Avusturya'da yabancıların gayrimenkul satın almasına ilişkin kısıtlamalar

Avusturya'da gayrimenkul satın almak, Avrupa'daki en sıkı düzenlemelere tabi işlemlerden biridir ve bu tesadüf değildir. Avusturya piyasasının en önemli özelliği, yabancıların gayrimenkulü serbestçe satın alamamasıdır: Çoğu yabancı uyruklu için işlemlere erişim kanunla kısıtlanmıştır ve ancak yerel makamlardan özel izin alındıktan sonra mümkündür.

Ancak, tek tip kurallar yoktur; her federal eyalet kendi koşullarını, prosedürlerini ve kısıtlamalarını belirler ve bunlar birbirlerinden önemli ölçüde farklılık gösterebilir.

Avusturya'yı çoğu Avrupa ülkesine kıyasla benzersiz kılan da bu özelliğidir. Yabancı bir alıcı İspanya, Portekiz veya Almanya'da kolayca mülk satın alabilirken, Avusturya'da ek şartlarla, kontrollerle hatta doğrudan yasakla karşılaşabilir.

Tirol veya Karintiya gibi eyaletlerde, yabancıların izinsiz mülk satın alması neredeyse imkansızdır veya özellikle "ikinci evler" veya turistik ve tatil bölgelerinde bulunan mülkler söz konusu olduğunda tamamen yasaktır.

Bu yaklaşım geçici bir politika değil, ülkenin yasal yapısının temel bir parçasıdır. Avusturya, iç piyasasını aşırı ısınmadan korumayı, yerel sakinler için uygun fiyatlı konut sağlamayı ve yabancı sermayenin yüksek oranda bulunduğu bölgelerde mülkiyet üzerindeki kontrolü sürdürmeyi amaçlamaktadır. Bu nedenle, gerekli fonlara, oturma iznine veya sermayenin kaynağına dair şeffaf bir kanıta sahip olmak, izin almayı garanti etmez.

Birçok uluslararası yatırımcının yaptığı en büyük hata, Avusturya'daki bir işlemi diğer AB ülkelerindeki gibi ele almaktır. Ancak Avusturya sistemi, federal eyalet ve mülk türü seçiminden mülkiyet biçimine ve başvuru sürecine kadar farklı şekilde işliyor.

İyi düşünülmüş bir hukuki ve stratejik yaklaşım gereklidir: durumunuzu anlamak, belgeleri düzgün bir şekilde hazırlamak, belirli bir bölgenin kısıtlamalarını analiz etmek ve tüm prosedürü dikkatlice planlamak.

Avusturya'da yabancıların gayrimenkul satın almasına ilişkin yasal çerçeve, Avrupa'daki en karmaşık ve sıkı yapılandırılmış sistemlerden biridir. Yabancıların işlemlerinin tamamen serbest olduğu veya tek bir ulusal yasa ile sınırlandırıldığı çoğu AB ülkesinin aksine, Avusturya bölgesel yetki ilkesini uygular: her federal eyaletin kendi yasaları, kendi yetkili mercileri ve bir yabancının kendi topraklarında gayrimenkul satın alıp alamayacağını belirlemek için kendi kriterleri vardır.

Bu sistem yasal uygulamaya yerleşmiştir ve GEUER Rechtsanwälte OG da vurgulandığı üzere, yabancıların gayrimenkul satın almasına ilişkin tek bir "Avusturya yasası" bulunmamaktadır; sekiz farklı yasal rejim vardır (Viyana'yı ayrı bir şehir devleti olarak hariç tutarak, eyalet sayısına karşılık gelmektedir).

Tarihsel olarak Avusturya, iç pazarını spekülatif sermayeden ve aşırı altyapı baskısından koruma politikası izlemiştir. Daha büyük Avrupa ülkelerinin aksine, Avusturya sınırlı arazi kaynaklarına, yüksek oranda koruma altına alınmış alanlara ve özellikle hassas turizm bölgelerine sahiptir.

Bu nedenle, çeşitli federal eyaletlerin mevzuatı şu amaçlarla engeller getirmektedir:

• Özellikle rekabetin yüksek olduğu bölgelerde, yerel sakinler için konut erişilebilirliğini korumak;
• Tatil beldelerinde, dağlık bölgelerde ve doğal alanlarda yabancı mülkiyeti kontrol etmek;
• İkinci el konut piyasasındaki spekülasyonu dizginlemek;
• Yerel altyapı üzerinde baskı yaratabilen “ikinci evlerin” (Zweitwohnsitz) büyümesini sınırlamak;
• Özellikle kırsal ve dağlık bölgelerde kültürel ve sosyal dengeyi korumak.

Sektör portallarına göre, kısıtlamaların en sıkı olduğu yerler Tirol, Vorarlberg ve Salzburg turizm bölgeleridir.

Dolayısıyla, bu kısıtlamalar geçici bir önlem değil, uzun vadeli piyasa istikrarını hedefleyen devlet politikasının temel bir parçasıdır.

Her devlet yabancıların giriş çıkışlarını bağımsız olarak düzenlediğinden, yasal rejim komşu bölgeler arasında bile önemli ölçüde farklılık gösterebilir.

Daha da önemlisi, tek bir eyalet içinde bile kısıtlamalar belediyeler arasında farklılık gösterir. Tirol'ün bir bölgesinde satın alınması yasal olan bir şey, komşu bir bölgede tamamen yasaklanmış olabilir.

Avusturya'da gayrimenkul satın almanın yasal çerçevesi doğrudan alıcının kategorisine bağlıdır. Bu, işlemin karmaşıklığını, izin gerekliliğini, farklı mülk türlerinin mevcudiyetini ve ret olasılığını belirleyen önemli bir faktördür.

iki büyük gruba ayırır :

1. AB, AEA ve İsviçre vatandaşları
2. Üçüncü ülke (AB/AEA dışı) vatandaşları

temelde farklı hukuki koşullar altındadır

AB ülkeleri, Avrupa Ekonomik Alanı ve İsviçre vatandaşları, Avusturya'da yerel sakinlerle aynı mülkiyet haklarına sahiptir.

Anlamı şudur:

• Konut ve ticari gayrimenkulleri serbestçe satın alabilirler;
• Yetkililerden izin alınmasına gerek yoktur;
• İşlem, olağan noter prosedürüne göre gerçekleşir;
• Mülk türü (apartman, ev, arsa) konusunda herhangi bir kısıtlama yoktur.

Gleichbehandlung – eşit muamele – ilkesinde güvence altına alınmıştır

Bu tür alıcılar ayrıca, üçüncü ülkelerde ikamet etmeyenler için zorunlu olan "yabancı kimlik doğrulama" prosedüründen (Ausländergrundverkehr) otomatik olarak muaf tutulurlar.

Bazı nüanslar

AB vatandaşları bile resmi kısıtlamalarla karşılaşabilir, ancak bunlar nadirdir ve çoğunlukla kırsal Alp bölgelerinde mevcuttur:

• Belediye, söz konusu mülkün "ikinci ev" veya turistik mekan olarak değil, esas ikametgah olarak kullanılacağına dair teyit isteyebilir;
• Koruma alanlarındaki geniş arazilerin satın alınması onay gerektirebilir.

Ancak bu durumlar istisnai olup AB vatandaşı statüsüyle değil, söz konusu nesnenin niteliğiyle ilgilidir.

AB/AEA/İsviçre vatandaşı olmayan alıcılar, yabancıların gayrimenkul satın almasına ilişkin özel devlet yasalarına tabidir.

Onlar için şu kural geçerlidir: Tapu ve arazi yetkililerinden özel izin alınmadıkça, işlem yasal olarak mümkün değildir.

Anlamı şudur:

• Resmi bir satın alma başvurusu yapılır;
• Sermayenin kaynağı araştırılıyor;
• Yetkili makam, satın almanın yerel pazara etkisini analiz eder;
• İzin verme veya reddetme kararı verilir.

Ve en önemlisi:

Kusursuz şekilde hazırlanmış bir belge paketi bile onay garantisi vermez.

Yetkililer başvuruları nasıl değerlendiriyor?

Komisyon (Grundverkehrsbehörde) aşağıdaki durumlarda reddedebilir:

• Bu satın alma işlemi, yerel sakinler için konut edinebilirlik açısından bir tehdit olarak değerlendiriliyor;
• Söz konusu nesne turistik bir bölgede yer almaktadır;
• Bu mülk "ikinci ev" olarak dönüştürülebilir;
• Arazi koruma statüsüne sahiptir;
• Yatırımcı Avusturya ile bağlantısını kanıtlayamıyor;
• İşlemin ekonomik veya sosyal "faydalarına" dair herhangi bir teyit bulunmamaktadır.

Her eyalet “kamu yararı” kavramını kendi yöntemine göre formüle ediyor, bu da süreci daha da bireyselleştiriyor.

Avusturya'da yabancıların gayrimenkul alımlarını düzenleyen sistem, alıcıları iki kategoriye ayırarak temel bir yaklaşım benimser: AB/AEA vatandaşları ve "üçüncü ülkeler" olarak adlandırılan ülkelerin vatandaşları. Bu ayrım teknik bir formalite değil, ulusal pazarı, sosyal dengeyi ve bölgesel istikrarı korumayı amaçlayan devlet politikasının temel bir parçasıdır.

Avusturya, AB vatandaşlarını Tek Avrupa Ekonomik Alanı'nın katılımcıları olarak görmektedir. Gayrimenkul açısından bu, Avusturya vatandaşlarıyla neredeyse tam eşitlik anlamına gelir. İşlemlere erişimleri, AB'nin sermayenin serbest dolaşımı hakkına ve devletin Birlik içinde ayrımcılıktan kaçınma yükümlülüğüne dayanmaktadır.

Avusturya için bu tür alıcılar dış bir güç değil, ortak ekonomik, hukuki ve sosyal normlara entegre olmuş tek pazarın bir uzantısıdır. Devlet açısından bakıldığında, istikrarlı bir Avrupa hukuk çerçevesi içinde faaliyet gösterdikleri için piyasa faaliyetleri sistemik risk oluşturmaz.

Hükümet, AB/AEA dışından gelen alıcılara oldukça farklı bir gözle bakıyor. Bu yatırımcı grubu, artan piyasa baskısının bir kaynağı olarak görülüyor: daha yüksek satın alma gücüne sahip olabilirler, kısa vadeli yatırımlara aktif olarak katılabilirler ve özellikle Alpler gibi inşaat alanının son derece sınırlı olduğu bölgelerde, sınırlı arz üzerindeki baskıyı artırabilirler.

Avrupa piyasalarının tarihi, spekülatif fiyat artışlarına, ikinci konut olarak kullanılmak üzere gayrimenkul alımlarına ve yerel sakinlerin kademeli olarak yerlerinden edilmesine genellikle yabancı sermayenin yol açtığını göstermektedir. Küçük belediyeler için, yabancı yatırımcıların küçük bir akışı bile fiyat dinamiklerini tamamen değiştirebilir.

Bu yaklaşım, Avusturya'nın özellikle yüksek yoğunluklu şehirlerde konut erişilebilirliğini korumasına, koruma alanlarını muhafaza etmesine, tatil bölgelerini yönetmesine ve sosyal açıdan hassas bölgelerin sürdürülebilirliğini desteklemesine olanak tanır. Alp bölgesi gayrimenkulü bir meta olarak değil, alanı genişletilemeyen kültürel ve doğal bir mirasın parçası olarak görmektedir.

Bu nedenle, yabancılara yönelik kısıtlamalar, bu alanları terk edilmekten veya aşırı ticarileşmeden korumak için kullanılan araçlardan biridir. Avusturya, gayrimenkullerin önemli bir kısmının yerleşik olmayanların mülkiyetinde olduğu ve yılda sadece birkaç hafta kullanıldığı senaryoları önlemeye çalışmaktadır. Benzer örnekler birçok Avrupa ülkesinde zaten gözlemlenmiştir ve Avusturya, bu tür riskleri en aza indiren bir model oluşturmak için bilinçli olarak çalışmaktadır.

İşte tam da bu nedenle vatandaşlığa dayalı farklılaştırma geçici bir önlem veya siyasi bir duruş değildir. Piyasanın uzun vadeli istikrarını düzenleyen, yasal çerçeveye dikkatlice entegre edilmiş bir mekanizmadır.

AB/AEA ve İsviçre dışındaki ülkelerin vatandaşları için Avusturya'da gayrimenkul satın almak yalnızca özel bir izin süreciyle mümkündür. Bu, mülkün satın alınıp alınamayacağını belirleyen işlemin kilit bir aşamasıdır.

AB'li alıcıların aksine, Avusturyalı alıcılar için satın alma prosedürü neredeyse aynıyken, yerleşik olmayan alıcılar yerel pazar koruması ve bölgesel sürdürülebilirlik ilkeleri üzerine kurulu bir kontrol sistemiyle karşı karşıyadır.

Bir işlemin yasallığını belirleyen ana organ, gayrimenkul işlerinden sorumlu devlet komisyonu Grundverkehrsbehörde'dir

Bu birimin rolü sadece idari belge kontrolü yapmak değil, belirli bir yabancı tarafından yapılacak bir satın almanın ekonomik ve sosyo-bölgesel açıdan kabul edilebilirliğini değerlendirmektir.

Neleri kontrol ediyor:

• Alıcı, bu tür mülkü satın alma hakkına sahip olan kişiler kategorisine giriyor mu?
• Satın almanın piyasa ve fiyat dengesi için bir tehdit oluşturup oluşturmadığı;
• Söz konusu mülkün “ikinci ev”, turistik konaklama yeri veya koruma altındaki arazi kategorisine girip girmediği;
• Alıcının Avusturya ile geçerli bir bağlantısı var mı (ikamet izni, ticari faaliyet, kişisel çıkarlar)?
• Satın almanın bölgenin kamu yararına olup olmadığı.

Aslında işlemin gerçekleşip gerçekleşmeyeceğine komisyon karar verir ve alım satım sözleşmesi ancak onun izniyle yürürlüğe girer.

Avusturya yasaları "yabancı" terimini oldukça geniş bir şekilde tanımlamaktadır. Bu önemlidir, çünkü kısıtlamalar bazen sadece bireylere değil, aynı zamanda mülk satın almaya çalıştıkları kuruluşlara da uygulanmaktadır.

Grundverkehr kurallarına tabi kişi kategorileri:

Dolayısıyla, bir şirketi resmen kurmak her zaman kısıtlamaları aşmaya olanak sağlamaz; yapıyı kimin kontrol ettiğini ve gerçek kontrol merkezinin nerede bulunduğunu belirlemek önemlidir.

Avusturya, yabancıların gayrimenkul alımları konusunda Avrupa'nın en katı düzenlemelerine sahip ülkelerinden biri olmasına rağmen, süreci kolaylaştırabilecek veya işlemi mümkün kılabilecek yasal mekanizmalar mevcuttur.

Bunlar yasayı çiğneme yolları değil, yatırımcıları ülkenin hukuk sistemine düzgün bir şekilde entegre etme yollarıdır. Her seçenek belgesel kanıt gerektirir ve ilgili federal eyalete bağlıdır.

En yaygın ve aynı zamanda en zor yollardan biri, Avusturya'da veya başka bir AB ülkesinde kayıtlı bir tüzel kişilik aracılığıyla gayrimenkul edinmektir.

Bu yaklaşımın ardındaki fikir, Avrupa şirketlerinin üçüncü ülke vatandaşlarıyla aynı kısıtlamalara tabi olmamasıdır. Bazı federal eyaletler, yapı şu şartları sağlıyorsa satın almalara izin verir:

• Avusturya'da veya AB'de kayıtlı,
• gerçek ticari faaliyetler yürütür,
• Avrupa'da teyit edilmiş bir ekonomik çıkar merkezine sahiptir.

Ancak bu yaklaşım, çeşitli koşullar yerine getirildiğinde etkili olur. Alıcının, şirketin yalnızca işlem amacıyla kurulmuş bir paravan şirket olmadığını kanıtlaması gerekir. Tapu ve arazi idareleri, şeffaf bir mülkiyet yapısının, vergi raporlamasının ve çalışanların veya ofislerin varlığının teyidini talep eder.

Avusturya'daki her işlem benzersizdir: birçok şey arazi mevzuatına ve yatırımcının statüsüne bağlıdır. Müşterilerimizin doğru mülkiyet stratejisini seçmelerine, hatalardan kaçınmalarına ve gereksiz riskler almadan izin sürecini yönetmelerine yardımcı oluyoruz. Bir satın alma düşünüyorsanız, olası seçenekleri görüşebilir ve sizin için en uygun olanı bulabiliriz.

İkamet izni almak, gayrimenkul piyasasına erişimi kolaylaştırmanın bir başka yoludur. Bazı federal eyaletlerde, ikamet iznine sahip olmak, izin alma ihtiyacını tamamen ortadan kaldırmaz, ancak süreci önemli ölçüde kolaylaştırır ve bazı durumlarda olumlu bir kararı neredeyse garanti eder.

Aşağıdaki durumlar özellikle önemlidir:

• uzun süreli oturma izni,
• Çalışma veya iş amaçlı oturma izni,
• aile birleşimi,
• Öğrenci oturma izni ile uzun süreli oturma izninin birleşimi.

İkamet statüsü, bir kişinin Avusturya ile olan bağlantısını fiilen gösterir: burada yaşarlar, vergi öderler ve sisteme entegre olmuşlardır. Bu nedenle, tapu komisyonları bu tür alıcılara, mülkü yalnızca yatırım aracı olarak kullanmayı planlayanlara göre daha hoşgörülü davranır.

Bazen komisyonun kararı, başvuru sahibinin satın alma ihtiyacını ne kadar ikna edici bir şekilde açıklayabildiğine bağlıdır.

Şu durumlardan bahsediyoruz:

• Bir kişi iş veya ticari nedenlerle Avusturya'ya taşınır;
• Ailenin daimi ikametgahı için konut satın alır;
• Belirli bir bölgeye fayda sağlayan faaliyetler yürütür (örneğin, iş imkanları yaratır);
• Kendisi zaten bölgede yaşıyor ve yerel topluma entegre olmuş durumda.

Bu gibi durumlarda, izin normalden daha hızlı verilebilir. Komisyon, yalnızca biçimsel kriterleri değil, yatırımcının bölgedeki varlığının potansiyel faydalarını da değerlendirir.

Önemli! Yukarıdaki mekanizmaların hiçbiri otomatik onay garantisi vermez, ancak şansı önemli ölçüde artırır. Başarılı bir işlem, yasal boşluklar bulmakla değil, tüm bölgesel nüansları, alıcının statüsünü ve alıcının ikamet veya yatırım motivasyonlarını dikkate alan doğru yasal ve stratejik yaklaşımla elde edilir.

Yabancı uyruklu olarak gayrimenkul satın almak için izin almak basit bir formalite değildir. Genellikle birkaç ay süren ve bölgenin değerlendirilmesini, alıcının statüsünü, mülkün özelliklerini ve hatta işlemin yerel topluluk üzerindeki potansiyel etkisini içeren kapsamlı bir idari incelemeyi içerir.

Yabancı uyruklular en sık aşağıdaki zorluklarla karşılaşırlar.

Komisyonun kararının öngörülemezliği. Arazi yetkilileri önemli ölçüde özerkliğe sahiptir ve her zaman ayrıntılı olarak açıklanmayan nedenlerle başvuruları reddedebilirler. Komisyon yalnızca kanunla değil, aynı zamanda bölgenin sosyal, ekonomik, demografik ve çevresel çıkarlarıyla da yönlendirilir.

Uzun işlem süreleri. Düzgün doldurulmuş bir başvuru bile nadiren hızlı bir şekilde işleme alınır. Tipik işlem süreleri iki ila altı ay arasındadır, ancak Tirol veya Salzburg gibi yüksek talep olan bölgelerde süreç bir yıla kadar sürebilir.

Bu, şunlarla ilgilidir:

• çok aşamalı doğrulama,
• Ek taleplere duyulan ihtiyaç,
• Belediyelerle mutabakat halinde.

Turistik bölgelerde özellikle sıkı düzenlemeler vardır. Alp bölgeleri, yabancı birinin yapacağı herhangi bir satın almayı yerel pazar için potansiyel bir risk olarak görür. İşlemler şu kişilerle yapılır:

• turistik komplekslerdeki daireler,
• ikinci ev eşyaları,
• tatil köylerindeki evler,
• Göllerin ve kayak alanlarının yakınındaki nesneler.

Bu bölgelerde, yerleşik olmayanlar arasında ret oranı en yüksektir.

Avusturya ile yeterli bağlantının olmaması nedeniyle retler yaşanabilir. Federal eyaletler, alıcının mülkü yalnızca yatırım amacıyla kullanma niyetinde olmadığına dair kanıt talep etmektedir.

Aşağıdaki durumlarda ret mümkündür:

• Alıcı Avusturya'da yaşamıyor;
• Burada ekonomik faaliyet yürütmemektedir;
• Satın alma işleminin kişisel gerekliliğini gerekçelendiremiyorum.

Federal eyaletler arasında düzenlemeler farklılık gösterir. Viyana'daki düzenlemeler, Tirol, Karintiya veya Vorarlberg'e göre önemli ölçüde daha esnek olabilir. Bir bölgede ev satın almayı başaran bir yabancı, beklenmedik bir şekilde başka bir bölgede kesinlikle reddedilebilir.

Tüm bu faktörler, satın alma sürecini öngörülemez hale getirir ve bir mülk seçmeden önce bile dikkatli bir hukuki planlama gerektirir.

Yabancılara karşı yaklaşımın hoşgörülüden son derece katıya kadar değişmesinin nedenleri, bölgelerin özellikleriyle yakından bağlantılıdır.

Ekonomik baskı ve pazar büyüklüğü. Viyana'nın büyük, esnek ve çeşitli bir konut piyasası var. Tirol'ün daha küçük dağ belediyelerinde ise piyasa daha sınırlı ve her satış fiyatları etkileyebiliyor.

Dolayısıyla, başkentte hiçbir risk oluşturmayan aynı yabancı uyruklu kişi, küçük bir Alp bölgesinde istikrara tehdit olarak algılanabilir.

Turistik bölgelerin payı. Tirol, Salzburg ve Karintiya'nın bazı bölgeleri dünya standartlarında tatil beldeleridir. Oradaki konut talebi yerel nüfusa oranla orantısızdır ve federal eyaletler, "ikinci evlerin" yerel sakinleri tamamen yerinden edeceği bir senaryoyu önlemek için çaba sarf etmektedir.

Çevre koruma faktörü. Alp bölgeleri kaynak kısıtlı alanlardır. Genişletilmeleri imkansızdır ve aşırı gelişme çevresel riskler oluşturur. Bu nedenle, birçok arazi, yabancı işlemlerin neredeyse imkansız olduğu özel koruma alanlarını içermektedir.

Küçük belediyelerin sosyal sürdürülebilirliği. Küçük köylerde ve tatil kasabalarında, kalıcı nüfusu, işleri ve altyapıyı korumak önemlidir. Yerleşik olmayanlar tarafından mülklerin toplu olarak satın alınması, İtalya ve İsviçre'de zaten yaşanmış olan "boş köyler"e yol açmaktadır; Avusturya bu durumu proaktif olarak önlemeye çalışmaktadır.

Her federal eyalet, bölgesel, ekonomik ve sosyal çıkarlarına dayalı olarak kendi düzenleyici modelini geliştirir. Bu nedenle, yatırımcılar analizlerine yalnızca kişisel durumlarıyla değil, aynı zamanda bölgesel bir haritayla da başlamalıdır; Viyana ve Tirol'deki kuralların iki farklı yasal gerçekliğe ait olduğunu anlamalıdırlar.

Bu tablo, bölge seçmenin stratejik açıdan önemli bir adım olduğunu göstermektedir. Üçüncü bir ülkeden gelen bir alıcı için Viyana veya Graz'da daire satın almak tamamen mümkün olabilirken, Kitzbühel veya Seefeld'de satın almak bütçeden bağımsız olarak neredeyse imkansızdır.

Avusturya'da, yabancı bir alıcının bir mülke erişimi yalnızca vatandaşlık ve bölgeye değil, aynı zamanda satın almak istediği mülkün türüne de bağlıdır. Kanun, her bir mülk türünün piyasa, sosyal istikrar veya turistik bölgeler açısından kendine özgü risk seviyeleri taşıması nedeniyle, farklı mülk kategorilerine farklı yaklaşım sergiler.

Dolayısıyla, aynı yatırımcı Viyana'da şehir merkezinde bir daireyi kolaylıkla satın alabilirken, Tirol'de mevsimlik yaşam için bir daire satın almaya çalışırken neredeyse aşılmaz engellerle karşılaşıyor.

Ana ikametgah (Hauptwohnsitz). Daimi ikamet amacıyla kullanılan mülkler genellikle daha esnek düzenlemelere tabidir. Yabancı bir alıcı, Avusturya'da uzun süreli çalışma, öğrenim veya iş için konuta ihtiyaç duyduğunu açıklarsa, onay alma şansı önemli ölçüde artar.

Bu tür gayrimenkuller, yatırım spekülasyonu yerine toplumsal bir gereklilik olarak kabul edildiğinden, hassas bölgelerde bile yetkililer bu tür alımlara daha olumlu bakmaya hazırdır.

İkinci konutlar, yazlık evler ve tatil evleri. Buradaki durum çok daha katı. Avusturya, turistik bölgelerin yılın büyük bölümünde boş kalan mülklerin bulunduğu mevsimlik köylere dönüştürülmesini sürekli olarak kısıtlıyor. Bu nedenle, yerleşik olmayanların "ikinci bir ev" satın alması genellikle tamamen yasaklanıyor veya yalnızca belirli koşullar altında izin veriliyor.

Alp bölgelerinde (Tirol, Salzburg, Vorarlberg) katı bir rejim uygulanmaktadır; bu da mülklerin yalnızca küçük bir yüzdesinin resmi olarak ikinci konut (Nebenwohnsitz) olarak kullanılmasına onay verildiği anlamına gelir. Bir yabancının bu tür bir mülk satın alması neredeyse imkansızdır.

Turistik gayrimenkuller ve hizmetli daireler. Bu en hassas segmenttir. Turistik daireler (turistik konutlar) her zaman özel bir inceleme altındadır. Eyaletler, kontrolsüz ticarileşmenin fiyat artışlarına ve yerel sakinler için uygun fiyatlı konutların azalmasına yol açabileceğinden endişe duymaktadır.

Bu nedenle, turizm amaçlı olarak belirlenmiş bir mülkün yabancı bir kişi tarafından satın alınması yalnızca komisyonun onayını gerektirmekle kalmaz, çoğu zaman da reddedilir. Mülk resmi olarak satılsa bile, "üçüncü ülke"den bir alıcının bölgeyle ekonomik bağlarını kanıtlaması veya bir iş planı sunması gerekebilir.

Ticari gayrimenkul ve şirket aracılığıyla satın alma. İşletme mülklerine tamamen farklı bir yaklaşım uygulanır. Ofisler, perakende alanları, depolar ve sanayi tesisleri gibi ticari gayrimenkuller genellikle daha esnek bir yasal rejime tabidir. Mantık basittir: bu tür mülkler ekonomiyi canlandırır, iş yaratır ve konut piyasasını etkilemez.

Avusturya veya AB'de kayıtlı tüzel kişiler, şirketin nihai sahibi yerleşik olmasa bile, özel yabancılara göre ticari gayrimenkulleri daha kolay edinebilirler. Ancak, işletmenin geçerliliğinin ve şirket yönetmeliklerine uygunluğunun kanıtlanması gerekmektedir.

Yabancı uyruklular için uygun konut tiplerinin mevcudiyeti

Avusturya'da, gayrimenkul satın alma izni almak tek başına ipotek finansmanına erişimi garanti etmez. Ülkenin bankacılık sistemi, sıkı düzenlemeler ve risk değerlendirme standartları altında faaliyet göstermekte olup, kredi koşullarını satın alma fiyatından veya alıcının mali durumundan bile daha fazla etkilemektedir

Yatırımcının yasal statüsü -yerleşik olup olmaması, AB vatandaşı olup olmaması veya üçüncü ülke vatandaşı olması- kredi alma olasılığını ve parametrelerini belirleyen kilit bir faktör haline gelir.

Avusturya bankaları, borçluları yalnızca gelirlerine göre değil, sorun çıkması durumunda borcun ne kadar kolay tahsil edilebileceğine göre de değerlendirir. İkametgah, ülkeyle daha yüksek düzeyde bir bağlantı anlamına gelir: istihdam, vergiler, bankacılık geçmişi, kayıtlı ikametgah ve resmi verilerin mevcudiyeti. Ancak, ikametgahı olmayanlar için bu parametrelerin çoğu ya mevcut değildir ya da doğrulanması daha zordur ve yurtdışındaki borç tahsilatı için yasal mekanizmalar önemli ölçüde daha az etkilidir.

Bu nedenle, yüksek gelirli, prestijli bir işe sahip ve önemli varlıklara sahip yabancı bir yatırımcı, ortalama gelirli ortalama bir Avusturya vatandaşına göre genellikle daha az avantajlı şartlar elde eder. Banka, müşterinin sadece ödeme gücünü değil, aynı zamanda yönetilebilirliğini de önceliklendirir.

mülk değerinin %80-90'ını finanse etmeyi bekleyebilirken yabancı uyrukluların kendi fonlarından önemli ölçüde daha fazla katkıda bulunmaları gerekir.

Yabancı uyruklular için standart faiz oranları %40-50, bazen %60'tır. Sadece AB gelirini, Avrupa varlıklarını ve kusursuz kredi geçmişini doğrulayan seçkin müşteriler %70 faiz oranı bekleyebilirler. Turistik mülk veya mevcut konut satın alırken, bankalar daha da katı bir yaklaşım sergilerler, çünkü bu mülkler daha yüksek likidite riski taşır.

Bu yaklaşım kısmen, yabancı uyruklu bir kişi için gayrimenkulün fiilen kredinin tek teminatı haline gelmesinden kaynaklanmaktadır. Banka, alıcının "öz" fonlarındaki payını artırarak kendi riskini en aza indirmeyi amaçlamaktadır.

Kredi kuruluşları, yerleşik olmayan kişiler üzerinde çok daha kapsamlı bir durum tespiti yapmaktadır. Bu durum, yalnızca iç bankacılık düzenlemelerinden değil, aynı zamanda fonların kaynağının ve müşterinin mali istikrarının ayrıntılı olarak doğrulanmasını gerektiren Avrupa çapındaki kara para aklama ve müşteri tanıma standartlarından

Yabancı alıcılardan daha kapsamlı bir belge seti istenmektedir: birkaç yıla ait gelir belgesi, mali tabloların onaylı tercümeleri, menşe ülkedeki banka hesap özetleri, vergi ikametgahı ve varlık yapısına ilişkin belgeler.

Avusturya'da oturma izni olmayanlar için doğrulama süreci genellikle ek adımlar ve sorgulamalar gerektirir, çünkü bankanın normal iç kayıtlarına erişimi yoktur.

Bazı durumlarda, finans kurumu işletme faaliyetleri veya sermaye kaynakları hakkında açıklama isteyebilir; bu da başvuru inceleme süresini önemli ölçüde uzatır.

Gayrimenkulün durumu, bankanın kararını doğrudan etkiler. Birincil konut satın alımı söz konusu olduğunda, bankalar genellikle daha esnek davranırlar: bu tür gayrimenkuller daha istikrarlı ve daha az riskli olarak kabul edilir.

Ancak, ikinci konutlar, yazlık evler ve mevsimlik mülkler, genellikle aralıklı olarak kullanıldıkları ve yeniden satışta daha az değer korudukları için yüksek riskli bölgeye girerler.

Turistik tesisler ve apart oteller söz konusu olduğunda daha da temkinli bir yaklaşım benimsenmektedir Bu tür tesisler mevsimselliğe, kiralama kısıtlamalarına ve bölgesel turizm politikalarındaki değişikliklere tabidir. Bankalar bu tür kredileri yalnızca sıkı şartlar altında verebilir veya tamamen reddedebilir.

Ticari gayrimenkuller ayrı bir yere sahiptir: Değeri işletme karlılığına göre belirlenir ve yerleşik olmayan bir yatırımcı için, konut gayrimenkullerine kıyasla finansman açısından genellikle daha uygun fiyatlıdır.

Satın alma için yasal izin alınmış olmasına rağmen, finansmanın aniden sağlanamaz hale geldiği durumlar çok yaygındır. Yabancı uyruklular için bunlar en tatsız ve riskli senaryolar arasındadır.

Alıcı ön sözleşme imzalamış ve peşinat ödemişse, bankanın reddi alıcının mülkü kredisiz satın almak zorunda kalması veya peşinatını kaybetmesi anlamına gelebilir. Bu nedenle, işlemin finansal yönü, mülkün hukuki incelemesi ve ilgili federal eyaletteki izin gerekliliklerinin ön analizi ile birlikte değerlendirilmelidir.

yasal durumunuzu ve mülkün bulunduğu arazinin kısıtlamalarını net bir şekilde tanımlamanız şarttır

Ardından, bankadan durumunuza özel kredi koşulları hakkında ön bir görüş alın. Ancak bundan sonra, finansmanın gerçek kullanılabilirliğini dikkate alarak belirli gayrimenkulleri seçmeye geçmelisiniz.

Bu strateji, gereksiz maliyetlere, retlere veya işlemin kabul edilebilir şartlarda tamamlanamamasına yol açabilecek hatalardan kaçınmaya yardımcı olur.

Avusturya mevzuatı katı ancak esnektir ve yatırımcının şeffaflık ve uyumluluğu sağlamaya istekli olması durumunda satın alma sürecini yasal olarak kolaylaştırmaya olanak tanır.

Burada “yasal boşluklardan” değil, Avusturya hukuk sisteminin çerçevesine uyan yasal stratejilerden bahsettiğimizi anlamak önemlidir

Bir yatırımcı Avusturya'da veya başka bir AB ülkesinde bir şirket kaydederse ve fiili faaliyetleri varsa, bu kuruluş iç pazarın bir parçası olarak kabul edilir. Bazı federal eyaletlerde, bu durumda işlemler daha hızlı, hatta bazen eyalet komisyonunun müdahalesi olmadan bile tamamlanır.

Ancak asıl şart, işletmenin gerçekliğidir. Şirketin ekonomik faaliyet yürütmesi, hesapları, raporları ve fiili operasyonları olması gerekir.

Bu, en anlaşılabilir ve güvenilir stratejilerden biridir.

Alıcı, oturma izni alarak (örneğin, "Çalışma Hakkı Olmayan Oturma İzni" programı, iş sözleşmesi veya işletme yoluyla), işlemin başarılı olma şansını önemli ölçüde artırır.

Bazı eyaletlerde, oturma iznine sahip olmak, alıcıyı gayrimenkule erişim açısından yasal olarak bir AB vatandaşıyla eşdeğer hale getirir.

Avusturya tek bir pazar değil; bazı eyaletlerde kısıtlamalar son derece katı iken, diğerlerinde mevzuat sermaye çekmeyi amaçlıyor.

Örneğin, Viyana veya Aşağı Avusturya'da, ikamet etmeyen biri olarak standart prosedürle daire satın almak genellikle mümkünken, Tirol veya Salzburg'da benzer bir mülk satın almak neredeyse imkansız olabilir.

Avusturya hukuku piyasayı korur ancak yatırımcıları caydırmayı amaçlamaz. Sistem, ülkenin ekonomik alanına entegre olmak isteyenlere yöneliktir ve sermaye şeffaflığını ve düzenlemelere uyumu sağlar. Bu nedenle, prosedürü basitleştirmeye yönelik yasal seçenekler her zaman yatırımcının sisteme gerçek anlamda entegrasyonuyla (yasal, ekonomik veya sosyal) bağlantılıdır.

Avusturya gayrimenkul piyasasının temel kurallarına aşina, iyi hazırlanmış yatırımcılar bile, işlem fiyatını, süresini ve hatta satın alma işlemini tamamlama olasılığını değiştirebilecek beklenmedik durumlarla karşılaşabilirler. Avusturya, son derece yapılandırılmış ancak karmaşık arazi işlem yasalarına sahip bir ülkedir; bu da sadece fonlara sahip olmanın veya yatırım yapma isteğinin başarılı bir sonucu garanti etmediği anlamına gelir.

En hafife alınan risklerden biri de Tapu Sicil Müdürlüğü (Grundverkehrsbehörde) tarafından reddedilme olasılığıdır. Bu durum, alıcının şeffaf bir gelire, temiz bir mali profile ve mülkü yasal olarak kullanma konusunda ciddi niyetlere sahip olması durumunda bile yaşanabilir.

Reddetme nedenleri çeşitlilik gösterir: bölgesel kotalar, yabancılara satış kısıtlamaları, yerel pazarın korunması, yerel sakinler için konutların korunması gerekliliği veya mülkün turizm amacıyla kullanılacağına dair şüpheler. Bazı federal eyaletlerde, özellikle gayrimenkulün stratejik bir kaynak olarak kabul edildiği popüler kayak veya tatil bölgelerinde, reddetme yaygın bir uygulamadır.

İzin alma süreci birkaç haftadan birkaç aya kadar sürebilir. Bu durum, özellikle rağbet gören gayrimenkullerin hızla satıldığı dinamik bir piyasada önemli riskler yaratır.

Sorun şu ki, satıcılar genellikle mülkü uzun süre "tutmaya" isteksizdir ve bu da alıcıyı bürokrasiye hapseder. Bu süre zarfında, ister yerleşik bir kişi isterse bir AB şirketi olsun, daha uygun bir alıcı ortaya çıkarsa, mülk sahibi anlaşmadan vazgeçebilir. Bu nedenle, Avusturya'da gayrimenkul satın alırken, olası gecikmeleri önceden tahmin etmek ve rezervasyon şartlarını önceden müzakere etmek önemlidir.

Özellikle kısa süreli turistik konaklamalardan elde edilen kira gelirine güvenen yatırımcılar için bu düzenlemeler hoş olmayan bir sürpriz olabilir. Avusturya, düzenlenmemiş Airbnb kiralamalarıyla aktif olarak mücadele ediyor ve birçok federal eyalette turistik kiralamalar yasaklanmış veya yalnızca özel bir mülk kategorisiyle izin veriliyor.

Bazı bölgelerde kiralamalar yalnızca yıllık bazda yapılabilirken, diğerlerinde kısa süreli konaklama kesinlikle yasaktır. Kiralama izinleri genellikle bina tipine, bölgeye, tasarım amacına veya aynı kompleks içinde otel altyapısının varlığına bağlıdır.

Bu, yüksek turist trafiğinin tek başına kira gelirini garanti etmediği anlamına gelir. Her mülkün ve izin verilen kullanımının kapsamlı bir ön incelemesi gereklidir.

Avusturya'da yabancıların arazi ve gayrimenkul satın almasını düzenleyen tek bir federal yasa bulunmamaktadır. Her federal eyalet (Tirol, Vorarlberg, Salzburg, Karintiya, Steiermark, Aşağı Avusturya, Yukarı Avusturya, Burgenland ve Viyana) kendi kurallarını belirler.

Bazen aralarındaki farklar o kadar büyük olur ki, komşu bir ülkenin sınırından sadece birkaç kilometre uzaklıkta bulunan bir yer tamamen farklı şekilde düzenlenir.

Bazı durumlarda, yasalar belirsiz bir şekilde yorumlanabilir ve komisyonların uygulama yöntemleri şehirden şehre değişebilir. Bu durum, yatırımcının bir şey beklediği, ancak gerçekte tamamen farklı şartlar veya kısıtlamalarla karşılaştığı durumlara yol açar.

İşlemin hukuki kısmı başarılı olsa bile, alıcı genel bütçeyi önemli ölçüde etkileyebilecek ek masraflarla karşı karşıya kalır. Bunlar şunlardır:

• gayrimenkul edinim vergisi (Grunderwerbsteuer);
• Tapu Kayıt Ücreti (Grundbucheintragungsgebühr);
• Noter ücretleri;
• gayrimenkul değerleme maliyetleri;
• aracı komisyonları;
• Yurtdışından sermaye transferi yapılırken alınan banka ücretleri;
• yasal destek masrafları;
• Şirket aracılığıyla satın alma yaparken ortaya çıkan ek yükümlülükler (denetim, vergi hizmetleri, raporlama).

Hoş olmayan sürprizlerden kaçınmak için yatırımcılar, yalnızca mülkün fiyatına güvenmek yerine, tüm işlemin ayrıntılı bir tahminini önceden hazırlamalıdır.

resmi devlet web sitesinde bulunabilecek banka finansmanının özelliklerini de dikkate almak önemlidir .

Yabancı yatırımcılar için her hata veya ihmal aylarca zaman kaybına ve önemli mali kayıplara yol açabilir; bu nedenle hazırlık metodik ve adım adım olmalıdır.

Bir yatırımcının yapması gereken ilk şey, mülkün hangi federal eyalete ait olduğunu ve orada hangi düzenlemelerin geçerli olduğunu belirlemektir. Avusturya'da yabancı alımlar konusunda tek tip bir yasa bulunmamaktadır: her eyaletin kendi şartları, kendi işlem inceleme komiteleri ve "yabancı alıcı"nın ne anlama geldiğine dair kendi tanımı vardır.

Çoğu zaman, sadece birkaç kilometre uzaklıkta bulunan iki mülk tamamen farklı kurallara tabidir: biri yabancılar için kısıtlama olmaksızın erişilebilirken, diğeri uzun süreli bir izin gerektirebilir veya yabancılar için tamamen yasak olabilir.

Önceden kontrol edilmesi gerekenler şunlardır:

• Grundverkehrsbehörde izni gerekli mi?
• AB/AEA vatandaşı olmayan bir kişinin satın alma işlemi yapmasına izin veriliyor mu?
• Özellikle turistler için para üstü konusunda herhangi bir kısıtlama var mı?
• Hauptwohnsitz'e izin veriliyor mu, yoksa mülk kalıcı ikametin yasak olduğu bir bölgede mi bulunuyor?
• Bölgenin rekreasyon alanı mı yoksa koruma alanı mı olduğu;
• Arazinin kullanım türünü (konut, ticari, turistik, karma vb.) nasıl sınıflandırdığı.

Avans ödemesi yapılmadan önce bu sorunların çözülmesi gerekiyor çünkü geri ödemesi genellikle garanti edilmiyor.

Avusturya gayrimenkul mevzuatı, Avrupa'nın en ayrıntılı mevzuatlarından biri olarak kabul edilir. Özellikle ikamet etmeyen bir yabancı için, bir mülkün kadastro sicilindeki durumundan, gelecekteki kullanımına ilişkin kurallara ve izin sürecine kadar tüm incelikleri bağımsız olarak anlamak neredeyse imkansızdır.

Avukat, işlemin doğruluğunu izleyen ve gerek inceleme sırasında gerekse satıcıyla yapılan görüşmeler sırasında ortaya çıkmayabilecek riskleri önleyen kilit bir figür haline gelir.

Yetkin bir uzman şu konularda yardımcı olur:

• Mülkün hukuki incelemesini yapmak;
• Kullanım veya teslim üzerindeki gizli kısıtlamaları tespit etmek;
• İzin başvurusunu doğru şekilde doldurun;
• Arazi komisyonuyla etkileşim sürecine eşlik etmek;
• Sözleşme imzalanırken alıcının çıkarlarını korumak;
• Hukuki tutarsızlıklar nedeniyle anlaşmanın bozulmasını önlemek.

Avukatlık hizmetlerinin maliyeti, yabancı bir alıcının hatalarının potansiyel sonuçları göz önüne alındığında, kendini defalarca amorti eden bir güvenlik yatırımıdır

Yatırımcının hedeflerine bağlı olarak, alternatif mülkiyet yapılarını değerlendirmek faydalı olabilir. Bazı durumlarda, bir şirket aracılığıyla (örneğin, Avusturya'da kurulmuş bir GmbH veya Avrupa holding yapısı) satın alma işlemi, devlet yetkilileri veya bankalarla etkileşimi kolaylaştırır, ancak kurumlar vergisi ve raporlama sorunlarını da beraberinde getirir.

Geçici oturma izni veya kalıcı oturma statüsü elde etmek, bankaların tutumlarını değiştirebilir, izin süreçlerini basitleştirebilir ve satın alınabilecek gayrimenkul türlerini genişletebilir. Ancak her karar, önceden yasal ve vergi değerlendirmesi gerektirir.

Yapısal düzenlemelerin faydalı olabileceği durumlar

Yabancı yatırımcıların Avusturya'daki süreçlerin, özellikle işlem Federal Gayrimenkul Otoritesi'nden (Grundverkehrsbehörde) onay gerektiriyorsa veya olağanüstü durumlar içeriyorsa, nadiren hızlı olduğunu anlamaları önemlidir. Zaman değerli bir kaynaktır ve gayrimenkul seçimi aşamasında bile dikkate alınmalıdır.

Tam döngü şunları içerebilir:

• 2 ila 16 hafta arası - izin incelemesi;
• 2 ila 6 hafta arası – noter kaydı ve devir işlemleri;
• 1 ila 3 ay arası – mülkiyet haklarının tescili;
• Mülkün kiralanması veya kullanımına ilişkin kısıtlamalar varsa ek şartlar geçerlidir.

Yatırımcı kira gelirine güveniyorsa, bazı bölgelerde kiraya vermenin izin gerektirebileceğini veya tamamen yasaklayabileceğini dikkate almalıdır.

Gayrimenkul satın almak sadece başlangıçtır. Bir varlığın gelir getirmesi veya değerini koruması için, gelecekteki kullanımını göz önünde bulundurmak önemlidir. Bu, özellikle gelir kaynağı olarak mülk satın alan veya birkaç yıl içinde yeniden satmayı düşünen yatırımcılar için önemlidir.

Şunları düşünmek önemlidir:

• Kiralama uygunluğu (uzun süreli veya turistik);
• İşletme giderlerinin hesaplanması (Ev yönetimi, onarımlar, faturalar);
• Gelir vergisi rejimi ve mülkiyet durumu;
• Çıkış stratejisi: satış zamanlaması, arazi düzenlemelerinin etkisi, sermaye kazanç vergisi.

Satın alımdan sonraki operasyona kadar olan süreç ne kadar net bir şekilde planlanırsa, gelir o kadar istikrarlı ve riskler o kadar düşük olur.

I. Hukuki statünün belirlenmesi

Lütfen AB/AEA/İsviçre vatandaşı mı yoksa üçüncü ülke vatandaşı mı olduğunuzu belirtin. Üçüncü ülke vatandaşıysanız, lütfen aşağıdakilere sahip olma veya bunları elde etme olanağınızı değerlendirin:

• Avusturya'da oturma izni,
• AB üyesi başka bir ülkede oturma izni,
• Avusturya'daki ticari faaliyet.

II. Belirli bir federal eyaletin analizi

İşlemin gerçekleşeceği ülkenin kanunlarını belirleyin.

Bu eyalette yabancılar için geçerli olan güncel yasal düzenlemeleri öğrenin.

Kontrol etmek:

• Grundverkehrsbehörde izni gerekli mi?
• Turistlere yönelik araç kiralama konusunda herhangi bir kısıtlama var mı?
• nesnenin Hauptwohnsitz / Zweitwohnsitz / Freizeitwohnsitz kategorisine ait olup olmadığı,
• Yabancı uyruklu birinin bu tür bir mülkü satın alması caiz midir?

III. Mülk türünün kontrol edilmesi

Nesnenin amacını belirleyin:

• ana ikametgah,
• ikinci ev,
• turistik gayrimenkul,
• Ticari gayrimenkul.

Bu tür bir mülkü satın alabilmek için statünüzün uygun olduğundan emin olun.

IV. Mali hazırlık

Bankaların tekliflerini karşılaştırın:

• Gerekli peşinat miktarı nedir?
• Şehir dışından gelen gelirlere yönelik kredi verme konusunda herhangi bir kısıtlama var mı?
• Fonların kaynağına dair kanıt gerekli mi?

Gayrimenkul aramaya başlamadan önce bankadan ön karar alın.

V. Hukuk eğitimi

Uluslararası işlemler konusunda uzmanlaşmış bir avukat bulun.

Mülke ait belgeleri kontrol edin:

• Kayıttan alınan özet,
• nesnenin amacı,
• Gerçek ve yasal kullanıma uygunluk,
• Borçların veya kısıtlamaların varlığı.

(Gerekirse) komisyon için bir dizi belge hazırlayın.

VI. Risk değerlendirmesi

• Başarısızlık olasılığını tahmin edin.
• Satıcıyla işlem şartları konusunda anlaşın (2-6 aylık olası gecikmeleri de dikkate alarak).
• Alternatif seçenekleri değerlendirin: yasal bir kuruluş aracılığıyla satın alma, oturma izni alma veya farklı bir arazi seçme.

VII. Karar Verme

Bir anlaşma, üç koşulun yerine getirilmesi halinde karlı olur:

1. Arazi satın alma iznine sahip,
2. Komisyon dilekçeyi değerlendirmeye hazır.
3. Banka finansmanı onayladı.

Avusturya gayrimenkul piyasası, Orta Avrupa'da ihtiyatlı yatırımlar : ekonomik ve siyasi istikrar, gelişmiş altyapı, büyük şehirlerde yüksek kiralama talebi ve tatil bölgelerinin popülerliği, uzun vadeli sermaye koruması için sağlam bir temel oluşturuyor.

Ancak, yabancı alıcılar ve özellikle AB/AEA üyesi olmayan ülkelerin vatandaşları için bu pazar esasen iki katmanlıdır: satın alma yeteneği ve koşulları sadece fiyata değil, aynı zamanda alıcının yasal statüsüne, mülkün kullanım amacına ve arazi yargı yetkisine de bağlıdır. Bu faktörler dikkate alınmadan, cazip bir işlem yasal olarak imkansız veya ekonomik olarak uygulanabilir olmayabilir.

Avusturya neden ilginç ama zorlu bir pazar?

Bir yandan, Viyana'da veya iyi konumlanmış taşra gayrimenkullerine yatırım yapmak düşük oynaklık, istikrarlı kira talebi ve uzun vadeli sermaye koruması sunar.

Öte yandan, Avusturya düzenlemelerinin benzersiz özelliği olan federal eyaletler arasındaki yetki dağılımı ve yerel çıkarları korumaya yönelik katı uygulamalar, yerleşik olmayanlar için satın alma sürecini daha karmaşık ve çok yönlü hale getirmektedir.

Avusturya'yı diğer birçok ülkeden ayıran temel noktalar:

• Alıcının hukuki statüsü belirleyici bir rol oynar: AB vatandaşları fiilen ikamet edenler olarak kabul edilirken, "üçüncü ülkelerden" gelen alıcılar ayrı bir izin prosedüründen geçerler.
• Mülkün türü ve amacı (ana konut, ikinci konut, turistik daire veya ticari mülk) onaylanma şansını ve finansman koşullarını önemli ölçüde değiştirir.
• Bölgesel farklılıklar: Viyana ve bazı eyaletler daha hoşgörülüdür; Tirol, Salzburg ve Vorarlberg ise özellikle katıdır.
• Yabancı uyruklular için bankacılık koşulları genellikle daha katıdır: daha yüksek peşinat, daha kapsamlı durum tespiti ve riskli projeler için sınırlı kredi payı.

Avusturya, gayrimenkul yatırımı için cazip bir pazar olmaya devam ediyor, ancak yabancılar için başarılı bir işlem, kapsamlı bir hazırlık olmadan imkansızdır: arazi yetki alanının yasal olarak incelenmesi, şeffaf bir mülkiyet yapısı, iyi geliştirilmiş bir finansman planı ve profesyonel destek. Bu yaklaşımla, kısıtlamalar bir engel olmaktan ziyade yönetilebilir bir faktör haline gelir ve Avusturya'daki bir mülk gerçekten de portföyün güvenilir bir parçası olabilir.

• Yabancılar Avusturya'da mülk satın alabilir mi?

Evet, ancak şartlar vatandaşlığa ve ilgili federal eyalete bağlıdır.

AB/AEA vatandaşları neredeyse hiçbir kısıtlamayla karşılaşmaz ve Avusturyalılarla neredeyse aynı koşullar altında mülk satın alabilirler.

"Üçüncü ülke" vatandaşlarının (Rusya, ABD, BAE, İngiltere, Kazakistan vb.) devlet yetkililerinden (Grundverkehrsbehörde) özel izin almaları gerekmektedir. Bu izin olmadan işlem hukuken geçersizdir.

• Yabancı uyruklular için neden bu kadar katı kısıtlamalar var?

Avusturya yerel piyasa dengesini korur ve spekülasyonu önler. Turistik ve dağlık bölgelerde konut arzı sınırlıdır ve piyasa yabancı talebiyle dolup taşarsa, yerel sakinler bunu karşılayamaz.

Ayrıca devlet, koruma altındaki alanların ve sosyal açıdan hassas belediyelerin kullanımını denetler. Bu nedenle, düzenleme yabancı yatırımcılara karşı değil, yerel sürdürülebilirliği korumaya yöneliktir.

• Yabancıların satın alması en kolay olan gayrimenkul türleri hangileri, hangileri daha zor?

ülkenin en temsili pazarlarından biri olan Viyana'daki güncel daire fiyatlarını göz önünde bulundurmak mantıklıdır

Mevcut evler, turistik daireler ve dağlık bölgelerdeki (Tirol, Salzburg, Vorarlberg) mülkler daha karmaşıktır. Bu bölgelerde genellikle katı kısıtlamalar vardır veya yerleşik olmayanların satın alması tamamen yasaktır.

Ticari gayrimenkuller, özellikle satın alma işlemi fiili ticari faaliyetlerle ilgiliyse, genellikle daha esnek düzenlemelere tabidir.

• Üçüncü ülke vatandaşları için satın alma izni almak ne kadar sürer?

Daha esnek bölgelerde (örneğin Viyana) 2-3 aydan, turistik bölgelerde 6-12 aya kadar sürebilir. Süre, mülkün özelliklerine, komisyonun iş yüküne ve ek belgelerin sağlanması gerekliliğine bağlıdır.

Bazen onay hızlıca verilirken, diğer durumlarda yatırımcılar karar için altı ay veya daha fazla beklemek zorunda kalıyor; bu nedenle işlemi önceden planlamak önemlidir.

• Komisyon reddedebilir mi ve neden?

Evet, hem de detaylı bir açıklama yapılmadan. Çoğu zaman ret, toprak sahibinin satın almayı bölgenin çıkarlarına aykırı bulmasından kaynaklanır. Sebepler çeşitli olabilir:

• Bu mülk, konutların yerel halk için uygun fiyatlı kalması gereken bir turistik bölgede yer almaktadır;
• Alıcının Avusturya ile yeterli bağlantısı yok;
• Nesnenin amacı, belirtilen hedefle örtüşmüyor;
• Mülkün izinsiz olarak turistik mekan olarak kullanılması riski bulunmaktadır.

• Oturma iznine sahip olmak veya bir AB şirketi aracılığıyla satın alma işlemi yapmak yardımcı olur mu?

Evet, çoğu durumda. Avusturya oturma iznine sahip bir alıcı, devlet tarafından genellikle tamamen yabancı bir yatırımcıya göre daha olumlu değerlendirilir.

AB veya Avusturya'da kayıtlı bir şirket aracılığıyla satın alma işlemi yapmak da kısıtlamaları hafifletebilir, ancak bu yalnızca şirketin gerçekten faaliyet göstermesi ve sahiplik yapısının şeffaf olması durumunda geçerlidir. Bu tür çözümler uygun yasal belgeler gerektirir.

• Yabancıların dikkate alması gereken ek maliyetler nelerdir?

Standart giderlere (vergiler, noter ücretleri, acente komisyonu) ek olarak, ikametgahı yurt dışında olanlar şunları da dikkate almalıdır:

• Belgelerin tercümesi ve tasdik edilmesi;
• Yabancılar adına yapılan işlemlerde uzmanlaşmış bir avukatın hizmetleri;
• İzinlerin alınmasının olası maliyetleri;
• Daha yüksek peşinat ve daha sıkı kredi koşulları;
• Eğer gayrimenkul yatırım amaçlı kullanılacaksa, kira vergileri de söz konusu olabilir.

Tüm bu maliyetler, arazi ve mülkiyet yapısına bağlı olarak, işlemin toplam maliyetini %1-2 oranında, bazen daha da fazla artırabilir.