Інвестиції в нерухомість США - будинки, квартири, прибутковість, податки

З 2020 по 2025 рік ринок нерухомості США виріс у ціні на рекордні $20 трлн, досягнувши загальної вартості $55,1 трлн. Однак у 2025 році зростання помітно сповільнилося: за даними Zillow, середня ціна будинку збільшилася лише на 0,3 % за рік і склала близько $368 000. Для інвесторів це сигнал: ринок стає більш збалансованим, а отже — з'являється простір для вигідних угод.

Моя мета - дати вам системний аналіз інвестиційної привабливості нерухомості в США. Я хочу показати, як влаштований ринок, які міста — від Нью-Йорка та Лос-Анджелеса до Майамі та Флориди — можуть бути цікавими для покупки, які податки та витрати чекають на інвестора, а також які юридичні нюанси важливо враховувати.

Чому зараз:

• Зростання цін у довгостроковій перспективі: незважаючи на локальне уповільнення, США залишаються одним із найдинамічніших ринків у світі.
• Долар як «тиха гавань»: вкладення в американську нерухомість захищають капітал від девальвації у нестабільних країнах.
• Попит на оренду: за умов дорогої іпотеки зростає ринок оренди — від Нью-Йорка до Каліфорнії.
• Глобальні міграційні тренди: США залишаються країною тяжіння для бізнесу, студентів, фахівців та інвесторів, що підтримує попит на житло у довгостроковій перспективі.

Я експерт з нерухомості з юридичною освітою та багаторічним досвідом роботи в міжнародних інвестиціях та будівництві. Я супроводжувала угоди в Європі та США, від купівлі апартаментів та вілл до комплексних проектів у сегменті комерційної та готельної нерухомості.

Мій досвід включає:

• юридичний супровід угод та перевірку об'єктів на чистоту;
• аналіз інвестиційної привабливості ринків та окремих регіонів;
• розробку стратегій розподілу капіталу між стабільними та зростаючими ринками;
• супровід проектів за участю іноземних інвесторів, включаючи юридичні та податкові аспекти.

У статті я зібрала свій досвід та практичні сценарії, які допоможуть тим, хто замислюється про те, щоб купити будинок у США або вкластися в американську нерухомість як інструмент захисту та примноження капіталу.

Якщо порівнювати США з Австрією, варто зазначити кілька ключових переваг європейської країни:

• Стабільність ринку: ціни зростають помірно і прогнозовано, без різких коливань, притаманних великих американських міст.
• Стабільний попит: австрійська нерухомість користується попитом як місцевими жителями, так і іноземними інвесторами, що забезпечує ліквідність об'єктів.
• Простота планування: податки та юридичні умови прозоріші, що полегшує довгострокове управління інвестиціями.
• Високий рівень життя: інфраструктура, медицина, освіта та безпека створюють комфортне середовище для життя та довгострокового володіння нерухомістю.

У той час як США пропонує масштаб, динаміку та високу прибутковість, Австрія виграє у передбачуваності, стійкості та надійності — особливо для консервативних інвесторів, які шукають безпечне місце для зберігання та збільшення капіталу.

США залишається одним із найпривабливіших ринків нерухомості для міжнародних інвесторів. Це не лише найбільший ринок за обсягом угод та капіталізації, а й ринок із високою ліквідністю та прозорістю процедур. Щороку сюди приходять інвестори з Європи, Азії та Близького Сходу, щоб купити будинок у США або купити квартиру в Нью-Йорку, диверсифікувати портфель та отримати стабільний прибуток від оренди.

Згідно з останнім звітом Knight Frank Global House Price Index за 4 квартал 2024 року, середнє щорічне зростання цін на житло в США склало 2,6%. Хоча цей показник нижчий за довгострокову тенденцію в 4,8%, він свідчить про стабільність і помірне зростання ринку.

У звіті PwC та Urban Land Institute «Emerging Trends in Real Estate® 2025» зазначається, що зниження відсоткових ставок Федеральної резервної системи США сприяє пожвавленню ринку нерухомості, збільшуючи обсяг угод та покращуючи умови для інвесторів.

За даними JLL, у 2024 році США продемонстрували високий ступінь прозорості на ринку нерухомості, що підтверджується покращенням показників у Global Real Estate Transparency Index. Це робить американський ринок привабливим для міжнародних інвесторів, забезпечуючи впевненість у правовій та фінансовій стабільності угод.

США пропонують унікальне поєднання ліквідності, різноманітності ринків та стабільності. На відміну від Європи, де високі податки та обмежена ліквідність можуть бути перешкодою, та Азії, де політична нестабільність може впливати на ринок, США забезпечують більш передбачуване середовище для інвестицій.

Наприклад, мої клієнти, які інвестують у нерухомість у Нью-Йорку, відзначають високу прибутковість та стабільність ринку, незважаючи на високі початкові витрати. Один із клієнтів придбав квартиру в Нью-Йорку за $1,5 млн і вже за два роки отримав дохід у розмірі $120 тис. від оренди.

Ринок нерухомості США є одним із найбільших та найбільш ліквідних у світі, пропонуючи інвесторам широкий спектр можливостей — від житлових будинків та кондомініумів до комерційних об'єктів та мультифемілі. Стабільна економіка, розвинена інфраструктура та прозора правова система роблять країну особливо привабливою як для місцевих, так і для іноземних інвесторів.

Ринок нерухомості США протягом останніх двох десятиліть пережив кілька ключових етапів. Криза 2008 року викликана була масовими субстандартними іпотеками та спекуляціями: ціни на житло різко впали, багато власників опинилися в негативному капіталі, а банки — з дефолтами.
У наступні роки ринок поступово відновлювався: з 2010 по 2015 рік спостерігалося помірне зростання цін, особливо у великих містах, таких як Нью-Йорк, Сан-Франциско та Лос-Анджелес завдяки припливу інвесторів та обмеженій пропозиції житла.

Пандемія COVID-19 спочатку уповільнила ринок, але вже до кінця 2020 року попит різко зріс: низькі іпотечні ставки та інтерес до передмість прискорили зростання цін, особливо на житлові будинки та кондомініуми.

До 2025 року ринок стабілізується: прогнозоване зростання цін — 3–4% на рік, а висока прибутковість оренди та інтерес іноземних інвесторів роблять США привабливими для інвестицій. Мої клієнти, які інвестували в Нью-Йорк та Майамі, відзначають стійку прибутковість та передбачувану динаміку ринку.

Середня вартість житла в США на вторинному ринку становить $368,581, що на 0,3% вище, ніж у попередній рік. У містах Нью-Йорк, Майамі та Лос-Анджелесі спостерігається зниження цін, що робить ці ринки більш привабливими для покупців.

Середня прибутковість від оренди становить 8%, що є високим показником за світовими стандартами.

Найбільший інтерес з боку покупців спостерігається у таких регіонах:

• Нью-Йорк: стабільний попит та розвинена інфраструктура роблять місто привабливим для інвесторів.
• Майамі: перехід на ринок покупця у 2025 році робить умови вигіднішими.
• Лос-Анджелес: зниження цін підвищує доступність житла, особливо багатоквартирних об'єктів.
• Техас: відсутність податку на доходи та низькі податки на майно залучають інвесторів.
• Середній Захід: міста на кшталт Детройту пропонують високу прибутковість оренди до 21,95%.

Ринок США пропонує різноманітні об'єкти, що дозволяє інвесторам підібрати стратегію під свій бюджет та цілі – від купити будинок у США до квартири в Нью-Йорку.

• Житлові будинки забезпечують стабільний дохід від оренди та довгострокове зростання вартості, особливо у передмістях Нью-Йорка та Майамі.
• Кондомініуми та таунхауси потрібні в містах, простіше в управлінні, прибутковість оренди 5-7% річних.
• Мультифемілі (багатоквартирні будинки) приваблюють високою прибутковістю — до 10% річних — і мінімізують ризики порожніх квартир.
• Комерційна нерухомість (офіси, магазини, склади) цікава для довгострокових інвестицій, особливо у стратегічних локаціях, незважаючи на зростання віддаленої роботи.
• Luxury та короткострокова оренда забезпечують високу прибутковість, але потребують активного управління.

Іноземні покупці витратили $56 млрд на нерухомість США в період із квітня 2024 по березень 2025 року, що на 33,2% більше у порівнянні з попереднім роком. Основні країни-інвестори: Китай, Канада, Латинська Америка та Європа. Інтерес зосереджений здебільшого на великих містах та престижних районах — Нью-Йорк, Майамі, Лос-Анджелес, де середня вартість житла за м² становить $1,100–$1,400. Прибутковість оренди для іноземних інвесторів коливається в середньому 6–8% на рік, що робить ринок США одним із найпривабливіших за співвідношенням ризик/прибутковість.

Американські покупці виявляють зростаючий інтерес до внутрішніх регіонів, таких як Середній Захід, де середня вартість житла нижча на 25–40% порівняно з узбережжями, а прибутковість оренди сягає 10–12% річних. Це створює привабливі можливості для тих, хто шукає купити будинок у США або нерухомість у США з високою прибутковістю та потенціалом зростання капіталу.

Високі іпотечні ставки (середня ставка за 30-річною фіксованою іпотекою на серпень 2025 року – близько 7,2%) тимчасово стримують попит на купівлю житла. Проте, зниження ставок навіть на 1–1,5% може значно активізувати ринок.

Міграція жителів із дорогих штатів, таких як Каліфорнія та Нью-Йорк, у більш доступні регіони (Техас, Флорида, Середній Захід) посилює внутрішній попит на житло. За даними Census Bureau, понад 3 млн людей щорічно переїжджають у доступніші штати, що створює стабільний потік потенційних орендарів і покупців.

Інвестування в нерухомість США надає різноманітні можливості, і вибір структури володіння залежить від цілей, податкових переваг та рівня залучення інвестора.

Простий спосіб інвестування: купівля нерухомості на ім'я фізичної особи. Однак це може призвести до підвищеного оподаткування та обмеженого захисту активів. Наприклад, мої клієнти, які інвестували в будинок у США таким чином, стикалися з підвищеними податковими ставками та ризиками особистої відповідальності.

Особливості:

• Просте оформлення угоди та мінімальна бюрократія
• Повний контроль над управлінням, ремонтом та орендою
• Легко отримати іпотеку на ім'я фізичної особи, особливо громадян США
• Підходить для приватної власності чи сімейного житла

Створення Limited Liability Company (LLC) дозволяє обмежити особисту відповідальність та оптимізувати оподаткування. Це особливо вигідно для іноземних інвесторів, оскільки LLC надає гнучкість у розподілі прибутків та збитків, а також спрощує передачу активів.

Особливості:

• Обмеження особистої відповідальності власника
• Гнучкість розподілу прибутків та збитків між учасниками
• Спрощення передачі часток іншим інвесторам без перепродажу об'єкту
• Можливість податкової оптимізації, включаючи списання витрат та амортизацію
• Підходить для мультифемілі, комерційних об'єктів та портфелів нерухомості

Приклад: один із моїх клієнтів придбав нерухомість у США через LLC, що дозволило йому ефективно управляти податковими наслідками та захистити особисті активи.

REITs - це компанії, що володіють та керовані нерухомістю, які пропонують ліквідність та диверсифікацію. 2024 року публічні REITs виплатили близько $66,2 млрд дивідендів.

Особливості:

• Можливість інвестувати в офісні будівлі, торгові центри, склади та апартаменти без прямого управління
• Диверсифікація з географії та типу об'єктів
• Ліквідність - акції REITs легко продаються на ринку
• Підходить для інвесторів, які бажають пасивний дохід
• Дивідендна прибутковість у середньому 4–7% річних, з додатковим зростанням капіталу

Партнерські угоди та нерухомі інвестиційні трасти (REITs) дозволяють об'єднати капітал для придбання великих об'єктів нерухомості. Це знижує ризики та збільшує потенційний прибуток.

Особливості:

• Доступ до дорогої комерційної та мультифемілі нерухомості
• Поділ ризиків та витрат між партнерами
• Управління об'єктами довіряється професійній команді
• Можливість участі у великих проектах без необхідності великих особистих вкладень

Загалом США не забороняють іноземцям купувати житло, включаючи будинки, квартири та комерційну нерухомість безпосередньо на своє ім'я, через LLC, через REITs або беручи участь у партнерських угодах та трастах. Існують обмеження на купівлю землі поблизу стратегічних об'єктів, таких як військові бази та інфраструктура критичної важливості.

Деякі іпотечні програми доступні лише громадянам та резидентам, тому іноземцям частіше доводиться використовувати готівку чи фінансування через міжнародні банки. Володіння через LLC чи трасти часто допомагає обійти деякі бюрократичні складнощі та спростити оформлення.

Процес придбання житла в США відрізняється прозорістю та строгістю юридичних процедур, що робить ринок привабливим як для американців, так і для іноземних інвесторів. Нижче розберемо ключові кроки та особливості, які варто враховувати, якщо ви плануєте купити квартиру в Нью-Йорку, будинок у США або інвестувати в об'єкти в Лос-Анджелесі.

Процес купівлі нерухомості у США чітко структурований. Ось основні кроки, які проходять мої клієнти при покупці будинку в США або коли хочуть купити квартиру в Нью-Йорку чи Лос-Анджелесі:

1. Вибір агента та об'єкта - підбір нерухомості та подача оффера (пропозиції про купівлю) через рієлтора.
2. Ухвалення оффера — продавець підтверджує умови угоди, ціна фіксується в контракті.
3. Escrow-рахунок - відкривається спеціальний рахунок для зберігання депозиту та коштів до завершення угоди.
4. Інспекція (Home Inspection) – технічна перевірка стану об'єкта (дах, комунікації, системи).
5. Appraisal (оцінка вартості) – проводиться банком чи незалежним оцінювачем, особливо якщо використовується іпотека.
6. Title search і title insurance – перевірка юридичної чистоти та оформлення страховки титулу.
7. Підготовка документів – адвокат чи escrow-компанія готують фінальні договори та розрахунки.
8. Closing (закриття угоди) — сторони підписують документи, гроші переказуються, права власності реєструються в county records.

Приклад: один із моїх клієнтів купував будинок в Америці в Техасі, і весь процес від подачі офферу до реєстрації прав зайняв близько 45 днів — це стандартний термін для більшості угод.

При купівлі нерухомості в США ключову роль грають два фахівці - рієлтор і адвокат.

Ріелтор супроводжує клієнта на всіх етапах: від підбору об'єкта та подачі оффера до переговорів із продавцем. На відміну від Європи, послуги ріелтора в США оплачує продавець, а не покупець, що робить їхню роботу особливо вигідною для іноземних інвесторів. Наприклад, мій клієнт, який планував купити квартиру в Нью-Йорку, заощадив десятки тисяч доларів завдяки грамотним переговорам агента, який досяг знижки в умовах конкуренції.

Адвокат потрібен не у всіх штатах, але в Нью-Йорку, Нью-Джерсі та Массачусетсі його участь обов'язкова. Він перевіряє «чистоту» правочину, аналізує title (право власності), готує контракт, стежить за дотриманням податкових норм (наприклад, FIRPTA для іноземців).

У моїй практиці був випадок, коли клієнт збирався придбати будинок в Америці у Флориді, і адвокат виявив заборгованість колишнього власника податків на $15 тис. Завдяки цьому проблему вирішили до closing, а покупець уникнув зайвих витрат.

Щоб купити квартиру в США або інвестувати в будинок в Америці, не потрібне громадянство або дозвіл на проживання. Основні умови зводяться не до паспорта, а до фінансової та юридичної прозорості угоди. Покупцеві необхідно підтвердити законне походження коштів, мати достатній бюджет для покриття початкового внеску (якщо йдеться про іпотеку) та розуміти податкові правила, включаючи FIRPTA та оподаткування доходів від оренди.

1. Ідентифікаційний номер

• Резидентам потрібен SSN (Social Security Number)
• Нерезидентам - ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) для сплати податків

2. Банківський рахунок у США

• Використовується для переказу коштів на escrow та оплати поточних витрат
• Можна відкрити на підставі візи та паспорта

3. Підтвердження особистості та походження коштів

• Банк або escrow-компанія перевіряють документи, щоб унеможливити порушення правил AML (anti-money laundering)

4. Фінансування

• Більшість іноземних інвесторів оплачують угоди готівкою (за даними NAR, понад 40% покупок іноземців - cash deals)
• Іпотека доступна, але умови жорсткіші: перший внесок 30–50%, ставка на 1–2% вища, ніж для громадян США

5. Податкові зобов'язання

• У нерезидентів утримується податок із продажу (FIRPTA — до 15%)
• Наявність ITIN дозволяє подавати декларації з оренди

6. Вік

• Обмежень на володіння немає, нерухомість може бути оформлена навіть на неповнолітнього через опікуна чи траст
• Для іпотеки банки встановлюють нижній поріг – від 18 років

Іноземні інвестори та покупці можуть придбати нерухомість у США повністю онлайн, без особистої присутності. Ріелтори проводять віртуальні покази та 3D-тури, а документи підписуються через електронні сервіси на кшталт DocuSign.

Фінансову частину угоди веде escrow-компанія: вона приймає депозит, перевіряє право власності та оформлює страхування титулу. Гроші переказуються міжнародним банківським платежем.
Закриття (closing) проходить віддалено, а зареєстрований deed відправляється покупцю поштою чи кур'єром. У мене був клієнт, який хотів купити квартиру в Нью-Йорку, і ми оформили угоду повністю онлайн – ключі отримав його довірений представник.

Цей формат особливо зручний для тих, хто планує одразу здавати житло в оренду: чи то будинок в Америці, чи квартира в Лос-Анджелесі, Майамі чи Флориді, об'єкт одразу передають під управління керуючої компанії.

Інвестори, які планують купити будинок чи квартиру в Америці, повинні враховувати не лише ціну об'єкта, а й податкове навантаження. На відміну від Європи, де податки на нерухомість найчастіше прозоріші і передбачувані, у США система багаторівнева: федеральний рівень, штат і муніципалітет.

У США щорічний податок на власність варіюється від 0,3% (Гавайї) до 2,4% (Техас, Нью-Джерсі). У середньому близько 1,1% від вартості об'єкта.

Наприклад, за вартості будинку в Америці $500 000 податок становитиме приблизно $5 500 на рік. Мої клієнти, які купили житло у Флориді за $650 000, платять property tax трохи більше $9 000 щорічно.

Сюди входять послуги адвоката, страховка титулу, комісії escrow, оцінка та реєстрація угоди. Зазвичай становлять 2–5% вартості об'єкта. При покупці квартири в Америці за $400 000 потрібно закласти $8 000-20 000 на витрати, що закривають.

Дохід від здачі нерухомості оподатковується федеральним податком (10-37%) та податком штату (0-13%). Нерезиденти можуть утримуватись за ставкою 30%, якщо не застосовуються міжнародні угоди. Відрахування на ремонт, управління та амортизацію дозволяють знизити базу оподаткування. Наприклад, клієнт у Майамі знизив податок на оренду квартири в Америці майже вдвічі за рахунок витрат на керування та ремонт.

Застосовується при продажу нерухомості та досягає 20% федерального податку плюс ставка штату. Для резидентів є пільги при володінні понад 2 роки, іноземці таких переваг не отримують.

За законом FIRPTA утримує до 15% ціни продажу у нерезидентів. Наприклад, австрійський інвестор, який продав квартиру в Нью-Йорку за $1,2 млн, утримав $180 000 за рахунок податку. Після подання декларації частина суми може бути повернена.

Австрія в плані оподаткування нерухомості вигідніша і передбачувана для консервативних інвесторів. Податкове навантаження мінімальне, доходність від оренди та приросту капіталу легше планувати. США дають більш високу прибутковість, але ризики та витрати вищі, особливо для іноземців.

Щоб знизити податкове навантаження при покупці будинку в США, інвестори використовують:

• LLC – обмежує особисту відповідальність та оптимізує оподаткування оренди та продажу.
• 1031 Exchange - відстрочення податку на приріст капіталу при обміні інвестиційного об'єкта на інший.
• Податкові відрахування — витрати на ремонт, управління, амортизація зменшують базу оподаткування.
• Структурування власності – трасти чи партнерства для захисту активів та податкової оптимізації.
• Планування доходу та витрат - збалансований розподіл орендного доходу та капітальних витрат.

Володіння нерухомістю в США або квартирою в Америці не надає прямого шляху отримання посвідки на проживання (ВНЖ). Однак є кілька візових програм, які можуть бути пов'язані з інвестиціями в нерухомість та бізнес.

Програма EB-5 дозволяє інвесторам та їхнім сім'ям отримати грін-карту за умови інвестування у розмірі $1,050,000 у комерційне підприємство у США, яке створить не менше 10 робочих місць для громадян США. Якщо інвестиції спрямовані на цільову зону зайнятості (TEA), сума може бути знижена до $800,000.

Однак, у лютому 2025 року президент США Дональд Трамп запропонував замінити програму EB-5 на нову схему — «золоту карту» вартістю $5 мільйонів, яка надає шлях до громадянства без вимоги створення робочих місць.

Віза E-2 призначена для громадян країн, з якими США мають договори про торгівлю та навігацію. Інвестор повинен вкласти суттєву суму капіталу в діючий чи новий бізнес у США та мати контрольний пакет (зазвичай понад 50%) у компанії.
Вкладення в нерухомість, такі як купівля багатоквартирних будинків з метою їх управління, можуть кваліфікувати для цієї візи, якщо бізнес активно керується та приносить прибуток.

Хоча офіційно немає мінімального розміру інвестицій для візи E-2, практично рекомендується інвестувати від $250,000 до $300,000, особливо для малих бізнесів.

Віза L-1 призначена для співробітників міжнародних компаній, які переводять у філії або дочірні компанії в США. Для отримання цієї візи необхідно, щоб компанія за кордоном пропрацювала не менше одного року та мала відповідні зв'язки з американською компанією. Це може бути корисним для власників іноземних компаній, які хочуть розширити свій бізнес, включаючи інвестиції в нерухомість у США.

У США існують інші законні способи отримання ВНЖ, крім інвестиційних віз:

• Возз'єднання сім'ї – для найближчих родичів громадян та резидентів США.
• Шлюб із громадянином США – дає право на отримання грін-карти.
• Робочі візи – H-1B, O-1 та інші для кваліфікованих фахівців.
• Освіта – студентські візи F-1 з можливістю подальшого переходу на робочу візу.
• Лотерея «Грін Кард» є щорічною програмою випадкового розподілу віз для громадян країн з низькою імміграцією до США.

В Австрії існують різні способи отримання ВНЗ , включаючи:

• D-карта: призначена для висококваліфікованих спеціалістів, інвесторів та підприємців. Дозволяє легально проживати та працювати в країні. Для інвесторів мінімальна сума вкладень зазвичай становить €300,000–500,000 у бізнес або економіку Австрії. Початковий ВНЖ видається на 1 рік, з можливістю продовження до 5 років, після чого можна подати на ПМП, а через 6 років – на громадянство.
• Self-Sufficiency: для осіб, які можуть забезпечити фінансово без державної допомоги. Необхідно підтвердити наявність €30,000–60,000 на банківському рахунку та власне житло. Початковий ВНЖ видається на 1 рік, продовжується щорічно до 5 років, потім можливий ПМП.

Австрія простіше і передбачуваніше для інвесторів, які шукають ВНЖ через інвестиції завдяки чітким вимогам, фіксованим сумам і прямому шляху до довгострокового проживання та громадянства.

Вкладення в нерухомість у США можуть приносити стабільний дохід, проте важливо враховувати різницю між короткостроковою та довгостроковою орендою, особливості оподаткування та місцеве регулювання. Мій досвід показує, що правильний вибір стратегії оренди впливає на рентабельність вкладень.

Короткострокова оренда пропонує високу прибутковість, часто в діапазоні 12–15% річних, особливо у туристичних та міських районах. Наприклад:

• Нью-Йорк: щоденна ставка $159, заповнюваність 67%, річний дохід $39,983.
• Санта-Моніка: щоденна ставка $216, заповнюваність 72%, річний дохід $58,184.
• Голлівуд, Флорида: щоденна ставка $197, заповнюваність 69%, річний дохід $47,000.

Ризики та особливості: багато міст, включаючи Нью-Йорк, Майамі та Лос-Анджелес, запроваджують суворі правила для короткострокової оренди — потрібна реєстрація, ліцензії та дотримання лімітів за кількістю днів здачі. Тому інвестори мають уважно аналізувати локальні закони, щоб уникнути штрафів.

Довгострокова оренда забезпечує більш стабільний дохід із меншими регуляторними ризиками. Середня прибутковість становить близько 8%, а в деяких регіонах може сягати 12–22%. Приклади:

• Детройт: прибутковість до 21,95%.
• Майамі: прибутковість близько 7%.

Довгострокова оренда особливо приваблива для інвесторів, які шукають стабільність та мінімальні операційні складності. Мої клієнти часто обирають такий варіант у Техасі та Аризоні, щоб зафіксувати дохід на тривалий термін та знизити ризики, пов'язані з сезонністю та коливаннями попиту.

1. Короткострокова оренда (Airbnb, VRBO)

• Федеральний податок з прибутку: 10–37% залежно від загального доходу інвестора.
• Приклад: Якщо річний дохід від короткострокової оренди квартири в Нью-Йорку становить $40,000, федеральний податок може становити $4,000-$12,000 залежно від інших джерел доходу.
• Податок штату: Нью-Йорк - 4-8,82% від доходу; Флорида - 0% (немає прибуткового податку на рівні штату).
• Туристичний податок та збір з продажу: Нью-Йорк - 14,75% з кожної броні; Майамі – близько 12%.
• Нерезиденти: утримується 30% податку валовий прибуток через управляючу компанію.

2. Довгострокова оренда

• Федеральний податку з прибутку: 10–37%.
• Приклад: Будинок у Майамі, що здається за $2,800/міс, річний прибуток $33,600. Федеральний податок - $3,300-$12,500.
• Податок штату: Флорида - 0%; Каліфорнія (Лос-Анджелес) - 1-13,3%.
• Утримання для нерезидентів: зазвичай 30% від валового доходу, якщо не оформлено через LLC із поданням податкової декларації.

Для моїх клієнтів з Європи та Азії я завжди рекомендую заздалегідь розраховувати податкове навантаження за федеральними та місцевими ставками, а також розглядати оформлення через LLC для максимальної оптимізації. Наприклад, інвестори в Майамі та Нью-Йорк значно виграють при правильному плануванні витрат та амортизації.

Керівники допомагають інвесторам, особливо іноземним, вести нерухомість без особистої участі. Їхні послуги включають:

• Пошук орендарів та перевірка платоспроможності
• Збір орендної плати та контроль своєчасних платежів
• Технічне обслуговування, ремонт та прибирання
• Ведення бухгалтерії та звітності для податків

Вартість послуг:

• Довгострокова оренда: зазвичай 8-12% від щомісячного доходу. Наприклад, якщо квартира в Нью-Йорку приносить $3,000/міс, компанія, що управляє, забирає $240–$360/міс.
• Короткострокова оренда (Airbnb, VRBO): частіше 15-20% від доходу, оскільки потрібно більше операцій з управління бронюваннями та обслуговування гостей. Приклад: дохід $4,000/міс - комісія $600-$800.
• Додаткові збори: плата за розміщення на платформах, одноразові збори за підготовку житла, екстрені ремонтні роботи.

Якщо ваша мета – стабільність, передбачуваний дохід та мінімізація регуляторних ризиків, я раджу розглядати Австрію. США привабливі високими доходами, особливо через короткострокову оренду, але це супроводжується складним регулюванням та великою кількістю ризиків.

Вибір регіону для інвестицій у нерухомість у США залежить від цілей, бюджету та стратегії: чи хочете ви стабільний дохід, високу ліквідність чи перспективу зростання капіталу. Мій досвід показує, що правильний вибір міста безпосередньо впливає на прибутковість та ризики.

Нью-Йорк - стабільність та ліквідність

Нью-Йорк залишається найліквіднішим ринком країни. Середня ціна за квадратний метр становить $10,000-$18,000, що робить вкладення дорогими, але передбачуваними.

• Прибутковість довгострокової оренди: 5-6%
• Короткострокова оренда: 12-14%
• Популярні райони: Манхеттен, Бруклін, Квінс
• Особливості: висока ліквідність, стабільний попит, суворі закони Airbnb

Майамі та Флорида — зростання та податкові переваги

Середня вартість житла становить $5,500–$9,000 за м², що робить Флориду доступною для інвесторів, які шукають зростання капіталу та податкові переваги.

• Прибутковість довгострокової оренди: 7%
• Короткострокова оренда: 11-13%
• Популярні райони: South Beach, Brickell, Coral Gables
• Особливості: швидке зростання цін, високий туристичний потік, податковий нуль на прибутковий податок

Наприклад, моя клієнтка купила кондомініум 80 м² у Brickell за $600,000 ($7,500/м²). Довгострокова оренда приносить $3,500 на місяць, короткострокова через Airbnb може сягати $5,500 на сезон. За два роки вартість квартири зросла на 12%.

Каліфорнія (Лос-Анджелес, Сан-Франциско) – дорогі, статусні ринки

Ціни тут одні з найвищих: $8,500-$20,000 за м². Інвестиції вимагають значного бюджету, але забезпечують престиж та ліквідність.

• Прибутковість довгострокової оренди: 5-6%
• Короткострокова оренда: 12–13%
• Популярні райони: Санта-Моніка, Голлівуд, Центр Лос-Анджелеса
• Особливості: престижні райони, високий попит на оренду, суворі закони

Техас (Остін, Даллас, Х'юстон) - динамічний зростання та міграція

Середня вартість житла складає $3,500–$6,500 за м², що робить Техас привабливим для інвесторів з обмеженим бюджетом та охочих до зростання капіталу.

• Прибутковість довгострокової оренди: 8-9%
• Короткострокова оренда: 10–12%
• Особливості: зростання населення, міграція з дорогих штатів, доступні ціни

Інвестор із Канади купив таунхаус 100 м² в Остіні за $450,000 ($4,500/м²). Довгострокова оренда приносить $3,200 на місяць. За рік квартира зросла в ціні на 10%. Місцевий ринок активно розвивається, приплив мігрантів підвищує попит на оренду.

Середній Захід (Чикаго, Детройт) – дешеві, але ризиковані об'єкти

Ціни на житло тут варіюються від $1500 до $6000 за м², що робить Середній Захід цікавим для бюджетних інвестицій з високою прибутковістю.

• Прибутковість довгострокової оренди: 7–22%
• Короткострокова оренда: 10–12%
• Особливості: дуже низька вартість покупки, висока прибутковість довгострокової оренди, але нестабільний ринок та низький попит на короткострокову оренду

Пара зі Швейцарії купила будинок 120 м² у Детройті за $200,000 ($1,667/м²). Довгострокова оренда приносить $2,200 на місяць — прибутковість понад 13% річних. Ризик коливань цін вищий, але низька вартість входу дозволяє інвестору отримувати значну віддачу.

У США близько 70% всіх угод припадає на вторинне житло, а новобудови становлять приблизно 30% ринку, включаючи pre-construction condos та multifamily проекти. Середня вартість вторинного житла на популярних ринках, таких як Нью-Йорк та Лос-Анджелес, становить $10,000–$18,000 за м², а новобудов — $8,000–$15,000 за м², залежно від регіону та сегменту.

У вторинному ринку США особливо популярні великі та ліквідні міста з перевіреною інфраструктурою. Найбільш затребувані квартири та будинки в Нью-Йорку, включаючи Бруклін, Квінс та Манхеттен, де висока ліквідність та стабільний попит на довгострокову оренду.

Також вторинний ринок активно розвивається у Чикаго, Детройті та Клівленді, де вартість житла нижча, що дозволяє інвесторам входити з невеликим бюджетом та отримувати високу прибутковість довгострокової оренди до 12–15%.

Особливості: старі будинки можуть вимагати капітального ремонту, але дають швидкий доступ до оренди та доходу.

Новобудови залучають інвесторів сучасними плануваннями та енергоефективними стандартами. Серед найпопулярніших регіонів — Майамі, Форт-Лодердейл та Орландо, де pre-construction кондомініуми дозволяють придбати житло за ціною, нижчою від ринкової і здати його в короткострокову оренду до $5,500 на місяць. У Техасі (Остін, Даллас, Х'юстон) активно будуються multifamily проекти, що дозволяє інвесторам отримати дохід з кількох квартир одночасно.

Особливості: ризик затримок будівництва, але потенціал зростання вартості об'єкта та гнучкість планувань.

Американські будинки часто будуються за каркасною технологією з використанням деревини, бетону та сучасних енергоефективних матеріалів. Стандарти включають суворі вимоги до пожежної безпеки, шумоізоляції та вентиляції.

• Новобудови зазвичай мають системи "smart home", сучасні кухні та санвузли, що підвищує привабливість для орендарів.
• Термін будівництва у США варіюється від 12 до 24 місяців для багатоквартирних комплексів.

Австрійські новобудови виграють за швидкістю будівництва, енергоефективністю та стабільністю ринку. У США процес може затягтися через бюрократію, погодні умови або затримки підрядників. Для інвесторів, які шукають надійність та довготривалу стабільність, Австрія часто виявляється кращою, незважаючи на більш високу вартість м².

Інвестування в нерухомість у США пропонує широкий спектр стратегій, від класичної оренди до девелопменту земельних ділянок. Вибір стратегії залежить від цілей, бюджету та готовності до ризику.

Купівля старих об'єктів з метою ремонту та перепродажу – стратегія для активних інвесторів. Прибутковість може досягати 15-25% за угоду, особливо в районах, що ростуть, таких як Лос-Анджелес або Сан-Франциско.

Приклади клієнтів: будинок 120 м² в Остіні придбано за $450,000, ремонт $70,000, перепродаж за $650,000 — чистий прибуток близько $130,000.

Поділ капіталу на кілька невеликих об'єктів знижує ризики та дозволяє диверсифікувати дохід. У портфелі клієнтів це часто 2–3 квартири у різних районах Майамі чи Техасу, що забезпечує стабільний потік оренди.

Офіси, склади та магазини приносять дохід від 6 до 10% річних, але потребують вищого вхідного капіталу. Приклад: придбання невеликого офісного комплексу в Далласі за $1,2 млн дає $80,000–$100,000 доходу на рік.

REITs дозволяють брати участь у ринку нерухомості без безпосереднього управління об'єктами. Прибутковість дивідендів зазвичай 4-6%, а доступність низького порога входу робить їх привабливими для новачків.

Купівля землі під будівництво або девелопмент — ризиковіша стратегія з довгим горизонтом. Приклад: ділянка у Флориді 1,5 га куплена за $250,000, після дозволів та будівництва проект може приносити дохід до $600,000–$700,000 через 3–5 років.

У Відні ринок стабільніший і передбачуваний. Buy-to-rent приносить 4–5% прибутковості, Fix & Flip та девелопмент обмежені через суворі норми будівництва та високу вартість землі. Ринок менш динамічний, але виграє з безпеки, прозорості та довгострокової стабільності. Для інвесторів, які шукають зростання капіталу з мінімальними ризиками, Відень є кращим, тоді як США краще для активних стратегій з високою прибутковістю.

Інвестування в нерухомість у США супроводжується низкою особливостей та ризиків, які важливо враховувати при виборі регіону та стратегії.

Середня ставка податку нерухомість коливається від 0,7% до 2,3% на рік залежно від штату. У деяких штатах, наприклад, у Нью-Джерсі та Іллінойсі, податки можуть перевищувати 2,2%, що суттєво знижує чисту прибутковість. Приклади клієнтів показують, що при інвестиції в будинок Майамі вартістю $600,000 податки становлять близько $12,000–$15,000 на рік, що важливо враховувати при розрахунку рентабельності.

Місцеві закони з оренди, особливо короткострокової через Airbnb та VRBO, можуть бути суворими. Наприклад, у Сан-Франциско, Нью-Йорку і Майамі діють обмеження на кількість об'єктів, що здаються, і вимоги ліцензій, що знижує гнучкість інвестора.

Високі ставки з іпотеки та волатильність ринку можуть знизити попит на житло. Наприклад, у період 2022–2024 років зростання ставок до 7% призвело до уповільнення угод та зменшення кількості покупців. Це створює ризик падіння цін у нестабільні періоди.

У містах другого та третього рівня, таких як Детройт, Клівленд або деяких частинах Техасу, ліквідність об'єктів нижча, а час продажу може досягати 6–12 місяців. Це збільшує ризики інвесторів, які бажають швидко вийти з угоди.

Австрійський ринок виграє за стабільністю та передбачуваністю. Податки нижчі, законодавство прозоріше, регулювання оренди м'якше, а ліквідність об'єктів у великих містах, таких як Відень чи Зальцбург, є стабільною. Для інвесторів, які цінують довгостроковий захист капіталу та мінімізацію ризиків, Австрія часто є кращою. США підходять тим, хто готовий до активного управління портфелем і шукає більш високу прибутковість, розуміючи можливі коливання ринку.

Інвестування в нерухомість у США пов'язане не лише з прибутковістю, але й з особливостями проживання та способу життя у різних штатах. Вибір регіону впливає на клімат, доступ до медицини, освітні можливості, безпеку та фінансову інфраструктуру.

США відрізняються величезною кліматичною різноманітністю, що важливо враховувати при виборі нерухомості та стратегії оренди. Міста Флориди славляться теплим субтропічним кліматом та пляжами, що робить її популярною для короткострокової оренди цілий рік. Каліфорнія пропонує м'який середземноморський клімат, особливо в Лос-Анджелесі та Сан-Дієго, що приваблює довгострокових орендарів та сім'ї.

Водночас Середній Захід та північні штати (Чикаго, Міннеаполіс) характеризуються холодними зимами та сніговими періодами, що знижує попит на короткострокову оренду, але може залучати покупців, орієнтованих на економ-сегмент та доступні ціни.

Для нерезидентів важливо враховувати доступ до якісної медицини та освітніх закладів. У Нью-Йорку страховка на сім'ю з чотирьох осіб може досягати $1,500–$2,000 на місяць, включаючи базове покриття та візити до фахівців. У Лос-Анджелесі аналогічні витрати становлять $1,300-$1,800, а в Майамі та Техасі - $700-$1,000 на місяць, залежно від обраного плану.

Освіта також відрізняється: приватні школи та престижні університети в Нью-Йорку та Каліфорнії коштують $20,000–$50,000 на рік, тоді як у Техасі чи Флориді можна знайти хороші школи за $10,000–$20,000 на рік.

Іноземці можуть відкривати рахунки та отримувати іпотеку в США, але процес складніший, ніж для громадян: часто потрібні ITIN/SSN, підтвердження доходу та значний початковий внесок (зазвичай 30–40%). Деякі банки в Майамі та Каліфорнії пропонують спеціалізовані програми для нерезидентів.

Життя в США сильно залежить від міста та штату. Приклади:

• Нью-Йорк (Манхеттен): оренда квартири 2 спальні - $4,500-$6,000/міс., продукти та послуги - +30-40% до середнього рівня, кафе та ресторани - $15-$25 за страву, комунальні послуги - $250-$400/міс.
• Лос-Анджелес, Каліфорнія: оренда 2 спальні - $3,500-$4,500, продукти - на 20-30% вище середнього, ресторани $12-$20, комунальні послуги - $200-$350.
• Майамі, Флорида: оренда 2 спальні - $2,500-$3,500, продукти та кафе близькі до середнього по США, комунальні послуги - $150-$300.
• Остін, Даллас, Техас: оренда 2 спальні - $1,800-$2,500, продукти - середні, ресторани - $10-$18, комунальні послуги - $120-$250.
• Чикаго, Середній Захід: оренда 2 спальні - $1,500-$2,200, продукти - нижче середнього по країні, комунальні послуги - $120-$250.

В Австрії життя передбачуване та організоване: охорона здоров'я якісна та доступна, освіта високорівнева, а бюрократія мінімальна. Наприклад, страховка для сім'ї з 4 осіб становить $300–$500 на місяць, а навчання у державних школах чи університетах найчастіше безкоштовне чи дуже недороге.

Міська інфраструктура, транспорт та безпека створюють комфортне довгострокове проживання. Вважаю, що в Австрії простіше прогнозувати витрати, мінімізувати ризики та забезпечити комфорт для сім'ї.

Вибір нерухомості в США сильно залежить від цілей інвестора та його життєвої ситуації. Різні категорії населення використовують ринок по-різному, і важливо враховувати фінансові, юридичні та особисті чинники.

Для громадян нестабільних країн купівля будинку в США або квартири в Америці часто є способом захисту капіталу. Мої клієнти зі Східної Європи та Латинської Америки купували квартири в Майамі та Лос-Анджелесі вартістю $400,000–$700,000, щоб диверсифікувати активи та забезпечити довгострокове збереження коштів.

Пенсіонери активно обирають Флориду завдяки м'якому клімату, низьким податкам на нерухомість та відсутності прибуткового податку штату. Наприклад, купівля будинку в районі Форт-Лодердейл за $550,000 із довгостроковою орендою принесла дохід близько $2,800–$3,200 на місяць, при цьому об'єкт використовувався як другий будинок для комфортного життя.

Digital nomads цінують США за розвинену інфраструктуру, високошвидкісний інтернет та можливості короткострокової оренди через Airbnb та VRBO. Проте візові обмеження та необхідність оформлення довгострокових документів створюють певні складнощі. Приклад клієнтів: придбання квартири в Остіні за $350,000 з подальшою короткостроковою орендою принесло дохід $2,000–$2,400 на місяць, при цьому знадобилося оформлення ITIN та відкриття банківського рахунку для нерезидентів.

США vs Австрія? Якщо порівнювати з Австрією, то ця країна виграє для консервативних інвесторів: ринок стабільний, закони прозорі, податки нижчі, а прибутковість передбачувана. США ж залучають вищою прибутковістю, різноманітністю регіонів та стратегій інвестування, але пов'язані з ризиками, коливаннями ринку та складностями управління об'єктами. Для клієнтів, які цінують безпеку та порядок, я частіше раджу Австрію.

Вихід з інвестицій - важливий етап, який безпосередньо впливає на прибутковість. Продаж об'єктів США зазвичай здійснюється через MLS (Multiple Listing Service) чи з допомогою професійних агентів. Середній термін продажу залежить від регіону: у популярних містах на кшталт Майамі чи Лос-Анджелеса об'єкт може продатись за 30–90 днів, тоді як у менш ліквідних штатах — до 6–9 місяців. Мої клієнти, продаючи квартири в Майамі за $600,000–$750,000, часто використовували MLS та агента, щоб максимально прискорити процес та мінімізувати комісію.

Для нерезидентів ключовим аспектом є FIRPTA, який передбачає утримання до 15% вартості продажу для федерального податку. Важливо правильно розраховувати податкові зобов'язання, щоби не зіткнутися з несподіваними виплатами.

Інструмент 1031 Exchange дозволяє відстрочити сплату податків під час продажу об'єкта та реінвестування в інший нерухомий актив у США. Наприклад, один із моїх клієнтів продав кондомініум у Майамі за $650,000 і вклав у кілька об'єктів в Остіні, що дозволило перенести податкове навантаження та збільшити диверсифікацію портфеля.

Передача нерухомості у спадок чи через трасти — ще один спосіб ефективного виходу та планування. Трасти допомагають керувати активами, знижувати податкові ризики та захищати майно.

Якщо порівнювати з Австрією, то там процес виходу з інвестицій більш простий та передбачуваний. Ліквідність вторинного ринку висока, бюрократія мінімальна, податки продаж прозорі, а угоди полягають швидше. США пропонують вищу прибутковість, але супроводжуються складним податковим регулюванням та бюрократією.

Протягом кількох років я працюю з клієнтами, які інвестують у нерухомість у США та Європі. Моя практика показує, що кожен ринок має свої особливості і успіх інвестицій безпосередньо залежить від правильної перевірки об'єктів.

Розподіл капіталу між стабільними та зростаючими ринками — ключ до збалансованого портфеля. У такому підході інвестиції в австрійську нерухомість зазвичай відповідають за стабільність та передбачуваність, а американські об'єкти – за потенціал зростання та більш високу орендну прибутковість. Я рекомендую поєднувати об'єкти в США з більш динамічними прибутковими ринками, наприклад, Майамі або Лос-Анджелес, та стабільними європейськими об'єктами, наприклад, у Відні. Такий підхід дозволяє диверсифікувати ризики, отримувати прибуток від оренди та одночасно накопичувати капітал.

При виборі стратегії я враховую цілі клієнтів: оренда, набуття статусу чи довгострокова капіталізація. Наприклад, для клієнтів, які орієнтуються на прибутковість та динаміку, США підходять більше, особливо через квартири в Америці та об'єкти у міста Флориди. Для тих, хто цінує стабільність, передбачуваність та захист капіталу, Австрія часто виграє.

Особисто я б розподілила інвестиції між США та Австрією: США дають можливість зростання та високої прибутковості, а Австрія забезпечує спокій, прозорість та довгостроковий захист активів. Такий підхід дозволяє поєднувати найкраще з двох світів та створювати стійкий портфель.

Інвестиції в нерухомість вимагають чіткого розуміння цілей та ринків. США — найкращий вибір для тих, хто шукає високу прибутковість, різноманітність стратегій та динамічні ринки, наприклад, у Майамі, Лос-Анджелесі чи Техасі. Австрія підходить для інвесторів, які цінують стабільність, прозорість законів та передбачувану прибутковість. На практиці для такої консервативної частини портфеля частіше розглядають нерухомість в Австрії як "стабілізатор", а США - як джерело зростання та вищої прибутковості.

Універсальні поради від юриста-інвестора: ретельно перевіряйте об'єкти, враховуйте податкові зобов'язання, диверсифікуйте портфель та завжди плануйте стратегію виходу. Для нерезидентів особливо важливо враховувати FIRPTA, оподаткування орендного доходу та можливості через LLC чи трасти.

Перспективи до 2030 року показують зростання населення, внутрішню міграцію та активний розвиток ринків нерухомості. У США збільшується попит на житло у містах з високим економічним зростанням та привабливою орендною прибутковістю. В Австрії стабільність зберігається, а розвиток вторинного та нового ринку продовжує забезпечувати безпечні інвестиції для довгострокового капіталу.

1. Визначте цілі інвестицій

• Дохід від оренди (довгострокова vs короткострокова)
• Капіталізація та зростання вартості
• Отримання резиденції чи візові стратегії (EB-5, E-2)

2. Вибір формату володіння

• Покупка на фізичну особу
• Покупка через LLC (Limited Liability Company)
• Інвестиції через REITs та фонди
• Партнерські угоди чи трасти

3. Аналіз ринку та регіону

• Міста та штати: Майамі, Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Остін, Середній Захід
• Прибутковість оренди та ліквідність об'єктів
• Ціни за м² та динаміка ринку
• Інфраструктура, транспорт, екологія, попит орендарів

4. Перевірка об'єкта та юридична перевірка

• Title search і title insurance
• Inspection report: будівельний стан, кімнікації
• Перевірка історії володіння та обтяжень

5. Фінансування та вимоги до покупця

• Наявність SSN/ITIN для іноземців
• Банківський рахунок у США
• Початковий внесок та підтвердження законного походження коштів
• Вік (деякі банки вимагають віком від 18 років)

6. Процес купівлі

• Вибір ріелтора та адвоката
• Підготовка офферу
• Escrow account
• Closing та реєстрація прав власності у county records
• Можливість покупки дистанційно

7. Податки та витрати

• Property tax (0,5-3% залежно від штату)
• Closing costs (2–5% угоди)
• Податок на прибуток від оренди (Federal + State)
• Capital Gains Tax під час продажу
• FIRPTA для нерезидентів

8. Управління нерухомістю

• Вибір керуючої компанії (Property Management)
• Довгострокова та короткострокова оренда
• Контракти з орендарями та регулювання місцевих законів

9. Стратегії виходу

• Продаж через MLS або агента
• 1031 Exchange для перенесення податків
• Передача у спадок або через трасти

10. Сценарії та диверсифікація

• Один об'єкт vs кілька об'єктів
• Поєднання США та Європи (Австрія для стабільності, США для зростання)
• Баланс прибутковості та ризику

1. «Інвестор із $300 000»

• Що хотів клієнт: придбати квартиру в Нью-Йорку, яка дасть стабільний прибуток від оренди і при цьому буде ліквідним активом.
• Що підібрали: кондомініум 70 м² у Манхеттені, з сучасним ремонтом та зручною транспортною доступністю.
• Результат: прибутковість 4-5% річних, висока ліквідність, зростання вартості об'єкта +8% за 2 роки.

2. «Пенсіонер із $500 000»

• Що хотів клієнт: купити будинок у Майамі, Флорида, для комфортного проживання на пенсії, з можливістю здачі в оренду за потреби.
• Що підібрали: будинок 90 м² з 2 спальнями у спокійному районі, поряд з пляжем та розвиненою інфраструктурою.
• Результат: середня прибутковість оренди 4,5%, приріст вартості +10% за 3 роки, безпечний район для спокійного життя.

3. «Сім'я з дітьми»

• Що хотіли клієнти: купити квартиру чи будинок у Лос-Анджелесі для власного проживання, з гарними школами та зеленим оточенням.
• Що підібрали: таунхаус 120 м² з 3 спальнями та невеликим садом у районі з розвиненою інфраструктурою. Ціна покупки $750 000.
• Результат: високий потенціал капіталізації 6-7% за 5 років, безпечний район для дітей, можливість здачі в оренду за потреби.