Almanya'da gayrimenkul fiyatları 2025'te ne kadar olacak?

Alman gayrimenkul piyasası, son yıllardaki aşağı yönlü hareketin ardından 2025 yılında istikrarlı bir büyüme sinyali veriyor. Europace'e göre, ülkedeki ortalama daire satın alma fiyatı metrekare başına yaklaşık 3.400 avro iken, Münih gibi önemli şehirlerde metrekare başına fiyatlar 7.000 avroyu aşarken, daha az rağbet gören bölgelerde fiyatlar iki ila üç kat daha düşük olabiliyor.

Alman Ekonomi Enstitüsü'nün (IW Consult) raporuna göre, 2024-2025 yılları arasında Almanya'daki bölgelerin yüzde 82'sinde ortalama yüzde 2,3 oranında fiyat artışı görülecek ve bu da piyasada kademeli bir toparlanmanın olacağını doğruluyor.

Bu koşullar altında Almanya, uzun vadeli sermaye koruması ve istikrarlı gelir arayan yatırımcılar için en cazip destinasyonlardan biri olmaya devam ediyor. Mülk sahipleri için yüksek yasal koruma, şeffaf işlem prosedürleri ve özellikle Berlin, Münih ve Frankfurt gibi en büyük şehirlerde kiralık konutlara yönelik güçlü yerel talep bir arada sunuluyor.

Daha oynak piyasalara sahip Güney Avrupa ülkelerinin aksine, Alman piyasası istikrar ve öngörülebilirlik ile karakterize ediliyor ve bu da onu uluslararası yatırımcının portföyünde bir "çapa" haline getiriyor.

Ben, Oksana Zhushman, gayrimenkul ve yatırım alanında uluslararası deneyime sahip bir avukatım. İşlem desteği ve inşaat projeleri de dahil olmak üzere Avrupa genelinde projeler üzerinde çalışıyorum. Bu makalede, Almanya'da gayrimenkul satın almanın özelliklerini, yatırım cazibesini, yasal ve vergisel yönlerini ele alacak ve piyasayı Avusturya ile karşılaştıracağım.

Almanya ve Avusturya, istikrar ve yüksek yatırım koruması ile öne çıksa da vergi yükleri ve piyasa dinamikleri açısından farklılık göstermektedir. Almanya , özellikle Berlin, ölçeği, mülk çeşitliliği ve yüksek kira talebiyle yatırımcıları cezbetmektedir; ancak yatırımcıların daha karmaşık düzenlemeleri, vergi maliyetlerini ve dönemsel fiyat dalgalanmalarını göz önünde bulundurmaları gerekmektedir.

Avusturya daha dengeli bir model sergiliyor: mevzuat daha şeffaf, riskler daha düşük ve piyasada emlak değeri sürekli artıyor. Viyana, Berlin'i yalnızca istikrar açısından değil, aynı zamanda öngörülen fiyat artışı ve talep açısından da geride bırakıyor; Avusturya'daki gayrimenkul talepleri sürekli yüksek seyrediyor. Bu durum, ülkeyi sermayenin korunmasına ve uzun vadeli bir bakış açısına önem veren muhafazakâr yatırımcılar için özellikle cazip kılıyor.

Daha öngörülebilir ve istikrarlı bir pazar arayan yatırımcılar için Viyana'da daire satın almak çoğu zaman doğal bir tercihtir: Şehirde konut talebi istikrarlıdır, düzenlemeler nettir ve emlak fiyatlarında ılımlı ama istikrarlı bir büyüme söz konusudur.

Almanya uzun zamandır AB'nin "çapa" gayrimenkul pazarı olarak kabul ediliyor. Bu bir tesadüf değil: ülke, geniş bir pazar, istikrarlı bir ekonomi ve yatırımcılar için net düzenlemelerin bir araya geldiği bir yer. Yüksek mülkiyet hakları koruması ve öngörülebilir getiriler, Alman gayrimenkulünü uzun vadeli yatırım için değerli bir varlık haline getiren iki kritik faktördür.

Pratikte, müşterilerimin Berlin veya Münih'i tam da bu nedenlerle tercih ettiğini sıklıkla görüyorum: Almanya'daki daireler birçok komşu ülkeye göre daha pahalı olsa da, sermaye kaybı riski minimumdur. Örneğin, müşterilerimden biri Berlin'de metrekaresi 4.300 avroya iki yatak odalı bir daire satın aldı ve iki yıl içinde kira geliri sürekli olarak ipotek ve vergileri karşıladı.

PWC, Dünya Bankası ve Numbeo'ya göre Almanya, işlem şeffaflığı ve yatırımcı koruması açısından Avrupa'nın en iyi ülkeleri arasında yer alıyor. Mülkiyet Şeffaflığı Endeksi'nde (PWC, 2024), Almanya 84/100 puan alarak Hollanda ve Avusturya ile aynı seviyede yer alırken, İspanya ve Portekiz 65-70/100, Yunanistan ise 58/100 civarında puan alıyor.

Dünya Bankası İş Yapma 2023 raporuna göre, Almanya, işlemlerin hızı ve şeffaflığını yansıtan 97/100 puanla, gayrimenkul tescilinin kolaylığı açısından AB'de birinci sırada yer alıyor.

Yatırımcılar için bu, daha az gizli risk, daha öngörülebilir bir vergi yükü ve net prosedürler anlamına gelir. Uygulamada, müşterilerime, özellikle Almanya'da prestijli bölgelerde daire satın alırken, yasal sorunlardan kaçınmak için Grundbuch'u dikkatlice incelemelerini ve yerel bir noterden yardım almalarını tavsiye ediyorum.

Yatırımcıların genellikle konut maliyetlerinin Berlin veya Münih'ten daha düşük, ancak büyüme potansiyelinin daha yüksek olduğu küçük Alman şehirlerinden (Leipzig, Dresden) başladığını görüyorum. Bu, daha düşük bir giriş fiyatı sağlarken istikrarlı kira geliri elde etmeyi de mümkün kılıyor.

• İstikrarlı bir ekonomi ve mevzuat. Kriz yıllarında bile, büyük şehirlerdeki emlak fiyatları ılımlı bir düşüş gösterdi.
• Özellikle üniversite kentleri ve büyük iş merkezlerinde kira talebi yüksek.
• Şeffaflık ve koruma. Hukuk sistemi, dolandırıcılık ve gizli sorun risklerini en aza indirir.
• Uzun vadeli yatırım olanakları. Nispeten düşük kira getirileri olsa bile, Almanya'da gayrimenkule yatırım yapmak, sermaye koruması açısından değerlidir.

Tavsiyem: Almanya'da bir mülk seçerken, yalnızca dairenin fiyatını değil, aynı zamanda potansiyel kira talebini, altyapıyı ve bölgenin planlı gelişimini de göz önünde bulundurun. Örneklerimden biri: Leipzig'de metrekaresi 2.800 €'ya bir daire satın almaktı - üç yıl sonra, fiyat neredeyse %15 artmış, kira oranı ise sabit kalmıştı; bu da stratejimin ne kadar sağlam olduğunu gösteriyordu.

Almanya'daki gayrimenkul, geleneksel olarak Avrupa'da sermayeyi korumak ve artırmak için en güvenilir araçlardan biri olarak kabul edilir. Bu pazar, ekonomik dalgalanma dönemlerinde bile dayanıklıdır ve istikrarlı iç talep, onu uzun vadeli yatırımcılar için özellikle cazip kılmaktadır.

Alman gayrimenkul piyasası son 15 yılda birçok önemli aşamadan geçti. 2008-2010 krizinin ardından konut fiyatları istikrarlı bir şekilde artmaya başladı ve 2021-2022'de zirveye ulaştı. Bu dönemde, popüler Alman şehirlerindeki daire fiyatları yılda %10-15 oranında artabilir.

2023-2024 yıllarında ılımlı bir düzeltme gözlemlendi ve fiyatlar ülke genelinde ortalama %10-15 oranında düştü. Ancak, piyasa 2025'in ilk çeyreğinde istikrara kavuştu ve uzmanlar çoğu bölgede %1-3 arasında yumuşak bir artış bekliyor.

Pratikte, özellikle mülkiyet geçmişi kanıtlanmış ikinci el mülkler söz konusu olduğunda, Almanya'da cazip bir fiyata daire satın alma fırsatının tam da fiyat düzeltme dönemlerinde ortaya çıktığını görüyorum. Örneğin, müşterilerimden biri Leipzig'de metrekaresi 2.800 €'ya iki yatak odalı bir daireyi fiyat düşüşü sırasında satın aldı ve bir yıl sonra fiyat %8 arttı ve mülk zaten istikrarlı bir kira geliri sağlıyordu.

En büyük hareketlilik büyük şehirlerde görülüyor:

• Berlin , yüksek likidite ve istikrarlı kira talebiyle başkent ve ekonomik faaliyetin merkezi konumundadır.
• Münih , pahalı daireler, düşük kira getirileri ancak güvenilir kapitalizasyonu ile premium bir segmenttir.
• Frankfurt ve Hamburg, kurumsal yatırımcıların ilgi duyduğu finans ve lojistik merkezleridir.
• Leipzig, Dresden, Düsseldorf talebin arttığı ve fiyatların daha uygun olduğu şehirler.

Yatırımcılara, gözde şehirlerin ötesine bakmalarını tavsiye ediyorum. Örneğin, Almanya'nın Leipzig veya Dresden kentlerinde ev satın almak, düşük bir giriş fiyatı ve yüksek büyüme potansiyeli sunar; bu da özellikle portföylerini çeşitlendirmek isteyen yatırımcılar için uygun bir yaklaşımdır.

Alman pazarı çeşitlidir:

İkincil pazar , uygun fiyatlı seçenekler ve öngörülebilir kira getirileri sunan ana segmenttir.
yeni konut projeleri kıttır; fiyatlar daha yüksektir, ancak konutlar enerji tasarrufludur ve modern tasarımlara sahiptir.
Premium segmentte Münih, Frankfurt ve Berlin yer alır; yüksek kapitalizasyona rağmen uzun bir geri ödeme süresi sunarlar.
Apartman binaları (Mehrfamilienhaus) , kurumsal ve özel yatırımcılar için caziptir; istikrarlı bir kira ödeme akışı sunarlar.

Yatırımcıların, kira talebini ölçmek için Almanya'daki mevcut mülkleri satın alarak başladıklarını ve portföylerini yeni yapılar ve Mehrfamilienhaus ile kademeli olarak genişlettiklerini sıklıkla görüyorum.

Alman gayrimenkul piyasası, Avrupa'nın en dengeli piyasalarından biri olmaya devam ediyor. Bundesbank'a göre, 2024 yılında tüm konut gayrimenkul işlemlerinin yaklaşık %82'si Almanlar tarafından gerçekleştirilecek ve yabancı yatırımcılar piyasanın yaklaşık %18'ini oluşturacak.

• Almanlar öncelikle kendi ikametleri ve uzun vadeli yatırımlar için ev satın alıyorlar; çoğunlukla Almanya'daki satılık mülkleri veya evleri tercih ediyorlar.
• Yabancı yatırımcılar kiralık ve premium konut segmentlerinde aktiftir. Bunlar arasında Avusturya, İsviçre, Hollanda, Çin ve Orta Doğu'dan gelen alıcılar öne çıkmaktadır.
• Apartman (Mehrfamilienhaus) pazarında kurumsal fonlar (emeklilik, sigorta şirketleri) ana oyuncular olmaya devam ediyor.

Yabancı alıcılar çoğunlukla Almanya'daki üst sınıf dairelerin metrekare fiyatının 8.000-10.000 avrodan başladığı Berlin ve Frankfurt'taki yeni gelişmelere odaklanıyor, ancak istikrarlı bir kira talebi garantisi için daha yüksek bir ücret ödemeye de razı oluyorlar.

Piyasanın istikrarındaki en önemli etken güçlü iç taleptir. Uluslararası faaliyetlerin azaldığı dönemlerde bile piyasayı destekleyen Almanlardır.

• 2023-2024'te %10-15'lik fiyat düşüşüne rağmen yurt içi işlem sayısında sadece %5 civarında bir düşüş yaşandı ve bu da alıcı aktivitesinin devam ettiğini gösteriyor.
• Büyük şehirlerde kiralar konut fiyatlarından daha hızlı artıyor. Örneğin, Berlin ve Münih'te kiralar yılda ortalama %6-8 oranında artarak yerel alıcıların ilgisini daha da artırıyor.

Frankfurtlu müşteriler, 2023 yılında metrekaresi 6.200 avroya kira geliri beklentisiyle bir daire satın aldı. Bir yıl içinde getiri %3,8'e ulaştı; bu da düşük risk göz önüne alındığında Almanya için oldukça iyi bir sonuç olarak değerlendiriliyor.

Almanya'da gayrimenkul satın alırken, yalnızca Almanya'daki bir dairenin fiyatını değil, aynı zamanda yatırımcının haklarını ve risklerini doğrudan etkileyen yasal mülkiyet yapısını da anlamak önemlidir.

Bu, Almanya'da en yaygın ev veya apartman sahipliği biçimidir. Ev sahibi hem binanın kendisine hem de altındaki araziye sahiptir. Mülkiyet serbestçe elden çıkarılabilir: kiraya verilebilir, satılabilir veya miras yoluyla devredilebilir.

Uzun vadeli yatırımcılar için bu en iyi seçenektir: minimum kısıtlamalar ve öngörülebilir değer artışı. Müşterilerimden biri 2018 yılında Münih'te 1,2 milyon avroya bir ev satın aldı. Bugün piyasa değeri 1,8 milyon avroyu aşıyor ve mülk herhangi bir üçüncü taraf hakkından muaf.

Esasen, 99 yıla kadar süreli bir "arazi kiralama" sözleşmesidir ve mülkü inşa etme ve kullanma hakkı vardır. Mal sahibi, Erbbauzins (arazi sahibine yıllık kira) öder. Kira süresinin sonunda arazi sahibine iade edilir ve binaların kaderi sözleşmeye bağlıdır.

Pratikte, bu tür işlemler arazinin özellikle pahalı olduğu şehirlerde (örneğin Frankfurt veya Hamburg) daha yaygındır. Müşterilerime genellikle yatırım getirisini dikkatlice hesaplamalarını tavsiye ederim: Almanya'da Erbbaurecht'te bir dairenin düşük fiyatı, bazen yüksek yıllık ödemelerle dengelenebilmektedir.

• Miteigentum, her malikin belirli bir oranda pay sahibi olduğu ortak mülkiyettir.
• Wohnungseigentum, bir apartman binasında ortak alanlarda (merdiven, çatı, bodrum) paylı bireysel dairelerin mülkiyet biçimidir.

Berlin'de daire satın alırken, müşterilerime her zaman ortak alanların bakım maliyetini hatırlatırım. Almanya'daki konut fiyatları cazip görünse de, bakım (özellikle tarihi binalarda) pahalı olabilir.

• Wohnrecht (oturma hakkı) – mirasta sıklıkla kullanılır: örneğin, ebeveynler bir evi çocuklarına bıraksalar bile orada yaşama hakkını korurlar.
• Konut kooperatifleri (Genossenschaften) – konutlar bir bireye değil, kooperatife aittir. Üyeler daireyi kullanma hakkına sahiptir, ancak serbestçe satamazlar.

Kooperatif konutları bazen öğrenciler veya emekliler için uygun olabilir, ancak yatırımcılar için nadiren ilgi çekicidir: Almanya'da bu formatta bir daire satın almak, satarken daha az kontrol ve sıfır likidite anlamına gelir.

Doğrudan satın almanın yanı sıra, aşağıdakiler giderek daha popüler hale geliyor:

• Yönetimdeki katılımını en aza indirmek isteyenler için fonlar (Immobilienfonds) aracılığıyla yatırım yapmak uygundur.
• Ortak satın alımlar ve aile vakıfları, mülkiyetin gelecek nesillere aktarıldığı aile sermayesi için çözümlerdir.

Yakın zamanda Nürnbergli bir ailenin, Almanya'daki evlerini bir aile vakfı aracılığıyla tescil ettirmesini içeren işlemine destek verdim. Bu sayede, miraslarını hemen güvence altına alabildiler ve çocuklarına sonraki transferlerde yüksek vergilerden kaçınabildiler.

Yabancıların sıkı kota ve izinlere tabi olduğu Avusturya veya İsviçre'nin aksine, Almanya'da yerleşik olmayanlar serbestçe gayrimenkul satın alabilirler. Ancak bir sorun var: Oturma izni veya gelir olmadan, bankalar Almanya'da ipotek verme konusunda isteksizdir ve vergi yükü yerlilere göre daha yüksektir. Dahası, bankalar ve noterler fonların kaynağını doğrulamak ve alıcıları uluslararası yaptırım listeleriyle karşılaştırmak zorundadır.

Ukraynalı bir müşterim vardı; kendi parasıyla Almanya'da bir daire satın aldı (Düsseldorf'ta 420.000 €'ya satıldı), ancak Almanya'da ikamet etmediği için ipotek alamadı. Bu gibi durumlarda, satın alma yapısını önceden planlamanızı tavsiye ederim; örneğin, büyük bir portföy ise bir GmbH veya aile vakfı kurabilirsiniz.

Almanya'da gayrimenkul satın almak -ister Berlin'de bir daire, ister Bavyera'da bir ev, ister Leipzig'de bir kiralık mülk olsun- her zaman sıkı bir yasal süreci gerektirir. İlk bakışta karmaşık görünse de, bu sistem hem alıcı hem de satıcı için yüksek düzeyde koruma sağlar.

Süreç birkaç temel aşamadan oluşmaktadır:

• Ön anlaşma – ​​Taraflar temel şartlar üzerinde anlaşırlar: Almanya'daki dairenin fiyatı, şartlar ve finansman kaynakları.
• Sözleşmeyi noter huzurunda hazırlayın - noter onayı olmadan işlem geçerli değildir.
• Mali durum tespiti – banka veya avukat, sermayenin kaynağını ve alıcının işleme hazır olup olmadığını değerlendirir.
• Noter imzası - Noter anlaşmayı onaylar ve sonuçlarını açıklar.
• Grundbuch'a (tapu siciline) giriş, alıcıyı Almanya'da taşınmazın yasal sahibi yapan adımdır.

Çek Cumhuriyeti'nden bir müşterim, Almanya'da uzaktan bir daire satın almak istedi. Doğru vekaletname sayesinde işlem hızlı bir şekilde gerçekleşti, ancak banka ayrıca paranın kaynağını kanıtlayan belgeler de talep etti. Tavsiye: Önceden bir finansal belge paketi hazırlayın.

• Emlakçı, mülkün bulunmasına ve pazarlıkların yapılmasına yardımcı olur.
• Avukat, işlemin hukuki saflığını, yani ipoteklerin varlığını, malikin statüsünü ve tüm koşulların şeffaflığını kontrol eder.

Müvekkillerime her zaman hukuki danışmanlıktan kaçınmamalarını tavsiye ederim: Bir keresinde, Hamburg'da değerlendirdikleri evin açık bir dava konusu olduğu ortaya çıktı. Bu, önemli risklerden kaçınmalarına yardımcı oldu.

Almanya'da daire satın almak isteyen bir yatırımcının şunları kanıtlaması gerekir:

• fonların yasal kökeni,
• Yeterli sermaye (ipotek kullanılıyorsa genellikle peşinat olarak mülk değerinin en az %20-30'u),
  yaptırım veya kara listelerde olmamak.

Yabancılar, şahsen bulunmadan da işlemi bir vekil aracılığıyla tamamlayabilirler. Vekaletnamenin, alıcının ülkesinde noter tasdikli ve apostilli olması gerekir.

Uygulamada bu seçenek, imza törenine gidemeyen Asyalı yatırımcılar tarafından sıklıkla tercih edilmektedir. Ancak Almanya'daki noterler, dolandırıcılık riskini azaltmak için giderek daha fazla video kimlik doğrulaması talep etmektedir.

Ana belge Grundbuchauszug'dur (tapu sicilinden bir alıntı). Bu belge şunları içerir:

• mal sahibi,
• takyidatlar (ipotekler, Erbbaurecht kapsamındaki kiralamalar, irtifak hakları),
• kullanım kısıtlamaları.

Leipzig'deki Grundbuch'ta bir müşterimiz, bahçesinin bir bölümünde bir irtifak hakkı keşfetti; komşuların kullanabileceği bir geçiş hakkı. Görüşmeler sırasında bunu dikkate aldık ve fiyatı %4 oranında düşürdük.

Almanya'da gayrimenkul satın alırken, yalnızca konut fiyatlarını değil, ek maliyetleri de göz önünde bulundurmak önemlidir. Bunlar, özellikle lüks konutlar veya apartmanlar için mülkün fiyatına %10-15 oranında eklenebilir.

• Vergi miktarı eyalete göre değişir: daire veya evin değerinin %3,5'inden %6,5'ine kadar.
• Bavyera ve Saksonya'da %3,5, Berlin, Hamburg ve Hessen'de %6,5'e kadar.

Deneyimlerime göre, bir müşterim Berlin'de 450.000 avroya bir daire satın aldığında, vergi tutarı yaklaşık 29.000 avro idi. Bu, yabancı yatırımcılar tarafından sıklıkla hafife alınan kalemlerden biridir.

• Noter + Grundbuch'ta kayıt: Emlak fiyatının ~%1'i.
• Acente: Genellikle bölgeye ve anlaşmanın şartlarına bağlı olarak %3–7 artı KDV.
• Avukat: Denetimin karmaşıklığına ve işlem desteğine bağlı olarak bireysel olarak.

Emlakçı komisyon oranını önceden belirleyip satın alma bütçenize dahil etmenizi her zaman tavsiye ederim. Örneğin, Münih'te 1,2 milyon avroya bir ev satın alırken, komisyonlar ve noter ücretleri toplama yaklaşık 60.000 avro eklemiştir.

• Almanya'da mülk sahiplerinin, genellikle mülkün kadastro değerinin %0,26-0,35'i oranında Grundsteuer ödemesi gerekiyor.
• Bu, kira geliri veya sermaye kazancı vergileriyle karşılaştırıldığında küçük bir masraftır, ancak yatırım getirinizi hesapladığınızda dikkate alınması önemlidir.

Düsseldorf'ta birden fazla daireye yatırım yapan bir portföy için toplam yıllık emlak vergisi yaklaşık 4.500 avroyu buluyor ki bu da gelir getiren mülkler için ayrılan bütçeye rahatlıkla uyuyor.

• Almanya'da bir daireyi kiraya verirseniz, kira geliri %45'e kadar artan oranda gelir vergisine tabidir.
• Yabancı uyruklu kişiler yalnızca Almanya'daki gayrimenkullerden elde ettikleri gelir üzerinden vergilendirilirler.

Vergilerden sonraki net geliri daima hesaplayın. Örneğin, Berlin'de %30 vergi oranıyla aylık 2.000 € gelir elde eden bir daire, aylık 1.400 € gerçek gelir elde eder.

• Almanya'da bir daireyi satın aldıktan sonraki 10 yıl içinde satmanız durumunda geçerlidir. Vergi oranı, ev sahibinin gelir dilimine göre belirlenir; yüksek gelirliler için %45'e kadar çıkabilir.
• Taşınmazın 10 yıldan fazla tutulması durumunda vergi alınmaz.

Vergi, mülkün satın alma ve geliştirme maliyetleri de dikkate alınarak, satış fiyatı ile satın alma fiyatı arasındaki fark üzerinden hesaplanır. Bir müşteri, Leipzig'de 300.000 €'ya bir daire satın almış, 30.000 €'ya yenilemiş ve sekiz yıl sonra 400.000 €'ya satmıştır. Sermaye kazancı vergisi 70.000 € (400.000 - 300.000 - 30.000 €) üzerinden hesaplanmış ve yaklaşık 50.000 € net kâr elde edilmiştir.

Pratikte, istikrarı, öngörülen fiyat artışı ve özellikle 5-7 yıl içinde yeniden satmayı planlayanlar için talep seviyesi nedeniyle Viyana'yı kazanan olarak görüyorum. Almanya, uzun vadeli kiralama ve sermaye koruması arayan yatırımcılar için daha cazip, ancak kısa vadeli spekülasyonlar için Avusturya genellikle daha avantajlı görünüyor.

Yunanistan veya Portekiz'in aksine, Almanya'da gayrimenkul satın almak otomatik olarak oturma izni sağlamaz. 500.000 avroya bir daire veya bir milyon avroya bir ev satın alsanız bile, bu size otomatik olarak vize veya oturma izni hakkı vermez.

Alman hukuku, konut sahibi olmayı oturma hakkıyla ilişkilendirmez. Oturma hakkı için yasal bir dayanak gerekir: istihdam, eğitim, ticari yatırım, aile birleşimi veya mali bağımsızlığın kanıtı.

Gayrimenkul sahibi olmak, ekonomiye yatırım yaptığınızı ve ülkede kalmayı planladığınızı göstererek başvurunuza destek olabilir, ancak tek başına herhangi bir avantaj sağlamaz.

• Ticari yatırım: Yabancı uyruklu kişiler, bir Alman şirketine yatırım yaparak istihdam yaratmaları halinde oturma izni alabilirler.
• Serbest meslek sahibi / serbest çalışan / dijital göçebeler: Serbest meslek vizeleri, Almanya'da yaşamanıza ve çalışmanıza izin verir, ancak ülkeye gelir ve ekonomik fayda sağladığınıza dair kanıt gerektirir.

Almanya, 2025 yılında vasıflı meslek sahipleri ve aileleri için oturma izni ve vatandaşlık alma sürecini basitleştirecek. Daimi ikamete daha hızlı erişim yolları getirildi, AB Mavi Kartları için maaş şartları güncellendi ve pratik deneyime sahip meslek sahipleri için yeni kurallar getirildi.

Asyalı müşterilerimden biri Berlin'de bir bilişim şirketi açtı ve aynı anda Prenzlauer Berg semtinde bir daire satın aldı. Daire, ciddiyetini göstermesine yardımcı oldu, ancak oturma iznini işletme kaydı yoluyla aldı.

Avusturya, maddi olarak bağımsız bireylere yönelik bir oturma izni olan D Kategorisi (Kendi Kendine Yeterlilik) sunmaktadır. Bu izinde, gayrimenkuller mali yeterliliğin kanıtı olarak kullanılabilir. Almanya'da ise böyle doğrudan bir program yoktur. Burada her şey, dairenin maliyetine değil, gerçek ekonomik veya mesleki yeterliliklere dayanmaktadır.

Almanya'da daire satın alırken, kiralama piyasasının sıkı bir şekilde düzenlendiğini ve getirilerin kiralama türüne, bölgeye ve yasal kısıtlamalara bağlı olarak değiştiğini anlamak önemlidir.

• Airbnb, Rezervasyon: Özellikle Berlin ve Münih gibi büyük şehirlerde kısa süreli kiralamalar yerel belediye yasalarınca sıkı bir şekilde kısıtlanmıştır.
• Özel yatırımcıların çoğu zaman izin alması veya para cezasına çarptırılması gerekiyor.

Berlin'de Airbnb üzerinden izinsiz daire kiralamaya çalışan müşterilere 10.000 avroya kadar para cezası kesildi. Bu nedenle, yerel yönetmelikleri önceden kontrol etmenizi öneririm.

Kısa süreli kiralamalar yalnızca küçük kasabalarda veya resmi olarak kayıtlı turistik bölgelerde mantıklıdır.

• Ana pazar segmenti uzun vadeli sözleşmelerdir.
• Dairenin değerinin yıllık ortalama getirisi %2-4'tür.
• Mietspiegel ve Mietendeckel'in sağladığı güçlü kiracı koruması, özellikle büyükşehirlerde kira artışlarını sınırlandırıyor.

Berlin'de 400.000 avroluk bir daire aylık 1.500 avroya kiralanıyor. Vergi ve harçlar düşüldükten sonra net getiri yaklaşık %3.

Doğu Almanya (Leipzig, Dresden) yıllık %4'e varan daha yüksek getiriler sunar, ancak buradaki mülkler daha az likittir ve kiracı bulmak daha zordur. Berlin, Münih, Frankfurt ve Hamburg gibi büyük şehirler istikrarlı talep ve yüksek likidite sunar, ancak getiriler %2-3 ile sınırlıdır. Uzun vadeli yatırımlar için büyük şehirlere odaklanmak daha iyiyken, daha yüksek getiriler için doğu bölgelerini düşünebilirsiniz.

Almanya'da gayrimenkul satın alırken, doğru emlak yönetimi özellikle önemlidir. Berlin'de bir daire veya Leipzig'de bir ev iyi durumda olsa bile, profesyonel bir denetim olmadan geç kira ödemeleri, plansız onarımlar ve kiracılarla anlaşmazlıklar gibi sorunlar ortaya çıkabilir.

Hausverwaltung, tüm idari ve teknik görevleri üstlenen profesyonel bir yönetim şirketidir:

• kira tahsilatı ve ödeme kontrolü;
• onarım ve bakım organizasyonu;
• belgelerin tutulması ve kiracılarla etkileşim kurulması;
• tüm yasal ve vergisel gerekliliklere uyum.

Birden fazla mülkü olan veya yurt dışında yaşayan yatırımcılar için profesyonel gayrimenkul yönetimi, uzaktan yönetimi sağladığı ve riskleri en aza indirdiği için neredeyse olmazsa olmazdır. Bu hizmetlerin maliyeti genellikle yıllık kira gelirinin %0,8 ila %1,5'i arasında değişmekte olup, istikrar ve risk azaltma yoluyla genellikle kendini amorti etmektedir.

Kira geliri, %45'e varan kademeli gelir vergisi oranına tabidir. Yerleşik olmayanlar yalnızca Alman gayrimenkullerinden elde edilen gelir üzerinden vergi öderler. Onarım, amortisman ve yönetim giderleri için indirimler mümkündür.

Almanya'da uzun vadeli gelir elde etmek ve kiraya vermek için bir daire satın almayı hedefliyorsanız, istikrarlı uzun vadeli kiralama segmentine odaklanmanız en iyisidir. Avusturya bazen kısa vadeli kiralamalar ve turistik segment için daha avantajlıdır.

Bölge seçimi, Almanya'daki bir dairenin fiyatını, kira getirisini ve likiditeyi doğrudan etkiler. Aşağıda, başlıca şehir ve bölgelerin bir özeti yer almaktadır.

Berlin: Büyüme Motoru ve Sıkı Kurallar

• Konut fiyatları: Daireler metrekare başına 5.000-7.000 avro, evler daha pahalı.
• İlçeler: Mitte, Prenzlauer Berg, Charlottenburg – yüksek talep, Friedrichshain, Neukölln – kira vaat ediyor.
• Talep: Özellikle uzun dönem kiralamalarda sürekli yüksek.
• Özellikler: Kısa süreli kiralamalara sıkı kısıtlamalar, Mietspiegel kira artışlarını düzenliyor.

Mitte'deki daireler hızla kiracı buluyor, ancak Airbnb'de izinsiz olarak bunları kiralamak imkansız.

Münih – prim ve istikrar

• Ev fiyatları: €7.000-10.000/m², evler €12.000/m²'yi aşabiliyor.
• Bölgeler: Schwabing, Maxvorstadt, Bogenhausen - premium için en iyisi.
• Talep: Özellikle varlıklı kiracılar ve yabancılar arasında yüksek.
• Özellikleri: istikrarlı piyasa, giriş fiyatına kıyasla düşük getiri.

Uzun dönemli kiralamalara yönelmek daha iyi; şehir yönetmelikleri nedeniyle kısa dönemli kiralamalar neredeyse imkansız.

Hamburg – bir liman merkezi ve ticari gayrimenkul

• Konut fiyatları: 5.500–7.500 €/m².
• İlçeler: HafenCity, Altona, Eppendorf – yatırıma ilgi artıyor.
• Talep: Merkezdeki dairelere talep yüksek, çevre bölgelerde orta düzeyde.
• Özellikleri: Güçlü kurumsal segment, iş kiralamaları için uygun.

Frankfurt bir finans merkezidir

• Konut fiyatları: 6.000–8.000 €/m².
• Bölgeler: Westend, Nordend, Sachsenhausen - prestijli, banka çalışanlarından yüksek talep.
• Talep: Profesyoneller ve yabancılar için uzun dönemli kiralamalarda talep sürekli olarak yüksek.
• Özellikleri: Finans şirketlerinin çalışanları için daire yatırımları daha hızlı geri dönüş sağlıyor.

Müşteri, Westend'de yıllık yaklaşık %3'lük uzun vadeli kira getirisi ile 650.000 €'ya bir daire satın aldı.

Leipzig ve Dresden – Dinamikler ve Düşük Giriş Ücreti

• Konut fiyatları: 2.500–4.500 €/m².
• İlçeler: Zentrum, Südvorstadt (Leipzig), Neustadt, Altstadt (Dresden).
• Talep: Özellikle öğrenciler ve genç profesyoneller arasında giderek artıyor.
• Özellikleri: %3-4 gibi yüksek getirisi var, ancak likidite Berlin veya Münih'e göre daha düşük.

Leipzig'de daire satın alarak ortalamanın üzerinde bir gelir elde edebilirsiniz, ancak satışı daha uzun sürer.

Kuzey Ren-Vestfalya – Sanayi ve Üniversiteler

• Konut fiyatları: 3.500–6.000 €/m², şehirler: Düsseldorf, Köln.
• İlçeler: Innenstadt (Düsseldorf), Ehrenfeld (Köln).
• Talep: Üniversite ve iş bölgelerinde yüksek.
• Özellikleri: İstikrarlı kira ve fiyat artışı beklentilerinin birleşimi.

Güvenilir : Münih, Frankfurt, Berlin – yüksek likidite, istikrarlı talep, ancak yüksek giriş fiyatı.

Umut vadedenler : Leipzig, Dresden, Hamburg'un bazı bölgeleri – düşük giriş fiyatı, daha yüksek karlılık, ancak daha uzun satış süresi.

Yatırımlarda, likidite ve karlılık dengesini sağlamak için istikrar açısından büyük şehirler ile karlılık açısından dinamik bölgelerin birleştirilmesi daha doğru olacaktır.

Almanya'da yeni yapılar ile mevcut evler arasında seçim yapmak stratejik bir karardır. İnşaat sektörü bir gerileme yaşıyor: Yeni ruhsat sayısı düşüyor ve konut fiyatları artıyor. Pratikte, yatırımcıların mevcut evleri tercih etme olasılığının daha yüksek olduğunu görüyorum çünkü yeni yapılar nadir, pahalı ve uzun bekleme süreleri gerektiriyor. Bu arada, eski evler (Altbau) benzersiz mimarileri ve konumları nedeniyle talep görmeye devam ediyor.

Almanya'daki işlemlerin %70'inden fazlası mevcut pazarda gerçekleşiyor. Bunun nedeni basit: yeni binalar az ve bürokrasi ruhsatların verilmesini yavaşlatıyor. Örneğin Berlin'de onay süreçleri yıllarca sürebiliyor.

Berlin'de bir müşteri, Prenzlauer Berg semtinde üç odalı bir Altbau dairesini 550.000 avroya satın aldı. İki yıl sonra, dairenin fiyatı %18 arttı ve daire hala kirada.

Altbau (Eski Konut Sitesi), yüksek tavanlı ve geniş pencereli tarihi binalardır. Berlin ve Leipzig'de bu binalara olan talep sürekli olarak yüksektir. Bir müşterimiz yakın zamanda Leipzig'in merkezindeki Altbau'da 280.000 €'ya üç odalı bir daire satın aldı ve altı ay sonra aylık 1.200 €'ya uzun vadeli kiraya verdi.

Almanya'da yeni konut inşaatı 2022'den bu yana %30 düştü. Bunun nedenleri arasında artan malzeme maliyetleri, pahalı krediler ve katı ESG standartları yer alıyor. Yeni binalar, modern tasarımları ve enerji verimliliği (ESG standartları) nedeniyle cazip olsa da, fiyatları yeniden satış fiyatlarından %20-30 daha yüksek. Münih'te yeni bir binanın metrekare fiyatı 10.000-11.000 € iken, Berlin'de 6.500-8.000 €.

2024'ten itibaren bina enerji performans standartları (EnEV) daha katı hale gelecek. Pratikte bu, eski binaların yalıtımlı cepheler, yeni pencereler ve modern ısıtma sistemleri de dahil olmak üzere modernize edilmesi gerekeceği anlamına geliyor. Birçok yatırımcı bu maliyetleri hafife alıyor. Bu nedenle, mülkün enerji performans sertifikasını (Energieausweis) mutlaka kontrol edin.

Uzun vadeli fiyat artışında Almanya, özellikle Berlin, Münih ve Leipzig'de önde. Ancak bürokratik riskler olmadan yeni bir inşaat arayanlar için Avusturya daha uygun; Viyana daha öngörülebilir bir süreç ve yüksek kaliteli hazır projeler sunuyor.

• Eğer hedef 5-10 yıl içinde sermayeleşme ve likidite ise Almanya daha ilgi çekici (özellikle büyük şehirlerde ikincil konut).
• Eğer düşük risk ve enerji verimliliği önemliyse hemen Avusturya'ya yönelirim.

Almanya'da tek bir daire satın almak çok bariz bir strateji gibi göründüğünde, yatırımcılar daha esnek ve karlı yaklaşımları değerlendiriyor. Pratikte gördüğüm temel trendler şunlar:

Tek bir daire satın almak yerine, 4-10 dairelik bir apartmana yatırım yapmak daha karlı. Leipzig'de bu tür mülkler 600.000 €'dan, Berlin'de ise 1,5 milyon €'dan başlayan fiyatlarla bulunabiliyor. Bu, kesinti riskini azaltır ve ölçeklenebilir getiriler sağlar. 500.000 €'dan başlayan sermayeye sahip yatırımcılar için uygundur. Dresden'de bir işlemi destekledim: Müşteri, %5,2 getiri sağlayan altı daireli bir binayı 720.000 €'ya satın aldı.

Eski binalar (Altbau) Berlin, Leipzig ve Dresden'de popülerdir. Piyasa fiyatının altında satın alınabilir, yenilenebilir ve primle satılabilirler. Örneğin, Berlin'de metrekaresi 3.000 € olan bir daire, yenileme sonrasında metrekaresi 4.500 €'ya satılmaktadır. Akıllıca bir bütçe ayırıp güvenilir bir müteahhit seçtiğiniz takdirde, bu yaklaşım 18-24 ay içinde kendini amorti eder.

E-ticaret sayesinde depo kompleksleri ve lojistik faaliyetleri büyürken, önde gelen lokasyonlardaki perakende sektörü istikrarlı seyrediyor. Kârlılık genellikle %4-6 olup, konut gayrimenkulünden daha yüksektir. Bu seçenek deneyimli yatırımcılar içindir: riskler daha yüksek, ancak getiriler daha hızlıdır.

Mülklerini kendileri yönetmek istemeyenler için uygundur. Giriş eşiği 50.000 €'dan başlar ve portföy çeşitli varlıkları içerebilir. Dezavantajı ise daha az kontrol ve yönetim şirketine bağımlılıktır. Bu seçenek genellikle daire satın almadan Almanya'da yatırım yapmak isteyen müşteriler tarafından tercih edilir.

Büyük şehirlerde imarlı arsa kıtlığı devam ediyor, ancak banliyölerde seçenekler mevcut. Berlin bölgesinde metrekare fiyatları 200-400 avrodan başlıyor. Bu, büyüme potansiyeli olan uzun vadeli bir strateji.

Viyana daha kompakt ve öngörülebilir, talep istikrarlı ve fiyatlar istikrarlı bir şekilde artıyor. Almanya ölçeklendirme için daha büyük fırsatlar sunuyor, ancak pazar daha karmaşık: bürokrasi ve kiralama düzenlemeleri. Müşteriler Almanya'yı hacmi ve potansiyeli, Avusturya'yı ise gönül rahatlığı için tercih ediyor.

Almanya, AB'nin en büyük gayrimenkul pazarıdır ve daha fazla seçenek ve daha fazla stratejiye (apartmanlardan apartman binalarına ve depolara kadar) sahiptir. Viyana daha butiktir: daha az seçenek vardır, ancak her mülkün fiyatı ve talebi daha öngörülebilirdir.

Almanya'da gayrimenkule yatırım yapmak güvenilir bir araç gibi görünse de gerçek daha karmaşık. Statistisches Bundesamt'a göre, düşen fiyatlar ve yükselen faiz oranları nedeniyle işlem hacmi 2023'te neredeyse %30 düştü. Bu durum, birçok yatırımcıyı stratejilerini yeniden değerlendirmeye zorladı. Almanya, güçlü ekonomisi ve konut talebi sayesinde cazip olmaya devam ediyor, ancak getirileri ve likiditeyi doğrudan etkileyen bir dizi faktör var.

Almanya'da daire satın alan yatırımcılar, satın alma vergisi (eyalete bağlı olarak %3,5-6,5 oranında Grunderwerbsteuer), yıllık emlak vergisi ve kira geliri vergisi ile karşı karşıya kalırlar. Bu, net getiriyi önemli ölçüde azaltır. Birçok kişi vergilerin etkisini küçümseyerek brüt geliri hesaplar. Tavsiyem: Başlangıçtan itibaren vergiler ve bakım masrafları için en az %30 bütçe ayırın.

Kira ödemeyen bir kiracıyı tahliye etmek veya kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshetmek neredeyse imkansızdır. Almanya'da, kiracı hala mevcutken bir daireyi satmak bile, yeni sahibini kira sözleşmesinden muaf tutmaz.

Berlin'de bir davam vardı: Bir müvekkil uzun vadeli kira sözleşmesiyle bir mülk satın aldı ve piyasa fiyatından tekrar kiraya veremedi. Çözüm, kiracıyı kontrol etmek ve yeniden satmayı planlıyorsanız geçici sözleşmeler hazırlamaktı.

Grundbuch üzerinden bir satın alma işleminin kaydedilmesi 3-6 ay sürebilir. Bu, Almanya'da standarttır. Avusturya'da biraz daha hızlıdır, ancak yine de anında gerçekleşmez. Almanya'da hızlı bir şekilde daire satın almayı hedefliyorsanız, buna göre plan yapmanız önemlidir.

Berlin ve Münih'te Airbnb kiralamaları neredeyse tamamen yasak. Deneyimime göre, günlük kiralamalardan para kazanmayı uman müşteriler hayal kırıklığına uğradı. Kârlılık için uzun vadeli sözleşmelere güvenmek en iyisidir.

2023-2024 yıllarında Almanya'da gayrimenkul fiyatları çeşitli bölgelerde %10-15 oranında düştü. Bu, büyümenin tükenmez olmadığını gösterdi. Piyasa şu anda istikrara kavuşuyor, ancak konumu ve toparlanma beklentilerini analiz etmek önemli.

Avusturya daha istikrarlıydı: fiyat düşüşleri minimum düzeydeydi ve kiracılar daha da güvendeydi. Ancak Viyana'daki daire fiyatları daha yüksek ve getiriler daha düşük. Almanya, sermaye büyümesi için daha büyük fırsatlar sunuyor, ancak daha aktif yönetim ve risk toleransı gerektiriyor.

Almanya'da gayrimenkule yatırım yapmak, yalnızca sermayenizi koruyup büyütmenin bir yolu değil, aynı zamanda yüksek konfor seviyesine sahip bir ülkede yaşama şansı da sunar. Sağlık, eğitim, ulaşım ve güvenlik olanakları, buradaki yaşamı kolay ve öngörülebilir kılar. Almanya'da daire satın almak, yatırım hedeflerinizi yaşam kalitenizle birleştirmenize olanak tanır.

Kamu ve özel klinikler modern ekipmanlarla donatılmıştır ve sigorta çoğu masrafı karşılamaktadır. Sigortası olmayan yabancılar için, pratisyen hekim muayenesi ortalama 50-80 €, uzman muayenesi 100-150 €, diş hekimliği hizmetleri 70-250 € ve hastanede bir gecelik konaklama 350 €'dan başlamaktadır. Deneyimlerime göre, danışanların özellikle aileler ve yaşlılar için önemli olan güvenilir sağlık hizmetine erişim olanağına değer verdiğini fark ettim.

Almanya'da eğitim üst düzeydedir. Devlet okulları bölge sakinleri için ücretsizdir, uluslararası okullar ise yıllık ortalama 15.000-25.000 € tutarında bir ücret almaktadır. Özel spor salonları 10.000-18.000 €, üniversiteler ise neredeyse ücretsizdir (dönem başına 250-500 €).

Özellikle büyük şehirlerde ve teknik üniversitelerde uluslararası öğrencilere yönelik birçok İngilizce programı mevcuttur. Uluslararası okullar ve üniversiteler genellikle yurt dışından gelen çocuklara ve öğrencilere özel dersler ve destek sunmaktadır.

Almanya, Avrupa'nın en güvenli ülkeleri arasında yer alır ve bazı zorlu mahalleleri yalnızca büyük şehirlerde bulunur. Mülklerini kiraya vermeyi planlayan yatırımcılar için, riskleri en aza indirmek ve istikrarlı kira geliri sağlamak adına iyi bir üne sahip mahalleleri seçmek önemlidir.

Almanya'da yaşam maliyeti Doğu Avrupa'dan daha yüksek, ancak İsviçre'den daha düşüktür. Berlin'de orta sınıf bir dairenin kirası aylık yaklaşık 1.200-1.800 € iken, Münih'te 2.000-3.000 €'dur. Dört kişilik bir ailenin market alışverişi aylık 400-600 €, bir kafede öğle yemeği yaklaşık 12-25 € ve kahve 3-4 €'dur. Gayrimenkul fiyatları büyük ölçüde değişiklik gösterir: Berlin'de metrekare başına 4.500-6.000 €, Leipzig'de metrekare başına 2.500-3.500 € ve Münih'te metrekare başına 7.000-8.500 €.

Almanya'da ulaşım ve iletişim oldukça gelişmiştir. Metrolar, otobanlar ve demiryolları şehirler arası seyahati kolaylaştırırken, bankacılık ve internet hizmetleri hem bölge sakinleri hem de yabancılar için uygundur. Yatırımcılara, özellikle kiraya vermeyi planlıyorlarsa, daire seçerken altyapının kullanılabilirliğini göz önünde bulundurmalarını tavsiye ederim.

Almanya daha dinamik: Kariyer ve yatırım için daha fazla fırsat var, pazar daha çeşitli ve mülklerin türü ve fiyatı farklı. Avusturya, özellikle fiyatların daha yavaş arttığı ve kiraların daha istikrarlı olduğu Viyana'da, sakinliği ve öngörülebilirliğiyle öne çıkıyor. Sermaye artışı ve esneklik arayan yatırımcılar genellikle Almanya'yı tercih ederken, istikrara ve daha ölçülü bir yaşam tarzına değer verenler Avusturya'yı tercih ediyor.

Almanya'da gayrimenkul satın almak sadece bir yatırım değil, aynı zamanda sermayeyi korumanın ve Avrupa'da istikrar ve güvenlik sağlamanın bir yoludur. Mülkiyet haklarının korunması ve uzun vadeli güvenlik arayan yatırımcılar için Almanya mükemmel bir seçenek olmaya devam ediyor. Likidite büyük şehirlerde en yüksek seviyededir ve mülkler değerlerini iyi korur.

İstikrarsız ülkelerin vatandaşları için Almanya'da daire satın almak, birikimlerini korumanın bir yolu haline geliyor. Şeffaf işlem kuralları ve güçlü bir hukuk sistemi, sermaye korumasını garanti ediyor. Pratikte, Berlin ve Münih'teki mülklerin ekonomik dalgalanma dönemlerinde bile değerlerini koruduğunu görüyorum.

Emekliler için : Büyük şehirlerdeki dairelerin metrekare fiyatı 4.500 ila 8.500 avro arasında değişiyor. Ancak, uzun vadeli mülkiyet vergi avantajları sunuyor ve 10 yıl sonraki satışlar sermaye kazancı vergisinden muaf tutuluyor.

dijital göçebeleri ve serbest çalışanları de vergi düzenlemeleri dikkat gerektiriyor. Müşterilerim, istihdam ve kira gelirlerini doğru bir şekilde beyan etmek için genellikle vergi uzmanlarına danışıyor.

Almanya daha dinamik bir pazar ve çeşitli gayrimenkul seçenekleri sunarken, Viyana istikrar ve öngörülebilirlik sunuyor. Aktif yatırım ve sermaye büyümesi için Almanya daha iyi; daha rahat bir uzun vadeli strateji içinse Viyana daha iyi.

Bir yatırımdan çıkmak, bir mülk satın almak kadar önemlidir. Başarılı bir satış, miras veya bağış, yerel piyasayı, vergi düzenlemelerini ve mülkün likiditesini anlamayı gerektirir. Önceden planlama yapmak, sermayeyi korumaya ve getiriyi en üst düzeye çıkarmaya yardımcı olur ve ayrıca beklenmedik masraflardan ve mülkiyet devriyle ilgili zorluklardan kaçınmanıza yardımcı olur.

Almanya'da, özellikle Berlin, Münih ve Frankfurt'ta daireler, istikrarlı talep ve şeffaf işlemler sayesinde nispeten hızlı bir şekilde satılıyor. ImmobilienScout24'e göre, 2025 yılında Berlin'de bir dairenin ortalama satış süresi yaklaşık 4-5 ay iken, Münih'te bu süre 3-4 ay ve ortalama satış fiyatı geçen yıla göre %2-3 arttı.

Pratikte, popüler bölgelerdeki mülklerin genellikle 3-6 ay içinde alıcı bulduğunu görüyorum. Doğu Almanya'daki küçük şehirlerde ve bölgelerde ise bu süre daha uzun, ancak burada bile doğru pazarlama ile mülkler satılabilir.

Almanya'da bir daireyi satın aldıktan sonra 10 yıldan az bir süre içinde satarsanız, sermaye kazancı vergisi (Speculationssteuer) uygulanır. Bu, özellikle mülk yeniden satış amacıyla yatırım amaçlı satın alınmışsa, çıkış planınızı yaparken dikkate alınması gereken önemli bir husustur.

Miras veya bağış yoluyla bir dairenin devri de, akrabalık derecesine ve mülkün değerine bağlı olarak vergiye tabidir. Vergi yükünü en aza indirmek ve mirasçı haklarıyla ilgili sorun yaşamamak için bu tür işlemleri önceden planlamanızı öneririm.

Almanya, büyük şehirlere kıyasla likidite avantajına sahiptir: mülkler hızla satılır ve talep istikrarlı kalır. Avusturya'da, özellikle Viyana'da piyasa daha ölçülü ve öngörülebilirdir, ancak alıcı sayısının sınırlı olması nedeniyle satışlar bazen daha uzun sürebilir.

Müşterilerime tavsiyem: Çıkış hızı ve değerin korunması önemliyse, büyük Alman şehirleri tercih edilebilir, daha sakin ve uzun vadeli bir strateji için ise Avusturya uygundur.

Uygulamam sırasında, dinamik Alman şehirlerinden istikrarlı Viyana'ya kadar çeşitli Avrupa pazarlarıyla karşılaştım. Örneğin Almanya, Berlin, Münih ve Frankfurt gibi büyük şehirlerin istikrarlı talep ve şeffaf işlemler sağladığını gösteriyor. Müşteriler genellikle Almanya'da bir daire satın almak ve hemen kiraya vermek için bana başvuruyorlar; bu da neredeyse sahip oldukları ilk günden itibaren gelir elde etmelerini sağlıyor.

Almanya'da gayrimenkul satın alırken, mülkün yasal durumunu (Grundbuchauszug, Belastungen) ve enerji verimliliği standartlarına uygunluğunu dikkatlice kontrol etmek önemlidir. Belgeleri düzgün bir şekilde düzenlenmiş mülkler daha hızlı satılır ve vergi veya sigorta yetkilileriyle anlaşmazlık yaşama olasılığı daha düşüktür.

Sermaye tahsisine yaklaşımım, istikrarlı ve büyüyen piyasaların bir kombinasyonuna dayanmaktadır. Örneğin, bazı fonlar uzun vadeli istikrar için Berlin veya Münih'teki dairelere, geri kalanı ise daha yüksek getiri ve büyüme potansiyeli için Leipzig veya Dresden'deki dairelere yatırılabilir. Bu yaklaşım riski azaltır ve kârlılık ile güvenlik arasında bir denge kurar.

Almanya'yı seçerdim : büyük şehirler, likidite ve çeşitli mülkler. Hedef, minimum risk ve istikrarlı getirilerle daha rahat, uzun vadeli bir stratejiyse, Avusturya kazanır: piyasa daha ölçülü, kiralar istikrarlı ve bürokrasi daha basit.

Almanya, istikrara, mülkiyet haklarının korunmasına ve likiditeye önem veren yatırımcılar için en iyi seçimdir. Berlin ve Münih gibi büyük şehirler, yüksek talep ve şeffaf işlemler sağlayarak Almanya'da daire satın almayı güvenilir bir yatırım haline getirir.

Avusturya, uzun vadeli gayrimenkul yatırımları için daha uygundur . Ayrıca, bürokratik kolaylık ve düşük piyasa oynaklığı sayesinde muhafazakar yatırımcılar için uygun bir tercihtir.

Gayrimenkul satın almadan önce, mülkün yasal durumunu iyice kontrol etmek, vergileri, yönetim maliyetlerini ve potansiyel getirileri göz önünde bulundurmak önemlidir. Riski azaltmak için sermayeyi istikrarlı ve gelişmekte olan piyasalar arasında dağıtın. Uygulamada, sağlam planlama ve profesyonel hukuki desteğin işlemleri önemli ölçüde basitleştirdiğini ve yatırımcıları koruduğunu gördüm.

2030 yılına kadar Alman gayrimenkul piyasası, kentleşme, göç ve katı ESG standartlarının etkisi altında evrim geçirecek. Vergi ve kiralık konut düzenlemelerindeki reformlar getirileri etkileyebileceğinden, Almanya'da daire veya başka bir mülk satın almayı planlarken bu eğilimleri göz önünde bulundurmak önemlidir. Stratejilerini yeni düzenlemelere ve sürdürülebilir standartlara proaktif bir şekilde uyarlayan yatırımcılar, getirilerini koruyabilir ve riskleri en aza indirebilir.

1. Yatırım amacınızı belirleyin. Mülkü ne için satın alacağınıza karar verin: uzun vadeli kiralama, gelir getirici mülkler, sermaye, konut kullanımı veya bu amaçların bir kombinasyonu.

2. Bir bölge ve şehir seçin. Almanya'daki daire fiyatlarını, kira getirilerini ve likiditeyi araştırın. Büyük şehirleri (Berlin, Münih, Frankfurt) gelecek vaat eden pazarlarla (Leipzig, Dresden) karşılaştırın.

3. Mülkiyet biçimi. Mülkiyet türünü belirleyin: mutlak hak (Freies Eigentum), miras yoluyla geçen yapı hakkı (Erbbaurecht), ortak mülkiyet veya kooperatif.

4. Yasal durum tespiti. Herhangi bir haciz veya borç olmadığından emin olmak için yasal durum tespiti kontrolü ve emlak vergisi denetimi yaptırın.

5. Bütçe ve vergiler. Tüm masrafları hesaplayın: arazi vergisi, noter, emlakçı, tescil, yıllık arazi vergisi, kira geliri vergisi ve 10 yıl içinde satılacaksa spekülasyon vergisi.

6. Finansman ve kredi kontrolü. İkamet etmeyenler için ipotek uygunluğunu kontrol edin, kira getirisini değerlendirin ve finansal kapasitenizi değerlendirin.

7. Mülk seçimi. Yeniden satış veya yeni inşaat, apartmanlar veya apartman binaları (Mehrfamilienhaus), bina durum değerlendirmesi, enerji verimliliği, ESG standartları.

8. Emlak Yönetimi. Özellikle yurt dışında yaşıyorsanız veya birden fazla mülke yatırım yapıyorsanız, mülkünüzü kendiniz mi yöneteceğinize yoksa bir emlak acentesi mi tutacağınıza karar verin.

9. Çıkış stratejisi. Satış senaryolarını göz önünde bulundurun: bölgenizdeki likidite, satıştan elde edilen vergiler ve miras veya bağış olasılığı.

10. Diğer pazarlarla karşılaştırma. Mümkünse Avusturya'yı bir alternatif olarak değerlendirin: Viyana'nın istikrarı, vergiler, kira getirisi.

11. Uzmanlara danışın. Riskleri en aza indirmek ve işlemin hukuki bütünlüğünü sağlamak için mutlaka bir avukat ve vergi danışmanına danışın.

1. 300.000 €'luk yatırımcı

Amaç: Yıllık %4-5 gelir getiren kiralık daire satın almak.

Leipzig'de 295.000 €'ya (65 m²) bir daire buldum. Müşteri kalan parayı küçük tadilatlar ve mobilyalar için kullandı. Bir yıl sonra daire tamamen kiraya verilmişti, kira geliri tüm masrafları karşılamıştı ve mülkün değeri yaklaşık %5-6 artmıştı.

2. 500.000 €'luk emekli

Amaç: Minimum riskli, uzun dönem kiralama imkânı olan güvenli bir yatırım.

Münih'in bir banliyösünde 500.000 €'ya (80 m²) bir daire buldum. Müşteri, bütçenin bir kısmını mobilya ve ısıtma sisteminin yenilenmesi için kullandı. Daire uzun vadeli kiraya veriliyor ve yaklaşık %2,5 getiri sağlıyor. Ayrıca, mülk yüksek likidite ve istikrarlı bir değere sahip.

3. Çocuklu aile

Amaç: Aileler için konforlu bir konut ve mülkün bir kısmının kiraya verilebilmesi.

Frankfurt'un bir banliyösünde 550.000 €'ya (120 m²) bir ev buldum. Bütçenin bir kısmı bahçe düzenlemesine ve iç dekorasyona gitti. Aile taşındı, evin bir kısmı kiraya verildi, elde edilen gelir bazı masrafları karşıladı ve evin değeri son bir yılda %4-5 arttı.