Інвестування в нерухомість на Кіпрі: що потрібно знати

Ринок нерухомості Кіпру за останні роки впевнено закріпився серед найбільш затребуваних напрямів для інвесторів. Воно привабливе для людей, які хочуть купити будинок на Кіпрі, і при цьому шукають поєднання життя біля моря, стабільного орендного доходу та привабливих податкових умов.

Мета цієї статті – провести системний розбір інвестиційної привабливості нерухомості Кіпру: від купівлі житла для особистого проживання та відпочинку до використання будівельних об'єктів як джерела пасивного доходу та інструменту міжнародного структурування капіталу.

Чому зараз? На ринку Середземномор'я спостерігається зсув балансу інвесторського інтересу. Класичні напрями на кшталт Іспанії та Португалії стають дедалі більш зарегульованими, а Греція зазнає тиску через внутрішню бюрократію. Кіпр же виграє завдяки зростанню орендного попиту в сезонних локаціях, постійному припливу цифрових кочівників та ІТ-фахівців, а також гнучким податковим режимам для нерезидентів.

Крім того, нові програми для релокантів, включаючи Digital Nomad Visa та спрощені режими оподаткування для non-dom громадян, ще більше посилили інтерес міжнародних інвесторів.

Я – Ксенія Левіна, юрист з досвідом у сфері угод з нерухомістю в ЄС, включаючи Кіпр та Австрію. Моя спеціалізація – юридичний супровід інвесторів, оформлення структур володіння, дотримання всіх вимог KYC/AML та захист інтересів покупців у рамках правової системи Кіпру.

Для розуміння загальної картини наведемо порівняння з Австрією (докладніше воно буде розкрито далі в статті):

Кіпр займає унікальне становище на інвестиційній карті Європи, поєднуючи у собі риси курортного та ділового ринку. Можна виділити три ключові сегменти:

Житловий курортний сектор - вілли та апартаменти біля моря в Лімасолі, Пафосі та Айя-Напі. Ці об'єкти здатні приносити найвищий дохід, працюючи за моделлю сезонної оренди.

Міська нерухомість – квартири та будинки в Нікосії, Лімасолі та Ларнаку. Тут вищий попит на довгострокову оренду від студентів, працівників міжнародних компаній та релокантів.

Преміальні проекти – елітні апартаменти та пентхауси на узбережжі, які часто перебувають під управлінням міжнародних операторів. Цей варіант швидше підходить для збереження капіталу і статусу, ніж для максимізації прибутковості.

З погляду юридичних гарантій Кіпр вигідно відрізняється від багатьох країн Середземномор'я. Тут діє англо-саксонське право, що робить ринок прозорішим і зрозумілішим для іноземних інвесторів. Вся документація доступна англійською мовою, угоди супроводжуються юристами та посередниками, а реєстрація власності відбувається через державний кадастр.

Кіпр стабільно займає високі позиції у всіх провідних міжнародних рейтингах:

• Ease of Doing Business (легкість ведення бізнесу) – індекс вищий, ніж у більшості сусідів Середземномор'я.
• Tax Competitiveness Index – Кіпр входить до найбільш привабливих юрисдикцій для нерезидентів завдяки режиму non-dom та низьким ставкам по корпоративним податкам (12,5%).
• Динаміка цін на житло – за останні 5 років, ринок продемонстрував стійке зростання, особливо у Лімасолі та Пафосі.

Конкурентами Кіпру на ринку залишаються Греція, Португалія, Іспанія та Мальта, але Кіпр виграє за рахунок клімату, англомовного середовища, розвиненої інфраструктури для емігрантів та IT-компаній, а також гнучкого податкового режиму.

Таким чином, Кіпр обирають ті, хто шукає баланс між життям біля моря, можливістю релокації та вищою прибутковістю. Тим часом, Австрія пріоритет для тих, хто віддає перевагу передбачуваності та довгостроковій стабільності.

Коли інвестори розглядають Кіпр як пріоритетний варіант, майже завжди порівнюють його з іншими юрисдикціями Європи. Головні конкуренти - це країни Середземномор'я та Центральної Європи, що пропонують порівняні формати вкладень: купівля апартаментів біля моря, довгострокові квартири у містах або комерційна нерухомість.

Австрія. Це повна протилежність Кіпру. Тут немає моря та курортних сезонів, але є надійна стабільність. Відень - одна з найнадійніших локацій для вкладень: ціни стартують від €5,000/м², і в довгостроковій перспективі приносять дохід 2-3%. У Зальцбурзі та Інсбруку ціни вищі за середні по ЄС, а дохідність низька, але також стабільна. Австрія – це про “збереження капіталу”, а Кіпр – про “прибутковість та lifestyle”.

Іспанія та Португалія. Ці країни пропонують розвинений ринок курортної нерухомості з активним туристичним потоком. В Іспанії ціни на узбережжя Коста-дель-Соль стартують від €2,500-3,000/м², у Лісабоні та Порту – вони ще вищі (€4,000-5,000/м²). Прибутковість у короткостроковій перспективі може досягати 5-6%, але правила для оренди досить суворі, а ліцензії отримати складніше, ніж на Кіпрі.

Греція. Порівняна кліматична та туристична модель. В Афінах та Салоніках ціни від €2,000/м², і значно вищі на острівних локаціях. Прибутковість коливається не більше 4-6 %, у своїй адміністративні бар'єри вище, ніж Кіпрі, і бюрократія кидає більше викликів.

Мальта. Прямий конкурент у плані "острівного lifestyle". Однак ринок нерухомості невеликий та дорогий: ціни стартують від €4,000/м², а ліквідність обмежена розмірами країни. Для багатьох інвесторів Кіпр виглядає доступнішим варіантом, зберігаючи при цьому англомовний контекст.

Чорногорія. Більш доступний варіант для інвесторів, які шукають нерухомість біля моря. Ціни стартують від €1,800-2,500/м², дохідність 5-7%, але ринок менший за обсягом і більш нестабільний, ніж кіпрський.

Ринок нерухомості Кіпру – один із найдинамічніших у Середземномор'ї. Його розвиток безпосередньо пов'язаний з туризмом, міжнародним попитом та особливостями податкової політики острова.

Історія та ключові тренди. До світової кризи 2008 року на Кіпрі спостерігався будівельний бум: активно розвивалися прибережні міста, особливо Лімасол та Пафос. Проте криза призвела до зниження цін майже на 30-40%.

2013 року європейська боргова криза та банківська реструктуризація знову вдарили по ринку, але іноземний попит допоміг йому відновитися. У 2013–2020 роках головним драйвером стала програма «громадянство за інвестиції», яка залучила мільярди євро, але була закрита наприкінці 2020 через критику ЄС.

Наразі акцент змістився на ПМП з інвестицій (від €300 тис. у новобудовах) та на довгострокову оренду, особливо у містах з активною IT- та фінансовою міграцією.

Динаміка цін на нерухомість (2010-2025)

Лімасол:

• Найдорожчий і найрозвиненіший ринок нерухомості Кіпру.
• Вважається "кіпрським Дубаєм": тут зосереджені хмарочоси з апартаментами бізнес- та преміум-класу, гавань, яхтові стоянки та офіси міжнародних компаній.
• Лімасол – центр для релокантів із IT та фінансової сфери. Тут знаходиться безліч штаб-квартир компаній, що працюють із ЄС та Близьким Сходом.
• Вартість квартир біля моря та в нових комплексах у 2025 р. сягає €6–10 тис./м². Оренда залишається високою протягом усього року (особливо для корпоративних клієнтів).

Пафос:

• Більше “сімейна” локація, з ухилом на lifestyle та відпочинок.
• Покупці: британці (зазвичай найбільша група), німці, скандинави.
• Популярні вілли з басейнами та комплекси з повним набором сервісів.
• Ціни помірні: €2-3 тис./м² за апартаменти та €3-5 тис./м² за вілли.
• Активний ринок короткострокової оренди, але є попит на довгострокову від сімей, що переїжджають з дітьми.

Ларнака:

• Довгий час вважалася другорядним ринком, але в останні роки активно розвивається завдяки новому порту, марині та масштабним девелоперським проектам.
• Тут нижчий вхідний поріг (апартаменти від €2-2,5 тис/м²).
• Головний плюс – транспортна доступність: аеропорт знаходиться у самому місті.
• Прогнозується значне зростання цін у найближчі 3-5 років через інфраструктурні інвестиції.

Нікосія:

• Столиця та діловий центр. Не є туристичним напрямом, але важливим для інвесторів, орієнтованих на стабільну оренду.
• Основні орендарі: держслужбовці, студенти університетів, компанії із довгостроковими контрактами.
• Ціни нижчі, ніж на узбережжі: €1,5-2,5 тис./м².
• Прибутковість довгострокової оренди в Нікосії може бути вищою, ніж у курортних локаціях (за рахунок стабільності).

Айя-Напа та Протарас:

• Суто курортні регіони: високий дохід досягається завдяки подобовій сезонній оренді (квітень–жовтень).
• Попит із боку інвесторів, орієнтованих короткострокову оренду.
• Висока сезонність: дохідність може досягати 8-10% на рік, але в решту часу (зима) дохід різко падає.
• Ціни: €2-3 тис./м², що нижче, ніж у Лімасолі або Пафосі, але окупність вища за грамотного управління.

Кіпр пропонує інвесторам широкий спектр форматів нерухомості, вибір між якими багато в чому залежить від цілей та загальної стратегії покупця. Найбільш популярним рішенням для тих, хто планує купити квартиру на Кіпрі або інвестує в орендний бізнес, залишаються сучасні апартаменти в новобудовах .

Девелопери орієнтуються на міжнародний ринок, тому нові житлові комплекси будуються за стандартами, близькими до європейських та близькосхідних. Вони закладається багата інфраструктура: басейни, тренажерні зали, закриті двори, консьєрж-сервіс. Проекти преміум-класу також включають SPA-зони, лаунж-майданчики на даху та паркінги, що охороняються.

Такий формат зручний для сімей з дітьми та для експатів, які хочуть жити у знайомому та комфортному середовищі. Вартість варіюється: від доступних об'єктів у Ларнаці та Пафосі до більш дорогих апартаментів у Лімасолі, де ціни можуть перевищувати €10 000 за квадратний метр.

Окремий сегмент ринку займають таунхауси та вілли на узбережжі . Це найбільш традиційний і престижний вид нерухомості, орієнтований насамперед на заможних покупців із Великобританії, Німеччини та Ізраїлю. Вілла біля моря – це не просто житло, а елемент статусу та довготривалий актив.

Ціни починаються від €500,000 за компактні будинки в Пафосі або Айя-Напі і можуть досягати кількох мільйонів у Лімасолі та на відокремлених прибережних ділянках. Для сімей, що обирають цю країну як місце для постійного проживання, варіант купити віллу на Кіпрі часто стає оптимальним: багато простору, власний басейн і можливість здавати нерухомість в оренду туристам у літній сезон.

На особливу увагу заслуговує формат доходних житлових комплексів з делегованим управлінням , в так званому “курортному стилі”. Інвестор купує квартиру або студію, а керуюча компанія бере на себе всю операційну діяльність: пошук орендарів, сервісне обслуговування та збір платежів.

Такий вид "пасивної інвестиції" дозволяє власнику просто отримувати дохід, у той час як нерухомість зберігає свою ліквідність. Цей підхід все частіше обирають інвестори з Європи та Близького Сходу, які хочуть мати актив у ЄС, але не планують особисто орендувати.

Окрема ніша - кондо-готелі . Цей формат, популярний в Азії та США, активно розвивається і на Кіпрі. Схема припускає, що інвестор купує частку у готельному комплексі та отримує фіксовану прибутковість, зазвичай на рівні 4–6% річних.

Для покупця це безпечний та прозорий варіант: нерухомість працює як повноцінний готель, керований професійною мережею, а прибутковість не залежить від сезонних коливань попиту.

Портрет покупця кіпрської нерухомості досить різноманітний, але у ньому можна назвати кілька основних категорій.

Найбільшу частку займають іноземні інвестори . Серед них особливо виділяються громадяни Німеччини, Франції та скандинавських країн, які розглядають Кіпр як майданчик для диверсифікації капіталу.

Кіпр традиційно популярний серед британців : ще з часів колоніальної історії вони активно купують житло на острові, особливо в Пафосі та Лімасолі. З 2022 року посилився інтерес інвесторів з Ізраїлю та країн Близького Сходу, що пов'язано з політичною нестабільністю регіону та прагненням перевести частину активів до юрисдикції ЄС.

Друга група покупців - релоканти з IT та фінансового сектора . Кіпр за останні роки зробив ставку на залучення міжнародного бізнесу, запустивши програму headquartering, пільгові податкові режими для компаній та спеціальні візи для фахівців із IT сфери.

В результаті, у Лімасолі та Ларнаку відкриваються офіси великих IT-компаній, а попит на житло з боку співробітників цих компаній зростає величезними темпами.

Окрема категорія - сім'ї, які купують нерухомість заради переїзду на ПМП . Для них важливими є інфраструктура, школи та медичні послуги. На Кіпрі багато міжнародних шкіл, що працюють за британською та американською системою освіти, що робить його привабливим для сімей з ЄС та Близького Сходу. Такі покупці частіше вибирають вілли чи просторі квартири з кількома спальнями.

Внутрішній попит також існує, але він помітно менший. Кіпріоти частіше купують житло на вторинному ринку, орієнтуючись на доступність та ціну, тоді як іноземні інвестори створюють попит на преміальний сегмент та новобудови.

Орендний ринок Кіпру ділиться на кілька сегментів, кожен із яких має свої особливості.

Довгостроковий ринок орієнтований насамперед на співробітників міжнародних компаній, банкірів та релокантів. У Лімасолі та Нікосії оренда затребувана цілий рік, і саме тут можна говорити про стабільну прибутковість без яскраво-вираженої сезонності.

Середня вартість оренди двоспальної квартири в Лімасолі в 2025 році перевищує €2 000 на місяць, і прогнози говорять про подальше зростання, оскільки пропозиція обмежена.

Короткостроковий ринок – це класичний туристичний сегмент, найбільш розвинений у Пафосі, Айя-Напі та Протарасі. Тут прибутковість безпосередньо залежить від сезону: з квітня до жовтня попит стрімко зростає, і саме на літні місяці припадає близько 70% річного доходу. Однак у зимові місяці активність різко знижується, що потребує грамотного стратегічного планування від інвестора.

Третя ніша - корпоративна оренда . Багато компаній орендують квартири чи будинки для своїх співробітників, що працюють у Кіпрі. Особливо затребуваний цей сегмент у Лімасолі, де зосереджені штаб-квартири IT та фінансових компаній. Корпоративні орендарі цінують надійність та довгостроковість контрактів, що робить такі угоди вигідними для власників.

Порівняння з Австрією

Юридична система Кіпру базується на англійськім загальному праві, що робить її однією з найпрозоріших та передбачуваних у ЄС для іноземних інвесторів. Практично всі ключові документи доступні англійською мовою, а самі угоди структуровані так, щоб бути зрозумілими не тільки місцевим, але й міжнародним покупцям.

Саме тому Кіпр багато хто називає "зручною стартовою точкою європейського ринку нерухомості" для інвесторів з різних країн.

Нижче наведено основні моделі володіння та їх особливості.

Найпростіший і найпопулярніший спосіб оформлення нерухомості – купити квартиру на Кіпрі фізичною особою безпосередньо. Цей формат найчастіше обирають сім'ї, які купують житло для власного проживання чи отримання ПМП. Процес зрозумілий: укладається договір купівлі-продажу, об'єкт реєструється у земельному кадастрі, і покупець стає офіційним власником.

Проте важливо зважати на те, що податкові наслідки залежать від країни податкового резидентства. Наприклад, резиденти деяких країн повинні звітувати про закордонні активи та сплачувати податки у себе вдома.

Для тих, хто розглядає нерухомість як інвестицію, особливо при купівлі кількох об'єктів або вкладення у доходні проекти, використовується компанія спеціального призначення (Special Purpose Vehicle – SPV).

Переваги володіння через компанію:

• поділ активів та особистих ризиків;
• корпоративний податок лише 12,5% — один із найнижчих у ЄС;
• можливість гнучко оптимізувати оподаткування, зокрема під час продажу чи успадкування.

SPV часто застосовують інвестори, які купують прибуткові комплекси, кондо-готелі або портфель квартир для оренди. Такий формат також полегшує залучення партнерів та подальший продаж об'єкта, коли йдеться не про нерухомість, а про частки в компанії.

Для заможних інвесторів Кіпр пропонує інструменти спадкового планування та захисту активів – трасти та фонди. Вони дозволяють:

• грамотно передати нерухомість дітям чи бенефіціарам;
• уникнути складних процедур наслідування;
• убезпечити майно від можливих претензій третіх осіб.

Такий підхід є актуальним при володінні великими портфелями або преміальною нерухомістю вартістю кілька мільйонів євро. Насправді це працює як сімейний “щит”, що дозволяє зберегти капітал та мінімізувати юридичні ризики.

Ще один варіант - купити нерухомість на Кіпрі у форматі спільної власності. Найчастіше використовується для придбання великих вілл на узбережжі або апарт-комплексів, коли кілька інвесторів об'єднуються для зниження вхідного порога.

Подолання дозволяє кожному учаснику володіти певною часткою об'єкта та отримувати дохід, розмір якого пропорційний вкладенню. Такий підхід зручний для друзів, партнерів чи сімей, які хочуть володіти нерухомістю разом.

Для іноземних інвесторів вхід на кіпрський ринок максимально спрощений:

• обмежень на покупку практично немає (на відміну від Австрії чи Швейцарії, де іноземці часто стикаються із жорсткими квотами);
• обов'язковим є проходження банківської верифікації (KYC, AML), де перевіряється походження коштів;
• всі угоди проводяться через ліцензованих юристів, що знижує ризики шахрайства та гарантує прозорість.

Фактично будь-який інвестор може придбати нерухомість на Кіпрі, якщо він підтверджує легальність свого капіталу.

В Австрії переважає приватне володіння. Податкова система прозора, але жорстко регульована: інвестор наперед розуміє всі витрати, проте гнучкості практично немає. Структурування через трасти чи фонди тут дорого та складно, тому такі інструменти використовуються рідко. Прибутковість оренди в Австрії низька – 2–3%, проте ризики мінімальні, а ринок стабільний і прогнозований.

На відміну від Австрії, Кіпр пропонує набагато ширший вибір форм володіння. Тут можна побудувати структуру під свої конкретні цілі:

• для ПМП – купити житло безпосередньо;
• для інвестицій - оформити через компанію або вкластися в кондо-готель;
• для спадкового планування – використовувати трасти та фонди.

Додатково працює унікальний режим non-dom: нерезидент, який набув цього статусу, звільняється від податків на дивіденди та відсотки терміном на 17 років. Це робить Кіпр однією з найвигідніших юрисдикцій ЄС щодо податкового навантаження для приватних інвесторів.

Купівля нерухомості на Кіпрі - зрозумілий і налагоджений процес, але має свої особливості, відмінні від більшості континентальних європеїзованих схем. Юридична основа – англо-саксонський підхід до права власності, що робить угоди щодо прозорими для іноземних покупців, але потребує уважної підготовки та контролю за виконанням усіх вимог.

Давайте розглянемо всю послідовність дій від вибору об'єкта до отримання права власності, розкриваючи потенційні підводні камені.

1. Вибір об'єкта. Спочатку формується інвестиційна мета: "для життя/ПМЖ", "дохід через короткострокову оренду", "корпоративний фонд/портфель". Це впливає на формат купівлі та вимоги до документів (податковий статус, тип фінансування, потреба escrow тощо).

2. Резервування (Reservation Agreement). Девелопер чи продавець підписує з покупцем попередній договір, який зазвичай супроводжується оплатою фіксованої суми резервування (фіксація ціни, термін перевірки). Важливо – цей етап не дорівнює контракту. Він дає невелику гарантію, але не захищає юридичних ризиків.

3. Юридична перевірка (due diligence). Юрист проводить:

• Перевірку ланцюжка власників та права власності;
• Перевірку на можливі ускладнення – іпотеки, застави, судові позови, арешти;
• Аналіз документів на планування та статусу дозволів на будівництво;
• Перевірку, чи не потрапляє ділянка під захист (археологія, регіональні обмеження, прибережна територія, на якій будівництво заборонено).

Юридична перевірка – ключ до безпечної угоди; економія послуг юриста часто обертається невиправданими ризиками.

4. Договір купівлі-продажу (Contract/Agreement for Sale). За погодженням умов підписується договір: вартість, графік платежів, гарантійні становища, штрафи за дефолт і терміни введення в эксплуатацию. Часто до контракту прикладають графік із етапами оплати та умовами передачі права власності.

5. Депозит/escrow. Як правило, на стадії контракту вноситься депозит (зазвичай 10% від ціни) на рахунок клієнта юриста або в окремий escrow (якщо узгоджено обома сторонами). На Кіпрі широко практикується довірче зберігання у юриста, рідше банківський escrow у третьої сторони.

6. Реєстрація договору та тимчасовий захист. Після підписання договір зазвичай реєструють (наприклад, запис у земельному кадастрі). Реєстрація договору дає покупцю певну міру захисту до видачі остаточного права власності.

7. Розрахунки. Оплата залишку ціни за контрактом, податки та збори, оплата юридичних та агентських послуг та, за необхідності, нотаріальні/нотаріально-кваліфіковані запевнення.

8. Видача права власності (Title Deed)/Assignment Agreement. Для вторинного ринку ви отримуєте право власності (Title Deed). Для покупок нерухомості, що будується, часто оформлюють Assignment Agreement (передача прав забудовника на покупця) і після завершення проекту – видача права власності.

Важливо: період між завершенням будівництва та видачею права власності може бути значним – покупець залишається захищений контрактами та реєстрацією, але юридично нерухомість йому не належить до отримання правовстановлюючого документа.

Юрист – ключовий учасник угоди: він виконує комплексну перевірку, готує і перевіряє ще раз контракти, забезпечує переказ коштів, супроводжує в процедурі реєстрації та передачі права власності. Список його завдань включає:

• запит та аналіз права власності та планів нерухомості;
• перевірка статусу дозволу на будівництво;
• запиту до кадастрового реєстру та місцевої влади щодо обмежень;
• погодження графіка платежів та резервування у договорі;
• організація escrow/рахунку клієнта та контроль над надходженням коштів;
• супровід закриття правочину та реєстрації права власності.

Практична рекомендація: працюйте лише з ліцензованими адвокатами/юристами, які мають досвід у сфері нерухомості на Кіпрі та підтверджені приклади закритих угод.

Будь-яка легітимна угода з нерухомістю передбачає суворий банківський та юридичний контроль:

• підтвердження джерела коштів (банківські виписки, звіти про продаж активів, корпоративна звітність);
• ідентифікація покупця та бенефіціарів (ID, паспорт, докази адреси);
• перевірка кінцевого бенефіціара (UBO) при покупці через компанію;
• звітність щодо переведення великих сум (банки вимагають пояснення походження коштів).

Невиконання вимог KYC/AML веде до відмови у відкритті рахунку, заморожуванні коштів та зриву угоди.

Off-plan (купівля на стадії будівництва) нерухомість дуже популярна на Кіпрі і пропонує вигідні ціни, але потребує додаткових запобіжних заходів.

Етапи платежів. Зазвичай: резерв → 10% під час підписання контракту → етапні платежі у міру будівництва (етапи визначаються у контракті) → останній платіж під час передачі.

банківські гарантії. Надійні контракти передбачають банківські гарантії або утримання частин суми до набуття права власності або завершення ключових робіт. Намагайтеся отримати банківські гарантії на суму депозиту/частин платежів.

Терміни завершення та штрафи. Контракт повинен містити точні терміни введення в експлуатацію та санкції/штрафи у разі затримки з боку забудовника. Зверніть увагу на форс-мажорні положення – вони можуть скасовувати відповідальність забудовника за пандемій, локальних обмежень тощо.

Переуступка прав. При переуступці прав (assignment), передбачте механізм, який захищає вас від прихованих боргів та зобов'язань, та погодьте, хто зазнає податкових витрат у разі реструктуризації угоди.

Рекомендація. Для новобудов вкрай важливою є перевірка репутації девелопера, його поточних проектів, рейтингу та відгуків, а також наявність у нього коштів для завершення будівництва об'єкта.

Сьогодні все більше угод проводиться дистанційно – особливо якщо йдеться про нерезидентів. Цей формат став можливим завдяки поєднанню англосаксонської моделі права, гнучкості місцевих юристів та цифрових сервісів.

Переваги дистанційної покупки:

• Економія часу та витрат на поїздки.
• Можливість брати участь у угоді, перебуваючи у іншій країні.
• Гнучкі механізми – електронні підписи та довіреності.
• Юрист фактично "заміщає" покупця, контролюючи процес.

Як це працює на практиці

1. Вибір об'єкту

Інвестор отримує матеріали від забудовника чи агента: планування, фото/відеоогляди, віртуальні тури. Багато компаній пропонують live-покази через Zoom чи WhatsApp.

2. Юридичний супровід

На Кіпрі ключову роль відіграє юрист-посередник. Він перевіряє право власності, наявність потенційних обмежень, дозволи на будівництво та готує договір купівлі-продажу. Для клієнта це може проходити віддалено, без візиту на острів.

3. Підписання документів

Договір можна підписати:

• електронно (через сертифіковані платформи),
• або за довіреністю, завіреною у нотаріуса країни покупця.

Стандартною практикою вважається пересилання оригіналів документів поштою.

4. Фінансові розрахунки

Гроші перераховуються не безпосередньо забудовнику, але в клієнтський рахунок юриста (escrow). Юрист перекладає їх продавцю лише після виконання всіх умов договору. Це захищає інвестора від ризиків.

5. Реєстрація власності

Після завершення угоди юрист подає документи до земельного департаменту. Інвестор отримує витяг (про право власності) поштою або в електронному вигляді.

Купівля нерухомості біля моря має низку переваг, але з нею також пов'язані додаткові юридичні тонкощі. На що звернути увагу:

Відступ / прибережні обмеження. Уздовж узбережжя діють ліміти забудови, вимоги до відступів від берега, спеціальні містобудівні правила та охорона природних зон. Деякі ділянки можуть бути непридатними для будівництва або вимагати спеціальних дозволів.

Перша лінія/друга лінія. "Перша лінія" включає територію, яка безпосередньо близька до моря і має преміальну ціну. "Друга лінія" - знаходиться трохи далі і коштує дешевше, при цьому маючи менше обмежень. При купівлі нерухомості в першій лінії необхідно обов'язково перевірити зону обмеження будівель і взяти до уваги ризик ерозії берегової смуги.

"Вигляд на море" в документах. Не варто повністю довіряти маркетингу: наявність чи відсутність офіційного права на безперешкодний вид на море та будівельних обмежень має бути відображено у документах.

Захист узбережжя, морський дозвіл. При будівництві на узбережжі можуть знадобитися додаткові погодження з морськими/екологічними органами влади та організаціями.

Порівняння з Австрією. В Австрії процес укладання угоди більш формалізований через роль нотаріуса (notary public) та чітко регламентовані escrow/фонди; оподаткування та трансфери. Він більш передбачуваний, але й рівень контролю тут набагато суворіший.

На Кіпрі – англо-саксонський стиль юридичного супроводу з акцентом на договірний захист та реєстрацію договорів до видачі права власності. В Австрії нотаріальний супровід та формальна перевірка відбувається на етапі нотаріуса, тоді як на Кіпрі багато роботи виконує адвокат/юрист.

Це робить кіпрський процес гнучким, але потребує більшої дисциплінованості з боку покупця та компетентного юриста.

Нижче – структурована таблиця, яка включає всі основні податки та збори, пов'язані з купівлею, володінням та продажем нерухомості на Кіпрі.

Джерела за ключовими ставками: податкова та аналітичні публікації 2024-2025: PwC Cyprus, George Konstantinou Law Firm, PwC Tax Summeries .

ПДВ (VAT). ПДВ 19% – стандартна ставка. Вона застосовується до нових об'єктів та будівельних послуг. Однак для житла існують програми та знижені ставки (раніше діяла схема 5% для певних “первинних місць проживання” та проектів, але у 2025-2026 рр. податкове регулювання знижених схем регулярно змінюється, тому перевірте актуальні умови для конкретного проекту, який вас зацікавив).

Для перепродажу (вторинного ринку) ПДВ зазвичай не застосовується, але тоді використовуються комісії за переказ.

Гербовий збір (Stamp Duty) та комісії за переклад. Stamp duty – невелика платня за договір. Її гуртують швидко – протягом 30 днів після підписання. Комісії за переклад (реєстраційні збори під час передачі права власності) розраховуються за шкалою (3%/5%/8%), причому часто застосовується 50% знижка на користь покупця за низкою типів угод.

Ці дві складові разом – значна частина транзакційних витрат, особливо під час перепродажу.

Податок приріст капіталу (CGT). CGT 20% застосовується до прибутку під час продажу кіпрської нерухомості (і до акцій компаній, які безпосередньо володіють таким майном за відповідних умов).

При цьому є відрахування (початкова вартість, обґрунтовані покращення) та певні звільнення – ці деталі необхідно врахувати, якщо ви плануєте вийти з інвестицій.

Юридичні витрати та агентські комісійні. Юридичні послуги в основному становлять 1-2% від загальної ціни угоди, агентська комісія 2-3% (зазвичай її оплачує продавець, але можливі інші варіанти). Рекомендується закласти до бюджету щонайменше 3-6% непередбачених та фіксованих транзакційних витрат при розрахунку повної вартості входу на ринок.

Володіння та щорічні витрати. До щорічних витрат відносяться комунальні платежі комплексу, страхування, муніципальні збори та плата за утилізацію. У дорогих комплексах (преміум-курорти) загальні витрати можуть бути суттєвими – до кількох тисяч євро на рік, що зменшує чисту прибутковість оренди.

Оподаткування доходу від оренди та корпоративні нюанси. Дохід від оренди оподатковується як частина загальної податкової бази. Для фізичних осіб – податкові ставки є прогресивними. Купівля через компанію (SPV) та управління через корпоративну структуру спричиняє корпоративний податок, обов'язкові соціальні внески при виплаті заробітку, дивідендну політику тощо.

Також важливими є угоди про уникнення подвійного оподаткування між Кіпром та країною інвестора – вони дозволяють знизити податкове навантаження при коректному оформленні.

Податкові режими для нерезидентів: non-dom та “правило 60 днів”. Кіпр пропонує привабливі податкові механізми для нових резидентів – зокрема, режим non-dom, що дає звільнення від податку на дивіденди та відсотки протягом тривалого періоду (17 років за певних умов), а також “правило 60 днів” для визначення податкового резидентства (альтернатива 183-денному правилу) – це інструмент 183-денного правила.

Ці режими роблять Кіпр привабливим для інвесторів, які хочуть поєднувати податкову оптимізацію та проживання в ЄС, проте застосування пільг потребує суворого дотримання умов.

Продаж та податок на вихід (CGT). CGT у розмірі 20% застосовується до збільшення вартості. Для зниження податкової бази враховуються витрати на покращення, юридичні витрати та базові відрахування. Плануйте податкові наслідки заздалегідь: під час продажу через SPV – можливі інші нюанси, а при наслідуванні – набувають чинності окремі правила, які роблять варіант планування через трасти/фонди привабливішими.

Порівняння з Австрією. В Австрії більше формальностей: ключова роль нотаріуса, передбачувана та строга податкова схема, менш гнучке структурування (трасти/фонди дорожчі та складніші). Прибутковість оренди в Австрії, зокрема у Відні, менша (близько 2-3%), проте ризики та волатильність ринку також значно нижчі. На Кіпрі – вище потенційна прибутковість (особливо на узбережжі), гнучкість у структурі володіння (SPV, non-dom), але й вище сезонні та операційні ризики.

Юридично: Австрія – нотаріус робить транзакцію формально безпечною та практично автоматизованою. У той час як на Кіпрі ключову роль відіграє адвокат/юрист, який рухає процес та організовує escrow/клієнтський рахунок. Це робить процес гнучкішим, але вимагає уважного вибору професіоналів, з якими ви співпрацюватимете.

Кіпр залишається однією з небагатьох європейських країн, де інвестиції у житло безпосередньо ведуть до статусу резидента. Найпопулярніший інструмент - програма fast-track ПМП . Вона доступна якщо купити нерухомість на Кіпрі на суму від €300000 та підтвердження доходу з-за кордону. Такий статус:

• безстроковий та успадкований;
• не потребує постійного проживання (достатньо відвідування раз на два роки);
• поширюється на сімох заявників.

Альтернативою виступають стандартні ВНЖ для пенсіонерів та приватних осіб з пасивним доходом, а також робочі візи для фахівців, переважно з ІТ та фінансового сектору.

З 2022 року введено і Digital Nomad Visa для віддалених співробітників при доході від €3,500 на місяць. Для громадян ЄС все ще простіше: вони можуть жити та працювати на Кіпрі без обмежень, лише повідомивши місцеві органи.

Крім юридичної частини, важливий lifestyle-фактор .

• У великих містах працюють англомовні школи, які відповідають британським стандартам.
• Медична система поєднує державне страхування GESY та розвинений приватний сектор.
• Кіпр входить до найбільш безпечних країн Європи з низькою злочинністю.

У сукупності все це робить ПМП на Кіпрі не лише інструментом інвестицій, а й способом покращити якість життя сім'ї.

В Австрії ситуація інша. Тут не можна набути статусу резидента безпосередньо через нерухомість. Основні варіанти - ВНЖ за доходами та дозволи для бізнес-або трудової діяльності. На відміну від Кіпру, Австрія вимагає реального проживання: "формальний" ВНЖ неможливий.

Порівняння з Австрією:

• Кіпр: гнучкі та практичні опції для інвесторів та сімей.
• Австрія: суворі та формалізовані правила для тих, хто реально живе у країні.

На Кіпрі ринок оренди поділяється на два сегменти.

Короткострокова оренда – це туристична модель.

• Сезон триває з квітня до жовтня.
• Завантаження у пікові місяці – до 90-95%.
• Середня добова вартість: €100-250.
• Керуючі компанії отримують 15-25% доходу, беручи він обслуговування і маркетинг.

У несезон прибутковість падає різко, але рахунок високого ADR влітку інвестор може отримувати 6-8% річних.

Довгострокова оренда пов'язана насамперед з айтішниками та іноземними фахівцями.

• У Лімасолі ціни на оренду квартир починаються від €1,500 на місяць, прибутковість 3-4%.
• У Нікосії, де попит формують держслужбовці та студенти, прибутковість вища – 5-6%.
• У Пафосі та Ларнаку балансуються ціна входу та прибутковість: 4-6%.

В Австрії ринок більш передбачуваний, але малоприбутковий. У Відні та Зальцбурзі короткострокова оренда не дуже актуальна, тому інвестори орієнтуються на довгострокові контракти. Ставки стабільні, але доходність рідко перевищує 2-3%.

Разом:

• Кіпр = високий потенціал прибутковості, але яскраво виражена сезонність.
• Австрія = стабільність та низькі ризики, але обмежений дохід.

Вибір оптимальної локації, щоб купити віллу або квартиру на Кіпрі, залежить від стратегії.

• Лімасол - преміальний ринок: офіси, хмарочоси, гавань, статус "бізнес-столиці". Високі ціни (€6000-10000/м²), низька доходність, але висока ліквідність.
• Пафос – сімейне та туристичне місто, популярне серед британців та скандинавів. Баланс ціни та ліквідність, прибутковість вища, ніж у Лімасолі.
• Ларнака – інфраструктурний апгрейд (порт, марина), доступний вхід (€2,000–3,000/м²), потенціал зростання капіталізації.
• Нікосія – столиця та адміністративний центр. Цілорічна оренда, низькі ціни входу (€1500-2500/м²), прибутковість 5-6%.
• Айя-Напа та Протарас – курортна модель: влітку прибутковість до 10%, взимку – простоювання.

Кіпр vs Австрія:

• Лімасол найближче до Відня – престиж та низька прибутковість.
• Пафос нагадує Зальцбург – туризм та lifestyle.
• Нікосія ближче до Інсбрука – студенти та держслужбовці.
• Айя-Напа та Протарас можна порівняти з гірськолижними курортами через високу сезонність.

Висновок: Австрійський ринок підходить тим, хто шукає стабільність та довгострокову передбачуваність. Кіпр дає більше можливостей для інвесторів, готових працювати з динамічною системою, сезонністю та різними стратегіями залежно від регіону.

На Кіпрі ринок ділиться на "вторинний" та новобудови, причому обидва сегменти мають свої особливості.

Вторинний ринок традиційно привабливий за рахунок того, що об'єкти вже перевірені часом:

• можна оцінити фактичну якість будівництва та експлуатаційні витрати;
• врахувати кімнальні платежі та резерви на капітальний ремонт;
• перевірити історію об'єкту – від прав власності до історії ремонтів.

Новобудови найчастіше продаються на стадії будівництва (off-plan). Купівля на ранньому етапі дозволяє отримати знижку до 10-15%, але потребує більшої скрупульозності:

• графіки платежів прив'язані до етапів будівництва;
• використовуються банківські гарантії чи страховки;
• ключовий ризик - затримки по здачі та якість будівництва.

Орієнтовні ціни (2024р.)

В Австрії новобудови, як правило, дорожчі і якісніші за рахунок строгих будівельних норм, але доходність нижча. На Кіпрі коридор цін та якості ширший, тому вибір надійного забудовника – ключовий елемент будь-якої успішної стратегії.

Крім купівлі стандартної квартири або вілли для оренди, на Кіпрі існують і альтернативні формати інвестування, які дозволяють диверсифікувати портфель і вийти в більш нішеві сегменти.

Сервісні апартаменти та кондо-готелі. Багато забудовників пропонують готові комплекси зі стороннім управлінням, де інвестор передає об'єкт компанії, що управляє. Натомість надається гарантований дохід (3-6% річних) та відсутність операційних зобов'язань. Формат підходить для тих, хто цінує передбачуваність та “пасивність”.

Прибуткові будинки / міні-комплекси. Варіант для великих гравців: покупка будинку або декількох квартир під єдине управління. Вимагає великих вкладень та операційного контролю, але за грамотного менеджменту може приносити 7-9% річних.

Студентська оренда (Нікосія, Лімасол). У містах з університетами попит стабільно високий у період навчального року. Формат забезпечує високу заповнюваність та прогнозований дохід, хоча влітку можливі простої.

Комерційна нерухомість:

• Вуличні магазини та офіси затребувані у Нікосії та Лімасолі.
• Склади та логістика поки що залишаються нішою, але можуть бути перспективними у довгостроку.

Земля під забудову Підходить девелоперам та фондам. Ризики пов'язані з містобудівними обмеженнями, термінами погоджень та великими капітальними витратами, а й потенціал прибутковості вищий за середній.

Порівняння стратегій

Австрія vs. Кіпр

• Австрія → стабільність, акцент на офіси та довгострокову оренду, прибутковість зазвичай 2-4%.
• Кіпр → більше ніш (курортні формати, короткострокова оренда, студентський сегмент), прибутковість 5-8% та вище.

Інвестиції на Кіпрі пов'язані з вищою прибутковістю, але й ризики вищі, ніж в Австрії.

Ключові ризики

• Сезонність доходу та залежність від туризму: курортна оренда активна з травня до жовтня. Взимку попит значно знижується.
• Якість будівництва та девелоперські ризики: особливо якщо інвестувати в проекти, що знаходяться на стадії будівництва. Іноді зустрічаються затримки чи здешевлення матеріалів.
• Банківська верифікація (KYC/AML): перевірка джерела коштів може уповільнити угоду. Для інвестора важливо підготувати документи заздалегідь.
• Валютні ризики та дистанційне управління: для нерезидентів це окремі витрати (керівники, страховки).
• Регулювання короткострокової оренди: потрібна реєстрація у спеціальному реєстрі та ліцензія на здачу житла.

Кіпр – це місце для вигідних інвестицій, а й привабливий варіант для релокації. Багато сімей, підприємців та фахівців з IT-індустрії обирають острів не тільки через податкові чи візові переваги, але й для того, щоб насолодитися приємним поєднанням клімату, доступності та високої якості життя.

Клімат та екологія - це одна з головних причин, чому Кіпр став "магнітом" для іммігрантів. Близько 320 сонячних днів на рік, м'яка зима без затяжних дощів та можливість купатися у морі 6–7 місяців поспіль формують особливий “курортний” ритм життя.

При цьому екологія на острові вважається досить сприятливою: у порівнянні з великими індустріальними регіонами Європи тут немає перевантажених виробничих зон, а морське повітря позитивно впливає на здоров'я.

Медицина та освіта представлені як у державному, так і у приватному форматі. З 2019 року працює національна система охорони здоров'я GESY, яка охоплює базові медичні послуги, а для більш вимогливих клієнтів є приватні клініки з лікарями, які мають міжнародний досвід.

Для сімей також важливим є питання освіти: на Кіпрі багато англомовних шкіл та університетів, що спрощує процес релокації для дітей та підлітків.

Вартість життя на острові середня: вища, ніж у Східній Європі, але нижча, ніж у Австрії, Німеччині чи Франції. Квартплата та продукти в супермаркетах можуть бути дешевшими, але імпортні товари та автомобілі обійдуться дорожче. Оскільки громадський транспорт розвинений слабо, більшість сімей має власний автомобіль.

Високий рівень безпеки також робить Кіпр привабливим місцем проживання. Тут розвинені російськомовні, британські та ізраїльські діаспори, і діють спільноти IT-фахівців та підприємців. Острів входить до найбезпечніших регіонів Середземномор'я, що робить його комфортним вибором для сімей з дітьми та літніх людей.

Для багатьох інвесторів Кіпр став не просто майданчиком для інвестицій, а саме "європейським притулком", де можна розмістити капітал, забезпечити безпеку сім'ї та зберегти гнучкість в управлінні активами.

Причини інтересу до Кіпру:

• Юрисдикція ЄС: нерухомість на Кіпрі – це доступ до європейського правового поля та захист прав власності за стандартами ЄС.
• Англосаксонська правова система: прозорі та передбачувані угоди, зрозумілі для іноземних інвесторів.
• Прості процедури купівлі та реєстрації нерухомості: мінімальна бюрократія порівняно з іншими країнами ЄС.
• Англійська мова активно використовується як у бізнесі, так і у держструктурах, що полегшує адаптацію.
• Географія: Кіпр розташований між Європою, Близьким Сходом та Африкою, забезпечуючи швидкі перельоти до різних регіонів.

Для IT-фахівців діють податкові пільги, пільгові візові режими та надається можливість працювати у міжнародному середовищі, насолоджуючись високою якістю життя.

Таким чином, рішення купити нерухомість на Кіпрі – це не лише про інвестиційний дохід, а й про диверсифікацію ризиків. Для жителів країн з нестабільною політичною системою чи валютними обмеженнями Кіпр стає “притулком”, що забезпечує доступ до ЄС та комфортне проживання.

Продаж нерухомості на Кіпрі - це окремий етап інвестиційного циклу, і тут важливо враховувати кілька факторів: ліквідність ринку, податки, сезонність та юридичні нюанси.

Продаж та терміни знаходження на ринку:

• На Кіпрі ринок більш волатильний: попит сильно залежить від сезонності (літо активніше, ніж зима) та локації.
• Середній термін експозиції об'єктів на узбережжі може становити 6-12 місяців, для ліквідних квартир у містах (Лімасол, Нікосія) набагато менше.
• Термін продажу може бути ще довшим для преміальних вілл, особливо якщо йдеться про нерухомість дорожче €1,5-2 млн.

В Австрії ситуація більш передбачувана: ринок менш залежний від сезонів, а термін перебування об'єкта на ринку зазвичай 3-6 місяців у Відні і великих містах.

Кіпр:

• податок на приріст капіталу (CGT) – 20% (з можливими пільгами при купівлі першого житла чи довгому володінні);
• під час продажу через компанію можуть бути запропоновані податкові оптимізації;
• обов'язкове розкриття джерел коштів та прозорість угоди.

Австрія:

• податок на приріст капіталу (Immobilienertragsteuer) – 30%;
• правила успадкування та дарування прозорі, але ставки вищі, ніж на Кіпрі.

Спадкування та планування. Для довгострокових інвесторів часто важливим є питання передачі активів:

• На Кіпрі популярно використовувати компанії чи трасти для володіння об'єктами, що спрощує успадкування та мінімізує податки.
• В Австрії правова система жорсткіша, але при цьому гарантує повний захист спадкоємців.

З власного досвіду роботи на Кіпрі та в Австрії, можу сказати: обидві юрисдикції мають низку переваг. Коли мої клієнти шукають надійності, спокою та довгострокового захисту капіталу, я направляю їх до Австрії.

Тут дохідність нижча, проте передбачуваність і захист прав на найвищому рівні. Купити будинок або ділянку на Кіпрі я рекомендую тим, хто хоче не тільки зберегти, а й примножити капітал, при цьому поєднуючи інвестиції з комфортним способом життя.

Вибираючи об'єкт, я завжди починаю з перевірки забудовника та юридичного досьє : наявність чистого права власності, відсутність фінансових обтяжень та законність дозволів на будівництво. Помилки на цьому етапі коштують надто дорого.

Другий важливий момент - стрес-тест прибутковості : я моделюю ситуацію, коли завантаження оренди падає на 20-30%, і дивлюся, наскільки проект залишається стійким. Такий підхід дозволяє заздалегідь зрозуміти, чи об'єкт витримає сезонні коливання.

Форма володіння теж грає роль. Невелику квартиру можна оформити на фізособу, але якщо йдеться про значні суми, краще інвестувати через компанію (SPV). На Кіпрі діє non-dom-режим, що дозволяє до 17 років не сплачувати податок на дивіденди та приріст капіталу, що серйозно покращує економіку угоди.

В Австрії все суворіше, але угоди про уникнення подвійного оподаткування дають певні можливості.

Зазвичай я пропоную три стратегії. Консервативний варіант - міська нерухомість довгостроково: наприклад, квартири в Нікосії або Відні. Збалансований підхід працює у Ларнаку чи Пафосі: це помірні ціни та стабільний попит.

А ось агресивний сценарій – це курортна короткострокова оренда на узбережжі Кіпру. Там можна заробити до 8% річних, але потрібно бути готовим до сезонності та активного управління.

Тому я часто говорю своїм клієнтам: "Диверсифікуйтеся". Поєднання Австрії та Кіпру – це чудова робоча модель. Австрія дає стабільність, Кіпр – прибутковість. Разом вони формують збалансований портфель, де один ринок компенсує недоліки іншого.

Перед угодою я завжди раджу інвесторам пройти системну перевірку:

1. Проходження KYC та відкриття банківського рахунку
2. Перевірка права власності та відсутності фінансових обтяжень
3. Аналіз девелопера та його попередніх проектів
4. Ліцензії на короткострокову оренду (якщо планується)
5. Страхування об'єкту
6. Договір управління (property management)
7. Податкове планування та облік non-dom режиму
8. План виходу (перепродаж/довгострок як резервна стратегія)

На мою думку, купити житло на Кіпрі – найкращий вибір тоді, коли важливі прибутковість, гнучкість та високий рівень життя . Він особливо актуальний для сімей, IT-фахівців та інвесторів, які хочуть поєднувати інвестиції з особистим комфортом – від релокації до навчання дітей. Австрія ж виграє в тих, хто ставить на перше місце передбачуваність і надійність, навіть якщо прибутковість виявиться скромнішою.

При цьому я завжди даю універсальні поради : обов'язково співпрацюйте з юристом, який знає місцеві тонкощі, перевіряйте забудовника незалежно, і заздалегідь визначтеся із системою управління нерухомістю. І головне – завжди майте план Б: залишайте собі можливість перевести короткострокову оренду в довгострокову, знизити ціну або перебудувати стратегію, якщо туристичний потік просів.

Щодо майбутнього, я впевнена: до 2030 року Кіпр збереже статус динамічного ринку. Інфраструктура розвиватиметься, туристичний потік залишиться стабільним, податкові пільги продовжать залучати релокантів.

Але й регулювання стане суворішим : банки будуть уважніше ставитися до джерел коштів, а короткострокова оренда стане дедалі регульованішою. Австрія ж, як і раніше, буде острівцем стабільності – без різких рухів, але з гарантованою ліквідністю та захистом капіталу.

Якщо дуже коротко: Австрія - це для збереження, Кіпр - про прибутковість. Особисто я віддаю перевагу поєднувати їх в одному портфелі, щоб отримати і спокій, і прибуток.

Ринок Кіпру різноманітний: у різних містах різниться як вартість входу, а й модель доходності. На узбережжі домінує короткострокова оренда із яскраво вираженою сезонністю, у містах – стабільний довгострок.

Ключова відмінність у тому, що Кіпр активно використовує пільги (non-dom, зниження ПДВ для первинного житла), а в Австрії оподаткування консервативніше, з акцентом на довгострокову стабільність.

Для інвесторів на Кіпрі можливі різні стратегії - від агресивних (короткострокова оренда на курортах) до консервативних (міська довгострокова).

Короткострок біля моря (Пафос, Айя-Напа)

• Бюджет: 200-300 тис. €
• Середня ціна за номер: 90-140 €/ніч
• Окупність: 6-9%
• Ризики: сезонність, залежність від туризму

Довгострок у місті (Нікосія, Лімасол)

• Бюджет: 150-400 тис. €
• Прибутковість: 4,5-5,5%
• Орендарі: корпоративні працівники, студенти, держслужбовці
• Плюси: стабільність, мінімальна сезонність

Преміум берег (Лімасол, гавані)

• Бюджет: від 800 тис. € та вище
• Прибутковість: 2,5-4%
• Сценарій: ставка на зростання капіталу та ліквідність
• Плюси: висока престижність, захист від інфляції

Диверсифікація через керування (портфель)

• 2-3 об'єкти у різних локаціях
• Баланс: один "курорт" + одне "місто" + опціонально земля чи комерція
• Прибутковість: 5-6,5% при менших ризиках