Portekiz'de yatırım ve kişisel ikamet amaçlı gayrimenkul

Property Market-Index'e göre , Portekiz, 2025'in ilk yarısında AB'de gayrimenkul fiyatlarında yıllık bazda %15,2'lik artışla en yüksek artışı gördü. AB ortalaması ise yalnızca %5,1'di. Portekiz'deki ortalama konut fiyatları son on yılda %106 arttı. Piyasa koruması ve vergi teşvikleri (NHR (Daimi İkamet Eden Olmayan Yerleşik) rejimi gibi), Portekiz'i yabancı yerleşikler ve yatırımcılar için daha da cazip hale getirdi.

Bu makale, Portekiz'in gayrimenkul yatırım cazibesinin sistematik bir analizini sunmaktadır. Mevcut piyasa durumunu, dinamiklerini, ekonomik ve vergi teşviklerini inceleyecek ve Avrupa'da alternatif bir yatırım seçeneği olarak Portekiz'i Avusturya ile karşılaştıracağız.

Portekiz, konutlara yönelik güçlü talebin ikamet programları ve yabancılar ile yatırımcıların ilgisiyle desteklenmesiyle Avrupa'nın en cazip pazarlarından biri olmaya devam ediyor. Lizbon, Porto ve kıyı bölgelerindeki sınırlı arz ise fiyat artışı ve istikrarlı kira getirisi potansiyelini artırıyor.

Ben Oksana Zhushman, yatırım ve inşaat alanında kapsamlı deneyime sahip bir avukatım. Uygulama alanım, Avrupa'da gayrimenkul işlem desteği, özel ve kurumsal müşteriler için strateji geliştirme ve birçok farklı yargı bölgesinde proje yönetimini kapsıyor. Hukuk uzmanlığımı pratik piyasa bilgisiyle birleştirerek, yatırımcıların yalnızca sermayelerini korumalarına değil, aynı zamanda hızla değişen bir ekonomide değerini en üst düzeye çıkarmalarına da yardımcı oluyorum.

Avusturya istikrarlı ve cazip bir yatırım destinasyonudur, ancak muhafazakar yatırımcılar için daha uygundur: Burada gayrimenkul piyasasına yatırım yapmak, esas olarak ılımlı ve öngörülebilir bir büyümeyle sermayeyi korumanın bir yoludur. Yatırım yapmak daha karmaşıktır ve şartlar daha katıdır, ancak:

• Piyasa istikrarı ve öngörülebilirliği: Fiyatlar ani sıçramalar olmadan, düzgün bir şekilde yükselir;
• İşlemlerin hukuki güvenliği ve prosedürlerin şeffaflığı;
• Yüksek kaliteli gayrimenkuller – modern ve güvenilir evler, daireler ve ticari mülkler;
• Uzun vadeli sermaye güvenliği – Avusturya yatırımcılar için güvenli liman olarak kabul ediliyor;
• Gelişmiş altyapı ve yüksek yaşam standardının varlığı, konut talebini kalıcı olarak korumaktadır.

Portekiz ise daha dinamik fırsatlar sunuyor:

• Başlangıç ​​yatırımları için düşük eşik (250.000 €'dan başlayan);
• Oturma izni ve Altın Vize programı için esnek kurallar;
• Turist ve yabancılardan dolayı konut talebinin yüksek olması, popüler bölgelerde kira getirilerinin %5-7'lere kadar çıkabilmesi;
• Altyapı gelişimi ve ülkenin yabancılar arasındaki popülerliği nedeniyle fiyat artışı potansiyeli.

Avusturya ile Portekiz arasında yapacağınız tercih hedeflerinize bağlıdır: yüksek getiriler ve risk unsurları içeren dinamikler veya istikrar, güvenilirlik ve uzun vadeli sermaye koruması.

Portekiz, Avrupa'nın en cazip gayrimenkul pazarlarından biri olarak kendini sağlam bir şekilde kanıtlamıştır. Gayrimenkul yatırımlarının 2025 yılında %8 oranında artarak 2,5 milyar avroya ulaşması beklenmektedir.

Portekiz, gelişmiş ekonomisinin istikrarını turizm ve ikamet programları sayesinde konut talebinin yüksek olmasıyla birleştiriyor. Lizbon, Porto ve Algarve yatırım çekiciliği açısından lider konumda yer almaya devam ediyor.

PwC'nin 2024 Avrupa Gayrimenkul Sektöründeki Gelişen Trendler raporuna göre Lizbon, Avrupa'da gayrimenkul yatırımı için en cazip şehirler arasında 8. sırada yer alıyor.

Numbeo'ya göre Lizbon, 2025 yılında gayrimenkul fiyat endeksi açısından küresel şehirler arasında 25. sırada yer alacak ve bu da güçlü bir talep ve fiyat artışı potansiyeli olduğunu gösteriyor. Deneyimlerim bunu doğruluyor: Lizbon ve Porto'daki gayrimenkullere yatırım yapan müşteriler, özellikle turistik bölgelerde istikrarlı fiyat artışı ve cazip kiralama koşulları bildiriyor.

Portekiz, PwC ve Dünya Bankası derecelendirmelerinin de onayladığı gibi, şeffaf bir hukuk sistemine sahip bir ülke olarak kendini kanıtlamıştır. Bu durum, gayrimenkul satın alma sürecini yabancı yatırımcılar için açık ve öngörülebilir kılmaktadır.

Özellikle İspanya, Fransa ve bazı Kuzey Avrupa ülkelerinden birçok yatırımcı, emlak fiyatlarının tarihi zirvelere ulaştığı ve kira getirilerinin düştüğü aşırı ısınmış piyasalarda yeni fırsatlar arıyor. Portekiz, güçlü ekonomik büyümesi, şeffaf hukuk sistemi ve özellikle Lizbon, Porto ve Algarve ile Madeira gibi turistik bölgelerdeki yüksek konut talebiyle yatırımcıları cezbediyor.

Ayrıca, ülke yabancı yatırımcılara sunduğu oturma izni programları ve vergi teşvikleriyle gayrimenkul satın alma sürecini daha kârlı ve öngörülebilir hale getiriyor. Bu durum, özellikle Portekiz'de hem kişisel ikamet hem de uzun vadeli kiralama amacıyla daire satın almak isteyenler için önemli.

Portekiz emlak piyasası, kriz sonrası toparlanma geçmişini, dinamik fiyat artışlarını ve çeşitli yatırım seçeneklerini bir araya getiriyor. Bu faktörleri anlamak, ev satın alırken ve Portekiz'de gayrimenkule yatırım yaparken bilinçli kararlar almanıza yardımcı oluyor.

2008 mali krizinin ardından Portekiz'in gayrimenkul piyasası, özellikle Lizbon ve Porto'da keskin bir fiyat düşüşü yaşadı. Ancak 2012'de toparlanma başladı. Altın Vize gibi programlar, özellikle Lizbon ve Porto'da yabancı yatırım çekmede kilit rol oynadı. IZA Çalışma Ekonomisi Enstitüsü'nün bir araştırmasına göre, 2012'den bu yana 500.000 avro değerindeki gayrimenkul işlem sayısı, programın yürürlüğe girmesinden önceki döneme kıyasla %60 arttı.

Pazar, 2015'ten beri istikrarlı bir şekilde büyüyor. 2024 yılında ortalama büyüme oranı %7-8 olurken, Lizbon ve Algarve gibi popüler bölgeler daha da yüksek bir büyüme gösterdi. Portekiz'de kiralık daire satın almayı düşünüyorsanız, talebin arzı aştığı bu dinamik pazarlara odaklanmanızda fayda var.

Ancak hükümet, Ekim 2023'te gayrimenkul yatırımı yoluyla Altın Vize alma imkânını askıya aldı ve bu durum merkez bölgelerdeki fiyat dinamiklerini etkiledi.

Lizbon, ülkenin başkenti ve iş ve turizmin ana merkezidir. Ofis ve konut komplekslerine, tarihi bölgelere ve Alfama, Baixa ve Parque das Naçoes gibi prestijli semtlere ev sahipliği yapmaktadır. Lizbon şehir merkezindeki ortalama daire fiyatları metrekare başına 4.500 ila 6.500 € arasında değişmektedir ve kısa süreli kira getirileri yıllık %5-7'ye ulaşmaktadır.

Porto, ülkenin kuzeyinde kültürel ve ekonomik bir merkez olup, gelişmiş altyapısı, uluslararası havalimanı ve cazip turizm olanaklarıyla öne çıkmaktadır. Porto'da ortalama konut fiyatı metrekare başına 3.000-4.500 € arasında olup, kira getirisi yaklaşık %4-5'tir. Hem tarihi merkezdeki ikinci el daireler hem de uzun dönemli kiralama için yeni projeler burada popülerdir.

Algarve, turistik ve lüks gayrimenkullere olan talebin yüksek olduğu bir sahil şerididir. Villa ve dairelerin ortalama metrekare fiyatı 3.500-7.500 €/m² olup, sezonluk getiriler %6-8'e ulaşmaktadır. Müşterilerim, özellikle Lagos ve Albufeira'da, kısa süreli kiralamalar ve yüksek sezon geliri için genellikle Algarve'yi tercih ediyor.

Madeira ve Azorlar, birinci sınıf mülkler, okyanus manzarası ve sakin bir yaşam tarzı arayan yatırımcılar için sakin bölgelerdir. Ortalama mülk fiyatları metrekare başına 2.500-5.000 € arasında değişmektedir. Madeira özellikle kişisel konutlar veya uzun süreli kiralamalar için popülerken, Azorlar deneyimli yatırımcılar için niş bir pazardır.

Portekiz pazarında popüler:

• İkinci el gayrimenkuller genellikle karlılığı artırabilecek yenileme imkânı sunar.
• Yeni binalar ve lüks segment – ​​​​Premium pazara odaklanan yatırımcılar için.
• Turistik gayrimenkuller - Airbnb ve uzun dönem kiralamalar için daireler ve villalar.

İpucu : Portekiz'de turistik bölgelerde mülk satın almak, riskleri en aza indirmek ve getiriyi en üst düzeye çıkarmak için kısa süreli kiralama yönetmeliklerinin dikkatli bir şekilde analiz edilmesini gerektirir.

Başlıca yabancı alıcılar, Fransa ve Birleşik Krallık vatandaşlarının yanı sıra ABD, Çin ve Brezilya'dan yatırımcılardır. Portekiz'de kişisel kullanım, kiralama veya oturum programlarına katılım için mülk arıyorlar. Müşterilerimle yaşadığım deneyim, Avrupalıların genellikle büyük şehirlerdeki mevcut mülkleri tercih ettiğini, Asya ve Amerika'dan gelen yatırımcıların ise yeni inşa edilmiş ve lüks mülkleri tercih ettiğini gösteriyor.

Portekiz emlak piyasasında iç talep kilit rol oynuyor. Özellikle Lizbon, Porto ve Algarve'de yerel halk aktif olarak ev satın alıyor, bu da piyasa istikrarını koruyor ve dış etkenlerdeki dalgalanmalara rağmen fiyatların keskin bir şekilde düşmesini engelliyor.

İpotek piyasasının rolü özellikle dikkat çekicidir: Faiz oranları nispeten düşük kalmaktadır (%3,3-4), bu da nüfusun çoğunluğu için ev sahibi olmayı uygun hale getirmektedir. İpotek oranlarının ekonomik duruma ve Avrupa Merkez Bankası politikalarına bağlı olarak değişebileceğini belirtmek önemlidir.

Portekiz'de mülk satın almak isteyen yabancı yatırımcılara bankalar genellikle mülkün değerinin %80'ine kadar kredi imkanı sunar. Kredi verenler, kredi koşullarını belirlerken borçlunun gelirini, kredi geçmişini ve finansal istikrarını dikkate alır.

İşlem yönteminin seçimi vergileri, gayrimenkul yönetimini ve çıkış stratejisini doğrudan etkiler. Portekiz, farklı yatırımcı kategorileri için en uygun formatlarla esnek koşullar sunar.

Bu, Portekiz'de mülk satın almanın en basit ve en yaygın yoludur. Genellikle mülkü uzun vadeli olarak sahiplenmeyi veya kişisel kullanımını planlayan müşteriler tarafından tercih edilir. Örneğin, Fransa'daki müşterilerimden biri, idari maliyetleri azaltmak için Algarve'de bir daireyi kendi adına tescil ettirdi. Olumsuz tarafı ise, yeniden satışta sınırlı vergi optimizasyonu seçeneklerinin olmasıdır.

Portekiz'de veya bir AB bölgesinde (genellikle Portekiz ve Malta kombinasyonu kullanılır) şirket kurmak, büyük yatırımcılar ve birden fazla mülkü yönetmeyi planlayanlar için uygundur. Bu, vergi avantajları sunar ve varlık transferlerini basitleştirir. Bu formatı, yalnızca tek bir daire değil, tüm bir mülk paketi satın alan müşterilerime sıklıkla öneririm.

Gayrimenkul fonları aracılığıyla yatırım yapmak, mülkü kendiniz yönetmek zorunda kalmadan piyasaya katılmanızı sağlar. Portekiz, vergi teşviki açısından bir GYO'ya eşdeğer olan SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária) formatını kullanır. Bu yöntem, temettü ve uzun vadeli büyümeye odaklanan yatırımcılar tarafından tercih edilir.

Kesirli mülkiyet ve vakıf yapıları, aile yatırımları için popülerdir. Bu, mirasçılar arasındaki anlaşmazlık riskini azaltır ve yönetimi basitleştirir. Brezilyalı bir müvekkilim, varlıkları korumak ve mirası yapılandırmak için Algarve'deki bir villanın mülkiyetini bir aile vakfına devretti.

Portekiz, yabancı alıcılara herhangi bir kısıtlama getirmemesi bakımından diğer birçok ülkeye göre belirgin bir avantaja sahiptir. Yerleşik olmayanlar da vatandaşlarla aynı haklara sahiptir: Portekiz'de istedikleri büyüklükte daire, ev veya ticari mülk satın alabilirler. İşlemi tamamlamak için bir vergi kimlik numarası (NIF) almanız ve genellikle kadastro değerinin %0,3-0,8'i tutarında yıllık emlak vergisi (IMI) ödemeniz gerekir.

Portekiz'de gayrimenkul satın alma süreci oldukça şeffaftır, ancak bir dizi prosedürün izlenmesini ve uzmanlarla çalışılmasını gerektirir. Bu aşamada yapılacak hatalar maliyetli olabilir, bu nedenle ilgili adımları ve riskleri anlamak önemlidir.

1. NIF (1 gün) almak – Portekiz'de gayrimenkul alımı da dahil olmak üzere her türlü işlem için vergi numarası (Número de Identificação Fiscal) zorunludur.
2. İşlemin tamamlanması için Portekiz bankasında hesap açılması
3. Bir avukat tutun ; mülkü inceleyecek (5-10 gün), sözleşmeleri hazırlayacak ve çıkarlarınızı koruyacaktır.
4. Ön sözleşmenin (ÖSS) imzalanması (1-2 gün) ve kaporanın ödenmesi (genellikle %10).
5. Noterde kesin işlemin tamamlanması
6. Conservatória do Registo Predial'a (Gayrimenkul Sicili) kayıt (2-5 gün).

Ortalama süre: 1,5–2 ay (3 aya kadar vadeli ipotekler için). Portekiz'de şahsen bulunuyorsanız, tüm belgeler Portekizce olduğundan bir tercümana ihtiyacınız olacaktır.

Bir avukat, mülkün yasal durumunu (borçlar, ipotekler ve kullanım izinleri) kontrol eder, sözleşmeleri hazırlar ve işlemin tüm aşamalarını denetler. Bir emlakçı, mülkün seçilmesine yardımcı olur ve müzakereleri kolaylaştırır, ancak bir avukatın yerini almaz.

Müvekkillerimden biri avukat masrafından tasarruf etmeye çalışıyordu ancak mülk üzerindeki mevcut ipotekle ilgili bir sorunla karşılaştı. Geç de olsa bir avukat tuttuk, ancak bu durum anlaşmayı iki ay geciktirdi.

Benim fikrim: Her zaman satıcı veya acentenin önerdiği değil, bağımsız bir avukat kullanın.

• Pasaport veya diğer geçerli kimlik belgesi.
• NIF (Número de Identificação Fiscal) – Portekiz vergi numarası.
• Vize veya oturma izni – Yabancılar oturma izni olmadan gayrimenkul satın alabilirler ancak uzun süreli kalış ve satın alma ile ilgili sorunların çözülmesi için giriş vizesi veya oturma statüsü gerekebilir.
• İşlemin gerçekleştirileceği Portekiz banka hesabı
• Fon kaynağının teyidi (AML mevzuatı – kara para aklamayla mücadele kapsamında).
• Satış ve satın alma sözleşmesi (taraflarca imzalanmış).
• İpotek için gerekli belgeler (kredi ile satın alınıyorsa): gelir belgesi, vergi beyannamesi, istihdam veya iş kanıtı, kredi geçmişi (bazen talep edilir).

Portekiz'de ipotek alabilmek için hem ikamet edenlerin hem de ikamet etmeyenlerin iyi bir kredi geçmişine, yeterli gelire ve mülkün değerinin %30 ila %50'si arasında peşinat ödemesi gerekiyor.

Yasal olarak, Madeira ve Azor Adaları'nda gayrimenkul satın alma süreci, Portekiz anakarasındaki işlemlerle aynıdır: NIF, ön sözleşme (CPCV), noter huzurunda imza ve Konservatuvar'a kayıt gereklidir. Yabancı yatırımcılar için herhangi bir kısıtlama yoktur ve tüm haklar tamamen saklıdır.

Ancak birkaç uyarımız var. İlk olarak, coğrafi uzaklık nedeniyle belge ve onayların alınması daha uzun sürebilir (özellikle Azorlar'da). İkinci olarak, Madeira ve Azorlar'da turistik mülk veya kiralık daire satın alırken, Alojamento Local (AL) lisansını kontrol etmeli ve mülkün yerel yönetmeliklere uygun olduğundan emin olmalısınız. Bu lisanslar belediyeler tarafından düzenlenir ve bazı bölgelerde yeni lisanslar için kısıtlamalar vardır.

Portekiz'de, özellikle yabancı yatırımcılar arasında, uzaktan gayrimenkul satın almak yaygın bir uygulamadır. İşlem, alıcının ikamet ettiği ülkedeki bir noter tarafından onaylanan ve apostil ile tasdik edilen bir vekaletname (Procuração) ile resmileştirilir. Bu vekaletname ile bir avukat veya yetkili temsilci, CPCV ve nihai tapu da dahil olmak üzere tüm belgeleri imzalayabilir.

Yerleşik olmayanlar için ek bir kısıtlama yoktur, ancak vekaletnamenin Portekizce şablonuna uygun şekilde hazırlanması ve Portekizceye çevrilmesi önemlidir. Uygulamada, vekaletnamenin banka hesabı açma, NIF alma, sözleşme imzalama ve mülkü tescil ettirme gibi gerekli tüm yetkileri kapsadığından emin olmanızı öneririm. Bu, son aşamada gecikmeleri önleyecektir.

Portekiz'de mülk satın almayı planlarken, tüm vergi yükümlülüklerini ve ilgili maliyetleri önceden göz önünde bulundurmak önemlidir. Bunlar, mülkün gerçek değerini ve yatırım stratejisini etkiler.

IMT (İdari İşlemler Belediye Vergisi), bir ev satın alırken ödenir. Oran, mülkün değerine ve birincil konut olarak kullanılıp kullanılmayacağına bağlı olarak %1 ile %7,5 arasında değişen kademeli bir vergidir. Örneğin, 300.000 € değerinde bir daire için vergi yaklaşık 8.000-9.000 € olacaktır.

İpucu: Birden fazla gayrimenkul satın alıyorsanız, işlemleri farklı taraflar adına kaydettirmeniz, oranı düşürmek açısından daha karlıdır.

Imposto do Selo (Imposto do Selo), işlem bedelinin %0,8'i tutarında sabit bir vergi olup, sözleşmenin noterde imzalandığı gün ödenir. Bu, mülk satın alma bedeli üzerinden alınan sabit bir vergidir. Mülk ipotekle finanse ediliyorsa, kredi tutarına %0,6 damga vergisi eklenir.

İşlem tamamlandıktan sonra, Portekiz'deki mülk sahibinin, emlak vergisine eşdeğer bir vergi olan IMI'yi (Imposto Municipal sobre Imóveis) ödemesi gerekmektedir. Oran, mülkün kadastro değerinin %0,3-0,45'idir.

Kadastro değeri (CV), Vergi Dairesi (AT) tarafından mülkün özelliklerine (konum, alan, kullanım türü ve diğer parametreler) göre hesaplanır. Örneğin, Lizbon'da 200.000 € değerinde bir daire için yıllık vergi yaklaşık 600-900 € olacaktır.

Yeni bir binada daire satın alırken, KDV fiyata dahildir ve ticari mülkler için %23'tür. Konut mülkleri için ise vergi fiyata dahildir; ek ödeme gerekmez.

NHR (Devamlı Yerleşik Olmayan) statüsü, kira ve yurt dışından elde edilen gelirler de dahil olmak üzere gelirlerde 10 yıla kadar önemli vergi indirimleri sağlar. Bu statü, Portekiz gayrimenkullerini, yaşamayı veya oturma izni almayı planlayan yatırımcılar için özellikle cazip kılmaktadır. Yardımlardan yararlanma hakkınızı kaybetmemek için, ikametinizin ilk yılında NHR statüsüne başvurmanız en iyisidir.

Avusturya, piyasa istikrarı ve yüksek gayrimenkul likiditesi sayesinde öne çıkıyor. Burada fiyatlar öngörülebilir bir şekilde yükseliyor, gayrimenkul talebi istikrarlı kalıyor ve satış ve mülkiyet devri süreci hızlı ve kolay. Portekiz ise daha yüksek getiriler ve vergi teşvikleriyle yatırımcıları cezbediyor, ancak piyasa daha dinamik ve mevsimsel; likidite ise bölgeye ve gayrimenkul türüne göre değişiyor.

Portekiz Altın Vizesi, uzun zamandır yabancı yatırımcılar için en cazip araçlardan biri olmuştur. 2024 yılından bu yana programın şartları değişmiştir: Gayrimenkul alımları artık doğrudan oturum izni alma yolu olarak kabul edilmemektedir. Bu durum, fonlara, işletmelere veya kültürel projelere yatırım yoluyla yeni fırsatlar yaratsa da, zaman ve para israfını önlemek için dikkatli bir değerlendirme gerektirir.

Yatırım fonları (Fon Birimleri) – Portekiz yatırım fonlarına minimum 500.000 € yatırım yapılması gerekmektedir. Bu seçeneği, gayrimenkul yönetimi yapmadan pasif gelir elde etmek isteyen müşterilere öneriyorum.

Bir şirket kurmak veya şirkete yatırım yapmak - en az 10 yeni istihdam yaratmak veya mevcut bir işletmeye 500.000 avro yatırım yapmak. Müşterilerimden biri bu yolu seçti ve Lizbon'da BT hizmetlerine odaklanan bir işletme açtı.

Kültüre bağışlar - Ulusal miras veya araştırma projelerine en az 250.000 Avro. Kültürü desteklemek ve aynı zamanda oturma izni almak için mükemmel bir fırsat.

Oturum izninizi koruyabilmeniz için yılda ortalama 7 gün Portekiz'de bulunmanız gerekmektedir.

Eğer büyük yatırımlara gerek kalmadan yaşamak hedefleniyorsa alternatif seçenekler uygundur:

• D7 Vizesi – Yurt dışından elde edilen istikrarlı gelire dayalıdır.
• Dijital Göçebe Vizesi – uzaktan çalışma için.

Portekiz'de ikamet izni almak yatırımcı ve ailesi için geniş bir yelpazede fırsatlar sunar:

• Portekiz'de oturma hakkı, tüm aile bireylerinin ülkeye serbestçe giriş ve ikamet edebilmesi anlamına gelir.
• Schengen bölgesine erişim – 27 Avrupa ülkesine vizesiz seyahat etme imkânı.
• Vergi teşvikleri ve optimizasyonu – NHR rejimiyle birleştirildiğinde, yurtdışından elde edilen gelirlerin vergilendirilmesini önemli ölçüde azaltmak mümkündür.
• İstikrarlı hukuki ortam – ​​Portekiz AB üyesidir, şeffaf mevzuata sahiptir ve yatırımcı hakları korunmaktadır.
• Eğitim ve sağlık hizmetleri – kamu okullarına ve üniversitelere erişim, bölge sakinleri için kaliteli sağlık hizmeti.
• Girişimciler ve dijital göçebeler için esneklik – Bir işletmeyi yönetebilir, yatırım yapabilir ve aynı zamanda Avrupa ikamet programının avantajlarından yararlanabilirsiniz.

Yatırımcıların Altın Vize başvurusunda bulunurken yaptığı yaygın hatalar:

• 2024 yılından sonra gayrimenkul satın alarak oturma izni almaya çalışmak.
• Portekiz'de asgari kalış süresinin (yılda 7 gün) yetersiz olması.
• Vekaletname ve belge tercümelerindeki hatalar.
• Hesaba katılmayan ücret, hukuki hizmet ve vergi giderleri.
• Gelir kaynaklarının yasallığının yanlış teyidi.

Şu anda, beş yıl boyunca Portekiz Altın Vizesi sahibi olan bir yatırımcı ve ailesi, Portekiz vatandaşlığı ve AB pasaportu için başvuruda bulunabilir. Bunun için:

• Yılda en az 7 gün Portekiz'de ikamet etmek;
• Yasal oturma iznine sahip olmak ve tüm program koşullarına uymak;
• Portekizce bilginizi A2 seviyesinde teyit edin;
• Ciddi bir suç kaydının bulunmaması;
• Gelir kaynaklarının yasallığını teyit edin.

Vatandaşlık almak, Schengen Bölgesi'ne tam erişim, herhangi bir AB ülkesinde çalışma ve eğitim görme hakkı ve vatandaşlığı çocuklara devretme olanağı sağlar. Yatırımcılar için bu stratejik bir araçtır: Portekiz'e yatırım yapmak, aynı zamanda yasal bir Avrupa pasaportu ve NHR rejimi aracılığıyla vergi avantajları sağlar.

Altın Vize programında önemli değişiklikler yapıldı:

• Gayrimenkulün oturma iznine doğrudan giden bir yol olarak hariç tutulması (2024'ten itibaren).
• Vakıf, işletme ve kültür yatırımlarına odaklanın: Vakıf ve şirketler için asgari tutar 500.000 avro, kültürel bağışlar için ise 250.000 avrodur.

Vatandaşlık şartlarının sıkılaştırılması (23 Haziran 2025 tarihli yasa tasarısı):

• Başvuru sahiplerinin çoğunluğu için asgari ikamet süresinin 10 yıla (CPLP ülkeleri için 7 yıla) çıkarılması planlanıyor;
• Zorunlu Portekizce bilgisi (A2 seviyesi);
• Kültür ve Haklar Testi;
• Suç kaydı kontrollerinin sıkılaştırılması;
• Sefarad Yahudi kökenlerine giden yolu kapatıyoruz.
• Ücret ve sorumlulukların şeffaflığı artırıldı – yasal ücretler de dahil olmak üzere tüm ücretler güncellendi ve artık farklı yatırım türleri için sabitlendi.

Avusturya, D vizesi veya Öz Yeterlilik programı aracılığıyla vatandaşlığa giden başka bir yol daha sunuyor, ancak süreç daha zorlu ve uzun:

• İstikrarlı yüksek gelir veya büyük yatırımların kanıtlanması gerekmektedir;
• Vatandaşlığa başvuruda bulunmadan önce asgari ikamet süresi 10 yıldır;
• Daha az esneklik var: Gayrimenkule yapılan yatırımlar doğrudan vatandaşlık sağlamıyor;
• Vatandaşlığa geçiş süreci daha karmaşık ve bürokratiktir.

Avusturya, yatırımcı haklarının istikrarı, öngörülebilirliği ve uzun vadeli korunması açısından öne çıkmaktadır. Portekiz'e kıyasla daha az risk, daha sıkı ve daha şeffaf düzenlemeler, daha yüksek gayrimenkul likiditesi ve daha hızlı vatandaşlık edinimi sunmaktadır.

Portekiz'deki kiralama pazarı hızla büyüyor, ancak dikkatli bir değerlendirme gerektiriyor. Kısa ve uzun vadeli kiralamalar arasındaki farkları anlamak, yatırımcıların getiri ve riskleri en iyi şekilde dengeleyen bir strateji seçmelerine yardımcı oluyor.

Lizbon, Porto, Algarve ve Madeira gibi turistik bölgelerde kısa süreli kiralamalar popülerliğini sürdürüyor. Getiriler genellikle yıllık %5-7 civarındadır, ancak AL (Alojamento Local) lisanslarında kısıtlamalar bulunmaktadır.

Yeni kurallar: Şehirler, piyasayı düzenlemek ve yerel sakinlerin konutları üzerindeki baskıyı azaltmak için lisans sayısına kota getiriyor. Müşteri örneği: Algarve'de bir dairenin sahibi, dairesini Airbnb üzerinden kiralıyor, ancak önceden lisans almış olması, para cezalarından kaçınmasına ve gelir elde etmeye devam etmesine yardımcı oluyor.

Uzun vadeli sözleşmeler, yıllık %3-5 getiri ve daha az mevsimsel dalgalanma gibi istikrarlarıyla yatırımcıları cezbeder. Bu seçenek, öngörülebilir bir gelir akışına ve minimum riske değer veren müşterilere hitap eder.

Portföy yatırımcıları için, karlılık ve istikrarı dengelemek adına, bazıları kısa dönemli, bazıları uzun dönemli kiralamalar için olmak üzere birkaç mülkü birleştirmek mantıklıdır.

Yönetim şirketleri, gelirin optimize edilmesine ve vergi sorunlarının çözülmesine yardımcı olur.
Yönetim şirketlerinin temel işlevleri şunlardır:

• Kısa dönem kiralama yönetimi ve AL lisanslama.
• Uzun vadeli kiralamalarda kiracı seçimi ve kontrolü.
• Kira tahsilatı ve finansal raporlama.
• Konutların temizlik, onarım ve bakımının organizasyonu.
• Hukuki sorunların çözümü ve vergi makamlarıyla etkileşim.
• Gelir optimizasyonu ve risk minimizasyonu konusunda danışmanlık.

Gayrimenkul kiralayanlar, yıllık gelirlerine bağlı olarak %14 ile %48 arasında değişen kademeli bir gelir vergisi öderler. Yerleşik olmayanlar ise %25 sabit bir orana tabidir. Ancak, yalnızca Portekiz'de elde edilen gelir vergilendirilir.

Portekiz piyasasındaki getiriler daha yüksek, ancak kira düzenlemeleri daha katı ve değişime tabi. Avusturya'da ise getiriler daha düşük (%2-3), ancak piyasa istikrarlı, düzenlemeler öngörülebilir ve para cezası riski minimum düzeyde. Bu bağlamda, Almanya'nın büyük şehirlerindeki emlak fiyatları genellikle muhafazakâr stratejiler için fazla yüksek olarak algılanıyor.

Gayrimenkul satın almak için bölge seçimi, kârlılığı, likiditeyi ve riski doğrudan etkiler. Talep, altyapı ve yatırım potansiyeli açısından önemli bölgeleri inceleyelim.

Lizbon: Üst Segment ve Yüksek Talep

Lizbon, ekonomik ve turistik faaliyetlerin merkezi olmaya devam ediyor. Kısa ve uzun vadeli kiralamalara olan güçlü talep, fiyatları artırıyor.

• Ortalama fiyat: 4.500-5.500 €/m²
• Kira getirisi: kısa vadede %6-7, uzun vadede %3-4

Porto: Erişilebilir ve gelecek vaat eden bir pazar

Porto, turistlerin ve öğrencilerin ilgisini çekiyor ve uzun süreli kiralamalara olan talep istikrarlı. Fiyatlar Lizbon'a göre daha düşük olsa da talep artmaya devam ediyor.

• Ortalama fiyat: 3.500-4.500 €/m²
• Kira getirisi: kısa vadede %5-6, uzun vadede %3-4

Algarve: lüks ve sezonluk kiralamalar

Bölge, özellikle yaz sezonunda turistlerin ilgi odağı oluyor. Sezonluk kiralamalar yüksek getiriler sunsa da talep dalgalı seyrediyor.

• Ortalama fiyat: 3.000-4.000 €/m²
• Kira getirisi: kısa vadede %6-7, uzun vadede %3-5

Madeira: İklim ve Vergi Avantajları

Bölge, yaşlanan yatırımcılar ve dijital göçebeler için caziptir. Vergi teşvikleri ve istikrarlı turist akışı, pazarı umut verici kılmaktadır.

• Ortalama fiyat: 2.500-3.500 €/m²
• Kira getirisi: kısa vadede %5, uzun vadede %3

Azorlar: Uzun Vadeli Yatırımcılar İçin Bir Niş

Piyasa daha az doygun ve 5-10 yıllık vadeye sahip uzun vadeli yatırımlar için uygun. Getiriler daha düşük, ancak fiyatlar düşük.

• Ortalama fiyat: 2.000-3.000 €/m²
• Kira getirisi: kısa vadede %4-5, uzun vadede %2-3

Portekiz'de satılık ve yeni inşa edilmiş mülkler arasında seçim yapmak, yatırım hedeflerinize, bütçenize ve tercihlerinize bağlıdır. Her iki segmentin de avantajları ve sınırlamaları vardır.

Portekiz'de 2024 yılında 156.325 konut satışı gerçekleşti ve bu sayı bir önceki yıla göre %14,5 arttı. Bu satışların 124.445'i (%79,6) mevcut konutlardan, 31.880'i (%20,4) ise yeni konutlardan oluştu.

Avantajlar : İkincil pazar, tüm işlemlerin yaklaşık %80'ini oluşturmaktadır ve mülklerin çoğu Lizbon, Porto ve diğer büyük şehirlerin tarihi merkezlerinde yer almaktadır. Bu mülkler hem turistik kiralamalar hem de uzun süreli ikametler için caziptir.

Kısıtlamalar : Bu tür yapıların restorasyonu, mimari düzenlemelere uyulmasını ve yeniden inşa izinlerinin alınmasını gerektirir. Bazı binalar kapsamlı tadilatlar gerektirir ve bu da satın alma fiyatını artırır.

Müşterilerimden biri, Lizbon'un tarihi merkezinde 380.000 €'ya bir daire satın aldı. Ek tadilat maliyetlerine rağmen, mülk kısa süreli kiralamalardan istikrarlı bir gelir elde ediyor.

Özellikler : Yeni inşaatlar, işlemlerin yaklaşık %20'sini oluşturmaktadır. Yeni daireler ve villalar, modern yerleşim planları, enerji verimliliği ve geliştirici garantileri sunmaktadır.

Yatırımcılar için avantaj : Yeni binaların uzun vadede kiraya verilmesi veya değer artışı ile satılması daha kolaydır.

Algarve'de bir müşterimiz deniz kenarındaki yeni bir daireye 600.000 avro yatırım yaptı ve iki yıl sonra mülkün fiyatı %15 arttı.

Avantajları : Airbnb veya Booking platformları üzerinden yapılan kısa dönemli kiralamalar özellikle Lizbon ve Porto'da yıllık %6-7'ye varan gelir sağlıyor.

Özellikler : Daireleri turistlere yasal olarak kiralamak için AL lisansı gereklidir. Bazı bölgelerde kontenjan sınırlıdır.

Portekiz'deki yeni projeler, özellikle popüler turistik bölgelerde ve Lizbon'da daha uygun fiyatlar ve potansiyel olarak daha yüksek kira getirileri sunuyor. Ancak Avusturya, fiyat istikrarı, inşaat kalitesi ve enerji verimliliği açısından avantajlara sahip; gayrimenkullerin satışı daha kolay ve dalgalı yıllarda bile likiditeyi korumak mümkün.

Portekiz'de gayrimenkule yatırım yapmak, standart bir kiralık daire satın almakla sınırlı değildir. Getiriyi optimize edebilecek, riskleri azaltabilecek ve yatırım portföyünüzü genişletebilecek çeşitli alternatif yaklaşımlar mevcuttur.

Eski daire veya binaları satın alıp yenileyip kiralamak veya yeniden satmak popüler bir strateji olmaya devam ediyor. Mevcut pazar, ortalama fiyatların altında mülkler sunuyor ve yenileme sonrasında fiyatları ve kârlılıkları önemli ölçüde artıyor.

Örneğin, müşterilerimden biri Lizbon'un merkezinde 320.000 €'ya bir daire satın aldı, tadilat için 50.000 € yatırım yaptı ve bir yıl sonra Airbnb üzerinden yıllık yaklaşık %6 getiriyle kiraya verebildi. Mimari kısıtlamaları ve tadilat izni gerekliliğini göz önünde bulundurmak önemlidir.

Lizbon, Algarve ve adalarda turistik konaklamaya olan yüksek talep nedeniyle mini otellere, apart otellere ve misafirhanelere yatırım yapmak istikrarlı bir gelir elde etmenizi sağlar.

Bir müşterimiz, Algarve'de 700.000 avro değerinde bir apart otele yatırım yaptı ve ortalama doluluk oranı yaklaşık %70, bu da yıllık yaklaşık %7 getiri sağladı. Geliri optimize etmek ve kısa süreli kiralama yasalarına uymak için yönetim şirketlerinden faydalanılması önerilir.

Portekiz Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'na (GYO) veya gayrimenkul yatırım fonlarına yatırım yapmak, mülkü doğrudan yönetmeden piyasadan gelir elde etmenizi sağlar ve yasal riskleri azaltır.

Örneğin, bir müşteri Portekizli bir gayrimenkul fonuna 500.000 € yatırım yaptı ve ikametgahını korurken temettülerden pasif gelir elde ediyor. Yatırım yapmadan önce, fonun itibarını ve ücret yapısını kontrol etmek önemlidir.

Konut veya turistik gayrimenkul geliştirme amacıyla arazi satın almak, tamamlanmış gayrimenkullere göre arazi değerinin artış potansiyelinin daha yüksek olması nedeniyle umut vadeden bir strateji olmaya devam ediyor.

Müşterilerimden biri Madeira'da 300.000 avroya bir arsa satın aldı ve altyapı projeleri tamamlandıktan sonra arsanın değeri 420.000 avro olarak tahmin ediliyor. Arsa seçerken, altyapının kullanılabilirliğini, çevresel kısıtlamaları ve adalardaki inşaat kısıtlamalarını göz önünde bulundurmak önemlidir.

Portekiz, fiyat oynaklığı ve yüksek getiri elde etme açısından yüksek potansiyel sunmakla birlikte, düzenleyici ve mevsimsel riskler önemli olmaya devam etmektedir. Avusturya ise, giriş engeli daha yüksek olmasına rağmen, piyasa istikrarı, öngörülebilir likidite ve getiriler sunmaktadır.

Esnek bir stratejiye sahip ve varlıkları yönetmeye istekli yatırımcılar için Portekiz daha fazla fırsat sunarken, muhafazakar yatırımcılar için Avusturya en iyi tercih olmaya devam ediyor.

Portekiz'de gayrimenkule yatırım yapmak yüksek getiri ve cazip fırsatlar sunar. Portekiz'de ister ev ister daire satın almayı düşünün, riskleri anlamak beklenmedik sorunlardan kaçınmanıza yardımcı olacaktır.

Portekiz'de gayrimenkul satın alma ve tescil süreci yatırımcıların beklediğinden daha uzun sürebilir. Vergi kimlik numarası (NIF) alma, yasal inceleme ve Konservatuvar'a kayıt olma süreçlerinde bazen gecikmeler yaşanabilir.

Örneğin, müşterilerimden biri Encargos denetimleri ve ipotek yükümlülükleri nedeniyle Lizbon'daki bir daire anlaşmasını tamamlamak için neredeyse iki ay bekledi. Bürokratik riskleri en aza indirmek için her zaman deneyimli bir avukat ve emlakçıyla çalışın.

Airbnb ve Booking gibi platformlar aracılığıyla kısa süreli kiralamalar için AL (Alojamento Local) lisansı gerekiyor ve Lizbon ve Porto gibi popüler şehirlerde yeni izin verme kotası bulunuyor. Müşteriler genellikle lisanslarını yenileme konusunda kısıtlamalarla karşılaşıyor veya yönetmelikleri ihlal ettikleri için para cezalarıyla karşılaşıyorlar.

Algarve, Madeira ve Azorlar gibi yüksek turist talebine sahip bölgelerde, kira geliri mevsime bağlı olarak büyük ölçüde değişir. Örneğin, yaz aylarında getiriler %7-8'e ulaşırken, kış aylarında %2-3'e düşebilir. Riski azaltmak için müşteriler kısa ve uzun vadeli kiralamaları birleştirir veya talebin daha istikrarlı olduğu Lizbon ve Porto'daki mülklere odaklanır. Portekiz'deki emlak fiyatlarını ve mevsimsel dalgalanmalar göz önünde bulundurulduğunda potansiyel getirileri değerlendirmek önemlidir.

Portekiz'de yeni inşaat pazarı, özellikle popüler turistik bölgelerde sınırlıdır. Bu durum, mülk seçimini etkiler ve Portekiz'de AL lisansı ile yeni daire ve ev hedefleyen yatırımcıların portföy büyümesini yavaşlatabilir.

Küçük kasabalarda ve adalarda, mülklerin satışı Lizbon, Porto veya Algarve'ye göre daha uzun sürer. Örneğin, Azor Adaları'nda bir daire bir yıla kadar piyasada kalabilir. Bir mülk seçerken likiditeyi göz önünde bulundurun ve sürekli talep veya turist trafiği olan bölgelerden satın almaya çalışın.

Portekiz daha yüksek getiriler ve piyasa dinamikleri sunsa da, düzenleyici ve mevsimsel risklerle doludur. Avusturya ise istikrar, öngörülebilirlik ve likidite sunarak muhafazakar yatırımcılar için daha uygundur. Sonuç olarak, seçim stratejinize bağlıdır: Portekiz'de risk yönetimiyle yüksek getiri mi, yoksa Avusturya'da istikrarlı büyüme ve sermaye koruması mı?

Ukraynalılar ve diğer yabancı alıcılar, Portekiz'de gayrimenkule yatırım yaparken sadece kârlılığı değil, aynı zamanda konfor, altyapı ve hizmet seviyesini de göz önünde bulundurmalıdır. Yaşam koşullarını anlamak, Portekiz'de bir ev veya daire satın aldıktan sonra günlük yaşamın nasıl olacağını değerlendirmelerine yardımcı olur.

Portekiz, yıl boyunca konforlu bir yaşam sunan ılıman Akdeniz iklimiyle ünlüdür. Lizbon'da ortalama kış sıcaklıkları 12°C (53°F), yaz sıcaklıkları 28°C (82°F) iken, güney Algarve kıyısında yazlar sıcak ve kuraktır.

sağlık hizmeti . Vatandaşlar, temel hizmetlerin ücretsiz veya cüzi bir ücret karşılığında sunulduğu kamu sağlık sistemine (SNS) erişebilirler. Yurt dışında yaşayanlar ve yabancı yatırımcılar, hastanede yatış, ayakta tedavi ve acil tedaviyi kapsayan özel sigorta yaptırabilirler. Sigorta maliyetleri kişi başı aylık 50-100 €, aileler için ise 150-250 €'dan başlamaktadır.

Eğitim de çeşitlilik göstermektedir: Devlet okulları bölge sakinleri için ücretsizdir, özel ve uluslararası okullar ise İngilizce ve diğer dillerde programlar sunmaktadır. Uluslararası okulların ücretleri, seviyeye ve konuma bağlı olarak yıllık 5.000 ila 15.000 € arasında değişmektedir.

Portekiz'de ortalama yaşam maliyeti Avusturya'dakinden daha düşüktür. Lizbon'da market ve diğer hizmetlerin maliyeti kişi başı aylık yaklaşık 700-1.000 €, şehir merkezinde bir veya iki yatak odalı bir dairenin kirası 1.000-1.500 € ve faturalar yaklaşık 150-200 €'dur. Adalarda ve küçük kasabalarda fiyatlar %10-20 daha düşük olabilir.

Portekiz bankacılık sistemi, çok sayıda uluslararası banka ve çevrimiçi bankacılık hizmetiyle şeffaftır. Yerleşik olmayanlar banka hesabı açabilir ve ipotek alabilirler. Ulaşım altyapısı oldukça gelişmiştir: metro, tramvaylar, hızlı trenler ve uluslararası havalimanları konforlu bir seyahat sağlar. Portekiz'de gayrimenkul satın alan müşteriler, bu sistemler sayesinde yerel hayata kolayca entegre olabildiklerini sıklıkla dile getirirler.

Hizmet ve altyapı açısından Avusturya önde: hızlı kayıt, yüksek kaliteli sağlık hizmeti ve ulaşım. Portekiz ise benzersiz bir yaşam tarzı sunuyor: sıcak iklim, deniz, aktif sosyal yaşam ve düşük sahip olma maliyeti. Yatırımcılar için tercih önceliklerine bağlı: Avusturya istikrar ve hizmeti tercih ederken, Portekiz konfor, iklim ve yaşam tarzını tercih ediyor.

bir "Avrupa cenneti olarak değerlendirirseniz , ülke istikrarlı bir pazar ve yasal şeffaflık sunar. Örneğin, Ukraynalı müşterilerimin çoğu, varlıklarını Avrupa para birimlerinde korumak ve güvenli bir ülkede huzur içinde yaşama özgürlüğünün tadını çıkarmak için Portekiz'de mülk satın alıyor.

serbest çalışanları ve dijital göçebeleri aktif olarak cezbediyor . Lizbon ve Porto gibi şehirler, ortak çalışma alanları, istikrarlı internet ve uzaktan çalışma için konforlu koşullar sunuyor. Portekiz'de bir daire veya sahil kenarında bir mülk satın almak, boş zamanınızı ve işinizi birleştirmenize olanak tanır ve D7 vizesi veya oturma izni almanın kolaylığı ülkeyi daha da cazip hale getiriyor.

Emekliler, sıcak iklimi, düşük yaşam maliyeti ve NHR rejimi de dahil olmak üzere özel vergi teşvikleri nedeniyle Portekiz'i tercih ediyor. Portekiz'de bir ev veya daire satın alarak, kıdemli yatırımcılar Schengen Bölgesi'nde kalırken konforlu ve uygun fiyatlı bir yaşam sürme fırsatına sahip oluyor.

Avusturya, istikrar, hizmet kalitesi ve altyapı açısından genellikle önde gelir. Ancak Portekiz, benzersiz bir yaşam tarzı sunar: özgürlük, konfor, sıcak bir iklim ve daha düşük yaşam maliyeti. Sessiz, istikrarlı ve katı kurallara öncelik veriyorsanız, Avusturya'yı seçin.

Portekiz'de bir gayrimenkul yatırımından çıkmak, tüm vergi ve yasal ayrıntıların planlanmasını ve anlaşılmasını gerektirir. Yatırımcılar, satış zamanlamasını, mülk devir yöntemlerini ve satın alma sırasında kullanılması durumunda Altın Vize programının etkisini önceden değerlendirmelidir.

Portekiz'de bir ev, daire veya başka bir mülkün satışı, vergi ve evrakların dikkatlice değerlendirilmesini gerektirir. Lizbon veya Porto gibi popüler bölgelerde ortalama satış süresi 3 ila 6 ay iken, daha az likit bölgelerde bu süre bir yıla kadar uzayabilir.

Satış, satıcının ikametgahına ve mülkün türüne bağlı olarak değişen sermaye kazancı vergisine tabidir. Örneğin, müşterilerimden biri, NHR statüsü sayesinde vergileri akıllıca optimize ederek Portekiz, Lizbon'da bir mülkü yedi ayda sattı. Sonuç olarak, standart %28'lik sermaye kazancı vergisi yerine yalnızca yaklaşık %14 oranında sermaye kazancı vergisi ödedi.

Altın Vize programı kapsamında bir mülk satın aldıysanız, satarken programın kurallarını göz önünde bulundurmanız önemlidir. Daha önce satın aldığınız mülk, ikametgahınızı korumanıza olanak tanır, ancak çıkarken statünüzü kaybetmemek için işlemi uygun şekilde resmileştirmeniz gerekir. Deneyimlerime göre, bir avukat ve emlakçıyla çalışmak, ikametgahınızı yenilemeyle ilgili para cezalarından ve sorunlardan kaçınmanıza yardımcı olabilir.

Portekiz'de bir ev veya daireyi akrabalara bağış veya vasiyet yoluyla devretmek mümkündür. Bu, özellikle varlıklarını aile içinde tutmak ve vergilendirmeyi optimize etmek isteyen aile yatırımcıları için önemlidir. Müvekkillerimden biri, mülkünü vekaletname yoluyla çocuklarına devretti ve mülkiyeti doğru bir şekilde tescil ettirerek vergileri en aza indirdi. Mülkün değeri üzerinden yaklaşık %0,8 damga vergisi (SD) ödedi.

Avusturya, piyasa likiditesi ve istikrarı açısından avantajlı. Oradaki emlak satışları genellikle daha hızlı ve yasal ve vergi süreçleri daha öngörülebilir. Portekiz'de getiriler daha yüksek, ancak işlemler, özellikle küçük bölgelerde veya adalarda daha uzun sürebilir.

Yıllar boyunca Portekiz'de ev, daire ve ticari mülklerle ilgili onlarca işlemde yer aldım. Deneyimlerim, doğru planlama ve belge doğrulamasının satın alma sürecini hızlandırabileceğini ve Portekiz'de gayrimenkul satarken riskleri en aza indirebileceğini gösteriyor.

Portekiz'de gayrimenkule yatırım yaparken, kapsamlı bir durum tespiti yapmak önemlidir: yasal uyumluluğu, ipotek bulunmamasını, ruhsatlara uygunluğu (mülk kısa süreli kiralama amaçlıysa, AL), teknik durumu ve enerji verimliliğini kontrol edin. Portekiz'de bir mülkü incelerken, on binlerce avroya mal olabilecek hatalardan kaçınmak için deneyimli bir avukat ve emlakçı ile çalışmak çok önemlidir. Müvekkillerime, sözleşme imzalamadan önce Encargos, Hipoteca ve Kullanım Lisansını kontrol etmelerini tavsiye ederim.

Yaklaşımım, sermayemin bir kısmını Avusturya gibi yüksek likiditeye sahip istikrarlı ülkelere, bir kısmını ise Portekiz gibi yüksek büyüme potansiyeline sahip dinamik piyasalara yatırmayı içeriyor. Portekiz gayrimenkulleri yüksek getiri ve avantajlar sunuyor (NHR, Golden Visa), ancak piyasa aktif yönetim gerektiriyor. Bu denge, riskleri en aza indirmeye ve portföy getirilerini artırmaya olanak tanıyor.

Portekiz ve Avusturya'da gayrimenkul arasında seçim yapmak hedeflerinize bağlıdır. Dinamik bir yaşam tarzı, daha uygun fiyatlı konutlar ve ılıman bir iklim arıyorsanız, Portekiz harika bir seçenektir. Okyanus kıyısında bir ev satın alabilir veya turistlere kiralamak üzere Portekiz'de bir daire seçebilirsiniz. Serbest çalışanların ve emeklilerin göçü sayesinde bu pazar, özellikle Lizbon, Porto ve Algarve'de büyümeye devam edecektir.

Avusturya ise istikrar ve öngörülebilirlik üzerine kuruludur. Uzun vadeli sermaye tasarrufu ve yüksek kaliteli hizmet hedefleniyorsa, Viyana pazarı idealdir ve Viyana'da daire satın almak mantıksal olarak böyle muhafazakâr bir stratejiye uygundur.

Satın almadan önce, mülkün belgelerini mutlaka kontrol edin, tapu kaydı isteyin ve herhangi bir haciz olmadığından emin olun. Portekiz'de kiralama amacıyla mülk satın almayı planlıyorsanız, turizm lisansı kurallarını ve vergisel etkilerini göz önünde bulundurun. Altın Vize veya NHR rejimi aracılığıyla işlem yaparken, satış vergilerini en aza indirmek için mülkiyet yapısını doğru bir şekilde yapılandırmak önemlidir.

Deneyimlerime göre, Portekiz emlak piyasası, dijital göçebelerin, emeklilerin ve Avrupa'da ikinci bir ev arayan yatırımcıların göçü sayesinde büyüyecek. Portekiz'in en iyi lokasyonlarındaki ev ve daire fiyatları halihazırda yılda %5-7 oranında istikrarlı bir şekilde artıyor. Avusturya istikrarlı bir yatırım bölgesi olmaya devam edecek, ancak büyüme ılımlı olacak -yıllık yaklaşık %2-3- ve likidite daha yüksek olacak.

1. Yatırım hedefini belirleyin

• Neden satın almalı: kiralamalı, yeniden satmalı, "Avrupa sığınağı"?
• Bütçenizi hesaplayın: Portekiz'de bir dairenin maliyeti küçük kasabalarda 150.000 €'dan, Lizbon'da ise 250.000 €'dan başlıyor.

2. Bir konum seçin

• Lizbon - likiditesi yüksek, ancak girişi pahalı.
• Porto – İstikrarlı talep ve turizmin gelişimi.
• Algarve tatil bölgesidir, kiralama sezonu vardır.
• Analiz: karlılık, altyapı, fiyat artışı beklentileri.

3. Mülkü ve satıcıyı kontrol edin

• Hukuki saflık: Registro Predial'den (gayrimenkul sicilinden) alıntı.
• Vergi ve fatura borçlarının kontrolü.
• Kiralama lisanslarınızın (özellikle Airbnb için) olduğundan emin olun.

4. Vergileri ve masrafları hesaplayın

• IMT (satın alma vergisi): %7,5'e kadar.
• IMI (yıllık vergi): %0,3–0,45.
• Kira vergisi: %28 (Dışarıdan gelenler için).
• Bir avukatın masraflarını (1.500-3.000 €) ve işlemin tescilini göz önünde bulundurun.

5. Finansman sorununu çözün

• Yerleşik olmayanlar için ipotek: Maliyetin %70'ine kadar.
• 2025 yılında kredi faiz oranı: Yıllık %4-5.

6. Kira ve gelir planı

• Ortalama verim: Büyük şehirlerde %4-6.
• Tatil bölgelerinde daha yüksek ama mevsimsellik var.

7. Yatırımdan çıkmaya hazırlanın

• Satış: Sermaye kazancı vergisi – %28.
• Zamanlamayı planlayın: Lizbon'da çıkış 6-9 ay sürüyor.

8. Alternatiflerle karşılaştırın

• Avusturya'nın ekonomisi daha istikrarlı, ancak karlılığı daha düşük.
• Portekiz – daha yüksek getiriler ve esneklik, ancak daha fazla düzenleyici risk.

1. 250.000 €'luk yatırımcı: kira geliri

Ukraynalı bir bilişim uzmanı olan müşterim, Portekiz'de kiralık ve "Avrupa rezervi" olarak bir daire arıyordu.

• Ne bulduk: Porto'da üniversiteye yakın yeni bir binada 1+1 daire (52 m²).
• Fiyatı: 245.000 €.
• Kazandığım: Aylık ortalama 1.100 € kira, yıllık %5,4 getiri, Dijital Göçebe Vizesi'ne başvurma ve Portekiz'de yaşama fırsatı.

2. 500.000 €'luk emekli: konfor ve okyanus manzarası

Çek Cumhuriyeti'nden bir müşterimiz, çocuklarının yaşayıp dinlenebileceği Portekiz'de deniz kenarında bir ev istiyordu.

• Seçtiğimiz şey: Algarve'de bir villa (160 m², 3 yatak odası, okyanus manzaralı teras).
• Fiyatı: 495.000 €.
• Bana sağlananlar: temiz hava, ılıman bir iklim, NHR programı kapsamında vergi indirimi (10 yıl boyunca), gayrimenkulleri asgari vergilerle çocuklarıma devretme imkanı.

3. Çocuklu aile: yaşam ve eğitim

İki çocuklu evli bir çift, Portekiz'de ev bulup taşınıp çocuklarını uluslararası bir okula göndermek istiyordu.

• Ne bulduk: Lizbon'un (Carcavelos) banliyölerinde 150 m², bahçeli, 3 yatak odalı bir ev.
• Fiyatı: 420.000 €.
• Neler elde ettik: Yakınlarda bir İngiliz uluslararası okulu, sakin bir bölge, Lizbon'un merkezine 25 dakika uzaklıkta, evin bir kısmını kiraya verme imkanı (aylık 1.500 €'ya kadar).