Avusturya'da Arsa Satın Alma: Adım Adım Kılavuz ve Uzman Tavsiyeleri

Avusturya, istikrarlı ekonomisi, yüksek yaşam kalitesi ve pitoresk doğal çevresi sayesinde geleneksel olarak gayrimenkul alımları için en cazip ülkeler arasında yer almaktadır. Avusturya'daki gayrimenkuller genellikle sürdürülebilir ve uzun vadeli bir varlık olarak görülmektedir. Dağlarda veya göllerin kenarında, ya da örneğin temiz havaya ve gelişmiş sosyal altyapıya sahip sakin bir köyde arsa satın alabilirsiniz.

Yatırımcılar Avusturya'yı sermayeleri için güvenilir bir sığınak ve uzun vadeli arazi değer artışı kaynağı olarak değerlendiriyor. Ancak yurt dışında mülk satın almak dikkatli bir hazırlık gerektirir: sözleşmeyi imzalamadan önce yasal incelikleri ve yerel özellikleri dikkate almak önemlidir.

Bu yazıda, arazi türlerinden tapu kayıtlarına kadar her şeyi ele alacağız, böylece Avusturya'da arazi satın alırken neler bekleyeceğinizi bileceksiniz.

Yurt dışında arazi satın almak kolay bir iş değil, bu nedenle her müşteriye bireysel olarak yaklaşıyor, satın alma hedeflerini ve potansiyel riskleri belirliyorum. Avusturya çok çeşitli arsa seçenekleri sunuyor, bu nedenle Avusturya'da hangi arsayı satın alacağınıza karar vermeden önce bunları dikkatlice incelemenizi her zaman tavsiye ederim.

Avusturya toprakları oldukça çeşitlidir. Avusturya İstatistik Kurumu'na göre , ülkenin toplam alanı yaklaşık 8,36 milyon hektardır; bunun 3,5 milyon hektardan fazlası ormanlık alan, yaklaşık 2,57 milyon hektarı ise tarım arazisidir.

Bu, ülkenin topraklarının yaklaşık %42'sinin ormanlarla, %31'inin ise ekilebilir arazilerle kaplı olduğu anlamına gelir. Geri kalanını dağlar, su kütleleri, şehirler ve altyapı oluşturmaktadır. Avusturya'da arazi satın almaya karar verirseniz, en önemli şey kullanım amacını belirlemektir.

Bunlar Avusturya'da konut veya ticari yapılaşma için ayrılmış arazilerdir. Satın almadan önce, imar planlarına göre kontrol edilmeleri gerekir: her belediyenin, belirli bir arsada inşaata izin verilip verilmediğini ve ilgili düzenlemeleri gösteren bir Flächenwidmungsplan ve Bebauungsplan'ı vardır.

Eğer bir arsa serbest kullanım bölgesinde (Freiland) bulunuyorsa, inşaata başlamadan önce imar planlarının değiştirilmesi gerekir ve bu yerel yönetimin sorumluluğundadır. Bu nedenle, Avusturya'da arsa seçerken ilk adım, imar planları hakkında bilgi edinmektir; bu genellikle doğrudan belediyeden veya belediyenin internet sitesinden yapılabilir.

Bunlar arasında ekilebilir araziler (Ackerland), çayırlar ve otlaklar (Grünland) ve bağlar/bahçe parselleri (Dauerkulturen) yer almaktadır. Avusturya arazilerine yapılan bu tür yatırımlar genellikle daha ucuzdur, ancak bu parseller yalnızca amaçlarına uygun olarak kullanılabilir: özel izinler olmadan inşaat amaçlı kullanıma dönüştürülemezler.

Avusturya'da ekilebilir arazi fiyatları çok düşük; 2023'te ekilebilir arazinin metrekare başına ortalama fiyatı sadece 3,70 € iken, mera arazisinin metrekare fiyatı 3,20 € idi. Buna karşılık, yapı arsası ortalama metrekare fiyatı yaklaşık 406 €'dur.

Kereste alımı özellikle sıkı bir şekilde düzenlenmektedir. Birçok federal eyalette, "orman" neredeyse her zaman yalnızca ormancılık için ayrılmıştır: ağaç kesimi yalnızca çok sıkı koşullar altında gerçekleştirilebilir ve kereste alımı (özellikle büyük miktarlarda) onaylanmalıdır.

Bu tür araziler genellikle ormancılık veya avcılık şirketleri tarafından satın alınır. Sıradan alıcılar ormanlarla ilgilenmezler, çünkü ormanların başka amaçlarla kullanılması son derece zordur.

Bunlar özel, genellikle çok pahalı kategorilerdir. Birçok yatırımcı, konut binaları, oteller ve yazlık kompleksleri için ideal olduğu için Avusturya'da (Wörthersee, Seefeld, Zell am See) veya dağlık bölgelerde (Tirol, Salzburg) göl kenarı arazisi satın almakla ilgilenmektedir.

Buradaki fiyatlar, özellikle tatil merkezine veya suya yakın bölgelerde, önemli ölçüde daha yüksektir. Örneğin, Salzburg Gölü yakınlarındaki bir arsa, kırsaldaki benzer bir arsaya göre birkaç kat daha pahalı olabilir. Dahası, bu tür arsalar, inşaatın kısıtlandığı koruma alanları içinde yer alabilir. Bu nedenle, Avusturya'da hangi arazinin inşaat için uygun olduğunu belirlemek için yerel düzenlemeleri kontrol etmek her zaman önemlidir.

Her arazi türünün kendine özgü kuralları vardır: örneğin, yalnızca Bauland (inşaat arazisi) sicilinde kayıtlı olan araziler inşaat için dönüştürülebilir. Diğer arazi türlerinin yeniden sınıflandırılması gerekir ki bu da çok zaman alıcı olabilir.

çevresel kısıtlamalara tabi olabilir Bu nedenle, satın almadan önce, söz konusu alanın kullanım amacını araştırmanız (veya imar planına başvurmanız) önemlidir.

yabancıların istedikleri her araziyi satın alamayacaklarını anlamak önemlidir Avusturya arazi edinme yasası, ikametgahı Avusturya dışında olanların arazi satın alabilmesi için özel bir izin (Grundverkehrsgenehmigung) gerektirmektedir.

Bu kontroller spekülasyonu önlemek ve tarım arazilerini korumak amacıyla getirilmiştir. Yabancıların dahil olduğu çoğu işlem yetkililer (Arazi Kaynakları Dairesi) tarafından onaylanmalıdır.

Ancak, "üçüncü ülke" vatandaşları (örneğin Rusya veya Ukrayna vatandaşları) yerel komisyona başvuruda bulunmak ve onay beklemek zorunda kalacaklardır. Örneğin, dağlık bölgelerde tarım arazisi veya arsa edinimi çok sık bu tür bir izni .

Tüm detaylar " Avusturya'da yabancıların gayrimenkul satın almasına ilişkin kısıtlamalar " başlıklı makalede yer almaktadır.

Avusturya'da bir arsa almaya karar verdiniz. İlk olarak nereye gitmelisiniz? Seçim, hedeflerinize bağlıdır: taşınmayı ve ev inşa etmeyi mi planlıyorsunuz, yazlık ev mi arıyorsunuz, yoksa rekreasyon amaçlı yatırım amaçlı bir arsa mı arıyorsunuz?.

Konum ve altyapı. Her şeyden önce, aşağıdakilerin bulunabilirliğini ve yakınlığını göz önünde bulundurun:

• Yollar
• Dükkanlara
• Okullar
• Hastaneler
• Tren istasyonları
• Otobüsler
• Altyapı hizmetleri (elektrik, su temini, kanalizasyon)

Uzak bir köydeki bir arsa daha ucuz olabilir, ancak Avusturya'daki en düşük arsa fiyatları, bağlantı maliyetlerini ve altyapı ile sosyal hizmetlere olan mesafeyi hesaba katmaz.

Müşterilerime her zaman şunu hatırlatırım: Sakin bir köyde yaşamanın hayalini kurmak harika olsa da, en yakın yolun yıl boyunca ulaşılabilir olduğundan ve elektrik ve suyun her zaman mevcut olduğundan emin olun. Aksi takdirde, evrak işleri sırasında ek masraflar ve zorluklarla karşılaşabilirsiniz.

Arazinin topografyası da burada önemlidir. Düzensiz bir dağ yamacı, tesviye gerektirebilir (ki bu pahalıdır) ve suya yakın bir arazi, sel riskleri açısından kontrol edilmelidir (su birikmiş alanların olmadığından emin olun).

Avusturya dağlarında arazi satın almadan önce jeolojik veya hidrojeolojik bir değerlendirme yaptırın. Avusturya tapu sicili ve belediye web siteleri genellikle arsa hakkında kısa bilgiler (boyut, topografya, yapıların varlığı) sunmaktadır.

Avusturya'nın farklı bölgeleri farklı fırsatlar sunmaktadır. Örneğin:

Viyana ve çevresi. Viyana içinde, "Bauland" bölgesinde arazi neredeyse hiç satılık bulunmaz (şehir zaten tamamen yapılaşmıştır). Ancak, çevredeki Aşağı Avusturya bölgesinde, konut inşaatı veya ticari projeler için arazi bulabilirsiniz.

Oradaki fiyatlar başkenttekinden daha düşük. Ancak, inşaat için arsa satın alan herkesin kentsel gelişim planlarını (Flächenwidmungsplan) ve herhangi bir "yeşil alan" kısıtlamasını kontrol etmesi gerekir.

Tirol ve Salzburg. Kayak merkezleri (Ischgl, Kitzbühel, Sölden, vb.) öncelikle oteller, apartmanlar ve lüks kır evleri için pahalı arazilerdir.

Buradaki fiyatlar yüksek: Tirol'ün başkenti Innsbruck'ta arsa fiyatları metrekare başına ortalama 1.043 €'ya ulaşırken, Kitzbühel'de bu rakam daha da yüksek. Rekor kıran tekliflerin bu tür yerlerde ortaya çıkması tesadüf değil: Avusturya'daki en pahalı evler genellikle birinci sınıf Alp tatil beldelerinde listeleniyor ve bu da dolaylı olarak bölgedeki arazi talebini artırıyor. Ancak bu tür projeler genellikle dağ inşaat izinleri ve yerel mimari yönetmeliklere uyumu gerektiriyor.

Göl kenarı arsaları. Avusturya'da popüler göllerin (Wörthersee, Seefeld, Achensee) yakınındaki ev arsaları, özellikle su manzaralı olanlar, oldukça değerli kabul edilir. Örneğin, Vorarlberg'deki Konstanz Gölü yakınlarındaki arsalar en pahalı arsalar arasındadır.

Karintiya'daki (Gröbel, Wapresch) veya Yukarı Avusturya'daki (Schlossgebirge'de) küçük göl kenarı köylerinde, kıyıdaki bir arsa, ev veya otel için mükemmel bir konumdur. Bu tür araziler genellikle devlet tarafından korunmaktadır, bu nedenle kısıtlamalar geçerli olabilir.

Kırsal bölgeler (Steiermark, Burgenland, Niederösterreich). Burada turist sayısı daha az, ancak bol miktarda açık alan ve üzüm bağları var. Arazi daha ucuz (Steiermark'ta ortalama 360 €/m²). Bu, Avusturya kırsalında sakin bir yaşam için arazi satın almak isteyenler veya tarım turizmi ya da şarapçılığa yatırım yapmak isteyenler için mükemmel bir seçenektir.

Örneğin, Burgenland ve komşu Aşağı Avusturya'da fiyatlar düşük olup, Avusturya'da düşük fiyata arazi satın almak ve gelecekteki büyüme potansiyeline sahip olmak için eşsiz bir fırsat sunmaktadır.

Avusturya'nın dağlık ve vadi bölgelerindeki arsa fiyatları. Örnek vermek gerekirse, Innsbruck'ta ortalama ev arsası fiyatı şu anda yaklaşık 1.043 €/m² iken, komşu Reutte bölgesinin kırsal kesiminde bu rakam sadece 188 €/m²'dir. Steiermark'ta Graz'da 360 €/m², Güney Steiermark'taki Klischeilen bölgesinde ise 50-70 €/m² civarındadır. Bu da arsa fiyatlarının konum ve altyapıya büyük ölçüde bağlı olduğunu kanıtlamaktadır.

Yerel mimarinin özelliklerini göz önünde bulundurun. Özellikle Alp bölgelerinde, cepheler, çatılar ve enerji verimliliği (Avusturya OIB ve Energoausweis standartlarına uygunluk) konusunda genellikle belirli şartlar bulunmaktadır.

Avusturya yetkilileri enerji verimli konutların inşasını teşvik ediyor: örneğin, Umweltförderung (çevre finansmanı) programı, yüksek enerji verimliliğine ve "yeşil" malzemelere sahip yeni binaları sübvanse ediyor.

Avusturya'da arazi alım satımının hukuki yönlerine bakalım. Avusturya'da kimin arazi sahibi olabileceği ve nasıl olabileceği konusunda açık kurallar mevcuttur.

Alıcı statüsü. Daha önce de belirtildiği gibi, AB/AEA vatandaşları Avusturyalılarla aynı şekilde değerlendirilir: arazi satın almak için özel bir izne ihtiyaç duymazlar. Diğer ülkelerin vatandaşlarının ise işlemden önce yerel makamlardan onay (Grundverkehrsgenehmigung) almaları gerekmektedir.

Tapu kaydı (Grundbuch). Avusturya'da arazi satın alma işlemi, yeni sahibin bilgilerinin tapu siciline (Grundbuch) kaydedilmesiyle tamamlanır. Ancak o zaman tam mülkiyet sahibi . Şunu anlamak önemlidir: Avusturya yasalarına göre imzalanmış bir satın alma sözleşmesi bile, kayıt işlemi tamamlanana kadar mülkiyet hakkı vermez.

Bu nedenle, tutarın tamamını transfer etmeden önce, tapu sicilinde beklenmedik herhangi bir yükümlülük (ipotek, kullanım hakkı kısıtlamaları vb.) olmadığından emin olun ve tapu tescil başvurunuzu (Grundbuchsantrag) mümkün olan en kısa sürede gönderin.

Alım satım sözleşmesi. Noter onaylı bir belge olarak düzenlenir. Sözleşme, arsayı ayrıntılı olarak (genellikle kadastro numarası ve adresi), kararlaştırılan fiyatı, ödeme şartlarını ve koşullarını ve tarafların hak ve yükümlülüklerinin devrine ilişkin şartları tanımlar.

Sözleşme genellikle alıcının garanti olarak ödediği bir "depozito" veya avans ödemesi (örneğin, toplam tutarın %5-10'u) bölümünü içerir. Taraflar daha sonra işlemden vazgeçmeye karar verirse (genellikle alıcı vazgeçerse), bu depozito iade edilmeyebilir. Onay süreci, arazi kullanım izni kontrolünü içerir: Tapu kaydından bir özet alınır, ipotekler doğrulanır ve imar planı kontrol edilir.

Noter ve avukatlar. Avusturya'da gayrimenkul işlemlerinde noter veya yetkili bir avukatın (yerel noter odaları) katılımı zorunludur. Noter, sözleşmeyi düzenler/onaylar, tarafların kimliklerini ve yetkilerini doğrular ve tüm formalitelerin yerine getirildiğinden emin olur.

Noter hizmetleri karşılığında noter ücreti alınır: ortalama olarak, noter ücreti işlem fiyatının %1-3'ü kadardır. Avukat genellikle gerekli incelemelerde ve tüm gerekli izinlerin alınmasında yardımcı olur.

Avusturya'da arazi satın almak, bir dizi önemli ödeme gerektirir:

Tapu devir vergisi (Grunderwerbsteuer). Standart koşullar altında neredeyse her gayrimenkul devrinde işlem fiyatı üzerinden %3,5 oranında vergi alınır. Yani, 100.000 €'ya bir arsa satın alırsanız, vergi yaklaşık 3.500 € olacaktır. Bazı durumlarda muafiyetler sunulmaktadır (yakın akrabalar arasındaki işlemler için artan oran uygulanır), ancak normal şartlar altında standart oran %3,5'tir.

Devlet kayıt ücreti. Vergiye ek olarak, tapu mahkemesine başvuru yapılırken satın alma bedelinin %1,1'i tahsil edilir.

Şunu da belirtmekte fayda var ki, 2024-2025 yıllarında vergi muafiyeti yürürlükte olacak. Sıradan konutlar için bu vergi, alıcının burayı birincil ikametgahı olarak kaydettirmesi şartıyla, Temmuz 2026'ya kadar kaldırılmıştır.

Satış vergisi. Mülk sahibi gayrimenkulü satmaya karar verir ve kar elde ederse, bu kar üzerinden gayrimenkul kazanç vergisi (Immobilienertragsteuer) alınır.

2016'dan beri oran, satış fiyatı ile dahil edilen giderler arasındaki farkın %30'u olarak belirlenmiştir. Ancak, mülk iki ila beş yıl süreyle ana ikametgah (ev-daire) olarak kullanılmışsa, sahibi tam veya kısmi vergi muafiyetinden yararlanabilir.

Diğer masraflar. Eğer bir emlakçı (komisyoncu) işlemi yürütüyorsa, komisyonu genellikle toplam fiyatın %3-4'ü artı KDV tutarındadır. Ayrıca zorunlu arazi sigortası veya emanet hesabı (işlem tamamlanana kadar fonların geçici olarak tutulduğu hesap) için de masraflar olabilir – bunlar önemli değildir, ancak hazırlıklı olmakta fayda var.

Daha fazla bilgi için " Avusturya'da Emlak Vergileri " başlıklı makalemize bakın.

Önlem tedbirleri. Müzakereler ve anlaşma hazırlığı sırasında, genellikle bir ön anlaşma (Kaufanbot) yapılır ve buna bir depozito ödemesi veya özel bir emanet hesabı açılması eşlik eder.

Bu, arsanın satıştan kaldırılmasını (sizin için "rezerve" edilmesini) ve sözleşme tamamen yerine getirilene kadar paranın üçüncü bir şahıs (örneğin, noter) tarafından tutulmasını garanti eder. Bu mekanizma, alıcının çıkarlarını güvenilir bir şekilde korur: parayı öderler ancak geçerli bir nedenden dolayı anlaşma bozulursa paralarını kaybetme riskiyle karşılaşmazlar.

Alıcının yolculuğunu baştan sona, tek bir detayı bile atlamadan adım adım inceleyelim.

Arsa arayışı. Bu, bir emlakçıyla iletişime geçmek veya yerel emlak web sitelerindeki ilanlara göz atmakla başlar, örneğin:

• ImmobilienScout24
• ImmoWelt
• yerel gazeteler

Seçim yaparken, birkaç seçeneği bizzat ziyaret etmek, bölgeyi, komşuları, girişi ve güneş ışınımını değerlendirmek önemlidir.

Çevrimiçi kadastro kaydı (Kataster) burada yardımcı olabilir; orada parselin ve komşu parsellerin kesin sınırlarını görebilirsiniz. Sahibinden belgeleri göstermesini istemekten çekinmeyin: bir parsel haritası ve Grundbuch'tan bir özet (her alıcı için gerekli bir belge).

Teklif ve anlaşma. Uygun bir mülk bulduktan sonra, satıcıya bir teklif (Anbot) sunarsınız. Avusturya'da bu genellikle yazılı olarak, yani Kaufanbot veya ön anlaşma olarak resmileştirilir. Bu anlaşmada satın alma fiyatı, ödeme süresi ve depozito miktarı belirtilir.

Rus terminolojisinde bu, mülkiyetin nihai devri olmaksızın bir tür alım satım sözleşmesidir. Sadece işlemi sonuçlandırma taahhüdünü oluşturur. Teminat olarak, bir noter veya avukat tarafından tutulan bir emanet hesabına (Treuhandkonto) bir miktar para (örneğin, satın alma bedelinin %5-10'u) yatırırsınız.

Kaufanbot sözleşmesini imzaladığınız anda, arsa sizin için "rezerve" edilmiş sayılır: satıcı geçerli bir sebep olmaksızın reddederse, depozitonun iki katını iade etmekle yükümlüdür.

Denetimler ve izinler. Ayrıca bir saha temizleme denetimi de hazırlanıyor: Bir uzman (örneğin, bir harita mühendisi) veya avukat tutuyorsunuz ve bu kişi şunları analiz edecek:

• Grundbuch (tapu sicili) — borçları, ipotekleri, irtifak haklarını ve üçüncü şahısların mülk üzerinde hak iddialarını kontrol eder. Bu bilgilere bölgesel mahkemelerin internet sitelerinden ulaşılabilir.
• İmar planı – arsanın planlarınıza uygun olup olmadığını öğrenin. Hangi imar bölgesinde (Bauland, Wald, Alm, vb.) olduğunu ve üzerinde ne tür inşaatlara izin verildiğini öğrenin.
• Finansman - (gerekirse) emanet hesabını ve bankanın zorunlu onayını dikkate alarak kredi başvurusunda bulunursunuz.
• devlet izinlerini almak en zaman alıcı adımdır. Arazinin konumuna ve türüne bağlı olarak, Tapu Sicil Müdürlüğü'nden (Grundverkehrsbehörde) onay alınması gerekmektedir. Örneğin, arazi dağlık bir alandaysa veya tarım amaçlı kullanım için ayrılmışsa, ilgili tapu dairesi veya ilçe idaresi yabancının araziyi satın almasına izin vermelidir. Bu işlem genellikle bir avukat veya noter tarafından yapılır: belgeleri (pasaport, ikametgah belgesi, satın alma amacı vb.) toplar ve başvuruyu sunarlar.

Esas işlem noter huzurunda gerçekleşir. Tüm kontroller tamamlandıktan ve izinler alındıktan sonra, noter senedi (Beurkundung) düzenlenir. Avusturya'da, gayrimenkul işleminde noter senedinin olmaması yasa dışıdır.

Bu aşamada, siz ve satıcı noter ofisine gelirsiniz (toplantı genellikle herkese açıktır ve sözleşme yüksek sesle okunur). Noter kimliklerinizi ve imzalarınızı doğrular ve işlemi onaylar. İmzaladıktan sonra, daha önce kararlaştırıldığı gibi kalan tutarı emanet hesabı aracılığıyla veya doğrudan transfer edersiniz.

Kayıt ve hakların edinimi. Noter veya avukatınız belgeleri bölge mahkemesine sunar. Orada, mülkiyet haklarınızın sicile kaydedilmesi için bir kayıt başvurusu (Einverleibung) tamamlanır.

Belgeler kabul edildikten sonra, mahkeme sizi yeni mal sahibi olarak kaydeder. Bu noktadan itibaren arsa resmen sizin olur; anahtarları alabilirsiniz (veya sözleşmede belirtilmişse inşaata başlayabilirsiniz).

Vergiler ve Ödemeler. Bu aşamada, kalan tüm ödemeleri tamamlamanın zamanı geldi: satıcıya para transferi (genellikle dava açıldıktan sonra veya eş zamanlı olarak), vergilerin ve noter ücretlerinin ödenmesi.

Mahkeme mülkiyet değişikliğini tescil ettikten sonra, emanet hesabından zaten kesinti yapılmamışsa, sadece tescil ücretini (mülk değerinin %1,1'i) ödemeniz gerekir. Esasen, ana sözleşme onaylandıktan ve depozito tahsil edildikten sonra mülkün anahtarları "devredilmiş" olur.

Ayrıca, çeşitli aşamalarda (finansal transferler, sigorta vb.) uzmanlar sizin için birçok soruyu yanıtlayabilir. Özellikle Almanca bilmiyorsanız, kendinizi daha güvende hissetmenize yardımcı olabilirler.

Yukarıda belirtilen adımları izlerseniz, Avusturya'da arazi satın alma işlemi sorunsuz geçecektir. Acele etmemek, belgeleri dikkatlice incelemek ve Avusturya kayıt prosedürlerine uymak önemlidir.

Son yıllarda Avusturya arazi piyasası giderek daha yeşil bir hal alıyor. Bu sadece bir trend değil: Avrupa, çevre dostu inşaat ve arazi kullanımı konusunda daha katı kurallar getiriyor. Birçok yatırımcı artık yer seçerken, inşaat planlarının iklim ve çevre üzerindeki potansiyel etkisini göz önünde bulunduruyor.

Bu neden önemli: Çevre raporlarına göre , Avusturya'nın toplam enerji tüketiminin yaklaşık %27'si konut sektöründen (ısıtma ve sıcak su) kaynaklanıyor ve binalar ulusal CO₂ emisyonlarının yaklaşık %10'unu oluşturuyor. Son on yıllarda, zararlı emisyonlar üçte birden fazla azaltıldı.

Aynı zamanda, Avusturyalılar Paris Anlaşması yükümlülüklerini yerine getirmek için daha da büyük çaba göstermelidir. Buna göre, yetkililer enerji verimliliğini teşvik ediyor: örneğin, yeni binalar genellikle enerji sertifikası gerektiriyor ve vergi ve teşvikler yalnızca yüksek enerji verimliliği standartlarına sahip projelere veriliyor.

Yasalar ve kısıtlamalar. Çevresel arazi kullanım düzenlemeleri, yapı yönetmeliklerinde yer almaktadır. İnşaat planlaması yapılırken, çevresel etki değerlendirmesi (Umweltverträglichkeitsprüfung) gerçekleştirilir.

Özel koruma alanlarında (örneğin milli parklarda) inşaat tamamen yasaklanabilir. Normal inşaat alanlarında ise minimum kabul edilebilir ısı yalıtımı ve güneş enerjisi kazanımının zorunlu olarak dikkate alınmasıyla ilgili standartlar getirilmiştir.

Bu standartlar düzenli olarak sıkılaştırılıyor: 2025 yılına kadar, neredeyse tüm yeni evlerin sıfıra yakın enerji tüketimine ulaşması (kendi ısı kaynaklarına veya "yeşil" ısı kaynaklarına sahip olmaları) gerekecek.

Devlet programları. Geliştiricileri çekmek için Avusturya, yeşil projeler için hibeler sunmaktadır. Örneğin, İklim ve Enerji Fonu (Klima- und Energiefonds), bina inşaatında enerji tasarrufu ve yenilenebilir enerji kaynaklarının kullanımı için girişimleri finanse etmektedir.

Güneş panelleri, ısı pompaları, enerji tasarruflu pencereler ve benzerlerinin kurulumu için teşvikler mevcuttur. Ayrıca, yeşil inşaat için kısmi ipotek faizi geri ödemesi ve yeşil teknolojiler için vergi indirimleri de dahil olmak üzere yeşil yatırımlar için teşvikler bulunmaktadır.

Tüm bunlar, çevre odaklı projeleri daha karlı hale getiriyor.

Son yıllarda, müşterilerime projelerini en başından itibaren çevresel hususları göz önünde bulundurarak planlamalarını giderek daha fazla tavsiye ediyorum.

Küresel olarak, Almanya ve Avusturya'da yeşil binalara olan talep yüksek: hükümet pasif evleri ve güneş panellerini sübvanse ediyor ve alıcılar ısıtma maliyetlerinden tasarruf etmeyi önemsiyor. Örneğin, Passivhaus sınıfı evler, geleneksel binalara göre 5-10 kat daha az enerji tüketiyor; bu da yer seçimi ve tasarım yapılırken önemli bir husus.

Başarılı projelerin örnekleri. Avusturya'da, "yeşil" projeler için arazi satın alındığı çok sayıda örnek bulunmaktadır; örneğin, güneş panelleri kullanan bir şarap imalathanesi veya jeotermal ısıtmalı bir otel.

Bir diğer trend ise tarım turizminin gelişmesidir. Yatırımcılar Avusturya dağlarında arazi satın alıyor, ekolojik evler inşa ediyor ve bisiklet turları düzenliyor. Bu mülkler çok popüler: örneğin, Tirol'deki , yeşil bina sertifikasına (örneğin Yeşil Bina) sahip olmaları durumunda standart evlerden daha yüksek fiyatlara satılıyor.

Şimdi belirli seçeneklere daha detaylı bakalım.

Konut arsası (Bauland-Wohngebiet). Bu, aileler için standart seçenektir: tek veya iki katlı bir ev için uygun bir arsa. Bu tür arsalar genellikle altyapı hizmetlerini (en az elektrik ve su) içerir ve tek bir aile için tasarlanmıştır.

Evin mimarisi, yerel yönetmeliklerle (komşu binalar ve mahallenin genel görsel görünümü dikkate alınarak) uyumludur. Avusturya'da bir evin ortalama arsa fiyatları metrekare başına ~240 € (Klagenfurt) ile >1.250 € (Salzburg) arasında değişmektedir.

Burada fiyatlar değişkenlik gösteriyor: Karintiya'da, göl kenarındaki arsalar (Wörthersee) metrekare başına yüzlerce avroya mal olabilirken, Yukarı Avusturya'da metrekare başına yaklaşık 200-300 avroya mal oluyor.

Dağlardaki araziler. Dağ mülklerinin (örneğin dağ evleri veya dağ kulübeleri) kendine özgü düzenlemeleri vardır. Birçok bölge, rakımlarına göre "Bauzone" (rakım seviyesi) belirlemiştir. Konut binaları genellikle yalnızca Siedlungsgebieten (yerleşim yerleri) veya köylerin sınırları içinde inşa edilir.

"Açık dağlarda" (Hochgebirge) neredeyse her yerde inşaat yasaktır. Yüksek rakımlı bir yer arıyorsanız, orada konut inşaatına izin verilip verilmediğini mutlaka öğrenin.

Arazi yapısı kısıtlamalarını da dikkate almak önemlidir: dik yamaçlarda, istinat duvarlarının ek olarak incelenmesi gereklidir.

Avusturya dağlarında arsa satın almanın avantajları arasında mükemmel manzaralar ve tatil köyü potansiyeli yer almaktadır: kayak teleferiği veya kayak pistine yakın bir arsa, otel veya konut inşa etmek için çok karlı bir yatırım olabilir.

Mimari kısıtlamalar. Avusturya bölgelerinde genellikle binaların geleneksel görünümünün korunmasını gerektiren düzenlemeler bulunur. Metal ve sazdan çatılar gayri resmi olarak yasaktır. Bunun yerine ahşap veya kiremit önerilir. Kırsal alanlarda binaların yüksekliği genellikle sıkı bir şekilde sınırlandırılmıştır (yer üstünde en fazla 1-2 kat, bazen 7 metre olarak belirlenmiştir).

Viyana Ormanları'nda veya tarihi yerleşim yerlerinde cephe tasarım onayları gerekebilir. Projenizin onaylanması için bu düzenlemelere kesinlikle uyulmalıdır.

Yaklaşık fiyatlar (2025). Özetleyelim:

• Avusturya'da kırsal kesimde bir ev için ortalama arsa fiyatı yaklaşık 400 €/m²'dir.
• Dağlık bölgelerde (Tirol, Salzburg) popüler tatil yerlerinde fiyatlar birkaç kat daha yüksek olabilir - Innsbruck 1.043 €/m², Salzburg 1.256 €.
• Göl kenarındaki bir arsa nadir ve pahalı bir varlıktır: Burgenland'da Neusiedler See'de metrekare fiyatı 250-400 € arasında değişirken, Wörthersee'de (Karintiya) 600 €'nun üzerindedir.

Avusturya'da uygun fiyatlı arsa bulmak neredeyse imkansız. Göle ne kadar yakınsa, o kadar pahalıdır. Para tasarrufu yapmak için yatırımcılar genellikle tatil merkezine biraz daha uzak (2-5 km) arsaları tercih ederler, ancak bu da suya erişimden mahrum kalma pahasına olur.

Tarım arazisi (ekilebilir arazi, mera) satın almak, konut arazisine yatırım yapmaktan temelde farklıdır.

Kimler satın alabilir? Daha önce de belirtildiği gibi, Avusturya vatandaşlarının bile resmi olarak izin almaları gerekiyor. Yabancıların şansı daha az: Sadece doğrudan tarımsal işlerle uğraşacak olanların ekilebilir arazi satın almasına izin verilecek. Bu, çiftçilik planı olmayan saf bir yatırımcının ekilebilir arazi satın almasına muhtemelen izin verilmeyeceği anlamına geliyor.

Bu yasanın amacı, toprakların dolaşımda kalmasını ve spekülatörlerin elinde atıl kalmak yerine gıda üretmesini sağlamaktır. İstisna olarak "tarımsal meyve bahçeleri" ve bağlar gösterilebilir: bunlar ticari kullanıma dönüştürülmesi daha kolaydır ve bazen yatırım projeleri olarak satın alınırlar (örneğin, bir turizm çiftliği için).

Avantajlar ve riskler. Tarım arazisi nispeten istikrarlı bir varlıktır. Ekilebilir arazi, tarım işletmelerine kiralanabilir veya AB'den yıllık sübvansiyonlar (tarım programları) alabilir. Bu tür arazilerin fiyatları daha düşüktür: Avusturya'da, ekilebilir arazinin hektar başına metrekare fiyatı birkaç eurodur.

Eğilimler. Avusturya tarım piyasasında fiyatlar yavaş bir şekilde artıyor. İstatistiklere göre, ekilebilir arazinin metrekare başına ortalama fiyatı 2023 yılında 3,50 €'dan 3,70 €'ya yükseldi. Bu, önemli bir spekülatif büyüme olmadığı anlamına geliyor.

Steiermark'ta bağcılık arazileri, bağlara olan yüksek talep nedeniyle önemli ölçüde daha pahalı olabilir.

Avusturya'da arazi satın almak, titizlikle düzenlenmiş bir süreçtir, ancak doğru hazırlıkla oldukça yönetilebilir bir işlemdir.

Yabancıların, Avusturya'nın yatırım açısından cazip olmasına rağmen, katı bir izin sistemine ve yerel sakinler için koruma önlemlerine sahip olduğunu hatırlamaları önemlidir. Bu nedenle, önceden planlama yapmak ve avukatlar, noterler ve mimarlar gibi uzmanlara danışmak çok önemlidir.

Öte yandan, Avusturya'ya yatırım yapmanın avantajları da çoktur: istikrarlı bir piyasa, yatırım güvenliği ve (bölgesel mahkemelerin birleşik veri tabanı sayesinde) temiz belgelerin kolayca tutulması. Avusturya'da bir noter aracılığıyla işlem yapmak şeffaftır ve özellikle mülkü dikkatlice inceleyip tüm formaliteleri yerine getirdiyseniz genellikle sürprizsiz ilerler.

Özetle, arazi planları ve mevzuatı konusunda gerekli araştırmayı yapın, uzman tavsiyesi alın; böylece arazi satın alımınız gereksiz stres veya zorluk yaşamadan beklediğiniz faydaları sağlayacaktır.

Şimdi, Avusturya gayrimenkulünden yararlanmak için gerçekten mükemmel bir zaman; zira Avusturya, pitoresk dağ yamaçlarından sakin kırsal bölgelere kadar her şeyi sunuyor.