Viyana'da Yaşam ve Yatırım İçin Mahalleler: Fiyatlar ve İpuçlarıyla 2025 Rehberi

Viyana sadece bir şehir değil; her biri kendine özgü atmosferi, tarihi ve fırsatlarıyla ayrı bir dünya olan 23 bölgenin bir mozaiğidir:

• Bölge 1 (Şehir Merkezi)
• 2. Bölge (Leopoldstadt)
• 3. Bölge (Landstrasse)
• 4. Bölge (Viden)
• 5. Bölge (Margareten)
• 6. Bölge (Mariahilf)
• 7. Bölge (Neubau)
• 8. bölge (Josefstadt)
• 9. bölge (Alsergrund)
• 10. Bölge (Favoriler)
• 11. Bölge (Kaynayan)
• 12. Bölge (Meidling)
• 13. Bölge (Hietzing)
• 14. Bölge (Penzing)
• 15. bölge (Rudolfsheim-Fünfhaus)
• 16. Bölge (Ottakring)
• 17. Bölge (Hernals)
• Bölge 18 (Waring)
• 19. bölge (Döbling)
• 20. Bölge (Brigittenau)
• 21. Bölge (Floridsdorf)
• 22. Bölge (Donaustadt)
• 23. bölge (Kiralama)

Birkaç yıl önce buraya ilk taşındığımda, her şeyin şehir merkezinden ibaret olduğunu düşünmüştüm: katedraller, saraylar, kafeler. Ama kısa sürede bir mahalle seçmenin, bir yaşam tarzı seçmekle aynı şey olduğunu fark ettim.

İster taşınmayı planlıyor olun, ister gayrimenkule yatırım yapıyor olun, isterse sadece piyasada yolunuzu bulmaya çalışıyor olun, bu "dünyaları" anlamak sizin en büyük varlığınız olacaktır.

Aileniz için bir daire aradığınızı düşünün. Şehir merkezinde, 1. bölgede, Aziz Stephen Katedrali manzaralı, lüks ve yenilenmiş bir daire bulacaksınız; üstelik fiyatı bütçenizi zorlamanızı gerektirecek kadar uygun. 10. bölgede, Favoriten'de ise aynı fiyata, yakınında çocuklar için mükemmel bir park bulunan ferah ve yeni bir bina bulacaksınız.

Ya da bir yatırımcısınız: 7. bölge (Neubau) gibi bölgelerde, hipsterlar ve yaratıcılar sayesinde kiralar fırladı, 19. bölgede (Döbling) ise diplomatlar ve şarap üreticileri arasında istikrarlı bir sermaye büyümesi var.

Taşınanlar için mahalleler günlük hayatı tanımlar: Nereden alışveriş yapılacağı, çocuğun okula nereye götürüleceği, trafik sıkışıklığından nasıl kaçınılacağı. Viyana kompakt bir şehirdir, ancak ulaşım ağı (U-Bahn, tramvaylar) bazı mahalleleri şehrin dışında bile "merkezi" kılar.

Örneğin, Tuna Nehri kıyısındaki yeni mahalleleriyle 22. bölge Donaustadt, genç aileler için bir mıknatıs haline geldi; sessiz, yeşil ama metroya yakın.

Yatırımcılar için bölgeler bir stratejidir. Statistik Austria'ya göre , Viyana'da metrekare başına ortalama fiyat 2024'te %7 artarken, 15. bölge gibi "dönüşen" bölgelerde bu artış %11 oldu.

Neden? Tadilatlar, yeni metro hatları ve göçmen akını nedeniyle. 2025 yılında da bu trend devam edecek : Ortalama fiyat metrekare başına 6.800 avro civarında olacak ve önemli bölgelerde %8'e varan bir büyüme olacak.

Viyana'ya yeni geldiyseniz, Viyana'nın ilçelerini gösteren bir haritayla başlayın; harita, şehrin iç çember (1. bölge), Gürtel kuşağı (2-9) ve dış bölgeler (10-23) olarak nasıl bölündüğünü gösterir. Her ilçenin bir numarası ve adı vardır ve bu sadece idari bir mesele değildir: vergileri, okulları ve hatta komşularınızı bile etkiler.

Tavsiyem: Eğer taşınıyorsanız, gelip keşfedin; yürüyüşe çıkın, bir kafede oturun.

Yatırımcılar için, talebin arzı aştığı yerleri görmek amacıyla kira verilerini inceleyin.

Bu makale sizin rehberiniz. Sisteme genel bir bakışla başlayıp, ardından her bölgeyi ayrıntılı olarak ele alacağız: özellikleri, fiyatları ve yatırım potansiyeli.

Viyana'nın semt sistemi, tarihi merkezden modern banliyölere kadar bir soğanın katmanları gibidir. Şehir 23 semte (Bezirke) ayrılmıştır ve bu tesadüf değildir.

Biraz tarih. Her şey 1850'de, İmparator Franz Joseph'in Viyana'yı banliyöleri de kapsayacak şekilde genişletmesiyle başladı. Başlangıçta, sadece ilk bölge vardı: surlarla çevrili İç Şehir ( Innere Stadt ) (şimdiki Ringstrasse).

Daha sonra Gürtel boyunca mahalleler eklendi; bu mahalleler 2-9 numaralı mahallelerin Gründerzeit mimarisiyle bir "iç şehir" oluşturduğu bir otoyol kuşağıydı: yüksek tavanlar, sıva, hofs (iç avlular).

Dış ilçeler (10–23) 1890 ile 1938 yılları arasında ilhak edilen eski köylerdir ve panel evler, yeni binalar ve yeşilliklerle doludur.

İdari yapı. Her bölge bir mini şehir gibidir: kendi sulh hakimi, okulları ve polis teşkilatı. Rakamlar merkezden başlayarak uzanır: 1. merkezde, 2. kuzeyde ve güneyde 23.'ye kadar. Bu kullanışlıdır: " Wien 1090" gibi bir adres, onu hemen 9. bölge olarak tanımlar.

Ulaşım. Bence Viyana'nın en güçlü yanı bu. Metro neredeyse her yere ulaşım sağlıyor ve S-Bahn banliyöleri birbirine bağlıyor. Wien er Linien'e göre , Viyanalıların %70'i her gün toplu taşımayı kullanıyor. Ancak yerel farklılıklar da var: merkezde (1-9) her yere yürüyerek ulaşılabiliyor, dış bölgelerde ise daha fazla araç ve Park & ​​Ride (Park Et & Devam Et) park yeri mevcut.

Mimarisi önemli ölçüde çeşitlilik göstermektedir: 1. bölgede UNESCO Dünya Mirası Listesi'nde yer alan Barok ve Gotik tarzlar hakimdir. Gürtel'de ise 4. ve 7. bölgelerde olduğu gibi Art Nouveau ve Jugendstil esintileri hakimdir. Dış cepheler, 10. bölgedeki 1960'ların sosyalist prefabrik evlerinden 22. bölgedeki (Seestadt Aspern) çevre dostu yeni binalara kadar çeşitlilik göstermektedir.

Emlak fiyatları birçok faktöre bağlıdır: mahalle ana faktördür, ancak aynı zamanda altyapı (metro fiyata %10-15 ekler), kat (üst katlar %5 daha pahalıdır), durum (yenilenmiş binalara kıyasla eski binalar), otopark (garaj +%20) ve tescilli bina durumu (yenilemelerde kısıtlamalar var, ancak prestij).

Immopreise.at'a göre , Viyana'da 2025 yılında ortalama fiyat metrekare başına 6.800 avroydu, ancak aralık çok geniş: Viyana'da 3.600 avrodan Viyana'da 27.000 avroya kadar. Yatırımcılar için önemli: Kadastro değerinin %1-3'ü oranında emlak vergisi ve Maklerprovision (%3 + KDV).

Faiz oranları nedeniyle 2023'te fiyatların %2 düştüğünü, ancak 2025'te %7 oranında toparlandığını hatırlıyorum. 15. ve 22. gibi dönüşüm geçiren ilçeler en büyük büyümeyi görüyor.

Seçim yapmak için şunları göz önünde bulundurun:

• Yaşamak için – okullar (18-19 yaşında Gymnasien), parklar (Prater 2 yaşında).
• Yatırımlar için – getiri (ortada %3-5, dış kesimlerde %5-7).

Viyana istikrarlı bir pazar: kiralık konut boşlukları %2'nin altında. Ancak bazı nüanslar da var: 10. bölge gibi çok kültürlü bölgelerde kiralar daha düşük, ancak göçmenlerin talebi yüksek.

Şimdi asıl konuya geçelim: her ilçenin detaylı analizi. Kolaylık olması açısından, ilçe gruplarına göre fiyat karşılaştırma tablosunu aşağıda bulabilirsiniz:

Burası Viyana'nın kalbi. Burada her bina bir anıt, her köşesi tarih dolu. Aziz Stephen Katedrali, Hofburg Sarayı ve opera binası yürüme mesafesinde. Lüks, turistik ve kültürel etkinliklerin yoğun olduğu bir atmosfer.

Burada bir yatırımcı müşteriye daire gösterdiğimi çok iyi hatırlıyorum. 80 metrekarelik, yenilenmiş, tasarımcı iç tasarımına ve katedral manzarasına sahipti. Fiyatı 2,2 milyon avroydu. Onun için bu bir konut değil, turistlere ve diplomatlara kiralanacak bir iş projesiydi. Geri ödeme süresini beş yıl olarak hesapladı ve çok memnun oldu.

Ama bölge herkese göre değil. Evet, prestijli, her akşam kültürel bir program ve dünya standartlarında restoranlar var. Ancak bir de dezavantajı var: gün boyunca turist kalabalığı, sıkı tadilat kuralları (neredeyse her bina güvenlik altında) ve en temel ihtiyaçlar için bile pahalı dükkanlar. Otopark ise bambaşka bir dert.

Emlak. 2025 yılında buradaki fiyatlar yeni rekorlara ulaşacak: minimum - yaklaşık 10.000 €/m² (daha eski bir bina bulma şansınız varsa), ortalama - 27.000 €/m² ve ​​premium tadilatlar 30.000 €+/m²'ye ulaşacak.

Uygun olanlar: Avrupa'nın statüsüne ve kültürel merkezine değer verenler için. Yatırımcılar için "altın bir varlık": getirisi düşük (%2-3), ancak sermaye büyümesi sürekli yüksek.

1. bölge tarih ve prestijle ilgiliyse, Leopoldstadt şehir ve doğa arasındaki dengeyle ilgilidir. Burada, gezinti yolları, turistik yerleri ve festivalleriyle uçsuz bucaksız Prater'i bulacaksınız. Ayrıca, Viyanalıların koşu, bisiklet ve su kenarında piknik yaptığı Tuna Adası da var.

Burada bir yıl yaşadım ve Prater'de yaptığım sabah koşularını hâlâ hatırlıyorum. Yoğun iş günlerinden sonra kurtuluşumdu: sessizlik, temiz hava ve artık şehir merkezinde değil, bir kır parkında olma hissi.

Mahalle, yüksek tavanlı Gründerzeit binalarından modern sahil apartman komplekslerine kadar inanılmaz derecede çeşitlidir. Ayrıca öğrenciler ve yaratıcılar arasında popüler olan eski bir Yahudi mahallesi de vardır. Bu arada, Viertel Zwei geleceğe benziyor: çevre dostu ahşap evler, araçsız avlular ve bol yeşillik.

Gayrimenkul. Minimum fiyat metrekare başına yaklaşık 6.000 € (kenardaki eski evler), ortalama fiyat metrekare başına 9.000 € ve Tuna Nehri kıyısındaki yeni konut projelerinde metrekare başına 11.000 €'ya kadar çıkabiliyor. 2025 yılında, buradaki fiyat artışı ortalamanın üzerinde olacak - yıllık %8-9, büyük ölçüde göç ve altyapı geliştirme sayesinde.

Uygun olanlar: Yeşillik ve şehir merkezine kolay erişim arayan genç aileler, öğrenciler ve aktif bireyler. Yatırımcılar, özellikle yeni binalarda iyi kira getirisini (%4-5) takdir edeceklerdir.

Landstrasse, büyükelçiliklere, bahçeleriyle tarihi Belvedere'ye, ofis binalarına ve şirin yerleşim alanlarına ev sahipliği yapan diplomatik ve sakin bir bölgedir.

Müşterilerimden biri burada 550.000 avroya iki yatak odalı bir daire satın aldı ve burayı gurbetçilere ve diplomatlara kiraya veriyor. Bölge bu açıdan güvenilir: kiracılar ödeme gücüne sahip ve talep istikrarlı.

Burada yaşamanın güzel yanı, dengeli atmosferi: U3 metro istasyonunun yanı sıra Rochusmarkt gibi pazarlar ve yürüyüş parkları da yakında. Öte yandan, ana caddelerdeki trafik can sıkıcı olabiliyor ve günlük ihtiyaçlar için daha çok yerleşim alanlarına göre daha az dükkan bulunuyor.

Mimarisi göze hoş geliyor: Gründerzeit binaları, Art Nouveau ve modern kompleksler de mevcut. Akşamları hipster 7. Cadde veya turistik merkezlerden daha sakin ve birçok kişi bunu takdir ediyor.

Gayrimenkul. 2025 yılında fiyatlar metrekare başına 6.500-10.500 € arasında kalacak ve ortalama 8.500 € civarında seyredecek. Büyüme ılımlı düzeyde (yıllık %7-8), ancak kira getirileri %4 civarında sabit kalacak.

Kimler için: Prestij ve konfor arasında bir denge arayanlar. Yatırımcılar için, diplomatlara veya gurbetçilere kiralamak için iyi bir seçenek. Aileler yeşilliği ve güvenliği takdir edecek, ancak trafik ve ortalamanın üzerindeki fiyatlara dikkat edin.

Wieden, zıtlıkların bir semtidir. Bir yandan burjuvadır: Yakınında Belvedere, güzel Art Nouveau cepheleri ve restore edilmiş konaklar bulunur. Diğer yandan, sokak konserleri, kafeleri ve pazarlarıyla Karlsplatz'ın öğrenci ve yaratıcı atmosferi vardır.

Naschmarkt'a sık sık gelirim. Özel bir yer: meyve ve sebze tezgahları, oryantal baharatlar, Avusturya lezzetleri. Burada üniversite profesörleri ve öğrencileri, dizüstü bilgisayarlı serbest çalışanlar ve çocuklu ailelerle tanışabilirsiniz - hepsi bir arada.

Şehir merkezine değer veriyorsanız (sadece birkaç dakika uzaklıkta) ve yine de 1. bölgeye göre biraz daha fazla huzur ve sessizlik arıyorsanız, Wieden'da yaşamak uygundur. Ancak çocuklarınız varsa, akşamları gürültülü ve hareketli olduğundan Karlsplatz'dan uzakta, daha sakin mahalleler aramanız en iyisidir.

Gayrimenkul. Fiyatlar yüksek kalmaya devam ediyor: Eski mülkler için metrekare başına 7.000 avrodan başlayan fiyatlar, ortalama metrekare başına 10.200 avro civarında seyrediyor ve metroya yakın üst düzey tadilatlar metrekare başına 12.000 avroya kadar ulaşıyor. Kira talebi burada oldukça güçlü: getiriler yaklaşık %5 ve fiyatlar yılda %10'a kadar artıyor.

Uygun olanlar: Aktif ve yaratıcı bireyler: öğrenciler, genç aileler ve atmosfere ve ulaşım kolaylığına önem verenler. Yatırımcılar için ise, üniversite kampüsüne yakınlığı ve şehir merkezine yakınlığı sayesinde mükemmel kiralama fırsatları sunuyor.

Margareten, Viyana'nın en canlı ve renkli mahallelerinden biridir. Sosyal konutları, modern yeni binaları ve yavaş yavaş yenilenen eski hof'ları (çiftlik) bir araya getirir. Ortam profesyonel ve çok kültürlüdür, ama onu bu kadar ilgi çekici kılan da tam olarak budur.

Ukraynalı bir aileye burada bir daire gösterdim: 60 m², 350.000 €, okula ve parka yakın. Komşu 4. veya 6. bölgelere göre daha uygun fiyatlı olması ve şehir merkezine arabayla 10 dakika uzaklıkta olması onları cezbetti. Evet, gürültülü, evet, daha az yeşil alan var, ancak bütçe ve rahatlık açısından iyi bir seçenek.

Mahalle yavaş yavaş değişiyor. Sokaklarda yeni kafeler ve dükkanlar açılıyor, pazarlar daha modern hale geliyor ve çok kültürlülüğü ona kendine özgü bir hava katıyor. Burada Türk, Arap ve Doğu Avrupa dükkanlarını bulabilirsiniz; sanki aynı anda birkaç ülkede yaşıyormuşsunuz gibi hissediyorsunuz.

Gayrimenkul. Ortalama fiyat metrekare başına yaklaşık 7.000 €'dur. Yenilenen projelerde fiyatlar metrekare başına 5.000 € ile 9.000 € arasında değişmektedir. 2025 yılına kadar, iyileştirme ve yenileme çalışmaları nedeniyle büyümenin yaklaşık %11 olması beklenmektedir. Getiri oranı ise şehir ortalamasının üzerinde olup %6'dır.

Uygun: Şehir merkezine yakın, uygun fiyatlı konut arayanlar için. Yatırımcılar içinse bu bölge büyüme potansiyeli sunuyor.

Mariahilf, alışveriş ve dinamizmle doludur. Bölgenin ana caddesi, Viyana'nın en büyük alışveriş caddesi olan Mariahilfer Straße'dir. Mağazalar, butikler, kafeler ve alışverişe gelen turistler ve yerlilerle her zaman hareketlidir.

Akşamları burada yürüyüş yapmayı çok seviyorum: İşten sonra küçük bir restoranda mola verebilir, kahve içebilir veya sadece vitrinlere bakabilirsiniz. Ancak Mariahilfer Straße'de oturmanızı tavsiye etmem; çok gürültülü. Ancak, yakınlardaki sakin ara sokaklarda şirin daireler bulabilirsiniz.

Bölge, gençler ve daha aktif bir yaşam tarzını benimseyenler arasında popülerdir. Çocuksuz bekarlar ve çiftler burada kendilerini evlerinde hissederler: ulaşım mükemmeldir, her köşede kafeler ve barlar bulunur ve şehir merkezi sadece birkaç adım uzaklıktadır. Ancak çocuklu aileler genellikle burayı çok kalabalık ve gürültülü bulmaktadır.

Gayrimenkul. Mariahilf er Straße yakınlarında konaklama yeri arıyor

Uygun olanlar: "İşlerin tam ortasında olmak" isteyenler. Yatırımcılar için Airbnb veya kısa süreli kiralamalar için en iyi noktalardan biri.

Neubau, yaratıcılığı ve özgürlüğü sevenler için bir mahalledir. Avrupa'nın en büyük kültür merkezlerinden biri olan MuseumsQuartier'e

İlham almak için sık sık buraya gelirim: Lerchenfelder Straße'deki küçük kafede kahve içmek, bir galeriye uğramak veya sakin bir kır evinde oturmak için. Neubau'nun kendine özgü bir ritmi var: gündüzleri yaratıcılık ve iş, akşamları ise barlar, konserler ve arkadaşlarla buluşmalar.

Bölge, atmosferi takdir eden ve gürültüye ve kalabalığa tahammül edebilenler için caziptir. Buradaki daireler genellikle küçüktür, ancak yüksek tavanlara ve tasarımcı yenilemelerine sahiptir. Park yeri neredeyse bir efsanedir, bu yüzden bisiklet veya metro en iyi dostunuz olabilir.

Gayrimenkul. Minimum fiyat metrekare başına 7.000 €, ortalama fiyat metrekare başına 10.000 € civarında ve en üst katlardaki daireler metrekare başına 12.000 €'dur. Kira talepleri yüksektir: getiri yaklaşık %4,5'tir ve 2025 yılında fiyat artışının %9 olması beklenmektedir.

Uygun olanlar: Genç profesyoneller, bilişim profesyonelleri, sanatçılar ve kültürel hayatın merkezinde olmak isteyenler. Yatırımcılar için bu mülk mükemmel bir kiralama fırsatı sunuyor.

Josefstadt, Viyana'nın en küçük semti olmasına rağmen çok çekici. Başkentin içinde bir köy gibi: sakin sokaklar, şirin meydanlar, tiyatrolar ve şık kafeler. Burada neredeyse hiç turist yok, ancak sakinliği ve zarafeti takdir eden birçok yerli var.

Sonbaharda burada dolaşmayı çok seviyorum: küçük kitapçılar, tiyatro posterleri, eski kafelerden gelen kahve kokusu. Atmosfer "eski Viyana"yı anımsatıyor, ama gereksiz gösterişten uzak.

Şehir merkezinde çalışıp daha rahat bir yaşam tarzı arayanlar için Josefstadt'ta yaşamak uygundur. Buradaki daireler ferah ve klasik iç mekanlara sahiptir, ancak tadilatlar pahalıdır. Neredeyse hiç yeni bina olmadığından, arz sınırlıdır ve fiyatlar sürekli yüksek kalmaktadır.

Gayrimenkul. Minimum fiyat m² başına 6.500 €, ortalama fiyat m² başına 9.000 € ve maksimum fiyat m² başına 11.000 €'dur. Kira getirileri yaklaşık %4'tür, ancak asıl avantaj istikrardır: talep süreklidir.

Uygun : Aydınlar, aileler, huzur ve prestije değer verenler. Yatırımcılar – Düşük riskli, uzun vadeli kiralama.

Alsergrund, bir öğrenci ve tıp bölgesidir. Avusturya'nın en büyük hastanesi (AKH) olan Viyana Üniversitesi'ne ve çok sayıda kampüs ve araştırma merkezine ev sahipliği yapar. Atmosfer oldukça pratiktir: Buradaki yaşam bilim, tıp ve eğitim etrafında döner.

Bu mahalleye ilk geldiğimde, sokaklardaki gençlerin çokluğuna şaşırmıştım. Kafeler öğrencilerle doluydu, kütüphaneler her zaman kalabalıktı ve Lichtenstein Parkı'nda projelerini tartışan profesörler ve öğrencilerle karşılaşabiliyordunuz.

Alsergrund, burada çalışan veya okuyanlar için harika bir yaşam alanıdır: Evden üniversiteye ulaşım sadece birkaç dakika sürer. Aileler burayı çok hızlı ve gürültülü bulabilir. Ancak altyapı mükemmeldir: metro, tramvaylar, pazarlar ve parklar yakınlardadır.

Gayrimenkul. Minimum fiyat m² başına 6.000 €, ortalama fiyat m² başına 8.500 € ve maksimum fiyat m² başına 10.500 €'dur. Yatırımcılar için bu gerçek bir altın madeni: getiriler yaklaşık %5 ve kira talebi öğrenciler ve doktorlar sayesinde istikrarlı.

Uygun olanlar: Öğrenciler, genç profesyoneller, doktorlar ve istikrarlı kira geliri arayan yatırımcılar.

Favoriten, Viyana'nın en büyük ve en renkli semtlerinden biridir. Eski prefabrik binalardan ve işçi sınıfı mahallelerinden, yeşil avlulu modern konut komplekslerine kadar her şeyi bünyesinde barındırır. Çok kültürlü bir atmosfere sahiptir: Türk ve Arap dükkanları, oryantal baharat pazarları ve kalabalık bir göçmen topluluğu.

Çocuklu genç bir ailenin buraya taşınmasına yardımcı oldum. U1 metro istasyonuna yakın yeni bir kompleksteki daireleri, merkez bölgelerdeki benzer dairelerin yaklaşık yarı fiyatınaydı. Yakınlarda bir park, okul ve dükkanlar var; günlük yaşamları için ihtiyaç duydukları her şey. Favoriten, Viyana'daki yaşamlarına harika bir başlangıç ​​oldu.

Bölge hızla gelişiyor: yeni konut kompleksleri inşa ediliyor, okullar ve anaokulları açılıyor. Ancak sosyal zıtlıklar devam ediyor: İyi bakımlı yeni binalar, güvenlik seviyesinin ortalamanın altında olduğu mahallelerle yan yana duruyor.

Gayrimenkul. Minimum fiyat metrekare başına yaklaşık 3.600 €, ortalama fiyat metrekare başına 5.000 € ve maksimum fiyat metrekare başına 6.500 €'dur. 2025 yılında, buradaki fiyat artışı en yüksek seviyelerden biridir: yıllık %12'ye kadar. Kira getirisi yaklaşık %6'dır.

Kimler için: Geniş ve uygun fiyatlı konut arayan aileler. Yatırımcılar içinse, iyi bir büyüme potansiyeline sahip, bütçe dostu bir başlangıç ​​noktası.

Simmering, endüstriyel geçmişi ve rahat atmosferiyle bilinen bir bölgedir. Bir zamanlar fabrikaları ve sanayisiyle bilinen bölge, bugün konut alanları, yeşil alanlar ve lojistik merkezlerinin bir karışımıdır.

Burası Favoriten'den daha sessiz ama aynı zamanda merkeze daha uzak. Birçok aile için bu bir uzlaşma: uygun fiyatlar, yakınlarda parklar ve toplu taşıma. Uygun fiyatlı bir kiralık daire arayan bir müşterimi hatırlıyorum. Simmering'de 280.000 €'ya 70 m²'lik bir daire bulduk ve mükemmel U3 metro bağlantısı sayesinde bir hafta içinde kiracı buldu.

Buradaki mimari çeşitlilik göstermektedir: panel binalar, yeni konut kompleksleri ve eski binalar. Bölge aktif olarak yenilenmekte ve modern kompleksler inşa edilmektedir.

Gayrimenkul. Minimum fiyat: 3.600 €/m², ortalama: yaklaşık 4.800 €/m², maksimum: 6.000 €/m². Getiri %7 ile ortalamanın üzerinde. 2025 yılına gelindiğinde fiyat artışı yaklaşık %9 oldu.

Kimler için: Küçük bir yatırımla yüksek getiri arayan yatırımcılar. Aileler için ise Favoriten'e sessiz bir alternatif.

Meidling, geçmişin gelecekle buluştuğu bir mahalledir. Eski Viyana binaları modern komplekslerin, pazarlar ise yeni ofis binalarının yanında yer alır. Rahat ve aile dostu bir atmosfere sahiptir.

Bir zamanlar Almanya'dan taşınan orta yaşlı bir çiftle çalışmıştım. Meidling'i dengeli konumu, merkeze yakınlığı, iyi altyapısı ve sakin sokakları nedeniyle seçmişlerdi. Dairelerinin fiyatı 450.000 avro ve hâlâ mutlular: U6 metro istasyonu yakında, çocukları için bir okul ve yürüyüş parkuru var.

Meidling, sık uçanlar için de uygun bir yer: Havaalanı sadece 20 dakika uzaklıkta. Bölge özellikle orta sınıf aileler arasında popüler: Günlük yaşam için ihtiyaç duydukları her şeyi sunuyor, ancak daha şık semtlerin karmaşasından uzak.

Gayrimenkul. Minimum fiyat: 4.000 €/m², ortalama: 5.500 €/m², maksimum: 7.000 €/m². Kira getirisi: yaklaşık %6. 2025 yılına kadar fiyat artışı %8 oldu.

Uygun: Aileler ve fiyat-kalite dengesi arayanlar için. Yatırımcılar için iyi getiri sağlayan istikrarlı bir piyasa sunar.

Hietzing, Viyana'nın yeşil incisi. Bölge, öncelikle Schönbrunn Sarayı ve bahçeleriyle anılıyor. Burada, geniş parkları, villaları ve sakin sokaklarıyla kendinizi bir metropolde değil, daha çok bir banliyöde gibi hissediyorsunuz.

18. ve 13. bölgeler arasında uzun süre kararsız kalan bir müşterim vardı. Sonunda Hietzing kazandı; bahçeli bir villa, çocuklar için bir ilkokul ve yakınlarda yürüyüş yapılabilecek Schönbrunn Parkı. Hâlâ bana Viyana'da bundan daha "ev gibi" bir yer hayal edemediklerini yazıyorlar.

Bölge pahalı ama rahat ve güvenli hissettiriyor. Aileler, doktorlar ve girişimciler burada yaşıyor. Sarayın yakınında çok sayıda turist var, ancak biraz daha yürüdüğünüzde sessizlik hakim oluyor.

Gayrimenkul. Minimum fiyat metrekare başına yaklaşık 6.500 €, ortalama fiyat metrekare başına 9.000 € ve maksimum fiyat metrekare başına 11.000 €'dur. Kira getirisi yaklaşık %4'tür. Fiyatlar istikrarlı bir şekilde artıyor, ancak ani bir artış yok.

Uygun olanlar: Aileler ve "kırsalda" ama yine de şehirde yaşamak isteyenler. Yatırımcılar için - uzun vadeli istikrar sağlayan premium segment.

Penzing, Viyana Ormanları'nın (Wien) giriş kapısıdır. Mahalle çeşitlilik gösterir: sakin yerleşim alanları, yeşil alanlar, eski binalar ve yeni gelişmeler mevcuttur.

Burada genç bir çifte daire gösterdiğimi hatırlıyorum. Ormanda yürüyüş imkânı sunan uygun fiyatlı bir yer istiyorlardı. Tramvay hattına yakın eski bir binada bir daire bulduk: metrekare fiyatı yaklaşık 4.800 avroydu. Onlar için mükemmel bir seçenekti: doğa, huzur ve yine de S-Bahn ile şehir merkezine kolay erişim.

Bölge henüz Hietzing kadar popüler olmasa da, avantajı tam da bu. Burada yatırım fırsatlarının "yeni dalgasını" bulabilirsiniz; eski binalar yavaş yavaş yenileniyor ve yeni projeler ortaya çıkıyor.

Gayrimenkul. Minimum fiyat: 4.000 €/m², ortalama: 5.500 €/m², maksimum: 7.000 €/m². 2025 yılında fiyat artışı %10, getiri yaklaşık %6,5 oldu.

Uygun olanlar: Aileler ve doğa severler. Yatırımcılar içinse bu bölge büyüme potansiyeli sunuyor.

15. Bölge uzun zamandır "işçi sınıfı" ve dezavantajlı bir bölge olarak kabul ediliyordu, ancak son yıllarda bir dönüşüm geçiriyor. Yeni kafeler, barlar ve sanat mekanları açılıyor ve eski hof binaları şık konut komplekslerine dönüştürülüyor. Atmosfer, Berlin mahallelerini anımsatıyor: çok kültürlü, gürültülü ama bir o kadar da ilgi çekici.

Bir zamanlar "hızlı büyüyen bir mahalle" arayan bir yatırımcıyla çalışmıştım. 15. bölgede, U3 metro istasyonunun yakınında yeni bir bina seçtik. Dairenin değeri üç yılda %20 artmıştı. Ona göre, bu başarılı bir yatırımın mükemmel bir örneğiydi: düşük giriş ve yüksek büyüme.

Burada sosyal zıtlıklar hâlâ göze çarpıyor: Yeni konut kompleksleri, pek de iyi durumda olmayan eski binaların yanında yer alıyor. Ancak yatırım potansiyelini yaratan da tam olarak bu.

Gayrimenkul. Minimum fiyat: 4.500 €/m², ortalama: 6.500 €/m², maksimum: 8.000 €/m². Getiri: yaklaşık %6, fiyat artışı: 2025 yılına kadar %11.

Uygun: Dinamik bir ortamdan hoşlanan ve gürültülü ortamlardan korkmayan gençler için. Yatırımcılar içinse bu bölge yüksek yenileme potansiyeli sunuyor.

Ottakring, Türk ve Balkan dükkanlarının Avusturya bira fabrikaları ve pazarlarıyla iç içe geçtiği kültürel bir karışımdır. Buradaki en ikonik nokta, Viyana'nın en uzun pazarı olan Brunnenmarkt'tır . Sabahları taze meyve ve baharatlarla dolup taşarken, akşamları sokak konserleri ve hareketli kalabalıklarla doludur.

Buraya atmosferi için gelmeyi seviyorum: pazarda kahve içmek, müzik dinlemek ve şehrin gerçek çok kültürlü ruhunu deneyimlemek. Ancak burada yaşamak herkese göre değil. Bölge dinamik, hareketli ve güçlü bir kültürel karışıma sahip.

Ottakring kendini aktif olarak yeniliyor: yeni konut kompleksleri ortaya çıkıyor ve eski binalar yenileniyor. Fiyatlar şehir ortalamasından daha hızlı artıyor. Bu, cazip bir yatırım fırsatı.

Gayrimenkul. Minimum fiyat: 4.000 €/m², ortalama: 5.800 €/m², maksimum: 7.500 €/m². Getiri: yaklaşık %6,5, 2025 yılına kadar fiyat artışı: %10.

Uygun olanlar: Dinamizmi, piyasaları ve canlı atmosferi sevenler için. Yatırımcılar içinse bu bölge güçlü bir büyüme potansiyeli sunuyor.

Hernals, Viyana tepelerinin eteğinde sakin ve yeşil bir mahalledir. Daha az kalabalık, daha çok yerleşim bölgesi ve doğayla iç içedir. Aileler ve huzur ve sükuneti sevenler için mükemmeldir.

Küçük bir çocuğu olan genç bir çifte burada bir daire gösterdim. Hafta sonları doğanın tadını çıkarabilmek için bahçeli bir ev seçtiler. Merkeze ulaşım daha uzun sürdü, ama "Huzur, sessizlik ve yeşillik bizim için daha önemli," dediler.

Altyapı mevcut: tramvaylar, okullar, mağazalar. Ancak toplu taşıma metrodan daha yavaş ve şehir merkezine ulaşmak daha uzun sürüyor.

Gayrimenkul. Minimum fiyat: 4.200 €/m², ortalama: 5.500 €/m², maksimum: 7.000 €/m². Getiri: yaklaşık %6. 2025 yılında fiyat artışı %8 oldu.

Uygun olanlar: Aileler ve şehir ile doğa arasında bir denge arayanlar. Yatırımcılar - Ailelerden sürekli talep var.

Währing, aydınların ve eski Viyana burjuvazisinin bir semtidir. Güzel Gründerzeit binalarına, prestijli okullara ve şirin parklara ev sahipliği yapar. Atmosferi saygın ve sakindir.

Özellikle yüksek puanlı lisesi nedeniyle bu bölgeyi seçen Fransız bir aileyle çalıştım. Kızları okula yürüyerek gidiyor ve ebeveynleri yemyeşil sokaklara ve atmosfere bayıldılar.

Waring, prestij ve yaşam kalitesi arayan eğitimli aileler ve profesyoneller arasında popülerdir. Bölge güvenli ve bakımlıdır, ancak fiyatlar da ortalamanın üzerindedir. Gençler sıkıcı bulabilir, ancak aileler için en iyi seçeneklerden biridir.

Gayrimenkul. Minimum fiyat: 6.000 €/m², ortalama: 7.500 €/m², maksimum: 9.000 €/m². Getiri: yaklaşık %5, 2025 yılına kadar fiyat artışı: %9.

Kimler için ? Çocuklu aileler, prestij ve güvenliğe değer verenler. Yatırımcılar – istikrar ve uzun vadeli talep.

Döbling, Viyana seçkinlerinin bir simgesidir. Bölge, üzüm bağları, elçilikler ve lüks villalarla dolu tepelerin arasında yer almaktadır. Buradaki yaşam sakin, ölçülü ve son derece güzeldir. Hayal edin: sabah üzüm bağları arasında bir yürüyüş, ardından akşam geleneksel bir heuriger'de bir kadeh yerel şarap eşliğinde akşam yemeği.

Üç yıl önce burada bir villa satın alan bir diplomat müşterim vardı. O zamandan beri fiyatı neredeyse %20 arttı. Kendisi için bunun sadece bir yatırım değil, aynı zamanda bir yaşam biçimi olduğunu itiraf ediyor: huzur ve sessizlik, prestijli komşular ve güvenlik duygusu.

Döbling lüks bir bölgedir. Eski binalardaki daireler, modern daireler ve özel villalar pahalıdır, ancak talep istikrarlıdır. Bölge, aileler ve mahremiyete önem verenler için idealdir.

Gayrimenkul. Minimum fiyat: 6.400 €/m², ortalama: 8.800 €/m², maksimum: 12.000 €/m². Getiri: yaklaşık %4, 2025 yılına kadar fiyat artışı: %7.

Kimler için? Diplomatlar, girişimciler ve yüksek gelirli aileler. Yatırımcılar içinse uzun vadeli istikrarı olan güvenilir bir segment.

Brigittenau, Tuna Nehri kıyısındaki yoğun ve hareketli bir bölgedir. Çok sayıda yüksek bina, modern konut kompleksleri ve mükemmel toplu taşıma bağlantılarına (adaya yakın U6 metro hattı) ev sahipliği yapar. Gençlere ve aktif bir yaşam tarzına odaklanan kentsel bir atmosfere sahiptir.

Çek Cumhuriyeti'nden, başlangıçta Viyana'da uygun fiyatlı konut arayan bir çifti hatırlıyorum. Onlara burada yeni bir binada bir daire bulduk ve çok memnun kaldılar: Merkeze yakındı, Tuna Nehri'ne yakındı ve fiyatı komşu bölgelere göre çok daha düşüktü.

Evet, bölge yoğun ve istediğimden daha az yeşillik var. Ama aynı zamanda kiralık portföyler için en iyi yerlerden biri: öğrenciler, genç aileler ve şehir dışından gelenler düzenli olarak daire kiralıyor.

Gayrimenkul. Minimum fiyat: 4.500 €/m², ortalama: 6.000 €/m², maksimum: 7.500 €/m². Getiri: yaklaşık %6. 2025 yılında fiyat artışı %9 oldu.

Uygun olanlar: Genç aileler ve istikrarlı kira geliri arayan yatırımcılar.

Floridsdorf, Viyana'nın kuzeyinde genç ve büyüyen bir semttir. Çok sayıda yeni bina, aile dostu mahalleler ve yeşil alanlara ev sahipliği yapar. Sakin ama modern bir atmosfere sahiptir.

Burada yeni bir konut kompleksinde 320.000 avroya bir daire satın alan bir BT uzmanı müşterim vardı. Bu onun için mükemmel bir seçenekti: S-Bahn ve U6 metrosu ile şehir merkezine mükemmel bağlantıları olan, uygun fiyatlı, ferah konaklama birimleri.

Floridsdorf, ilk kez ev sahibi olmak isteyenler arasında popülerdir. Bölge, yeni okullar ve parkların açılmasıyla hızla gelişmektedir. Şehir merkezine ulaşım daha uzun sürse de, fiyatlar Gürtel'e daha yakın benzer mahallelere göre daha düşüktür.

Gayrimenkul. Minimum fiyat: 4.000 €/m², ortalama: 5.500 €/m², maksimum: 7.000 €/m². Getiri: yaklaşık %6,5, 2025 yılında fiyat artışının %10 olması bekleniyor.

Kimler için: İlk kez ev sahibi olmak isteyenler, genç aileler ve büyüme potansiyeli olan uygun fiyatlı konut arayan yatırımcılar.

Donaustadt, Viyana'nın geleceğidir. Şehrin en büyük bölgesi olan bu bölge, Tuna Nehri kıyısındaki yeşil alanları ultra modern mahallelerle birleştiriyor. Merkezinde Seestadt Aspern : çevre dostu evler, araçsız avlular, bisiklet yolları ve hatta hayat dolu yapay bir göl.

Polonyalı genç bir yatırımcının Seestadt'ta bir daire satın almasına yardımcı oldum. Dairenin değeri sadece bir yılda %15 arttı; Viyana için bile nadir görülen bir durum. Bölge hızla gelişiyor ve genç aileler, alan, yeşillik ve iyi bir altyapı arayışıyla buraya taşınıyor.

Evet, Donaustadt çok büyük. Bazen mesafeler çok fazlaymış gibi geliyor ve etrafındaki inşaat hiç bitmiyor. Ama karşılığında, şehir merkezinden daha düşük fiyatlı, modern tasarımlı konutlar elde ediyorsunuz.

Gayrimenkul. Minimum fiyat: 4.000 €/m², ortalama: 5.800 €/m², maksimum: 7.500 €/m². Getiri: yaklaşık %6, 2025 yılına kadar fiyat artışı: %12'ye kadar.

Uygun: Yeşillik ve yeni yuva arayan aileler. Yatırımcılar içinse bu bölge güçlü bir büyüme potansiyeli sunuyor.

Viyana'nın güney kapısı Liesing, endüstriyel geçmişi olan sakin ve aile dostu bir mahalledir. Hietzing veya Döbling kadar prestijli olmasa da bolca yeşillik, şirin evler ve rahat bir atmosfer sunar.

Şehir merkezindeki dairelerini satıp huzur ve sessizlik için Liesing'e taşınan bir Avusturyalı aileyi hatırlıyorum. " Çocukların turistler arasında değil, parkların yakınında büyümesini istedik ," demişlerdi. Gerçekten de başkentten çok banliyöleri andırıyor.

Evet, bölgenin bir kısmı hâlâ sanayiyle iç içe, ancak yeni projeler manzarayı yavaş yavaş değiştiriyor. Uygun fiyatlı ve huzurlu bir yaşam arayanları cezbediyor.

Gayrimenkul. Minimum fiyat: 4.000 €/m², ortalama: 5.000 €/m², maksimum: 6.500 €/m². Getiri: yaklaşık %7, 2025 yılına kadar fiyat artışı: %8.

Kimler için: Huzur, sessizlik ve yeşil bir çevre arayan aileler. Yatırımcılar için bu segment, uygun fiyatlı giriş ve yüksek kira getirisi sunuyor.

Viyana'nın mahalleleri kendine has özelliklere sahiptir. Kimisi hareketliliği ve koşuşturmayı severken, kimisi huzur ve yeşilliğin peşindedir. Seçtiğiniz mahalle sadece metrekare fiyatını değil, aynı zamanda yaşam tarzınızı da belirler.

Müşterilerimle çalışırken her zaman basit bir soruyla başlarım: " Sizin için hangisi daha önemli: hayat mı, yatırım mı? " Cevap stratejiyi belirler.

Çocuklu aileler. İyi okullara ve yeşil alanlara sahip mahalleleri arayın. Bunlar arasında 13. (Hietzing), 18. (Währing) ve 19. (Döbling) bulunmaktadır. Bu mahallelerde prestijli liseler vardır, güvenlidirler ve yürüyüş parkurları vardır. Fiyatlar daha yüksek olsa da konfor buna değer.

Genç çiftler ve bekarlar. Canlı bir kültürel ve sosyal hayata sahip semtler sizin için ideal: 4. Cadde (Wieden), 6. Cadde (Marijhilf) ve 7. Cadde (Neubau). Burada kafeler, pazarlar, galeriler ve şehir merkezine hızlı erişim bulacaksınız. Hayat 7/24 devam ediyor, ancak gürültü ve fiyatların da bir bedeli var.

Uygun fiyatlı konut arayanlar 10. (Favoriten), 11. (Simmering), 20. (Brigittenau) veya 23. (Lising) bölgelerini göz önünde bulundurmalıdır. Bu bölgeler uygun fiyatlar, yeni konut kompleksleri ve iyi ulaşım olanakları sunar. Sosyal farklılıklar göz korkutucu olsa da, başlamak için harika bir yerdir.

Huzur ve doğa tutkunları mısınız? Seçim sizin: 17. Cadde (Hernals), 14. Cadde (Penzing) veya 22. Cadde (Donaustadt). Bu yeşil bölgeler, doğaya yakınlık hissi verirken aynı zamanda Viyana'daymış gibi hissetmenizi sağlar.

Kiralık (istikrarlı talep). Şehir merkezi (1. Cadde), öğrenci bölgeleri (9. Cadde – Alsergrund, 4. Cadde – Wieden, 7. Cadde – Neubau). Buradaki daireler haftalar içinde tükeniyor; kiracılar öğrenciler ve yabancılardan oluşuyor. Getiri: %4-5.

Sermaye artışı için. "Dönüşen" bölgelere bakın: 15. (Rudolfsheim), 10. (Favoriten), 22. (Donaustadt). Buradaki yenilemeler ve yeni projeler fiyatları en hızlı şekilde artırıyor; yıllık %11-12'ye kadar.

Premium segment için. 1. (Şehir Merkezi), 13. (Hietzing), 19. (Döbling). Burada getiriler daha düşük (%2-3), ancak istikrarlı büyüme ve prestij sunuyorlar. Bu, değer kaybetmeyen bir "altın varlık".

Getiri için . Uygun fiyatlı konut bölgeleri: 11., 20. ve 23. Bölgeler. Burada, ailelerin ve göçmenlerin yüksek talebi sayesinde %6-7 getiri elde edebilirsiniz.

Mahalleye gelin. Pazara gidin, parkta gezinin, bir kafede oturun. Şehri ekranlardan ziyade yürüyerek deneyimlemek daha iyidir.

Ulaşım seçeneklerini keşfedin. Metro ve tramvaylar konfor seviyenizi belirler. U2 yakınındaki 22. bölgedeki bir daire, yakınında iyi bir istasyon olmayan 9. bölgedeki bir daireden daha kullanışlı olabilir.

Geleceğe bakın. Yeni metro hatları, yenileme projeleri ve ekolojik mahalleler fiyat artışını önemli ölçüde etkiliyor. Bugün yersiz görünen yerler, yarın popüler bir yer haline gelebilir.

Kirayı unutmayın. Kendiniz için bile olsa, daireyi kiralamanın ne kadar kolay olduğunu bilmek faydalı olacaktır. Viyana'da boşluk oranı %2'den azdır. Bu da neredeyse hiç boş daire olmadığı anlamına gelir.

Viyana bir mozaik şehir. Merkezin lüksünden banliyölerin huzuruna kadar her semtin kendine özgü bir atmosferi var. Kimileri için en iyi seçenek Schönbrunn yakınlarında bir villa, kimileri için Naschmarkt yakınlarında bir çatı katı, kimileri içinse Seestadt'ta yeni bir bina.

Müşterilerime her zaman şunu söylerim: " Bir mahalle seçtiğinizde, bir yaşam tarzı seçmiş olursunuz. Emlak sadece duvarlar değildir; günlük yaşamınızdır ."