Viyana, yaşanabilirliği en yüksek şehirlerden biri olarak kabul ediliyor, bu nedenle konut talebi yüksek. Ancak son yıllarda bir sorun ortaya çıktı: giderek daha fazla insan daire ve evleri kalıcı ikamet için değil, "ikinci ev" olarak satın alıyor; yani sadece ara sıra ziyaret ediyor veya tamamen boş bırakıyor.
Bu durum, şehirde tam zamanlı yaşamak isteyenler için daha az uygun fiyatlı daire bulunmasına ve özellikle şehir merkezinde kira ve satın alma fiyatlarının yükselmeye devam etmesine yol açmıştır. Bu durum, Avusturya'da evlerin genellikle gelecekteki kullanım için satın alındığı ve yalnızca ara sıra kullanıldığı merkezi bölgelerde özellikle belirgindir.
Viyana şehir yönetimi, sürekli olarak oturulmayan konutlara ek bir vergi getirme kararı aldı. Amaç, sahiplerini dairelerini ve evlerini daha verimli yönetmeye teşvik etmektir. Elde edilecek gelirin, yol iyileştirmeleri, toplu taşıma geliştirme ve Viyana'yı yaşanabilir ve turistik bir destinasyon haline getirecek kültürel girişimlere destek de dahil olmak üzere kentsel iyileştirmeler için harcanması planlanıyor.
Bu makale, Avusturya'daki yeni konut vergisinin nasıl işleyeceği, hangi mülk sahiplerine uygulanacağı, hangi avantaj ve istisnaların sağlandığı konularını basit terimlerle açıklamayı, durumu diğer Avrupa şehirlerindeki uygulamalarla karşılaştırmayı ve Viyana'daki konut piyasasına ne gibi değişiklikler getirebileceğini tartışmayı amaçlamaktadır.
Yeni verginin getirilmesinin nedenleri
Son yıllarda Viyana'da kalıcı ikametgahı olmayan dairelerin sayısı giderek artıyor. Bazı kişiler bu mülkleri yatırım amaçlı satın alıyor veya sadece kısa süreliğine taşınıyor. Sonuç olarak, mülklerin önemli bir kısmı boş kalıyor ve konut kıtlığını daha da kötüleştiriyor.
Başlıca konular:
- Konut maliyetlerindeki artış.
Yüksek talep ve düşük arz nedeniyle, özellikle 1., 7. ve 8. bölgeler gibi rağbet gören alanlarda kiralama ve satın alma fiyatları yükseliyor.
- Sosyal gruplar arasındaki uçurum.
Varlıklı sakinler birden fazla daire veya ev satın alabilirken, genç aileler ve öğrenciler uygun fiyatlı konut bulmakta giderek daha fazla zorlanıyor.
- Kullanılmayan daireler.
Yetkililere göre, Viyana'da binlerce boş daire bulunuyor ve bu durum şehrin genel yaşamını olumsuz etkiliyor.
2024 yılında yetkililer, Viyana'da birincil ikametgah olarak kullanılmayan ikinci konutlara yeni bir vergi getirmeyi önerdi. Bu önlemin ardındaki fikir, "ekstra" dairelere sahip olmanın getirdiği kârı azaltmak ve böylece sahiplerini ya dairelerini kiraya vermeye ya da orada kalıcı olarak yaşamak isteyenlere satmaya teşvik etmektir.
Diğer Avrupa şehirlerindeki deneyimler
Bu durum daha önce de yaşandı ve Viyana da bir istisna değil. Birçok büyük Avrupa şehri benzer vergileri uygulamaya koydu bile:
| Şehir | Vergilendirme Özellikleri | Girişin sonucu |
|---|---|---|
| Berlin | İkinci konut vergisi yıllık olarak tahsil edilir ve miktarı konutun büyüklüğüne ve konumuna bağlıdır. | Uzun süreli kiralama için daha fazla daire sunulacak. |
| Paris | Boş daireler ve kısa süreli kiralamalar (örneğin Airbnb aracılığıyla yapılan kiralamalar) için daha yüksek bir oran uygulanır. | Piyasada daha uygun fiyatlı konutlar ortaya çıkacak. |
| Zürih | Yabancıların ikinci konut satın almalarına ilişkin sıkı kısıtlamalar getirildi. | Hızlı kar elde etme amacıyla yapılan işlem sayısı azalacaktır. |
Sonuç: Viyana'da yeni bir verginin getirilmesi, konut sorunlarını ele almayı ve şehirde kalıcı olarak yaşayan insanların haklarını korumayı amaçlayan genel bir Avrupa eğilimini yansıtmaktadır.
Yeni verginin ana parametreleri
İkinci konutlara yönelik yeni bir verginin, yasa 2024 yılının ilk yarısında onaylanırsa, 2025 yılının başlarında yürürlüğe girmesi bekleniyor. Vergi miktarı yıllık olarak hesaplanacak ve doğrudan daire veya evin büyüklüğüne bağlı olacak.
Vergi oranları
| İkinci evin alanı | Vergi oranı (€ yıllık) |
|---|---|
| 60 m²'ye kadar | 300 |
| 60-130 m² | 450 |
| 130 m²'den fazla | 550 |
Örnek: 75 m²'lik bir dairenin sahibi yılda 450 € vergi ödeyecektir. Eğer benzer bir daireye daha sahipse, ikinci dairenin vergisi %50 artarak yılda 675 €'ya çıkacaktır.
Ek ücretler ve indirimler
Viyana'da yeni ikinci konut vergisinin esnek bir şekilde uygulanmasında ek vergi ve indirim mekanizması önemli bir rol oynamaktadır. Bu mekanizma, farklı mülk sahibi tiplerini ve mülklerinin özelliklerini dikkate alarak vergiyi daha adil hale getirmekte ve dairelerin rasyonel kullanımını teşvik etmektedir.
Ödenekler
Ek vergiler, tek bir kişinin birden fazla ikinci daire edinmesini engellemek amacıyla getirildi. Bir mal sahibinin birden fazla böyle mülkü varsa, her ek mülk için vergi %50 oranında artacaktır.
Çalışma prensibi:
| İkinci konut sayısı | Temel oran (€) | Ek Ücret (%) | Toplam vergi (€) |
|---|---|---|---|
| 1 nesne | 450 | 0% | 450 |
| 2 nesne | 450 | +50% | 675 |
| 3 nesne | 450 | +100% | 900 |
Örnek: Bir kişinin her biri 80 m² olan üç dairesi varsa, ödeyeceği vergi şu şekilde olacaktır:
- İlki için – 450 €
- İkincisi için – 675 €,
- Üçüncüsü için – 900 €.
Toplam vergi tutarı yıllık 2.025 € olacaktır.
Bonusun amacı:
- Konutların büyük bir kısmının bireysel yatırımcıların veya spekülatörlerin eline geçmesini önlemek.
- Ev sahiplerini ya dairelerini kiraya vermeye ya da dairelerinde kalıcı olarak yaşayacak kişilere satmaya teşvik edin.
İndirimler
Avusturya Vergi Dairesi, bir daire veya evin sahibine gelir getirmemesi ve ticari veya spekülasyon amacıyla kullanılmaması durumlarında indirim sağlamıştır.
İndirim türleri:
Elektriği olmayan mülk.
- Bir evde elektrik yoksa, o ev pratikte yaşanamaz hale gelir.
- Bu tür mülkler için vergi neredeyse minimum seviyeye indiriliyor, bu da sahiplerinin mali yükünü hafifletiyor.
Acil durum binaları.
- Konutun güvenli olmadığı durumlarda, ev sahibinin ödeyeceği vergi önemli ölçüde azaltılır.
- Bu durum, söz konusu binaların ya restore edilmesini ya da yeni projeler için satılmasını teşvik eder.
Restorasyon aşamasındaki ürünler için indirim.
- Şehir yetkilileri, Viyana'nın tarihi mirasını korumak amacıyla eski binaların restorasyonuna yatırım yapan mülk sahipleri için geçici bir vergi indirimi olasılığını görüşüyor.
Hesaplama örneği:
| Durum | Standart vergi (€) | Uygulanan indirim | Toplam vergi (€) |
|---|---|---|---|
| 75 m²'lik, elektriksiz ev | 450 | -70% | 135 |
| Acil durum binası 140 m² | 550 | -50% | 275 |
İndirimlerin amacı:
- Boş veya geçici olarak oturulamaz durumdaki binaların sahiplerini vergi yüküyle karşı karşıya bırakmamak;
- Onları bu mülkleri onarmaya veya satmaya teşvik edin.
İstisnalar
Bazı mülkler, sosyal veya kamusal işlevlere hizmet ettikleri için vergiden tamamen muaftır. Bu, savunmasız sakinleri korumaya ve kentsel girişimleri desteklemeye yardımcı olur.
| Mülk kategorisi | Vergi muafiyetinin nedeni |
|---|---|
| Öğrenci yurtları | Öğrencilere ve eğitim kurumlarına destek, uygun fiyatlı konut yaratılması. |
| Huzurevleri | Yaşlılar ve bakıma muhtaç kişiler için sosyal işlevli konutlar. |
| İşçi pansiyonları | Şehirdeki büyük inşaat şantiyelerinde ve işletmelerde çalışan işçiler için geçici konutlar. |
Dolandırıcılığı önlemek amacıyla tüm istisnalar şehir yetkilileri tarafından sıkı bir şekilde denetlenecektir. Mülk sahiplerinin, üniversite veya sosyal hizmetlerle yapılan bir sözleşme gibi kanıt sunmaları gerekecektir.
Ödenekler, yardımlar ve muafiyetlerden oluşan tüm sistem şu amaçla oluşturulmuştur:
- Spekülasyonu azaltın – bir mülk sahibinin sahip olduğu ikinci ev sayısı ne kadar fazla olursa, vergi de o kadar yüksek olur.
- Konutların verimli kullanımını teşvik edin – boş daireler kiraya verilmeli veya satılmalıdır.
- Toplumsal açıdan önemli tesisleri korumak amacıyla , eğitim, sağlık ve işyerleri gibi yapılar vergiden tamamen muaftır.
- Eski binaların restorasyonunu destekleyin – terk edilmiş ve harap durumdaki binalar için verilecek teşvikler, Viyana'nın tarihi mimarisinin korunmasına yardımcı olacaktır.
Yeni vergi kimleri etkileyecek?
Avusturya'da konutlara getirilecek yeni vergiler, daire veya evleri kalıcı ikametgah olarak değil, tatil, yatırım veya kiralama amacıyla ikinci mülk olarak sahiplenen sahiplerini kapsayacak. Bu önlem, boş daire sayısının artması, arzın azalması ve kira fiyatlarının yükselmesi nedeniyle alınmıştır.
Ödeme yapanların ana kategorileri:
| Kategori | Tanım | Örnek |
|---|---|---|
| Hauptwohnsitz (kalıcı ikamet yeri) olarak kayıtlı olmayan konutların sahipleri | Bu mülk, Meldezettel belgelerinde daimi ikamet adresi olarak kayıtlı değildir | Aile şehrin bir bölgesinde yaşıyor, ancak merkezde sadece nadir ziyaretlerde kullandıkları başka bir daireleri daha var |
| Yabancı sahipler | Viyana'da tatil, yatırım veya kiralama amacıyla daire veya ev satın alan yabancı sahipler | Alman bir yatırımcı, Airbnb aracılığıyla turistlere kısa süreliğine kiralamak amacıyla bir daire satın aldı |
| Yatırımcılar ve ev sahipleri | Daire sahibi olup, daireyi ticari amaçlarla kiraya veren, ancak kendileri dairede yaşamayan kişiler | Mülk sahibi, uzun vadeli kira sözleşmeleriyle kiraya verdiği üç daireye sahiptir |
-
Satın alma işleminin hukuki yönlerini de dikkate almak önemlidir: Avusturya'da yabancıların gayrimenkul satın almasına ilişkin kısıtlamalar, işlemin nasıl resmileştirileceğini ve belirli bir eyalette hangi izinlerin gerekli olduğunu etkileyebilir.
Bir mülkün "ikinci ev" olarak nasıl anlaşılabileceği:
- Meldezettel'deki (resmi ikamet kaydı) bilgiler, Grundbuch'taki (tapu sicili) verilerle karşılaştırılır.
- Dairenin adresi, kayıtlı asıl ikamet adresiyle eşleşmiyorsa, mülk otomatik olarak ikinci konut olarak kabul edilir.
- Tartışmalı durumlarda, mülk sahibinin, örneğin faturalar veya daimi ikametgahı teyit eden belgeler aracılığıyla, mülkün ana ikametgah olarak kullanıldığını kanıtlaması gerekecektir.
Ev sahipleri ve yatırımcılar için senaryolar:
| Senaryo | Vergi durumu | Yorum |
|---|---|---|
| Mülk, uzun vadeli resmi bir kira sözleşmesi kapsamında kiraya verilmiştir | Vergi zorunludur | Mülk sahibi, söz konusu yeri ikinci konut olarak belirtmekle yükümlüdür |
| Daire, Airbnb veya Booking gibi hizmetler aracılığıyla kısa süreli konaklama için kiralanabilir | Vergi zorunludur ve artırılabilir | Şehir yetkilileri, olası spekülasyonlar nedeniyle bu sektörü yakından takip ediyor |
| Daire sahibi, kişisel ziyaretleri için bu daireyi "ikinci evi" olarak kullanıyor | Vergi zorunludur | Bu kural, dairenin zamanın büyük bölümünde boş olup olmamasına bakılmaksızın geçerlidir |
Ödeme mekanizması ve kontrolü
Verginin etkili olmasını sağlamak için Viyana hükümeti, bürokrasiyi azaltacak ve daha fazla şeffaflık sağlayacak dijital bir muhasebe platformu oluşturdu.
Ödeme süreci:
1. Mülkünüzü Viyana şehrinin resmi çevrimiçi portalı (wien) üzerinden kaydedin.
2. Mülkün ana ikametgah olarak kullanılıp kullanılmadığını belirlemek için Meldezettel ve Grundbuch ile verilerin otomatik olarak doğrulanması.
3. Ödenebilecek yıllık vergi bildirimi oluşturun:
- banka havalesi ile,
- e-Devlet çevrimiçi hizmeti aracılığıyla,
- Doğrudan belediye vergi dairelerinde.
4. Vergi, her yılın ilk çeyreğinin sonuna kadar ödenmelidir.
| Veri kaynağı | Denetimin amacı | Kontrolden sorumlu organ |
|---|---|---|
| Meldezettel (kayıt) | Asıl ikametgahın doğrulanması | Viyana Sulh Hakimi |
| Grundbuch (arazi kayıt defteri) | Mülkiyetin teyidi | Federal Arazi Hizmeti |
| Airbnb ve diğer platformların veritabanları | Kısa vadeli kiralama kontrolü | Turizm ve Vergiler Dairesi |
Para cezaları ve yaptırımlar
Bir mülk sahibi kasten vergi ödemekten kaçınırsa, ciddi cezalarla karşı karşıya kalacaktır:
- Yükümlülüklere uymama durumunda 5.000 €' ya kadar para cezası
- Gecikmenin her ayı için ek ücretler (vergi tutarının %5'ine kadar).
- Mali savcılık tarafından yasal işlem başlatılma riski.
Şeffaflık ve e-Devlet
- Vergi sistemi, şehrin dijital hizmetleriyle entegre edilecek.
- Mülk sahipleri, kişisel çevrimiçi hesapları aracılığıyla ücretler ve ödemelerle ilgili bilgilere erişebilecekler.
- Mülk sahiplerinin ödeme tarihlerini kaçırmamalarını sağlamak amacıyla SMS ve e-posta yoluyla hatırlatma gönderilmesi planlanmaktadır.
İstisnalar ve avantajlar
Konut türlerine göre gelir vergisi oranları değişecektir. Yetkililer bazı mülkleri tamamen vergiden muaf tutarken, sosyal açıdan önemli projeler için geçici vergi indirimleri sağlamıştır.
Tam vergi muafiyeti:
| Nesne kategorisi | Yayınlanma nedeni | Örnek |
|---|---|---|
| Öğrenci yurtları | Öğrenci yurtlarının fiyatlarını uygun seviyede tutmak için öğrencilere ve üniversitelere sağlanan destek. | Viyana Üniversitesi'ndeki öğrenci yurdu. |
| Huzurevleri | Sosyal rol - dezavantajlı kesimlerden insanlara konut sağlamak. | Yaşlılar için devlet veya özel pansiyon. |
| İşçi yurtları | İnşaat şantiyelerinde ve işletmelerde çalışan işçiler için geçici konaklama yerlerinin düzenlenmesi. | Sonnwendviertel bölgesinde inşaat işçileri için pansiyon. |
Geçici rahatlama:
- Yeni sosyal konutlar, hizmete girdikten sonraki ilk üç yıl boyunca vergi ödemezler.
- Bu durum, geliştiricileri şehir sakinleri için uygun fiyatlı konutlar oluşturmaya teşvik eder.
- Ödeme erteleme süresinin sona ermesinin ardından, vergi olağan kurallara göre tahsil edilir.
Bireysel vergi indirimleri:
, haklı gerekçeler varsa kişisel menfaat talebinde bulunma hakkına sahiptir
- geçici iş göremezlik veya gelir kaybı;
- Mülkü geçici olarak yaşanmaz hale getiren onarım çalışmaları;
- Yangın, sel ve diğer acil durumlar gibi mücbir sebep halleri.
Başvuru süreci:
- E-Devlet portalındaki formu kullanarak başvuru yapın.
- Gerekli kanıtları (tıbbi raporlar, hasar raporları vb.) ekleyiniz.
- Şehir vergi dairesi başvuruyu 30 gün içinde inceler.
Verginin gayrimenkul piyasasına etkisi
Viyana'da ikinci konut vergisinin getirilmesi, önümüzdeki yıllarda emlak piyasasının dönüşümünde kilit bir faktör olacak. Uzmanlar, bunun sadece şehir gelirlerini artırmakla kalmayıp, konut stokunun daha verimli kullanılmasını da sağlayacağını tahmin ediyor.
Uzmanların tahminleri:
- Boş daire sayısında azalma.
Daire sahiplerinin dairelerini çoğu zaman boş bırakmaları ekonomik olarak karlı olmayacaktır. Bu durum, özellikle şu anda konut sıkıntısı yaşanan şehir merkezinde, uygun fiyatlı kiralık konut arzında artışa yol açacaktır.
- Spekülatif alımlarda azalma.
Vergilerdeki artış nedeniyle, sadece yeniden satış amacıyla daire satın alan yabancı yatırımcılar ve büyük alıcılar daha temkinli davranmaya başlayacak.
- Uzun vadeli kiralamalara olan ilgi artıyor.
Vergi masraflarını karşılamak için, ikinci daire sahipleri muhtemelen bu daireleri uzun vadeli olarak kiraya vermeye başlayacaklar ve bu da kiralama piyasası üzerinde olumlu bir etki yaratacaktır.
Fiyatlar üzerindeki etkisi:
| Gösterge | 2025 için tahmin. | Yorum |
|---|---|---|
| Kiralama fiyatları | Stabilizasyon veya hafif düşüş (%-3'e kadar) | Uygun fiyatlı konut arzının artması, kiralamayı daha uygun fiyatlı hale getirecektir |
| Daire satış fiyatları | Büyüme yavaşlayacak (yılda %1-2) | Bu vergi, spekülatif fiyat artışlarını sınırlamaya yardımcı olacaktır |
| İşlem sayısı | Orta düzeyde düşüş (en fazla -%5) | Yatırımcılar ikinci daire satın alımında daha ölçülü bir yaklaşım sergileyecekler |
Piyasa katılımcılarının görüşü:
- Emlak acenteleri bunun piyasayı daha şeffaf ve istikrarlı hale getireceğine ve boş daire sayısını azaltacağına inanıyor.
- Yatırımcılar yatırımlarının getirisinin düşebileceğinden endişe duyuyorlar, ancak kaliteli konutlara yapılan uzun vadeli yatırımlar cazip kalmaya devam edecek.
- Şehir sakinleri genel olarak reformu destekliyor çünkü bu reform konut edinebilirlik oranını iyileştirecek.
Diğer vergilerle karşılaştırma
İkinci konut vergisinin getirilmesi, daha önce televizyon ve radyo için ödenen devlet vergisinin (GIS) kaldırılmasıyla aynı zamana denk geliyor. Ulusal yayıncılığı finanse etmek için 2025'ten itibaren bunun yerine yeni bir vergi (ORF) getirilmesi planlanıyor.
Sonuç olarak, Viyana sakinleri Avusturya'da toplumu ve kentsel altyapıyı destekleme hedeflerini birleştiren yeni bir vergi sistemiyle karşı karşıya kalacaklar. Daha geniş bağlamı anlamak için (ev sahipleri bu verginin ötesinde başka neler ödüyorlar), Avusturya'daki emlak vergilerinin genel yapısına bakmak faydalı olacaktır.
Uluslararası uygulamalarla karşılaştırma:
| Şehir / Ülke | Vergi türü | Vergi tutarı | Girişin amacı |
|---|---|---|---|
| Viyana | İkinci Konut Vergisi | 300-550 € + ek ücretler | Dairelerin ve evlerin rasyonel kullanımını teşvik etmek ve aynı zamanda şehir bütçesini desteklemek |
| Paris | Boş dairelere uygulanan vergi | yıllık kira maliyetinin %60'ı | Yatırımcılar yatırımlarının getirisinin düşebileceğinden endişe duyuyorlar, ancak kaliteli konutlara yapılan uzun vadeli yatırımlar cazip kalmaya devam edecek. |
| Berlin | İkinci mülk üzerindeki vergi | Kadastro değerine bağlıdır | Şehir sakinleri genel olarak reformu destekliyor çünkü bu reform konut edinebilirlik oranını iyileştirecek. |
Yeni sistemin avantajları:
- Dijital sistemler ve e-devlet entegrasyonu yoluyla şeffaflık.
- Daire sahiplerini dairelerini kiraya vermeye teşvik eden kademeli bir vergi.
- Uluslararası deneyimler, bu tür bir önlemin uzun vadede olumlu bir etki yarattığını doğrulamaktadır.
Dezavantajları:
- Yakın gelecekte, bazı mülk sahipleri artan vergi giderleriyle karşılaşabilirler.
- Yabancı yatırımcıların aktivitesi azalabilir, bu da gayrimenkul piyasasına yabancı sermaye girişinde düşüşe yol açacaktır.
Mülk sahipleri nasıl hazırlanabilir?
İkinci daire sahipleri, gereksiz masraflardan ve cezalardan kaçınmak için verginin yürürlüğe girmesine önceden hazırlık yapmalıdır.
Pratik adımlar:
1. Birincil ikamet adresinizin Meldezettel'e doğru şekilde kayıtlı olduğundan emin olun.
Bilgilerin yanlış verilmesi durumunda, söz konusu mülk yanlışlıkla ikinci ev olarak değerlendirilebilir.
2. Dairenizi uzun vadeli olarak kiraya vermeyi düşünün.
Bu sayede hem vergi masrafları karşılanabilir hem de konut arzının artmasına katkıda bulunulabilir.
3. Bir vergi uzmanından tavsiye alın.
Vergi giderlerinizi nasıl azaltacağınız ve vergi beyannamenizi nasıl doğru bir şekilde dolduracağınız konusunda size tavsiyelerde bulunacaktır.
4. Resmi güncellemeleri ve olası değişiklikleri takip edin.
Tasarı, görüşmeler sırasında değiştirilebilir.
Çözüm
Viyana'daki ikinci konut vergisi, konut politikasının önemli bir unsurudur. Birincil amacı emlak piyasasını düzenlemektir: boş mülk sayısını azaltmak, uzun vadeli kiralama piyasasında arzı artırmak ve sonuç olarak kalıcı sakinler için konut edinebilirliğini artırmaktır.
Bu değişikliklerin temel amacı, apartman sahipleri, kiracılar ve şehrin kendisi için fayda sağlayacak bir orta yol bulmaktır. Bu, istikrarlı ve sağlıklı bir konut piyasası için şarttır.
Mülk sahiplerinin, cezalardan kaçınmak ve aksine fayda sağlamak için her şeyi önceden halletmeleri en doğrusudur. Örneğin, mülklerini kiraya vermeye başlayabilir, tercihli programlara kaydolabilir veya mülklerini daha verimli bir şekilde yönetebilirler.
Herkese verilebilecek en önemli tavsiye, yeni yasalardan haberdar olmak ve gerekirse uzmanlara danışmaktır. Bu, yeni gerekliliklere kolay ve sorunsuz bir şekilde uyum sağlamanın en kesin yoludur.
