Договір оренди квартири у Відні: як правильно скласти і що важливо врахувати

У Відні понад 75% мешканців винаймають житло, тому розуміння особливостей договору оренди квартири в Австрії важливе як для тих, хто збирається переїхати в цю країну, так і для інвесторів. Якщо ви плануєте переїзд до Австрії або шукаєте житло у Відні , вам необхідно розібратися, як укласти та укласти договір оренди квартири.

На перший погляд, здається, що процедура досить проста. Достатньо підписати контракт, отримати ключі та переїхати в нову квартиру. Проте в Австрії оренда регулюється чіткими правилами та законами. Від того, як укладено договір, може залежати не лише ваш комфорт, а й безпека ваших коштів.

Чому це важливо? Тому що помилки коштують дорого. Наприклад, неправильно прописаний термін або умови індексації орендної плати можуть призвести до зайвих витрат. Якщо ви іноземець, то від договору оренди може залежати і ваш дозвіл на проживання.

Щоб краще розібратися в нюансах, ви можете завантажити приклад договору оренди квартири у Відні , складений нашими експертами. Цей зразок договору оренди в Австрії було перевірено на сотнях успішних кейсів.

Ця стаття буде корисна всім, хто планує винаймати квартиру у Відні або інших містах Австрії: студентам, молодим фахівцям, сім'ям і, звичайно, інвесторам, які розглядають нерухомість як вигідне капіталовкладення.

Перш ніж ставити підпис під договором, важливо знати, що оренда в Австрії регулюється Законом про оренду житла ( Mietrechtsgesetz, MRG ) та загальним цивільним кодексом ( ABGB ). Це дозволяє орендарям почуватися під захистом закону.

Також у Австрії існує кілька різновидів договору оренди. Від того, який ви оберете, будуть залежати умови оренди квартири в Австрії, у тому числі вартість орендної плати та можливість жити у квартирі тривалий час.

Варто розуміти, що існує чітка різниця між терміновим та безстроковим договором.

Терміновий (зазвичай на 3 роки та більше). Орендар захищений від раптового підвищення ціни. Однак, розірвати такий договір раніше може бути непросто. Тільки після першого року оренди з'являється право розірвати контракт із тримісячним повідомленням.

Безстроковий. Цей варіант видається ідеальним. Орендар може жити, скільки захоче, доки дотримуються всіх умов. Однак така угода дозволяє орендодавцю змінити вартість або розірвати договір за певних обставин .

Ще один важливий момент: ви можете укласти договір прямо з власником квартири (оренда), а можете винайняти житло у того, хто сам орендує цю квартиру (субаренда).

• У першому випадку ваші права надійно захищені згідно із законом.
• У другому випадку умови можуть бути менш вигідними для орендаря. Субаренда може бути вигідною студентам та іншим категоріям людей, яким потрібно зняти житло на короткий термін. Однак потрібно уважно перевіряти, чи орендодавець має право здавати житло.

Якщо ви є іноземцем, то знайте, що сам факт того, що у вас немає австрійського громадянства, не обмежує ваше право підписувати договір оренди у Відні та інших містах.

Проте насправді орендодавці часто просять додаткові документи: довідку про доходи, довідку про місце роботи чи навіть рекомендації.

• Громадяни ЄС можуть вільно винаймати квартиру, достатньо пред'явити паспорт або ID
• Іноземці зазвичай повинні мати посвідку на проживання - "Rot-Weiß-Rot"-Karte , "Blue Card EU", Niederlassungsbewilligung і т.п., щоб знімати нерухомість без додаткових дозволів
• Туристам, які приїжджають за короткостроковими візами (до 90 днів), може бути необхідно домовитись з орендодавцем в особливому порядку для укладання договору

Загалом практично будь-які квартири можуть здаватися іноземцям. Перед підписанням договору варто уточнити вимоги у орендодавця (наприклад, згода власника на в'їзд сім'ї).

Ті, хто вперше бачать договір оренди нерухомості в Австрії, найчастіше дивуються кількістю сторінок. Однак, кожен рядок такого договору захищає або вас, або власника квартири. Нижче ми описали ключові моменти, які обов'язково мають бути прописані.

Вкажіть повні ім'я та адресу орендодавця та орендаря. Якщо квартиру винаймають кілька осіб на рівних правах, всі вони визнаються відповідальними за сплату оренди. Обов'язково вказуються контактні дані та дані паспорта/ID сторін.

• Адреса квартири, поверх, площа та перелік майна яким може користуватися орендар.
• Які приміщення та загальні зони орендар може використовувати (наприклад, паркування, комора, горище, сад, пральня тощо).
• Зафіксуйте стан житла. Необхідно описати всі проблеми, які були виявлені під час огляду. Якщо є явні недоліки (вікна, сантехніка, сліди вологи), краще відразу уточнити, хто і в які терміни організовує ремонтні роботи у Відні та за чий рахунок.

Я завжди наполягаю, щоб клієнти документували навіть дрібні сколи та подряпини при в'їзді. Такий запис в акті прийому-передачі квартири захистить вас від претензій орендодавця під час виїзду.

• Чітко пропишіть суму основного (брутто) та, за потреби, базового (нетто) орендного платежу і що входить до нього.
• Уточніть, чи орендар оплачує окремо електрику, газ, опалення, інтернет та інші витрати.
• Вкажіть спосіб та термін оплати (зазвичай банківський переказ раз на місяць).
• Якщо договір потрапляє під MRG, домовтеся, чи можна індексувати плату (наприклад, за інфляцією) і вкажіть, як буде здійснюватися перерахунок.
• За австрійськими законами орендодавець може вимагати підвищену плату, яка трохи перевищує базову орендну ставку за квадратний метр житла (Richtwert/Kategoriemiete). З 2024-2025 років максимальне підвищення орендної плати складає 5% на рік.

Розмір застави зазвичай дорівнює 2-3 місячним орендним платежам (максимум згідно із законом – до 6 місяців).

• Запишіть точну суму та реквізити рахунку, на який необхідно перевести платіж.
• Вкажіть умови повернення застави (після переїзду та перевірки на відсутність шкоди) та відсотки (застави можуть зберігатися на спеціальному рахунку та приносити невеликі відсотки орендарю).
• Обов'язково візьміть квитанцію щодо оплати застави.

Я раджу клієнтам робити фото квартири в день заселення. Це дрібниця, але саме ці фото часто допомагають повернути заставу без суперечок.

• Пропишіть обов'язки орендаря (наприклад, підтримувати чистоту, оплачувати дрібний ремонт та послуги).
• Опишіть права орендодавця (перевіряти технічний стан, проводити інспекції).
• Зазвичай забороняється без згоди здаватися квартиру в суборенду, а також тримати агресивних тварин, шуміти вночі тощо.
• Якщо для вас важливий певний пункт (наприклад, ви плануєте завести вихованця або зробити ремонт), відобразіть це в договорі.
• Якщо якісь зобов'язання орендодавець бере на себе (наприклад ремонт у майбутньому), зафіксуйте термін виконання.

Найчастіше в багатоквартирних будинках є правила, які описують, після якої години необхідно дотримуватись тиші, що робити зі сміттям, де дозволяється куріння та вигул домашніх вихованців, і т.д.). Якщо такі правила є, попросіть включити їх до договору оренди квартири в Австрії.

Також зафіксуйте в договорі кім та на яких умовах дозволено робити ремонт (косметичний чи капітальний).

• Вкажіть, на який період укладається договір (дату початку та закінчення або відзначте «безстроковий»).
• До договору з обмеженим терміном необхідно додати умову про достроковий виїзд (Aussteigsklausel). Наприклад: "Орендар має право розірвати договір після одного року з повідомленням за один місяць". Якщо цей пункт не прописаний, згідно із законом, таке право з'являється лише через рік, за умови повідомлення орендодавця за три місяці.
• У договорі також має бути пункт про автоматичне продовження або нові переговори після закінчення строку.
• Якщо термін дії договору формально спливає, найчастіше за законом він продовжується ще на три роки.

Для укладання договорів корисно використовувати шаблони та приклади . Такі зразки стануть у нагоді при перекладі з німецької та перевірки основних пунктів.

Якщо ви вперше орендуєте житло в Австрії, процес підписання договору може бути досить складним. Щоб спростити його, дотримуйтесь таких рекомендацій:

Крок 1. Обстежте квартиру перед підписанням. Зніміть у день огляду будь-які дрібні дефекти камерою або телефоном. Складіть «акт прийому-передачі» (Übergabeprotokoll) та вкажіть у ньому перелік ушкоджень та їх опис.

Я завжди наполягаю на тому, щоб клієнти документували навіть дрібні відколи та подряпини при в'їзді. Така передбачливість убереже їхню відмінність від претензій орендодавця при виїзді.

На підставі протоколу можна підтвердити, що пошкодження були спочатку, і вам не доведеться платити за їх ремонт.

Крок 2. Уважно вивчіть договір. Читайте кожний пункт перед підписанням договору. Нерозуміння умов часто стає причиною суперечок. Уточнюйте незрозумілі формулювання, бажано у письмовій формі (електронною поштою) та зберігайте листування.

Не покладайтеся лише на усні обіцянки. Вимагайте, щоб усі умови були оговорені у тексті договору (наприклад, терміни ремонту або додаткові послуги).

Крок 3. Перевірте сторони договору. Переконайтеся, що ви маєте справу саме з власником житла чи його уповноваженим представником:

• Якщо знімаєте безпосередньо в орендодавця, попросіть показати документи, що встановлюють право (Grundbuchauszug – виписка з реєстру нерухомості).
• Якщо винаймаєте квартиру через агентство, перевірте ліцензію та інформацію про комісійні. З 1 липня 2023 року діє принцип «Bestellerprinzip»: той, хто першим найняв рієлтора, сплачує його комісію. Зазвичай орендодавець наймає агента та оплачує комісію, але цей пункт необхідно одразу уточнити.

Крок 4. Оформіть договір грамотно. В Австрії не потрібне нотаріальне засвідчення договору оренди. Достатньо, щоб обидві сторони розписалися під текстом та проставили дату. За законом не потрібна присутність юриста чи нотаріуса.

Однак для впевненості багато хто звертається до юриста. Він може перевірити, чи є в договорі неточності, які можуть бути витлумачені, або пункти, які за законом додавати не можна.

В особливих випадках (наприклад, якщо ви інвестор чи велика компанія) доцільно саме так і вчинити. Якщо ви укладаєте угоду через агентство, перевірте, щоб усі домовленості агента з орендодавцем були враховані у тексті.

Крок 5. Оплата та документи під час підписання. При укладанні договору найчастіше одразу вносять заставу (зазвичай банківським переказом) та платіж за перший місяць. Беріть розписки за транзакції.

По можливості отримайте від орендодавця (або його представника) скани його посвідчення особи та документа про володіння квартирою. Якщо домовляєтеся не безпосередньо, а через агента, перевірте у договорі згадку комісії – при Bestellerprinzip орендарю її не потрібно оплачувати.

Крок 6. Реєструйте офіційне місце проживання та змінюйте адресу. Після в'їзду в Австрію іноземцю необхідно зареєструвати місце проживання (Meldung) у місцевій мерії за новою адресою. Для реєстрації знадобиться підписаний орендодавцем “Meldezettel” (спеціальний бланк проживання) та паспорт/ID.

Не забудьте зробити це протягом 3 робочих днів – інакше загрожують штрафи (до 726 євро за адміністративним кодексом). Виданий після реєстрації документ слід зберегти. Він знадобиться для відкриття банківського рахунку, оформлення страховок та отримання довідок.

Крок 7. Зберігайте всі копії. Зберігайте всі сторінки договору та програми. Особливо важливо зберегти сторінки, де вказано умови розірвання, розмір застави та розмір комунальних платежів. По можливості завірте копію договору адвоката чи нотаріуса, щоб документ мав законну силу.

Підписати договір оренди в Австрії без підготовки документів не вдасться. Орендодавці хочуть бути впевнені, що укладають договір із надійним орендарем, тому суворо підходять до перевірки документів.

Для орендодавця (що здає квартиру) знадобляться такі документи:

• Право власності на квартиру (витяг із земельного реєстру — Grundbuchauszug). Це підтверджує ваше право орендувати житло.
• Енергоефективність. В Австрії (як і в інших країнах ЄС) часто потрібно пред'явити енергетичний сертифікат (Heizkostenpass/Energieausweis). У ньому вказується інформація про витрати на опалення.
• Свідоцтво на здачу житла. Якщо ви здаєте квартиру через посередника, домовтеся про контракт із агентом (Maklervertrag). Якщо квартира належить кільком власникам, краще мати нотаріальний дозвіл кожного.
• Документи додому. Іноді власникам необхідно надати копії протоколів загальних зборів ТСЖ (Eigentümerversammlung), щоб показати, чи немає заборгованостей. Також може знадобитися отримати згоду від власників інших квартир.
• Договори із комунальними службами. Якщо орендар користуватиметься якимись послугами (наприклад, інтернетом, кабельним ТБ, паркувальним місцем на ділянці, що орендується), підготуйте копії договорів з провайдерами та сервісами, щоб передати їх мешканцю.

Для орендаря (наймача квартири):

• Паспорт чи ID-картка. Необхідно надати дійсне посвідчення особи. Бажано зробити копії основних сторінок.
• Доказ доходу. Наприклад, можуть вимагати надати інформацію про нараховану зарплату за 2-3 останні місяці, витяг з банку, договір найму/трудовий контракт. Ці документи підтверджують вашу платоспроможність. Іноді ухвалюють податкові декларації (для приватних підприємців).
• Анкета орендаря (Mieterselbstauskunft). Це стандартна форма, в якій зазначаються особисті дані, інформація про роботу, попереднє місце проживання тощо. Орендодавець може запросити її, щоб оцінити надійність орендаря. Вона необов'язкова згідно із законом, але поширена практично.
• Реєстрація за місцем проживання (Meldezettel). У цьому документі орендодавець підтверджує ваше право на проживання у квартирі чи будинку. Отриманий на пошті бланк Meldezettel ви потім віддасте в комунальні органи. Без оформлення прописки орендодавець може оштрафувати вас, а ви не зможете сплатити медичну страховку, відкрити банківський рахунок тощо).
• Поселення або віза (для мешканців країн за межами Євросоюзу). Якщо ви з третьої країни, вам необхідно надати діючий дозвіл на проживання або довгострокову візу. Якщо ви приїхали до країни за короткостроковою візою, уточніть у орендодавця, чи він готовий здати вам квартиру на невеликий термін. Це дозволить уникнути непорозумінь. Також варто використати перевірений шаблон договору оренди квартири в Австрії для іноземців.
• Довідка про несудимість. Деякі орендодавці просять надати цю довідку, щоб переконатися у надійності орендаря. За законом ця вимога не є обов'язковою, але орендодавець може приватно вимагати будь-які документи.

Додаткові документи:

• Рекомендації чи попередній договір. Якщо ви вже жили в Австрії, може знадобитися рекомендаційний лист від колишнього орендодавця або копію старого договору.
• банківські реквізити. Відкриття рахунку в австрійському банку спростить процес укладання договору оренди. До того ж, це дозволить вам робити платежі без комісії та прямі перекази. У деяких випадках від вас можуть вимагати зробити депозит на спеціальний рахунок (Kautionskonto).
• Переклад документів. Якщо ви не знаєте німецьку, заздалегідь переведіть паспорт та контракт та покажіть їх орендодавцю.

Зібравши пакет документів, ви маєте бути повністю готові до підписання. Копії документів та розписки про оплату краще зберегти.

Чим повніше ваш пакет документів, тим швидше ви знайдете потрібну квартиру. Іноді саме готовність одразу надати всі необхідні документи стає вирішальним чинником, особливо в умовах конкуренції на віденськім ринку оренди.

Навіть коли підписано договір і ви отримали ключі, розслаблятися рано. Умови оренди в Австрії мають особливості, про які потрібно знати заздалегідь.

Мінімальний термін та дострокове розірвання. Найчастіше мінімальний термін оренди три роки. Однак після першого року в орендаря з'являється право розірвати договір з повідомленням за три місяці. Це прописано в законі Mietrechtsgesetz.

Якщо житло винаймається на короткий термін (наприклад, півроку), це частіше пов'язано із суборендою. Але такі варіанти не дають довгострокового захисту і майже завжди коштують дорожче.

Індексація орендної плати. У договорах оренди майже завжди прописано пункт про індексацію - прив'язку до офіційного індексу цін (Verbraucherpreisindex). Це означає, що орендна плата може підвищуватись щороку залежно від інфляції.

Штрафи та санкції. Якщо орендар затримує оплату або порушує умови (наприклад, робить перепланування без дозволу), у договорі можуть бути передбачені штрафи. Важливо читати ці пункти уважно: іноді суми бувають значними.

Права орендаря. Якщо орендодавець не виконує своїх зобов'язань (наприклад, не ремонтує зламаний бойлер або ігнорує скарги на дах, що протікає), у орендаря є право вимагати усунення недоліків або зменшення орендної плати.

Я завжди раджу клієнтам: не бійтеся відстоювати свої права. В Австрії працює система арбітражу для орендарів, і іноді достатньо подати заяву, щоб питання вирішилося.

Знання умов оренди — це формальність, а й можливість захистити себе від можливих збитків. Адже договір в Австрії захищає не лише власника, а й орендаря.

Укладання контракту на оренду квартири в Австрії – це не лише формальність, а й перевірка на уважність. Помилки на цьому етапі можуть коштувати дорого, тому корисно використовувати кілька практичних прийомів.

Перевірка орендодавця та об'єкта. Перед підписанням договору переконайтесь:

• що орендодавець справді володіє квартирою (це можна перевірити у земельному реєстрі — Grundbuch);
• що у квартирі немає проблем, які залишилися непоміченими при первинному огляді: протікання, плісняви, несправної електрики.

Як мінімізувати ризики:

• Читайте договір повністю. Навіть дрібний пункт про «додаткові витрати» може означати сотні євро на місяць.
• Фіксуйте стан квартири. Фото та акт прийому-передачі — ваш найкращий аргумент для повернення застави.
• Порівнюйте ринкові ціни. Іноді орендодавець завищує вартість.

Що робити за конфліктів. Якщо виникають суперечки (наприклад, затримка з ремонтом або відмова повертати заставу), у Відні можна звернутись:

• у Schlichtungsstelle (арбітражна комісія при магістраті);
• в Arbeiterkammer (Палата праці, що захищає права орендарів);
• до суду (як крайній захід).

Роль агенцій нерухомості. В Австрії договір оренди найчастіше оформляють через агенції. У цьому випадку орендар оплачує комісію — вона зазвичай становить до двох орендних плат за місяць. Це суттєва сума, але агентство несе відповідальність за прозорість угоди та може стати посередником у спірних питаннях.

Австрійський ринок оренди активно розвивається. У 2024-2025 роках з'явилися нові правила, які важливо враховувати всім, хто планує винаймати житло у Відні.

Зміни в Mietrechtsgesetz. З січня 2024 року набули чинності поправки до закону Mietrechtsgesetz (MRG):

• Точніша регламентація індексації орендної плати. Тепер прив'язка йде виключно до індексу споживчих цін (VPI), а орендодавець зобов'язаний повідомляти орендаря про зміну вартості оренди за три місяці.
• Прозорість додаткових витрат. Кімнальні платежі повинні вказуватись окремим рядком, без прихованих зборів.

Нові вимоги до договорів. Вони були прийняті, щоб захистити орендарів від несумлінних орендодавців. У договорах оренди тепер є обов'язковими:

• пункт про повернення застави та строки;
• інформація про права орендаря при виявленні проблем, які не були згадані під час укладання договору;
• вказівку дати останнього капітального ремонту.

Особливості для іноземців. У 2025 році обговорюються нові рекомендації (поки що на рівні ініціативи в парламенті), щоб спростити укладання договору оренди для фахівців з-за кордону. Планується скорочення списку додаткових документів, які орендодавці мають право вимагати в іноземців.

Вплив на ринок Відня:

• Для орендарів — більше прозорості та передбачуваності.
• Для орендодавців більше формальностей, але й менше ризиків судових розглядів.
• Для іноземних орендарів шанс спростити пошук житла.

Практичні рекомендації:

• Завжди перевіряйте, щоб договір відповідав актуальним вимогам (краще попросити орендодавця використати новий зразок).
• Якщо орендодавець пропонує стару версію договору, уточніть причини.
• Зберігайте всі документи, пов'язані з орендою.

За останні роки ринок оренди став більш цивілізованим, але я завжди говорю клієнтам: перевірка договору — це ваша особиста страховка.

Багато хто задається цим питанням, особливо коли все частіше звучать заяви про те, що достатньо відгукнутися на оголошення, щоб винайняти квартиру. Давайте розберемося, чи справді посередник необхідний, чи його послуги — це просто марнування часу та грошей.

З 1 липня 2023 діє принцип Bestellerprinzip (замовник платить). Це означає, що якщо квартиру пропонує орендодавець і він винайняв агента, орендар комісію не платить. Це дозволяє орендарям значно заощадити.

Багато квартир здаються безпосередньо власниками без комісій. В інтернеті та соцмережах легко знайти такі оголошення (“provisionsfrei”) з позначкою «без посередника». Це економить час та гроші.

На ринку нерухомості у Відні дуже висока конкуренція. Хороші квартири часто не з'являються на платформах пошуку нерухомості, їх спочатку показують через перевірених агентів. Ріелтор може запропонувати відмінні варіанти, які ви не змогли б знайти без його допомоги.

Юридичні послуги та знання ринку. Агенти добре знаються на цінах, умовах оренди квартири у Відні та інших містах, а також у юридичних нюансах. Вони можуть допомогти вам уникнути підводного каміння при укладанні договору і зробити цей процес менш стресовим.

Економія часу. Якщо ви нещодавно переїхали до Австрії і ще не знаєте, який район обрати, агент швидко підбере потрібні варіанти.

Щоб орендувати квартиру у Відні, необхідно розбиратися в тонкощах бюрократичних процедур та особливостях ринку нерухомості. Договір оренди повинен докладно описувати ваші права та обов'язки, щоб ваше проживання у квартирі чи будинку було абсолютно безпечним. Необхідно дотримуватися простих правил:

1. Перевіряйте орендодавця та документи на житло. Переконайтеся, що власник має право здавати квартиру.
2. Читайте договір до кінця. Навіть незначні деталі, на які ви не звернете увагу, можуть призвести до серйозних збитків.
3. Фіксуйте стан квартири під час в'їзду. Фото- та відеоматеріали допоможуть при поверненні застави.
4. Зберігайте всі квитанції та листування. Це дозволить вам захистити ваші інтереси, якщо виникнуть проблеми.
5. Слідкуйте за новими правилами. Законодавство в Австрії оновлюється, тож умови оренди можуть змінитися.

Наші послуги:

• Підбір квартири з урахуванням ваших цілей (переїзд, робота, інвестиції)
• Перевірка договору оренди на відповідність законодавству
• Переговори з орендодавцем, щоб врахувати ваші інтереси
• Консультації з питань щодо застави, дострокового розірвання, індексації оренди

Пошук житла в Австрії не повинен спричиняти стрес. Професійно підготовлена ​​угода стане гарантією вашого спокійного життя у Відні.