Viyana'da tadilat işleri: fiyatlar, türler ve en iyi müteahhitler

Viyana'nın gayrimenkul piyasası değişiyor. Şehirde 2023 yılında yaklaşık 16.000 yeni daire teslim edilirken, bu rakam 2024'te 12.000'e, 2025'te ise yaklaşık 7.500'e düştü. 2026 için inşaatlarda daha da bir düşüş öngörülüyor. Bu da mevcut mülklerin yenilenmesinin ve tadilatının giderek daha önemli hale geldiği anlamına geliyor.

Aynı zamanda şehir, altyapıya aktif olarak yatırım yapıyor. Sadece 2024 yılında tramvay hatlarının yenilenmesi ve metronun modernizasyonu için 220 milyon Euro'dan fazla harcama yapıldı ve program 2025-2026 yıllarında da devam edecek: onlarca kilometre ray değiştirilecek, köprüler ve merkezi caddeler onarılacak.

Viyana'da gayrimenkul seçerken mülkün durumu ve tadilat kalitesi kilit faktörler haline geliyor .

Bu yazıda, Viyana'da en popüler tadilat türlerini, bunları kimlerin yaptığını, maliyetlerini ve tadilatların yatırım çekiciliğini doğrudan nasıl etkilediğini inceleyeceğiz. Ayrıca kişisel gözlemlerimi ve pratik tavsiyelerimi de paylaşacağım.

Viyana'da yenilemenin neden bu kadar önemli hale geldiğini anlamak için, genel tabloya bakmak önemlidir: konutların durumu, inşaat hızı ve kentsel projeler.

Viyana'da yeni binaların sayısı her yıl azalırken, konut talebi yüksek kalmaya devam ediyor. Bu durum, birçok yatırımcı ve mülk sahibinin eski binaların yenilenmesine ve sermaye iyileştirmelerine odaklanmasına yol açıyor.

Tarihi bölgelerde, 19. ve 20. yüzyıl binalarındaki daireler özellikle rağbet görüyor, ancak neredeyse tamamı ciddi bir modernizasyona ihtiyaç duyuyor: tesisatların yenilenmesinden cephe yalıtımına kadar.

Şehir ayrıca yolların ve toplu taşımanın bakımına da büyük yatırımlar yapıyor. 2024 yılında Wiener Linien, 8,5 kilometreden fazla tramvay rayını ve 50'den fazla makası yeniledi ve 2025-2026 yıllarında daha birçok önemli güzergahın yenilenmesi planlanıyor.

Belediye Yol İşleri Dairesi (MA 28), 2025 yılı için cadde, kaldırım ve köprülerin onarımı için yaklaşık 60 milyon avro ayırmıştır.

Viyana, dinamik bir şekilde gelişen yeni inşaat pazarını aktif bir yenileme sektörüyle birleştiriyor.

Viyana pazarı, çok sayıda tarihi bina, geniş bir belediye konut stoğu (şehir yüz binlerce daireye sahip) ve kapsamlı hizmet geleneği (büyük bina yenilemelerinden kentsel altyapı projelerine kadar) ile karakterize edilir.

Bu durum, inşaat ve onarım hizmetleri alanında çeşitli iş ve hizmet seçeneklerinin yanı sıra önemli bir rekabet ortamı yaratmaktadır.

Avusturya'da tadilat ve inşaat işleri öncelikle lisanslı firmalar ve sertifikalı profesyoneller tarafından yapılmaktadır. Çeşitli kuruluş türleri mevcuttur:

Genel yükleniciler (Generalunternehmer). Binaların anahtar teslim inşaatını ve büyük tadilatlarını üstlenen büyük şirketler (örneğin, PORR, Strabag, Porr-König & Heinrich, vb.).

Bu tür şirketler gerekli tüm lisanslara (Baufirma veya Baumeisterbetrieb – nitelikli inşaat tasarımcısı), mühendislere ve çeşitli uzmanlıklara sahip ekiplere sahiptir.

Zanaat firmaları ve ustalar. Bunlar belirli iş türlerinde uzmanlaşmıştır (elektrik, tesisat, marangozluk, boyacılık, pencere vb.). Bu firmaların her birinin kendi alanına özgü bir "Meisterbrief" veya "Befähigungsnachweis" belgesine sahip olması gerekir (örneğin, sertifikalı elektrikçi, sertifikalı tesisatçı).

Tam kapsamlı (Her işi yapabilen usta). "A'dan Z'ye" eksiksiz hizmet sunan özel ustalar veya küçük firmalar (çoğu zaman bunlar, apartman dairelerinde yapılan tüm büyük tadilat işlerini gerçekleştiren küçük müteahhitlerdir).

Viyana'daki tadilatlar, küçük bir dairede kozmetik rötuşlardan, tüm bir binanın komple yenilenmesine veya tramvay raylarının değiştirilmesine kadar çok çeşitli şekillerde karşımıza çıkıyor. Gelin, başlıca türlerine daha yakından bakalım.

Avusturya'nın başkenti, çok sayıda eski konut binasına (19. yüzyılın sonları ve 20. yüzyılın başlarından kalma "Grinderstein" binaları olarak adlandırılanlar) ve kişi başına düşen yeni bina sayısına sahiptir. Bu nedenle, apartman tadilatı ve yenilemesi oldukça önemli bir konudur. Başlıca tadilat türleri şunlardır:

Kozmetik tadilatlar (Oberflächenrenovierung). En basit türü, duvarların boyanması, duvar kağıdı ve döşemenin değiştirilmesi, priz ve anahtarların güncellenmesi, kapıların onarılması ve basit tesisat işlerini içerir. Bu tadilatlar genellikle dış cepheyi tazelemek için yapılır.

Küçük bir dairenin (30-50 m²) kozmetik onarımlarının maliyeti 5.000 ile 15.000 Euro arasında değişebilir ve süresi (duvar hazırlığı ve boya kuruma süresi dahil) birkaç haftadan bir aya kadar uzayabilir.

Büyük çaplı yenileme (Komplettrenovierung). Bu, elektrik, su tesisatı, ısıtma gibi altyapı sistemlerinin tamamen değiştirilmesini, duvarların düzeltilmesini, pencerelerin değiştirilmesini ve taşıyıcı olmayan bölme duvarlarının tamamen yeniden modellenmesini veya yıkılmasını içerir.

Eski evlerde, eski doğalgaz kazanları genellikle modern kombine sistemlerle değiştirilir veya ısıtma sistemi doğalgazdan elektriğe dönüştürülür. Büyük bir tadilat, sınırlı bir alanda neredeyse anahtar teslimi yeni bir inşaat gibidir. Genellikle 2-6 ay sürer ve yapı yönetmeliklerine sıkı sıkıya uyulmasını gerektirir.

Viyana'da eski bir dairenin komple tadilatının ortalama maliyeti metrekare başına 800-1200 € (veya 100 metrekarelik bir daire için yaklaşık 80.000-120.000 €) arasındadır. Bu, duvarların ve zeminlerin durumuna, işin karmaşıklığına ve seçilen malzemelere bağlıdır.

Viyana'da bir daireyi yenilerken genellikle ek zorluklar ortaya çıkar:

Hava koşulları ve mimari kısıtlamalar. Örneğin, şehir merkezinde cephe renginin değiştirilmesi, görünür yerlere klima takılması vb. yasaktır. Tarihi merkezdeki pencerelerin bazen eski çerçevelerinin (spektrumlarının) korunması gerekir ki bu daha pahalıdır.

Koordinasyon ve izinler. Tadilat (örneğin, odaların birleştirilmesi, mutfak/banyo yerinin değiştirilmesi) ilgili yetkililer tarafından onaylanmalıdır (DA27, MA 40). Viyana'da, bir oturma odasının tadilatı "yeşil vergi" ödemeyi veya imar izni almayı gerektirebilir.

Eski tesisatlar. Birçok eski evde hala dökme demir veya asbest borular bulunmaktadır. Bunların değiştirilmesi, ayrı bir tadilat projesi olarak büyük bir iş olabilir.

Tipik fiyatlar ve süreler. Son uzman tahminlerine göre, Viyana'daki daire tadilatlarının maliyeti yaklaşık olarak şu şekildedir:

• Kozmetik onarımlar (boyama, fayans, döşeme) 30–50 m²: 5.000–10.000 €, 2–4 hafta.
• Büyük tadilat (100 m², mutfak/banyo yenilemesi dahil): 80.000–120.000 €, süre 3–6 ay.
• Pencere değişimi (1 m²'lik ünite) – 200–400 €/m².
• Yeni iç kapı montajı – adet başına 500 €'dan başlayan fiyatlarla.
• Banyo tesisatının komple yenilenmesi (tüm işler dahil): 8.000–15.000 €.

Viyana'daki özel konutlar (genellikle şehrin dışındaki ve banliyölerinde, ayrıca şehri çevreleyen bölgelerde) farklı bir tadilat programına tabidir: Bu tadilatlar genellikle daha kapsamlı çalışmalar içerir. Büyük bir ev tadilatının ("Kapitalsanierung") ana aşamaları şunlardır:

Tasarım ve izinler. Bu, özellikle çatı yenileme, yeni yapılar ekleme veya taşıyıcı yapıları değiştirme gibi durumlarda önemlidir. Avusturya'da, çoğu büyük proje için izin ( Baubewilligung ) gereklidir. Hesaplamaları yapmak için genellikle bir mimar veya yapı mühendisi görevlendirilir.

Yıkım ve kaba onarımlar (Rohbauarbeiten). Bu, eski yapıların sökülmesini (eski çatı ve duvarların kaldırılması, yüzeylerin düzeltilmesi ve temel veya eklenti için temel dökülmesi) içerir.

Çatı ve Cephe (Dach und Fassade). Enerji tasarrufu için çatı onarımı veya yenilemesi (kiremit, metal, bitümlü kiremit – seçim maliyeti etkiler) ve cephe yalıtımı. Örneğin, bitümlü kiremitlerin maliyeti ~20–30 €/m², klasik seramik kiremitlerin maliyeti 10–25 €/m², bakır levhaların maliyeti ise 80–100 €/m²'dir.

Ev içi ve dışı tesisat sistemleri (Hausinstallation). Sistemlerin tamamen yeniden tasarlanması: yeni bir doğalgaz kazanı veya ısı pompası, boru ve kabloların değiştirilmesi. Bu, on binlerce avroya mal olabilir (modern bir Buderus veya Vaillant kazanının montajı 5.000-10.000 € artı montaj maliyetine mal olur).

Bina yalıtımı ve enerji verimliliği (Sanierung der Gebäudehülle). Bu, çatı, cephe ve zemin yalıtımının yanı sıra pencerelerin enerji verimli olanlarla (üçlü camlı pencereler) değiştirilmesini içerir. Bu tür çalışmalar genellikle devlet tarafından kısmen desteklenir (bunu aşağıda daha ayrıntılı olarak ele alacağım).

mekan bitirme işleri (Innenausbau). İç bölme duvar yapımı, tesisat montajı, döşeme, boya ve sıva işleri, mutfak ve beyaz eşya montajı.

Peyzaj düzenlemesi ve son inşaat (Fertigstellung). Viyana bölgesindeki evlerin genellikle özel bahçeleri vardır: peyzaj düzenlemesi, bahçe yolları ve otopark, son aşamaya dahildir.

Sermaye inşaatı (Kapitalbau) sadece bir tadilattan ibaret değildir; bazen "komple tadilat" veya komple yeniden inşa olarak da adlandırılır. Ancak, doğru planlama ile modern teknolojiler eski bir evi enerji verimli bir eve dönüştürebilir: cephenin tamamen değiştirilmesi, güneş panellerinin takılması ve zeminlerin yalıtılması gibi.

Kırsal evlere özgü incelikler:

Büyük tadilatlar ve genişletmeler. Birçok bina, çatı katı veya garaj eklenmesini gerektirebilir; bu gibi durumlarda, planlama kararları yerel konut yetkililerinden onay gerektirir (özellikle mülk belediyeye ait değilse, özel mülkiyete aitse).

Sıhhi tesisat ve altyapı gereksinimleri. Yazlık evlerin bulunduğu bölgelerde merkezi kanalizasyon sistemi (septik tank) olmayabilir, bu nedenle tadilat planlaması yapılırken yerel altyapı hizmetleri dikkate alınmalıdır.

Finansman. Büyük evlerin tadilatı genellikle yüz binlerce dolara mal olur. Birçok kişi bu tür projeleri gayrimenkul teminatlı ipoteklerle finanse eder. Enerji verimliliği teşvikleri maliyetleri düşürmeye yardımcı olur.

Ev tadilatının aşamalarına örnekler:

*Bölgeye ve donanım seviyesine bağlıdır.

Gördüğünüz gibi, özel bir evin büyük çaplı tadilatı geniş kapsamlı ve pahalı bir girişimdir. Ancak, yüksek kaliteli işçilikle yatırım tamamen geri kazanılır: ev enerji verimli ve konforlu hale gelir, kolayca kiraya verilebilir veya karlı bir şekilde satılabilir.

Ayrıca, faiz oranlarının şu anda düşmesiyle bu tür yatırımlar daha uygun hale geldiğinden, ev sahipleri genellikle tadilat için kredi çekiyorlar.

Viyana, geniş bir yol, tramvay ve kaldırım ağına sahip büyük bir metropoldür. Şehrin cadde ve yol altyapısı düzenli olarak güncellenmektedir:

Büyük çaplı yol onarımları. Bu, eski asfalt veya kaldırım taşlarının kaldırılmasını, temelin güçlendirilmesini ve yeni asfalt veya kaldırım taşı katmanlarının döşenmesini içerir. Şehir genellikle bir caddeyi 20-30 yılda bir tamamen onarır.

Proje parametreleri değişiklik gösterebilir: tramvay hatlarının geçtiği caddelerde (örneğin, Hauptstraße, Ring) komple ray yenileme çalışmaları da yapılmaktadır. Daha büyük projeler (köprüler, üst geçitler) on milyonlarca avroya mal olabilir.

Kaldırımlar ve bisiklet yolları. Viyana son yıllarda bisiklet yolları ağını aktif olarak genişletiyor ve yaya alanlarını iyileştiriyor. Bu projeler arasında bordürlerin ve kaldırımların yenilenmesi ve drenaj sistemlerinin eklenmesi yer alıyor.

Örneğin, " Asfalttan Arındırma " projesi eski meydanların yeşillendirilmesini içeriyor; bu da sokak yenileme çalışmalarının bir parçası (şehir iyileştirme girişimlerine bakınız).

Tramvay ve metro yenilemesi. Bahsedildiği gibi, Wien er Linien her yıl onlarca küçük ve büyük proje üstleniyor: 2025 yılında yaklaşık 11 km ray ve 45 makas değiştirmeyi planlıyorlar.

Bu tür her inşaat projesi trafiği etkiler ve çalışmalar sırasında yol kapanmaları ve alternatif güzergahlar uygulanır. Sakinler, şehir web siteleri ve uygulamaları ( ARBÖ veya VerkehrsInfo ) aracılığıyla güncel trafik durumunu takip edebilirler.

Viyana'daki yol yapım süreçlerinin zaman çizelgeleri ve maliyetleri, kamu sözleşmeleri ve ihaleler yoluyla denetlenmektedir. Tasarımdan kabul aşamasına kadar tüm aşamalar, Trafik Polisi (MA 37) ve yol işçileri sendikası MA 28 tarafından düzenlenmektedir.

Projeler şehir bütçesinden ve genellikle kısmen federal ve Avrupa fonlarından finanse edilmektedir (örneğin, gürültü koruma duvarları veya çevre projeleri için).

Yol onarımlarının neden gerekli olduğu: En önemli şey ulaşım güvenliği ve sürdürülebilirliğidir. Yeni yol kaplaması kazaları azaltır ve sokakların ömrünü uzatır. Örneğin, Wien er Linien, eski rayları değiştirdikten sonra tramvay seferlerinin dakikliğini artırmayı başardı (yatırım 2024 yılında onaylandı ve artan hizmet güvenilirliğiyle kendini amorti etti).

Şehir aynı zamanda sürdürülebilirlik için de çaba gösteriyor: bisiklet ağlarını genişletme ve yeşil alanlar oluşturma çalışmaları iklim hedefleriyle bağlantılı (daha az asfalt daha serin yazlar anlamına geliyor).

Genel olarak, Viyana'daki yol çalışmaları yıllık bir döngü için tasarlanmış sürekli bir süreçtir: yaz aylarında asfaltlama çalışmaları en yoğundur (hava koşulları elverişlidir) ve kış aylarında ise şehir içi projeler yürütülür.

Viyana'daki mülk sahiplerinin sahip olduğu seçenekleri anlamak için, sunulan hizmet yelpazesini göz önünde bulundurmak önemlidir. Burada, neredeyse her ihtiyaca yönelik seçenekler bulacaksınız.

Viyana'nın tadilat piyasası, küçük onarımlardan komple yenilemelere ve son rötuşlara kadar geniş bir hizmet yelpazesi sunmaktadır. Başlıca iş ve hizmet türleri şunlardır:

• Genel tadilatlar. Boyama (boya, duvar halısı), döşeme (parke, laminat, keçe), sıva ve alçıpan işleri, yeni duvar yapımı.
• Tesisatçı (Installateur). Su tesisatı armatürlerinin montajı ve yenilenmesi – boru değişimi, küvet ve duş kabini montajı, tuvalet, lavabo montajı ve ısıtma tesisatı kurulumu.
• Elektrik tesisatı. Priz, anahtar, aydınlatma armatürü taşıma veya ekleme, dağıtım panoları montajı, ev aletlerinin bağlantısı.
• Isıtma ve havalandırma (Isıtma/Havalandırma). Kazan, radyatör ve yerden ısıtma sistemlerinin montajı ve onarımı; modern ısı pompası veya güneş kolektörü montajı.
• Marangozluk ve mobilya yapımı (Tischlerei/Schreiner). Kapılar, gömme dolaplar, özel mutfaklar, merdivenler ve parke döşemeler üretiyoruz.
• Uzmanlık gerektiren hizmetler. Cephe yalıtımı, ses yalıtımı, akıllı ev sistemi kurulumu, balkon peyzajı ve daha fazlası.
• İç mekan bitirme işleri (Innenausbau). Dekoratif iç mekan bitirme işleri – mozaik döşeme, sanatsal duvar dekorasyonu, nadir bulunan yüksek kaliteli sıvalar (örneğin, mermer dokulu sıvalar).

Viyana'daki hemen her tadilat şirketi bu hizmetleri bağımsız olarak veya taşeronlar aracılığıyla sunmaktadır. Büyük apartman tadilatlarında, ana yüklenici genellikle bir işçi ekibi oluşturur ve tüm aşamaları denetler.

Konut ve ticari mülk iyileştirme hizmetleri özel olarak belirtilmelidir Büyük şirketlerin, ofislerden restoranlara kadar ticari müşterilere yönelik departmanları bulunmaktadır.

Ofisler yeniden tasarlanıyor; İsviçre yasaları genellikle iş yerlerinde uyarlamalar yapılmasını gerektiriyor (örneğin, engelliler için bariyerler ve asansörler). Viyana'da, kafeler ve butikler için marka yenilemeleri ve tasarımcı iç mekanlar oldukça popüler.

Pazar yeri ayrıca ek özel hizmetler de sunmaktadır:

• Pencere ve kapı montajı. Genellikle anahtar teslimi olarak yapılır; ölçü alımı ve cam seçimi de dahildir.
• Güvenlik. Video gözetim sistemleri, alarm sistemleri ve güvenli kapıların montajı.
• Temizlik hizmetleri. Tadilat sonrası birçok şirket, şantiye temizliği hizmeti sunmaktadır.
• Nakliye hizmetleri. İnşaat malzemeleri ve yıkım ekipmanlarının nakliyesi kiralama yoluyla sağlanmaktadır.

Dolayısıyla, Viyana'daki günümüz yenileme çalışmaları, çok sayıda uzman ve şirketin katılımını gerektiren karmaşık bir süreçtir. Başlıca avantajları kalite ve sorumluluktur: Avusturya'da, yüklenici ve sigortası her türlü büyük işten sorumludur.

Ev sahibi için güvenilir bir inşaat şirketi veya müteahhit bulmak önemli bir iştir. Daha önce de belirtildiği gibi, deneyime ve itibara odaklanmak en iyisidir. Resmi değerlendirmeler azdır, ancak birkaç kılavuz mevcuttur:

Önde Gelen Şirketler. Viyana'nın en büyük genel müteahhitleri arasında PORR Bau, Strabag (Avusturya'da bir şubesi bulunan uluslararası bir holding), König & Heinrich, Wien erberger (esas olarak tuğla üreticisi, ancak inşaat bölümleri de var) ve bir dizi daha küçük firma (LeBe Bau, Obenauf ve Rudolf Hödl gibi) yer almaktadır.

Genellikle büyük projelerle (yüksek binalar, ofisler) çalışırlar, ancak bazıları lüks tadilat işlerinde de görev alırlar.

Uzmanlaşmış şirketler. Bazı firmalar özellikle eski binaların büyük çaplı yenilemelerine odaklanmaktadır; örneğin, Wohnfonds Wien sosyal projeler için güvenilir yüklenicilerle ortaklık yapmaktadır.

Ayrıca, Viyana pazarının özelliklerini iyi bilen ve uzun bir geçmişe sahip birçok yerel aile şirketi de bulunmaktadır ("Baugeschäft" ibaresi geçen şirketler de mevcuttur).

Uygulamadan yola çıkarak aşağıdaki adımlar önerilebilir:

Lisansları ve meslek birliklerine üyelikleri kontrol edin. Tüm inşaat şirketleri ve büyük firmalar, Wirtschaftskammer'e (Ticaret ve Sanayi Odası) kayıtlı olmalı ve kendi faaliyet alanları için lisans sahibi olmalıdır. Kalitenin ek bir göstergesi de Baumeisterinnung'a ( İnşaat Ustaları Birliği) üyeliktir.

Güvenilir kanalları kullanın. Örneğin, Wirtschaftskammer Wien kayıtlı inşaat şirketlerinin listelerini tutmaktadır. Profesyonel web siteleri ve dizinler (bağımsız dizinlerde rekabet bulmak zordur; örneğin, aktif şirketler genellikle resmi portal zurzbauen.at'de listelenir)

Yorumları okuyun ve sorular sorun. Houzz gibi Almanca forumlarda insanlar tadilat örneklerini paylaşıyor. Ağızdan ağıza yayılan tavsiyeler değerli bir kaynaktır. Örneğin, sakinler yorumlara hızlı yanıt veren ve teslim tarihlerine uyan müteahhitleri tavsiye ediyor.

Portföylerini inceleyin. Yüklenicinin tamamladığı projeleri (onların izniyle) ziyaret etmek, kalite hakkında daha iyi bir fikir edinmenizi sağlayacaktır. Bazı şirketler çalışmalarının video raporlarını hazırlamaktadır.

Fiyat tekliflerini karşılaştırın. 2-3 bağımsız teklif alın. Eğer farklılıklar önemliyse, sebebini öğrenin. Bazen daha ucuz bir müteahhit malzeme veya zaman çizelgesinden tasarruf eder. Birkaç ilgili şirketin (epoksi, fayans, boyacı) koordineli bir şekilde birlikte çalışması en iyisidir.

Sözleşme riskleri kapsar. Sözleşmeye açık şartlar ekleyin: proje aşamaları için ödeme planı, teslim tarihlerinin kaçırılması durumunda uygulanacak cezalar ve garanti maddesi (Avusturya'da inşaat işleri üç yıla kadar garantilidir ve bir yıl sonra denetim yapılır).

Yerel hususlar. Apartman binalarındaki birçok tadilat, yapı ruhsatı (Hausverwaltung) ve ilgili yetkililerden onay gerektirir (örneğin, cephe değişikliği yapılırken "pozitif Begutachtung" gereklidir). Saygın bir müteahhit, gerekli tüm evrak işlemlerini tamamlamanıza yardımcı olacaktır.

Viyana, yasadışı "misafir işçileri" hoş karşılamaz: çoğu saygın apartman ve ev sahibi resmi kayıt şartı koşar. Ayrıca, eski binalardaki projeler genellikle mimarlar ve imar yetkilileriyle görüşmeyi gerektirir (örneğin, tarihi cepheye zarar vermemek için).

Kalite sertifikaları çok önemlidir : bir elektrikçinin Elektromeister, bir doğalgaz tesisatçısının Installateurbefähigung ve inşaatçıların Baumeisterprüfung veya Gewerbeschein belgesine sahip olması gerekir. Yüklenicinin yerel yönetmeliklere aşina olduğundan emin olun (şehir yetkilileri MA37, sıkı uyumluluk gerektirir).

Başlıca tavsiye: En düşük fiyatın peşinden koşmayın, bunun yerine fiyat, teslim süreleri ve yüklenicinin güvenilirliği arasında bir denge kurmaya çalışın.

Genel olarak, profesyonel bir şirket daha pahalıdır ancak daha güvenilirdir. Yerel özel müteahhitler genellikle daha az ücret alırlar ancak hiçbir garanti sunmazlar. "Göz kararıyla" yapılmış "ahşap pencereler" kullanabilirlerken, daha büyük şirketler güvenilir tedarikçilerle (Avrupa kapıları, sertifikalı borular) çalışırlar.

Müşterilerime Viyana'da profesyonel inşaat şirketleriyle çalışmalarını tavsiye ettiğimde, bunun tadilatın tüm standartlara uygun olmasını garanti ettiğini açıklıyorum. Örneğin, eski bir evde kablolamayı güvenli bir şekilde nasıl döşeyeceğini yalnızca lisanslı bir elektrikçi bilir.

Son olarak, tavsiye edilen şirketler: Her ne kadar "resmi" bir derecelendirme sistemi olmasa da, deneyimler gösteriyor ki, iyi bir üne sahip şirketlere güvenmek yaygındır. Bunlar arasında şunlar yer almaktadır:

• PORR Bau GmbH, Avusturya inşaat piyasasının önde gelen firmalarından biridir (altyapı projelerinden konut alanlarına kadar çeşitli projeler yürütmektedir).
• König & Heinrich, konut ve ofis inşaatı ile tadilatı yapan ve çok katlı apartman inşaatında deneyimli, Viyana merkezli büyük bir şirkettir.
• Wohnfonds Wien (projeleri satın alma yoluyla finanse eden bir kuruluş) kendisi bir yüklenici firma olmamakla birlikte, Viyana'daki öğrenci yurtlarını modernize etmek için saygın şirketlerle yakın işbirliği içinde çalışmaktadır.

Küçük onarımlar için, ünlü Viyanalı ustalara başvurabilirsiniz: örneğin, "Allround Handwerker Wien" (her türlü iş) veya "Malermeister Wien" (boya işleri) firmaları genellikle 3 yıla kadar iş garantisi sunmaktadır.

Avusturya'da tadilat maliyetleri, proje planlayanlar için her zaman bir endişe kaynağıdır. Viyana'da komşu ülkelere göre daha yüksek olsa da, hizmet kalitesi geleneksel olarak çok yüksektir.

Viyana'da onarım maliyeti birçok faktöre bağlıdır:

İşin kapsamı ve karmaşıklığı. Metrekare ne kadar büyükse ve aşama sayısı (sökme, yeniden modelleme, tesisat işleri) ne kadar fazlaysa, o kadar pahalı olur. Bir odadaki "ışık sızdıran bir ampulü" tamir etmek, tüm daireyi yenilemekten çok daha ucuzdur.

Malzeme kalitesi. Fiyatlar marka ve malzeme türüne göre değişir. Örneğin, uygun fiyatlı seramik karoların metrekare fiyatı 15-30 € iken, tasarımcı karoların metrekare fiyatı 60-100 € arasındadır. Klasik Avusturya meşe parke ise metrekare fiyatı 80-150 € arasında olabilir. Malzemeler (pencereler, radyatörler, tesisat) ne kadar pahalıysa, nihai tahmin de o kadar yüksek olur.

Mülkün konumu. Merkezi bölgelerde ( Innere Stadt , Josefstadt ) yapılan işler, tarihi merkeze zarar verme riskinin artması, dış cephe gereksinimleri ve izin gereklilikleri nedeniyle daha pahalı olabilir. Şehir dışı veya banliyölerde ( Favoriten , Donaustadt , Niederösterreich) aynı iş için fiyatlar genellikle %10-20 daha düşüktür.

Bir yüklenici seçmek. Büyük firmalar güvenilirlikleri ve garantileri nedeniyle daha yüksek fiyatlar talep ederler, ancak bazen malzeme fiyatlarını (toplu alımlar) daha düşük tutarlar. Özel yükleniciler ise iş için daha düşük fiyatlar sunabilirler, ancak resmi bir sözleşme veya garanti sunmazlar.

Mevcut piyasa koşulları. Enflasyon ve artan enerji ve malzeme fiyatları nedeniyle 2025 yılındaki inşaat maliyetleri 2020-2021 yıllarına göre daha yüksek. Avusturya'da inşaat malzemelerinin fiyatları son üç yılda %5-10 oranında arttı. Özellikle çelik ve kereste fiyatlarındaki artış (küresel ekonomik koşullar nedeniyle) dikkat çekici.

Viyana'da uzmanlar için ortalama işçilik maliyetleri nispeten yüksektir: vasıflı bir işçinin ortalama saatlik ücreti (malzemeler hariç) 30 ila 60 € arasında değişmektedir (mesleğe bağlı olarak: bir elektrikçi bir ressamdan daha fazla ücret alabilir). Bu, bir kapının montajının (iki saatlik çalışma) kapının kendisi hariç en az 100-150 €'ya mal olduğu anlamına gelir.

Aşağıda, Viyana'da tadilatların ne kadar tutabileceğini tahmin etmenize yardımcı olacak ortalama fiyatlar yer almaktadır:

30-50 m²'lik bir dairenin kozmetik tadilatı:

• Duvar boyama: 8–15 €/m² (astar ve iki kat boya dahil).
• Laminat veya parke: 30–50 €/m² (malzeme + montaj).
• Fayans (mutfak/banyo): 25–40 €/m² (derz dolgu hariç).

Toplam: Tüm tadilat için yaklaşık 5.000-10.000 € (işçilik ve malzeme dahil). Örnek: Küçük bir dairede iki odanın boyanması ve zemin döşemesinin değiştirilmesi – 6.000 €; sıva ve duvar kağıdı döşemesi – 3.000 €.

Büyük çaplı daire tadilatı (80–100 m²):

• Elektrik: Nokta başına (priz/aydınlatma) 100-150 €, ayrıca dağıtım panosu ve otomasyon için 150-300 €.
• Su tesisatı: 7-12 metrelik dikey boruların değiştirilmesi – 3.000 €'ya kadar, yeni bir banyo/duş montajı – 1.500-3.000 €, tuvalet – 500-1.000 €.
• Mutfak: gövde ve cepheler – 3.000–8.000 € (IKEA tarzı veya Schreiner'den sipariş).
• Yıkım ve gizli işler: ~10-15 bin € (inşaat atıkları, kısa vadeli yükleniciler için maliyetler).

Toplamda, 100 m²'lik orta sınıf bir dairenin anahtar teslimi komple tadilatı 80.000-120.000 €'ya mal olabilir. Bu fiyata işçilik, malzeme ve mobilyalar dahildir. Tasarım projesinin de dahil edilmesiyle maliyete 2.000-5.000 € daha eklenebilir.

150-200 m²'lik müstakil bir evin büyük çaplı tadilatı. Maliyetler tadilatın kapsamına bağlı olarak değişmekle birlikte, genellikle 150.000 € ile 300.000 € arasında (anahtar teslim) değişmektedir. Örneğin, çatı değişimi, cephe yalıtımı ve komple tesisat yenilemesi de dahil olmak üzere 150 m²'lik bir evin büyük çaplı tadilatı genellikle 200.000-250.000 € civarında tutmaktadır. "Lüks" unsurlar (gelişmiş paneller, tasarımcı dokunuşları) olmadan, maliyet 150.000 €'dan başlamaktadır.

Yol ve cadde onarımları:

• Şehir caddesinin 1 km'lik bölümünün asfaltlanması (iki şeritli ve temelinin tamamen yenilenmesi) - yaklaşık 1-2 milyon €.
• 1.000 m²'lik kaldırım döşemesi – 50.000-100.000 € (döşenen karo türüne bağlı olarak).
• Tramvay raylarının yenilenmesi (1 km) – yaklaşık 3-5 milyon € (temel hazırlığı ve elektrik işleri dahil).
• Bir caddenin küçük bir bölümünün (100 metreye kadar uzunlukta) onarımı on binlerce avroya mal oluyor.

Bu rakamlar kılavuz niteliğindedir. Nihai proje fiyatı her durumda değişiklik gösterebilir. Tahmini maliyeti hesaplarken, yüklenicilerden ayrıntılı bir döküm almak önemlidir: kaba işler, ince işçilik, atık bertaraf maliyetleri ve komisyon ücretleri için ayrı ayrı tahminler (örneğin, küçük işlerde, tadilatçılar genellikle kalan malzemeleri kendilerine saklarlar).

Yatırımcılar için tadilatlar sadece konforla ilgili değil, aynı zamanda parayla da ilgili. Doğru şekilde yapılan tadilatlar, bir mülkün değerini önemli ölçüde artırabilir ve kiralama potansiyelini hızlandırabilir.

Viyana gayrimenkulüne yatırım söz konusu olduğunda , yenileme en önemli faktörlerden biridir: satış fiyatını, kiralama hızını ve kira oranlarını etkiler. İşte nedenleri:

Gayrimenkul değerlerinde artış. Kaliteli bir tadilat sonrasında ev fiyatları genellikle önemli ölçüde artar.

Tecrübelerime göre, Viyana'da yenilenmiş bir daire (yeni mutfak ve banyo ile) orijinal fiyatından %10-20 daha değerli olabilir. Örneğin, 20.000 €'luk büyük bir tadilat yatırımı ile daire sahibi, dairenin piyasa değerini 30-40.000 € artırabilir.

Kiralama cazibesi artıyor. Genç kiracılar ve aileler, elektrik, ısıtma ve su tesisatı gibi sorunlar olmadan modern konutlar için daha fazla ödeme yapmaya istekli. Enerji tasarruflu pencerelere sahip yenilenmiş daireler, uzun vadeli kiracıları cezbediyor.

Avusturya'da enerji verimliliği de önemlidir: "Yeşil pasaport" (Ecopassport) sahibi daireler %5-10 daha yüksek fiyata kiralanabiliyor.

Hızlandırılmış geri ödeme. Amaç kiralama ise, tadilatlar boş kalma süresini (mülkün kiracı beklerken geçirdiği süre azalır) kısaltır ve aylık kira bedelini artırır. Ayrıca, tadilatlar işletme maliyetlerini (verimli ısıtma) düşürür ki bu da mülk sahibi için faydalıdır.

Konut gereksinimlerini karşılamak. Viyana, yapı yönetmeliklerini aktif olarak güncelliyor (örneğin, zorunlu duvar yalıtımı ve sayaç montajı). Yeni standartlara göre tadilat yapan yatırımcılar, acil tadilat ihtiyacından kurtuluyor ve "gelişme potansiyeli olan" konutlara sahip oluyorlar.

Müşterilerim bana sık sık şu soruyu soruyor: "Yeni boyanmış" bir daire mi yoksa henüz boyanmamış bir daire mi satın almaya değer?

Viyana'ya taşınmayı planlayan ve konut arayanlar için tadilat önemli bir konudur:

Önceden plan yapın. Başka bir ülkeden taşınıyorsanız, satın aldıktan sonra tadilat yapıp yapmayacağınızı veya kiralayıp kiralamayacağınızı önceden düşünmeniz en iyisidir. Taşınma zamanınızı, nihai dairenize taşınmaya hazır olduğunuz zamandan en az bir ay öncesine denk getirmenizi öneririm.

Örneğin, "tadilat halinde" bir daire kiralarsanız, ev sahibiyle X ay sonra tadilatı tamamlanmış daireye taşınacağınız konusunda anlaşabilirsiniz.

Hukuki yönler. Bazı BDT ülkelerinin aksine, Avusturya'da kira sözleşmeleri genellikle eşyasız ("unmöbliert") olarak yapılır. Ev sahipleri nadiren onarım masraflarını karşılar; uzun vadeli kira sözleşmelerinde bu daha çok kiracının sorumluluğundadır (ve sözleşmeye genellikle "koenergie" -yıllık kaza sigortası- ile ilgili bir madde eklenir).

İpotekler ve krediler. Tadilat amacıyla bir daire satın alırken, bankanın "tamamlanmış ev" ipoteğiyle teminat altına alınmış bir kredi vereceğini unutmayın.

Bu nedenle, duvarları boş tek odalı bir daire satın almak daha büyük bir peşinat gerektirebilir veya satın alma ve tadilat için ipotek kredisi kullanmanızı zorunlu kılabilir (Avusturya'da bankalar, tadilat sonrası konut maliyetindeki artışı göz önünde bulundurarak, tadilatlar için kredi koşullarında oldukça esnek davranmaktadır).

Viyana'ya taşınan birçok müşterim şu yorumu yaptı: "Park yeri olması ve inşaat malzemelerinin tam olarak nerede ve nasıl depolandığını bilmek çok önemli; binanın yakınında park yeri olmaması nedeniyle ekipmanların gecikmesiyle ilgili birçok örnekle karşılaştık."

Asansörün taşınması sırasında çalışması veya diğer dairelerde yaşayan sakinler gibi küçük günlük ayrıntılar da dikkate alınmalıdır.

Viyana pazarı sıkı bir şekilde düzenleniyor, ancak doğru yaklaşımla tadilatlar hızla tamamlanabiliyor: Benim deneyimime göre, doğru planlama (adım adım süreçler, malzemelerin önceden satın alınması) 50 m²'lik bir dairenin büyük bir tadilattan sonra 2-3 ay içinde tamamlanmasını sağlıyor.

Önemli olan, deneyimli bir proje koordinatörüyle (bu bir mimar veya müteahhit yöneticisi olabilir) çalışmaktır. Böylece, taşındığınızda, "yarım tadilatlı" bir ev değil, hazır ve konforlu bir eve sahip olacaksınız.

Özetlemek gerekirse: Viyana'da tadilat yapmak zorlu ama tamamen yapılabilir bir iştir. Yüksek maliyet ve bürokratik zorluklara rağmen, ihtiyacınız olan her şey burada mevcut: nitelikli ustalar, modern malzemeler ve devlet desteği.

Onarım çalışmaları genellikle yılın başında ve sonunda, mevsimsel faktörler dikkate alınarak yapılmalıdır (kışın basit kozmetik işler, yazın asfalt döşeme ve çatı onarımı).

Okuyuculara tavsiye: Tadilatlara hazırlıklı yaklaşın. Ev satın alırken veya kiralarken, duvarların, pencerelerin ve tesisatların durumunu sorun. "Beklenmedik masraflar" için en az %10-20 bütçe ayırın (eski ahşap veya küf, büyük ev tadilatları sırasında sıklıkla ortaya çıkar).

En başından itibaren, saygın yükleniciler seçin (tercihen rastgele değil, tavsiye üzerine) ve bir sözleşme imzalayın. Gerekirse, devlet ve belediye tarafından sağlanan teşviklerden yararlanın; bu teşvikler enerji verimliliği maliyetlerini düşürmeye yardımcı olur.

Bu sayede sadece güvenilirlik ve kolaylık sağlamakla kalmayacak, aynı zamanda gelecekteki sermayenize karlı bir yatırım da yapmış olacaksınız. Ve unutmayın: tadilatlar, yeni bir ülkede yaşam kalitenize yapılan bir yatırımdır.