Як формується та від чого залежить вартість оренди в Австрії

Ринок оренди в Австрії займає ключове місце в житловій системі країни: більше 40% населення воліє винаймати житло, а у великих містах, особливо у Відні, частка орендарів ще вища. При цьому питання формування орендної плати залишається одним із найскладніших для розуміння як у орендарів, так і у власників.

Причина в тому, що вартість оренди в Австрії залежить не лише від ринкових факторів — локації, стану квартири, року будівництва та інфраструктури, а й від правового регулювання. Одним з найважливіших елементів тут є Mietrechtsgesetz (MRG) - Закон про оренду, який застосовується до різних об'єктів по-різному: в одних випадках повністю, в інших - частково, а іноді зовсім не застосовується. Саме від цього залежить, чи можна призначити вільну ринкову ціну чи орендодавець зобов'язаний орієнтуватися на нормативні ставки та обмеження.

У цій статті я, як експерт з нерухомості в Австрії, докладно розберу, з чого складається орендна плата, які фактори впливають на її розмір і як правильно визначити справедливу вартість оренди житла в Австрії.

Орендна плата в Австрії не обмежується лише чистою вартістю квартири. Найчастіше сума, яку платить орендар, складається з кількох компонентів.

Основна орендна плата (Hauptmietzins). Це базова сума, яку орендар сплачує за користування житлом. У 1 кварталі 2025 року середня Hauptmietzins склала 502 € на місяць або 7,5 €/м², що на 2,7 % вище, ніж за аналогічний період 2024 року (Statistik Austria, 2025). Розмір цієї плати залежить від типу квартири (новобудова, старий фонд і т.д.), її стану та підпадання під Mietrechtsgesetz (MRG).

Експлуатаційні витрати (Betriebskosten). Включають комунальні послуги та обслуговування будівлі, такі як: вивіз сміття, водопостачання, каналізація, освітлення загальних зон, прибирання під'їздів, технічне обслуговування ліфта, страхування будівлі. У 1 кварталі 2025 року середні Betriebskosten становили 165,2 €/міс або 2,5 €/м², що становить приблизно 30 % від загальної орендної плати.

Спеціальні витрати (besondere Aufwendungen). Це додаткові витрати, які можуть включати витрати на ліфт, пральні, ремонти та інші специфічні послуги. Ці витрати зазвичай обумовлюються окремо у договорі оренди.

Плата за меблі (Entgelt für Einrichtungsgegenstände). Якщо в квартирі, що орендується, надаються меблі, орендодавець може стягувати додаткову плату за її використання. Розмір цієї плати визначається на основі вартості меблів та її терміну служби. Наприклад, якщо вартість меблів становить 7 000 €, а термін служби оцінюється в 20 років, то місячна плата за меблі може становити близько 29,60 €, до якої додається 12% націнки для орендодавця, що в сумі дає 33,10 € на місяць.

ПДВ (Umsatzsteuer). Податок на додану вартість у Австрії складає 10% для оренди житла. Однак для меблів, паркування та опалення застосовується стандартна ставка ПДВ у розмірі 20%.

Таким чином, оренда квартири в Австрії включає кілька складових, кожна з яких має свої особливості і регулюється відповідними законами і нормативами. Розуміння цих компонентів є важливим як для орендарів, так і для орендодавців, щоб забезпечити прозорість і справедливість в орендних відносинах.

Закон про найм житла (Mietrechtsgesetz, MRG) був прийнятий 12 листопада 1981 року і регулює відносини між орендодавцями та орендарями в Австрії, забезпечуючи баланс між правами обох сторін. Однак його дія поширюється не на всі види нерухомості. Залежно від віку будівлі, призначення та інших факторів, MRG може застосовуватися повністю, частково або не застосовуватися зовсім.

MRG застосовується у повному обсязі до наступних типів нерухомості:

• Будинки, збудовані до 1945 року, включаючи будинки, збудовані до 1953 року з державним субсидуванням.
• Житло з державною підтримкою, незалежно від року побудови.

У таких випадках оренда обмежена з урахуванням:

• Категорії житла: визначає тип нерухомості (наприклад, соціальне житло, житло із державною підтримкою).
• Richtwertmietzins: орієнтовна ставка оренди, встановлена ​​для певних категорій житла.
• Angemessener Mietzins: розумна оренда, яка враховує ринкові умови та особливості конкретного житла.

Ці заходи спрямовані на захист орендарів від завищених орендних ставок та необґрунтованого виселення. Наприклад, квартира 80 м² у Граці у старому фонді (Altbau) із сучасним ремонтом, що підпадає під повне застосування MRG, здається приблизно за €600/міс, що на 25–30 % нижче за ринкову ціну для аналогічного житла, що не підпадає під MRG.

MRG застосовується частково до таких типів нерухомості:

• Нові квартири у кондомініумах після 1953 року, якщо будівля складається з кількох квартир та не отримувала державної підтримки.
• Мансарди та надбудови, додані до існуючих будівель після 1953 року.

У разі оренда визначається як «розумна» (angemessen), що означає, що орендодавець і орендар можуть вільно домовлятися розмір оренди, враховуючи ринкові умови.

Приклад : сучасна квартира 55 м² в кондомініумі в Лінці, побудована в 1960-х роках, що підпадає під часткове застосування MRG, може здаватися за €650/міс, тоді як житло без MRG на приватному ринку коштує близько €750/міс.

MRG не застосовується до наступних типів нерухомості:

• Приватні будинки та дуплекси , незалежно від року побудови.
• Новобудови після 2006 року , які не отримували державної підтримки.
• Туристичні апартаменти та короткострокова оренда.

У цих випадках орендодавець та орендар мають повну свободу у встановленні умов оренди, включаючи розмір орендної плати.

Приклад 1: приватний будинок 100 м² на околиці Відня, збудований у 2010 році, може здаватися за €1 200/міс, повністю за домовленістю сторін.

Приклад 2: апартамент 70 м² у новобудові 2020 року в Інсбруку для довгострокової оренди може мати орендну ставку €1050/міс, встановлену без обмежень MRG, залежно від попиту.

Ці відмінності особливо важливі для тих, хто планує винайняти квартиру у Відні на тривалий термін або цікавиться орендою житла в Австрії в цілому.

В Австрії орендна плата визначається кількома системами, кожна з яких враховує різні фактори, такі як стан житла, його розташування та рік будівництва. Розглянемо основні їх:

Система категорійної оренди класифікує квартири за чотирма категоріями (A–D) залежно від їх стану та оснащення на момент укладання договору оренди:

• Категорія A: сучасний стандарт, квартира з сучасним оздобленням та обладнанням.
• Категорія B: добрий стандарт, квартира з якісним оздобленням, але без новітніх покращень.
• Категорія C: середній стандарт, квартира з базовим оздобленням, можливо, потребує деяких покращень.
• Категорія D: низький стандарт, квартира без туалету всередині, можливо, із застарілим оздобленням.

Ці категорії впливають розмір орендної плати, причому квартири вищого стандарту мають вищу орендну плату.

Richtwertmietzins - це орієнтовна ставка оренди, яка встановлюється для кожної федеральної землі Австрії. Вона переглядається кожні два роки.

З 1 квітня 2025 року набула чинності нова система щорічного коригування Richtwertmietzins та категорійних ставок в Австрії. Ці зміни були введені в рамках 4-го Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (4. MILG) з метою пом'якшення наслідків високої інфляції для орендарів.

Приклад розрахунку коригування Richtwertmietzins:

Важливі моменти для орендарів:

• Заморожування ставок: Для Mietverträge, укладених до 1 квітня 2025 року, ставки залишаються на рівні 2023 року. Це означає, що орендна плата не збільшуватиметься у 2025 році.
• Обмеження підвищення: 2026 року підвищення ставок буде обмежено 5% від попереднього значення. У 2027 році буде застосовуватись середня інфляція за останні 3 роки з обмеженням на 5%.
• Винятки: Ці обмеження не поширюються на вільні Mietverträge, такі як новобудови або приватні будинки.

Angemessener Mietzins - це система розрахунку орендної плати, заснована на ринкових умовах, і вона застосовується до певних типів нерухомості:

• Великі квартири: зазвичай понад 130 м², наприклад, простора квартира у старому фонді Відня (Altbau) у 1-му районі.
• Об'єкти в будівлях, що охороняються: історичні будинки, включені до реєстру культурної спадщини, де орендна плата повинна враховувати вартість утримання та реконструкції.
• Новобудови: квартири в нещодавно збудованих будинках, де застосування MRG обмежене або відсутнє.

Наприклад, квартира 140 м² в Altbau Відня, що охороняється: орієнтовна ставка €6,70/м², але з урахуванням стану, розташування та ринкового попиту розмір Angemessener Mietzins може становити €9,50/м², що вище Richtwertmietzins.

Важливо: Angemessener Mietzins дає орендодавцям можливість отримувати ринкову плату за великі та унікальні об'єкти, але при цьому орендар захищений від завищеної ставки – вона має бути обґрунтована ринковою ситуацією.

Erhöhter Mietzins використовується, коли орендодавець проводить капітальний ремонт або покращення у квартирі. Це може включати:

• Повну реконструкцію кухні чи ванної
• Термічну модернізацію будівлі (енергозбереження)
• Установка ліфта, покращення загальних зон, модернізація фасаду

Як встановлюється:

• Розмір підвищеної орендної плати визначається арбітражною комісією чи судом.
• Підвищення обмежено певним терміном, найчастіше 10 років для стандартного житла та до 20 років для соціального житла.
• Ці заходи захищають орендарів від необґрунтованого підвищення, при цьому орендодавець компенсує свої інвестиції.

Практична порада: якщо ви хочете винайняти квартиру в Австрії на тривалий термін, варто перевіряти, чи не застосовувався до об'єкту Erhöhter Mietzins, щоб розуміти реальну вартість оренди. Наприклад, квартира в історичній будівлі Відня після термічної модернізації: базова ставка €6,80/м2 → підвищення до €8,20/м2, затверджене арбітражною комісією.

Правова база оренди житла в Австрії строго регулюється, і для орендарів та орендодавців важливо розуміти, як діють поточні закони та які зміни набули чинності нещодавно. Mietrechtsgesetz (MRG) та Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) визначають рамки допустимої орендної плати, захист орендарів та можливості законного збільшення ставок.

У 2024–2025 роках було внесено ключові зміни, спрямовані на обмеження різкого зростання орендної плати, підвищення прозорості та захист орендарів, особливо у великих містах, таких як Відень.

Wertsicherungsklausel — це положення договору оренди, яке дозволяє орендодавцю коригувати орендну плату залежно від зміни споживчого цінового індексу (CPI). До 2024 року такі коригування могли призводити до збільшення орендної плати на 10% і більше.

З 2024 року запроваджено обмеження на щорічне підвищення орендної плати за індексацією: максимальне зростання становить 5% на рік. Ця зміна спрямована на захист орендарів від надмірного підвищення орендної плати в умовах високої інфляції.

Існують певні ситуації, коли орендодавець може законно збільшити орендну плату:

• Ремонт та модернізація: якщо орендодавець проводить капітальний ремонт чи покращення у квартирі, він може збільшити орендну плату. Розмір підвищення встановлюється арбітражною комісією чи судом обмежений термін.
• Перехід договору родичам: під час передачі договору оренди родичам орендодавець може встановити нову орендну плату, відповідну ринковим умовам.
• Дуже низька початкова орендна ставка: якщо початкова орендна ставка значно нижча за ринкову, орендодавець може вимагати підвищення до розумного рівня відповідно до §45 Mietrechtsgesetz (MRG).

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) регулює оренду в некомерційних будинках, таких як житло, що надається житловими кооперативами. Існують свої ліміти на орендну плату, а довгострокові підвищення можуть застосовуватись до 20 років, наприклад, для покриття витрат на ремонт та модернізацію. Такі заходи забезпечують баланс інтересів орендарів та орендодавців.

Багато житлових кооперативів та муніципальних програм дозволяють українцям та біженцям подавати заявки на субсидоване житло. Якщо ви хочете винайняти квартиру у Відні для біженців, важливо враховувати реєстрацію та підтвердження статусу перебування. Це робить доступ до кооперативного житла більш реальним та захищеним варіантом для тимчасового чи постійного проживання.

Оренда житла в Австрії залежить від багатьох факторів, які можуть суттєво впливати на вартість. Розглянемо основні їх:

Відень традиційно є найдорожчим містом для оренди житла в Австрії. У межах міста відмінності у цінах також значні:

• Центр міста (Innere Stadt, Wieden, Währing, Döbling): високі ціни на оренду через престижність і розвинену інфраструктуру.
• Окраїни (Favoriten, Donaustadt, Floridsdorf): більш доступні ціни, але з меншою транспортною доступністю та інфраструктурою.

За даними CBRE, 2025 року оренда в центральних районах Відня може досягати €16,5/м², тоді як на околицях — близько €12,2/м².

Маленькі квартири (менше 40 м²) мають високий попит серед студентів та молодих фахівців. Вони часто коштують дорожче квадратного метра, ніж більш просторі варіанти. Наприклад, оренда студії у Відні може становити від €630 до €890 на місяць.

Квартири в новобудовах або із сучасним ремонтом (наприклад, у стилі Altbau) коштують дорожче. У 2025 році середня орендна плата для нових квартир складає близько €14,87/м², тоді як для старих – близько €10,00/м².

Квартири з високим класом енергоефективності (наприклад, клас A) мають нижчі кімнальні витрати, що робить їх привабливішими для орендарів. Це може підвищувати вартість оренди на 5–10%, порівняно з аналогічними квартирами з низьким класом енергоефективності.

Наявність меблів, ліфта, балкона, гаража чи паркування може значно збільшити вартість оренди. Квартири з повним меблюванням та додатковими зручностями можуть коштувати на 10–20% дорожче.

Попит на оренду житла в Австрії традиційно зростає восени, коли студенти та експати повертаються до міста. Це призводить до підвищення цін на оренду у цей період. 2024 року орендні ставки у Відні зросли в середньому на 6,2–7,7%.

Якщо ви вважаєте, що сплачуєте надто високу оренду в Австрії, у вас є можливість оскаржити її. У будинках, які підлягають повному застосуванню Mietrechtsgesetz (MRG), орендар може звернутися до арбітражної комісії або суду, щоб перевірити розмір орендної плати. Якщо оренда перевищує допустимий рівень, її можуть зменшити до законного значення, а переплачені суми — повернути.
Важливо дотримуватися термінів:

• для безстрокових договорів - подати заяву можна протягом 3 років з моменту укладання договору;
• для термінових договорів - не пізніше ніж через 6 місяців після їх закінчення або перетворення на безстрокові.

Після закінчення цих термінів оскаржити оренду вже не можна, але залишається можливість заперечити проти необґрунтованого підвищення плати за індексацією (Wertsicherung).

У новобудовах та об'єктах поза дією MRG ситуація складніша: там ціна формується вільно, і судова практика рідко стає на бік орендаря.

У моїй практиці були випадки, коли орендарі зверталися зі скаргами на надто високу орендну плату. Наприклад, сім'я біженців, яка вирішила зняти квартиру у Відні на тривалий термін, платила майже на 20% вище за встановлений законом рівень для старого фонду. Ми подали заяву до арбітражної комісії, і оренда була знижена, а переплачені суми повернуто.

На мою думку, вартість оренди в Австрії — це не просто цифра на договорі, а результат складного поєднання ринкових умов, правового регулювання та стану конкретного об'єкта нерухомості. Для орендаря особливо важливо розуміти, чи підпадає квартира під дію Mietrechtsgesetz (MRG) та які додаткові умови включені до договору — від індексації до можливого підвищення орендної плати під час ремонту.

У 2025 році спостерігається цікава тенденція: оренда у новобудовах продовжує зростати, особливо у престижних районах Відня, тоді як законодавство посилює захист орендарів у старому фонді та регульованих будинках. Це створює баланс між інтересами орендодавців та мешканців. Особливо актуально це для тих, хто хоче зняти квартиру у Відні для біженців: регульовані ставки можуть бути значно нижчими від ринкових, що робить такі варіанти доступнішими.

При виборі квартири орієнтуйтеся не лише на ціну, а й на категорію житла, енергоефективність, інфраструктуру та умови договору. Іноді розумніше переплатити трохи за сучасний ремонт та зручне розташування, ніж зіткнутися з постійними витратами на ремонт чи високими кімнальними платежами.

Для тих, хто хоче зняти квартиру в Австрії на тривалий термін, важливо ретельно перевіряти договір та знати свої права – це допомагає заощадити гроші та уникнути неприємних сюрпризів.