Інвестування в нерухомість Угорщини: що потрібно знати

Ринок нерухомості в Угорщині останніми роками став помітним напрямком для інвесторів, які шукають поєднання доступного вхідного порогу та стабільності європейської юрисдикції. Мета цієї статті – системний аналіз інвестиційної привабливості країни: від житла для особистого проживання та студентської оренди в Будапешті до вілл на Балатоні та можливостей для збереження капіталу в Євросоюзі.

Ситуація на ринку зараз особливо цікава. Згідно з Eurostat, після пандемії Центральна Європа переживає новий виток міграції сімей та бізнесу: до Угорщини переїжджають IT-фахівці, відкриваються регіональні офіси міжнародних компаній, посилюється туризм. Будапешт за останні десять років став одним із найшвидше зростаючих ринків житла в Європі: ціни подвоїлися, але все ще залишаються нижчими, ніж в Австрії чи Німеччині. Додатковий фактор – гнучкі візові режими та доступні витрати на життя.

Для супроводу угод на цьому ринку ключове значення має досвід та розуміння міжнародного права. Я, Ксенія Левіна, юрист з практикою в ЄС та Азії, багато років супроводжую клієнтів з питань структурування угод, перевірки девелоперів та проходження KYC/AML-процедур.

Якщо порівнювати Угорщину з Австрією, то різниця очевидна: Будапешт і курортні регіони дають більш високу прибутковість при низькім вхідному бар'єрі, в той час як Австрія забезпечує стабільність та передбачуване регулювання, але зі значно меншим рівнем.

Угорщина розташована у самому серці Центральної Європи, на перетині ключових транспортних та логістичних коридорів ЄС. Країна стала майданчиком для компаній, які обслуговують як західний, так і східний ринки, а для інвесторів це означає стабільний попит на житло як з боку експатів, так і студентів та туристів.

Будапешт займає особливе місце: це не лише столиця, а й центр освіти та IT-сектору. Тут працюють міжнародні університети, створюються коворкінги та стартап-хаби, а туристичний потік вже перевищив докоподібний рівень. Окрім столиці цікавими залишаються регіональні ринки: озеро Балатон приваблює покупців курортної нерухомості, Дебрецен та Сегед стали університетськими центрами з високим попитом на оренду, а невеликі міста біля кордону з Австрією та Словаччиною є привабливими для тих, хто поєднує проживання в Угорщині з роботою чи бізнесом в інших країнах ЄС.

Правове середовище в Угорщині досить прозоре: іноземці можуть купувати нерухомість безпосередньо, хоча в окремих випадках потрібен дозвіл місцевої влади. Порівняно з сусідами, країна виглядає конкурентноздатною: Польща та Чехія пропонують більш розвинену економіку, але ціни на житло там вищі, а Румунія, навпаки, залишається дешевшою, але менш передбачуваною у регулюванні.

Numbeo стверджує, що головні аргументи на користь Угорщини – відносно низька вартість квадратного метра, статус юрисдикції ЄС та стійкий потік туристів та студентів. Якщо порівняти її з Австрією, стає помітна різниця в підходах: в Угорщині можна увійти в ринок з меншими вкладеннями і розраховувати на більш високу прибутковість, тоді як Австрія більше підійде для інвесторів, які цінують збереження капіталу та мінімальні ризики.

Угорщина vs Австрія

Розглядаючи інвестиції в нерухомість Угорщини, важливо розуміти її місце у регіональній конкуренції. Центральна та Східна Європа стали майданчиком для активного руху капіталу: сюди приходять як європейські інвестори, які шукають високу прибутковість, так і міжнародні покупці, які хочуть зафіксувати активи в юрисдикції ЄС із нижчим порогом входу, ніж у Західній Європі.

Основні конкуренти Угорщини – Польща, Чехія та Румунія.

Польща відрізняється масштабним внутрішнім ринком та високим рівнем економічного зростання. Тут сильний попит на оренду, особливо у Варшаві та Кракові, але ціни вже помітно вищі, ніж в Угорщині, а yield поступово знижується.

Чехія, насамперед Прага, вважається одним із найстабільніших ринків регіону: низькі ризики, високий попит на оренду, але вхідний поріг тут практично порівняний з Австрією, що обмежує коло приватних інвесторів.

Румунія залишається найдоступнішим ринком у регіоні, особливо Бухарест та курорти Чорного моря. Проте правова система менш передбачувана, а інфраструктура відстає від угорської.

Австрія умовно також можна розглядати як конкурента: ринок прозорий, стабільний, але вартість входу в кілька разів вища, а прибутковість — у межах 2–3% річних.

Таким чином, Угорщина виявляється проміжною ланкою: з одного боку, вона дешевша і прибутковіша, ніж Чехія чи Австрія, а з іншого – виглядає більш передбачувано та привабливо для іноземців, ніж Румунія.

Ринок нерухомості Угорщини за останні двадцять років пройшов через кілька яскраво виражених етапів, що відображають як внутрішні економічні процеси, так і глобальні тренди.

Після вступу країни до Європейського Союзу у 2004 році Угорщина стала більш відкритою та привабливою для іноземних інвесторів. На ринок активно виходили покупці з Німеччини, Австрії та Великобританії, а також інвестори з Росії та Ізраїлю.

Попит на житло стимулювався і всередині країни: угорські сім'ї отримали доступ до нових іпотечних продуктів, які були обмежені. У цей період ціни на житло у Будапешті та туристичних регіонах (наприклад, біля озера Балатон) зросли двозначними темпами.

Проте світова фінансова криза 2008 року стала переломним моментом. Різке падіння ліквідності та зростання безробіття призвели до того, що ринок нерухомості практично зупинився. Ціни на квартири та будинки знизилися в середньому на 20-30%, а деякі девелоперські проекти були повністю заморожені. Багато іноземних інвесторів залишили ринок, віддаючи перевагу більш стабільним юрисдикціям.

Період стагнації тривав кілька років. Новий імпульс з'явився лише до 2014-2015 років, коли макроекономічна ситуація в Угорщині стабілізувалася, а країна стала привабливою завдяки відносно низьким цінам порівняно із сусідньою Австрією та Західною Європою.

Ключовими драйверами нового зростання стали:

• туризм: Будапешт перетворився на одне з найпопулярніших міст для європейських туристів, а попит на короткострокову оренду різко збільшився;
• освіта: університети Угорщини (зокрема медичні та технічні факультети) залучають студентів із країн ЄС та Азії, що створило стійкий ринок студентського житла;
• іноземні інвестиції: інтерес виявляли як приватні інвестори, і компанії, шукаючі прибуткові об'єкти здачі у найм;
• державна політика: податкові стимули та програми підтримки іпотечного кредитування сприяли збільшенню доступності житла для місцевих мешканців.

З 2015 року ринок увійшов до фази тривалого зростання. Ціни на житло в Будапешті за десятиліття (2010–2020-ті) збільшилися приблизно на 100%, що зробило столицю Угорщини однією з найшвидших у регіоні Центральної та Східної Європи. У регіонах динаміка була скромнішою, але й там спостерігався стійкий підйом завдяки розвитку інфраструктури та інтересу до курортних зон.

До 2023 року ринок нерухомості Угорщини досяг пікових значень. Ціни на квартири в центральних районах Будапешта стали зіставні з цінами в містах Австрії другого рівня, що сигналізувало про перегрівання.

На тлі зростання ставок з іпотеки та зниження активності покупців у 2024–2025 роках експерти прогнозують стабілізацію цін із можливою корекцією на вторинному ринку, при цьому ліквідні об'єкти у столиці та біля озера Балатон зберігають інвестиційну привабливість.

Найбільше зростання зафіксовано у столиці. За десятиліття вартість житла в Будапешті зросла приблизно на 100%, при цьому в регіонах динаміка була помірнішою: +4060% за той же період. У 2020-2023 роках темпи зростання сповільнилися, але ринок залишався перегрітим через високий попит та обмежену пропозицію. До 2025 року прогнозується стабілізація із можливою корекцією цін на вторинному ринку.

Центральним ринком нерухомості Угорщини залишається Будапешт, де зосереджена більшість операцій із житлом як для внутрішнього, так іноземного попиту. Місто приваблює інвесторів відразу кількома факторами: розвиненою інфраструктурою, діловою активністю, туристичною привабливістю та багатою культурною спадщиною. Усередині столиці ринок неоднорідний: історичний центр та райони, розташовані вздовж Дунаю, формують преміальний сегмент.

Тут ціни на квартири можна порівняти з австрійськими і іноді навіть перевищують їх, що пояснюється обмеженістю пропозиції та престижем локації. Водночас у спальних районах активно розвивається масовий ринок житла – новобудови та вторинні квартири потрібні молодим родинам, студентам та інвесторам, орієнтованим на довгострокову оренду.

Таким чином Будапешт поєднує в собі і елітний, і масовий сегменти, забезпечуючи широкий вибір для покупців з різним бюджетом.

Другим значним центром угод є регіон озера Балатон - найбільшої курортної зони Угорщини. З початку 2000-х років цей регіон стабільно залучає іноземних покупців, насамперед німців та австрійців, які розглядають його як аналог Середземномор'я за доступними цінами.

Тут активно купуються вілли та апартаменти для літнього відпочинку, а також об'єкти під короткострокову оренду. Балатон розглядається як «курортна інвестиція» з довгостроковою перспективою: ціни зростають повільніше, ніж у столиці, але ринок залишається стабільним завдяки постійному туристичному потоку та високій ліквідності.

Третім важливим напрямом стають університетські міста, серед яких особливо вирізняються Дебрецен та Сегед. Ці центри освіти та науки забезпечують стійкий попит на оренду житла з боку студентів та викладачів.

Тут особливо популярними є квартири невеликої площі, які легко здавати в оренду на навчальний рік. Інвестиції в такі об'єкти мають прагматичніший характер: дохідність формується за рахунок стабільного попиту, а ризик зниження цін нижчий, ніж на перегрітому столичному ринку.

Зрештою, важливу роль у географії угод відіграють прикордонні міста Угорщини, розташовані близько до Австрії та Словаччини. Вони стали привабливими завдяки можливості поєднувати нижчі ціни на житло з перевагами роботи та життя у сусідніх країнах.

Багато жителів Австрії та Словаччини купують тут нерухомість як друге житло або як базу для транскордонного способу життя. Цей сегмент розвивається особливо активно після 2015 року, коли зростання цін у столиці зробило регіональну нерухомість цікавішою альтернативою.

Ринок нерухомості Угорщини відрізняється різноманітністю форматів, що робить його привабливим для різних категорій інвесторів. Найбільшу частку становлять квартири, які залишаються найбільш ліквідним та затребуваним активом. Тут активно представлені як вторинний ринок, і обмежена кількість новобудов.

Первинний ринок розвивається повільно: на відміну від Австрії, де будівництво нових комплексів інституціоналізоване, в Угорщині переважають невеликі проекти локальних девелоперів.

Істотний сегмент ринку становлять вілли та будинки, особливо в курортних зонах, таких як Балатон. Це житло орієнтоване насамперед на сезонне використання та короткострокову оренду. Багато іноземців купують тут будинки для особистого відпочинку, водночас розглядаючи їх як довгострокову інвестицію.

Окреме місце займають прибуткові будинки, які особливо потрібні в Будапешті та університетських містах. Йдеться про цілі будівлі з квартирами, що здаються в оренду. Такий тип інвестицій популярний серед інституційних та корпоративних гравців, але зустрічається й у приватних інвесторів, які бажають диверсифікувати портфель.

Зрештою, важливим напрямком залишаються земельні ділянки для будівництва. Хоча процес їх придбання для іноземців складніший і потребує додаткових погоджень, інтерес до землі зберігається, особливо на околицях Будапешта та великих туристичних зон. Це актив, розрахований на довгострокову перспективу, пов'язаний із майбутнім зростанням урбанізації та розширенням інфраструктури.

Склад покупців на угорськім ринку відбиває його міжнародний характер. Серед найбільш активних іноземних інвесторів традиційно виділяються громадяни Німеччини та Австрії, які історично розглядають Угорщину як зручний напрямок для вкладень завдяки географічній близькості, мовним та культурним зв'язкам.

Значну роль також відіграють російські покупці, особливо в преміальних сегментах Будапешта і на Балатоні, де вони розглядають нерухомість як спосіб збереження капіталу. Китайські інвестори виходять на ринок через комерційну нерухомість та прибуткові будинки, а ізраїльські активно присутні в сегменті житлової нерухомості, орієнтованої на оренду.

З погляду орендарів ринок поділено кілька ключових груп. Одну з найвагоміших формують студенти, які забезпечують стабільний попит в університетських містах та Будапешті. Туристи створюють значний потік короткострокової оренди, особливо у столиці та курортних зонах.

Зрештою, важливу нішу займають експати – співробітники міжнародних компаній та організацій, які працюють в Угорщині. Їх попит здебільшого зосереджений на житло середнього та високого класу у престижних районах Будапешта, де розвинена інфраструктура та транспортна доступність.

Таким чином, ринок нерухомості Угорщини є багатошаровим та орієнтованим як на внутрішній, так і зовнішній попит. Його стійкість забезпечується поєднанням кількох чинників: туристичної привабливості, освітнього потенціалу та стратегічного становища країни у Центральній Європі.

Угорщина vs Австрія

Ринок нерухомості Угорщини надає інвесторам широкий вибір форм володіння та інструментів для вкладень, які залежать від цілей, бюджету та планів щодо використання об'єкта. Для іноземців процес покупки загалом доступний, але має низку особливостей, які необхідно враховувати кожному етапі.

Одним із найпопулярніших способів залишається пряме володіння квартирою чи будинком. Іноземні громадяни можуть купувати житлову нерухомість у власність, проте для цього потрібний спеціальний дозвіл від місцевих органів самоврядування.

Як правило, процедура займає кілька тижнів і рідко супроводжується відмовами, особливо якщо йдеться про житлові об'єкти без особливого стратегічного значення. Такий формат особливо популярний у покупців, які розглядають житло для особистого проживання, сезонного відпочинку або довгострокових вкладень.

Складніша ситуація з придбанням земельних ділянок. Законодавство Угорщини суворо регулює угоди із землею: іноземцям дозволено купувати землю, але погодження проходять значно довше, а в ряді випадків можливі обмеження, особливо якщо йдеться про сільгоспугіддя. Проте у разі успішного отримання дозволу цей формат відкриває можливості для будівництва житлової чи комерційної нерухомості

Для інвесторів, орієнтованих на доходні будинки, комерційну нерухомість чи великі проекти, часто використовується модель через юридичну особу. Реєстрація компанії в Угорщині дозволяє спростити процес угод, оскільки компанія виступає покупцем від свого імені. Такий підхід зручний також для тих, хто планує керувати портфелем об'єктів та мінімізувати податкові ризики.

На окрему увагу заслуговують питання співволодіння та сімейного права. В Угорщині допускається купівля нерухомості в частках кількома власниками, що робить інвестиції доступнішими для партнерів або членів сім'ї. При цьому важливу роль відіграють шлюбні контракти та спадкове право: наявність заповіту чи договору заздалегідь допомагає уникнути суперечок та спрощує перехід прав власності.

Невід'ємною частиною інвестиційного процесу є відкриття банківських рахунків та дотримання правил фінансового комплаєнсу. Угорські банки вимагають прозорості походження коштів, а іноземним інвесторам потрібно бути готовими до додаткових перевірок та надання документів. Проте банківська система країни вважається надійною та активно працює з міжнародними клієнтами.

Порівняння з Австрією

Процес придбання нерухомості в Угорщині загалом вважається досить зрозумілим, хоча для іноземців він потребує певних погоджень та обов'язкової участі юриста. Угода зазвичай починається із укладання попереднього договору та внесення депозиту, який найчастіше становить близько 10% вартості об'єкта.

Цей крок фіксує наміри покупця та резервує об'єкт за ним. Далі укладається основний договір купівлі-продажу, що складається та засвідчується юристом, де прописуються всі умови угоди, порядок розрахунків та терміни передачі нерухомості.

Для іноземців, які не є громадянами країн ЄС, потрібен додатковий дозвіл від місцевої влади. Зазвичай це формальна процедура, яка займає від чотирьох до шести тижнів і дуже рідко призводить до відмови, якщо не йдеться про стратегічні об'єкти.

Завершальним етапом стає реєстрація права власності у земельному кадастрі. Саме після внесення відповідного запису покупець визнається повноправним власником, а процес оформлення займає в середньому один-два місяці.

Юридична перевірка об'єкта або due diligence в Угорщині є найважливішою частиною угоди. Покупець та його юрист повинні переконатися, що продавець справді є єдиним власником нерухомості, що на об'єкті немає боргових обтяжень, незакритих іпотек чи податкових заборгованостей.

Обов'язковим є звіряння кадастрових даних та фактичного стану об'єкта, оскільки на практиці зустрічаються розбіжності. У випадках, коли нерухомість перебуває у спільній власності, потрібна нотаріальна згода всіх власників на продаж.

Порівняння з Австрією

Ринок новобудов в Угорщині розвинений набагато слабше, ніж у сусідній Австрії. Переважна більшість пропозицій посідає вторинний ринок. Угоди з об'єктами на стадії будівництва можливі, але, на відміну від Австрії, не завжди супроводжуються розвиненою системою захисту покупців, наприклад через ескроу-рахунки. Це робить юридичну перевірку особливо актуальною.

Купівля нерухомості в Угорщині дистанційно можлива, але потребує особливої ​​уваги до юридичних та організаційних аспектів. Для іноземного інвестора ключовим етапом є отримання дозволу на придбання, що оформляється через місцеві органи та вимагає надання пакету документів, що підтверджують джерело фінансування та законність правочину.

Усі етапи, включаючи підбір об'єкта, перевірку юридичної чистоти, підписання договору та реєстрацію права власності, можна організувати через довірену особу чи місцеве агентство нерухомості з нотаріальною підтримкою. Важливо заздалегідь вибрати надійного партнера для дистанційного супроводу, щоб мінімізувати ризики помилок та шахрайства.

При дистанційній купівлі також необхідно враховувати податки та додаткові витрати: витрати на нотаріуса, реєстрацію угоди, а також можливі комісії агентства та витрати на керування нерухомістю. Управління об'єктом віддалено можливе через професійні сервіси оренди та компанії, що управляють, особливо якщо планується здача квартири в короткострокову або довгострокову оренду.

Таким чином, дистанційна купівля в Угорщині є реальною та законною стратегією, але потребує ретельної підготовки, надійного партнерства та системного підходу до управління та планування прибутковості.

Система оподаткування в Угорщині помітно м'якша порівняно з Австрією, що робить ринок привабливим для інвесторів. Основним податком при покупці є збір на придбання нерухомості у розмірі 4% вартості угоди. Додатково оплачуються послуги юриста, які зазвичай становлять близько 1%, а також невеликі адміністративні збори, що рідко перевищують кілька сотень євро.

Витрати на володіння об'єктом мінімальні. На відміну від Австрії, де податок на майно може становити відчутну суму, в Угорщині він є символічним і залежить від конкретного муніципалітету, рідко перевищуючи €200 на рік. Завдяки цьому утримання нерухомості коштує дешево, і витрати обмежуються в основному комунальними платежами.

Продаж об'єкта також може бути вигідним: податок на приріст капіталу становить 15% від різниці між ціною купівлі та продажу, але поступово знижується з кожним роком володіння та повністю обнулюється через п'ять років. Таким чином довгострокові інвестори можуть повністю уникнути податку на продаж.

Щодо оренди, то тут застосовується ставка прибуткового податку у розмірі 15%. У деяких випадках додаються соціальні внески, якщо орендна діяльність має регулярний характер. Проте навіть з урахуванням цих платежів податкове навантаження залишається помірним, особливо порівняно з Австрією, де доходи від оренди оподатковуються за прогресивною шкалою – від 20 до 55%.

Таким чином, Угорщина виграє за рахунок низького податкового навантаження та більш дешевого оформлення угод, що робить її цікавою для тих, хто шукає недорогі варіанти інвестицій та високу гнучкість. Австрія ж пропонує більш передбачувану та прозору систему, яка особливо цінується інвесторами, які готові платити за максимальний правовий захист та мінімальні ризики.

Об'єкт: квартира в центрі Будапешта (район VI, поряд з Оперою).

Площа: 60 ​​м ².

Вартість покупки: €200,000.

Призначення: здача в оренду (довгостроково та короткостроково).

Довгострокова оренда (12 міс.):

• Середня ставка у центрі Будапешта – €12/м² → ​​€720/міс.
• Дохід на рік: €8,640.

Короткострокова оренда (Airbnb):

• При завантаженні 65% та ставці €60/ніч → ~€14,000 на рік.
• (Але витрати на прибирання, обслуговування, управління вище – до 25% доходу).
• Чистий прибуток: €10,500.

В Угорщині податок на оренду складає 15% від доходу + соцвнесок (до стелі).

Припустимо оренда довгострокова (для консервативного сценарію):

Дохід: €8,640

Податок (15%): €1,296

Чистий дохід: €7,344

Історично Будапешт показує зростання цін ~5-7% на рік.

Якщо квартира через 5 років коштуватиме €250,000, то:

• Продаж: €250,000
• Податок приріст капіталу: 0% (якщо протримати >5 років)
• Чистий прибуток: €39,300 (приріст + орендний доход).

Таким чином, інвестор отримує подвійний ефект:

• стабільний грошовий потік від оренди (3,5-5% річних),
• приріст вартості активу на горизонті 5-10 років.

Купівля нерухомості та ВНЖ. Угорщина, на відміну від низки південноєвропейських країн (наприклад, Португалії, Греції чи Іспанії), не пропонує прямої програми «золотої візи». Тобто сам факт купівлі квартири чи будинку, навіть вартістю кілька сотень тисяч євро, не дає автоматичного права на дозвіл на проживання.

Однак наявність нерухомості може бути непрямою перевагою при подачі на інші категорії резиденції: вона демонструє зв'язок заявника з країною, його фінансову спроможність та наявність центру інтересів в Угорщині.

Альтернативні шляхи здобуття ВНЖ. Оскільки нерухомість не є самостійною підставою, іноземці зазвичай обирають інші канали для легалізації проживання:

• Через бізнес: відкриття компанії в Угорщині та реєстрація підприємницької діяльності. Наявність реального бізнесу, співробітників та податкових відрахувань значно підвищує шанси на ВНП.
• Через доходи та фінансову незалежність: для заможних іноземців існує можливість підтвердити наявність пасивних доходів (наприклад, від оренди нерухомості чи інвестицій) та на цій підставі отримати резиденцію.
• Програми для цифрових кочівників: ключовим інструментом останніх років є White Card, яка дозволяє працювати дистанційно в Угорщині і при цьому жити в ЄС. Вона розрахована на фрілансерів, IT-фахівців та віддалених співробітників міжнародних компаній.
• Національні візи: окремі категорії резиденції можуть оформлюватись для студентів, наукових співробітників, сімейних возз'єднань. У разі нерухомість відіграє допоміжну роль (як гарантія житла).

Lifestyle та якість життя. Незважаючи на те, що прямої «золотої візи» немає, Угорщина залишається привабливою для переїзду країною.

• Вартість життя помітно нижча, ніж в Австрії чи Німеччині: оренда, продукти та послуги в Будапешті дешевші в середньому на 20-40%.
• Медицина доступніша, ніж у Західній Європі, а приватні клініки пропонують якісний сервіс за помірною ціною.
• Географічне положення країни зручне для поїздок: до Відня поїздом або машиною всього 2,5 години, а через Будапешт проходять ключові транспортні коридори Центральної Європи.

Угорщина vs Австрія

Угорський ринок нерухомості формує два ключові напрями оренди:

Короткострокова оренда – орієнтована насамперед туристів. Будапешт входить до топ-10 європейських столиць за кількістю туристичних ночівель, а Балатон залишається найпопулярнішим напрямком для літнього відпочинку. Квартири в центрі столиці або апартаменти біля озера у високий сезон можуть приносити дохід вище за довгострокову оренду.

Довгострокова оренда – її забезпечують студенти (у Будапешті та університетських містах, таких як Дебрецен та Сегед) та експати. Співробітники міжнародних компаній та організацій віддають перевагу житлу у престижних районах столиці. Цей сегмент більш стабільний і передбачуваний, ніж короткостроковий, але приносить меншу прибутковість.

Прибутковість (yield) в Угорщині помітно вища, ніж в Австрії, що пояснюється нижчою ціною входу та більшим попитом на оренду.

Порівняння з Австрією

Австрія традиційно вважається «консервативнішим» ринком для інвестицій в оренду:

• Прибутковість у великих містах (Відень, Зальцбург, Інсбрук) становить 2-3% річних.
• Але оренда там переважно довгострокова, з низькою волатильністю, що забезпечує високу передбачуваність доходів.
• Угорщина ж дозволяє отримувати в 1,5-2 рази більше прибутковості, але за рахунок вищої залежності від туристичного та студентського попиту.

Таким чином, Угорщина пропонує більш високу прибутковість та доступний вхідний поріг для інвесторів, але потребує грамотного вибору регіону та стратегії оренди. Австрія, навпаки, забезпечує стабільність і низькі ризики, але прибутковість значно скромніша.

Угорщина vs Австрія

Будапешт – головний ринок. Будапешт – це столиця та найбільше місто Угорщини, де зосереджене економічне та культурне життя країни. Нерухомість тут потрібна як для довгострокової оренди, так і для короткострокової здачі туристам. Райони з найбільшою ліквідністю – V, VI, VII округи (центр та ближнє оточення).

Високий попит підтримується студентами, експатами та туристами. Інвестиції у квартири у Будапешті забезпечують стабільний дохід та відносно швидку ліквідність під час продажу.

Балатон – курортна нерухомість. Балатон – найбільше озеро Центральної Європи та популярна туристична зона. Тут купують будинки та вілли для сезонної оренди та відпочинку. У високий сезон доходність може бути вищою, ніж у столиці, але поза сезоном обсяг доходу падає. Курортна нерухомість ідеально підходить інвесторам, орієнтованим на короткострокову оренду та диверсифікацію портфеля.

Дебрецен, Сегед – студентська оренда. Дебрецен та Сегед – університетські міста зі стійким попитом на студентську оренду. Інвестиції в квартири біля університетів забезпечують стабільний потік орендарів, низьку конкуренцію та швидку окупність. Ризик обмежений, але ліквідність нижча, ніж у Будапешті, і прибутковість не залежить від туристичного сезону.

Провінція – lifestyle. Малі міста та села Угорщини приваблюють покупців, які шукають спокійне життя, екологічне середовище та заміські будинки. Ціни тут нижчі, ніж у великих містах, а об'єкти часто мають просторі ділянки. Це слушний варіант для тих, хто хоче поєднувати особисте проживання з можливістю довгострокового зростання капіталу, але дохід від оренди тут невисокий.

Угорський ринок нерухомості переважно складається із вторинного житла. Такі квартири та будинки доступні відразу для здачі в оренду, що робить їх привабливими для інвесторів. Вторинка різноманітна за якістю, розташуванням і ціною, що дозволяє вибирати об'єкти під різні інвестиційні стратегії. Недоліком може бути необхідність ремонту та модернізації підвищення прибутковості.

Новобудови становлять меншу частку ринку, але вони мають сучасні планування, енергоефективність і мінімальні експлуатаційні витрати. Вартість новобудов вище, ніж вторинки, а термін окупності може бути довшим. Для деяких інвесторів це виправдано, оскільки нові будинки та квартири залучають преміальних орендарів та покупців.

Ціни та приклади:

• Квартири у Будапешті: від €100k до €250k
• Будинки Балатона: від €200k до €500k
• Вторинка дешевша за новобудови, але потребує уваги до стану об'єкта.

Порівняння з Австрією

В Угорщині доступніший вхід на ринок і більше об'єктів вторинки, що підвищує гнучкість інвестора. В Австрії ціни вищі, якість будівництва стабільно висока, що робить ринок привабливим для довгострокового зберігання капіталу, але доходність нижча.

Прибуткові будинки. Багатоквартирні будинки дозволяють диверсифікувати потік доходу та знизити ризик простою орендарів. Основний ринок для таких об'єктів – Будапешт та студентські міста. Управління вимагає активного контролю за орендарями та експлуатацією, але доходність часто вища, ніж у одиночних квартир.

Оренда студентів. Інвестиції у квартири біля університетів забезпечують стабільний попит та майже постійний дохід. Такі об'єкти потрібні незалежно від економічних криз. Основний мінус – сезонні коливання та відносно низька ліквідність при перепродажі.

Курортна нерухомість Нерухомість на Балатоні та у термальних курортних зонах Угорщини підходить для короткострокової оренди туристам. Плюс – високий дохід у піковий сезон. Мінус – необхідність управління об'єктом та сезонна нестабільність доходу.

Комерційна нерухомість. Офіси, склади та торгові площі в Угорщині – це можливість диверсифікації та довгострокового доходу. Вони вимагають складнішого управління та обліку юридичних нюансів, але часто приносять стабільний потік оренди.

Земля у провінції. Земельні ділянки коштують відносно недорого та підходять для довгострокових інвестицій чи будівництва. Основна перевага – потенціал зростання вартості. Недолік – низька ліквідність та відсутність доходу до реалізації проекту.

Порівняння стратегій Угорщина vs Австрія

В Угорщині популярні інвестиції у студентів та туристів, оскільки дохідність вища, а вартість входу нижча.

В Австрії перевага надається офісам та преміальному житлу, де ринок більш стабільний, але прибутковість оренди нижча.

Перед ухваленням рішення про купівлю нерухомості в Угорщині важливо враховувати потенційні ризики та недоліки, які можуть вплинути на терміни, прибутковість та комфорт володіння. Основні складнощі пов'язані з бюрократичними процедурами, нестабільністю економічної та політичної ситуації, а також обмеженнями на короткострокову оренду, особливо у туристичних зонах. Розуміння цих факторів допомагає інвестору оцінити реальні перспективи та прийняти виважене рішення.

Процес придбання нерухомості в Угорщині потребує значної бюрократичної процедури, особливо для іноземних громадян. Для купівлі нерухомості іноземцем необхідно отримати дозвіл у Міністерства юстиції Угорщини.

Процедура може містити перевірку джерел фінансування, погодження угоди з місцевими органами, а також оформлення нотаріальних актів. Це може тривати від кількох тижнів до кількох місяців, залежно від типу об'єкта та регіону

В Австрії процес значно простіший для громадян ЄС: обмежень на купівлю нерухомості майже немає, а для громадян з інших країн процедура також регулюється, але має більш прозорий та передбачуваний характер.

Угорщина характеризується відносно високою політичною нестабільністю проти Австрією. Політична волатильність може виявлятися у зміні податкової політики, регуляцій з оренди та інвестиційних стимулів. Економічна нестабільність також пов'язана з коливаннями форинту до євро, що впливає на реальну прибутковість інвестицій для іноземців.

Австрія, навпаки, відрізняється стійким політичним та економічним середовищем. Тут низькі ризики законодавчих змін та висока передбачуваність для інвесторів.

У Будапешті діє суворий контроль за короткостроковою орендою, включаючи платформи типу Airbnb. Деякі райони вимагають спеціальної ліцензії, а в туристичних зонах можуть вводитися квоти на кількість квартир, що здаються. Порушення цих правил тягне за собою штрафи та заборону на подальшу оренду.

В Австрії таких обмежень менше, проте великі міста, наприклад Відень, також поступово запроваджують обмеження на короткострокову оренду для регулювання ринку житла.

Життя в Угорщині поєднує комфорт сучасної інфраструктури з багатою культурною та історичною спадщиною. Міста та селища пропонують розвинену мережу громадського транспорту, сучасні медичні послуги та широкий спектр побутових та розважальних послуг.

Вартість життя в цілому нижча, ніж у сусідніх країнах Центральної Європи, що дозволяє вести більш вільний та різноманітний спосіб життя за тих же доходів.

Спосіб життя тут відрізняється спокійним ритмом, поєднанням роботи та дозвілля, а також активною участю у культурному житті: театри, музеї, концерти, фестивалі та спортивні заходи доступні цілий рік.

Спільнота експатів активна і підтримує, що полегшує інтеграцію, а наявність якісної медицини та освітніх закладів створює комфортні умови для сімей. Загалом Угорщина пропонує гармонійне поєднання доступності, культурного насичення та високої якості повсякденного життя, роблячи його привабливим для постійного проживання та довгострокового перебування.

Угорщина vs Австрія

Угорщина має унікальне географічне розташування в самому серці Європи, що робить її зручним і стратегічно вигідним місцем як для інвестицій, так і для проживання. Простота транспортної доступності, розвинена інфраструктура та близькість до найбільших економічних центрів ЄС роблять країну привабливою для інвесторів, digital nomads та сімей, що шукають баланс між якістю життя та вартістю.

Угорщина пропонує високий потенціал прибутковості за відносно низької вартості входу на ринок нерухомості. Житлові квартири в Будапешті та популярних туристичних зонах можуть давати стабільний дохід від оренди, особливо в сегменті короткострокової оренди, незважаючи на існуючі обмеження.

Комерційна нерухомість у великих містах також залучає іноземні інвестиції завдяки сталому попиту та можливості розвитку бізнесу. Основна перевага Угорщини – можливість отримати привабливу прибутковість при помірних вкладеннях, чого складніше досягти у більш дорогих та стабільних країнах Центральної Європи.

Програма White Card дозволяє іноземним громадянам легально жити та працювати в Угорщині, створюючи зручні умови для віддалених фахівців, стартаперів та фрілансерів. Угорщина пропонує розвинену інфраструктуру для роботи онлайн: швидкісний інтернет, коворкінги, кафе з робочими зонами та співтовариство експатів, що робить країну привабливою для тих, хто шукає поєднання низьких витрат та можливості комфортного ведення віддаленої діяльності.

Для сімей Угорщина пропонує доступні міжнародні школи та університети, що є важливим для переїзду з дітьми. Різноманітність культурних та спортивних заходів, безпека більшості районів та відносно низька вартість життя роблять країну комфортною для постійного проживання. Крім того, країна активно розвиває дитячу інфраструктуру, включаючи дитячі садки, спортивні секції та культурні гуртки.

У порівнянні з Австрією, Угорщина вирізняється своєю доступністю та високою прибутковістю при інвестиціях. У той час як Австрія пропонує максимально стабільне економічне та політичне середовище, високий рівень життя та престиж, його вартість життя та нерухомості значно вища. В Угорщині можна отримати більш високий фінансовий ефект від вкладень при менших початкових витратах, проте ризики вищі через більшу політичну та економічну волатильність.

Для digital nomads Угорщина пропонує простіші та гнучкіші умови завдяки White Card та порівняно невисоким витратам на проживання, тоді як в Австрії візові програми для фрілансерів доступні, але дорожчі, а вартість життя та оренди значно вища.

Для сімей Угорщина залучає доступними освітніми установами та помірними витратами на повсякденне життя, в той час як Австрія забезпечує високий рівень комфорту, престиж та стабільність, але потребує значно більшого бюджету.

Таким чином, Угорщина виступає як динамічний і доступний центральноєвропейський хаб з потенціалом прибутковості, тоді як Австрія – це більш консервативний вибір із гарантованою стабільністю, високим рівнем життя та престижем.

Продаж. Ліквідність нерухомості залежить від локації. У Будапешті продати житло відносно просто через високий попит, але в менш популярних регіонах процес може розтягнутися на кілька місяців.

Терміни експозиції. Середній час продажу квартири в Угорщині складає 3-6 місяців, залежно від стану об'єкта, його розташування та ринкової кон'юнктури.

Податки під час продажу. При продажу нерухомості в Угорщині податок на приріст капіталу становить 15% для фізосіб (якщо об'єкт перебував у власності менше 5 років, потім податок знижується до 0%). В Австрії податок на приріст капіталу становить 30%, але за довгострокової оренди або використання нерухомості як основного житла можливі пільги.

Порівняння з Австрією

Я – консультант з нерухомості з більш ніж 10 роками досвіду роботи на ринку ЄС. За цей час я брала участь у різних угодах: від житлової нерухомості до комерційних об'єктів, включаючи роботу з іноземними інвесторами і складні структури володіння.

З мого досвіду ключовим чинником успішної інвестиції є знання локального законодавства та особливостей регіональних ринків. Робота в різних країнах ЄС дозволила мені сформулювати універсальні правила оцінки об'єктів, мінімізації ризиків та планування доходності.

При виборі нерухомості я завжди проводжу комплексну перевірку: юридичну чистоту документів, історію володіння, обтяження, заборгованість та відповідність об'єкту запланованої прибутковості. Я рекомендую розраховувати потенційний дохід від оренди з урахуванням сезонності, типу орендарів та витрат на управління нерухомістю, щоб наперед розуміти реальні фінансові перспективи.

В Угорщині існують різні форми володіння: фізична особа, фірма, спільна власність. Кожна форма має свої податкові наслідки: податку нерухомість, податку прибуток від оренди, податку приріст капіталу. Правильний вибір форми володіння дозволяє оптимізувати податки та мінімізувати бюрократичні складнощі, і я завжди враховую це під час планування угоди.

Сценарії інвестицій:

• У консервативному сценарії я зазвичай рекомендую купувати квартири у Будапешті з довгостроковою орендою – це мінімальний ризик, стабільний дохід та висока ліквідність.
• У збалансованому сценарії можна інвестувати в нерухомість на Балатоні, поєднуючи дохід від оренди з можливістю використовувати об'єкт для відпочинку або інвестиційних інвестицій.
• В агресивному сценарії йдеться про прибуткові будинки або квартири для оренди студентам – тут дохід вищий, але потрібне активне управління та готовність до коливань попиту.

На мою думку, оптимальна стратегія часто полягає у поєднанні двох ринків: «стабільність Австрії плюс дохідність Угорщини». Такий підхід дозволяє одночасно мінімізувати ризики та отримувати високу прибутковість, поєднуючи передбачуваність та динаміку.

Угорщина та Австрія пропонують різні підходи до інвестицій у нерухомість. Угорщина найкраще підходить для інвесторів, орієнтованих на прибутковість, доступність та активне управління об'єктом. Австрія краща для тих, хто шукає стабільність, престиж і передбачуваний ринок. Тому нерухомість в Австрії частіше розглядають як захисну частину портфеля, а Угорщину як більш прибуткову.

Для успішної інвестиції важливо залучати юриста, проводити ретельний due diligence та заздалегідь планувати стратегію виходу з огляду на ліквідність, податки та терміни продажу.

Прогноз до 2030 року виглядає так: Угорщина очікує зростання туризму, розвиток інфраструктурних проектів та посилення регулювання короткострокової оренди, що створює як нові можливості, так і ризики. Австрія зберігає стабільний ринок із помірним зростанням цін та мінімальними коливаннями прибутковості.