Portekiz'de yatırım ve kişisel ikamet için gayrimenkul

Property Market-Index'e göre , Portekiz 2025 yılının ilk yarısında AB'de en yüksek gayrimenkul fiyat artışını (%15,2) kaydetti; AB ortalaması ise sadece %5,1 oldu. Portekiz'de ortalama konut fiyatları son on yılda %106 arttı. Piyasa koruması ve vergi teşvikleri (örneğin NHR (Nor-Mobitual Resident - Alışılmadık İkamet Eden) rejimi) Portekiz'i yabancı sakinler ve yatırımcılar için daha da cazip hale getirdi.

Bu makale, Portekiz'in gayrimenkul yatırım çekiciliğine dair sistematik bir analiz sunmaktadır. Mevcut piyasa durumunu, dinamiklerini, ekonomik ve vergi teşviklerini inceleyecek ve Portekiz'i Avrupa'da alternatif bir yatırım seçeneği olarak Avusturya ile karşılaştıracağız.

Portekiz, ikamet programları ve yabancı uyrukluların ve yatırımcıların ilgisiyle desteklenen güçlü konut talebiyle Avrupa'nın en cazip pazarlarından biri olmaya devam ediyor; Lizbon, Porto ve kıyı bölgelerindeki sınırlı arz ise fiyat artışı ve istikrarlı kira getirisi potansiyelini artırıyor.

Ben Ksenia Levina, eğitimini hukuk alanında tamamlamış ve yatırım ve inşaat konularında geniş deneyime sahip bir avukatım. Çalışmalarım Avrupa'da gayrimenkul işlemlerine destek, özel ve kurumsal müşteriler için strateji geliştirme ve çeşitli yargı bölgelerinde proje yönetimi konularını kapsamaktadır. Yatırımcıların sermayelerini korumalarına ve hızla değişen bir ekonomide değeri en üst düzeye çıkarmalarına yardımcı olmak için hukuki uzmanlığımı pratik piyasa bilgisiyle birleştiriyorum.

Avusturya istikrarlı ve cazip bir yatırım destinasyonudur, ancak muhafazakar yatırımcılar için daha uygundur: Burada gayrimenkul piyasasına yatırım yapmak, esas olarak ılımlı ve öngörülebilir bir büyümeyle sermayeyi korumanın bir yoludur. Yatırım yapmak daha karmaşıktır ve şartlar daha katıdır, ancak:

• Piyasa istikrarı ve öngörülebilirliği: fiyatlar ani sıçramalar olmadan, istikrarlı bir şekilde yükselir;
• İşlemlerin hukuki güvenliği ve prosedürlerin şeffaflığı;
• Yüksek kaliteli gayrimenkul – modern ve güvenilir evler, daireler ve ticari mülkler;
• Uzun vadeli sermaye güvenliği – Avusturya yatırımcılar için güvenli bir liman olarak kabul ediliyor;
• Gelişmiş altyapı ve yüksek yaşam standardı, konut talebini sürekli olarak canlı tutmaktadır.

Portekiz ise daha dinamik fırsatlar sunmaktadır:

• Yatırımlara başlamak için düşük eşik (250.000 €'dan itibaren);
• Oturma izni ve Altın Vize programı için esnek kurallar;
• Turistler ve yabancılar nedeniyle konutlara olan yüksek talep, popüler bölgelerde %5-7'ye varan kira getirilerine yol açmaktadır;
• Altyapı geliştirme çalışmaları ve ülkenin yabancılar arasında popülerliği nedeniyle fiyat artışı potansiyeli mevcut.

Avusturya ve Portekiz arasındaki seçim, hedeflerinize bağlıdır: yüksek getiri ve risk unsurları içeren dinamikler mi yoksa istikrar, güvenilirlik ve uzun vadeli sermaye koruması mı?.

Portekiz, Avrupa'nın en cazip gayrimenkul pazarlarından biri olarak kendini sağlam bir şekilde kanıtlamıştır. Gayrimenkul yatırımlarının 2025 yılına kadar %8 oranında büyüyerek 2,5 milyar avroya ulaşması bekleniyor.

Portekiz, gelişmiş bir ekonominin istikrarını, turizm ve oturum izin programları sayesinde yüksek konut talebiyle birleştiriyor. Lizbon, Porto ve Algarve, yatırım çekiciliği açısından lider konumlarını koruyor.

PwC'nin 2024 Avrupa Gayrimenkul Sektöründeki Gelişen Trendler raporuna göre Lizbon, Avrupa'da gayrimenkul yatırımı için en cazip şehirler arasında 8. sırada yer alıyor.

Numbeo'ya göre, Lizbon 2025 yılında gayrimenkul fiyat endeksi açısından küresel şehirler arasında 25. sırada yer alacak; bu da güçlü bir talep ve fiyat artışı potansiyeli olduğunu gösteriyor. Benim deneyimim de bunu doğruluyor: Lizbon ve Porto'da gayrimenkule yatırım yapan müşteriler, özellikle turistik bölgelerde istikrarlı fiyat artışı ve cazip kira koşulları olduğunu belirtiyorlar.

Portekiz, PwC ve Dünya Bankası'nın değerlendirmeleriyle de teyit edildiği üzere, şeffaf bir hukuk sistemine sahip bir ülke olarak kendini kanıtlamıştır. Bu durum, yabancı yatırımcılar için gayrimenkul satın alma sürecini açık ve öngörülebilir hale getirmektedir.

Özellikle İspanya, Fransa ve bazı Kuzey Avrupa ülkelerinden birçok yatırımcı, emlak fiyatlarının tarihi zirvelere ulaştığı ve kira getirilerinin düştüğü aşırı ısınmış piyasalarda yeni fırsatlar arıyor. Portekiz, güçlü ekonomik büyümesi, şeffaf hukuk sistemi ve özellikle Lizbon, Porto ve Algarve ile Madeira'nın turistik bölgelerindeki yüksek konut talebiyle bu yatırımcıları cezbediyor.

Ayrıca, ülke yabancı yatırımcılar için oturum izin programları ve vergi teşvikleri sunarak gayrimenkul satın alma sürecini daha karlı ve öngörülebilir hale getiriyor. Bu durum, özellikle Portekiz'de hem kişisel ikamet hem de uzun vadeli kiralama amacıyla daire satın almak isteyenler için önem taşıyor.

Portekiz gayrimenkul piyasası, kriz sonrası toparlanma geçmişini, dinamik fiyat artışını ve çeşitli yatırım seçeneklerini bir araya getiriyor. Bu faktörleri anlamak, ev satın alırken ve Portekiz gayrimenkulüne yatırım yaparken bilinçli kararlar vermenize yardımcı olur.

2008 mali krizinin ardından Portekiz'in gayrimenkul piyasası, özellikle Lizbon ve Porto'da, fiyatlarda keskin bir düşüş yaşadı. Ancak 2012'de bir toparlanma başladı. Altın Vize gibi programlar, özellikle Lizbon ve Porto'da yabancı yatırım çekmede önemli bir rol oynadı. IZA Çalışma Ekonomisi Enstitüsü'nün bir araştırmasına göre, 2012'den bu yana, programın başlatılmasından önceki döneme kıyasla 500.000 € değerindeki gayrimenkul işlemlerinin sayısı %60 arttı.

Piyasa 2015'ten beri istikrarlı bir şekilde büyüyor. 2024'te ortalama büyüme oranı %7-8 iken, Lizbon ve Algarve'nin popüler bölgelerinde büyüme daha da yüksek seviyelerdeydi. Portekiz'de kiralama amacıyla daire satın almayı düşünüyorsanız, talebin arzı aştığı bu dinamik pazarlara odaklanmanızda fayda var.

Ancak Ekim 2023'te hükümet, gayrimenkul yatırımı yoluyla Altın Vize alma imkanını askıya aldı ve bu durum merkezi bölgelerdeki fiyat dinamiklerini etkiledi.

Lizbon, ülkenin başkenti ve iş ve turizmin ana merkezidir. Ofis ve konut komplekslerine, tarihi bölgelere ve Alfama, Baixa ve Parque das Naçoes gibi prestijli semtlere ev sahipliği yapmaktadır. Lizbon merkezindeki ortalama daire fiyatı metrekare başına 4.500 € ile 6.500 € arasında değişmekte olup, kısa vadeli kiralama getirileri yıllık %5-7'ye ulaşmaktadır.

Porto , ülkenin kuzeyinde kültürel ve ekonomik bir merkez olup, gelişmiş altyapıya, uluslararası bir havaalanına ve çekici turizm olanaklarına sahip bir şehirdir. Porto'da ortalama konut fiyatı metrekare başına 3.000-4.500 € olup, kira getirisi yaklaşık %4-5 civarındadır. Hem tarihi merkezdeki ikinci el daireler hem de uzun vadeli kiralama için yeni projeler burada oldukça popülerdir.

Algarve, turizm ve lüks gayrimenkul talebinin yüksek olduğu bir sahil şerididir. Villaların ve dairelerin ortalama fiyatı 3.500-7.500 €/m² olup, sezonluk getiriler %6-8'e ulaşmaktadır. Müşterilerim genellikle kısa süreli kiralama ve yüksek sezon gelirleri için, özellikle Lagos ve Albufeira'da Algarve'yi tercih etmektedirler.

Madeira ve Azor Adaları, birinci sınıf gayrimenkuller, okyanus manzaraları ve sakin bir yaşam tarzı arayan yatırımcılar için huzurlu bölgelerdir. Ortalama gayrimenkul fiyatları metrekare başına 2.500-5.000 € arasında değişmektedir. Madeira özellikle kişisel konutlar veya uzun vadeli kiralamalar için popülerken, Azor Adaları deneyimli yatırımcılar için niş bir pazardır.

Portekiz pazarında popüler:

• İkinci el gayrimenkuller genellikle tadilat imkanı sunar ve bu da karlılığı artırabilir.
• Yeni binalar ve lüks segment – ​​üst düzey pazara odaklanan yatırımcılar için.
• Turistik gayrimenkul - Airbnb ve uzun süreli kiralama için daireler ve villalar.

İpucu : Portekiz'de turistik bölgelerde gayrimenkul satın alırken, riskleri en aza indirmek ve getirileri en üst düzeye çıkarmak için kısa vadeli kiralama düzenlemelerinin dikkatli bir şekilde analiz edilmesi gerekir.

Başlıca yabancı alıcılar Fransa ve İngiltere vatandaşlarının yanı sıra ABD, Çin ve Brezilya'dan yatırımcılardır. Portekiz'de kişisel kullanım, kiralama veya oturum programlarına katılım amacıyla gayrimenkul arıyorlar. Müşterilerimle olan deneyimim, Avrupalıların genellikle büyük şehirlerdeki mevcut mülkleri tercih ettiğini, Asya ve Amerika'dan yatırımcıların ise yeni inşa edilmiş ve lüks mülkleri tercih ettiğini gösteriyor.

Portekiz gayrimenkul piyasasında iç talep kilit rol oynamaktadır. Özellikle Lizbon, Porto ve Algarve'de yerel sakinler aktif olarak ev satın alarak piyasa istikrarını korumakta ve dış faktörlerdeki dalgalanmalara rağmen fiyatların keskin bir şekilde düşmesini engellemektedir.

Konut kredisi piyasasının rolü özellikle dikkat çekicidir: Faiz oranları nispeten düşük (%3,3-4) kalmaktadır ve bu da nüfusun büyük çoğunluğu için ev sahibi olmayı uygun hale getirmektedir. Konut kredisi faiz oranlarının ekonomik duruma ve Avrupa Merkez Bankası politikalarına bağlı olarak değişebileceğini belirtmek önemlidir.

Portekiz'de gayrimenkul satın almak isteyen yabancı yatırımcılar için bankalar genellikle gayrimenkul değerinin %80'ine kadar kredi sunmaktadır. Kredi verenler, kredi şartlarını belirlerken borçlunun gelirini, kredi geçmişini ve mali istikrarını dikkate alırlar.

İşlem yönteminin seçimi, vergileri, mülk yönetimini ve çıkış stratejisini doğrudan etkiler. Portekiz, farklı yatırımcı kategorileri için en uygun formatlarla esnek koşullar sunmaktadır.

Bu, Portekiz'de mülk satın almanın en basit ve en yaygın yoludur. Genellikle uzun vadeli mülkiyet veya kişisel kullanım planlayan müşteriler tarafından tercih edilir. Örneğin, Fransa'dan bir müşterim, idari maliyetleri azaltmak için Algarve'deki bir daireyi kendi adına tescil ettirdi. Dezavantajı ise yeniden satışta vergi optimizasyonu seçeneklerinin sınırlı olmasıdır.

Portekiz'de veya bir AB ülkesinde (genellikle Portekiz ve Malta kombinasyonu kullanılır) şirket kurmak, büyük yatırımcılar ve birden fazla mülkü yönetmeyi planlayanlar için uygundur. Bu, vergi avantajları sunar ve varlık transferlerini kolaylaştırır. Genellikle bu formatı, sadece bir daire değil, tüm bir mülk paketini satın alan müşterilerime öneriyorum.

Gayrimenkul fonları aracılığıyla yatırım yapmak, mülkü kendiniz yönetmek zorunda kalmadan piyasaya katılmanızı sağlar. Portekiz, REIT'in vergi teşviki eşdeğeri olan SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária) formatını kullanmaktadır. Bu yöntem, temettülere ve uzun vadeli büyümeye odaklanan yatırımcılar tarafından tercih edilmektedir.

Kısmi mülkiyet ve vakıf yapıları aile yatırımları için popülerdir. Bu, mirasçılar arasındaki anlaşmazlık riskini azaltır ve yönetimi kolaylaştırır. Brezilya'dan bir müşterim, varlıklarını korumak ve miras yapısını düzenlemek için Algarve'deki bir villanın mülkiyetini bir aile vakfına devretti.

Portekiz, yabancı alıcılara herhangi bir kısıtlama getirmemesi bakımından birçok ülkeye göre belirgin bir avantaja sahiptir. Yerleşik olmayanlar, vatandaşlarla aynı haklara sahiptir: Portekiz'de her büyüklükte daire, ev veya ticari gayrimenkul satın alabilirler. İşlemi tamamlamak için vergi kimlik numarası (NIF) almanız ve genellikle kadastro değerinin %0,3-0,8'i oranında yıllık emlak vergisi (IMI) ödemeniz gerekir.

Portekiz'de gayrimenkul satın alma süreci oldukça şeffaftır, ancak bir dizi prosedürü izlemeyi ve uzmanlardan yardım almayı gerektirir. Bu aşamada yapılan hatalar maliyetli olabilir, bu nedenle adımları ve riskleri anlamak önemlidir.

1. NIF (1 gün) almak – Portekiz'de gayrimenkul alımı da dahil olmak üzere her türlü işlem için vergi numarası (Número de Identificação Fiscal) zorunludur.
2. İşlemi tamamlamak için Portekiz'deki bir bankada hesap açılması
3. Bir avukatla çalışın – avukat mülkü inceleyecek (5-10 gün), sözleşmeleri hazırlayacak ve çıkarlarınızı koruyacaktır.
4. Ön sözleşmenin (CPCV) imzalanması (1-2 gün) ve depozitonun ödenmesi (genellikle %10).
5. nihai işlemin tamamlanması ve kalan tutarın ödenmesi (30-60 gün).
6. Mülkiyetin resmileştirilmesi için Conservatória do Registo Predial'a (Gayrimenkul Sicili) kayıt

Ortalama süre: 1,5-2 ay (3 aya kadar olan ipotekler için). Portekiz'de şahsen bulunuyorsanız, tüm belgeler Portekizce olduğundan bir tercümana ihtiyacınız olacak.

Avukat, mülkün yasal durumunu (borçlar, ipotekler ve kullanım izinleri) kontrol eder, sözleşmeleri hazırlar ve işlemin tüm aşamalarını denetler. Emlakçı ise mülk seçimine yardımcı olur ve müzakereleri kolaylaştırır, ancak avukatın yerini tutmaz.

Müşterilerimden biri avukat masrafından tasarruf etmeye çalışıyordu ancak mülk üzerindeki mevcut ipotekle ilgili bir sorunla karşılaştı. Son aşamada bir avukat tuttuk, ancak bu durum anlaşmayı iki ay geciktirdi.

Benim görüşüm: Her zaman bağımsız bir avukat kullanın, satıcı veya emlakçı tarafından önerilen bir avukat değil.

• Pasaport veya geçerli başka bir kimlik belgesi.
• NIF (Número de Identificação Fiscal) – Portekiz vergi numarası.
• Vize veya oturma izni – yabancılar oturma izni olmadan gayrimenkul satın alabilirler ancak uzun süreli kalış ve satın alma ile ilgili sorunların çözümü için giriş vizesi veya oturma izni gerekebilir.
• İşlemin ödemesi için Portekiz banka hesabı
• Fon kaynağının teyidi (kara para aklama ile mücadele düzenlemeleri çerçevesinde).
• Satış ve satın alma sözleşmesi (her iki tarafça imzalanmıştır).
• Konut kredisi için gerekli belgeler (kredi ile satın alma durumunda): gelir belgesi, vergi beyannameleri, iş veya işletme belgesi, kredi geçmişi (bazen talep edilir).

Portekiz'de konut kredisi almak için hem yerleşiklerin hem de yerleşik olmayanların iyi bir kredi geçmişine, yeterli gelire ve gayrimenkul değerinin %30 ila %50'si arasında bir peşinata sahip olmaları gerekmektedir.

Madeira ve Azor Adaları'nda gayrimenkul satın alma süreci, yasal olarak Portekiz anakarasındaki işlemlerle aynıdır: NIF numarası, ön sözleşme (CPCV), noter onayı ve Koruma Kurulu'na kayıt gereklidir. Yabancı yatırımcılar için herhangi bir kısıtlama yoktur ve tüm haklar tamamen korunmaktadır.

Ancak, birkaç uyarı da var. Birincisi, coğrafi uzaklık nedeniyle, belge ve onayların alınması daha uzun sürebilir (özellikle Azor Adaları'nda). İkincisi, Madeira ve Azor Adaları'nda turistik mülk veya kiralık daire satın alırken, Alojamento Local (AL) lisansını kontrol etmeli ve mülkün yerel düzenlemelere uygun olduğundan emin olmalısınız. Bu lisanslar belediyeler tarafından düzenlenir ve bazı bölgelerde yeni lisanslara ilişkin kısıtlamalar vardır.

Portekiz'de, özellikle yabancı yatırımcılar arasında, uzaktan gayrimenkul satın almak yaygın bir uygulamadır. İşlem, alıcının ikamet ettiği ülkedeki bir noter tarafından onaylanan ve apostil ile tasdik edilen bir vekaletname (Procuração) ile resmileştirilir. Bu vekaletname ile bir avukat veya yetkili temsilci, CPCV ve nihai tapu da dahil olmak üzere tüm belgeleri imzalayabilir.

Yabancı uyruklular için ek bir kısıtlama yoktur, ancak vekaletnamenin Portekiz şablonuna göre düzgün bir şekilde hazırlanması ve Portekizceye çevrilmesi önemlidir. Uygulamada, vekaletnamenin gerekli tüm yetkileri kapsadığından emin olmanızı öneririm: banka hesabı açma, vergi kimlik numarası (NIF) alma, sözleşme imzalama ve mülkü tescil ettirme. Bu, son aşamada gecikmeleri önleyecektir.

Portekiz'de gayrimenkul satın almayı planlarken, tüm vergi yükümlülüklerini ve ilgili maliyetleri önceden dikkate almak önemlidir. Bunlar, gayrimenkulün gerçek değerini ve yatırım stratejisini etkiler.

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões), konut satın alırken ödenen bir vergidir. Oran, mülkün değerine ve ana ikametgah olarak kullanılıp kullanılmayacağına bağlı olarak %1 ile %7,5 arasında değişen artan bir vergidir. Örneğin, 300.000 € değerindeki bir daire için vergi yaklaşık 8.000-9.000 € civarında olacaktır.

İpucu: Birden fazla gayrimenkul satın alıyorsanız, vergi oranını düşürmek için işlemleri farklı kişilerin adlarına kaydettirmek daha karlı olacaktır.

Imposto do Selo (Tapu Harcı), işlem fiyatının %0,8'i oranında sabit bir vergidir ve sözleşmenin noterde imzalandığı gün ödenir. Bu, gayrimenkul alım fiyatı üzerinden alınan sabit bir vergidir. Gayrimenkul ipotek ile finanse ediliyorsa, kredi tutarına ek olarak %0,6 oranında damga vergisi eklenir.

İşlem tamamlandıktan sonra, Portekiz'deki mülk sahibi, emlak vergisine eşdeğer bir vergi olan IMI'yi (Imposto Municipal sobre Imóveis) ödemekle yükümlüdür. Oran, mülkün kadastro değerinin %0,3-0,45'idir.

Kadastro değeri (CV), Vergi Dairesi (AT) tarafından mülkün özelliklerine göre hesaplanır: konum, alan, kullanım türü ve diğer parametreler. Örneğin, Lizbon'da 200.000 € kadastro değerine sahip bir daire için yıllık vergi yaklaşık 600-900 € civarında olacaktır.

Yeni bir binada daire satın alırken, KDV zaten fiyata dahildir ve ticari mülkler için %23'tür. Konut mülklerinde ise vergi fiyata dahildir; ek ödeme yapılması gerekmez.

NHR (Normal Olmayan İkamet) statüsü, kira ve yurtdışından elde edilen gelirler de dahil olmak üzere, 10 yıla kadar gelir üzerinden önemli vergi indirimleri sağlar. Bu rejim, Portekiz gayrimenkullerini, burada yaşamayı veya oturma izni almayı planlayan yatırımcılar için özellikle cazip hale getirir. Avantajlardan yararlanma hakkınızı kaybetmemek için NHR statüsüne ikametinizin ilk yılında başvurmanız en iyisidir.

Avusturya , piyasa istikrarı ve yüksek gayrimenkul likiditesi açısından öne çıkıyor. Burada fiyatlar öngörülebilir bir şekilde yükseliyor, gayrimenkul talebi istikrarlı kalıyor ve satış ve mülkiyet devri süreci hızlı ve kolay. Öte yandan Portekiz

Portekiz Altın Vizesi, uzun zamandır yabancı yatırımcılar için en cazip araçlardan biri olmuştur. 2024 yılından itibaren programın şartları değişti: gayrimenkul alımları artık doğrudan oturma izni alma yolu olarak kabul edilmiyor. Bu durum, fonlara, işletmelere veya kültürel projelere yatırım yoluyla yeni fırsatlar yaratıyor, ancak zaman ve para kaybını önlemek için dikkatli bir değerlendirme gerektiriyor.

Yatırım fonları (Fon Birimleri) – Portekiz yatırım fonlarına minimum 500.000 € katkı. Gayrimenkul yönetimi yapmadan pasif gelir elde etmek isteyen müşterilerime bu seçeneği öneriyorum.

Şirket kurmak veya bir şirkete yatırım yapmak – en az 10 yeni iş imkanı yaratmak veya mevcut bir işletmeye 500.000 € yatırım yapmak. Müşterilerimden biri bu yolu seçerek Lizbon'da BT hizmetlerine odaklanan bir işletme açtı.

Kültüre bağışlar – ulusal miras veya araştırma projelerine en az 250.000 €. Kültürü desteklemek ve aynı zamanda oturma izni almak için mükemmel bir fırsat.

Oturma izninizi koruyabilmek için yılda ortalama 7 gün Portekiz'de bulunmanız gerekmektedir.

Eğer amaç büyük yatırımlar yapmadan yaşamaksa, alternatif seçenekler uygundur:

• D7 Vizesi – yurt dışından elde edilen istikrarlı gelire dayanmaktadır.
• Dijital Göçebe Vizesi – uzaktan çalışma için.

Portekiz'de oturum izni almak, yatırımcı ve ailesi için geniş bir yelpazede fırsatlar sunmaktadır:

• Portekiz'de ikamet hakkı, tüm aile üyeleri için ülkeye serbest giriş ve ikamet anlamına gelir.
• Schengen bölgesine erişim – vizeye ihtiyaç duymadan 27 Avrupa ülkesine seyahat etme fırsatı.
• Vergi teşvikleri ve optimizasyonu – NHR rejimiyle birleştirildiğinde, yurtdışında elde edilen gelirlerin vergilendirilmesinde önemli ölçüde indirim sağlamak mümkündür.
• İstikrarlı yasal ortam – Portekiz, AB üyesidir, şeffaf bir mevzuata sahiptir ve yatırımcı hakları korunmaktadır.
• Eğitim ve sağlık hizmetleri – kamu okullarına ve üniversitelerine erişim, bölge sakinleri için kaliteli sağlık hizmetleri.
• Girişimciler ve dijital göçebeler için esneklik – bir işletme yönetebilir, yatırım yapabilir ve aynı zamanda Avrupa oturum izni programının avantajlarından yararlanabilirsiniz.

Yatırımcıların Altın Vize başvurusu yaparken yaptığı yaygın hatalar:

• 2024 yılından sonra gayrimenkul satın alarak oturma izni almaya çalışmak.
• Portekiz'de kalma süresi için gereken minimum süre yetersiz (yılda 7 gün).
• Vekaletnamelerde ve belge çevirilerinde yapılan hatalar.
• Ücretler, hukuki hizmetler ve vergiler için muhasebeleştirilmemiş giderler.
• Gelir kaynaklarının yasallığının yanlış teyidi.

Şu anda, Portekiz Altın Vizesi'ni beş yıl boyunca elinde bulunduran bir yatırımcı ve ailesi, Portekiz vatandaşlığına ve AB pasaportuna başvurabilir. Bunun için şunlar gereklidir:

• Yılda en az 7 gün Portekiz'de ikamet edin;
• Geçerli bir oturma iznine sahip olmak ve programın tüm koşullarına uymak;
• Portekizce dil bilginizin A2 seviyesinde olduğunu doğrulayın;
• Ciddi bir suç kaydınız olmasın;
• Gelir kaynaklarının yasallığını teyit edin.

Vatandaşlık elde etmek, Schengen Bölgesi'ne tam erişim, herhangi bir AB ülkesinde çalışma ve öğrenim hakkı ve vatandaşlığı çocuklara aktarma olanağı sağlar. Yatırımcılar için bu stratejik bir araçtır: Portekiz'e yatırım yapmak, aynı anda yasal bir Avrupa pasaportu ve NHR rejimi aracılığıyla vergi avantajları sağlar.

Altın Vize programı önemli değişikliklerden geçti:

• Gayrimenkul edinmenin doğrudan oturma izni alma yolu olmaktan çıkarılması (2024'ten itibaren).
• Vakıflara, işletmelere ve kültüre yapılan yatırımlara odaklanın: vakıflar ve şirketler için minimum tutar 500.000 €, kültürel bağışlar için ise 250.000 €'dur.

Vatandaşlık şartlarının sıkılaştırılması (23 Haziran 2025 tarihli yasa tasarısı):

• Başvuranların çoğu için asgari ikamet süresini 10 yıla (CPLP ülkeleri için 7 yıla) çıkarmayı planlıyorlar;
• Portekizce bilgisi zorunludur (A2 seviyesi);
• Kültür ve Haklar Testi;
• Sabıka kaydı kontrollerinin sıkılaştırılması;
• Sefarad Yahudi kökenlerine giden yolu kapatmak.
• Ücretler ve sorumluluklarda şeffaflık artırıldı – yasal ücretler de dahil olmak üzere tüm ücretler güncellendi ve artık farklı yatırım türleri için sabitlendi.

Avusturya, D vizesi veya Kendi Kendine Yeterlilik programı aracılığıyla vatandaşlığa giden başka bir yol daha sunmaktadır, ancak bu süreç daha zorlu ve uzundur:

• İstikrarlı yüksek gelir veya büyük yatırımların kanıtı gereklidir;
• Vatandaşlık başvurusu yapmadan önce gerekli olan asgari ikamet süresi 10 yıldır;
• Esneklik daha azdır: gayrimenkul yatırımları doğrudan vatandaşlık hakkı vermez;
• Vatandaşlığa kabul süreci daha karmaşık ve bürokratiktir.

Avusturya, istikrar, öngörülebilirlik ve yatırımcı haklarının uzun vadeli korunması açısından öne çıkmaktadır. Portekiz'e kıyasla daha az risk, daha sıkı ve şeffaf düzenlemeler, daha yüksek gayrimenkul likiditesi ve daha hızlı vatandaşlık edinme imkanı sunmaktadır.

Portekiz'deki kiralama piyasası hızla büyüyor, ancak dikkatli bir değerlendirme gerektiriyor. Kısa vadeli ve uzun vadeli kiralamalar arasındaki farkları anlamak, yatırımcıların getiri ve riskleri en iyi şekilde dengeleyen bir strateji seçmelerine yardımcı olur.

Lizbon, Porto, Algarve ve Madeira gibi turistik bölgelerde kısa süreli kiralamalar popülerliğini koruyor. Getiriler genellikle yıllık %5-7 civarında olsa da, AL (Alojamento Local) lisanslarında kısıtlamalar mevcut.

Yeni kurallar: Şehirler, piyasayı düzenlemek ve yerel sakinlerin konutlarına yönelik baskıyı azaltmak için lisans sayısına kotalar getiriyor. Müşteri örneği: Algarve'de bir dairenin sahibi, dairesini Airbnb üzerinden kiraya veriyor, ancak önceden lisans alarak para cezalarından kaçınıyor ve gelir elde etmeye devam ediyor.

Uzun vadeli sözleşmeler, istikrarlarıyla yatırımcıları cezbeder: yıllık %3-5 getiri ve daha az mevsimsel dalgalanma. Bu seçenek, öngörülebilir bir gelir akışına ve minimum riske değer veren müşteriler için caziptir.

Portföy yatırımcıları için, karlılık ve istikrarı dengelemek amacıyla, bazıları kısa vadeli, bazıları uzun vadeli kiralama amaçlı olmak üzere çeşitli mülkleri bir araya getirmek mantıklıdır.

Yönetim şirketleri, geliri optimize etmeye ve vergi sorunlarını çözmeye yardımcı olur.
Yönetim şirketlerinin temel işlevleri şunlardır:

• Kısa dönemli kiralama yönetimi ve AL lisanslaması.
• Uzun vadeli kira sözleşmeleri için kiracı seçimi ve kontrolü.
• Kira tahsilatı ve mali raporlama.
• Konutların temizliği, onarımı ve bakımının organizasyonu.
• Hukuki sorunların çözümü ve vergi makamlarıyla etkileşim.
• Gelir optimizasyonu ve risk minimizasyonu konularında danışmanlık hizmeti.

Portekiz'de ikamet edenler, gayrimenkul kiraya verirken yıllık gelirlerine bağlı olarak %14 ile %48 arasında değişen artan oranlı bir gelir vergisi öderler. İkamet etmeyenler ise %25'lik sabit bir orana tabidir. Ancak, yalnızca Portekiz'de kazanılan gelir vergilendirilir.

Portekiz piyasasındaki getiriler daha yüksek, ancak kira düzenlemeleri daha katı ve değişime tabi. Avusturya'da ise getiriler daha düşük (%2-3), ancak piyasa istikrarlı, düzenlemeler öngörülebilir ve para cezası riski minimum düzeyde. Bu bağlamda, Almanya'nın büyük şehirlerindeki emlak fiyatları genellikle muhafazakâr stratejiler için fazla yüksek olarak algılanıyor.

Gayrimenkul satın almak için bölge seçimi, karlılığı, likiditeyi ve riski doğrudan etkiler. Talep, altyapı ve yatırım potansiyeli açısından önemli bölgeleri inceleyelim.

Lizbon: En Üst Segment ve Yüksek Talep

Lizbon, ekonomik ve turistik faaliyetlerin merkezi olmaya devam ediyor. Kısa ve uzun vadeli kiralama talebindeki güçlü artış, fiyatları yukarı çekiyor.

• Ortalama fiyat: 4.500–5.500 €/m²
• Kira getirisi: kısa vadede %6-7, uzun vadede %3-4

Porto: Erişilebilir ve gelecek vadeden bir pazar

Porto, turistleri ve öğrencileri cezbediyor ve uzun dönemli kiralık konutlara olan talep istikrarlı. Fiyatlar Lizbon'dakinden daha düşük, ancak talep artmaya devam ediyor.

• Ortalama fiyat: 3.500–4.500 €/m²
• Kira getirisi: kısa vadede %5-6, uzun vadede %3-4

Algarve: Lüks ve sezonluk kiralık evler

Bölge, özellikle yaz sezonunda turistler arasında oldukça popülerdir. Sezonluk kiralamalar yüksek getiri sağlar, ancak talep dalgalanma gösterir.

• Ortalama fiyat: 3.000–4.000 €/m²
• Kira getirisi: kısa vadede %6-7, uzun vadede %3-5

Madeira: İklim ve Vergi Avantajları

Bölge, yaşlanan yatırımcılar ve dijital göçebeler için cazip bir yer. Vergi teşvikleri ve istikrarlı turist akışı, pazarı umut vadeden bir yer haline getiriyor.

• Ortalama fiyat: 2.500–3.500 €/m²
• Kira getirisi: kısa vadede %5, uzun vadede %3

Azor Adaları: Uzun Vadeli Yatırımcılar İçin Bir Niş

Piyasa daha az doymuş durumda ve 5-10 yıllık bir yatırım ufkuna sahip uzun vadeli yatırımlar için uygun. Getiriler daha düşük, ancak fiyatlar da düşük.

• Ortalama fiyat: 2.000–3.000 €/m²
• Kira getirisi: kısa vadede %4-5, uzun vadede %2-3

Portekiz'de ikinci el ve yeni inşa edilmiş gayrimenkuller arasında seçim yapmak, yatırım hedeflerinize, bütçenize ve tercihlerinize bağlıdır. Her iki segmentin de avantajları ve sınırlamaları vardır.

2024 yılında Portekiz'de 156.325 konut satıldı; bu, bir önceki yıla göre %14,5'lik bir artış anlamına geliyor. Bunların 124.445'i (%79,6) mevcut konut, 31.880'i (%20,4) ise yeni konuttu.

Avantajlar : İkinci el piyasası tüm işlemlerin yaklaşık %80'ini oluşturmaktadır ve mülklerin çoğu Lizbon, Porto ve diğer büyük şehirlerin tarihi merkezlerinde yer almaktadır. Bu mülkler hem turistik kiralama hem de uzun süreli ikamet için caziptir.

Kısıtlamalar : Bu tür yapıların restorasyonu, mimari yönetmeliklere uyulmasını ve yeniden inşa izinlerinin alınmasını gerektirir. Bazı binalar kapsamlı tadilatlar gerektirir ve bu da satın alma fiyatını artırır.

Müşterilerimden biri Lizbon'un tarihi merkezinde 380.000 €'ya bir daire satın aldı. Ek tadilat masraflarına rağmen, mülk kısa süreli kiralamalardan istikrarlı bir gelir sağlıyor.

Özellikler : İşlemlerin yaklaşık %20'sini yeni inşaatlar oluşturmaktadır. Yeni daireler ve villalar modern düzenler, enerji verimliliği ve geliştirici garantileri sunmaktadır.

Yatırımcılar için avantaj : Yeni binaların uzun vadeli kiraya verilmesi veya değer artışıyla satılması daha kolaydır.

Algarve'de bir müşteri, deniz kenarında yeni bir daireye 600.000 € yatırım yaptı ve iki yıl sonra dairenin fiyatı %15 arttı.

Avantajlar : Airbnb veya Booking platformları aracılığıyla yapılan kısa süreli kiralamalar, özellikle Lizbon ve Porto'da yıllık %6-7'ye varan gelir sağlayabilir.

Özellikler : Turistlere daire kiralamak için yasal olarak AL lisansı gereklidir. Bazı bölgelerde kota sınırlamaları bulunmaktadır.

Portekiz'deki yeni gelişmeler, özellikle popüler turistik bölgelerde ve Lizbon'da daha uygun fiyatlar ve potansiyel olarak daha yüksek kira getirisi sunuyor. Bununla birlikte, Avusturya fiyat istikrarı, inşaat kalitesi ve enerji verimliliği açısından avantajlara sahip; gayrimenkuller daha kolay satılıyor ve dalgalanma yaşanan yıllarda bile likidite korunabiliyor.

Portekiz gayrimenkulüne yatırım yapmak, standart bir kiralık daire satın almakla sınırlı değildir. Getirileri optimize edebilecek, riskleri azaltabilecek ve yatırım portföyünüzü genişletebilecek çeşitli alternatif yaklaşımlar mevcuttur.

Eski daireleri veya binaları satın alıp, tadilatını yaptıktan sonra kiraya vermek veya yeniden satmak popüler bir strateji olmaya devam ediyor. Mevcut piyasa, ortalama fiyatların altında gayrimenkuller sunuyor ve tadilat sonrasında fiyatları ve karlılıkları önemli ölçüde artıyor.

Örneğin, müşterilerimden biri Lizbon'un merkezinde 320.000 €'ya bir daire satın aldı, 50.000 €'luk tadilat yatırımı yaptı ve bir yıl sonra Airbnb üzerinden yıllık yaklaşık %6 getiriyle kiraya verebildi. Mimari kısıtlamaları ve tadilat izinlerine duyulan ihtiyacı dikkate almak önemlidir.

Lizbon, Algarve ve adalardaki turistik konaklama talebinin yüksek olması nedeniyle, mini otellere, apart otellere ve pansiyonlara yatırım yapmak istikrarlı bir gelir elde etmenizi sağlar.

Bir müşteri, Algarve'de 700.000 € karşılığında bir apart otele yatırım yaptı ve ortalama doluluk oranı yaklaşık %70 olup, yıllık yaklaşık %7 getiri sağladı. Geliri optimize etmek ve kısa süreli kiralama yasalarına uymak için yönetim şirketlerinden yararlanılması önerilir.

Portekiz gayrimenkul yatırım fonlarına (SIGI) yatırım yapmak, gayrimenkulü doğrudan yönetmeden piyasadan gelir elde etmenizi sağlar ve yasal riskleri azaltır.

Örneğin, bir müşteri Portekiz gayrimenkul fonuna 500.000 € yatırım yaptı ve oturma iznini korurken temettülerden pasif gelir elde ediyor. Yatırım yapmadan önce, fonun itibarını ve ücret yapısını kontrol etmek önemlidir.

Konut veya turizm amaçlı gayrimenkul geliştirme için arsa satın almak, arsa değer artışı potansiyeli tamamlanmış mülklere göre daha yüksek olduğu için umut vadeden bir strateji olmaya devam etmektedir.

Müşterilerimden biri Madeira'da 300.000 €'ya bir arsa satın aldı ve altyapı projeleri tamamlandıktan sonra değerinin 420.000 €'ya ulaşacağı tahmin ediliyor. Arsa seçerken, adadaki altyapı olanaklarını, çevresel kısıtlamaları ve inşaat kısıtlamalarını dikkate almak önemlidir.

Portekiz, yüksek fiyat oynaklığı potansiyeli ve yüksek getiri fırsatı sunarken, düzenleyici ve mevsimsel riskler de önemli ölçüde devam etmektedir. Avusturya ise bunun aksine, piyasa istikrarı, öngörülebilir likidite ve getiriler sunarken, giriş engeli daha yüksektir.

Esnek bir stratejiye sahip ve varlıklarını yönetmeye istekli yatırımcılar için Portekiz daha fazla fırsat sunarken, muhafazakar yatırımcılar için Avusturya en iyi seçenek olmaya devam ediyor.

Portekiz gayrimenkulüne yatırım yapmak yüksek getiri ve cazip fırsatlar sunmaktadır. Portekiz'de ev veya daire almayı düşünüyorsanız, riskleri anlamak beklenmedik sorunlardan kaçınmanıza yardımcı olacaktır.

Portekiz'de gayrimenkul satın alma ve tescil süreci, yatırımcıların beklediğinden daha uzun sürebilir. Vergi kimlik numarası (NIF) edinme, hukuki inceleme ve Koruma Kurulu'na kayıt işlemleri bazen gecikmelere yol açabilir.

Örneğin, müşterilerimden biri Encargos denetimleri ve ipotek yükümlülükleri nedeniyle Lizbon'daki bir daire anlaşmasını sonuçlandırmak için neredeyse iki ay bekledi. Bürokratik riskleri en aza indirmek için her zaman deneyimli bir avukat ve emlakçı ile çalışın.

Airbnb ve Booking gibi platformlar üzerinden yapılan kısa süreli kiralama işlemleri için AL (Alojamento Local) lisansı gerekmektedir ve Lizbon ve Porto gibi popüler şehirlerde yeni izinlerin verilmesi için kotalar bulunmaktadır. Müşteriler genellikle lisanslarını yenileme konusunda kısıtlamalarla veya düzenlemeleri ihlal etmeleri durumunda para cezalarıyla karşı karşıya kalmaktadır.

Algarve, Madeira ve Azorlar gibi turizm talebinin yüksek olduğu bölgelerde, kira gelirleri mevsime bağlı olarak büyük farklılıklar göstermektedir. Örneğin, yaz aylarında getiriler %7-8'e ulaşabilirken, kış aylarında %2-3'e düşmektedir. Riski azaltmak için müşteriler kısa ve uzun vadeli kiralamaları birleştirir veya talebin daha istikrarlı olduğu Lizbon ve Porto'daki mülklere odaklanırlar. Portekiz'deki mülk fiyatlarını ve mevsimsel dalgalanmalar göz önüne alındığında potansiyel getirileri değerlendirmek önemlidir.

Portekiz'de yeni inşaat piyasası, özellikle popüler turistik bölgelerde sınırlıdır. Bu durum, gayrimenkul seçimini etkiler ve AL lisansına sahip Portekiz'deki yeni daire ve evleri hedefleyen yatırımcılar için portföy büyümesini yavaşlatabilir.

Daha küçük kasabalarda ve adalarda, mülklerin satılması Lizbon, Porto veya Algarve'ye göre daha uzun sürer. Örneğin, Azor Adaları'ndaki bir daire bir yıla kadar piyasada kalabilir. Mülk seçerken likiditeyi göz önünde bulundurun ve sürekli talep veya turist trafiğinin olduğu bölgelerde satın almaya çalışın.

Portekiz daha yüksek getiri ve piyasa dinamikleri sunarken, düzenleyici ve mevsimsel risklerle de doludur. Avusturya ise istikrar, öngörülebilirlik ve likidite sunarak muhafazakar yatırımcılar için daha uygundur. Sonuç olarak, seçim stratejinize bağlıdır: Portekiz'de risk yönetimiyle yüksek getiri mi yoksa Avusturya'da istikrarlı büyüme ve sermaye koruması mı?.

Portekiz'de gayrimenkule yatırım yaparken, Ukraynalılar ve diğer yabancı alıcılar sadece karlılığı değil, aynı zamanda konfor seviyesini, altyapıyı ve hizmetleri de göz önünde bulundurmalıdır. Yaşam koşullarını anlamak, Portekiz'de bir ev veya daire satın aldıktan sonra günlük yaşamın nasıl olacağını değerlendirmelerine yardımcı olur.

Portekiz, ılıman Akdeniz iklimiyle ünlüdür ve bu da yıl boyunca yaşamı konforlu hale getirir. Lizbon'da ortalama kış sıcaklıkları 12°C (53°F), yaz sıcaklıkları 28°C (82°F) iken, güneydeki Algarve kıyısında yazlar sıcak ve kuraktır.

sağlık hizmetleri . Vatandaşlar, temel hizmetlerin ücretsiz veya cüzi bir ücret karşılığında sunulduğu kamu sağlık sistemine (SNS) erişebilirler. Yerleşik olmayanlar ve yabancı yatırımcılar, hastaneye yatış, ayakta tedavi ve acil tedavi hizmetlerini kapsayan özel sigorta yaptırabilirler. Sigorta maliyetleri kişi başı aylık 50-100 €'dan, aileler için ise 150-250 €'dan başlamaktadır.

Eğitim de çeşitlilik gösteriyor: Devlet okulları bölge sakinleri için ücretsizken, özel ve uluslararası okullar İngilizce ve diğer dillerde programlar sunuyor. Uluslararası okulların fiyatları, seviyeye ve konuma bağlı olarak yıllık 5.000 € ile 15.000 € arasında değişiyor.

Portekiz'de ortalama yaşam maliyeti Avusturya'dakinden daha düşüktür. Lizbon'da market ve hizmetler kişi başı aylık yaklaşık 700-1000 € tutarken, şehir merkezinde bir veya iki yatak odalı bir dairenin kirası 1000-1500 €, faturalar ise yaklaşık 150-200 € civarındadır. Adalarda ve daha küçük kasabalarda fiyatlar %10-20 daha düşük olabilir.

Portekiz bankacılık sistemi şeffaftır ve çok sayıda uluslararası banka ve çevrimiçi bankacılık hizmeti sunmaktadır. Yabancı uyruklular da banka hesabı açabilir ve ipotek kredisi alabilirler. Ulaşım altyapısı iyi gelişmiştir: metro, tramvaylar, hızlı trenler ve uluslararası havaalanları konforlu seyahati sağlamaktadır. Portekiz'de gayrimenkul satın alan müşteriler, bu sistemler sayesinde yerel hayata entegrasyonun kolaylığını sıklıkla vurgulamaktadır.

Hizmet ve altyapı açısından Avusturya öne çıkıyor: hızlı kayıt, yüksek kaliteli sağlık hizmetleri ve ulaşım. Portekiz ise benzersiz bir yaşam tarzı sunuyor: sıcak iklim, deniz, aktif sosyal yaşam ve düşük mülk edinme maliyeti. Yatırımcılar için seçim, önceliklerine bağlı: Avusturya istikrar ve hizmeti, Portekiz ise konforu, iklimi ve yaşam tarzını tercih ediyor.

"Avrupa'da güvenli bir liman olarak düşünürseniz , ülke istikrarlı bir piyasa ve yasal şeffaflık sunmaktadır. Örneğin, Ukraynalı müşterilerimin çoğu, varlıklarını Avrupa para birimlerinde korumak ve güvenli bir ülkede huzur içinde yaşama özgürlüğünün tadını çıkarmak için Portekiz'de mülk satın almaktadır.

serbest çalışanları ve dijital göçebeleri aktif olarak kendine çekiyor . Lizbon ve Porto gibi şehirler, ortak çalışma alanları, istikrarlı internet ve uzaktan çalışma için rahat koşullar sunuyor. Portekiz'de bir daire veya sahil kenarında bir mülk satın almak, eğlence ve işi birleştirmenize olanak tanır ve D7 vizesi veya oturum izni almanın kolaylığı ülkeyi daha da cazip hale getiriyor.

Emekliler, ılıman iklimi, düşük yaşam maliyeti ve NHR rejimi de dahil olmak üzere özel vergi teşvikleri nedeniyle Portekiz'i tercih ediyor. Portekiz'de ev veya daire satın alarak, yaşlı yatırımcılar Schengen Bölgesi içinde kalarak rahat ve uygun fiyatlı bir yaşam sürme fırsatına sahip oluyorlar.

Avusturya genel olarak istikrar, hizmet seviyesi ve altyapı açısından öne çıkıyor. Ancak Portekiz benzersiz bir yaşam tarzı sunuyor: özgürlük, konfor, ılıman iklim ve daha düşük yaşam maliyeti. Eğer sessiz bir istikrar ve katı kurallara öncelik veriyorsanız, Avusturya'yı seçin.

Portekiz'de gayrimenkul yatırımından çıkmak, planlama ve tüm vergi ve hukuki ayrıntıları anlamayı gerektirir. Yatırımcılar, satışın zamanlamasını, mülk devir yöntemlerini ve satın alma sırasında kullanılmışsa Altın Vize programının etkisini önceden değerlendirmelidir.

Portekiz'de ev, daire veya başka herhangi bir gayrimenkul satmak, vergi ve evrak işlemlerinin dikkatlice değerlendirilmesini gerektirir. Lizbon veya Porto gibi popüler bölgelerde ortalama satış süresi 3 ila 6 ay iken, daha az hareketli bölgelerde bu süre bir yıla kadar uzayabilir.

Satış, satıcının ikametgahına ve mülk türüne bağlı olarak değişen sermaye kazancı vergisine tabidir. Örneğin, müşterilerimden biri Portekiz'in Lizbon şehrindeki bir mülkü yedi ay içinde sattı ve NHR statüsünü kullanarak vergileri akıllıca optimize etti. Sonuç olarak, standart %28 yerine sadece yaklaşık %14 sermaye kazancı vergisi ödedi.

Eğer bir mülk Altın Vize programı için satın alındıysa, satış yaparken programın kurallarını dikkate almak önemlidir. Daha önce satın alınan mülkler oturma izninizi korumanıza olanak sağladı, ancak programdan çıkarken statünüzü kaybetmemek için işlemi düzgün bir şekilde resmileştirmeniz gerekir. Tecrübelerim gösteriyor ki, bir avukat ve emlakçı ile çalışmak, para cezalarından ve oturma izninizi yenilemeyle ilgili komplikasyonlardan kaçınmanıza yardımcı olabilir.

Portekiz'de bir ev veya daireyi akrabalara devretmek, bağış veya vasiyet yoluyla mümkündür. Bu, özellikle varlıklarını aile içinde tutmak ve vergilendirmeyi optimize etmek isteyen aile yatırımcıları için önemlidir. Müşterilerimden biri, mülkünü vekaletname yoluyla çocuklarına devretti ve mülkiyeti doğru şekilde tescil ettirerek vergileri en aza indirdi. Mülkün değerinin yaklaşık %0,8'i oranında damga vergisi (SD) ödedi.

Piyasa likiditesi ve istikrarı açısından Avusturya öne çıkıyor. Orada gayrimenkul satışları genellikle daha hızlı gerçekleşiyor ve yasal ve vergi süreçleri daha öngörülebilir. Portekiz'de ise getiriler daha yüksek, ancak işlemler özellikle küçük bölgelerde veya adalarda daha uzun sürebiliyor.

Yıllar içinde Portekiz'de evler, daireler ve ticari gayrimenkullerle ilgili düzinelerce işlemde yer aldım. Deneyimlerim gösteriyor ki, doğru planlama ve belge doğrulama, Portekiz'de gayrimenkul satarken satın alma sürecini hızlandırabilir ve riskleri en aza indirebilir.

Portekiz'de gayrimenkule yatırım yaparken, kapsamlı bir durum tespiti yapmak önemlidir: yasal uyumluluğu, ipoteklerin bulunmamasını, lisanslara uygunluğu (mülk kısa süreli kiralama için tasarlanmışsa AL), teknik durumu ve enerji verimliliğini kontrol edin. Portekiz'de bir mülkü incelerken, on binlerce avroya mal olabilecek hatalardan kaçınmak için deneyimli bir avukat ve emlakçı ile çalışmak çok önemlidir. Müşterilerin sözleşme imzalamadan önce her zaman Encargos, Hipotecas ve Kullanım Lisansını kontrol etmelerini tavsiye ederim.

Yaklaşımım, sermayemin bir kısmını Avusturya gibi yüksek likiditeye sahip istikrarlı ülkelere, bir kısmını ise Portekiz gibi yüksek büyüme potansiyeline sahip dinamik pazarlara yatırmayı içeriyor. Portekiz gayrimenkulü yüksek getiri ve avantajlar (NHR, Altın Vize) sunuyor, ancak piyasa aktif yönetim gerektiriyor. Bu denge, riskleri en aza indirirken portföy getirilerini artırmayı sağlıyor.

Portekiz ve Avusturya'daki gayrimenkuller arasında seçim yapmak hedeflerinize bağlıdır. Dinamik bir yaşam tarzı, daha uygun fiyatlı konutlar ve ılıman bir iklim arıyorsanız, Portekiz harika bir seçenektir. Okyanus kıyısında bir ev satın alabilir veya turistlere kiralamak için Portekiz'de bir daire seçebilirsiniz. Özellikle Lizbon, Porto ve Algarve'de serbest çalışanların ve emeklilerin göçü sayesinde bu pazar büyümeye devam edecektir.

Avusturya ise istikrar ve öngörülebilirlik üzerine kuruludur. Uzun vadeli sermaye tasarrufu ve yüksek kaliteli hizmet hedefleniyorsa, Viyana pazarı idealdir ve Viyana'da daire satın almak mantıksal olarak böyle muhafazakâr bir stratejiye uygundur.

Satın almadan önce, her zaman mülkün belgelerini kontrol edin, tapu kaydı özeti isteyin ve herhangi bir ipotek veya rehin bulunmadığından emin olun. Portekiz'de kiralama amacıyla mülk satın almayı planlıyorsanız, turist lisansları ve vergi sonuçları ile ilgili kuralları göz önünde bulundurun. Altın Vize veya NHR rejimi aracılığıyla işlem yaparken, satışta vergileri en aza indirmek için mülkiyet yapısını doğru şekilde yapılandırmak önemlidir.

Deneyimlerime göre, Portekiz gayrimenkul piyasası, dijital göçebelerin, emeklilerin ve Avrupa'da ikinci bir ev arayan yatırımcıların göçü nedeniyle büyüyecek. Portekiz'deki en iyi lokasyonlardaki ev ve daire fiyatları zaten yılda %5-7 oranında istikrarlı bir şekilde artıyor. Avusturya istikrarlı bir yatırım bölgesi olarak kalacak, ancak büyüme ılımlı olacak (yılda yaklaşık %2-3), ancak likidite daha yüksek.

1. Yatırım amacını belirleyin

• Neden satın almalı: kiralama, ikinci el satış, "Avrupa sığınağı"?
• Bütçenizi hesaplayın: Portekiz'de bir dairenin kirası küçük kasabalarda 150.000 €'dan, Lizbon'da ise 250.000 €'dan başlıyor.

2. Bir konum seçin

• Lizbon - yüksek likidite, ancak pahalı giriş.
• Porto – istikrarlı talep ve turizm gelişimi.
• Algarve bir tatil bölgesidir, kiralama sezonu devam etmektedir.
• Analiz edilecek konular: karlılık, altyapı, fiyat artışı beklentileri.

3. Mülkü ve satıcıyı kontrol edin

• Hukuki uygunluk: Registro Predial'den (gayrimenkul sicili) alınan özet.
• Vergi ve fatura borçlarının kontrolü.
• Kiralama lisanslarınızın olduğundan emin olun (özellikle Airbnb için).

4. Vergileri ve giderleri hesaplayın

• IMT (satın alma vergisi): %7,5'e kadar.
• IMI (yıllık vergi): %0,3–0,45.
• Kira vergisi: %28 (yerleşik olmayanlar için).
• Avukat masraflarını (1.500-3.000 €) ve işlemin tescil masraflarını göz önünde bulundurun.

5. Finansman sorununu çözün

• Yabancı uyruklular için ipotek kredisi: maliyetin %70'ine kadar.
• 2025'te kredi faiz oranı: Yıllık %4-5.

6. Kira ve gelir planlaması

• Büyük şehirlerde ortalama verim: %4-6.
• Tatil beldelerinde daha yüksek, ancak mevsimsel bir değişim söz konusu.

7. Yatırımdan çıkmaya hazırlanın

• Satış: Sermaye kazancı vergisi – %28.
• Zamanlamanızı planlayın: Lizbon'dan çıkış 6-9 ay sürüyor.

8. Alternatiflerle karşılaştırın

• Avusturya daha istikrarlı bir ekonomiye sahip, ancak karlılığı daha düşük.
• Portekiz – daha yüksek getiri ve esneklik, ancak daha fazla düzenleyici risk.

1. 250.000 € kira geliri olan yatırımcı:

Ukraynalı bir bilişim uzmanı olan müvekkilim, Portekiz'de kiralık ve "Avrupa rezervi" olarak kullanabileceği bir daire arıyordu.

• Bulduğumuz yer: Porto'da, üniversiteye yakın yeni bir binada 1+1 daire (52 m²).
• Fiyat: 245.000 €.
• Elde ettiklerim: aylık ortalama 1.100 € kira, %5,4 yıllık getiri, Dijital Göçebe Vizesi başvurusunda bulunma ve Portekiz'de yaşama fırsatı.

2. 500.000 €'luk emekli: konfor ve okyanus manzarası

Çek Cumhuriyeti'nden bir müşteri, çocuklarının yaşayabileceği ve dinlenebileceği, Portekiz'de deniz kenarında bir ev istedi.

• Seçtiğimiz yer: Algarve'de bir villa (160 m², 3 yatak odası, okyanus manzaralı teras).
• Fiyat: 495.000 €.
• Elde ettiklerim: temiz hava, ılıman iklim, NHR programı kapsamında vergi indirimleri (10 yıl boyunca), gayrimenkulleri çocuklara minimum vergiyle devretme imkanı.

3. Çocuklu aile: yaşam ve eğitim

İki çocuklu evli bir çift, çocuklarını uluslararası bir okula göndermek üzere Portekiz'e taşınmak için ev arıyordu.

• Bulduğumuz şey: Lizbon'un banliyölerinde (Carcavelos) 150 m²'lik, bahçeli, 3 yatak odalı bir ev.
• Fiyat: 420.000 €.
• Elde ettiklerimiz: yakınlarda bir İngiliz uluslararası okulu, sakin bir bölge, Lizbon merkezine 25 dakika, evin bir kısmını kiraya verme imkanı (ayda 1.500 €'ya kadar).