Як і навіщо купувати нерухомість в Абу Дабі

В Абу-Дабі спостерігається економічний бум: у 2024 році ринок нерухомості показав рекордні значення — кількість угод зросла на 24%, а їхня загальна вартість досягла 96 млрд дирхамів. Туристичний сектор також демонструє впевнене зростання: тільки за перший квартал 2025 року емірат прийняв 1,4 млн. гостей, що призвело до збільшення доходів готелів на 18% і значного зростання прибутку з кожного номера (25% до 484 AED).

Ця стаття – зрозуміла інструкція, як вигідно і без ризику купити житло або інвестувати в нерухомість Абу-Дабі. Ви дізнаєтесь, як зберегти свої гроші, примножити їх і бути при цьому повністю захищеним за законом. Все чітко, продумано та безпечно.

Абу-Дабі сьогодні активно перетворюється на великий світовий інвестиційний центр, і є кілька причин, чому зараз особливо вдалий час звернути увагу на цей ринок.

• Нові візові програми – Golden Visa для інвесторів та власників нерухомості вартістю від 2 млн AED.
• Податки відсутні – фізичні особи не сплачують ні прибуткового податку, ні податку приріст капіталу.
• Зростаючий туризм – 2024 року Абу-Дабі прийняв понад 18 мільйонів туристів, що на 12 % перевищує показник попереднього року.
• Культурні проекти – освоєння острова Саадіят: Лувр Абу-Дабі, Гуггенхайм (відкриття 2025 року), Zayed National Museum.

Мене звуть Оксана Жушман, я інвестиційний консультант з міжнародної нерухомості та складних угод. У цій статті я розберу, наскільки вигідно інвестувати в нерухомість Абу-Дабі, і порівняю її з Австрією, де правила та підхід до інвестицій зовсім інші.

Зі свого досвіду я бачу, що купівля квартири в Абу-Дабі, особливо на Саадіят-Айленді або Аль-Рим-Айленді, - це не просто житло, а вкладення з хорошим потенціалом доходу і стабільністю. Наприклад, один клієнт купив двокімнатну квартиру на Аль-Рим-Айленді, відразу здав її за переуступкою, зароблений прибуток вклав у схожу нерухомість і вже через три місяці після першої покупки почав отримувати стабільний дохід.

Австрія приваблива завдяки стабільному ринку, зрозумілим законам та постійним попитом — як від місцевих жителів, так і від іноземних інвесторів. У Відні та інших великих містах ціни на житло зростають повільно, але впевнено, а нерухомість там вважається надійним та безпечним способом зберегти капітал.

Абу-Дабі, навпаки, дає швидке зростання цін і доходів, але ринок там ще порівняно молодий і залежніший від світових змін.

Абу-Дабі можна назвати найнадійнішим місцем для інвестицій на Близькім Сході. Тут прозорі правила, низькі ризики та сильний захист прав інвесторів, тоді як у сусідніх країнах із цим нерідко виникають труднощі.

Згідно зі звітами авторитетних організацій — Світового банку (World Bank) та Numbeo — Об'єднані Арабські Емірати (ОАЕ) входять до світових лідерів із привабливості для інвестицій та рівня безпеки операцій з нерухомістю.

Дослідження Knight Frank підтверджують, що в елітному сегменті житлової нерухомості Абу-Дабі щорічний приріст цін становить від 7% до 17%. При цьому, хоча сусідні країни, зокрема Катар і Саудівська Аравія, також демонструють високі темпи зростання, їх ринки характеризуються меншою прозорістю і більшою схильністю до різких коливань під впливом локальних факторів.

Для інвестицій у нерухомість за кордоном Абу-Дабі — один із найкращих виборів. Тут і ризики мінімальні, і ціни на дороге житло зростають на 7-17% на рік. У сусідніх країнах хоч і висока прибутковість, але немає такої ж стабільності та прозорості.

Ціни в сусідніх країнах, наприклад у Катарі та Саудівській Аравії, зростають швидше, але їхні ринки менш прозорі та більш залежні від місцевих коливань.

Дедалі більше інвесторів, спробувавши ринки Європи чи сусідів і зіткнувшись із високими податками, бюрократією та порожніми об'єктами, у підсумку обирають Абу-Дабі.

• Клієнт зі Швейцарії спочатку думав про купівлю квартир у Мюнхені та Цюріху, але у результаті купив дві квартири в Аль-Марсі. Причина – невисока вартість входу, швидка угода та високий прибуток від оренди преміум-апартаментів.
• Сім'я з Великобританії продала квартиру в Лондоні та купила новобудови на острові Яс. Вони пояснюють свій вибір так: «Нам потрібен актив, який приносить стабільний дохід сам собою — здаємо апартаменти і при цьому є шанс, що їхня ціна зросте».

Дедалі більше інвесторів, спробувавши ринки Європи чи сусідів і зіткнувшись із високими податками, бюрократією та порожніми об'єктами, у підсумку обирають Абу-Дабі.

Абу-Дабі подобається інвесторам, тому що тут все стабільно, все за правилами і є багато різної нерухомості на вибір. Ціни постійно зростають, купують як місцеві, і іноземці. А головне, тепер іноземці можуть спокійно купувати житло у власність.

Раніше іноземці не могли просто купити собі квартиру чи віллу в Абу-Дабі на повну власність — лише орендувати на довгий термін або вкладатися з купою обмежень. Це багатьох відлякувало. Але в 2006–2008 роках влада все змінила. Вони створили спеціальні райони (freehold-зони), де будь-який іноземець може купити нерухомість (квартиру, віллу чи таунхаус) та стати її повноправним господарем. Це дуже пожвавило ринок.

У Дубаї для іноземців є понад 40 freehold-зон - від дорогих апартаментів біля моря до недорогих сімейних житлових комплексів. Першими такі райони з'явилися на островах Саадіят та Аль-Рим, потім до них додалися Яс та Аль-Раха. Саме в цих зонах іноземні покупці отримують усі права: вони можуть володіти квартирою чи віллою постійно, здавати її, передавати у спадок чи продавати без жодних обмежень.

Порада : вибираючи район, дивіться не лише на його статус, а й на те, наскільки легко буде продати там житло, яка довкола інфраструктура та чи зручна транспортна розв'язка. Від цього залежить ваш прибуток та як швидко ви зможете продати об'єкт.

З 2018 по 2025 рік ціни на нерухомість в Абу-Дабі стабільно зростають уже кілька років - на 7-17% щороку. Навіть дороге житло має попит у інвесторів. Наприклад, на острові Саадіят квартири подорожчали на 12% за 2024 рік, а вілли на Аль-Рим – на 15%.

Yas Island – район відомий як центр туризму та розваг: тут є тематичні парки, гольф-клуби та апартаменти для короткострокової оренди. Вартість студій та квартир із 1-3 спальнями стартує від 150 до 500 тисяч доларів, а ціни на таунхауси починаються від 750 тисяч.

Saadiyat Island - це престижне місце з культурними пам'ятками та елітним житлом. Вартість квартир вищого класу починається від 500 тисяч доларів та може перевищувати 1,5 мільйона. Саме тому район цікавий інвесторам, котрі хочуть вигідно вкласти гроші на довгий термін.

Al Reem Island - це сучасний район з розвиненою інфраструктурою, висотками та апартаментами з морськими видами. Вартість житла варіюється: студії та 1-3-кімнатні квартири можна купити за 150-600 тисяч доларів залежно від площі та розташування.

В Al Raha Beach - в цьому районі в основному будують сімейні таунхауси, вілли та просторі апартаменти. Ціни на них – від 400 тисяч до мільйона доларів. Місце популярне у тих, хто винаймає житло надовго, і в інвесторів, які хочуть стабільно заробляти на оренді.

Al Maryah Island – цей район вважається фінансовим центром, де мешкають професіонали та багато бізнес-об'єктів. Ціни на апартаменти — від 250 до 700 тисяч доларів, а на офіси та преміум-нерухомість — ще вищі. Тому його часто обирають для великих інвестицій.

Насправді видно, що район безпосередньо визначає дохідність і темпи здачі нерухомості у найм. Інвестори зазвичай комбінують локації: вибирають престижні зони для збереження та збільшення капіталу, а доступніші — для швидкої ліквідності.

В Абу-Дабі ринок нерухомості пропонує багато варіантів для інвесторів з різними цілями та бюджетом.

Елітні апартаменти в Абу-Дабі мають попит у іноземних інвесторів, які шукають престиж, високий дохід від оренди та довгострокове зростання вартості. Зазвичай це об'єкти на Саадіят-Айленді або Аль-Рим-Айленді з сучасним оздобленням, видом на море та доступом до преміальної інфраструктури.

Вілли та таунхауси в Абу-Дабі ідеально підходять для сімей, які шукають просторе житло з приватністю та високим потенціалом продажу. Райони Al Raha Beach та Yas Island приваблюють покупців видами на воду та власними садами, а вілли на Саадіят-Айленді цінуються за престижне розташування поруч із культурними пам'ятками.

Крім житла, в Абу-Дабі можна інвестувати в комерційну нерухомість , наприклад офіси, магазини та торгові центри - особливо на острові Ель-Марія. Такі вкладення підходять тим, хто хоче розподілити ризики та отримувати стабільну орендну плату від компаній та бізнесів.

Найефективніша стратегія – це поєднання різних типів нерухомості в портфелі. Наприклад, інвестування в елітну квартиру, таунхаус та комерційну площу дозволяє одночасно отримувати преміальний дохід, забезпечувати довгострокову оренду та стабільний грошовий потік. Такий диверсифікований підхід знижує ризики та підвищує загальну дохідність інвестицій.

Іноземні інвестори (особливо з Великобританії, Росії, Китаю та Індії) активно скуповують нерухомість. Компанія Aldar Properties повідомляє, що їхня частка у продажах зросла на 40% за рік і досягла 78% у 2024 році.

Серед іноземних покупців можна назвати:

• Арабські інвестори — традиційно велика група, яка віддає перевагу преміальним об'єктам.
• Росіяни активно вкладаються в нерухомість Абу-Дабі, особливо в останні роки.
• Китайці виявляють інтерес як до житлових, так і до комерційних об'єктів.
• Індійці - одна з найбільших груп закордонних інвесторів, які активно вкладаються в нерухомість Абу-Дабі.
• Європейці – у тому числі громадян Великобританії, Німеччини та Франції, які шукають надійних вкладень у нерухомість.

Внутрішній попит залишається важливим – державні службовці, співробітники нафтової галузі та бізнес-клієнти продовжують інвестувати у нерухомість. Це створює надійне джерело доходу для власників та зберігає активність ринку.

Порада : при інвестиціях в нерухомість Абу-Дабі враховуйте два ключові фактори: міжнародний та локальний попит. Це особливо важливо для довгострокової оренди.

Абу-Дабі пропонує кілька форм володіння нерухомістю:

Freehold (повна власність) : доступна для громадян ОАЕ та країн Перської затоки у всіх районах, а для іноземців – лише у спеціально відведених інвестиційних зонах. При покупці у форматі freehold ви стаєте повноправним власником землі та нерухомості.

Leasehold (оренда) : зазвичай договір укладається на 50-99 років. Земля при цьому залишається у власності держави чи забудовника, але ви можете жити чи розпоряджатися нерухомістю весь цей період.

Usufruct (довічне користування) : можливість володіти та використовувати нерухомість до 99 років, але без права щось змінювати в ній.

Masataha (будівельне право) : терміном на 50 років з продовженням, дає можливість зводити будівлі або проводити їх оновлення.

З 2019 року в Абу-Дабі побільшало районів, де іноземці можуть купити нерухомість у повну власність (freehold). Зараз це Saadiyat Island, Yas Island та Al Reem Island. Я завжди раджу іноземним покупцям обирати саме такі варіанти — це надійніше, простіше продати та передати майно, а дохід стабільніший.

Інвестори можуть купувати нерухомість в Абу-Дабі самі чи через компанію. Другий варіант зручніше: простіше керувати кількома об'єктами, оптимізувати податки та контролювати все віддалено.

Приклад : моя клієнтка з Європи купила студію через компанію - так їй легше здавати її різним орендарям та захищати свої права.

Щоб передати нерухомість родичам, інвестори часто використовують сімейні трасти. Їхнє оформлення — складний процес, де потрібні експерти. В Абу-Дабі гнучкі закони про спадкування: вони дозволяють не втрачати контроль над активами та забезпечують їхню безпеку.

Для оформлення сімейного трасту в ОАЕ найкраще підходять фінансові центри DIFC (Dubai International Financial Centre) та ADGM (Abu Dhabi Global Market). Їхні правові системи працюють за міжнародними стандартами, а місцеві суди спеціалізуються на таких справах, захищаючи активи та спрощуючи управління.

Я часто раджу оформляти нерухомість через траст, особливо за кількох об'єктів — це полегшує передачу майна і допомагає знизити податкове навантаження.

З 2019 року іноземні покупці можуть купувати апартаменти в Абу-Дабі виключно у спеціальних freehold-зонах. Обмежень щодо громадянства не існує, проте необхідно дотримуватись правил оформлення угод, податкових вимог та надавати відповідні документи. До цього іноземці могли володіти нерухомістю лише через довгострокову оренду на строк до 99 років.

На практиці важливо проводити ретельну юридичну перевірку: багато клієнтів уникають зайвих витрат та проблем, заздалегідь залучаючи досвідчених юристів та агентів.

В Абу-Дабі процес купівлі нерухомості доступніший: іноземці можуть швидко оформити угоду, отримати права власності і відразу почати здавати об'єкт в оренду. В Австрії ситуація складніша: для покупки потрібна спеціальна ліцензія, діють суворі корпоративні правила, а також доводиться стикатися з масштабнішою бюрократією.

При цьому Австрія виграє за рахунок стабільності, поступового зростання цін та високого попиту: нерухомість там повільно, але впевнено дорожчає, а прибуток від оренди в більшості випадків покриває витрати на утримання.

Я рекомендую клієнтам системний підхід: Абу-Дабі підходить для швидкого старту та диверсифікації портфеля, тоді як Австрія – для надійної довгострокової стабільності. Комбінація двох ринків дозволяє знизити ризики та одночасно отримувати стабільний прибуток.

Хоча здається, що купити нерухомість в Абу-Дабі просто, на кожному етапі є юридичні тонкощі. Вибір форми власності та грамотне оформлення документів – те, від чого залежить ваша захищеність.

Покроково купівля нерухомості в Абу-Дабі виглядає так:

1. Бронювання об'єкта – вноситься авансовий платіж та підписується меморандум про взаєморозуміння (MoU – Memorandum of Understanding).
2. Договір купівлі-продажу (SPA) - у документі фіксуються всі деталі: ціна, графік платежів та умови передачі нерухомості.
3. Оплата основного внеску/іпотечне схвалення.
4. Реєстрація в системі DARI — державна платформа, де підтверджуються права власності та вносяться дані покупця.
5. Отримання свідоцтва про право власності (Title Deed).

На придбання нерухомості, включаючи апартаменти та 1-кімнатні квартири в Абу-Дабі потрібно від 2 до 6 тижнів. Тривалість процесу варіюється в залежності від компанії-забудовника та типу угоди.

В Абу-Дабі головний в угоді – агент: він веде процес та перевіряє об'єкт. Юрист потрібен лише для великих покупок або під час роботи через компанію.

В Австрії без нотаріуса не обійтися — він реєструє угоду і зберігає гроші до її завершення.

На практиці в Абу-Дабі все простіше: мій клієнт із Лондона купив квартиру віддалено через довіреність у консульстві та став власником, навіть не приїжджаючи. В Австрії так зробити майже неможливо, бо там потрібна особиста присутність.

Для придбання нерухомості в Абу-Дабі іноземцю необхідно відповідати наступним базовим вимогам:

• вік від 21 року;
• наявність дійсного паспорта (резидентська віза бажана, але не є обов'язковою для покупки);
• підтвердження легального походження коштів при великих угодах відповідно до міжнародних норм AML;
• схвалення банку та відповідність кредитним вимогам при оформленні іпотеки.

В даний час багато клієнтів купують житло в Абу-Дабі віддалено:

• довіреність оформляється через консульство ОАЕ у країні проживання,
• всі документи реєструються електронно через державну систему DARI,
• платежі переводяться безпосередньо на захищений ескроу рахунок забудовника.

Наприклад, нещодавно пара з Варшави придбала апартаменти в Абу-Дабі лише за тиждень, перебуваючи в Європі. Для них була критично важлива швидкість угоди, оскільки ціна на обраний лот могла суттєво зрости найближчим часом.

Перед покупкою нерухомості необхідно обов'язково перевірити:

• репутацію забудовника,
• наявність усіх дозвільних документів (особливо для об'єктів у стадії будівництва),
• відсутність юридичних обтяжень на об'єкт.

Порада : якщо ви плануєте придбати житло в Абу-Дабі для подальшої здачі в оренду, рекомендується вибирати проекти з офіційною реєстрацією в системі DARI та діючими керуючими компаніями - це мінімізує потенційні ризики.

В Австрії процес придбання нерухомості пов'язаний із бюрократичними процедурами: податки вищі, обов'язково участь нотаріуса, діють суворі правила для іноземних покупців. Однак ринок відрізняється стабільністю, довгостроковим зростанням цін та високим попитом з боку європейських інвесторів.

В Абу-Дабі процедура є значно простішою і оперативнішою, особливо якщо мета — придбання нерухомості для отримання прибутку та оформлення резидентського статусу.

Придбання апартаментів в Абу-Дабі потребує попереднього аналізу податкового навантаження та супутніх витрат, оскільки цей аспект найчастіше є визначальним при виборі юрисдикції для інвестицій.

В Абу-Дабі немає податків на дохід від оренди та зростання вартості нерухомості. Обов'язковим є лише один збір — 2% при реєстрації угоди. Це велика перевага: інвестори часто обирають нерухомість тут саме за прості та прозорі правила.

Окрім реєстраційного збору, власники житла платять щорічний сервісний платіж у сумі, зазвичай, $7-8 за квадратний метр. Ці гроші йдуть на охорону, збирання, роботу ресепшн, утримання басейну, спортзалу та інших спільних зон. У дорогих комплексах, наприклад на Saadiyat Island, такі платежі вищі, ніж у районах на зразок Masdar City, але й сервіс там помітно кращий.

Для порівняння: в Австрії при купівлі нерухомості потрібно сплачувати податок на придбання (3,5%), нотаріальні послуги та реєстраційні збори. При продажу застосовується податок на приріст капіталу (27,5%), що робить вхід та вихід з інвестицій дорожчим. Натомість Австрія приваблює стабільним зростанням цін та високим попитом на довгострокову оренду, особливо у Відні.

Інвестиції в нерухомість Абу-Дабі дають не лише фінансову вигоду, а й шанс на довгострокову резиденцію. На практиці багато моїх клієнтів обирають квартири тут не тільки для доходу, але й щоб забезпечити безпечне та комфортне проживання для себе та своєї родини.

• Умови: потрібно вкласти в нерухомість щонайменше 2 млн дирхамів (близько $545 000). Віза видається до 10 років та діє для всієї родини.
• Що дає можливість жити в ОАЕ, працювати, а також користуватися школами та медициною для всієї родини.
• Що не дає: віза не дає громадянство автоматично, її потрібно буде продовжувати після закінчення строку.
• Іпотека: можна оформити через банки ОАЕ, якщо нерухомість коштує понад 2 млн. дирхамів. При цьому в інвестора має бути вкладено не менше 2 млн. своїх коштів. Наприклад, якщо житло коштує 5 млн., то іпотека може покривати максимум 3 млн. грн.

На прикладі одного з реалізованих кейсів: європейський інвестор придбав нерухомість в Абу-Дабі за 2,2 млн. дирхамів (AED), що дозволило йому оформити Golden Visa для себе та подружжя, а також забезпечити дітям навчання у міжнародній школі емірату. Це дало їм можливість офіційно жити та займатися бізнесом в ОАЕ без оформлення додаткових віз.

• Умови: потрібно купити нерухомість мінімум за 2 млн. дирхамів або мати від 1 млн. дирхамів на рахунку в банку ОАЕ. Вік – від 55 років.
• Термін віза видається на 5 років з можливістю продовження.
• Що дає: право жити в Абу-Дабі, оформити медичну страховку та включити у візу дружину та утриманців.

Багато клієнтів бачать у цьому хорошу заміну європейської пенсії завдяки відсутності податків на дохід і приріст капіталу, а також надійності резидентського статусу.

• Занижена вартість нерухомості чи капіталу — об'єкт має коштувати не менше ніж 2 млн дирхамів.
• Помилки при оформленні власності — особливо, якщо покупка йде через компанію.
• Недолік документів, що підтверджують, — банківські виписки, довідки про доходи, відомості про джерело коштів.
• Неточності в довіреності та нотаріальних паперах — особливо важливо при покупці дистанційно.

Працюйте з юристами та надійними агентами, збирайте всі документи заздалегідь - це допоможе знизити ризик відмови та прискорить оформлення.

З 2023 року у правилах оформлення Golden Visa в ОАЕ набули чинності важливі зміни:

• Мінімальна сума вкладень знижена: тепер Golden Visa можна отримати при покупці нерухомості від AED 2 млн (раніше було потрібно AED 10 млн).
• Дозволено іпотеку: до половини вартості житла можна сплатити за допомогою банків ОАЕ.
• Об'єкти, що будуються: Golden Visa доступна і при покупці нерухомості на етапі будівництва.
• Сім'я: власник візи може оформити її на дружину та дітей будь-якого віку без додаткових умов та депозитів.

Тепер купівля нерухомості в Абу-Дабі стала зручнішою та вигіднішою для інвесторів та їхніх сімей.

Абу-Дабі дає можливість швидко оформити довгострокове резидентство, особливо при покупці сімейної нерухомості. В Австрії процес довший і складніший, але там стабільний ринок і ціни зростають передбачувано. Вибір між двома варіантами залежить від ваших пріоритетів: швидкі результати та дохід в Абу-Дабі або некваплива, але надійна стабільність у Європі.

Абу-Дабі залишається привабливим для інвесторів завдяки високій прибутковості в 5-8%, яка залежить від району та типу оренди. Правильно підібрана нерухомість може приносити стабільний пасивний дохід, особливо під час передачі їх у професійне управління.

Короткострокова оренда, наприклад через Airbnb, особливо популярна на Яс-Айленд, Саадіят-Айленд і Аль-Рим-Айленд. Такий формат дозволяє отримувати більший дохід, але вимагає активного керування та суворого дотримання правил та ліцензій.

Один із моїх клієнтів придбав апартаменти на Саадіят-Айленд і, передавши їх в управління спеціалізованої компанії, отримує прибутковість близько 8% річних, поєднуючи комфорт та постійний потік туристів.

Для експатів, сімей та співробітників держструктур найкраще підходить довгострокова оренда з прибутковістю 5-6% на рік. Такий варіант дає стабільний дохід і потребує менше турбот. На практиці я рекомендую вибирати квартири поряд із діловими центрами та міжнародними школами — так житло простіше здавати і майже не буває простоїв.

Використання послуг професійних керуючих компаній дозволяє власнику нерухомості отримувати дохід і не гаяти часу на постійні турботи. Це особливо зручно для іноземних власників, які мешкають не в Абу-Дабі.

Що входить в управління:

• Пошук орендарів та реклама житла
• Підготовка та підписання договорів, прийом оплати
• Організація ремонту та техобслуговування
• Оплата кімнальних та сервісних рахунків
• Юридична допомога з питань оренди

Зазвичай комісія за такі послуги складає 5-10% річного доходу з оренди.

В Абу-Дабі ви отримуєте всю орендну плату цілком, оскільки там немає податку цей дохід. Через це заробити якомога більше. В Австрії ж дохід з оренди невеликий (2-3%), але там чіткі правила та права орендарів краще захищені.

Абу-Дабі - великий та різний. Тут можна купити квартиру як у самому центрі подій, серед визначних пам'яток, так і в тихому районі, ідеальному для життя з дітьми. Все залежить від ваших планів: шукаєте ви будинок для себе або вигідне вкладення, щоб здавати його.

Saadiyat Island - це елітний район для мистецтва та розкішного життя.

• Острів – центр культурного життя: Лувр, майбутній музей Гуггенхайм, університети.
• Розвинена інфраструктура: пляжі, 5-зіркові готелі, міжнародні школи.
• Вартість: апартаменти від AED 2,5-3 млн ($680k-820k), вілли коштують значно дорожче.
• Оренда: високий попит з боку експатів, що працюють у культурі та освіті.

Al Reem Island - район для життя та роботи

• Один із найпопулярніших серед молодих спеціалістів та іноземців.
• Все поряд: офісні центри, школи, клініки та великі торгові центри.
• Вартість: квартири з 1-2 спальнями від AED 1,2-1,8 млн. ($326k-490k).
• Оренда: прибутковість 7-8% завдяки високім попиту експатів.

Yas Island - острів туризму та розваг

• Тут зосереджено головні розваги: ​​Ferrari World, аквапарк, траса Формули-1, концертні арени.
• Зручності: готелі, торгові центри, пляжі та зони для туристів.
• Вартість: апартаменти від AED 1,5 млн. ($408k).
• Оренда: високий попит на короткострокову оренду від туристів та через Airbnb.

Насправді: багато інвесторів беруть тут нерухомість під туристичну оренду. За грамотного управління прибутковість може досягати 9%.

Al Raha Beach – район для сімейного життя

• Сучасні житлові комплекси біля моря із зручностями для сімей.
• Інфраструктура: школи, дитячі садки, парки та пляжі.
• Вартість: квартири від AED 1,4 млн. ($381k).
• Оренда: популярна серед сімей експатів та співробітників держструктур.

Al Reef - житло за доступною ціною

• Район з квартирами та віллами за нижчою вартістю.
• Вартість: від AED 800k до 1 млн ($218k-272k).
• Оренда: підходить для середнього класу та держслужбовців.

Порада : багато інвесторів розглядають Al Reef як стартовий майданчик – можливість протестувати ринок та перевірити рівень прибутковості.

Masdar City – місто майбутнього

• Це перше у світі «розумне місто», створене з упором на екологію та сталий розвиток.
• Тут є сонячні електростанції, сучасні еко-будинки та власний університет.
• Квартири коштують від AED 900k до 1,2 млн. ($245k–326k).
• Житло особливо популярне у студентів та компаній, що працюють у сфері «зелених» технологій.

Зараз найпопулярніші райони для покупки – Reem та Saadiyat. Там люди купують і для себе, і щоби здавати. Це вже розкручені, стабільні місця. Але якщо думати про майбутній прибуток, то варто придивитися до Яса та Масдара. Очікується, що в найближчі кілька років ціни та попит на оренду там зростатимуть швидше. Тому найкраща стратегія — це «змішувати»: купити щось у перевіреному районі для надійності та частину грошей вкласти у перспективніші локації, щоб заробити на зростанні.

Ринок нерухомості Абу-Дабі сьогодні дуже різноманітний. Ви можете вибрати квартиру на вторинному ринку, щоб оселитися відразу, або вкластися в новобудову - це часто перспективніше для заробітку на майбутньому подорожчанні. Таким чином, є можливості для всіх: і для тих, хто купує квартиру для життя, і для інвесторів.

За даними Metropolitan Capital Real Estate (MCRE), на початку 2025 вторинний ринок нерухомості показав рекордні результати. У першому кварталі обсяг угод зріс на 53% порівняно з минулим роком і досяг 5.04 млрд. дирхамів ($1.37 млрд.) проти 3.3 млрд. дирхамів ($0.90 млрд.) роком раніше. Нині частка «вторинки» становить 11,4% всього ринку.

Основні групи покупців:

• Енд-юзери – сім'ї, яким важливо відразу в'їхати в готове житло без додаткових вкладень.
• Міжнародні інвестори — орієнтуються на стабільність та прибутковість, яка вища, ніж у Європі.

Моє спостереження : стає популярною купівля квартир, які вже здаються в оренду. Це вигідно, тому що гроші від орендаря ви отримуєте буквально наступного дня після операції. Наприклад: на Аль-Рим Айленд мій клієнт придбав квартиру за $410,000, в якій вже був договір оренди, що діє. Завдяки цьому він миттєво почав отримувати прибуток — 6.5% вартості квартири щорічно.

Сектор новобудов в Абу-Дабі дуже жвавий. Забудовники активно зводять нові житлові комплекси у найперспективніших районах. Великий плюс для покупців – це зручна розстрочка. Перший внесок часто становить лише 5-10%, а основні платежі розтягнуті на весь час будівництва.

Інвестори цінують новобудови завдяки:

• Зручним схемам оплати (70/30, 60/40 та інші варіанти).
• Збільшення вартості у процесі будівництва (до здачі об'єкта +15-25%).
• Сучасній інфраструктурі та технологіям: системи «розумний дім», басейни, фітнес-зали, дитячі майданчики.

Вибираючи новобудову, важливо дивитись не лише на ім'я забудовника, а й на інфраструктуру. Наприклад, проекти в Masdar City популярні завдяки екологічності та зручній транспортній доступності – поряд знаходиться аеропорт.

Приклади пропозицій на ринку новобудов

• Студія в Masdar City – вартість стартує від $120,000.
• Апартаменти з однією спальнею на Yas Island – ціна від $280,000.
• Вілла на острові Saadiyat – пропозиції починаються від $1,800,000.

Ринок новобудов в Австрії розвивається не так стрімко, як в Абу-Дабі, але має низку інших переваг.

• Високі стандарти будівництва та енергоефективності: сучасні житлові комплекси відповідають ESG-принципам, використовують «зелені» технології та розраховані на тривалу експлуатацію.
• Прозорість угод та стабільне регулювання: угоди захищені чіткими нормами, а права покупців надійно охороняються законодавством.
• Передбачуваність інвестицій: ринок характеризується відсутністю різких коливань цін та демонструє стабільну динаміку протягом десятиліть.

Мої клієнти, обираючи Відень чи Зальцбург, кажуть: «так, прибутковість нижча — 2-3% проти 5-8% в ОАЕ. Проте така нерухомість надійна і тримає свою цінність десятиліттями.»

Інвестиції в нерухомість Абу-Дабі надають широкі перспективи для інвесторів, які використовують системний підхід. Поряд із традиційними варіантами придбання квартир та вілл, існують альтернативні інвестиційні стратегії, що дозволяють диверсифікувати портфель активів, підвищити прибутковість та мінімізувати ризики.

Часом придбати дві-три студії в різних районах виявляється розумнішим, ніж одну простору квартиру. Це робить ваші вкладення більш ліквідними та знижує ризики. Яскравий приклад – мій клієнт із Європи, який купив три студії на Al Reem Island. Тепер він стабільно отримує орендний дохід з кожної з них, і навіть якщо один якийсь час порожній, інші продовжують приносити прибуток.

Інвестиції в апартаменти під управлінням готелю або міні-готелі - це спосіб отримувати дохід від короткострокової оренди без зайвого клопоту. Ось реальний приклад: клієнт купив апартаменти на острові Yas Island та передав їх під управління готельної компанії. В результаті його дохід став на 5% вищим, ніж при звичайній довгостроковій оренді, а всі турботи з обслуговування та ризики взяв на себе оператор.

Купівля землі під майбутнє будівництво — це стратегія для досвідчених інвесторів, що дозволяє значно примножити капітал. Ключова умова успіху – ретельна перевірка будівельних норм та отримання всіх дозволів у freehold-зоні. Це гарантує як законність інвестиції, а й її високу дохідність у перспективі.

В Австрії купівля готових квартир та комплексів популярна серед інвесторів: дохід тут помірний — близько 2-3%, натомість ринок передбачуваний та надійний. Абу-Дабі пропонує вищу прибутковість — до 5-8%, але цінові коливання тут відчутніші.

Оптимальна стратегія – поєднувати обидва напрями: невеликі квартири в Абу-Дабі для отримання прибутку та австрійську нерухомість для захисту капіталу та стабільності.

Вкладення у житло Абу-Дабі можуть бути прибутковими, проте варто враховувати можливі коливання та ризики ринку.

• Платежі за обслуговування та експлуатацію: щорічні витрати на утримання загальних зон залежать від району та класу нерухомості. Наприклад, на Саадіят-Айленд вони можуть становити $8-10 за кв. м на рік.
• Обмежені території для іноземних інвесторів: хоча зона freehold поступово розширюється, можливості купівлі нерухомості для іноземців залишаються обмеженими, особливо для елітних вілл та апартаментів.
• Сезонні коливання доходу від оренди: прибуток від короткострокової оренди може сильно змінюватись в залежності від сезону, особливо влітку та у святкові періоди.

Багато інвесторів, заходячи на ринок Абу-Дабі, не враховують додаткових витрат та сезонних коливань оренди. Наприклад, мій клієнт купив квартиру на Yas Island та розраховував на прибутковість близько 8% на рік. Але через високу комісію керуючої компанії та падіння попиту влітку реальний результат вийшов приблизно 5,5%.

Ще одна ситуація: інвестор планував придбати житло на Аль-Рим-Айленд, але після обговорення ми зупинилися на іншому варіанті у зоні freehold. Цей об'єкт виявився вигіднішим — з нижчими витратами на обслуговування та стійким попитом з боку орендарів на тривалий термін.
Перш ніж інвестувати в квартири в Абу-Дабі, заздалегідь закладіть усі витрати, оцініть сезонність та сфокусуйтеся на локаціях зі стабільною довгостроковою орендою.

Абу-Дабі пропонує більш динамічний ринок з можливістю високої прибутковості, але й ризики вищі: коливання цін, обмежений вибір локацій. Відень, навпаки, показує стабільне зростання вартості квартир, стійкий попит і передбачувану дохідність оренди, що робить її ідеальною для консервативного інвестора.

Дедалі більше людей бачать в Абу-Дабі не просто об'єкт для вкладень, а місце, де можна комфортно жити. Ті, хто купують тут нерухомість або заводять другий будинок, часто обирають емірат через м'який клімат, високий рівень безпеки та якісний сервіс.

Клімат в Абу-Дабі теплий і сонячний майже весь рік, але влітку (з червня по вересень) буває дуже спекотно - температура часто піднімається вище за +40°C. При цьому місто вважається одним із найбезпечніших у світі: рівень злочинності тут набагато нижчий, ніж у Європі.

Медицина тут приватна та сучасна, з міжнародними клініками. Консультація лікаря коштує від 100 доларів, а річна страховка для всієї родини — від 5000 доларів. Також в Абу-Дабі є школи з британською, американською та французькою програмами навчання, де рік навчання коштує від 8000 до 20 000 доларів.

Вартість життя в Абу-Дабі залежить від району. Оренда однокімнатної квартири в центрі коштуватиме мінімум $1,200 на місяць, а вілла з трьома спальнями — від $3,500. Якщо розглядати покупку нерухомості, то однокімнатну квартиру можна придбати від $200,000, а апартаменти в елітних житлових комплексах на острові Саадіят — від $600,000.

Повсякденні витрати вищі, ніж у Європі: продукти харчування та відвідування ресторанів обходяться дорожче, але паливо та таксі, навпаки, дешевші. На щомісячний продуктовий кошик (молочні продукти, м'ясо, фрукти, овочі, крупи) йде $600-800. Обіди в кафе 3-4 рази на тиждень додають ще $300-500, а доставка готової їжі коштує в середньому $8-12 за страву. Кімнальні послуги та сервісні збори становлять $3,000-$5,000 на рік.

Один із моїх клієнтів придбав апартаменти в Абу-Дабі за $280,000 для зимового проживання, а в літній період здає їх туристам — орендний дохід повністю покриває витрати на утримання.

Місто динамічно розвиває інфраструктуру: будуються нові швидкісні траси, планується запуск метро, ​​діє розгалужена мережа авіаперельотів. Таксі та оренда автомобілів залишаються найбільш популярними способами пересування. Інтернет-з'єднання є високошвидкісним, банки активно обслуговують резидентів, а відкриття рахунку зазвичай займає до двох тижнів.

Рекомендація : при покупці нерухомості в Абу-Дабі доцільно відразу відкрити рахунок у місцевому банку - це спростить управління платежами та отримання орендних доходів.

Купівля нерухомості в Абу-Дабі від $204 000 дозволяє отримати резидентську візу. Це дає можливість відкривати банківські рахунки, оформляти медичні страховки та влаштовувати дітей до місцевих шкіл. З візою ви також отримуєте доступ до іпотеки (до 70% вартості), кредитних карток та інших банківських послуг — все це спрощує як купівлю житла, так і життя в еміраті. Термін дії візи становить від 2 до 10 років, залежно від вартості нерухомості.

Австрія приваблює м'яким кліматом, доступною державною медициною зі страхування, якісними школами та університетами. Вартість життя тут нижча за доступний транспорт, кімнальні послуги та ціни на продукти. Однак покупка нерухомості у Відні вимагає значних вкладень: навіть компактна квартира коштує від $400,000, а преміальне житло – від $800,000.

Головна перевага — стабільність та соціальні гарантії: медицина практично безкоштовна за наявності страховки, школи фінансуються державою, а рівень життя залишається безпечним та комфортним.

Абу-Дабі вже давно приваблює інвесторів, сім'ї та людей, які цінують стабільність. Тут немає податків на дохід та нерухомість, дуже високий рівень безпеки. А покупка квартири від 750,000 AED (~$204,000) відкриває можливість отримати Golden Visa на строк до 10 років. Для багатьох моїх клієнтів це стає головним аргументом: вони набувають не тільки нерухомості, але й способу легально закріпитися в країні.

Кім підходить і навіщо:

• Інвесторам — цікаві квартири в Абу-Дабі завдяки прибутковості 5-8% на рік, легкій здачі в оренду та перспективі вигідного перепродажу.
• Пенсіонерам – важливі безпека, медицина, м'який клімат та можливість спокійно придбати житло для переїзду.
• Digital nomads - вибирають апартаменти в районах з коворкінгами та розвиненою інфраструктурою, наприклад Al Reem або Yas Island.

Що вибрати?

• Відень - надійне будівництво, високий рівень життя та соціальний захист.
• Абу-Дабі — вигідні податки, динамічний розвиток та більше можливостей для інвесторів.

Моя порада така: якщо головна мета — зберегти капітал у надійному та спокійному середовищі, варто дивитися на Європу. А якщо цікавий ринок зі швидким зростанням, високою прибутковістю та можливістю отримати Golden Visa – краще вибрати квартиру чи студію в Абу-Дабі.

Коли купуєш нерухомість в Абу-Дабі, важливо заздалегідь думати не лише про покупку, а й про те, як потім розпоряджатися об'єктом. Продаж, передача власності родичам або збереження Golden Visa – всі ці рішення безпосередньо впливають на дохід, зручність та майбутні плани.

Продаж нерухомості в Абу-Дабі зазвичай займає від 2 до 6 місяців - все залежить від району та типу житла. Наприклад, елітні квартири на острові Саадіят продаються довше, оскільки їх купує вузьке коло клієнтів. А ось апартаменти середнього класу на Аль-Рим-Айленді мають постійний попит — їх швидко набувають як інвестори для здачі в оренду, так і ті, хто шукає житло для себе.

Порада : зробіть якісні фотографії, перевірте всі документи та вивчіть актуальні ціни на ринку. Так ви зможете укласти угоду на 20-30% швидше.

Важливо враховувати, що під час продажу об'єкта, що дає право на Golden Visa, віза може бути анульована. Однак деякі інвестори переоформлюють нерухомість на родичів, щоб зберегти ВНП у сім'ї.

Іноземний інвестор, купуючи апартаменти за $2 млн, отримав довгострокову візу. Під час продажу він заздалегідь переоформив об'єкт на дружину — віза залишилася чинною, оскільки нерухомість залишилася у власності сім'ї.

В Абу-Дабі можна легко переоформити нерухомість на членів сім'ї, наприклад, на чоловіка чи дітей. Це популярний спосіб зберегти активи в сім'ї та уникнути додаткових витрат при повторних угодах.

Абу-Дабі – ринок для середньострокових інвестицій. Нерухомість тут найвигідніша при утриманні 5-7 років, особливо в нових районах, де продовжується розвиток інфраструктури. Однак швидкий перепродаж із високим прибутком не гарантований: попит залежить від економічної кон'юнктури, а ринок реагує на глобальні кризи.

В Австрії все трохи по-іншому: ринок вважається стабільним та довгостроковим. Ціни зростають не так швидко, зате практично завжди плавно і надійно, а прибуток від оренди можна прогнозувати з більшою впевненістю.

За останні роки я допомогла десяткам клієнтів купити нерухомість в Абу-Дабі. На практиці ринок тут виявився прозорішим, ніж багато хто думає: всі етапи угод чітко прописані, потрібна обов'язкова реєстрація в муніципальному департаменті, а розрахунки проходять за суворими правилами. При цьому угоди закриваються швидше, ніж у Європі - часто весь процес від пошуку до оформлення займає лише 2-4 тижні.

При покупці нерухомості в Абу-Дабі важливо відразу уточнювати тип володіння. На відміну від Дубая, тут часто зустрічається довгострокова оренда (leasehold) на 99 років, особливо у старих районах. Тому завжди перевіряйте: чи купуєте ви об'єкт у повну власність (freehold) чи отримуєте лише право оренди на довгий час.

Інвестиції в нерухомість Абу-Дабі я порівнюю з грамотним розподілом активів у портфелі. Це ринок із високим потенціалом зростання, де можна отримати прибутковість від оренди 5-7% річних плюс прибуток від майбутнього подорожчання об'єктів. Найбільш перспективні варіанти — житло середнього та преміум-класу на островах Яс та Саадіят, де попит стабільно зростає.

В Австрії ринок нерухомості працює інакше – це вкладення у стабільність.
Тут прибутковість скромніша (2-4% на рік), зате ціни зростають передбачувано і надійно. Мої клієнти часто поділяють капітал: частину направляють до Абу-Дабі для активного зростання, а іншу до Австрії, щоб зберегти кошти на десятиліття вперед. Це стратегія балансу між ризиком та безпекою.

Особисто б я обрала комбінований підхід. В Абу-Дабі купила б квартиру для орендного доходу та зростання вартості – тут можна швидко почати заробляти на здаванні житла. А другу частину коштів вклала б до Австрії — для надійності та довгострокового збереження капіталу. Такий баланс між активним доходом та стабільністю я вважаю ідеальною стратегією та часто раджу її клієнтам.

Насправді я часто помічаю: вибір між нерухомістю в Абу-Дабі та Австрії визначається не тим, що «краще чи гірше», а конкретними цілями інвестора.

Якщо ваша мета — дохід, стабільний орендний попит і доступ до ринку, що динамічно зростає, тоді варто розглядати Абу-Дабі . Тут високий внутрішній попит, активно розвивається забудова, а ціни, за прогнозами, зростатимуть щонайменше до 2030 року. Особливо перспективними є райони з обмеженою пропозицією: Саадіят-Айленд, Яс-Айленд і Аль-Рим-Айленд.

Австрія – це надійність та передбачуваність. Я часто бачу, як клієнти, які почали з інвестицій в ОАЕ заради високої прибутковості, за кілька років переводять частину коштів у Відень або Зальцбург для захисту капіталу. Наприклад, один із клієнтів після продажу квартири в Абу-Дабі купив апартаменти у Відні. Тут орендна доходність нижча, натомість успадкування та довгострокові перспективи захищені набагато краще. Це стратегія для тих, хто цінує спокій та юридичну ясність.

• Хочете дохід і зростання вартості – придивіться до Абу-Дабі.
• Найважливіша надійність та стабільність – підійде Австрія.

Оптимальний варіант — розподілити вкладення: одну частину тримати на динамічному ринку ОАЕ, іншу — у стійкій Європі.

До 2030 року Абу-Дабі чекає активне зростання завдяки держінвестиціям і населенню, що росте. Ціни на нерухомість тут зростатимуть швидше, ніж у Європі, але й ризики вищі через мінливість ринку. Австрія залишиться "тихою гаванню" - надприбутків не принесе, зате надійно збереже капітал. Це стратегія для тих, хто цінує передбачуваність та довгострокову стабільність. Ідеальний варіант — комбінувати обидва ринки: в Абу-Дабі заробляти на зростанні, а в Європі захищати активи.

1. Визначте інвестиційні цілі

• Дохід від оренди чи зростання вартості активу.
• Короткострокові угоди чи довгострокове володіння.
• Диверсифікація портфеля між різними ринками (наприклад, Абу-Дабі та Австрія).

2. Вибір локації

• Розгляньте потрібні райони: Yas Island, Saadiyat Island, Al Reem Island, Al Raha Beach, Al Maryah Island, Khalifa City, Masdar City.
• Зіставте середню вартість за м² та рівень орендної прибутковості.
• Проаналізуйте інфраструктуру: транспортну доступність, наявність шкіл, а також близькість до ділових центрів та зони відпочинку.

3. Тип нерухомості

• Варіанти: апартаменти (студії, 1-3 спальні), вілли, таунхауси, комерційні об'єкти.
• Право власності: freehold або leasehold.
• Сегмент ринку: первинна нерухомість чи вторинне житло.

4. Юридична перевірка

• Підтвердження права власності через Департамент муніципалітету Абу Дабі.
• Перевірка наявності всіх необхідних дозволів та сертифікатів.
• Визначення типу володіння (freehold або leasehold).

5. Фінансовий аналіз

• Визначення вартості об'єкта (квартира/віллу) та мінімального початкового внеску.
• Розрахунок реєстраційних, нотаріальних та сервісних зборів.
• Прогнозована доходність від здачі у найм.
• Оцінка потенційного зростання вартості у перспективі 3-5 років.

6. Податки та збори

• Відсутність оподаткування прибутку від оренди.
• Відсутність податку приріст капіталу.
• Одноразові витрати на купівлю (реєстрація, нотаріальні послуги) — у межах 2-3,5% вартості об'єкта.

7. Стратегія оренди

• Короткострокова здача через платформи (Airbnb, Booking).
• Довгострокові договори оренди на строк від 1 року.
• Вибір керуючої компанії чи рієлтора.

8. Вихід з інвестицій

• Аналіз ліквідності об'єкта над ринком.
• Можливість переоформлення власності на членів сім'ї.
• Продаж із збереженням права на Golden Visa (за наявності).

9. Юридична та фінансова захист

• Консультації з юристом та/або інвестиційним радником.
• Підготовка договору із чітко прописаними умовами повернення депозиту.
• Аудит фінансової моделі доходності.

10. Особистий контроль та практика

• Огляд об'єкта особисто або через довірену особу.
• Оцінка фактичних умов проживання та оренди.
• Аналіз балансу між прибутковістю та статусністю локації.

1. Інвестор з $250 000

Ціль: максимальний дохід від оренди з мінімальними ризиками.

Я знайшла клієнту студію на Аль-Рим Айленді за $245 000, щоб здавати в оренду надовго експатам.

В результаті клієнт отримав прибутковість 7% на рік, все перевірили за документами, а окупиться інвестиція за 12-13 років.

2. Пенсіонер з $500 000

Мета: комфортне проживання та збереження капіталу.

Було підібрано двокімнатну квартиру на Saadiyat Island вартістю $495 000. Клієнт прагнув жити біля моря, поряд з культурними об'єктами та в безпечній локації.

Додатково: частина квартири здається через компанію, що управляє, що забезпечує пасивний дохід. Вартість за м² та рівень прибутковості формують оптимальний баланс між особистим комфортом та інвестиційною привабливістю.

3. Сім'я з дітьми

Мета: зручне житло для сім'ї, поряд зі школами, у безпечному районі та з перспективою зростання ціни.

Ми вибрали віллу на Yas Island площею 180 м² за $750 000. У сім'ї є свій сад, поряд знаходиться міжнародна школа та вся потрібна інфраструктура для дітей. Плюс – очікується зростання вартості нерухомості у цьому районі до 2030 року.