Vietnam'da Gayrimenkul: Yatırımcıların Bilmesi Gerekenler

Vietnam'daki gayrimenkul yatırımları, yabancı alıcıların ilgisini giderek daha fazla çekiyor. Bu pazar, sadece kira geliri açısından değil, aynı zamanda bir yaşam tarzı varlığı ve Asya'da sermayeyi çeşitlendirmenin bir aracı olarak da cazip.

Avusturya gibi istikrar ve öngörülebilirliğin temel avantajlar olduğu, yerleşik düzenleyici sistemlere sahip Avrupa ülkelerinin aksine, Vietnam bugün tamamen farklı bir hikaye sunuyor: dinamik olarak gelişen bir ülke . Yatırımcılar için bu, aktif olarak gelişen bir pazara girme ve böylece olgunlaşmış ülkelerden daha yüksek getiri elde etme fırsatı sunuyor.

Şu an Vietnam'ı yatırım destinasyonu olarak değerlendirmek için özellikle ilgi çekici bir dönem. Pandeminin ardından ülke sınırlarını yeniden açtı, turizm hızlanarak toparlanıyor ve hükümet otoyollardan uluslararası havaalanlarına kadar büyük ölçekli altyapı projelerine yatırım yapıyor. Tüm bunlar, konut fiyatlarının yükselmesine ve turist trafiğinin artmasına zemin hazırlayarak kiralık mülklerin cazibesini artırıyor.

Ben, Ksenia Levina, hem Asya (Vietnam, Tayland) hem de Avrupa'da (AB ülkeleri) deneyime sahip bir avukatım. Yabancı yatırımcılarla çalışıyor ve onlara tüm süreç boyunca destek veriyorum – durum tespiti ve KYC/AML prosedürlerinden gayrimenkul yönetimine kadar. Bu uluslararası deneyim, Asya pazarlarının Avrupa pazarlarına kıyasla güçlü ve zayıf yönlerini anlamamı sağlıyor.

Güneydoğu Asya uzun zamandır turizm ve uluslararası ticaret için bir cazibe merkezi olmuştur. Vietnam, hem sanayi merkezi hem de turizm destinasyonu rolünü birleştirerek bu haritada giderek daha önemli bir yer edinmektedir.

İki ana şehir – Ho Chi Minh Şehri ve Hanoi – en önemli cazibe merkezleri olmaya devam ediyor Ho Chi Minh Şehri, ülkenin finans merkezi olup, işletmelere, bankalara, girişimlere ve başlıca lüks konut komplekslerine ev sahipliği yapıyor. Fiyat artışları ve yabancıların kiralama talebi en çok burada hissediliyor. Hanoi ise başkent ve kültür merkezi olup, kiralama fiyatları hem uluslararası profesyoneller hem de öğrenciler tarafından belirleniyor.

Ayrı bir segment ise tatil beldesi gayrimenkulleridir: Nha Trang, Da Nang ve Phu Quoc Adası. Bu bölgeler aktif olarak turizm merkezleri olarak gelişmekte olup, otel, apartman ve villa sayısındaki artış doğrudan turist akışıyla ilişkilidir. Yatırımcılar için bu, tipik bir yaşam tarzı senaryosudur: mülk, yüksek sezonda kiraya verilebilir ve kişisel tatiller için kullanılabilir.

Vietnam'daki yasal ortam Avrupa'dakinden farklıdır. Juwai'ye göre, yabancılar kiralama sistemiyle (50 yıla kadar uzun vadeli ve yenileme seçeneği olan bir kiralama) daire sahibi olabilirler. Topraklar devlet mülkiyetinde kalır ve bu da sosyalist yönetim modelini yansıtır.

Mülk sahibinin mülkiyetin tam hakkını aldığı ve öngörülebilir AB yargı yetkisi içinde faaliyet gösterdiği Avusturya'nın aksine, Vietnam'da sözleşme çerçevesi ve işlemin doğru şekilde yasal olarak desteklenmesi çok önemlidir.

Uluslararası endekslere göre Vietnam istikrarlı bir büyüme sergiliyor. Dünya Bankası'na göre , İş Yapma Kolaylığı (Doing Business) göstergeleri iyileşiyor ve büyük şehirlerdeki gayrimenkul fiyatları yıllık %5-10 oranında artıyor. Turistik bölgelerde ve metropol alanlarda kira getirisi, yıllık %2-3 civarında getiri beklenen Avusturya'ya göre önemli ölçüde daha yüksek.

Kiplinger, Tayland, Kamboçya ve Endonezya'nın Vietnam'ın rakipleri olarak değerlendirilebileceğini savunuyor. Ancak Vietnam, ekonomik patlama, endüstriyel büyüme ve turizm potansiyelinin birleşimi sayesinde şu anda öne çıkıyor.

Vietnam gayrimenkul piyasası nispeten genç. Realtique'e göre, 2015 yılına kadar yabancılar neredeyse hiç mülk satın alamıyordu. Mevzuatın liberalleşmesi ilgide keskin bir artışa yol açtı ve birkaç yıl içinde büyük şehirlerdeki fiyatlar %50 ila %200 oranında arttı. Pandemi geçici olarak büyümeyi yavaşlattı, ancak piyasa 2022'den beri aktif olarak toparlanıyor.

Ho Chi Minh Şehri ve Hanoi, iç göç akımları, büyüyen orta sınıf ve uluslararası şirketlerin gelişmesiyle desteklenen konut talebi sayesinde en yüksek büyüme oranlarını gösteriyor. Tatil bölgelerinde ise dinamikler daha az istikrarlı: Nha Trang, Da Nang ve Phu Quoc mevsimselliğe ve turist akışına bağlı, ancak bu bölgeler yaşam tarzı yatırımları için önde gelen destinasyonlar haline geliyor.

İşlemlerin tipik coğrafyası şu şekildedir: Ho Chi Minh Şehri, hem üst düzey (elit apartman daireleri) hem de kitlesel pazara yönelik mülklerin bir karışımını sunmaktadır. Hanoi daha çok akademik bir pazar olup, kiracılarının büyük çoğunluğu öğrenciler ve uluslararası profesyonellerden oluşmaktadır. Da Nang, Nha Trang ve Phu Quoc ise turizm merkezleri olarak gelişmekte olup, yabancıların apartman otellerinde veya sahil villalarında daire satın alma olasılığı daha yüksektir.

Yabancı alıcılara sunulan gayrimenkul türleri sınırlıdır: öncelikle apartman daireleri, konutlar ve tatil villaları. Arsa, Avusturya'dan önemli bir fark olarak, yabancılar için özel mülkiyet olarak satışa sunulmamaktadır; Avusturya'da arsa ve evler doğrudan satın alınabilmektedir.

Vietnam gayrimenkulünün ana alıcıları Güney Kore, Çin, Japonya vatandaşlarının yanı sıra Rus ve Amerikalılardır. Kiracı talebi ise turistler, yabancılar, öğrenciler ve uluslararası şirket çalışanları tarafından yönlendirilmektedir.

Fiyat Artışı ve Getirilerin Karşılaştırılması: Vietnam ve Avusturya

Vietnam gayrimenkul piyasasını değerlendirirken, bölgesel rakiplerini göz ardı edemeyiz. Başlıca rakipleri Tayland, Kamboçya ve Endonezya'dır. Bu pazarların her birinin kendine özgü dinamikleri ve özellikleri vardır, ancak genel eğilim turizm, uygun giriş engelleri ve büyüyen ekonomiler yoluyla yabancı yatırım sermayesini çekmektir.

Tayland daha olgun bir pazar olarak kabul ediliyor: Phuket, Koh Samui ve Bangkok gibi destinasyonlar için kısa dönem kiralama mekanizmaları, turizm altyapısı ve güçlü marka bilinirliği zaten mevcut. Ancak bu olgunluk aynı zamanda yüksek rekabet ve daha yüksek giriş maliyetleri anlamına da geliyor ve bu da süper karlar elde etme potansiyelini azaltıyor.

Kamboçya, minimal mülkiyet kısıtlamaları ve elverişli vergi sistemi sayesinde uzun zamandır yatırımcıları cezbetmektedir, ancak altyapısı ve kurumsal yapısı Vietnam'ın gerisindedir. Gayrimenkul burada genellikle daha ucuzdur, ancak özellikle düzenleme ve siyasi istikrar açısından riskler daha yüksektir.

Endonezya, özellikle Bali olmak üzere turizm bölgelerine yatırım yapıyor. Bu pazar uzun zamandır yabancılar, dijital göçebeler ve yatırımcılar arasında popüler olsa da, doğrudan yabancı mülkiyetine getirilen kısıtlamalar ve karmaşık yasal yapılar şeffaflığı azaltıyor.

Vietnam orta bir konumda yer alıyor: bir yandan düşük giriş engelleri ve hızlı büyüme sunarken, diğer yandan işlemlerin yapılandırılmasında hukuki uzmanlık gerektiriyor. Ülkeyi bölgede rekabetçi kılan da dinamizm ve çeşitlendirme potansiyeli arasındaki bu dengedir.

Vietnam'da yabancı yatırımcılar, vatandaşların aksine, gayrimenkulü tam mülkiyet esasına göre satın alamazlar. Yabancılar için başlıca seçenek, 50 yıla kadar uzatılabilen ve yenilenebilir kiralama hakkıdır.

Pratikte bu, alıcının kat mülkiyetindeki dairenin tam sahibi olması anlamına gelir, ancak mülkiyet süresi sınırlıdır ve kira sözleşmesi sona erdikten sonra yenileme, devletin ve geliştiricinin kararlarına bağlıdır.

Avusturya'da durum tam tersi: yabancılar doğrudan mülk satın alabiliyor (ancak bu genellikle bölgesel yetkililerden onay gerektiriyor) ve süre sınırlaması yok. Bu, yatırımcılar için daha büyük bir güvenlik hissi yaratıyor, ancak giriş ve mülkiyet maliyetleri önemli ölçüde daha yüksek.

Vietnam'da diğer mülkiyet yapılandırma biçimleri de yaygın olarak kullanılmaktadır Bazı yatırımcılar (genellikle Vietnamlı bir ortakla) yerel bir şirket kurarak arazi ve mülkleri tam mülkiyet sahibi olarak satın alabilirler, ancak bu durum kapsamlı yasal destek ve sürekli uyumluluk gerektirir.

Ortak mülkiyet düzenlemeleri de talep görüyor ; örneğin, birden fazla yatırımcıyla birlikte bir daire veya villa satın alırken. Bu durum özellikle giderlerin ve gelirlerin orantılı olarak bölündüğü tatil tesisleri için geçerlidir. Miras konuları da dikkate alınması gereken önemli hususlardır: Vietnam yasaları, mülkiyetin yabancı mirasçılara devredilmesine izin verir, ancak noter tasdiki ve ücret ödenmesini gerektirir.

Banka hesaplarına ve mevzuata uyumluluğa ayrıca dikkat edilmelidir Yabancı bir alıcının ödemeler için Vietnam banka hesabına ve fonların kaynağını gösteren belgeye ihtiyacı olacaktır. Bu, kara para aklamaya karşı korunmak için standart bir uygulamadır, ancak süreç Avusturya'dakinden daha uzun sürebilir; Avusturya'da bankacılık sektörü iyi kurulmuş olup katı AB düzenlemeleri çerçevesinde faaliyet göstermektedir.

Vietnam'da gayrimenkul satın alma süreci birkaç aşamadan oluşmaktadır. İlk olarak, bir mülk seçilir ve küçük bir depozito ile birlikte bir rezervasyon sözleşmesi imzalanır. Bunu, geliştiricinin lisanslarının, tapu kayıtlarının ve proje durumunun analizini içeren bir belge incelemesi izler. Bu aşamada, kapsamlı bir hukuki inceleme olan durum tespiti çok önemli bir rol oynar; çünkü bu yapılmazsa, tamamlanmamış bir inşaat veya mülkün kullanımına ilişkin kısıtlamalarla karşılaşma riski yüksektir.

İncelemenin başarıyla tamamlanmasının ardından taraflar, ilgili devlet kurumlarına tescil edilen ana alım satım sözleşmesini imzalarlar. Hakların mutlak korunmasını tapu siciline kaydın garanti ettiği Avusturya'nın aksine, Vietnam'da alıcıların haklarının korunması büyük ölçüde belgelerin kalitesine ve müteahhidin dürüstlüğüne bağlıdır.

Bu nedenle yatırımcıların lisanslı avukatlar ve danışmanlar aracılığıyla çalışmaları şiddetle tavsiye edilir.

işlemlere dikkat edilmelidir . Bu format, düşük giriş fiyatı ve tamamlandıktan sonra potansiyel fiyat artışı nedeniyle çok popülerdir. Ancak, aynı zamanda en büyük riskleri de taşır: inşaat gecikmeleri, gerekli lisansların eksikliği veya altyapıya bağlantı sorunları.

Avusturya'da, geliştiricilerin sıkı düzenlemeleri ve zorunlu emanet hesapları sayesinde, proje aşamasındaki konut işlemleri daha güvenlidir. Vietnam'da ise bu tür güvenceler daha azdır ve daha da sıkı bir denetim gerektirir.

Son yıllarda, Vietnam'da uzaktan gayrimenkul alımları önemli bir model . Bunun nedeni, pazara olan ilginin hızla artması ve işlemlerin ülkede kalıcı bir varlığa gerek kalmadan tamamlanmasını sağlayan dijital hizmetlerin paralel gelişmesidir. Bu yatırım yöntemi, özellikle Vietnam'ı uluslararası bir portföyün parçası olarak düşünen ve hemen taşınmayı planlamayanlar için önemlidir.

Uzaktan satın alma süreci, güvenilir bir temsilci etrafında . Temsilci, noter onaylı bir vekaletname aracılığıyla yatırımcı adına hareket eder: rezervasyon sözleşmesini imzalar, tapu belgelerini inceler, geliştiriciyle müzakerelere katılır ve mülk tescil sürecini denetler. Bu yaklaşım riskleri en aza indirir ve birden fazla seyahat ihtiyacını ortadan kaldırır.

Vietnam'daki modern geliştiriciler, çevrimiçi araçları aktif olarak kullanıyor: gayrimenkullerin sanal turları, elektronik kat planı katalogları, video sunumları ve hatta bireysel belgelerin çevrimiçi imzalanması. Bu, yatırımcıların yalnızca projenin kendisini değil, aynı zamanda çevresini, altyapısını ve mahalle dinamiklerini de önceden değerlendirmelerine olanak tanıyor.

Uzaktan yapılan işlemlerde uyumluluk ve mali konulara Yabancı alıcı Vietnam'da bir banka hesabı açar ve tüm ödemeler bu hesap üzerinden işlenir. Banka, yerel yasalara göre zorunlu olan fonların kaynağını doğrular.

Avrupa dijital yargı yetkisi ve yüksek yasal şeffaflık sayesinde işlemlerin çevrimiçi olarak tamamlanabildiği Avusturya'nın aksine, Vietnam'da uzaktan satın alımlar daha fazla yasal denetim gerektiriyor. Bununla birlikte, doğru destekle, ülkede uzun vadeli bir varlık gerektirmeden büyüyen bir pazara girmenin uygun bir aracı haline geliyorlar.

Vietnam - Avusturya

Vietnam'da gayrimenkul üzerindeki vergi yükü nispeten düşüktür ve bu da piyasayı cazip kılan başlıca faktörlerden biridir. Gayrimenkul satın alırken işlem fiyatının %0,5'i oranında kayıt ücreti alınır. Sahipler için vergi yükü minimum düzeydedir: arazi ve emlak vergileri mevcuttur, ancak oranlar son derece düşüktür ve genellikle yılda birkaç yüz doları geçmez.

Gayrimenkul satışında %2 oranında sermaye kazancı vergisi uygulanır; bu oran, mülkiyet yapısına ve elde tutma süresine bağlı olarak %25-30'a kadar çıkabilen sermaye kazancı vergisine sahip Avusturya'ya göre önemli ölçüde daha düşüktür.

Vietnam'da kira gelirine ilişkin vergi oranı, %5 ile %10 arasında , yatırımcıların kârın büyük bir kısmını elde tutmasına olanak sağlamaktadır. Avusturya'da ise kira gelirine uygulanan vergi yükü daha yüksektir: buna hem gelir vergisi hem de sosyal güvenlik katkı payları eklenmektedir.

Avusturya ile karşılaştırma

Vietnam'da gayrimenkul satın almak, başlı başına oturma izni sağlamaz. Bu, gayrimenkul yatırımlarının doğrudan oturma izni veya hatta vatandaşlığa yol açabildiği bazı Avrupa ülkelerinden önemli bir farktır. Örneğin Avusturya'da da gayrimenkul satın almak oturma izni sağlamaz, ancak ülke yatırımcılar ve girişimciler için gayrimenkulün yatırım paketinin bir parçası olabileceği özel programlar sunmaktadır.

Vietnam uzun vadeli bir vize sistemi sunmaktadır. Yabancılar, iş vizesi, yatırım vizesi veya çalışma izni alarak bir yıldan birkaç yıla kadar kalış süresi elde edebilir ve bu süreyi uzatma imkanına sahip olabilirler. Varlıklı yatırımcılar ayrıca Vietnam'da bir işletme kurmayı da düşünebilirler; bu da çok girişli vize ve resmi ikamet izni almayı kolaylaştırır.

Yaşam tarzı açısından bakıldığında, Vietnam nispeten düşük yaşam maliyeti nedeniyle cazip bir ülke: kira, hizmetler, ulaşım ve yiyecek, Avusturya veya diğer Avrupa ülkelerine göre önemli ölçüde daha ucuz. İklim de belirleyici bir rol oynuyor: yıl boyunca sıcak ve Da Nang veya Phu Quoc gibi tatil bölgelerinde yaşam denizle yakından bağlantılı.

Turizm hızla gelişiyor ve çeşitli hizmetler, kafeler, restoranlar, spor ve kültürel etkinlikler sunuyor. Dijital göçebeler ve sıcak iklim ile uygun fiyatlar arayanlar için Vietnam, Asya'daki en iyi seçeneklerden biri haline geliyor.

Vietnam'daki kiralama piyasası iki ana segmente ayrılıyor: kısa vadeli ve uzun vadeli kiralamalar.

Kısa süreli kiralamalar turistlere yöneliktir. Nha Trang, Da Nang ve Phu Quoc gibi şehirler ve adalar turistik merkezler haline geldi: apartmanlar ve apart oteller hızla inşa ediliyor ve kiralama piyasası yerli ve yabancı turizm tarafından yönlendiriliyor. Mevsimsellik rol oynuyor, ancak yıl boyu süren iklim sayesinde, düşük sezon düşüşü örneğin Avrupa'dakine göre daha az belirgin.

uzun vadeli kiralama yaygındır. Bu şehirler, yabancı uyruklular, öğrenciler ve uluslararası şirket çalışanlarından gelen istikrarlı bir talebe sahiptir. Buradaki kiralama piyasası, turistik bölgelere göre daha az dalgalanma gösterir ve istikrarlı bir gelire güvenme fırsatı sunar.

Bölgelere göre karlılık

Eurostat göre , Avusturya'da kiralık konutların oranı çok daha düşükken, ev sahipliği daha yaygın; mülkiyetle ilgili küresel veriler de bu eğilimi doğruluyor – AB sakinlerinin %69'u kendi evlerinde yaşıyor.

Yer seçimi doğrudan yatırımcının stratejisine bağlıdır.

Ho Chi Minh Şehri, ülkenin ekonomik başkenti ve en büyük gayrimenkul pazarıdır. Gelişen iş ortamı ve canlı uluslararası kurumsal sektör, yabancıların kiralama talebinin yüksek kalmasını sağlamaktadır. Ho Chi Minh Şehrindeki yatırımlar, istikrarlı bir gelir ve uzun vadeli yatırım beklentileri arayanlar için uygundur.

Standart daireler (stüdyo, 35-5 m²): 60.000-100.000 dolardan başlayan fiyatlarla.

• 2 yatak odalı daireler: 150.000-240.000 dolar.
• Lüks gayrimenkuller (2. Bölge, 7. Bölge): 150.000-600.000 ABD Doları, metrekare fiyatı 2.200-6.500 ABD Doları.

Umut vadeden alanlar:

• Thao Dien, Thu Thiem (2. Bölge): Yabancıların ilgisini çeken bir yer.
• Phu My Hung (7. Bölge): Aile dostu yabancı yerleşim bölgeleri, altyapı.
• Binh Thanh, Thu Duc (9. Bölge): Yeni projeler, 5 yıl içinde %60-90'a varan sermayeleşme tahmini.

Hanoi'nin kendine özgü bir talep yapısı var. Devlet kurumları, üniversiteler ve elçilikler burada yoğunlaşmış durumda. Kiralama piyasası ise öğrenciler, öğretim üyeleri ve devlet ile uluslararası kuruluşların çalışanlarını hedefliyor. Buradaki getiriler tatil beldelerine göre daha düşük olsa da, talebin istikrarlı olması Hanoi'yi uzun vadeli bir strateji için cazip kılıyor.

• Birincil piyasa: yaklaşık 2.836 $/m² (~72 milyon VND/m²).
• İkinci el piyasa fiyatı: 1.900 $/m² (~48-49 milyon VND/m²).
• Daireler için minimum fiyatlar: 120.000-180.000 dolar (ikinci el piyasa).

Popüler bölgeler:

• Tay Ho (Batı Gölü): 2.500-4.000 $/m², yabancılar için kiralık.
• Ba Dinh, Hoan Kiem: 2.000-3.200 ABD Doları/m², iş ve idari merkez.

Da Nang, Nha Trang ve Phu Quoc , tatil beldeleridir. Burada asıl odak noktası turistler için kısa süreli kiralamalardır. Bu tür yatırımlar daha karlı olmakla birlikte daha risklidir: mevsimsellik, uluslararası turizme bağımlılık ve otelcilik sektörüyle rekabet. Öte yandan, tatil beldeleri yatırımı kişisel kullanımla birleştirme fırsatı sunar – yani yaşam tarzı yatırımları.

Tatil beldesi konumları

• Da Nang: 1800 - 3000 $/m², yatırımlar 150.000 - 300.000 $ arasında.
• Nha Trang: Metrekare başına 1.500–2.500 dolar, mülk başına 120.000–250.000 dolar.
• Phu Quoc: Metrekare başına 1.600–3.000 ABD doları, toplamda 130.000–300.000 ABD doları, yüksek turist akışı.
• Odak noktası: karlılığı ve yaşam tarzını birleştiren, turistler için kısa süreli kiralama hizmetleri.

Metropol mü yoksa tatil beldesi mi?

İkinci derecedeki şehirler ve banliyöler

• Binh Duong (Ho Chi Minh Şehri yakınında): 1300 - 2200 $/m².
• Minimum yatırım: 100.000 ila 150.000 dolar arası.
• Potansiyel: Üretimin yer değiştirmesi nedeniyle altyapı ve talepte büyüme.

Avusturya ile karşılaştırıldığında, Vietnam'daki metropolün istikrar açısından Viyana'ya benzediği, ancak daha yüksek getiri sağladığı, tatil bölgelerinin ise Avusturya'daki Alp veya göl tatil beldeleri modeline daha yakın olduğu, ancak giriş eşiğinin önemli ölçüde daha düşük ve risklerin daha yüksek olduğu söylenebilir.

• Avusturya (Viyana, Salzburg): Viyana'da küçük bir daire için bile başlangıç ​​fiyatları 250.000 €'dan başlıyor .
• Kârlılık: Yıllık %2-4.
• Vietnam: Giriş sermayesi 60.000-100.000 dolardan başlıyor, getiri %5-9 arasında, ancak yasal ve piyasa riskleri daha yüksek.

Yabancı yatırımcılar için Vietnam pazarı neredeyse her zaman yeni projelerle başlar: satın alınabilecek gayrimenkullerin büyük çoğunluğunu oluşturan birincil segmenttir (konutlarda yabancılar için kotalar, şeffaf rezervasyon prosedürleri ve aşamalı ödemeler, standartlaştırılmış sözleşmeler ve geliştirici hizmetleri).

Mülkiyet hakkı kira sözleşmesi şeklinde verilir ve (daireye ait "pembe kitap" da dahil olmak üzere) önemli belgeler bina kullanıma açıldıktan sonra düzenlenir.

İnşaatın erken aşamasında satın almak, daha düşük bir giriş fiyatını sabitlemenize ve teslimat anındaki yeniden değerlemelerden kar elde etmenize olanak tanır, ancak titiz bir durum tespiti gerektirir: arazi haklarını, inşaat izinlerini, projenin emanet/hesaplarının durumunu, geliştiricinin geçmişini ve yüklenici zincirini kontrol etmek gerekir.

Gerçekte, birçok proje müşteriye kolaylık sağlayan bir süreç sunar: elektronik rezervasyon, standartlaştırılmış Satış ve Satın Alma Sözleşmesi, ödeme planları, kusur sorumluluğu ve sonrasında geliştiricinin yönetim şirketi tarafından yapılan bina yönetimi.

İkinci el piyasası, yabancılar için üç nedenden dolayı daha zorludur. Birincisi, binada bir "yabancı kotası" var: eğer limite ulaşılırsa, yabancılar alım yapamaz; bu da likiditeyi ve yeniden satış sırasında potansiyel alıcı havuzunu etkiler.

İkinci olarak, özel kişiler arasındaki kira haklarının yeniden tescili prosedürü dikkatli bir hukuki çalışma gerektirir ("pembe kitap" durumunun kontrol edilmesi, ipotek/rehin bulunmaması, elektrik, su ve vergi borçlarının olmaması ve sözleşmede fiyatın doğru belirlenmesi).

Üçüncüsü, mevcut mülkler için ikamet etmeyenler için finansman sınırlıdır, bu nedenle işlemler genellikle nakit olarak veya kısa vadeli köprü kredileriyle gerçekleştirilir. Mevcut mülklerin avantajları arasında hazır bir kiralama potansiyeli, binanın teknik ve operasyonel performansını değerlendirme olanağı (site yönetim fonu, bakım ücretleri ve gerçekçi işletme maliyetleri) ve inşaat gecikmesi riskinin daha düşük olması yer almaktadır.

Fiyatlandırma yönergeleri şu şekildedir: Projenin erken aşamalarında Ho Chi Minh Şehrindeki başlangıç ​​arsaları yaklaşık 80.000 dolardan (genellikle gelişmekte olan bölgelerde/kümelerde kompakt daireler) başlamaktadır ve tatil beldelerinde (Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc) deniz kenarındaki daireler için alt sınır genellikle 120.000 dolar civarındadır.

Doğal olarak, merkezi bölgeler ve yeni ortaya çıkan yabancı yerleşim alanları daha pahalıdır; burada önemli olan "en düşük fiyat" değil, konum, yönetim kalitesi ve kiracı profili arasındaki dengedir.

Avusturya ile karşılaştırmak gerekirse, Viyana piyasasında giriş seviyesi şehir dairelerinin fiyatları genellikle 250.000 €'dan başlıyor, ancak yatırımcılar tam mülkiyet hakkına ve öngörülebilir bir tapu kayıt sürecine sahip oluyorlar. Buna karşılık, daha düşük getiri ve daha uzun bir geri ödeme süresi elde ediyorlar.

Yeni binalar vs. ikinci el binalar

Avusturya'da durum farklı: İkinci el piyasası likit ve standartlaştırılmışken, birincil piyasa noter-emanet modelleriyle korunuyor; fiyatlar daha yüksek, getiriler daha düşük, ancak hukuki güvenlik en üst düzeyde.

Vietnam, "klasik" yatırım amaçlı kiralama seçeneğinin ötesinde, daha hassas bir risk/getiri profili sağlayan bir dizi niş strateji sunmaktadır.

Gelir getirici daireler, büyükşehirlerde (Ho Chi Minh Şehri/Hanoi) yabancı uyruklu kişilere yönelik, apartman komplekslerinde yer alan ve tamamen mobilyalı dairelerdir.

Artıları: öngörülebilir talep, şirketler/taşınmacılarla uzun vadeli sözleşmeler yapabilme olanağı, nispeten istikrarlı doluluk oranı.

Dezavantajları: yüksek standartta mobilya ve hizmet gereksinimi, ofis koşullarına duyarlılık ve personel geçişi.

Tatil köyü tarzı apart oteller, otel işletmecisi tarafından yönetilen ve kısa süreli konaklamalara odaklanan dairelerin bulunduğu bir formattır. Bu tesisler genellikle daha yüksek getiri sunar, ancak turist akışına ve mevsimselliğe bağımlılık önemli bir risktir.

Gelir havuzu şartlarını, raporlama şeffaflığını, işletme ücretlerini ve düşük sezon senaryolarını kontrol etmek önemlidir. Disiplinli bir yatırımcı için, apart otel daha agresif bir gelir profiline sahip bir portföyün bileşeni haline gelebilir.

Da Nang, Nha Trang ve Phu Quoc'taki villa kiralama hizmetleri, üst düzey turizm ve grup/aileleri hedeflemektedir. Yönetim daha karmaşıktır (personel, hizmet, pazarlama), ancak ortalama fatura daha yüksektir ve ürün farklılaştırması daha güçlüdür. Gelişmiş bir ana plana sahip kurumsal tatil köyleri, bağımsız mülklere göre daha iyi likidite sunmaktadır.

Ticari gayrimenkul (ofisler, cadde üzerindeki perakende alanları) profesyonel bir sektördür. Ho Chi Minh Şehrinde, iş merkezlerindeki küçük ofis blokları ve yaya trafiğinin yoğun olduğu bölgelerdeki iyi konumlandırılmış köşe perakende alanları ilgi çekmektedir. Burada, kira oranlarının, işletme giderlerinin, endekslemenin ve kiracının kredi notunun değerlendirilmesi kritik öneme sahiptir.

Giriş engelleri daha yüksek ve detaylı inceleme zorunludur. Buna karşılık, Avusturya'da temel ofisler ve birinci sınıf perakende alanları düşük ancak oldukça istikrarlı getiriler sunarken, Vietnam'da getiri farkı daha geniş, ancak riskler (boş kalma süreleri ve kira ödeme ertelemeleri dahil) de daha yüksektir.

Alternatif Strateji Profilleri

*Belirtilen aralıklar gösterge niteliğindedir ve konuma, operatöre, varlık kalitesine ve işlem yapısına bağlıdır.

Vietnam'daki temel kavramsal risk, kira sözleşmesidir. Yabancıların bir daire için sınırlı bir süre (genellikle 50 yıla kadar) hakkı vardır. Uzatma mümkündür, ancak otomatik olarak garanti edilmez. Projenin kime ait arazide olduğunu, geliştiricinin kira süresini ve uzatmayı sağlayan düzenleyici mekanizmaları anlamak her zaman önemlidir. Bu, mülkiyetin süresiz olduğu ve AB yasalarıyla korunduğu Avusturya'dan temel bir farklılıktır.

İkinci risk grubu ise hukuki belirsizlik ve bürokrasidir. Düzenleyici ortam gelişmektedir, ancak prosedürler eyaletten eyalete farklılık gösterebilir ve onay süreleri değişebilir. Gerekli özenin gösterilmesi çok önemlidir: arazi durumu, inşaat ruhsatı, binadaki yabancı sakinler için kota şartına uyum, pembe kitap süreci, ipotek veya ihtilafların olmaması ve yönetim sözleşmelerinin doğruluğu. Deneyimli bir yerel avukat ve net bir yol haritası olmadan, zaman kaybetmek ve işlemin ekonomik yönünü baltalamak kolaydır.

Üçüncü faktör ise turizm pazarının oynaklığıdır. Tatil bölgeleri küresel şoklara (sınırlar, hava yolculuğu), hava olaylarına (tayfunlar) ve oteller ile diğer apartman projelerinden gelen rekabete karşı hassastır. Kısa süreli kiralamalar için pazarlama, OTA ekosistemi, mülk değerlendirmeleri, esnek fiyatlandırma politikaları ve mevsimselliği paketler ve ortalama konaklama süreleriyle hafifletebilecek yerel bir yöneticinin varlığı çok önemlidir.

finansal ve operasyonel riskler de mevcuttur döviz kuru (gelir VND cinsinden/giderler veya hedefler USD/EUR cinsinden), çıkış likiditesi (yabancılar için kotalar, yeniden satış sırasında alıcı çevresini sınırlandırır), inşaat/bakım kalitesi (site yönetim bütçeleri, mekanik, elektrik ve sıhhi tesisat sistemlerinin, asansörlerin, cephelerin amortismanı), uyumluluk (fon kaynağının teyidi, bankacılık prosedürleri).

Avusturya'da, standartlaştırılmış noterlik modeli, tapu sicili ve öngörülebilir yargı uygulamaları sayesinde bu riskler daha düşüktür; dezavantajı ise daha düşük getiri ve daha pahalı bir giriş noktasıdır.

Risk haritası ve azaltma önlemleri

Avusturya ile karşılaştırma

• Hukuk modeli: Vietnam – kiralama ve eyaletler arasında değişen uygulamalar; Avusturya – mülkiyet hakkı, sıkı noter ve kadastro sistemleri.
• İşlem ekonomisi: Vietnam – düşük giriş maliyeti, yüksek getiri ve büyüme potansiyeli; Avusturya – yüksek giriş maliyeti, düşük ama istikrarlı getiri.
• Operasyonel faktörler: Vietnam – yönetim ve yerel bir ortak önemlidir; Avusturya – standartlaştırılmış süreçler ve maliyet öngörülebilirliği.

Büyüme ve karlılık hedefleriniz ise, doğru risk yönetimiyle Vietnam daha fazla fırsat sunuyor. Sermayenin korunması ve hukuki güvenlik öncelikliyse, Avusturya modeli daha uygun olabilir, ancak daha mütevazı getiriler ve daha yüksek giriş engellerine hazırlıklı olun.

Vietnam'daki yaşam iki ana paradigmaya göre şekillenir: en büyük metropollerin hızlı kentleşmesi ve tatil bölgelerinin rahat, eğlence odaklı günlük yaşamı. Ho Chi Minh Şehri ve Hanoi gibi mega kentler, yüksek iş yoğunluğu, yoğun inşaat faaliyetleri ve kendine özgü yabancı topluluklarıyla dinamik ve enerjik şehirlerdir.

Şehir hayatının ritmine alışkın olan ve yatırımı kariyer veya girişimcilik faaliyetleriyle birleştirmek isteyenler için bu şehirler ihtiyaç duydukları her şeyi sunuyor: uluslararası şirketler, ortak çalışma alanları, İngilizce eğitim veren klinikler ve okullar, gelişmiş lojistik altyapısı ve zengin bir kültürel program.

yabancı topluluklar canlı ve profesyonel odaklıdır; ağ oluşturma etkinlikleri, iş kulüpleri, uluslararası okullar ve yer değiştirme hizmetleri nispeten hızlı entegrasyonu kolaylaştırır. Aynı zamanda, yüksek yoğunluk ve hızlı büyüme, daha zorlu bir altyapı anlamına da gelir: trafik sıkışıklığı, uzun inşaat alanları, gürültü; huzur ve sessizliğe değer verenler için bu her zaman rahatlık anlamına gelmez.

Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc ve diğer kıyı bölgeleri gibi tatil beldeleri tamamen farklı bir yaşam tarzı sunuyor: deniz iklimi, günlük plaj erişimi, tatilciler için iyi gelişmiş bir hizmet altyapısı ve ev hizmetleri için nispeten düşük maliyetler.

"yaşam tarzı yatırımı" ile eş anlamlıdır : Ailece tatil yeri olarak hizmet veren ve aynı zamanda yoğun sezonda gelir getiren bir mülk satın alırsınız. Tatil beldelerinde yaşam daha basittir ve temel giderler açısından daha ucuzdur: market alışverişi, hizmetler ve eğlence genellikle Avrupa şehirlerine göre önemli ölçüde daha ucuzdur.

Ancak bu durum, hizmetlerin mevsimsel olması ve tatil beldesi içinde sınırlı sayıda üst düzey tıp ve eğitim kurumunun bulunmasıyla birlikte gelir; çoğu durumda, ciddi tıbbi veya eğitim hizmetleri için daha büyük şehirlere başvurmanız gerekecektir.

Vietnam kültürü, yerel geleneklerin, sömürge mirasının ve hızla büyüyen kentsel çağdaş yaşamın çok katmanlı bir karışımıdır. Mutfak, günlük rahatlığın itici güçlerinden biridir: yüksek kaliteli ve uygun fiyatlı sokak yemekleri ve büyük şehirlerde uluslararası mutfaklardan yemekler sunan çok sayıda kafe ve restoran.

Yabancı uyruklular ve aileler, uluslararası okullara erişime ve güvenilir bir özel sağlık hizmeti seviyesine önem veriyor: Ho Chi Minh Şehri ve Hanoi, Batı standartlarına yakın standartlarda hizmet sunan, ancak Avusturya'dakilere kıyasla önemli ölçüde daha uygun fiyatlı uluslararası klinik ve hastanelere sahip.

Yabancı uyruklu çocukların eğitimi genellikle İngilizce öğretim diliyle çalışan özel uluslararası okullar aracılığıyla sağlanmaktadır; bu okulların ağı büyüyor, ancak özellikle ayrıcalıklı bölgelerde yer ve maliyet sınırlayıcı faktörler olabiliyor.

Avusturya ile karşılaştırıldığında, birkaç önemli fark olduğunu belirtmek isterim: Avusturya'da kamu hizmetleri, kamu güvenliği ve sağlık hizmetleri genel olarak daha yüksek ve daha istikrarlı; altyapı tahmin edilebileceği gibi iyi gelişmiş; ve yaşam kalitesi soğuk iklim ve Avrupa yaşam tarzıyla bağlantılı.

Vietnam'da daha sıcak bir iklim, daha düşük sabit maliyetler ve canlı kültürel dinamikler elde edersiniz, ancak bunun bedelini kamu hizmetlerinde daha yüksek bir belirsizlik derecesi ve bazı güvenlik, sosyal ve çevresel faktörlerde daha az öngörülebilirlik ile ödersiniz.

Son yıllarda Vietnam, düşük işletme maliyeti ve Güneydoğu Asya'nın geri kalanına erişim sağlayan hızla büyüyen bir pazarın birleşimini arayan dijital göçebeler, bilişim uzmanları ve girişimciler için yerel bir pazardan bölgesel bir merkeze dönüşüyor.

Esnek vize politikaları, ortak çalışma alanlarının ortaya çıkması ve internet ile mobil ödeme imkanlarının yaygınlaşması, büyük şehirleri uzaktan çalışma ve girişimler için doğal bir platform haline getiriyor. Dijital göçebeler sadece düşük konaklama ve yemek maliyetlerine değil, aynı zamanda bir hizmet ekosistemine de değer veriyor: hızlı Wi-Fi'ye sahip kafeler, topluluk etkinlikleri, iş kuluçka merkezlerine erişim ve Ho Chi Minh City veya Da Nang'dan kolay uluslararası uçuş lojistiği.

Büyümeye odaklı yatırımcılar için Vietnam, genç nüfus, sanayi parklarına ve BT sektörüne yönelik yabancı yatırım akışı, büyük ölçekli altyapı projeleri (karayolu ve demiryolu koridorları, limanlar, havaalanları) ve aktif kentleşme gibi belirgin avantajlar sunmaktadır.

Tüm bunlar, uluslararası şirketlerin çalışanları için konut talebini artırıyor ve istikrarlı bir kiracı tabanı oluştururken aynı zamanda sermayeleşme beklentilerini de yükseltiyor.

Aileler için Vietnam, uygun fiyatlı bir yaşam tarzı sunuyor: daha düşük günlük giderler, ılıman iklim ve çocuklara Avusturya'ya kıyasla önemli ölçüde daha düşük maliyetle uluslararası eğitim sağlama fırsatı. Bununla birlikte, aileler sigorta, kamu eğitiminin kalitesi ve uzun vadeli sosyal altyapı gibi konuları da göz önünde bulundurmalıdır; bu konularda Avusturya daha üstün konumdadır.

Stratejik açıdan bakıldığında, Vietnam çeşitlendirme noktası olarak ilgi çekicidir: Avrupa ve Asya'dan yatırımcılar, getirilerini artırmak ve AB piyasalarıyla olan korelasyonu azaltmak için portföylerine yerel varlıklar ekliyorlar.

Bu bağlamda, Avusturya birçok kişi için "istikrar çıpası" görevi görüyor; sermayenin minimum yasal riskle korunabileceği bir yer. Öte yandan Vietnam, ek operasyonel ve düzenleyici riskler üstlenirken daha yüksek getirilerin elde edilebileceği bir "büyüme motoru".

Çıkış planlaması, herhangi bir yatırım stratejisinin ayrılmaz bir parçasıdır ve Vietnam'da bu, özel yasal model ve piyasa koşulları nedeniyle özellikle önemlidir. İlk ve en önemli nokta, kiralama hakkının doğasını anlamaktır: çoğu durumda, yatırımcı arazi üzerinde kalıcı bir mülkiyet hakkı elde etmez, bunun yerine yenilenebilir bir kullanım hakkı (genellikle 50 yıla kadar) satın alır.

Bu nedenle, pratik bir önlem, beklenen yatırım ufkunun kira süresinden önemli ölçüde daha kısa olduğu bir işlem profiline odaklanmak

"Kira sözleşmesi sona ermeden önce" daire satmak yaygın bir çıkış senaryosudur; yatırımcılar, kira süresi kısaldıkça alıcı talebi ve fiyatlar düştüğü için, kalan kira süresi uzun olan mülkleri tercih ederler.

Vietnam'daki piyasa görünürlük süreleri, gelişmiş Avrupa ülkelerine kıyasla genellikle daha uzundur. En iyi lokasyonlardaki en likit projeler, doğru fiyatlandırma ve pazarlama ile birkaç ay içinde satılabilir; ancak, yabancıların yoğun olarak yaşadığı bölgelerin dışında veya yabancı kotası sorunları olan mülkler için satış döngüsü genellikle bir veya iki yıla uzar.

Bunun nedeni, alıcı havuzunun sınırlı olması (yabancı kotaları), ikinci el piyasasındaki talebin dalgalanması ve birçok işlem için nakit ödeme yapacak alıcılara duyulan ihtiyaçtır. Tatil beldesi projelerinde mevsimselliğin de satışın zamanlamasını ve fiyatını etkilediğini unutmayın; "düşük sezon"da bir arsayı satışa çıkarmak önemli bir indirim gerektirebilir.

Avusturya'ya kıyasla çıkışın vergi yönleri daha basittir; vergi oranları daha düşüktür, ancak bürokratik işlemler ve belge gereklilikleri (fon kaynaklarının teyidi, onaylı havaleler, yerel hesap numaraları vb.) dikkatli bir hazırlık gerektirir.

Satış işlemlerinde uygulanan tipik vergiler arasında sermaye kazancı vergisi (Vietnam'da genellikle işlem fiyatının yaklaşık %2'si veya yapıya bağlı olarak başka bir sabit oran), kayıt ücretleri ve olası devir ücretleri yer alır.

Avusturya'da satışlar üzerindeki vergi yükü daha yüksek olabilir, ancak vergi hesaplama ve ödeme süreci daha standartlaştırılmış ve şeffaftır. Vietnam'da ise, işlemi doğru şekilde yapılandırmanıza ve yasalara uygun olarak vergi risklerini en aza indirmenize yardımcı olabilecek yerel bir vergi danışmanına sahip olmak önemlidir.

Vietnam - Avusturya

Pratik açıdan bakıldığında, yatırımcıların önceden çıkış senaryoları geliştirmeleri mantıklıdır: kanal çeşitlendirmesini (aracılar, uluslararası platformlar, yerel acenteler) göz önünde bulundurmak, pazarlama ve olası fiyat ayarlamaları için bir fon rezervi bulundurmak ve potansiyel alıcıların güvenini artıracak ve durum tespiti süresini kısaltacak "belge paketi"ni (sözleşmeler, kira geçmişleri, faturalar ve vergi ödeme belgesi) düzenli tutmak gerekir.

Örnek 1: Ho Chi Minh Şehri – 45 m² daire, %5,5 getiri

Singapurlu bir yatırımcı, yabancıların yoğun olarak yaşadığı 2. Bölge'de (Thao Dien) bir stüdyo daire satın aldı. Dairenin fiyatı yaklaşık 95.000 dolardı. Gayrimenkul, proje aşamasındayken satın alındığı için, tamamlandığında piyasa fiyatına göre %12 indirim sağlandı.

Daire, Ho Chi Minh şehrinde çalışan bir bilişim uzmanına uzun vadeli olarak kiralanmıştı. Ortalama yıllık getiri %5,5 idi. Ayrıca, sermaye iki yılda %15 oranında büyüdü.

Örnek 2: Hanoi – 70 m² daire, %4,8 getiri

Alman bir yatırımcı, üniversitelerin ve uluslararası şirket ofislerinin bulunduğu Cau Giay bölgesinde iki yatak odalı bir daire satın aldı. Dairenin fiyatı 110.000 dolar.

Daire, mobilyalandırılıp ufak tadilatlar yapıldıktan sonra, uzun vadeli olarak bir grup uluslararası öğrenciye kiraya verildi. Yıllık getiri oranı %4,8 oldu. En büyük avantajı, öğrencilerden ve devlet çalışanlarından gelen istikrarlı taleptir. Dezavantajı ise tatil beldelerine kıyasla daha az esneklik sunmasıdır.

Durum 3: Da Nang – 55 m² apartman dairesi, %7,0 verim

Avustralyalı bir yatırımcı, Da Nang'ın önemli turistik bölgelerinden biri olan My Khe Plajı yakınlarındaki dairelere yatırım yaptı. Satın alma bedeli 120.000 dolar.

Daireler, Booking ve Airbnb aracılığıyla turistlere kiraya veren yerel bir yönetim şirketine devredildi. Mevsimsel dalgalanmalara rağmen ortalama yıllık getiri %7,0 oldu. Yoğun dönemlerde (kış ve ilkbahar) doluluk oranı %90'a ulaştı.

Örnek 4: Nha Trang – 60 m² tatil daireleri, %8,2 getiri

Rus bir yatırımcı, Nha Trang'da yeni inşa edilen sahil şeridindeki bir konut kompleksinde 125.000 dolara daire satın aldı. Yönetim, ilk üç yıl için minimum %7 getiri garantisi veren geliştirici firmaya devredildi.

Aslında, pandemi sonrasında Nha Trang'a gelen turist trafiğinin hızla toparlanmasıyla getiri %8,2 oldu. Ana risk, Çinli ve Koreli turistlere olan yüksek bağımlılıktır.

Örnek 5: Phu Quoc – 120 m² villa, %9,5 getiri

Güney Koreli bir yatırımcı, lüks bir sahil kompleksinde bulunan bir villayı 280.000 dolara satın aldı.

Villa, uluslararası bir operatör (Accor) aracılığıyla kiraya verilmişti. Fukuoka'daki yüksek talep nedeniyle yıllık getiri %9,5 idi. Ayrıca yatırımcı villayı yılda 30 güne kadar tatil amaçlı kullanıyordu. Ana risk, hava yolculuğuna olan yüksek bağımlılık ve mevsimsellikti.

Örnek 6: Ho Chi Minh Şehri – 90 m² ticari alan, %6,3 getiri

Avusturyalı bir yatırımcı, yabancı nüfusun ve işletmelerin yoğun olduğu prestijli bir semt olan 7. Bölge'deki (Phu My Hung) bir konut kompleksinin zemin katını 210.000 dolara satın aldı.

Mekan, uzun vadeli bir sözleşme (5 yıl) kapsamında bir kafe ve kahve dükkanına kiralanmıştı. Yıllık getiri oranı %6,3 idi. Avantajı kiracı istikrarıydı; dezavantajı ise yüksek başlangıç ​​maliyeti ve tüketici talebine bağımlılıktı.

Örnek 7: Hanoi – 50 m² daire, %5,0 getiri

Fransız bir yatırımcı, yabancıların yoğun olarak yaşadığı popüler bir semt olan Batı Gölü (Ho Tay) yakınlarında küçük bir daireyi 100.000 dolara satın aldı.

Daire, Airbnb üzerinden kısa süreliğine kiraya verilmişti. Ortalama yıllık getiri %5,0 idi ve bölgenin popülerliği nedeniyle dairenin fiyatı iki yıl içinde %12 arttı.

Asya ve Avrupa'daki (Avusturya dahil) işlemleri kapsayan bir deneyime sahibim. Bu sayede sadece yasal rejimlerdeki ve piyasa şeffaflığındaki farklılıkları değil, aynı zamanda yatırımcılar için gerçek dünyadaki getiri ve risk senaryolarını da anlayabiliyorum.

Asya'da, özellikle Vietnam ve Tayland'da, yatırımcının temel görevi bir mülkü "resme bakarak" seçmek değil, kapsamlı bir durum tespiti yapmaktır: geliştiriciyi, mülkiyet yapısını, arazi haklarını ve projenin devreye alınmaya hazır olup olmadığını kontrol etmek.

Avusturya'nın güçlü kadastro sistemi, sıkı AB düzenlemeleri ve noter işlemleri çoğu hukuki riski en aza indirirken, Vietnam'da hukuki uzmanlık başarı için hayati önem taşımaktadır.

Nesne nasıl seçilir:

1. Geliştiricinin itibarını kontrol etmek (tamamlanmış projeler, müşteri yorumları, yasal davalar).
2. Yasal çerçevenin analizi: geliştiricinin yasal belgeleri, arazi hakları, yabancılar için kotalar.
3. Finansal şeffaflık: ödeme yapısı, banka garantileri veya emanet hesapları (uygulanabilir olduğu durumlarda).
4. Karşılaştırmalı fiyat analizi: Mevcut projenin metrekare başına maliyetinin, bölgede halihazırda inşa edilmiş benzer özelliklere sahip mülklerin metrekare başına maliyetiyle karşılaştırılması.

Mülkiyet biçimleri ve vergiler:

Mülkiyet biçimleri ve vergiler açısından, Vietnam'da yabancılar genellikle kiracılık hakkı (genellikle 50 yıla kadar süren uzun vadeli bir kira sözleşmesi) alırlar ve bu süre uzatılabilir. Avusturya'nın aksine, anayasa tarafından korunan mutlak mülkiyet haklarının geçerli olduğu yerde, tam mülkiyet hakkı son derece sınırlıdır.

Vietnam'da vergilendirme daha basit ve daha düşüktür: sermaye kazancı vergisi genellikle sabittir (~%2) ve kira vergisi toplamda yaklaşık %10'dur (KDV + Gelir Vergisi). Ancak Avusturya'da kira geliri vergisi %25-30'a kadar çıkabilir ve sermaye kazancı vergisi (Immobilienertragsteuer) sıkı bir şekilde düzenlenir ve mülkiyet süresine bağlıdır.

Yatırımcının stratejisine bağlı olarak, çeşitli yatırım senaryoları sunuyorum:

• Muhafazakar: Ho Chi Minh Şehrinde Daire. Güçlü iç talep, yabancılar, öğrenciler ve uluslararası çalışanlar istikrarlı kira gelirleri sağlıyor. Yıllık getiri oranı %4-6, ancak risk düşük.
• Dengeli: Da Nang'da daireler. Turizm + büyüyen yabancı nüfus, %6-8 getiri ve sermaye artışı potansiyeli.
• Agresif yatırım: Phu Quoc'taki tatil köyü tarzı apart oteller. En yüksek getiri oranları %10-12'ye ulaşabilir, ancak mevsimsel dalgalanmalar, düzenlemeler ve yönetim hataları gibi yüksek riskler mevcuttur.

Vietnam'a mı yoksa Tayland'a mı yatırım yapmanın daha iyi olduğu sorusu, yatırımcının önceliklerine bağlıdır.

Vietnam ne zaman daha iyi bir tercih olur: daha yüksek getiri hedefliyorsanız, turizm büyümesine odaklanıyorsanız veya "piyasa tamamen kurumsallaşmadan önce girmek" istiyorsanız. Gerekli araştırmayı yapmaya istekli ve yüksek risk toleransına sahip yatırımcılar için uygundur.

Şeffaflık, yabancılar için gelişmiş altyapı, yatırımlardan hızlı çıkış ve ikincil piyasanın yüksek likiditesi öncelikli ise Tayland ne zaman daha iyidir?

Yatırımcılar için ipuçları:

• Her zaman yerel yasaları anlayan bir avukatla çalışın.
• Proje ve geliştirici firma hakkında gerekli incelemeleri yapın.
• Satın almadan önce bile bir çıkış stratejisi geliştirin (kira sözleşmesi → bitiş tarihinden 5-10 yıl önce satış planı).
• Gelir optimizasyonu için farklı ülkelerdeki vergi modellerini karşılaştırın.

Vietnam için 2030'a kadar tahminler:

• Turizm büyümeye devam edecek: uluslararası yolcu trafiğinin 50 milyona ulaşması bekleniyor.
• Altyapı – yeni havaalanları (örneğin, Ho Chi Minh Şehri yakınlarındaki Long Thanh), otoyollar ve limanlar tatil beldelerinin çekiciliğini artıracaktır.
• Denize yakın arazilerin sınırlı olması ve yabancı sermayenin akışı nedeniyle, tatil beldelerindeki (Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc) fiyatlar metropol bölgelerine göre daha hızlı artacaktır.
• Piyasa daha kurumsal bir yapıya bürünecek, ancak "daha yüksek getiri, daha yüksek risk" fırsatı birkaç yıl daha devam edecek.

Vietnam'da gayrimenkul yatırım senaryoları

Yatırımcı kontrol listesi

1. Hazırlık aşaması

Yatırım hedeflerinizi belirleyin: gelir, yaşam tarzı, çeşitlendirme veya spekülatif büyüme.

Bir strateji seçin:

• metropol (Ho Chi Minh Şehri, Hanoi) → istikrarlı kira;
• Tatil beldeleri (Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc) → yüksek karlılık, ancak daha mevsimsel.

Avrupa'daki alternatiflerle karşılaştırıldığında: Avusturya daha düşük risklere ve net bir yasal ortama sahip, ancak giriş engelleri daha yüksek ve getiri oranları daha düşük.

2. Hukuki konular

Mülkiyet biçimlerini anlamak:

• Yabancılar en fazla 50 yıl süreyle kiralama hakkına sahipler;
• Mülkiyet hakkı – sadece Vietnam vatandaşları için;
• Ticari gayrimenkullere ihtiyaç duyulması halinde, şirket aracılığıyla mülkiyet edinme mümkündür.

Miras ve ortak mülkiyet (evlilik veya ortaklık) durumlarını kontrol edin.

Ödemeler ve kira için Vietnam'da bir banka hesabı açın

bir avukat tutun ; gerekli incelemelerde yapılacak hatalar, danışmanlık ücretlerinden tasarruf etmenizi engelleyebilir.

3. Nesneyi arayın ve kontrol edin

Pazar analizi: Talep ve fiyatların şu anda nerede arttığını belirleyin (metropol alanları ve tatil beldelerini karşılaştırın).

Yazılım geliştirici seçerken: itibarlarını, tamamladıkları projeleri ve lisansların bulunabilirliğini inceleyin.

Nesne doğrulama (durum tespiti):

• Arazi durumu (devlete ait, özel, kiralık);
• Yapı ruhsatlarının bulunabilirliği;
• Yabancılar için belirlenen sınırlara uyulması (binadaki dairelerin %30'undan fazlası yabancı olmamalıdır).

Kârlılığı değerlendirin: kısa vadeli ve uzun vadeli kiralamaları, reel oranları karşılaştırın.

4. Satın alma işlemi

İşlemin aşamaları:

• Rezervasyon sözleşmesi ve depozito ödemesi.
• Alım satım sözleşmesinin imzalanması.
• Ödeme planına göre ödeme (özellikle proje aşamasındaki alımlarda).
• Tapu dairesinde hakların tescili.
• Tüm ödemelerinizi banka aracılığıyla kaydedin – bu, yabancılar için zorunlu bir gerekliliktir.
• Tüm belgeleri (özellikle izinleri ve mülkiyet belgelerini) saklayın.

5. Vergiler ve giderler

Satın alma işleminde: %0,5 kayıt ücreti alınır.

Mülk sahibi olmanın avantajları: arazi ve emlak vergileri minimum düzeydedir.

Kirada otururken: gelire bağlı olarak %5-10 oranında vergi ödenir.

Satışta: %2 sermaye kazancı vergisi uygulanır.

Avusturya ile karşılaştırma: Vietnam'da vergiler daha düşük, ancak bürokrasi ve belirsizlik daha fazla.

6. Gayrimenkul yönetimi

Kiralama stratejinizi belirleyin:

• kısa vadeli → turizm, yüksek karlılık, ancak daha fazla iş yükü ve mevsimsellik;
• Uzun vadeli → gurbetçiler, öğrenciler, kurumsal müşteriler, daha düşük karlılık, ancak istikrar.

Kiralamayı kendiniz yönetmeyi düşünmüyorsanız bir yönetim şirketi seçin

Mevzuata uyum sağlayın – gelirler resmi hesaplar üzerinden aktarılmalıdır.

7. Yatırımdan çıkış

Önceden plan yapın: kira süresi sınırlıdır, bitiş tarihinden 5-10 yıl önce satmak daha iyidir.

Süreye dikkat edin: Vietnam'da gayrimenkullerin satılması Avrupa'ya göre daha uzun sürüyor (6-12 aya kadar).

Satış üzerinden vergileri hesaplayın: Sermaye kazancı vergisi, işlem fiyatının %2'si olarak belirlenmiştir.

Avusturya ile karşılaştırma: Avrupa'da gayrimenkul satışları daha tahmin edilebilirken, Vietnam'da talep dalgalanmaları daha olasıdır.

8. Kişisel konfor ve yaşam tarzı

Megakentler: ticari faaliyetler, yabancı uyruklu topluluklar, yüksek kiralama talebi.

Tatil beldeleri: düşük yaşam maliyeti, ılıman iklim, yaşam tarzına yatırım fırsatı.

Altyapıyı ele alalım: tıp, eğitim, ulaşım.

Avusturya ile karşılaştırma: Avrupa daha istikrarlı bir altyapı ve hukuk sistemi sunarken, Vietnam daha fazla büyüme fırsatı ve daha düşük giriş engeli sunmaktadır.