Avusturya'da gayrimenkul için ilk reddetme hakkı

Avusturya'da gayrimenkul için ilk reddetme hakkı (Vorkaufsrecht), belirli bir kişi veya kuruluşun üçüncü taraf bir alıcıyla aynı koşullar altında bir mülk satın almasına olanak tanıyan yasal bir mekanizmadır. Bu hak otomatik olarak ortaya çıkmaz, ancak bir sözleşmede belirtilmeli ve yararlanıcının çıkarlarını korumak için tapu siciline kaydedilmelidir.

Bu ön alım hakkı hem konut hem de ticari mülkler için kullanılır. Kiracıların, yatırımcıların ve komşuların çıkarlarını korur, istenmeyen mülkiyet değişikliklerini önlemeye yardımcı olur ve işlem üzerinde kontrolü korurken kendinizi potansiyel bir alıcının yerine koyma fırsatı sunar.

Avusturya'daki ilk reddetme hakkı yasası, tarafların hak ve yükümlülüklerini belirler. İlkeler Avusturya Medeni Kanunu'nda (ABGB, §§1072–1079) tanımlanmıştır ve hak, sözleşme, bağış, takas veya kiralama ve ardından satın alma yoluyla tesis edilebilir.

Hukukun üç ana biçimi vardır:

Sözleşmesel (schuldrechtlich) bir anlaşma yalnızca taraflar arasında geçerlidir. Lehdarı üçüncü şahıslara karşı korumaz ve her iki tarafın da birbirine güvendiği ve mülkü devretmeyi planlamadığı durumlar için uygundur. Örneğin, bir kiracı, kira sözleşmesinin sona ermesi üzerine daireyi satın alma hakkı için mal sahibiyle bir anlaşma yapabilir.

Tapu sicilinde kayıtlı bir tapu çok daha fazla koruma sağlar. Gelecekteki tüm alıcılar için geçerlidir ve Tapu Kanunu'na (C-Blatt Grundbuch) kaydedilir, böylece tapu kamuya açık hale gelir ve mülkü daha sonra satın alan herkes için bağlayıcı olur. Uygulamada, bu form çoğunlukla yatırımcılar ve tüzel kişiler tarafından yeniden satışlarda veya karmaşık gayrimenkul işlemlerinde satın alma önceliğini garanti altına almak için kullanılır.

Yasal hak , konut kooperatifleri, sosyal programlar veya belirli belediye girişimleri gibi özel durumlarda uygulanır. Kiracıların ve yerel toplulukların çıkarlarını koruyarak, onlara evlerini ayrıcalıklı şartlarla satın alma fırsatı sunar.

Avusturya'daki kira-satın alma . Bazı durumlarda, uzun süreli kiracılar, mülk satışa çıkarıldığında bir daire veya evi satın alma konusunda öncelikli satın alma hakkına sahip olabilir. Bu, kiracıları korumada önemli bir araç olmasının yanı sıra, yatırımcıların gelir getiren mülkleri satın alırken kararlarını etkileyen bir faktördür.

Avusturya'da belediyeler ve kamu otoriteleri, kentsel gelişim, sosyal veya stratejik programlar kapsamında gayrimenkuller üzerinde genellikle özel bir ilk reddetme hakkına sahiptir. Bu hak, yerel düzenlemelerde yer almakta olup Avusturya İlk Reddetme Hakkı Yasası'nın bir parçasıdır.

Bu hakkın amacı, sosyal altyapıyı korumak, uygun fiyatlı konut sağlamak, kentsel gelişim projelerini izlemek ve önemli arsa veya binalarda spekülatif fiyat artışlarını önlemektir. Gayrimenkul satışı sırasında, mal sahibinin belediyeye işlemi yazılı olarak bildirmesi ve satın alma koşullarını belirtmesi gerekmektedir. Belediyeye karar vermesi için standart bir süre tanınır; gayrimenkuller için genellikle 30 gün. Belediye onay verirse, işlemi üçüncü bir tarafla aynı koşullar altında gerçekleştirir.

Uygulamada bu hak, belediyenin sosyal konuta dönüştürülmek üzere daire satın alabildiği Viyana'nın eski yerleşim bölgelerinde ve Avusturya'daki rüçhan hakkıyla tutarlı olarak belediye altyapısı inşa etmek için arazi sattığı durumlarda aktif olarak uygulanmaktadır. Yatırımcılar, konut ve ticari gayrimenkul işlemlerini planlarken olası belediye müdahalesini göz önünde bulundurmalıdır. Bildirim prosedürüne uyulmaması, dava açılmasına ve işlemin geçersiz sayılmasına yol açabilir.

Gerçek hayattaki pratiğimde, bilgi sahibi olmanın ve belgelerin doğru şekilde hazırlanmasının, konut veya arsa satın alırken çatışmaları önlemenize ve olası kısıtlamaları öngörmenize olanak sağladığını görüyorum.

Avusturya'da bir daire veya arsa için öncelikli mülkiyet hakkını (Vorkaufsrecht) C-Blatt Grundbuch (önceden satın alma hakkı) aracılığıyla kontrol edebilirsiniz. C-Blatt Grundbuch, gayrimenkul üzerindeki tüm öncelikli hakları ve diğer ipotekleri kaydeden tapu sicilinin bir bölümüdür.

• İşlemin tarafları: Satıcılar, alıcılar, kiracılar, hakkın yararlanıcıları.
• Tarafların vekaletnameleri ile hareket eden kanuni temsilcileri ve noterler.
• Resmi olarak gerekli olması halinde devlet yetkilileri (örneğin, belediyelerin Avusturya'da konut satın alma konusunda öncelikli hakka uyulmasını denetlemesi).

• Talepte meşru menfaatin teyidi gerekmektedir.
• Doğru veriler; uygulama koşullarını, geçerlilik süresini ve istisnaları (örneğin aile içi transferler, hediyeler) içerir.
• Özellikle bitişik parselleri (Avusturya'da bir parsel üzerinde ilk alım hakkı) veya arazi nesnelerini (Avusturya'da arazi satın alma ön alım hakkı) ilgilendiren işlemlerde hukuki uyuşmazlıkların önlenmesi açısından doğrulama özellikle önemlidir.
• Sicilde sadece hakkın varlığı değil, aynı zamanda uygulanma koşulları da gösterilir: geçerlilik süresi, yararlanıcıların çevresi ve istisnalar (örneğin aile içi transferler veya hediyeler).

Bu aşamada gerekli özeni göstermek, işlemlerin önceden planlanmasına, risklerin en aza indirilmesine ve özellikle yeniden satış veya ticari gayrimenkule yatırım yaparken tüm yasal formalitelere uyulmasının sağlanmasına yardımcı olur.

Avusturya'da mülk satın alma hakkının nasıl işlediğini anlamak için, üçüncü bir tarafın teklifte bulunduğu andan işlemin kapanmasına kadar olan tüm süreci göz önünde bulundurmak önemlidir.

1. Süreç, mal sahibinin üçüncü bir alıcıdan gerçek bir teklif almasıyla başlar. Bu noktaya kadar, hak sahibinin geri alım hakkı devreye girmez ve mal sahibi mülkü istediği gibi elden çıkarabilir. Örneğin, Viyana'da bir daire satışa çıkarıldığında ve bir yatırımcıdan belirli bir teklif alındığında, kiracı veya kayıtlı lehtar, geri alım hakkını kullanma fırsatına bu noktada kavuşur.
2. Bir sonraki adım, lehdara bildirimde . Satıcının, mülkü satma niyetini, fiyatı, ödeme koşullarını ve karar verme sürelerini ayrıntılı olarak açıklayarak, tapu sahibine yazılı olarak bildirmesi gerekmektedir. Uygulamada, bildirimdeki hatalı fiyat veya son tarih gibi hatalar, yanıt süresinin başlamasını engelleyebilir. Yanlış bir bildirimin işlemleri birkaç hafta geciktirdiği ve noter aracılığıyla düzeltme gerektirdiği durumlarla karşılaştım.
3. Yasaya göre, lehtarın gayrimenkulle ilgili karar vermek için 30 günü . Ancak, özellikle ticari mülkleri veya birden fazla tarafı içeren yatırım işlemlerinde sözleşmede bir uzatma öngörülebilir. Örneğin, bir ofis binasının bir yatırımcıya satılması durumunda, finansal koşulların ve kredi yükümlülüklerinin doğrulanması için karar verme süresi genellikle 60 güne kadar uzatılır.
4. Bu hakkın kullanım şekli basittir : Lehdarın tek yapması gereken, mülkü satın alma niyetini tek taraflı yazılı bir beyanla bildirmektir. Sözleşmede kararlaştırılması halinde, süreci hızlandıran ve bürokrasiyi en aza indiren elektronik bildirim de mümkündür.
5. Büyük mülkleri ilgilendiren işlemlerde emanet hesabı ve noter onayı . Bu gibi durumlarda, hakkın kullanım süresi ancak teminatın onaylanması veya güvenilir bir noter atanmasıyla başlar. Örneğin, Viyana'nın bir banliyösünde bir konut kompleksi satın alırken, lehtar önce parayı bir emanet hesabına transfer etmelidir; ardından 30 günlük süre başlar.

Avusturyalı avukatlara ve noter odalarına göre, rüçhan hakları nispeten nadirdir; konut amaçlı gayrimenkul işlemlerinin yaklaşık %10-15'inde ve daha sıklıkla kurumsal veya yatırım projelerinde görülmektedir. Kira-sahip olma segmentinde, bu tür sözleşmeler, özellikle kiralık konutların giderek mülk sahibi tarafından kullanılan mülklere dönüştüğü Viyana ve daha büyük eyaletlerde giderek daha popüler hale gelmektedir.

Tapu siciline bir mülkiyet hakkının tescili, noter ücretleri ve veri girişi ücretleri dahil yaklaşık 500 avroya mal olur. Maliyet, işlemin karmaşıklığına bağlı olarak değişebilir. Genellikle masraflar, hak sahibi olan mülkiyet hakkı sahibi tarafından karşılanır, ancak başka düzenlemeler de müzakere edilebilir.

Ek maliyetlere rağmen Vorkaufsrecht, özellikle yatırımcılar ve kiracılar için çıkarları korumada faydalı bir araç olmaya devam ediyor.

Ön talep hakkı (Vorkaufsrecht), çıkarları korumak için güçlü bir araçtır, ancak sonsuza dek sürmez. Bu hakkın geçerliliğini yitirdiği durumlar vardır.

• Hak sahibinin feragati: seçim özgürlüğü. Lehdar, yazılı bir beyanname düzenleyerek hakkından gönüllü olarak feragat edebilir. Bu durumda, mülk sahibi artık mülkü satın almaya teklif etme yükümlülüğünden kurtulur. Bu feragat, genellikle koşullar uygun olmadığı takdirde bir işleme katılmamaya karar veren yatırımcılar tarafından kullanılır.
• Sürenin sona ermesi: Uymazsanız, kaybedersiniz . Yasa gereği, hak sahibine gayrimenkul hakkını kullanması için 30 gün süre verilir. Bu süre herhangi bir işlem yapılmadan geçerse, hak kendiliğinden sona erer. Uygulamada, özellikle yatırım amaçlı gayrimenkulleri içeren büyük işlemlerde, sözleşmelerde bu süre uzatılabilir.
• Lehdarın ölümü: Hak miras yoluyla geçmez. Vorkaufsrecht kişisel bir haktır, bu nedenle sözleşmede aksi belirtilmedikçe mirasçılara geçmez. Bu, hak sahibinin ölümü üzerine hakkın sona erdiği ve malikin mülkü satmakta özgür olduğu anlamına gelir.
• Tazminat: Bir hak yerine yapılan bir anlaşma. Bazen bir hak "satın alınabilir"; hak sahibi, hakkı kullanmak yerine tazminat ödemeyi kabul eder. Bu, her iki tarafın da anlaşmayı hızlı bir şekilde kapatmak istediği durumlarda kullanışlıdır.
• Yasayı ihlal etme girişimleri. Satıcılar bazen Avusturya'da Vorkaufsrecht'i (öncelik hakkını) hayali işlemlerle, mülkü bir şirkete, bir akrabaya devrederek veya takas sözleşmeleri oluşturarak aşmaya çalışırlar. İçtihatlar, bu tür eylemlerin geçersiz sayılabileceğini ve lehtarın geri ödeme veya tazminat talep etme hakkına sahip olduğunu göstermektedir.

Ayrıcalıklı Kiracılar. Avusturya'da tüm kiracılar için genel bir hak bulunmamakla birlikte, sübvansiyonlu daireler veya kiralayıp satın alma programları ilk tercih seçeneği olabilir. Bu mekanizma, uzun süreli kiracılara uygun koşullarda ev sahibi olma şansı verir.

Miras ve hakların intikali . Miras yoluyla intikal eden mallarda, sözleşmede öngörüldüğü takdirde, mirasçılara öncelik hakkı uygulanmaya devam edebilir.

Avusturya'da konut satın alma konusunda öncelikli hak, hak sahibine bir dizi avantaj sağlamakla birlikte, bazı riskleri de beraberinde getiriyor.

• Rakiplere karşı koruma: Hak sahibi, mülkü üçüncü bir alıcıdan önce satın alma fırsatına sahiptir. Bu, özellikle Viyana ve diğer büyük şehirlerdeki yüksek gayrimenkul talebi göz önüne alındığında önemlidir.
• Fiyat ve vade öngörülebilirliği: Lehdar, mülkü üçüncü bir şahısla aynı şartlarda satın alır, bu da spekülatif fiyat artışlarının önüne geçer.
• Yatırım planlaması: Yasa, daire, ev veya arsa satın almak da dahil olmak üzere finansal ve yatırım stratejilerini önceden planlamanıza olanak tanır.
• Kiralama Başvurusu: Uzun vadeli kiracılar, Avusturya'daki yeniden satış mülkleri için kiralama-satın alma seçeneğinden yararlanabilirler ve bu onlara üçüncü taraf alıcılara göre avantaj sağlar.

• Gayrimenkulün likiditesinin azalması: Kayıtlı ilk alım hakkı olan gayrimenkuller diğer yatırımcılar için daha az cazip olabilir.
• Avukatlık ve noter ücretleri: Tapu tescili, özellikle ikinci el gayrimenkuller veya arsalar söz konusu olduğunda masraf gerektirir.
• Satıcının özgürlüğünün kısıtlanması: Mal sahibi, mal üzerinde serbestçe tasarruf edemez, bu da işlemde gecikmelere neden olabilir.
• Sürelere ve prosedürlere sıkı sıkıya uymak önemlidir: 30 günlük süreye uyulmaması veya bildirimde hata yapılması hak kaybına yol açabilir.

Uygulamada, Avusturya'daki RoFR'nin, özellikle kiracılar ve küçük yatırımcılar tarafından genellikle hafife alındığını görüyorum. Birçok kişi, yasanın çıkarlarını otomatik olarak koruduğuna inanıyor, ancak gerçek şu ki, uygun bildirim, kayıt ve son tarihlere uyulmaması durumunda bu avantaj kaybedilebilir. Bu nedenle, yasayı doğrulama ve uygulama konusunda deneyimli bir yaklaşım, başarılı bir işlemin anahtarıdır.

Avusturya'daki Vorkaufsrecht hakkı, yalnızca klasik bir ön alım hakkı değil, aynı zamanda piyasayla birlikte gelişen ve yeni koşullara uyum sağlayan bir araçtır:

"Daimi" hakların sınırlandırılması ve kiracıların korunması . Viyana gibi şehirlerde, mevzuat, kiracıları korumak ve piyasa tekelleşmesini önlemek için uzun vadeli veya "daimi" ilk reddetme haklarını kademeli olarak sınırlandırıyor. Ancak, uzun vadeli kiracılar Avusturya'da hâlâ kira sözleşmesi ve satın alma hakkı haklarını kullanabiliyor ve bu da onlara uygun koşullarda daire satın alma olanağı sağlıyor.

Zorunlu açık artırma işlemlerinde kullanım (Zwangsversteigerung). Açık artırma satışlarında, lehtar, Avusturya'da bir evi açık artırmadan sonra satarken geri satın alma hakkını kullanabilir. Bu, alıcının, açık artırmaya katılmış olsa bile, mülkü üçüncü bir tarafın teklif ettiği fiyattan satın almasına olanak tanıyan alışılmadık ancak etkili bir stratejidir.

Şirket ve yatırım davaları. Avusturya'da arazi satın alma konusundaki öncelik hakları,  şirket yeniden yapılandırmalarında, borsalarda ve arazi işlemlerinde aktif olarak kullanılmaktadır. Şirketler, varlıklar üzerinde erken kontrol elde etmek ve rekabeti sınırlamak için öncelik haklarını kullanırlar.

Avusturya'da komşu arazilerde ilk alım hakkı. Bazı durumlarda, arazi sahiplerine komşu arazilerde ilk alım hakkı tanınır; bu, özellikle mülklerini birleştirmeyi veya genişletmeyi planlayan yatırımcılar için önemlidir.

Kısmi Satış ve Satın Alma Hakkı. Bazı sahipler, satılan hisseleri satın alma hakkını saklı tutarak mülklerinin bir kısmını satarlar. Bu, onlara sermayeyi serbest bırakırken mülkü iade etme opsiyonunu da korurlar. Örneğin, mülkün %10, %25 veya %50'si satılırsa, sahip bu hisseleri mevcut piyasa fiyatından geri satın alabilir.

Avusturya'da gayrimenkul için ilk alım hakkı, hak sahibinin çıkarlarını korurken aynı zamanda mal sahibine belirli kısıtlamalar getiren etkili bir araçtır. Daireler, evler ve arsalar için geçerli olup, formalitelere titizlikle uyulmasını, tapu siciline kaydedilmesini ve tüm taraflara derhal bildirimde bulunulmasını gerektirir.

İlk reddetme hakkı, gayrimenkul piyasasının daha şeffaf ve öngörülebilir olmasına yardımcı olarak uzun vadeli kiracıların ve yatırımcıların çıkarlarını korur. Uygulamada, bu hakkın etkinliği doğrudan son tarihlere sıkı sıkıya uyulmasına, sözleşmelerin usulüne uygun şekilde yürütülmesine ve kayıtların ön incelemesine bağlıdır. Yatırımcıların, emlakçıların ve kiracıların bu haktan çıkar çatışması riski olmadan yararlanmaları önemlidir.