Інвестування в Нерухомість у Празі: що і як робити

Прага – один із найцікавіших ринків Центральної Європи для приватних інвесторів, які шукають баланс між стабільністю та потенціалом активного зростання. На відміну від ринків Західної Європи, де ціни давно досягли піку та прибутковість оренди знижується, Прага продовжує розвиватися, зберігаючи при цьому помірні ціни та високий попит.

Чехія має сильну економіку, яка спирається на промисловість, IT-сектор, банківські послуги та туризм. ВВП країни стабільно зростає, а рівень безробіття залишається одним із найнижчих у ЄС. Це створює базу для довгострокового попиту на житло як з боку місцевого населення, так і з боку іноземців, які хочуть купити квартиру в Празі або просто недорого купити будинок в Чехії в селі без посередників.

Прага цікава з кількох причин:

• Стабільна економіка Чехії. На відміну від багатьох країн ЄС Чехія не стикається з різкими економічними коливаннями. Національна валюта – чеська крона – залишається досить стабільною, а Центральний банк проводить виважену політику.
• Зростаючий туристичний потік. Прага стабільно входить до топ-10 найбільш відвідуваних міст Європи. У 2024 році місто відвідало понад 9 мільйонів туристів, що підтримує високий попит на короткострокову оренду та готельні проекти.
• Величезний внутрішній попит. Прага – університетський центр Центральної Європи. Тут навчаються десятки тисяч студентів з Чехії та інших країн, а також мешкає велика кількість digital nomads, які формують стійкий попит на довгострокову оренду.
• Доступні ціни в порівнянні з Австрією та Німеччиною. Середня ціна за квадратний метр у Празі вдвічі нижча, ніж у Відні, і майже втричі нижча, ніж у Мюнхені, що робить вхід на ринок менш капіталомістким та відкриває можливості для зростання.

Я, Ксенія Левіна, понад 15 років супроводжую міжнародні угоди з нерухомістю, консультуючи як приватних інвесторів, так і інвестиційні фонди. Мій досвід охоплює угоди в Чехії, Австрії, Німеччині та Швейцарії. Завдяки моєму великім досвіду я навчилася бачити сильні та слабкі сторони різних ринків.

Я сприймаю Відень як ринок збереження капіталу: він стабільний, надійний, але передбачає значного зростання цін. Прага ж, навпаки, - це ринок можливостей, де можна знайти об'єкти з хорошим потенціалом зростання та прибутковістю, у тому числі за рахунок короткострокової оренди та реставраційних проектів.

Прага займає стратегічно важливе становище у центрі Європи, що робить її важливим транспортним та логістичним вузлом. Через місто проходять ключові маршрути вантажоперевезень, а міжнародний аеропорт Вацлава Гавела пов'язує столицю Чехії із понад 100 містами світу. Подібний розклад сприяє розвитку бізнесу, туризму та економіки загалом.

Чехія – член ЄС та Шенгенської зони, що забезпечує високий рівень правового захисту та прозорості угод для інвесторів. Країна має рейтинг інвестиційної надійності, який можна порівняти з Австрією, але при цьому залишається більш доступною за вартістю входу на ринок.

Порівняння з іншими столицями Центральної Європи:

Прага поєднує в собі плюси двох світів: вона більш стабільна та передбачувана, ніж Будапешт, але при цьому дає більший потенціал зростання та прибутковості, ніж Відень чи Берлін.

Нижче наведено порівняльний рейтинг європейських країн за ключовими параметрами – стабільності економіки, прозорості угод та прибутковості оренди, заснований на даних PWC Real Estate 2025 , World Bank та Numbeo . Ця таблиця дозволяє зрозуміти, як Прага виглядає на тлі конкурентів і чому зростає інтерес до чеського ринку нерухомості.

Прага – туристичний магніт Європи. Завдяки своїй архітектурі, культурній спадщині та місцевій кулінарії місто щороку приваблює мільйони відвідувачів. У 2024 році турпотік перевищив 9 мільйонів осіб, а до 2030 року прогнозується зростання до 11-12 мільйонів. Це забезпечує високий попит на короткострокову оренду, що є особливо важливим для інвесторів, які працюють з об'єктами в центрі міста або в районах з розвиненою інфраструктурою.

Крім туризму, у Празі сильний внутрішній попит на оренду та купівлю житла. Місто активно росте за рахунок студентів, молодих спеціалістів та міжнародних компаній, які відкривають офіси в Чехії. Багато іноземних фахівців вибирають варіант винайняти квартиру в Празі на тривалий термін, що підтримує прибутковість довгострокової оренди на рівні 4,5-6% річних – це вище, ніж у Відні, де прибутковість рідко перевищує 3%.

В останні роки багато інвесторів почали перемикатися з Австрії та Німеччини на Чехію. Основні причини – нижчий поріг входу, високе зростання цін (в середньому 6–8% на рік), привабливі показники доходності та менш суворі орендні обмеження. У Відні ринок зріліший і зарегульований, у той час як у Празі залишається більше простору для активних стратегій: реновації старого житлового фонду, короткострокова оренда, конвертація будівель в апартаменти.

Таким чином, Прага стала одним з ключових міст для інвестицій у Центральній Європі, пропонуючи привабливий баланс між безпекою вкладень і можливістю отримати високу прибутковість.

Прага – це сильний гравець на інвестиційній карті Європи, проте це не єдине місто у регіоні, яке приваблює інвесторів. Ринки Центральної та Східної Європи розвиваються динамічно, і кожен із них має свої особливості, рівень прибутковості та ризики.

Прага конкурує як з більш стабільними ринками, наприклад, Віднем або Берліном, так і з більш агресивними, такими як Будапешт та Варшава. Вибір між цими містами залежить від цілей інвестора: збереження капіталу, активне зростання або висока прибутковість за рахунок більш ризикованих стратегій.

*HNWI - high-net-worth individuals, заможні приватні інвестори.

Відень - ринок преміум-класу з високим рівнем регулювання. Ціни на житло у Відні практично не падають, а орендні ставки є стабільними. При цьому доходність низька, і останніми роками ринок демонструє сповільнене зростання. Це місто підходить для інвесторів, які ставлять у пріоритет безпеку та довгостроковий захист капіталу.

• Плюси: високий рівень правового захисту, мінімальні ризики, висока ліквідність.
• Мінуси: низька доходність, високий поріг входу.

Будапешт вважається одним із найперспективніших ринків у регіоні за рівнем прибутковості. Ціни на нерухомість тут нижчі, ніж у Празі, а дохідність короткострокової оренди може досягати 8-10% річних. Проте ринок менш стабільний, а політичні та економічні ризики вищі.

• Плюси: низькі ціни, висока прибутковість, активний туристичний потік.
• Мінуси: нестабільна економіка, слабкий правовий захист, можливі різкі коливання цін.

Берлін - найбільший ринок нерухомості в Німеччині , привабливий для великих інвесторів та фондів. Однак жорстке регулювання оренди та високий рівень податків роблять його менш цікавим для приватних інвесторів, особливо з-за кордону. Ціни зростають, але в помірному темпі, а доходність рідко перевищує 3,5% річних.

• Плюси: сильна економіка, високий попит на житло, прозорість угод.
• Мінуси: суворі закони щодо орендного контролю, висока конкуренція на ринку.

Варшава активно розвивається та залучає міжнародні компанії, що стимулює підвищений попит на житло. Нерухомість у Польщі на тлі цього тренду часто розглядають як варіант для довгострокових інвестицій, особливо у великих містах. Ціни на нерухомість нижчі, ніж у Празі, але вищі, ніж у Будапешті.

• Плюси: динамічне зростання, помірний поріг входу, сильний внутрішній попит.
• Мінуси: економічні коливання, менш передбачувана політика.

Ринок нерухомості Праги демонструє стійке зростання протягом останнього десятиліття. Після вступу Чехії до Європейського союзу у 2004 році країна стала активно інтегруватися у європейські економічні процеси. Це призвело до притоку інвестицій, розвитку інфраструктури та підвищення рівня життя, що безпосередньо позначилося на ринку житла.

У період із 2010 по 2020 роки середня вартість квадратного метра у Празі збільшилася майже вдвічі. Основними факторами зростання стали:

• Міграційні процеси: Чехія стала однією з ключових країн для трудових мігрантів із країн Східної Європи та СНД. Зростання чисельності населення збільшило попит на оренду та купівлю житла.
• Туризм: Прага входить до десятки найбільш відвідуваних міст Європи, що створює високий попит на апартаменти для короткострокової оренди та готельні об'єкти.
• Економічна стабільність: Чехія демонструє стійке зростання ВВП та низький рівень безробіття (близько 3%), що робить його привабливим для довгострокових інвестицій.

Відень має зріліший ринок, де ціни зростають повільніше. За останні 10 років зростання вартості квадратного метра у Відні склало близько 35–40%, тоді як у Празі – понад 70%. Це робить чеський ринок динамічнішим і придатним для інвесторів, націлених на зростання капіталу.

З 2018 року ринок нерухомості Праги показує стабільне зростання цін на рівні 7-8% на рік. Навіть у пандемійний 2020 рік Прага не зазнала значного падіння: зниження цін становило лише 1,5%, а вже у 2021 році ринок відновився і повернувся до колишніх темпів зростання.

Поточна динаміка забезпечується завдяки:

• розвитку транспортної інфраструктури та запуску нових житлових проектів,
• стабільного попиту на оренду з боку студентів та спеціалістів в IT сфері,
• обмеженій пропозиції – темпи будівництва не встигають за попитом, що підтримує високі ціни.

Прогноз на 2025 рік – продовження зростання в діапазоні 5-7% на рік, особливо в районах з активною забудовою та поряд із університетами.

Прага розділена на райони, кожен із яких має свою інвестиційну специфіку.

Висновок:

• Преміум-локації (Прага 1, 2, 6) підходять для консервативних інвесторів та об'єктів ув'язнених під короткострокову оренду.
• Райони Прага 3, 5, 8 – оптимальні для довгострокових інвестицій в оренду та зростання капіталу.
• Прага 9 та 10 – гарний варіант для людей, які хочуть купити недорогу квартиру в Празі для власного проживання чи оренди.

Ринок нерухомості Праги відрізняється великою різноманітністю пропозицій, що дозволяє інвесторам підібрати оптимальний варіант залежно від бюджету, стратегії та цілей. Кожен сегмент має свої переваги та ризики, а також особливості управління та перспективи зростання вартості.

Прага славиться своєю унікальною архітектурою. Багато будинків, розташованих у центрі міста (Прага 1, Прага 2), мають історичну цінність.

Такі об'єкти особливо затребувані серед туристів та орендарів, які цінують автентичність та атмосферу старого міста.

Особливості:

• Розташовуються в найпрестижніших районах – біля Карлового мосту, Староміської площі та Празького граду.
• Висока вартість – від 8 000 до 12 000 € за м², що можна порівняти з цінами у Відні, але дешевше, ніж у центральних районах Парижа чи Лондона.
• Обов'язкова реновація кожні 10-15 років узгоджена з органами охорони культурної спадщини.

Плюси:

• Високий престиж та статус для власника.
• Стійкий попит з боку орендарів та туристів.
• Хороша ліквідність – такі об'єкти легко продати навіть у кризу.

Мінуси:

• Високі витрати на утримання та ремонт.
• Складнощі з узгодженням будь-яких перепланувань та реконструкцій.
• Ризик обмежень на оренду через платформи типу Airbnb.

Приклад:

Квартира 90м² в історичному будинку в Празі 1 коштує близько 950 000 € і може приносити дохід від короткострокової оренди на рівні 3,5-4% річних.

Порівняння з Віднем:

В історичному центрі Відня схожі об'єкти коштують від 12 000 € за м² і вище, при цьому правила реконструкції ще суворіші, а дозволи на оренду видаються рідше.

Новобудови в Празі популярні в районах Прага 5, Прага 8 та Прага 9. Це сучасні житлові комплекси, орієнтовані на комфортне проживання, і які часто включають підземні паркінги, зони відпочинку, спортзали та “Smart Home” системи.

Через обмежені темпи будівництва такі об'єкти часто розкуповуються ще на етапі котловану.

Особливості:

• Відповідність стандартам ESG (енергоефективність, екологічність).
• Юридична чистота – мінімальні ризики суперечок право власності.
• Вартість – від 5 000 до 7 500 € за м², що робить їх доступнішими в порівнянні з центром Праги.

Плюси:

• Мінімальні витрати на ремонт у перші роки.
• Висока привабливість для орендарів середнього класу та експатів.
• Можливість зростання вартості після завершення будівництва на 10-15%.

Мінуси:

• Обмежений вибір у центральних районах.
• Конкуренція між інвесторами при подальшому продажу.
• Прибутковість нижча, ніж у історичних об'єктів – близько 4–4,5% річних.

Приклад:

Апартаменти 65 м² у новому комплексі в районі Прага 8 можна купити за 420 000 €. Дохід від довгострокової оренди - 1800 € на місяць, що дає близько 4,3% річних.

Порівняння з Віднем:

У Відні новобудови частіше зустрічаються в районах за межами кільцевої дороги, коштують дорожче – від 7 500 € за м², а приріст вартості зазвичай не перевищує 3-5% на рік через насиченість ринку.

Сектор короткострокової оренди активно розвивався у Празі до 2020 року завдяки величезному туристичному потоку (понад 9 млн. туристів щорічно). Сьогодні інтерес до нього зберігається, але влада міста посилила правила для таких платформ як Airbnb та Booking, особливо в районах Прага 1 та Прага 2.

Особливості:

• Високий рівень прибутковості – до 8% річних, особливо у центрі міста.
• Потрібна ліцензія для легального здавання. Без неї можна зіткнутися із великими штрафами.
• Ризик сезонності – пікове завантаження влітку та на зимові свята, спад навесні та восени.

Плюси:

• Можливість швидко окупити інвестицію.
• Підходить для інвесторів, які готові активно керувати нерухомістю.
• Затребуваність серед іноземних туристів та студентів.

Мінуси:

• Постійні зміни регулювання короткострокової оренди.
• Необхідність професійного управління (або користування сервісами компанії, що управляє).
• Вищий знос меблів та техніки.

Приклад:

Апартамент-студія 40м² у Празі 2 – 280 000 €. При доході в 120 € за ніч та середньому завантаженні 70%, річний виторг становитиме 30 000 €. Чиста прибутковість після видатків – близько 7%.

Порівняння з Віднем:

У Відні правила для Airbnb набагато суворіші. Більшість будівель не дозволяють короткострокову оренду без згоди мешканців, тому цей сегмент практично закритий для іноземних інвесторів.

Кафе, магазини, міні-готелі та невеликі офісні простори - це окремий напрямок, цікавий інвесторам з великим капіталом, які хочуть купити нерухомість у Чехії.

Особливості:

• Прибутковість вища, ніж у житлової нерухомості – 6-8% річних, а у разі готельного бізнесу – до 10%.
• Висока залежність від стану економіки та туристичного потоку.
• Більш складне юридичне оформлення та управління.

Плюси:

• Швидка окупність за умови правильного вибору локації.
• Можливість укладання довгострокових орендних договорів із великими брендами.
• Привабливість для покупців з Китаю та арабських країн.

Мінуси:

• Ризики падіння прибутковості у періоди економічних спадів.
• Складнощі з переорієнтацією бізнесу (наприклад, з магазину до ресторану).
• Необхідність глибокого аналізу ринку перед покупкою.

Приклад:

Міні-готель на 15 номерів у районі Прага 3 продається за 1,8 млн. €. Дохід від роботи протягом року – близько 160 000 євро, а чиста доходність – 8,5%.

Порівняння з Віднем:

Відень більш стабільний варіант для комерційних об'єктів – попит передбачуваний, але доходність рідко перевищує 5% річних. Прага, навпаки, динамічніша і може приносити високий прибуток, але з підвищеними ризиками.

Ринок нерухомості в Празі інтернаціональний, що робить його одним із найвідкритіших у Центральній Європі. На відміну від Відня, де більшість угод здійснюють місцеві жителі, у Празі іноземні інвестори відіграють ключову роль.

Ключові тенденції:

• Європейські інвестори розглядають Прагу як альтернативу перегрітим ринкам Парижа та Лондона.
• Китайські та арабські покупці активно вкладаються у готельний сектор.
• Українці та росіяни найчастіше купують житло для сім'ї чи довгострокової оренди.

Порівняння з Віднем:

В Австрії іноземці стикаються зі строгими обмеженнями: для покупки житла в деяких районах потрібен спеціальний дозвіл, а угоди проходять суворий контроль. У Празі подібних бар'єрів немає, що робить її більш гнучким та привабливим ринком для глобальних інвесторів.

У Чехії передбачено кілька форматів володіння нерухомістю, що дозволяє інвесторам вибрати оптимальний варіант під свої цілі.

Покупка як фізична особа. Це найпростіший спосіб, який підходить для більшості іноземних інвесторів, які хочуть купити квартиру в Чехії. Процедура прозора і вимагає складних юридичних схем. Для нерезидентів немає значних обмежень: можна купувати як житлову, і комерційну нерухомість.

Через компанію. Такий варіант вибирають великі інвестори чи ті, хто планує володіти кількома об'єктами.

• Спрощується процес управління та оподаткування.
• Можлива оптимізація податків з допомогою корпоративних пільг.
• Власник може залишатися анонімним у громадських регістрах.

Інвестиції через фонди нерухомості (SICAV) Аналог європейських REIT – інструмент для пасивного інвестування, що не вимагає прямого керування об'єктами. Підходить тим, хто хоче вкластися в чеський ринок, але не купувати конкретного житла.

Спільне володіння та сімейні трасти. Популярно серед сімей та друзів. Дозволяє мінімізувати витрати на вхід та ділити прибуток від оренди.

Ринок нерухомості в Чехії, особливо в Празі, вважається одним із найпрозоріших і структурованих у Центральній Європі. Завдяки членству Чехії в ЄС та сучасним стандартам регулювання процес угоди простий і зрозумілий навіть іноземних інвесторів. Однак, незважаючи на простоту, кожна стадія вимагає уваги і професійного супроводу, щоб виключити всі потенційні ризики.

Нотаріус та юрист – дві ключові постаті, які забезпечують законність та захист прав інвестора під час укладання угод, пов'язаних з нерухомістю в Чехії.

Їх функції чітко розмежовані, що знижує ризик шахрайства та помилок.

Порівняння з Австрією:

У Чехії вартість нотаріальних послуг у 2-3 рази нижча, ніж у Австрії, де нотаріус може брати до 3% від суми угоди. Крім того, процес реєстрації в Чехії займає лише 1-2 тижні, тоді як в Австрії – до місяця.

Перед покупкою дуже важливо провести ретельну юридичну перевірку об'єкта, особливо якщо йдеться про старовинні будинки в центрі Праги.

Юрист аналізує:

1. Історію власників – щоб унеможливити суперечки між спадкоємцями.
2. Наявність боргів з кімнальних послуг та податків.
3. Обтяження – арешти, застави, судові суперечки.
4. Статус будівлі – чи вона є культурною пам'яткою чи об'єктом під охороною історичної спадщини.
5. Відповідність проектної документації – особливо важлива для новобудов.

Чеське законодавство дозволяє іноземним інвесторам купувати нерухомість повністю дистанційно.

Цей варіант особливо затребуваний серед покупців із країн СНД, Азії та Близького Сходу.

Як це працює:

1. Покупець оформляє довіреність, засвідчену у нотаріуса у своїй країні.
2. Довіреність апостилюється та перекладається чеською мовою.
3. Юрист чи агент, діючи за довіреністю, виконує всі дії: відкриває рахунок, підписує договори, реєструє правочин.

Переваги:

• Не потрібна особиста присутність покупця.
• Швидке оформлення, особливо при купівлі кількох об'єктів.
• Економія часу на поїздках та організаційних питаннях.

Чехія vs Австрія

Інвестування в нерухомість у Празі неможливе без чіткого розуміння податків та додаткових витрат, пов'язаних із купівлею та володінням об'єктом.

Чехія має одну з найбільш зрозумілих та прозорих податкових систем у Центральній Європі, що робить її привабливою для іноземних інвесторів. Однак важливо враховувати особливості місцевого оподаткування, щоб грамотно прорахувати рентабельність та уникнути непередбачених витрат.

Дохід від здачі апартаментів або квартири в оренду в Празі оподатковується прогресивною ставкою податку, яка варіюється від 15 до 23% в залежності від рівня доходу власника.

Для приватних інвесторів, які володіють одним або двома об'єктами, найчастіше застосовується мінімальна ставка 15%.

Особливості:

• Податок розраховується з чистого доходу, тобто після вирахування витрат на управління, ремонт та кімнальні платежі.
• Власники, що здають житло через керуючі підприємства, можуть врахувати комісію керуючого як статтю витрат, що віднімається.
• Для юридичних (наприклад, компаній, що володіють нерухомістю) застосовується корпоративна ставка податку - 19%.

Порівняння з Австрією:

В Австрії ставки податку на оренду фіксовані, що робить систему передбачуваною, але менш гнучкою. Водночас витрати на утримання об'єктів вищі, особливо у Відні, через дорогі кімнальні тарифи та обов'язкові платежі.

У Чехії діє податку приріст капіталу – 15%.

Він стягується у разі, якщо нерухомість продається раніше, ніж через 5 років після її придбання. Якщо об'єкт перебував у власності довше, податок не нараховується.

Приклад розрахунку:

• Квартира куплена за 400 000 € та продана через 3 роки за 500 000 €.
• Прибуток становив 100 000 €, податок – 15 000 € (15%).
• Якби власник продав цей об'єкт через 6 років, то податок не було нараховано.

В Австрії правила відрізняються: податок нараховується практично завжди, навіть за довгострокового володіння, але ставки нижчі – 4,2-6%, що робить його більш передбачуваним, але менш вигідним для активних інвесторів, які часто купують та продають об'єкти.

Купівля квартири в Празі, Брно або Пльзені супроводжується низкою додаткових витрат, які важливо враховувати при розрахунку кінцевої вартості інвестицій.

Ринок оренди квартир у Празі – один із найбільш динамічних у Європі. У місті постійно зростає кількість студентів, іноземних фахівців та digital nomads, що забезпечує високий попит на оренду.

Для інвестора це означає стабільний потік орендних платежів та потенційну прибутковість вищу, ніж у більшості західноєвропейських столиць.

Короткострокова оренда через платформи Airbnb та Booking залишається популярною стратегією інвестування, особливо у центральних районах Праги (Прага 1 та 2).

Прибутковість може досягати 7-8% річних, особливо у туристичний сезон.

Приклад:

• Квартира площею 50 м² у Празі 1 може приносити 120-150 € на добу.
• При 70% завантаженні - це близько 3000 € на місяць або 36000 € на рік.
• Після вирахування витрат чиста доходність становитиме близько 8%.

Проте в останні роки влада Праги посилила орендне регулювання:

• У центральних районах потрібна ліцензія на короткострокову оренду.
• Запроваджуються обмеження кількість днів здачі на рік.
• Мешканці будинків можуть голосувати проти використання квартири як міні-готелю.

Чехія vs Австрія

Довгострокова оренда квартири у Празі чи Брно підходить для інвесторів, які хочуть знизити ризики та забезпечити стабільний дохід.

Середня прибутковість – 4-5%, при цьому попит стабільно високий завдяки університетам, міжнародним компаніям та активним міграційним процесам.

Чехія vs Австрія

У Відні прибутковість значно нижча – 2-3%, при цьому ринок більш зарегульований: існують жорсткі правила щодо максимальних ставок оренди та прав орендарів, що обмежує прибутковість.

Послуги з управління орендою особливо важливі для іноземних інвесторів.

У Празі розвинений ринок управляючих компаній, які беруть він весь цикл роботи з житлом: від пошуку орендарів до ремонту та юридичного супроводу.

• Комісія: 10-15% доходу.
• Включає оплату реклами, укладання договорів та контроль за станом квартири.
• Особливо актуально для короткострокової оренди, де управління потребує щоденної уваги.

Правильний вибір району – ключовий чинник доходності. У Празі існує чітка сегментація на кшталт об'єктів, цільової аудиторії та потенційного прибутку.

Мої рекомендації:

• Для короткострокової оренди краще вибирати Прага 1 та 2.
• Для довгострокової оренди – Прага 3, 5 та 8.
• Для покупки на перспективу – Прага 9 та 10, де ціни поки нижчі, але очікується зростання завдяки новим інфраструктурним проектам.

Ринок нерухомості Праги ділиться на два ключові сегменти – вторинний ринок та новобудови, кожен з яких має свої особливості, динаміку цін та привабливі сторони. Розуміння відмінностей між ними є важливим для вибудовування грамотної інвестиційної стратегії.

Вторинний ринок займає близько 70% усіх угод у Празі. Це пояснюється історичною забудовою міста, яка формує унікальний архітектурний вигляд столиці Чехії. У центральних районах – Прага 1, 2, 3 – переважають будівлі XIX та початку XX століття, які є частиною культурної спадщини країни.

Переваги вторинки:

• Високий попит з боку орендарів та туристів завдяки атмосферності та престижному розташуванню.
• Нижча ціна за квадратний метр порівняно з новобудовами преміум-класу.
• Можливість збільшення вартості об'єкта після якісної реновації.

Недоліки:

• Старі будинки потребують постійного догляду, ремонту кімнікацій та фасадів.
• У ряді випадків необхідно узгодження перепланувань і реновацій з органами охорони пам'яток архітектури.
• Високі кімнальні витрати через недостатню енергоефективність будівель.

Приклад:

Квартира площею 70м² в будівлі XIX століття Прага 2 продається за 420 000 €, але вимагає суттєвих інвестицій в ремонт - близько 40 000-50 000 €. Після реновації об'єкт може бути проданий на 15-20% дорожче або зданий в оренду туристам через платформи типу Airbnb.

Новобудови в Празі затребувані серед іноземних інвесторів завдяки прозорій юридичній структурі та високій якості будівництва. Багато проектів розробляються з урахуванням ESG-стандартів, які включають енергоефективність, використання екологічних матеріалів та встановлення розумних систем управління будівлями.

Особливості новобудов:

• Нові комплекси часто розкуповуються ще на стадії будівництва (на етапі котловану).
• Мінімальні ризики юридичного підводного каміння.
• Висока ліквідність – квартири у сучасних будинках легше перепродати.
• Нижчі експлуатаційні витрати порівняно з історичними будинками.

Головна проблема ринку – дефіцит новобудов. Темпи будівництва у Празі помітно нижчі, ніж у Відні чи інших європейських столицях. Обмеження пов'язані з бюрократією та суворими містобудівними нормами.

Інвестиції в нерухомість Праги не обмежуються класичною покупкою квартири для оренди. Ринок пропонує й інші стратегії, які дозволяють гнучко керувати капіталом та підвищувати прибутковість.

Ця стратегія спрямовано диверсифікацію доходу. Замість того, щоб купити одну квартиру в Празі площею 100 м², інвестор купує дві студії по 50м² кожна в різних районах міста.

Переваги:

• Вищий сукупний дохід від оренди.
• Можливість продати один об'єкт та залишити інший у портфелі.
• Легше адаптуватись до змін на ринку.

Прибутковість: у середньому на 10–15% вище, ніж за володіння однією великою квартирою.

Старовинні квартири в центрі Праги можна купити за відносно низькою ціною, провести реновацію та перепродати із прибутком.

• Вкладення: 20-25% вартості об'єкта йдуть на ремонт та його узгодження.
• Прибутковість: маржа під час продажу може досягати 20–30%.
• Ризики: затримка з дозволами на перепланування, складність пошуку кваліфікованих підрядників.

Приклад:

Квартира за 350 000 € + ремонт 70 000 € → продаж за 500 000 €, чистий прибуток – близько 80 000 €.

Прага – один із найбільших туристичних центрів Європи, що робить міні-готелі та апарт-готелі чудовим вибором для інвестування.

• Прибутковість: до 10% річних.
• Особливості: потрібна ліцензія на готельну діяльність та дотримання норм безпеки.
• Останніми роками цей сегмент активно розвивається завдяки зростанню потоку туристів після пандемії.

Магазини, ресторани, коворкінги та офісні простори – відмінний варіант для інвесторів із вищим рівнем капіталу.

• Прибутковість: 6-9% річних, що вище, ніж у житловій нерухомості.
• Ризики: залежать від економічної ситуації та платоспроможності орендарів.
• Попит на коворкінги та вільні офіси зростає завдяки тренду на віддалену роботу.

Незважаючи на привабливість ринку, інвестори повинні враховувати низку ризиків, які можуть вплинути на прибутковість та ліквідність вкладень.

Ризик перегріву ринку. У центральних районах Праги (Прага 1 та 2) за останні 5 років ціни зросли на 40–50%, що може вказувати на формування цінового міхура. Якщо зростання цін сповільниться або почнуть їх коригувати, інвестори, які купили об'єкти за максимальною вартістю, зіткнуться з падінням свого капіталу.

Регулювання Airbnb та короткострокової оренди. В останні роки влада Праги активно обмежує діяльність власників квартир, що здаються на короткий термін.

• Прага 1 і Прага 2 потребують ліцензії на короткострокову оренду.
• У низці районів встановлено ліміти на кількість днів на рік, протягом яких квартиру можна здавати туристам.
• Порушення правил спричиняють штрафи до 20 000 €.

Ці зміни можуть знизити доходність інвесторів, орієнтованих на короткострокову оренду квартир у Празі.

Бюрократія та складність угод для іноземців. Хоча процес купівлі нерухомості в Чехії вважається прозорим, у іноземців все одно можуть виникнути проблеми:

• Необхідність перекладу документів чеською мовою та їх нотаріального засвідчення.
• Більше тривалий процес реєстрації в кадастрі при дистанційній купівлі.
• Сильна залежність від професіоналізму та компетентності юриста та рієлтора.

Низька ліквідність у віддалених районах. У районах Прага 9 і 10, де ціни поки що нижчі, ліквідність об'єктів обмежена. Продаж квартири може зайняти до 9-12 місяців, особливо у разі економічного спаду.

Чехія vs Австрія

Прага відрізняється високою якістю життя, при цьому витрати на проживання тут залишаються значно нижчими, ніж у сусідній Австрії. Для інвесторів, які планують не тільки вкласти кошти, але й купити квартиру в Празі чи Брно, щоб жити в Чехії – поєднання доступності, безпеки та розвиненої інфраструктури виглядає дуже привабливо.

Вартість життя та комфорт. За даними Numbeo, проживання в Празі коштує приблизно на 25-30% дешевше, ніж у Відні. Середня плата за оренду квартири в центрі Праги становить близько 1 000-1 200 €, тоді як у Відні аналогічний об'єкт обійдеться в 1 500-1 800 €.

Продукти харчування, транспорт та розваги також коштують дешевше, що робить Прагу особливо привабливою для сімей та пенсіонерів, які хочуть зберегти високий рівень життя за помірних витрат.

Медична система Чехії заслужено вважається однією з найкращих у Центральній Європі. Для резидентів діє система обов'язкового соціального страхування, яка частково покриває витрати на послуги державних клінік. Це робить медичну допомогу доступною навіть для сімей з помірним прибутком. Приватні клініки пропонують ширший спектр послуг та сучасний сервіс, при цьому їхня вартість залишається помітно нижчою, ніж у сусідній Австрії.

Наприклад, консультація у спеціаліста в Празі коштує в середньому 40–60 €, тоді як у Відні аналогічна послуга може коштувати від 80 € і вище. Таким чином, Прага приваблює не лише інвесторів, а й людей, які шукають якісне та доступне медичне обслуговування.

Транспортна система Праги відрізняється продуманістю та зручністю. Місто відоме своєю мережею метро та трамваїв, які охоплюють практично всі райони, включаючи приміські зони. Це робить життя в Празі комфортним навіть без автомобіля.

Місячний проїзний коштує близько 25-30 €, що робить громадський транспорт доступним для студентів, пенсіонерів та молодих спеціалістів. Таксі та каршеринг також розвиваються стрімко – їхня вартість нижча, ніж в Австрії, що особливо зручно для експатів та IT-фахівців, які цінують мобільність та гнучкість у пересуваннях містом.

Фінансова система Чехії відкрита для іноземців і відкрити банківський рахунок тут досить просто. Для цього потрібно лише паспорт та документ, що підтверджує адресу проживання. Чеські банки пропонують сучасні онлайн-сервіси англійською мовою, що робить процес управління фінансами зручним навіть для тих, хто не володіє чеською.

Чеська крона (CZK) залишається стабільною валютою, а банківські депозити застраховані державою на суму до 100 000 €, що підвищує довіру інвесторів та приватних осіб до банківської системи країни.

Прага сьогодні входить до десяти найпопулярніших міст Європи серед digital nomads та міжнародних фахівців. Це пояснюється розвиненою IT-інфраструктурою, швидким інтернетом та безліччю сучасних коворкінгів. До міста активно приїжджають програмісти, дизайнери, маркетологи та фахівці у сфері онлайн-бізнесу з Європи та США.

Такий приплив фахівців не тільки робить місто більш інтернаціональним і динамічним, а й створює стійкий попит на оренду житла, що стимулює зростання цін і робить ринок нерухомості Чехії ще більш привабливим для інвесторів.

Прага поступово перетворюється на “європейський притулок” для людей, які прагнуть захистити капітал та забезпечити своїй сім'ї стабільність та безпеку. Для громадян країн з нестабільною економікою купівля нерухомості в Празі стає надійним способом зберегти заощадження.

Чехія як член ЄС та НАТО є безпечною юрисдикцією для довгострокових інвестицій. На відміну від Австрії, на чеському ринку практично немає обмежень для іноземних покупців, що робить його більш доступним для інвесторів із країн СНД, Азії та Близького Сходу.

Сім'ї обирають Прагу не лише через високий рівень медицини, а й завдяки доступним міжнародним школам, навчання в яких коштує близько 6 000 € на рік – майже вдвічі дешевше, ніж у Відні. Безпека також є важливим чинником: рівень злочинності у Празі залишається низьким, особливо у центральних районах, що робить її комфортним місцем життя з дітьми.

Для пенсіонерів Прага стає чудовою альтернативою Відні, пропонуючи таку ж високу якість життя, але при цьому значно менші витрати. Вартість житла та кімнальних послуг тут на 30–35% нижча, ніж у Австрії, що дозволяє зберігати кошти, не жертвуючи рівнем комфорту.

Чехія також популярна серед пенсіонерів із Німеччини та Швейцарії, які цінують м'який клімат, розвинену інфраструктуру та високий рівень медичних послуг, доступних за розумною ціною.

У результаті Прага пропонує унікальний баланс між доступністю та якістю життя, надаючи можливості як для молодих професіоналів та сімей, так і для тих, хто шукає спокій та фінансову стабільність на довгі роки.

Порівняння Праги та Відня як місць для життя

Вихід із інвестицій – ключовий елемент стратегії будь-якого інвестора. У Празі процес продажу нерухомості досить простий і прозорий, проте має свої особливості, які варто враховувати під час планування угоди.

Середній термін продажу об'єкта:

• У центральних районах (Прага 1, 2, 3) нерухомість продається швидко - в середньому за 3-6 місяців.
• У районах з нижчим попитом, таких як Прага 9 та 10, термін продажу може розтягуватися до 9-12 місяців.
• Високий інтерес покупців із країн ЄС та СНД забезпечує ринку стабільну ліквідність.

Податок приріст капіталу. При продажу нерухомості інвестор зобов'язаний сплатити податок на приріст капіталу в розмірі 15%, якщо об'єкт було продано раніше, ніж через 5 років після покупки:

• Якщо нерухомість перебуває у власності понад 5 років, податок не стягується.
• Для інвесторів, які планують спекулятивні угоди, цей фактор обов'язково необхідно враховувати під час розрахунку прибутковості.

Чехія vs Австрія

Висновки

Прага поєднує прозорі умови виходу з інвестицій та нижчі податки, що вигідно відрізняє її від Відня.

Для довгострокових інвесторів Прага приваблива завдяки нульовому податку на приріст капіталу після 5 років володіння.

Відень, навпаки, залишається більш стабільним, але менш гнучким ринком із високим рівнем бюрократії та значними податковими навантаженнями.

Ксенія Левіна – експерт з нерухомості Центральної Європи з більш ніж 15-річним досвідом роботи на ринках Чехії, Австрії та Німеччини. За свою кар'єру вона допомогла укласти десятки угод, включаючи купівлю житлової та комерційної нерухомості у Празі та Відні, та добре розуміє ключові відмінності між цими ринками.

За словами Левіної, Прага сьогодні залишається одним із найдинамічніших ринків регіону. Оформлення угоди тут простіше і швидше, ніж в Австрії: від укладення попереднього договору до реєстрації власності триває 4-6 тижнів. У той час як у Відні процес може затягтися на 2-3 місяці через суворі правила і складнішу бюрократію.

Основна перевага Чехії – доступність іноземних інвесторів. На відміну від Австрії, тут практично немає обмежень на купівлю житла чи комерційних об'єктів, що відкриває ринок для інвесторів із СНД, Азії та Близького Сходу.

Левіна наголошує, що ключовим етапом угоди є юридична перевірка об'єкта. Юрист зобов'язаний перевірити:

• історію власників, щоб унеможливити суперечок чи права третіх осіб;
• наявність боргів з кімнальних послуг чи іпотеки;
• правильність кадастрових даних.

У Чехії ця перевірка займає 5-7 робочих днів і коштує близько 500-1000 євро. В Австрії витрати на юридичну перевірку вищі – від 1 500 €, а сама процедура може бути складнішою через багаторівневу систему погоджень.

Експерт рекомендує диверсифікувати інвестиції між двома ринками, оскільки вирішують різні завдання.

Кейс 1. Квартира в Празі для довгострокової оренди – стабільний дохід

Інвестор із Німеччини вирішив вкласти кошти у житлову нерухомість Праги з метою отримання стабільного орендного доходу.

Він придбав двокімнатну квартиру площею 58м² у районі Прага 3 (Жижків) – районі з активним попитом з боку студентів та співробітників міжнародних компаній. Вартість об'єкта склала 320 000 €. Будинок був збудований у 2018 році і не вимагав ремонту.

Квартира була здана в довгострокову оренду IT-фахівцю зі США, який працює в одному з великих чеських стартапів. Середня ставка оренди склала 1450 € на місяць, або 17400 € на рік. Через три роки вартість об'єкта зросла на 18%, до 378 тисяч €. З урахуванням приросту капіталу сукупна доходність становила близько 8% річних.

Кейс 2. Будинок у сільській місцевості – проект для перепродажу

Інвестор із Чехії придбав старий будинок у селі неподалік Карлових Вар, за годину їзди від Праги. Вартість об'єкту - 95 000 €. Будинок був у незадовільному стані, але знаходився у мальовничому районі, популярному серед туристів із Німеччини.

Інвестор вклав додаткові 45 000 євро в реновацію: повна заміна кімнікацій, ремонт даху, оновлення інтер'єру. Загальні витрати становили 140 000 €. Через 9 місяців будинок було виставлено на продаж та продано німецькій родині за 210 000 €.

Кейс 3. Квартира у Брно для студентів – високий попит на довгострокову оренду

Брно – друге за величиною місто Чехії та великий університетський центр. Інвестор із Ізраїлю вирішив придбати невелику квартиру-студію у Брно з площею 35м² поряд із університетом Масарика.

Вартість об'єкту склала 155 000 €, будинок – новобудова 2023 року. Квартира здається студентам за ставкою 850 євро на місяць. Керівна компанія бере 12% від доходу за повний супровід, дозволяючи інвестору зосередитись на інших проектах.

Кейс 4. Квартира в Пльзені - бюджетний вхід на ринок

Пльзень – четверте за величиною місто Чехії, відоме як промисловий та університетський центр регіону. Інвестор із Польщі вирішив вкласти кошти у невелику квартиру для довгострокової оренди.

Об'єкт: однокімнатна квартира 42м² в будинку, побудованому в 2010 році. Ціна покупки - 110 000 €. Квартира здана в оренду співробітнику автомобільного заводу Škoda за 700 євро на місяць.

Кейс 5. Будинок для сім'ї – інвестиція та місце для життя

Пара з України переїхала до країни із двома дітьми. Їхня мета – купити будинок у Чехії для постійного проживання з можливістю наступного перепродажу. Вони знайшли сучасний будинок площею 160м² у районі Прага 9, за 20 хвилин їзди від центру міста.

Ціна покупки - 520 000 €. Будинок був у хорошому стані та не вимагав ремонту. Через три роки, завдяки зростанню цін на ринку, вартість будинку досягла 620 000 євро. Якщо сім'я вирішить продати будинок, їхній прибуток становитиме 100 000 €, не враховуючи витрат на утримання.

Кейс 6. Інвестор з бюджетом 300 000 € – диверсифікація інвестицій у Празі та Брно

Інвестор із Казахстану хотів диверсифікувати портфель, щоб не залежати від одного об'єкта. Стратегія включала покупку двох житлових площ:

• Прага, район Виногради - квартира 40м ² за 200 000 € для довгострокової оренди.
• Брно, студія поруч із університетом – 100 000 €, здається студентам.

Сумарна дохідність портфеля становила 8% річних, а загальний ризик було знижено рахунок розподілу активів між двома містами. Інвестор також отримав можливість гнучко керувати своїм капіталом: при зниженні попиту в одному місті він може компенсувати дохід за рахунок іншого.

Кейс 7. Покупка через компанію – оптимізація податків

Інвестор із США придбав у Празі два об'єкти: квартиру для оренди та комерційне приміщення під кафе. Загальна вартість – 1,1 млн. €. Щоб знизити податкове навантаження та спростити управління, він зареєстрував чеську компанію з юридичною адресою у Празі. За 4 роки вартість обох об'єктів зросла на 22%.

Інвестор зекономив близько 60 000 € на податках, а також зміг законно реінвестувати прибутки в інші проекти без додаткового оподаткування. Така стратегія підходить великим інвесторам із бюджетом від 500 000 €, особливо якщо планується купівля кількох об'єктів чи комерційної нерухомості.

Прага та Відень – два ключові центри нерухомості в Центральній Європі, але їх інвестиційні профілі мають низку важливих відмінностей.

Прага ідеально підходить для тих, хто орієнтований на активне зростання капіталу та отримання доходу від оренди. Місто активно розвивається, щорічно залучаючи туристів, студентів та IT-фахівців. Незважаючи на ризики, пов'язані з регулюванням короткострокової оренди та перегріванням центральних районів, потенціал зростання залишається дуже високим.

Відень – вибір для інвесторів, які ставлять стабільність вище за прибутковість. Тут немає стрімкого зростання цін, але ринок захищений від різких коливань. Це особливо важливо для тих, хто розглядає нерухомість як інструмент збереження капіталу на довгострокову перспективу.

Поради щодо мінімізації ризиків:

• Завжди проводити ретельну юридичну перевірку об'єкта.
• Чи не інвестувати всі кошти в короткострокову оренду - поєднувати різні типи нерухомості.
• Спиратися на фахівців: юристів, податкових консультантів, керуючі підприємства.
• Диверсифікувати портфель, інвестуючи в нерухомість як в Чехії, так і Австрії.

За оцінками експертів, до 2030 року ринок Праги може зрости на 30-40% за рахунок обмеженого обсягу будівництва та зростання попиту. Швидше за все, місцева влада продовжуватиме регулювати сектор короткострокової оренди (Airbnb), що призведе до підвищення цін на довгострокове житло. Основні потенційні точки розвитку – райони за межами Прага 1-3, включаючи проекти комплексної забудови до Праги 5, 9 та 10.

Підготовка до покупки

Юридична підготовка

Фінансові розрахунки та покупка

Управління нерухомістю

Податки та фінанси

Стратегія виходу