії сьогодні.

Мене звуть Ксенія, я інвестиційний консультант у Vienna Property Investment. Моя робота — допомагати клієнтам приймати виважені фінансові рішення, ґрунтуючись на цифрах, законах та довгостроковій стратегії, а не на емоціях. І я завжди говорю: ідеальних інвестицій не буває, бувають ті, що підходять під конкретну мету.

Мета цієї статті – дати вам саме таку систему координат. Ми чесно розберемо усі плюси болгарського ринку – від прибутковості на узбережжі до простоти оформлення. Але, що важливіше, ми порівняємо його з еталонним ринком — австрійським.

Чому? Тому що лише порівняно можна зрозуміти справжню цінність активу. Ми подивимося, де Болгарія виграє у ціні, а де Відень перемагає у надійності, ліквідності та якості капіталу.

Коли клієнти приходять до мене на консультацію, вони часто перелопатили гору інформації в інтернеті. І у багатьох у голові одна й та сама картинка: Болгарія – це рай для інвестора. Дешево, гарно, Євросоюз.

Але моє перше запитання завжди одне: «А яка у вас мета? Купити «дачу біля моря» чи зберегти та примножити капітал?» І тут ми починаємо розбиратися, що насправді є цей ринок.

Якщо уявити європейський ринок нерухомості як футбольний чемпіонат, то Австрія, Німеччина чи Швейцарія – це команди «вищої ліги». Вони грають стабільно, їхня трансферна вартість зростає плавно і передбачувано, а кожен матч — це чітко побудована стратегія.

Сюди йдуть інвестори-консерватори, для яких найважливіша надійність і передбачуваність. Для них нерухомість — це не так дохід, як «тиха гавань» для капіталу.

А де тоді Болгарія? Вона — перспективний гравець, який тільки-но виходить із нижчої ліги до основного складу. Це ринок із величезним потенціалом, але й із високою часткою непередбачуваності. Його можна назвати «наздоганяючим». Він розвивається, він росте, але його історія - це не плавна крива, а цілі "американські гірки".

Після вступу до ЄС 2007 року на ринку нерухомості Болгарії почався справжній бум. Ціни злетіли, інвестори скуповували все поспіль. Але потім вибухнула світова фінансова криза 2008 року.

І тут "недозрілий" ринок Болгарії показав себе у всій красі: ціни на курортну нерухомість обвалилися на 40-50%, а то й більше. Ринок надовго завмер в очікуванні, і лише у 2016-2017 роках розпочалося обережне відновлення.

Я часто бачу, як клієнти захоплюються цифрами останніх років: «Ксенія, я читав, що у Болгарії ціни на житло зростають на 9-10% на рік! Це ж неймовірно! І це справді так. За даними Національного статистичного інституту Болгарії (НСІ), темпи зростання одні з найвищих у Євросоюзі.

Але я завжди пояснюю, що треба дивитися на базу, з якою це зростання відбувається. Зростання в 10% від $50,000 – це $5,000, а зростання у 3% від $500,000 – це $15,000. У першому випадку відсоток здається більшим, але абсолютна сума — меншою, а ризики — незрівнянно вищою.

Цей важливий нюанс є ключем до розуміння болгарського ринку. Це не марафон, це спринт із незрозумілим фінішом. Сьогодні ви бачите вражаюче зростання, а завтра знову стагнація, тому що ринок ще не повністю стабілізувався.

Водночас, австрійський ринок – це саме марафон. Він може рости повільно, але неухильно, без різких стрибків та хворобливих падінь.

Звісно, ​​Болгарія — не єдина країна у категорії «бюджетного» входу до Європи. Погляньмо, з ким вона конкурує.

Румунія Ціни на нерухомість тут також одні з найнижчих у ЄС, але в неї немає виходу до моря та розвиненої курортної інфраструктури. Її основний ринок — це великі міста, як Бухарест, де попит, як і в Софії, зростає за рахунок IT-сектору.

Угорщина. Будапешт пропонує більш високу ліквідність та стабільний попит, але й поріг входу тут вищий. Він уже не вважається "бюджетним" у тому сенсі, як Болгарія.

Греція. Це дуже сильний конкурент. Вона має програму «Золота віза», яка дозволяє отримати ВНЖ при покупці нерухомості від €250,000. Це робить її набагато привабливішою для інвесторів, яким важливий не лише сам актив, а й імміграційний статус.

Чорногорія. Вона конкурує у сегменті курортної нерухомості. Ціни там можна порівняти з болгарськими, але це не країна-член Євросоюзу, що для багатьох інвесторів є критичним чинником.

На тлі цих конкурентів Болгарія має одну незаперечну перевагу — поєднання членства в ЄС із винятково низьким порогом входу. Ви можете купити квартиру на узбережжі за €40,000-€60,000, що в інших країнах ЄС просто неможливо. У Відні за ці гроші ви не купите навіть місце для паркування в центрі міста. Саме тому тим, хто розглядає Австрію як «ягідний» ринок, важливо оцінити бюджет та сценарії: де і коли купити квартиру у Відні , щоб зберегти високу ліквідність.

Саме тому, порівнюючи Софію та Відень, ми говоримо не просто про різні ціни, а про різний клас активів. У Відні ви купуєте частку в одному із найстабільніших ринків світу. У Болгарії — квиток на ринок із високим потенціалом, але й із високим ризиком.

Це не битва «доброго з поганим», а аналіз двох різних стратегій: швидкої тактичної вигоди проти довгострокового стратегічного зростання.

Намагатися говорити про «болгарський ринок» загалом — це як говорити про «середню температуру лікарні». Він вкрай неоднорідний і, по суті, складається із трьох абсолютно різних сегментів, які навіть не конкурують між собою.

Коли до мене звертається клієнт із запитом «хочу купити квартиру в Болгарії», моє перше запитання: «Де саме? Біля моря, у горах чи столиці?» Тому що від відповіді залежить уся подальша стратегія.

Це серце болгарської економіки. Головний ринок тут – внутрішній. Житло купують самі болгари, а також іноземці, які переїжджають працювати сюди або вчитися.

Драйвери попиту. Основний двигун – це розвиток IT-сектору та приплив молодих фахівців з інших країн. Крім того, попит формують студенти та працівники міжнародних компаній, які відкривають свої офіси у великих містах. Цей сегмент найбільш передбачуваний і стабільний.

Ліквідність. Вона тут найвища у країні. Об'єкти в добрих районах продаються досить швидко. Якщо ви шукаєте щось для довгострокової оренди, це ідеальний варіант. Попит є цілий рік, а не лише у сезон.

Прибутковість. Помірна, зазвичай, становить 4–5% річних від довгострокової оренди. Це не нечувані цифри, але вони стабільні та передбачувані.

Ціни. У Софії середня ціна за квадратний метр у добрих районах досягає €1,600-€2,200. Це вже не ті €500-700, які були 10 років тому, що говорить про зрілість ринку в столиці.

Це повністю туристичний ринок, де 90% угод здійснюється іноземцями. Сюди їдуть за сонцем, морем та недорогою літньою «дачею».

Драйвери попиту. Туризм та бажання мати свій куточок біля моря. Це не інвестиції у чистому вигляді, а скоріше покупка для себе, з можливістю здати в оренду на кілька місяців.

Ліквідність. Жахливо низька. Продати квартиру в цих зонах терміново майже завжди означає дисконт в 20-30%. Ринок перенасичений пропозиціями, і вам доведеться конкурувати із сотнями інших об'єктів. Покупці завжди мають вибір.

Прибутковість. Висока, але лише у сезон. У пік (червень-серпень) вона може досягати 7-8%, але в решту року дорівнює нулю. Забудьте про прибутки з вересня по травень. Крім того, потрібно враховувати таксу підтримки — щорічний збір за обслуговування території, який може становити від €400 до €800 на рік, навіть якщо ви не використовуєте квартиру.

Ціни. Варіюються від €800 до €1,500 за кв. м. Різниця в ціні залежить від того, наскільки об'єкт близький до моря, в якому стані знаходиться і скільки йому років.

Аналогічно морським, цей ринок орієнтований сезонний туризм, але вже зимовий.

Драйвери попиту. Зимові види спорту та інвестори з Великобританії та сусідніх країн, які хочуть мати недороге місце для відпочинку.

Ліквідність. Дуже низька. Ринок Банско особливо перенасичений, і знайти покупця тут справжнє мистецтво. Найчастіше єдиним способом продати об'єкт є значне зниження ціни.

Прибутковість. Залежить від погоди та туристичного потоку. Якщо сезон сніговий – дохід може бути. Якщо ні, він буде близьким до нуля.

Ціни. Найчастіше найнижчі в країні. Можна знайти студії за €25,000-€35,000, що робить їх привабливими для тих, хто хоче мати свій маленький куточок у горах.

У Відні 99% інвестиційно привабливих об'єктів зосереджено межі міста. Ринок гомогенний, попит стабільний 12 місяців на рік, а основний орендар - це довгостроковий контракт із платоспроможним резидентом.

У Болгарії вам доведеться робити складний вибір: стабільність Софії з помірною прибутковістю або високий, але «паперовий» дохід курортів з величезними ризиками простою і низькою ліквідністю.

Отже, як бачите, перш ніж купити квартиру в Болгарії, потрібно зрозуміти, в який із цих трьох світів ви хочете потрапити. І що найважливіше – не змішувати їх.

Фізична особа. Найпростіший варіант – купити квартиру чи будинок на себе. Болгарські закони дозволяють іноземцям володіти житлом (квартири, кімнати) без обмежень.

Для цього потрібні мінімальні формальності: податковий номер (foreigner's ID), рахунок у місцевому банку, договір із нотаріусом. Такий формат зручний тим, що всі рішення щодо об'єкта приймає власник самостійно.

Через компанію. Якщо ви не громадянин ЄС, формально ви не можете купити землю (і будинок із ділянкою) на своє ім'я – лише квартиру. Але можна започаткувати болгарське ТОВ (OOD/EOOD) і вже через нього придбати будь-який об'єкт (включаючи комерційний).

Багато інвесторів практикують цей метод для операційної гнучкості та податкової оптимізації. Наприклад, під час продажу об'єкта компанія сплачує податок на прибуток 10% від виручки, а власники – лише на виплачені дивіденди.

Через трасти чи фонди. Альтернативний спосіб - не купувати безпосередньо нерухомість, а вкластися в бізнес (Real Estate Investment Company, REIC) або закритий фонд, який володіє нерухомістю.

Болгарське законодавство офіційно не забороняє такі схеми. Однак таких інструментів мало – практично зручніше купити «фізично» через фірму чи самостійно, ніж шукати зареєстрований REIC.

Інвестиційна мета сильно впливає на стратегію:

Довгострокова оренда (buy-to-let). Вибираємо квартири у великих містах (Софія, Пловдів) із стійким попитом. Основне завдання – стабільний прибуток 4–5%.

Короткострокова оренда. Часто на узбережжі. Тут важливим є сезонний потік туристів – «відпускні» ринки (Сонячний Берег, Несебр). Іноді вартість апартаменту в добрій локації може окупитися за 7-10 років за рахунок високих літніх ставок оренди.

Спекулятивні вкладення (fix & flip). Купівля об'єкту (часто вторинки) за низькою ціною, ремонт, перепродаж. Цей сценарій вимагає глибокого знання місцевого ринку та будівельних нюансів. Для новачків ризикований. Витрати можуть з'їсти прибуток.

ПМЗ/ВНП. Якщо мета – еміграція, то вибираються апартаменти для потреб (мінімум 60–80 м² для сім'ї). Правильна локація - школа, інфраструктура - і можливість здачі кімнат в оренду "для себе" поки ви там не живете.

Коли ми обговорюємо з клієнтами юридичну процедуру в різних країнах, Болгарія зазвичай викликає подих полегшення. Порівняно з тією ж Австрією, де кожен папірець проходить через десяток інстанцій, болгарська система здається неймовірно простою та швидкою.

Весь процес, від внесення депозиту до отримання Нотаріального акту, може зайняти лише 2–3 тижні, і це, безумовно, один із найбільших плюсів. Але, як я завжди говорю, простота — це не завжди синонім безпеки. За легкістю можуть ховатися важливі нюанси, про які потрібно знати заздалегідь.

Давайте розберемо покроково, що на вас чекає. Уявіть, ви знайшли апартаменти мрії на Сонячному Березі. Що далі?

Резерваційний депозит. Це перший крок. Зазвичай це невелика сума, близько €2,000-€3,000, яка вноситься на рахунок продавця чи агенції. Завдання депозиту — заморозити об'єкт, щоб його зняли з продажу.

Дуже важливо, щоб у договорі про депозит було чітко прописано, що він повертається, якщо в процесі перевірки знайдуться юридичні проблеми.

Юридична перевірка (Due Diligence). Це найкритичніший етап, який має проводити ваш незалежний юрист. Не покладайтеся на юриста продавця чи агенції! Ваш юрист повинен перевірити об'єкт у всіх державних реєстрах:

• Майновий реєстр. Наявність обтяжень (іпотека, арешти, застави).
• Кадастровий реєстр. Відповідність реальної площі та меж об'єкта документам.
• Перевірка власника. Відсутність суперечок у спадок чи інших судових розглядів.
• Перевірка наявності боргів. Неоплачені кімнальні рахунки, податки чи «такси підтримки». Це, до речі, дуже часто проблема в курортних комплексах.

Підписання Попереднього договору. У цьому документі фіксуються всі ключові умови правочину: повна вартість, графік платежів, строки, відповідальність сторін. Він є вашою «дорожньою картою» та гарантією до фінального підписання.

Отримання номера БУЛСТАТ . Для кожного іноземця, який купує нерухомість, потрібно отримати аналог податкового номера — БУЛСТАТ. Ця процедура проста, займає 1-2 дні та потрібна для реєстрації в державних реєстрах.

Підписання нотаріального акту. Це фінальний акт купівлі-продажу, що підписується у нотаріуса. Нотаріус відіграє дуже важливу роль: він перевіряє всі документи, засвідчує особи сторін та підтверджує законність правочину. У цей момент відбувається повний розрахунок із продавцем.

Реєстрація у Майновому реєстрі. Після підписання Нотаріального акту нотаріус вносить інформацію про нового власника до державного Майнового реєстру. З цього моменту ви стаєте повноправним власником.

Список документів, які вам знадобляться (для фізичної особи):

• Чинний закордонний паспорт.
• Довіреність (якщо ви не можете бути особисто).
• Свідоцтво про шлюб (якщо ви одружені).
• Довідка про легальність походження коштів (зазвичай потрібна для сум понад €10,000).

А тепер давайте про найголовніше, про те, що відрізняє болгарську простоту від австрійської надійності.

1. Право на землю. Найбільший та важливий нюанс, який я завжди обговорюю з клієнтами. Згідно з болгарським законодавством, іноземні фізичні особи (не громадяни ЄС) не можуть купувати землю.

Що це означає на практиці? Якщо ви купуєте будинок з ділянкою, сам будинок можна оформити на себе, а землю – ні. Єдиний вихід – зареєструвати в Болгарії юридичну особу (компанію) та оформити землю на неї. Це створює додаткові витрати, бухгалтерську звітність та ускладнює процес. Купівля квартири, де ви володієте лише частиною будівлі, цього не потребує.

У Відні такої проблеми немає. Будь-який інвестор, незалежно від громадянства, може придбати як квартиру, так і будинок із землею.

2. Простота як ризик. Простота процедури в Болгарії – це водночас і її слабкість. Вона залишає більше простору для шахрайства чи несумлінності з боку продавця.

Відсутність обов'язкової участі довірчого керуючого (Treuhänder) для розрахунків – це головна відмінність від Австрії. В Австрії всі гроші покупця вносяться на спеціальний трастовий рахунок, звідки вони переводяться продавцю лише після того, як усі юридичні умови виконані та права власності перейшли до покупця. Це потужний фільтр, який гарантує безпеку угоди.

3. Роль нотаріуса та юриста. У Болгарії нотаріус переважно засвідчує підписи та перевіряє документи, але не несе відповідальності за їх зміст у повній мірі. Саме тому так важливо найняти власного незалежного юриста, який проведе всі перевірки.

В Австрії нотаріус (або адвокат, який виконує роль довірчого керуючого) несе повну юридичну та фінансову відповідальність за чистоту угоди, що є частиною тієї високої вартості, яку ви сплачуєте.

Щоразу, коли я починаю обговорювати з клієнтами тему витрат, на їхніх особах читається питання: «Ксенія, невже в Болгарії щось може бути дорогим?» І це логічно.

Ми звикли, що Болгарія — це країна, де все вартує копійки. І так, витрати тут справді одні з найнижчих у Європі. Але вони є, і їх треба враховувати, щоби не було неприємних сюрпризів.

Давайте одразу розділимо витрати на дві категорії: ті, що ви платите один раз при купівлі, та ті, що будуть щорічними.

Уявимо, ви купуєте квартиру вартістю €60,000. Скільки це коштуватиме насправді?

Місцевий податку придбання. Варіюється від 2% до 4% залежно від муніципалітету. Припустимо, 3%. Це буде €1,800.

Нотаріальні збори. Приблизно 1% від суми угоди, але може бути і вище. Візьмемо €600.

Реєстраційний збір. 0,1%. Це лише €60.

Послуги адвоката та агента. А ось тут може бути суттєва різниця. У середньому це 3-5% вартості. Якщо ми візьмемо 4%, то це ще €2,400.

Загальна сума витрат може становити від 5% до 9%. У нашому прикладі, за вартості квартири €60,000, загальні витрати становитимуть близько €4,860. Це, звичайно, набагато менше, ніж в Австрії, де витрати на покупку можуть досягати 10-12% від вартості. Але важливо пам'ятати, що ви отримуєте у результаті.

В Австрії ці витрати включають не лише податки, але й гонорари довірчого керуючого, який гарантує безпеку вашої угоди. У Болгарії ці гроші йдуть на державні збори, і за безпеку ви відповідаєте самі, наймаючи окремого юриста.

Тут Болгарія справді є податковим раєм. Щорічні платежі смішно малі порівняно з більшістю країн ЄС.

Податок на нерухомість. Він становить 0.15–0.3% від податкової оцінки об'єкта, яка зазвичай нижча за ринкову вартість. Для нашої квартири за €60,000 це буде лише €100–€150 на рік.

Муніципальний збір (такса за сміття). Він також дуже низький, близько 0,14-0,45%. У нашому випадку це буде €80-€100 на рік.

«Таксу підтримки». Це важлива стаття витрат, яка стосується лише курортної нерухомості. Це щорічний збір за обслуговування території, басейну, охорони, збирання тощо.

Його розмір може змінюватись від €400 до €800 на рік і більше. Це по суті оплата за інфраструктуру, якою ви, можливо, навіть не користуєтеся, але яка є обов'язковою.

Порівняння з Австрією тут просто не витримує жодної критики:

Щорічний податок. В Австрії він становить близько 1–1.5% від податкової оцінки плюс прибутковий податок на дохід від оренди. Для квартири за €300,000 річні витрати можуть легко перевищити €4,000-€5,000. У Болгарії, як ми вважали, це буде кілька сотень євро.

Інфраструктура. Низькі податки у Болгарії, звичайно, приємні для гаманця, але вони безпосередньо відображають і рівень державних послуг.

У Відні ви платите більше, але натомість отримуєте практично ідеальне міське середовище, бездоганні дороги, чистоту, громадський транспорт , який працює як годинник, і відчуття безпеки. У Болгарії ж, поза великими містами, інфраструктура може бути у поганому стані.

Отже, що ми отримуємо? У Болгарії ви платите менше податків і зборів, але при цьому самі несете всі ризики та витрачаєте гроші на підтримку активів, особливо в курортних зонах.

У Відні ви платите більше, але ці гроші інвестуються в інфраструктуру, яка впливає на капіталізацію вашої нерухомості і робить її більш привабливою для орендарів.

Зрештою, вибір між цими двома ринками — це вибір між «платити зараз і не отримувати нічого» (Болгарія) та «платити зараз та інвестувати у своє майбутнє» (Австрія). У Болгарії ви заощаджуєте на податках, але не отримуєте жодної гарантії зростання капіталу, у той час як у Відні ви можете бути впевнені, що ваші гроші працюють на вас.

Коли до мене приходять клієнти, які планують купити житло в Болгарії, одне з перших питань, що вони ставлять після ціни, це: "А це дасть мені ВНЖ?" І я розумію чому.

Донедавна так і було. Болгарія, як і багато інших країн Південної та Східної Європи, пропонувала своєрідну «золоту візу» за купівлю нерухомості. Це було привабливо, особливо для громадян країн, які не входять до ЄС. Але ці часи минули і це кардинально змінює всю інвестиційну стратегію.

На сьогоднішній день, у 2024-2025 роках, прямий шлях до ВНЖ чи ПМП через покупку нерухомості у Болгарії закрито. Якщо ви бачите десь інформацію про інше, це або застарілі дані, або, що ще гірше, спроба ввести вас в оману. Це ключова відмінність від Греції чи Португалії, де такі програми досі діють, хоч і з порогами входу, що постійно зростають.

Тим не менш, Болгарія все ще пропонує можливості для отримання посвідки на проживання через інвестиції, але вони вже не пов'язані безпосередньо з покупкою житла. Це, як правило, складніші і менш популярні у приватних інвесторів шляхи:

Інвестиції у бізнес-проекти. Щоб отримати ВНЖ, вам потрібно вкласти у певні болгарські підприємства щонайменше €250,000. При цьому ці проекти мають створювати робочі місця, що вимагає від інвестора постійного контролю та активної участі.

Вкладення у державні облігації чи інвестиційні фонди. Тут поріг входу вище – від €512,000. Це більш пасивна інвестиція, але, як і у випадку з бізнес-проектами, вона не дає права на використання нерухомості в особистих цілях.

Таким чином, купівля квартири в Болгарії сьогодні – це інвестиція в актив чи спосіб життя, але не в імміграційний статус. Це важливий момент, який має бути чітко зрозумілий інвестором до здійснення угоди.

Австрія, на відміну від Болгарії, ніколи не пропонувала золоту візу за купівлю нерухомості. Вона завжди робила ставку не так на кількість інвесторів, але в їх якість. Тут існує престижна та зрозуміла програма ВНЖ для фінансово незалежних осіб – Aufenthaltstitel “Privatier”. І хоча вона не пов'язана з нерухомістю, це чудовий приклад того, як різні країни підходять до питання залучення капіталу.

Вимоги до ВНЖ в Австрії:

Достатній прибуток. Ви повинні довести, що у вас є стабільний щомісячний дохід, який не залежить від роботи в Австрії. Це можуть бути доходи від здавання нерухомості, дивіденди, відсотки по вкладах чи пенсії. Необхідна сума — близько €45,000 на рік на сім'ю із двох осіб.

Наявність житла. Ви повинні мати власне чи орендоване житло в Австрії.

Медичне страхування. Обов'язковою умовою є наявність повноцінної медичної страховки.

Складність. Головний бар'єр – програма квотована. Заявки приймаються лише на початку року, і їхня кількість суворо обмежена.

Ключова відмінність. В Австрії ви отримуєте ВНЖ в одній із найстабільніших і найбезпечніших країн світу, не «заморожуючи» сотні тисяч євро в ризикованих активах. Ваші гроші залишаються ліквідними та можуть бути вкладені у диверсифікований портфель.

У Болгарії, навіть якщо ви вирішите піти шляхом інвестицій у бізнес або облігації, ви по суті «заморожуєте» свій капітал заради статусу.

Для інвестора прибутковість — це, мабуть, найважливіший показник. І тут Болгарія, на перший погляд, має дуже привабливий вигляд. Нам обіцяють 7-8%, а то й більше!

Але, як завжди, він криється в деталях. І головне, що потрібно зрозуміти про болгарський ринок, — це те, що дохідність тут залежить від локації і типу оренди.

Давайте розберемо два основні типи оренди, які можна отримати, купивши нерухомість у Болгарії.

Це те, що приваблює більшість інвесторів у курортних зонах.

Де? Морські (Сонячний Берег, Золоті Піски, Созополь) та гірськолижні (Банско, Пампорово) курорти.

Прибутковість. На піку сезону (червень-серпень для моря, грудень-лютий для гір) вона справді може досягати високих показників – до 8% річних.

Ризики. І тут ми наближаємося до головної проблеми. Сезон триває лише 3-4 місяці на рік. В решту часу ваша квартира не тільки простоюватиме, а й вимагатиме витрат на «таксу підтримки» та комунальні платежі.

Один невдалий сезон (наприклад, через погоду чи геополітику) може з'їсти весь ваш прибуток. Крім того, короткострокова оренда вимагає постійного контролю, прибирання, спілкування з гостями, що часто делегується керуючою компанією, яка бере за це до 25-30% від доходу. Це колосальні ризики, які багато інвесторів не враховують.

Цей варіант набагато стабільніший і передбачуваний.

Де? Великі міста (Софія, Пловдів, Варна).

Прибутковість. Тут вона значно нижча – 4-5% річних. Але попит є цілий рік, а не лише у сезон.

Ризики. Ризики мінімальні, оскільки орендарі – це студенти, молоді фахівці, які укладають контракти на 1-2 роки. Це, по суті, єдиний спокійний сегмент болгарського ринку нерухомості.

Середня доходність від довгострокової оренди тут становить 2-3.5% річних. На перший погляд, це набагато менше, ніж у Болгарії. То навіщо тоді переплачувати?

Відповідь проста: головний прибуток інвестора у Відні — це не оренда, а зростання вартості самого активу (капіталізація).

• Структура доходу інвестора (на прикладі 10 років):

Болгарія (курорт) 80% доходу - оренда (нестабільна, сезонна), 20% - зростання капіталу (непередбачуваний). Ви заробляєте на обороті, а не на активі.

Text

Відень. 30% доходу - оренда (стабільна, довгострокова), 70% - зростання капіталу (органічний, стабільний). Ви заробляєте на капіталі, що набагато надійніше.

За даними Statistik Austria , за останні 10 років ціни на нерухомість у Відні зросли більш ніж на 90%, і це зростання було органічним та стабільним.

Купівля квартири в Болгарії на курорті - це як спекуляція на фондовому ринку, де ви намагаєтеся заробити на швидких коливаннях. Купівля у Відні - це як інвестиція в "блакитну фішку", де ви не чекаєте на величезних дивідендів, але впевнені в довгостроковому і стабільному зростанні свого портфеля.

Як ми вже з'ясували в одному з попередніх розділів, Болгарія – це не один, а три зовсім різні світові нерухомості. Тому питання "Де купувати?" — це насправді найважливіше питання, яке треба поставити собі.

Немає універсально кращої локації, є тільки та, яка ідеально підходить під вашу конкретну мету. Давайте докладно розберемо ключові регіони та зрозуміємо, який із них для когось призначений.

Якщо ви розглядаєте Болгарію не як місце для відпочинку, а як серйозну інвестицію з метою збереження та збільшення капіталу, то починати потрібно саме звідси.

Софія — це єдине місто в країні, яке можна порівнювати з такими європейськими столицями, як Відень, Будапешт чи Прага. Це економічний, культурний та освітній центр Болгарії. Розберемо плюси та мінуси докладніше:

Це, мабуть, найвідоміший для іноземців сегмент ринку. Сонячний Берег, Золоті Піски, Несебр, Созополь – ці назви у всіх на слуху. Тут купують житло ті, хто хоче мати свою «дачу» в Євросоюзі, а прибуток від оренди сприймає як приємний бонус:

Аналогічно морським курортам, це ринок, який живе лише в сезон — з грудня до березня

Жоден чесний аналіз не буде повним без глибокого аналізу ризиків. На жаль, багато продавців та агентів у Болгарії схильні применшувати ці ризики, обіцяючи золоті гори. Я завжди кажу своїм клієнтам: ідеальних інвестицій не буває, але важливо знати про всі потенційні підводні камені.

Низька ліквідність — головна проблема болгарського ринку, особливо поза Софії. Якщо у Відні квартира в хорошому районі продається в середньому за 2-4 місяці, то в Болгарії ви можете чекати на покупця місяцями, а то й роками. Чому це відбувається?

Перенасичення. На курортах пропозиція перевищує попит у кілька разів.

Специфічна аудиторія. Покупці курортної нерухомості - це переважно іноземці, які не поспішають. Вони не мають потреби купувати тут і зараз, тому вони можуть довго вибирати і торгуватися.

Необхідність дисконту. Якщо вам потрібно продати квартиру терміново, будьте готові до того, що доведеться знижувати ціну на 20-30% і більше.

Якщо ви купуєте нерухомість на морі або в горах, будьте готові до того, що 9 місяців на рік вона простоюватиме. У цей час вона не приноситиме вам дохід, а вимагатиме витрат. Щорічні витрати на простий:

«Таксу підтримки». Це найважливіша «прихована» витрата. Ви зобов'язані платити за обслуговування території, басейну, охорони та прибирання у комплексі, навіть якщо не користуєтеся квартирою. Ця сума може становити від €400 до €800 на рік.

Комунальні платежі. Навіть якщо ви не живете у квартирі, вам потрібно платити за електрику, воду, охорону тощо.

Несподіваний ремонт. Через низьку якість будівництва можуть виникати проблеми, які потребують додаткових витрат на ремонт.

Особливо в об'єктах, побудованих під час буму в середині 2000-х, якість будівництва часто бажає кращого. Найчастіші проблеми:

Гідроізоляція. Погана гідроізоляція призводить до плісняви, грибка та запаху вогкості.

Комунікації. Неякісні труби, проблеми з електрикою.

Старість. Багато будівель швидко старіють і потребують постійного ремонту.

В Австрії, у свою чергу, діють суворі будівельні норми ( ÖNORM ), які гарантують найвищу якість. Тут ви купуєте актив, який служитиме вам десятиліттями без необхідності постійного ремонту.

Хоча болгарський лев (BGN) жорстко прив'язаний до євро, Болгарія ще не входить до Єврозони. Це створює певні ризики у разі глобальних економічних потрясінь. Хоча ймовірність виходу Болгарії з цієї прив'язки мінімальна, це все ж таки ризик, про який варто пам'ятати.

У Відні ви купуєте актив у євро, що гарантує повну валютну стабільність.

Тепер, коли ми розібрали всі цифри, поговоримо про найголовніше — про якість життя. Адже інвестиція в нерухомість - це не тільки про гроші, а й про спосіб життя, який ви отримуєте. Де ви хочете вирощувати своїх дітей, де хочете провести старість? Де вам буде просто комфортно та спокійно? Відповідь на це питання може повністю змінити ваш вибір.

Життя у Болгарії приваблює багатьох своєю доступністю. За даними Eurostat, ціни на споживчі товари та послуги у Болгарії становлять лише близько 60% від середньоєвропейського рівня. Це відчувається у всьому: від вартості продуктів у магазині до рахунку у ресторані.

клімат. Клімат тут, безумовно, чудовий. На узбережжі — м'який, з теплим, довгим літом та короткою, нехолодною зимою. У горах ідеальні умови для зимових видів спорту з грудня по березень.

Доступність. У Болгарії ви можете дозволити собі жити на рівні, який був би неможливим у Західній Європі. Будинок із басейном, який в Австрії коштував би мільйони євро, тут можна купити за кілька сотень тисяч.

Медицина та освіта. Ось тут криється один із головних мінусів. Рівень медицини та освіти значно поступається західноєвропейським. Хоча у великих містах, таких як Софія, є приватні клініки та міжнародні школи, загальна система ще не досягла стандартів ЄС. Багато заможних болгар і експатів вважають за краще отримувати медичну допомогу або давати освіту своїм дітям у Західній Європі.

Інфраструктура. За межами великих міст та основних туристичних маршрутів стан доріг, громадського транспорту та комунальних служб може бути поганим. Це сильно контрастує з бездоганним порядком у тій же Австрії, де навіть у найменших селах дороги ідеальні, а поїзди ходять за розкладом.

Темп життя. У Болгарії, особливо на півдні, життя тече більш розслаблено та неквапливо. Для когось це плюс, а для когось мінус. Якщо ви звикли до швейцарської пунктуальності та німецької ефективності, то болгарська неквапливість може стати для вас справжнім випробуванням.

Відень вже понад 10 років поспіль визнається найкращим містом світу для життя за версією Mercer. Це звання вона здобула не просто так. Відень - це втілення порядку, якості та безпеки.

клімат. Помірно-континентальний. Тут є чотири яскраво виражені сезони: спекотне літо, холодна, сніжна зима і прекрасні весна та осінь.

Вартість життя. Висока, але цілком виправдана. Високі податки йдуть на підтримку першокласної інфраструктури, системи освіти та охорони здоров'я. Ви платите більше, але й одержуєте більше.

Медицина та освіта. Австрійська система охорони здоров'я — одна з найкращих у світі. Освіта - державні школи та університети дають знання найвищого рівня. Це ідеальне місце для сімей із дітьми.

Інфраструктура. Вона тут просто бездоганна. Громадський транспорт працює як годинник, вулиці чисті, а парки доглянуті. Все місто дихає порядком та якістю, і це безпосередньо впливає на вартість вашої нерухомості.

Темп життя. Відень це місто з дуже високим темпом, але без суєти. Все працює чітко та за розкладом, що дозволяє людям планувати свій час та насолоджуватися життям.

Я завжди прошу клієнтів чесно відповісти на запитання: Де ви хочете ростити своїх дітей? Якщо відповідь — серед кращих шкіл, безпеки та доступу до першокласної медицини, то вибір очевидний, і це не Болгарія.

Якщо ж ціль — недорогий будинок для літнього відпочинку чи життя на пенсії, де головні критерії — сонце та низькі ціни, то Болгарія може бути чудовим варіантом.

Завершальний етап будь-якої інвестиції – це вихід. І тут різниця між Болгарією та Австрією відчувається, мабуть, найгостріше. Як виходити із інвестиції? З прибутком чи зі збитком? Швидко чи повільно? Відповідь на це запитання може повністю перекреслити усі ваші очікування.

Як ми з'ясували, ліквідність на болгарськім ринку, особливо у курортних зонах, вкрай низька. Це означає, що продати нерухомість швидко і за адекватною ціною – це велика удача.

У Софії. Процес продажу буде відносно швидким, якщо ціна є адекватною ринку. Основні покупці — самі болгари, тож не буде проблем із мовним бар'єром, а попит є цілий рік. Тим не менш, будьте готові, що продаж може тривати від кількох місяців до року.

На курортах. Тут починається найцікавіше. Щоб продати свою квартиру на Сонячному Березі, вам доведеться конкурувати із тисячами аналогічних пропозицій. Основні покупці – іноземці, які не поспішають. Вони не мають потреби купувати тут і зараз, тому вони можуть довго вибирати, торгуватися і чекати.

"Пастка дисконту". Якщо вам знадобиться терміново продати об'єкт, ви потрапите в пастку дисконту. Єдиний спосіб виділитися із загальної маси – це значно знизити ціну.

У Відні ринок настільки стабільний, що на добрі об'єкти часто вишиковується черга з покупців. Продаж нерухомості тут – це зрозумілий та прогнозований процес.

Висока ліквідність. У Відні квартири у добрих районах продаються за 2–4 місяці. Попит є цілий рік, і він дуже високий як з боку місцевих жителів, так і з боку іноземних інвесторів.

Приріст капіталу. Головний прибуток інвестора у Відні — це не оренда, а приріст вартості активу. За останні 10 років ціни на нерухомість у Відні зросли більш ніж на 90%, і це зростання було стабільним та органічним.

Прогнозованість. Вихід із інвестиції через 5–10 років із прибутком у 50–100% — це стандартна практика, а не вдалий збіг обставин. Ви можете заздалегідь розрахувати свій прибуток, і це дає вам почуття впевненості та контролю.

Ми пройшли великий шлях, розібравши Болгарію та Австрію за найважливішими параметрами: від ринку та юридичних тонкощів до ризиків та якості життя. Зараз у нас є вся необхідна інформація, щоб зробити найголовніший висновок.

Ключова дилема: Болгарія чи Австрія? Купівля нерухомості в Болгарії та Австрії – це не просто дві різні інвестиції. Це дві абсолютно різні філософії.

Болгарія: якщо ви шукаєте дачу. Якщо ваша мета мати власний будиночок біля моря або в горах, куди можна приїхати на місяць-два на рік, і ви готові до витрат на його утримання, Болгарія — відмінний варіант.

Це країна з прекрасним кліматом, красивою природою та дуже доступними цінами на житло та життя. Якщо ви розглядаєте покупку житла як інвестицію, Софія — єдине місто, яке варте вашої уваги. Тут ви знайдете стабільний попит на довгострокову оренду та більш високу ліквідність порівняно з курортами.

Австрія: якщо ви шукаєте актив. Якщо ваша мета – збереження та примноження капіталу в надійній та стабільній юрисдикції, то Австрія, і зокрема Відень – це саме те, що вам потрібно. Ви не отримаєте тут швидку та високу орендну прибутковість, але ваш капітал буде надійно захищений від інфляції та криз.

Ви зможете вкласти свої гроші в актив, який зростатиме у вартості, що гарантує вам прибуток у довгостроковій перспективі. І, що не менш важливо, ви отримаєте доступ до найвищого рівня життя, порядку та безпеки.

Перш ніж ухвалити рішення, чесно дайте відповідь на одне просте запитання: чого ви насправді хочете? Курортного відпочинку та низьких цін чи порядку, надійності та стабільного приросту капіталу? Як тільки ви знайдете відповідь, правильний вибір стане очевидним.