Viyana'da Tarihi Bir Daire Satın Almak: Tarihi Bir Bina Yatırıma Değer mi?

Viyana, tarihi mimarinin sadece korunmakla kalmayıp şehrin kimliğinin önemli bir parçası haline geldiği az sayıdaki Avrupa şehrinden biridir. Merkez caddelerinde dolaşırken, onlarca Gründerzeit binası, görkemli 19. yüzyıl cepheleri, zarif merdivenler, yüksek tavanlar, parke zeminler ve çift kanatlı kapılar göreceksiniz; bunların hepsi bugün "Altbau" olarak biliniyor.

Gayrimenkul alıcıları ve yatırımcıları için şu soru hala geçerliliğini koruyor: Viyana'da eski bir binada daire satın almaya değer mi?

Daha birçok acil soru var:

– Bu tür bir yatırım ne kadar güvenli?

– 2024-2025 yıllarında Viyana pazarında ne gibi değişiklikler yaşandı?

– Yerel mevzuat nasıl değişti?

– Riskler ve tuzaklar nelerdir?

– Ve en önemlisi, satın almadan önce nelere dikkat etmelisiniz?

Viyana'da bir daire satın almayı planlıyorsanız , bu makale bir kontrol listesi oluşturmanıza ve tipik eski bina risklerini önceden belirlemenize yardımcı olacaktır.

Bu yazıda, eski bir yapıyı satın almanın tüm yönlerini ayrıntılı olarak ele alacağız: teknik nüanslardan ve yasal kısıtlamalardan onarım maliyetlerine, enerji verimliliğine ve olası fiyat artışlarına kadar.

Avusturya'da "Altbau" kelimesinin birebir karşılığı yoktur. Günlük konuşmada, yıpranmış bir cepheye sahip herhangi bir binaya veya uzun zamandır yenilenmemiş bir daireye "eski" diyebiliriz. Ancak Viyana emlak piyasasında bu terim çok daha derin ve resmi bir anlama sahiptir. Yaşı değil, kentsel kültürün, inşaat teknolojilerinin ve gelecekteki sahipler için değeri, kıymeti ve kısıtlamaları belirleyen mevzuatın bütün bir katmanını tanımlar.

Der Standard gibi gazetelerde şu gibi ifadeler görürsünüz:

"Altbau ist kein Alter, sondern eine Kategorie."
(Altbau bir yaş değil, bir kategoridir.)

Bu kategori, kiracılık haklarınızı, Eigentümergemeinschaft'a karşı yükümlülüklerinizi, işletme maliyetlerini, modernizasyon kısıtlamalarını ve hatta gelecekte talep edebileceğiniz kira miktarını belirler.

Avusturya inşaat ve konut sistemi açısından Altbau, genellikle 1953'ten önce inşa edilen binaları ifade eder. Ancak bu uzun dönem içinde belirgin bir "değer" ölçeği mevcuttur.

• 1945 öncesi evler

Hukuki öneme sahip olan da bu zaman sınırlamasıdır. İkinci Dünya Savaşı'nın sonundan önce inşa edilen evler, savaş sonrası inşaatlardan tamamen farklı standartlara tabidir. Koruma statüsüne, özel restorasyon ve bitirme şartlarına sahip olabilirler ve bu tür binalardaki çoğu kira sözleşmesi MRG yasasına tabidir.

• Gründerzeit dönemi (1870–1914)

Bu, Viyana'nın eski mimari tarzının zirvesi; piyasadaki en yüksek fiyatlara sahip evler.

Gründerzeit binaları kendine özgü bir mimari tarza sahiptir: geniş cepheler, devasa merdiven boşlukları, sanatsal süslemeler ve modern mühendisleri bile hayrete düşüren yüksek kaliteli tuğla işçiliği.

Bu konut tipi, yeni binaların sağlayamayacağı bir ferahlık hissi sunuyor: tavanlar 3,2-3,8 metreye ulaşıyor, odalar genellikle sıralı bir yapıya sahip, pencereler bol miktarda ışık alıyor ve 50-80 cm kalınlığındaki duvarlar benzersiz bir mikro iklim ve doğal ses yalıtımı yaratıyor.

Çoğu yabancı, bu iki kavramı birbirinden ayırmaya çalışırken hata yapar.

"Eski daire" ( alte Wohnung ) günlük dilde kullanılan bir terim olup yalnızca mülkün durumunu ifade eder. Bu tür bir daire şu yerlerde bulunabilir:

• 1970'lerden kalma bir evde,
• panel yapısında,
• Savaş sonrası yeniden inşa edilen binada.

Bakımsız olabilir, elektrik tesisatı kötü olabilir ve on yıllardır yenilenmemiş olabilir, ancak yasal olarak yine de eski bir ev olarak kabul edilmeyecektir. Eski bir evi belirlemede temel kriter evin yaşı değil, karakteridir.

Avusturya'da "eski konutlar" ile ilgili kavramlar, yasal ve kültürel açıdan belirgin farklılıklar göstermektedir. Bir yabancı için aynı gibi görünen şeyler, bir Avusturyalı için tamamen farklı gayrimenkul kategorileri olabilir.

Anlaşılması gereken en önemli şey, "Altbau"nun yaşla ilgili değil, mimari ve hukuki statüyle ilgili olduğudur.

Avusturyalılar Willhaben veya ImmoScout24'te bir ilanda bu kelimeyi gördüklerinde, belirli özelliklere sahip bir mülke baktıklarını hemen anlarlar: yüksek tavanlar, kalın duvarlar, sıkı tadilat yönetmelikleri, olası ısıtma kısıtlamaları ve özel bir kiralama rejimi.

İlginç bir detay: birçok Avusturyalı, eski evleri sadece gayrimenkul olarak değil, aynı zamanda "mimari kalite"nin bir göstergesi olarak görüyor. Bu nedenle, bu tür mülkler genellikle alıcılar tarafından "atmosferleri" ve bölgenin prestiji nedeniyle değerlidir. Ancak, cazibenin yanı sıra, alıcının ek yasal ve teknik yükümlülükler de üstlendiğini hatırlamak önemlidir.

Burada önemli olan sadece güzellik değil, binanın yapısı da. Tarihi binalar farklı prensiplere göre inşa edilmiş ve bu da bu daireleri benzersiz kılıyor.

Viyana Altbau'da şunları bekleyebilirsiniz:

• oldukça yüksek tavanlar . 320 ila 380 cm arasında değişen bu tavanlar, ferah bir alan hissi yaratıyor.
• Devasa ahşap pencereler – genellikle onarım gerektirirler, ancak odayı görsel olarak dönüştürürler ve bol miktarda doğal ışık girmesini sağlarlar.
• Parça parça döşenmiş parke – 100-120 yıl önce döşenmiş ve hala restorasyona uygun.
• Çift kanatlı kapılar – odalar arasında üçlü kapılar bile var.
• Sıva süslemeleri, minimalist madalyonlardan Viyana klasikçiliği tarzındaki karmaşık rozetlere kadar çeşitlilik gösterir.
• Geniş merdivenler – ahşap veya taş basamaklar, ferforje korkuluklar, giriş holünde pencereler.
• Kalın duvarlar – tuğla işçiliği doğal ısı yalıtımı ve iyi akustik sağlar.

Bütün bunlar, alıcıların önemli ölçüde daha fazla ödemeye razı oldukları bir "Viyana cazibesi" duygusu yaratıyor.

Bir daireyi ziyaret ediyorsanız, savaş sonrası binalarda nadiren bulunan üç özelliğe dikkat edin:

1. Pencere pervazı derinliği – eğer pencere pervazı 40 cm'den fazlaysa, neredeyse kesinlikle devrim öncesi döneme ait bir duvarcılıktır.
2. kapıların yüksekliği genellikle 2,4-2,8 metredir, standart 2,0 metre değildir.
3. Dolaylı detaylar arasında eski kapı kolları, bronz kaplamalar, giriş holündeki mozaikler, tarihi kapı zilleri ve Gründerzeit tarzındaki posta kutuları yer almaktadır.

Viyana'da eski mimarinin (Altbau) popülaritesi, yalnızca rakamlarla açıklanması neredeyse imkansız bir olgudur. Avusturyalı mimarlar buna "Viyana mimarisinin siniri Wien , duygusal ve kültürel özü diyorlar. Birçok şehir sakini için bu binalar sadece "eski yapılar" değil, şehrin kimliğinin bir parçası, tarihin ve belirli bir yaşam biçiminin somut bir devamıdır.

Bu nedenle Gründerzeithaus'taki prestijli daireler, yeni binalardaki ultra modern dairelerden daha pahalı olabilir. Bunun nedeni teknolojik olarak daha gelişmiş olmaları değil, modern inşaat yöntemleriyle taklit edilemeyecek benzersiz bir alan, estetik ve atmosfer kombinasyonu sunmalarıdır.

Eski mimarinin en büyük avantajı, ölçek duygusudur. Viyana, 19. yüzyılın sonlarındaki konut binalarında tavanların dört metreye ulaşabildiği az sayıdaki Avrupa şehrinden biridir. Mekan "nefes alıyor", odalar 80-100 metrekarelik standart bir alana sahip olsalar bile ferah hissettiriyor ve odaların oranları, yükseklik kısıtlamaları, enerji verimliliği standartları ve kompakt yerleşim planları olan yeni binalarda eksik olan bir uyum duygusu yaratıyor.

Yüksek kapılar, geniş koridorlar, büyük pencereler, çatı pencereleri ve avlu galerileri, sıradan günlük hayatın bile daha ölçülü ve estetik açıdan hoş göründüğü bir "mimari tiyatro" hissi yaratıyor. Birçok alıcı, yeni bir beton blokta satın alınamayacak olan Altbau'nun karakterini -zaman duygusunu, eşsiz tarihini- takdir ediyor.

İkinci sebep ise antik yapıların kalitesidir.

Avusturyalı inşaatçılar sık ​​sık 1890'lar ve 1910'lardan kalma tuğlaların günümüzdeki çoğu malzemeden hala daha kaliteli olduğunu söylerler

• daha yoğun,
• Isıyı daha iyi biriktirir,
• neme dayanıklı,
• Doğal ses yalıtımı sağlar.

Kalın duvarlar hoş bir mikro iklim yaratıyor: Altbau yazın aşırı ısınmıyor ve kışın yavaş yavaş soğuyor.

Birçok modern mimarın, bu tür evlerin dayanıklılığının, standart 50-70 yıllık kullanım ömrü için tasarlanmış yeni binalara göre birçok açıdan daha üstün olduğunu kabul etmesi tesadüf değildir.

Gründerzeit evleri, bombalamalar, ısıtmasız dönemler, yeniden yapılanmalar ve düzinelerce büyük tadilat da dahil olmak üzere 120-150 yıldan fazla bir süre ayakta kalmış ve istikrarlı yapılar olarak kalmaya devam etmektedir.

Viyana'nın tarihi binalarının neredeyse tamamı, günümüzde en çekici olarak kabul edilen semtlerde yer almaktadır. Bunlar şunlardır:

• 7. bölge (Neubau),
• 8. (Josefstadt),
• 9. (Alsergrund),
• 3. ve 4. bölümler,
• 6. yüzyılın büyük bir kısmı,
• 2. ve 5. bölgelerin prestijli hatları.

Şehrin hızla büyümesiyle birlikte bu bölgeler gelişti ve Viyana'nın kültürel ve entelektüel yaşamı burada yeşerdi. Buralar, en iyi okullara, tiyatrolara, parklara, kafelere, üniversitelere ve ulaşım merkezlerine ev sahipliği yapıyor; bunların hepsi de yabancılar, aileler, yaratıcı profesyoneller ve yatırımcılar arasında yüksek talep yaratıyor.

Avusturya'nın en pahalı evleri tarihi bölgelerde yoğunlaşması tesadüf değildir

Yeni yerleşimler genellikle arazi yetersizliği nedeniyle şehirlerin dış mahallelerinde konumlanırken, Altbau "konumun kendi kendini değerlendirdiği" bölgelerde yer almaktadır. Bu tür bölgelere olan talep her yıl artarken, arz şehrin tarihi sınırlarıyla sınırlıdır.

Eski binalar, Viyana emlak piyasasının en istikrarlı segmenti olarak kabul edilir. Ekonomik istikrarsızlık dönemlerinde bile, tarihi dairelerin fiyatları daha yavaş düşer ve daha hızlı toparlanır. Bunun nedeni basittir: Eski binaların kopyası yapılamaz.

Ekonomistler bu tür nesnelere "benzersiz varlıklar" adını verirler.

Ayrıca, tarihi daireler yüksek kaliteli tadilatlar sonrasında yeni binalara göre çok daha hızlı değer kazanır. Altbau'daki tadilatlar fiyatları daha önemli ölçüde artırır çünkü alıcılar şu özellikleri bir araya getiren bir mülk için daha yüksek bir fiyat ödemeye razıdır:

• eski bir evin estetiği,
• modern konfor,
• tarihi mekan.

Fiyatlar ayrıca, Gründerzeit dönemine ait birçok dairenin satın alınamaz durumda olması nedeniyle de yükseliyor. Bu daireler nadiren satılıyor, genellikle miras yoluyla devrediliyor ve sahipleri bu tür mülkleri on yıllarca ellerinde tutuyor.

Arz yetersizliği, fiyat artışı üzerinde sürekli bir baskı yaratıyor; bu da eski binaları, özellikle her yıl büyük miktarlarda inşa edilen ve zamanla ayrıcalıklarını kaybeden yeni binalara kıyasla cazip bir yatırım varlığı haline getiriyor.

Prestiji ve mimari değerine rağmen, eski bir bina her zaman "rüya gibi bir daire" olmayabilir. Tarihi binalar, inceleme sırasında her zaman belli olmayan ancak mülkiyet maliyetini önemli ölçüde artırabilen ciddi teknik ve yasal sorunları gizleyebilir.

Alman ve Avusturya basını sık sık eski yapıların "güzel ama her zaman pratik olmadığını" vurgular. Bu nedenle, bilgili bir alıcı, eski Viyana'nın romantizmi ile belirli bir binanın gerçek durumu arasında bazen iki farklı gerçeklik olduğunu anlamalıdır.

Aşağıda, Altbau'nun mali açıdan riskli veya sakıncalı bir satın alma olabileceği durumların genişletilmiş bir listesi bulunmaktadır.

Eğer cephe, çatı veya iç tesisat uzun süredir güncellenmemişse, evin neredeyse kesin olarak "Eigentümergemeinschaft" (Sermaye İşleri) planına dahil edilmesi muhtemeldir.

Sorun şu ki, bu tür çalışmalar genellikle şehir bütçesinden değil, mal sahiplerinin rezerv fonlarından finanse ediliyor. Rezervler düşükse, mal sahiplerinin ek ücret (Sonderumlagen) ödemesi gerekiyor.

Bu gibi durumlarda tahmini maliyetler:

Bu neden bir sorun? Çünkü Altbau alıcıları genellikle aynı anda iki bütçeyi birden kaybediyorlar:

1. Dairenin kendisi için para,
2. Binanın tamamının yenilenmesine katılmak için para.

Bazı durumlarda, işin toplam maliyeti, mülkün kendi değerinden daha yüksek olabilir.

Avusturya, 2025 yılında doğalgazlı ısıtma sistemlerine ilişkin şartları sıkılaştırdı. Doğalgaz kazanları aşamalı olarak kullanımdan kaldırılacak ve konutlara yeni doğalgaz bağlantısı yapılması yasaklanacak.

Eski ev sahibi için bu, önümüzdeki yıllarda şu seçeneklere geçiş yapmanın gerekebileceği anlamına gelir:

• kalorifer,
• ısı pompası,
• Hibrit sistemler.

Yenileme maliyeti:

Bazı binalar için bu neredeyse kaçınılmaz hale gelir, özellikle de şehir tüm bölgeleri modernize etmeyi planlıyorsa.

Bu neden bir dezavantaj olabilir?

– Güzel bir daire satın alıyorsunuz, ancak bir yıl sonra binanın yeni bir sisteme geçmesi gerektiğini öğreniyorsunuz;
– Bu durum, erteleme veya kaçınma imkanınız olmadan giderlerinizi artırıyor.

Bu sorun özellikle eski binalarda yaygındır, çünkü bu binalar tarihleri ​​boyunca onlarca tadilattan geçmiştir. 1970'ler ve 1990'larda birçok mal sahibi mutfakları genişletti, odaları birleştirdi, duvarları yeniden düzenledi ve banyoları taşıdı; bunların hepsi yerel yetkililere herhangi bir evrak sunulmadan, hızla yapıldı.

Bu durum Viyana'da neden bu kadar önemli?

Avusturya düzenleyici makamları – Magistrat ve Baupolizei – sıkı bir şekilde hareket eder.

Yeniden geliştirme söz konusuysa:

• Planlarda yansıtılmamış,
• ıslak alanları etkiler,
• statik yapıyı ihlal eder,
• veya yangın yönetmeliklerine uymuyor..

Değişiklikler 30 yıl önce yapılmış olsa bile, yeni sahipler sonuçlarıyla karşılaşabilirler.

1. Dairenin eski haline döndürülmesi talebi.
Evet, bu bir gerçeklik. Özellikle de mutfak komşunun yatak odasının üstündeki odaya taşınmışsa.

2. Para Cezaları.
Para cezaları genellikle 1.000 € ile 10.000 € arasında değişmekle birlikte daha yüksek de olabilir.

3. Kiracı kaydının yasaklanması.
Mülkün uygunsuz şekilde kullanılması durumunda, belediye daha fazla kiralamayı yasaklayabilir.

4. Temel Kayıtlarla İlgili Sorunlar.
Tesisin yapısı Temel Kayıtlara uymuyorsa, hukuki ihtilaflar ortaya çıkabilir.

Altbau'da en sık karşılaşılan sorunlu yeniden geliştirme projeleri

Tarihi bir binada daire sahibi olmak, yeni bir bina satın almaktan her zaman daha fazla sorumluluk gerektirir. Sadece başlangıç ​​bütçesi değil, Viyana ortalamasından önemli ölçüde farklılık gösterebilen devam eden maliyetler

Bu sadece "gelecek için birikim" değil, tüm bina sahipleri tarafından yapılması zorunlu bir ödeme. Altbau'da bu fon özellikle önemli çünkü bu tür binalar düzenli tadilat gerektiriyor:

• cephe yenilemesi,
• çatı onarımı,
• yükselticilerin değiştirilmesi,
• Elektrik panolarının modernizasyonu,
• Asansörün montajı veya bakımı,
• Binayı modern yangın güvenliği standartlarına uygun hale getirmek.

Eğer geri ödeme miktarı küçükse, herhangi bir onarım otomatik olarak büyük bir tek seferlik ödeme olan Sonderzahlung'a dönüşür. Bu, aylık ödemenize 3.000 € ile 20.000 € arasında, hatta bazen daha da fazla faturaların eklenebileceği anlamına gelir.

Viyana'daki eski mimariye sahip apartman dairelerinde faturalar, modern binalara göre çeşitli nedenlerle daha yüksek olabilir:

• Geniş merdiven boşlukları daha fazla temizlik ve aydınlatma gerektirir
• Eski binaların sigorta primleri daha yüksektir
• Tarihi unsurların (kapılar, pencereler, korkuluklar) bakımı daha pahalıdır
• Hausverwaltung'un genellikle genişletilmiş bir eser listesi vardır.

Yeni binalar, enerji verimliliği, yeni nesil asansörler, modern ısıtma sistemleri ve yalıtımlı cepheler sayesinde daha düşük enerji faturaları sunmaktadır.

Eski evler ısıtılabilir:

• gazlı su ısıtıcıları,
• bireysel kazanlar,
• 20. yüzyılın daha az verimli radyatör sistemleri.

Düşük enerji verimlilik sınıfı (çoğunlukla G veya F) nedeniyle, ısıtma maliyetleri Seestadt veya Sonnwendviertel bölgesindeki yeni bir binaya göre önemli ölçüde daha yüksek olabilir.

Dahası, hükümet programları doğalgaz kullanımının kademeli olarak azaltılmasını gerektiriyor. Bu da önümüzdeki yıllarda modernizasyonun zorunlu hale gelebileceği ve maliyetinin tüm ev sahipleri arasında paylaşılacağı anlamına geliyor.

Önemli bilgiler genellikle tutanaklarda gizlidir:

• Çatı onarımı planlanıyor mu?
• Cephede herhangi bir sorun var mı?
• Yükseltici borular tıkalı mı?
• Asansör kurulumu görüşülüyor mu?
• Yangın güvenliği denetimleri bekleniyor mu?
• Kiracıların borçları birikti mi?
• Geçmişte hangi yüklenicilerle çalışıldı?
• Evde herhangi bir hukuki ihtilaf var mı?.

Bazen "Tartışma über notwendige Sanierung des Daches" gibi tek bir cümle, gelecekte onbinlerce avroluk harcama anlamına gelir.

Yasal olarak kayıtlı bir mülk (Eigentumswohnung) satın aldığınızdan emin olmalısınız , hisse senedi veya statüsü belirsiz bir nesne değil.

2025 yılında Viyana piyasasında, alıcıların bir daire değil, ayrı bir alana dönüştürülmüş bir "binadaki pay" satın aldığı durumlar aktif olarak tartışılıyordu. İlk bakışta bu, tam teşekküllü bir mülk gibi görünse de, yasal olarak şu özelliklere sahip değildir:

• Grundbuch'a kendi kendini kaydetme hakkı,
• net Nutzwert (sahiplik payı),
• Mülkü serbestçe kiraya verme veya yeniden satma olanağı.

Her zaman kontrol etmeniz gerekenler:

1. Grundbuch'a Giriş – Dairenin ayrı bir birim (Üst Numara) olarak ve kendi kadastro numarasıyla (EZ) mevcut olması.

2. Nutzwertgutachten – evin ortak mülkiyetindeki payınızı tanımlayan bir belge.

3. Herhangi bir yükümlülük bulunmamaktadır:

• söz,
• konut fonundaki borçlar,
• dava,
• Kullanım kısıtlamaları.

4. Dairenin Bauakt'taki planlara gerçek uyumu.

Eğer daire daha önce kiraya verilmişse (Mietwohnung), mülkiyete (Eigentum) dönüştürmek uzun ve karmaşık bir süreçtir. Satıcı bunu satıştan hemen önce yapmayı planlıyorsa, belgeleri özellikle dikkatlice incelemelisiniz.

Viyana'da eski bir binada daire satın aldığınızda, sadece yüksek tavanlar, büyük kapılar ve parke zeminler değil, aynı zamanda binanın mimari bütünlüğünü koruyan bir dizi kısıtlama da elde edersiniz. Viyana, eski konut stokuna çok sıkı bir yaklaşım sergiliyor: Bu yapılar kültürel miras alanı olarak kabul ediliyor ve herhangi bir değişiklik, 1970'lerden 2000'lere kadar olan binalara göre çok daha sıkı kontrollere tabi tutuluyor.

Dahası, Altbau'nun tamamen farklı bir mimari mantığı vardır: duvarlar beklenmedik yerlerde bile taşıyıcı olabilir ve teknik alanlar tarihi yerleşim planına sıkı sıkıya bağlıdır.

Bu nedenle, eski binalardaki tadilatlar iki kategoriye ayrılır: serbestçe yapılabilen değişiklikler ve izin gerektiren veya en azından yapı idaresinden ve belediyeden onay alınmasını gerektiren değişiklikler.

İç mekan değişiklikleri olarak kabul edilen, statik unsurları etkilemeyen ve bina yapısını bozmayan çalışmalara izin verilir.

1. Kozmetik onarımlar

Duvar boyama, duvar kağıdı değiştirme, parke döşemeyi onarma ve dekoratif panelleri yenileme gibi işlerin hepsini kısıtlama olmadan yapabilirsiniz. Önemli olan, gürültülü çalışma gibi genel ev kurallarına uymaktır.

2. Mevcut alanlarda mutfak veya banyo yenileme

İster mutfağı Bauakt planlarındaki gibi bırakın, ister beyaz eşyaları değiştirin, ister yeni dolaplar takın, bunların hepsi mümkündür.

Ancak mutfağın havalandırma ve dikey borularla mantıksal olarak bağlantılı bir yerde kalması önemlidir.

3. Daire içindeki elektrik tesisatının değiştirilmesi

Yeni prizlerin takılması, kablo değişimi ve modern elektrik panolarının yapılması, evin genel elektrik tesisatında değişiklik yapılmadığı sürece serbesttir.

Genellikle sadece lisanslı bir elektrikçi (Konzessionierter Elektriker) gereklidir.

4. Zemin seviyesini değiştirmeden zemin kaplamasını yenilemek

Parke döşemeyi yenileyebilir, mantar veya fayans döşeyebilirsiniz; önemli olan, yangın güvenliği gerekliliklerini ihlal etmemek için zemin seviyesini normalin üzerine çıkarmamaktır.

5. Mobilyaların yerini değiştirmek ve taşıyıcı olmayan bölmeleri değiştirmek

Hafif alçıpan bölmeler, onay alınmadan sökülüp tekrar monte edilebilir.

Ancak şunu bilmekte fayda var: Eski tarz yapılarda, "kalın" duvarlar bile taşıyıcı olabilir, bu nedenle statik plana bakmak en iyisidir.

Eski yapı yapısını, ıslak alanları, ortak tesisat sistemlerini veya binanın dış cephesini etkileyen çalışmalar, Yapı Denetleme Bürosu (Baupolizei), Konut İdaresi (Hausverwaltung) ve bazen de tarihi koruma ofisi tarafından denetlenir.

1. Mutfağı başka bir odaya taşımak

Bu, en sorunlu müdahalelerden biridir.

Mutfak şunlara bağlıdır:

• havalandırma,
• su yükselticileri,
• kanalizasyon.

Eğer eski bir yatak odasına veya oturma odasına taşınırsa, binanın teknik düzenini bozar ve hakim neredeyse kesinlikle her şeyin orijinal haline geri döndürülmesini ister.

2. Banyonun genişletilmesi veya yerinin değiştirilmesi

Burası en “tehlikeli” bölge çünkü:

• Altbau'daki ıslak alanlar sıkı bir şekilde düzenlenmektedir;
• Eski evlerde zeminlere binen yük sınırlıdır;
• Kanalizasyon boruları yalnızca belirli duvarlar boyunca yer almaktadır;
• Transfer işlemi komşu dairelerde sızıntılara neden olabilir.

Baupolizei (İrlanda İnşaat Polisi) bu tür vakalara, özellikle 1945 öncesi inşa edilmiş binalara, sıklıkla müdahale etmektedir.

3. Yeni boruların, dikey boruların, havalandırma veya ısıtma sistemlerinin montajı

Ev içi iletişimde herhangi bir aksama şu durumları gerektirir:

• Ev sahiplerinin onayıyla,
• Isıtma veya tesisatla ilgili mühendislik raporu,
• Sulh hakiminin izni.

Sadece dikey borulardan değil, aynı zamanda gaz hatlarından, havalandırma bacalarından ve bacalardan da bahsediyoruz.

4. Duvarları kaldırarak odaları birleştirmek

Eski mimaride, taşıyıcı duvarlar en beklenmedik yerlerde bulunur.

Duvar "ince" görünse bile, aslında 15-30 cm kalınlığında tuğladan yapılmış olabilir ve binanın genel statiğinde önemli bir rol oynayabilir.

Bir duvarı yıkmak için şunlara ihtiyacınız var:

• Statikgutachten (istatistiksel rapor) siparişi verin
• İzin alın,
• Çalışmaları kurumla koordine edin.

Bazı binalarda bu tür değişiklikler tamamen yasaktır.

5. Binanın görünümünü etkileyen değişiklikler

Eğer ev koruma statüsündeyse, pencerelerin değiştirilmesi bile Bundesdenkmalamt (Bundesdenkmalamt) tarafından onaylanmalıdır.

Tarihi binaların cepheleri Viyana'nın "yüzü"dür ve şehir yönetimi bunların zarar görmemesini sıkı bir şekilde denetler.

Burada aşağıdaki kurallar geçerlidir:

Eski binalarda, herhangi bir müdahale tüm binanın işleyişini bozabilir. Bu binaların yapısı yeni yapılardan farklıdır: ince bir duvar bile taşıyıcı olabilir ve mutfak veya banyonun yerinin değiştirilmesi genellikle sızıntılara ve komşu mülklere zarar vermeye yol açar. Havalandırma sistemleri, dikey borular ve tavanlar aynı anda birkaç kattan geçer, bu nedenle tek bir mal sahibinin hatası tüm binayı etkiler.

Viyana, Gründerzeit binalarının tarihi görünümünü de koruyor. Cepheler, pencereler, kapılar ve sıva, kültürel mirasın bir parçası olarak kabul ediliyor, bu nedenle herhangi bir değişiklik özellikle sıkı kontrollere tabi tutuluyor.

Bu nedenle şehir ve Baupolizei (Yapı Polisi) her türlü yenileme çalışmasına bu kadar özen gösteriyor: Eski yapılar güzeldir, ancak en üst düzeyde hassasiyet ve orijinal yapıya saygı gerektirir.

Eski bir bina satın almadan önce, işlemin yasal kısmının şeffaf olduğundan ve dairenin gerçek durumunu yansıttığından emin olmak çok önemlidir. Sadece bir tapu kaydı (Grundbuch) yeterli değildir: mülkiyeti doğrular, ancak mülkün tarihini yansıtmaz.

Yapı ruhsatlarını (Bauakt) incelemek çok önemlidir ; bu, binada yapılan tüm yeniden geliştirme, yenileme ve değişikliklere ilişkin tüm izinlerin arşividir. Mevcut düzenin yasal olup olmadığını ve gelecekte sorun yaratabilecek herhangi bir değişiklik olup olmadığını buradan görebilirsiniz.

Aynı derecede önemli olan bir diğer belge ise, mülkteki payınızı tanımlayan ve aylık ödemelerinizi, onarımlara katılımınızı ve mal sahipleri toplantılarındaki oy haklarınızı etkileyen bir belge olan Kullanım Değeri Belgesi'dir

Hausordnung'u dikkatlice okumak da faydalı olacaktır . Bu kurallar, gürültü seviyelerini, ortak alanların kullanımını, depolamayı, onarımları ve hatta bisiklet depolama gibi küçük ayrıntıları bile düzenler. Bazen bu kurallar, özellikle binanın katı bir mal sahibi topluluğu varsa, düşündüğünüzden çok daha önemli bir rol oynayabilir.

Bu aşamada, Avusturya gayrimenkulü konusunda uzmanlaşmış profesyonel bir emlakçı veya avukatın yardımı çok önemli olabilir. Hangi belgelerin en sık sorun çıkardığını, nelere dikkat etmeniz gerektiğini ve Viyana'daki eski bir binada daire satın alma kararınızdan pişman olmamanız için Bauakt ve Grundbuch'taki verileri nasıl doğru yorumlayacağınızı bilirler.

Eski Viyana'nın mimarisi, tarzı ve atmosferinden çok daha fazlasını sunan Altbau daireler, aynı zamanda yüksek düzeyde dikkat, bilgi ve hazırlık gerektiren karmaşık teknik yapılardır. Tarihi binalar harika bir yatırım ve estetik bir zevk kaynağı olabilir, ancak bu sadece tüm evrak işleriyle uğraşmaya, binanın durumunu iyice incelemeye ve şehir yetkilileriyle etkileşime girmeye hazır olanlar için geçerlidir.

Klasik mimariye değer veriyorsanız, uzun vadeli potansiyel görüyorsanız ve tadilata yatırım yapmaya istekliyseniz, Altbau sadece bir evden öte, kendine özgü karakteri ve tarihi olan eşsiz bir mülk haline gelecektir. Ancak, satın alma işlemine son derece dikkatli ve ihtiyatlı yaklaşmalısınız: o zaman eski evin cazibesi sürpriz kaynağı olmaktan ziyade bir avantaj haline gelecektir.