Polonya'da Gayrimenkul: Nasıl ve Neden Yatırım Yapılmalı?

Polonya, bugün Avrupa'nın en dinamik gelişen pazarlarından biridir. İstikrarlı ekonomi, artan konut fiyatları ve yüksek likidite, Polonya gayrimenkulünü hem yatırım hem de kişisel ikamet için cazip kılmaktadır.

İstatistik Polonya'ya göre, 2025'in ilk çeyreğinde Polonya'daki konut fiyatları bir önceki yıla göre %6,6 arttı: Birincil piyasada %7,0, ikincil piyasada ise %6,2. JLL, 2025 yılı sonuna kadar Varşova'da metrekare fiyatının yaklaşık 3.100 avroya (+%6,2), Krakow'da 2.800 avroya (+%5,7) ve Poznan'da 2.420 avroya (+%5,2) ulaşabileceğini tahmin ediyor.

Bu makalenin amacı, Poznań'da neden bir daire satın almaya değer olduğuna dair kapsamlı bir resim sunmak, Polonya'da karlı bir şekilde nasıl ev satın alınacağını incelemek ve hem yatırımcılar hem de istikrarlı bir konut arayanlar için Polonya'daki emlak piyasasını genel olarak açıklamaktır. Ayrıca, Avusturya emlak piyasasıyla bir karşılaştırma da sunmaktadır.

Benim adım Oksana Zhushman. Uluslararası alanda faaliyet gösteren bir avukat ve Avrupa piyasalarında 10 yılı aşkın deneyime sahip bir gayrimenkul yatırımcısıyım. Yıllar içinde, müşterilerime AB'de mülk satın alma konusunda danışmanlık yaptım, yatırım portföyleri oluşturmalarına yardımcı oldum ve mülk denetimlerinden tapu tesciline kadar tüm işlemleri destekledim.

Neden şimdi?
Polonya, istikrarlı ekonomik büyüme, ileri altyapı gelişimi ve yabancılar için elverişli koşullar sergiliyor. İşletmelerin Batı ve Orta Avrupa pazarlarına daha yakın bir yere yönlendirilmesi anlamına gelen "Nearshore" burada ivme kazanıyor ve AB'ye göç de artıyor.

Avusturya, istikrar ve öngörülebilirliğin ön planda olduğu bir piyasadır: düşük riskler, yüksek işlem şeffaflığı, orta düzeyde ancak istikrarlı getiriler ve uzun vadeli fiyat artışı. Avusturya gayrimenkul piyasası, güvenilirliğe ve sermayenin korunmasına önem veren muhafazakar yatırımcılar için güvenli bir liman olarak değerlendirilmektedir.

Polonya ise, daha uygun fiyatlı konut fiyatları, hızlı gelişim ve yüksek değer artışı potansiyeli ile dinamik bir pazardır. Burada daha yüksek kira getirileri ve sermaye artışı beklenebilir, ancak risk seviyesi de daha yüksektir; pazar daha az öngörülebilir ve ekonomik dalgalanmalara ve politikaya karşı daha az hassastır.

Bu nedenle Avusturya, istikrar ve uzun vadeli yatırım koruması arayanlar için daha uygunken, Polonya ise daha yüksek getiri potansiyeli için daha büyük riskler almaya istekli yatırımcılar için caziptir.

Fransa, Avrupa'nın önde gelen pazarları arasında uzun süredir güçlü bir konuma sahiptir. Yasal çerçevesi yatırımcıların haklarını korurken, yüksek likiditesi sayesinde gayrimenkullerin alıcı ve kiracı bulmasını sağlar.

Mordor Intelligence Source'a göre, Fransa'daki konut emlak piyasasının 2025 yılındaki değeri 528,33 milyar dolar olup, 2030 yılına kadar 697,52 milyar dolara ulaşması ve yıllık bileşik büyüme oranının (CAGR) %5,92 olması bekleniyor.

Yatırımcılar, gayrimenkul yatırımları için Polonya'yı giderek daha stratejik bir lokasyon olarak görüyor. Batı Avrupa piyasalarındaki dalgalanmaların ortasında, Orta Avrupa istikrarlı bir büyüme gösteriyor ve Polonya öncü bir rol oynuyor. Bunun neden böyle olduğunu ve Polonya'da daire veya ev satın almak için bu trendden nasıl yararlanabileceğinizi aşağıda inceleyeceğiz.

2024-2025 dönemi bu eğilimi doğruladı: Polonya, bölgenin en dinamik gelişen pazarlarından biri olmaya devam ediyor. AB ortalamasının üzerinde GSYİH büyümesi (2024'te yaklaşık %3, 2025'te %3,2'ye ulaşması tahmin ediliyor), güçlü iç talep ve yabancı şirketlerin aktif çekiciliği, istikrarlı bir konut piyasasının temelini oluşturuyor.

Benim fikrim: Bu büyüme bir balon değil. Fiyatların tavan yaptığı Batı Avrupa'nın aksine, Polonya'da fiyatlar hâlâ yükseliyor, ancak ılımlı bir hızda ve uzun vadeli yatırım potansiyeli yaratıyor. Örneğin, müşterilerimden biri 2023 yılında Poznań'da yeni bir binada 125.000 €'ya bir daire satın aldı; benzer mülklerin fiyatı ise şu anda 140.000 €.

İpucu: Varşova ile bölgesel merkezler arasında seçim yapacaksanız Krakow ve Poznan'ı değerlendirin; bu şehirler mükemmel kira getirisi sunuyor ve öğrenciler ile BT profesyonelleri arasında oldukça talep görüyor.

PWC ve Dünya Bankası'nın 2024 verilerine göre Polonya, işlem şeffaflığı ve mülkiyet haklarının korunması konusunda bölgede üst sıralarda yer alıyor. Numbeo'ya göre, buradaki yaşam maliyeti endeksi Almanya'dakinden %30-40 daha düşük ve bu da kira talebini daha da artırıyor.

Pratikte bir işlemin kaydedilmesi 4-6 hafta sürüyor ve bu sürenin Avrupa için ideal olduğunu düşünüyorum. Ayrıca, bankalar yerleşik olmayanlara kredi vermeye istekli olduğundan, yıllık %6,5-7 faiz oranıyla (Macaristan veya Çek Cumhuriyeti'nden daha iyi) ipotek almak mümkün.

Fransa, nispeten yüksek getiri, istikrar ve öngörülebilirlik ile birçok alıcı için cazip bir yaşam tarzını bir araya getiriyor.

Yatırımcılar giderek artan bir şekilde Almanya, Fransa veya İspanya yerine Orta Avrupa'yı tercih ediyor. Sebebi basit: getiri ve büyüme potansiyeli. Polonya'da kira getirisi yıllık %5-6 iken, Batı ülkelerinde bu oran %2-3. Ancak piyasa dinamikliğini koruyor.

Bir müşterimiz, Berlin'deki 320.000 avroluk dairesini terk ederek Polonya'nın Lodz kentinde her biri 150.000 avroya iki ev satın aldı. Aylık kira geliri 2.200 avro iken, Almanya'da bu rakamın 1.100 avro olması bekleniyor.

İpucu: Üniversitelere ve ulaşım merkezlerine yakın mülkleri tercih edin; bu tür mülkler kiracılar arasında her zaman talep görür.

Polonya emlak piyasası çeşitli gelişim aşamalarından geçmiş ve şu anda Orta Avrupa'nın en dinamik piyasalarından biri olarak kabul edilmektedir. Tarihsel faktörlerin, talep coğrafyasının ve alıcı davranışlarının mevcut eğilimleri nasıl şekillendirdiğini inceleyelim.

Polonya'nın 2004 yılında AB'ye katılmasının ardından, pazar istikrarlı bir büyüme yaşamaya başladı; uygun fiyatlı konut kredileri, yabancı yatırımlar ve altyapı geliştirme de buna katkıda bulundu. İkinci güçlü ivme ise 2020'den sonra geldi. Bunun nedenleri arasında BT şirketlerinin toplu olarak taşınması, Ukrayna ve Belarus'tan gelen göçmen akını ve serbest çalışan sektörünün büyümesi yer alıyor.

Benim fikrim: Piyasa şu anda aşırı ısınmadan ziyade istikrarlı bir büyüme aşamasında. Batı Avrupa'nın aksine, özellikle Polonya'da kiralık veya oturma amaçlı bir ev satın almayı planlıyorsanız, burada hala potansiyel var.

2022 yılında Poznan'a taşınan Kievli bir müşterim vardı. Yeni bir binada iki yatak odalı bir daireyi 115.000 €'ya satın aldı; mevcut değeri 135.000 €'yu aşıyor, ayrıca kira geliri aylık yaklaşık 650 € getiriyor.

2023-2024 döneminde pazar, fiyatların yıllık %8-10 oranında artmasıyla etkileyici bir büyüme gösterdi. Varşova geleneksel olarak fiyat konusunda lider konumda olsa da, Krakow güçlü bir ikinciliğe sahip.

Büyüme yıllık %5-7'ye yavaşlıyor; JLL'ye göre 2025 yılı sonuna kadar beklenen fiyatlar şöyle:

• Varşova: 3.100 €'ya kadar (+%6,2)
• Krakow: 2.800 €'ya kadar (+%5,7)
• Poznań: 2.420 €'ya kadar (+%5,2)

Büyüme özellikle yeni inşaat sektöründe belirgin. İkinci el pazarı da büyüyor, ancak aynı hızda değil. Hedefiniz sermaye artışıysa, yeni inşaatlar daha iyi. Hemen kiraya vermek istiyorsanız, ikinci el satış yapın.

Poznań'da daire satın almayı düşünüyorsanız, şimdi tam zamanı: faiz oranı çift haneli seviyelerden daha istikrarlı bir seviye olan %5-7'ye doğru yavaşlıyor. Bu, büyüme ve öngörülebilirlik arasında bir denge sağlıyor.

Varşova, Polonya'nın en pahalı ve likit şehri olmaya devam ediyor; özellikle de merkezi semtleri ve Mokotów'da fiyatlar metrekare başına 16.500 PLN (~4.250 €) civarında seyrediyor ve uzun dönemli kiralama ve ofis alanlarına olan talep yüksek.

Krakow , özellikle Eski Kent ve Podgórze olmak üzere, öğrenci ve turistlerin ilgisini çekiyor. Burada dairelerin metrekare fiyatı yaklaşık 15.100 PLN (~3.900 €) ve aktif olarak kiraya veriliyor.

Wrocław, BT uzmanları ve taşınmacılar için ilgi çekicidir; Krzyków ve Ołting bölgeleri (12.700 PLN/m² (~3.275 €)) uzun vadeli kiralamalar ve yeni binalara yatırımlar için oldukça uygundur.

Gdańsk ve Tricity bölgeleri popülerdir, özellikle Eski Şehir ve Sopot, burada fiyatlar metrekare başına 11.500 ile 12.300 PLN (~3.000 €) arasında değişmektedir ve dairelerin getirisi %8-10'a kadar çıkmaktadır.

Poznań, uygun giriş ücreti ve yüksek talebi bir araya getiriyor; özellikle Grunwald ve Jeżyce bölgelerinde, metrekare başına yaklaşık 10.800 PLN (~2.800 €) olan fiyatlar aileler ve öğrenciler için cazip.

Łódź , bütçesi kısıtlı yatırımcılar için cazip bir bölgedir. Śródmieście ve Polesie bölgelerinde metrekare başına yaklaşık 7.800 PLN (~2.015 €) gibi uygun fiyatlı daireler bulunurken, uzun dönem kiralamalara olan talep istikrarlı kalmaktadır.

Yeni binalar , tamamlanmadan önce %10-15 oranında değer artışı sağladığından uzun vadeli yatırımlar için idealdir. Örnek: Bir müşteri Poznan'da 118.000 €'ya bir daire satın aldı, ancak bir yıl sonra fiyatı 135.000 €'ya yükseldi ve aylık 650 € kira eklendi.

İkincil pazar – hemen kiraya verilebilir, özellikle Krakow ve Wroclaw'da öğrenciler için önemlidir.

Kısa dönemli daireler – Turistik şehirlerde (Gdansk, Sopot, Krakow) %8-10’a varan getiriler elde edilebiliyor, ancak yönetim ve mevsimsellik hususlarına dikkat edilmesi gerekiyor.

Ticari gayrimenkul – uzun vadeli sözleşmeler, yüksek giriş eşiği (250.000 €+), Varşova ve Wroclaw'daki küçük ofisler ve ortak çalışma alanları umut vaat ediyor.

Yeni başlayanlar için yeni binalar veya ikinci el mülkler daha avantajlıyken, ileri düzey alıcılar daire ve ticari mülkleri değerlendirmelidir. "Polonya'da bir aile için ev satın al" stratejisi Łódź ve çevresinde popülerdir.

Polonya gayrimenkul piyasasının temel itici gücü iç talep olmaya devam ediyor. İşlemlerin çoğu, istikrarlı bir alıcı akışı sağlayan ve dış etkenlere bağımlılığı azaltan ipotek kredileri kullanan Polonyalılar tarafından gerçekleştiriliyor. Varşova, Krakow ve Poznań gibi büyük şehirlerde ise yüksek talep, öğrenciler, genç aileler ve büyük şirket çalışanlarından kaynaklanıyor.

• Piyasanın ana lokomotifi Polonyalılar olup, aktif olarak ipotek kullanıyor, ailelere konut satın alıyor ve kiraya veriyorlar.
• Ukraynalılar, özellikle Varşova, Krakow ve Poznan'da kalıcı ikamet ve yatırım amacıyla gelen en büyük yabancı alıcı gruplarından birini oluşturuyor.
• Belaruslular istikrar ve oturma izni ararken, sınır bölgelerindeki daireleri tercih ediyor.
• AB yatırımcıları portföylerini çeşitlendirerek büyük şehirlerde daire ve ticari gayrimenkul satın alıyor.
• ABD'li yatırımcılar Polonya'yı fiyat artışı açısından yüksek potansiyele sahip gelişmekte olan bir pazar olarak görüyor.

Alıcı çeşitliliği, pazarın dinamizmini ve istikrarını desteklemektedir; Polonya gayrimenkulleri hem uzun vadeli yatırım hem de kiralama açısından caziptir. 2024 yılında yabancılar 17.000'den fazla mülk satın aldı (toplam pazarın yaklaşık %5'i) ve Ukraynalılar Varşova'daki tüm yabancı işlemlerin yaklaşık %20'sini oluşturdu.

Polonya piyasası, hem bireylere hem de şirketlere uygun çeşitli mülkiyet biçimleri ve yatırım yöntemleri sunmaktadır. Bunları anlamak, doğru stratejiyi seçmek ve riskleri en aza indirmek için önemlidir.

Polonya'da bireyler (yerleşik olmayanlar dahil) serbestçe daire ve apartman satın alabilirler. Kısıtlamalar yalnızca araziler, özellikle sınır bölgelerinde ve 1 hektardan büyük arsalar için geçerlidir.

Poznan'da bir daire veya Polonya'da kendinize ya da kiraya vermek üzere bir ev satın almak istiyorsanız, bu seçenek en kolay ve en hızlı olanıdır. Ukraynalı bir müşteri, Poznan'da iki yatak odalı bir daire satın aldı, bir şirket kullanmadan kendi adına kaydettirdi ve bir yıl içinde kira geliri istikrarlı hale geldi.

Polonya'da şirket kurmak veya mevcut bir AB firmasını kullanmak ek fırsatlar sunar: vergi optimizasyonu, ortak yatırımlar ve büyük projelere katılım.

Özel yatırımcılar için bu her zaman mümkün olmayabilir, ancak birden fazla mülk veya ticari yatırım planlayanlar için bir şirket kullanışlı bir araçtır. Almanya'dan bir yatırımcı, Sp. z oo aracılığıyla Wroclaw'da kiralık üç daire satın aldı ve bu sayede tüm gider ve gelirlerini şirket aracılığıyla kaydederek muhasebeyi basitleştirdi.

Polonya'da GYO olarak faaliyet gösteren fon sayısı hâlâ az olsa da, toplu yapılar aracılığıyla yatırım seçenekleri mevcut. Bu, operasyonel ve gayrimenkul yönetimiyle uğraşmadan piyasaya katılmak isteyenler için uygun bir seçenek. Yeni başlayanlar içinse, kiralama ve tadilat detaylarına boğulmadan riskleri çeşitlendirmenin bir yolu.

Ortaklarla ortaklık kurabilir, ortak mülkiyeti resmileştirebilir veya miras mekanizmalarını ve vakıfları kullanabilirsiniz. Gözlemim: Pahalı bir mülk satın almak veya birden fazla daireye yatırım yapmak tek bir yatırımcının bütçesini aşıyorsa, bu yöntem kullanışlıdır.

İki müşterim Krakow'da ortaklaşa iki daire satın aldı; kira geliri ve yönetim maliyetlerini paylaşıyorlar, bu da yatırımı daha güvenli hale getiriyor.

• Daireler: Herhangi bir ülkenin vatandaşları tarafından serbestçe satın alınabilir.
• Arazi ve konutlar: 1 hektardan büyük parseller veya sınır alanları için İçişleri Bakanlığı'nın izni gerekmektedir.

Polonya'da ev satın almak istiyorsanız, özellikle büyük arsalar için izin gerekip gerekmediğini öğrenmek için bir avukata danışın.

• Tam mülkiyet hakkı (Pełna własność) – mal sahibi, satış, kiralama ve yeniden geliştirme dahil olmak üzere mülk üzerindeki tüm haklara sahiptir.
• Kooperatif hukuku – mülk kooperatife kayıtlıdır, ancak daire sahibi tarafından elden çıkarılabilir.
• Towarzystwo Budownictwa Społecznego (dernek mülkü) – sakinler mülkiyet hakları olmadan daire kiralıyor, kira ödüyor.

Yatırım ve kiralama amaçlı ise gelir yönetimini kolaylaştırmak ve gayrimenkul satışını kolaylaştırmak adına tam mülkiyet seçeneğini tercih etmek daha doğru olacaktır.

Polonya'da gayrimenkul satın almak, yerel yasaları ve standart prosedürleri anlamayı gerektirir. Adımları ve gereklilikleri bilmek, özellikle yabancı yatırımcılar için güvenli bir şekilde yatırım yapmanıza ve hatalardan kaçınmanıza yardımcı olacaktır.

Satın alma süreci, yerleşik olmayanlar için PESEL vergi numarasının alınması, bir avukat ve acente bulunması, sözleşmenin hazırlanması, depozitonun ödenmesi ve işlemin noter tarafından onaylanmasıyla başlar.

Bir avukat, işlemin yasallığını doğrular, tapuyu ve sözleşmeyi kontrol eder ve bir emlakçı, likit bir mülk bulup fiyat pazarlığı yapmanıza yardımcı olur. Deneyimli bir yatırımcı olsanız bile, bir avukatla çalışmak en iyisidir; bu hem zamandan tasarruf sağlar hem de riskleri azaltır. Müvekkillerimden biri, sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukatın Wroclaw'daki bir dairede haciz tespit etmesiyle 5.000 € tasarruf etti.

Polonya'da gayrimenkul satın alırken, özellikle yabancı uyruklular için, bankalar ve noterler kimlik ve fonların yasal kaynağını kanıtlama zorunluluğu getirir. Bu, işlemin her iki tarafını da koruyan ve kara para aklama riskini azaltan standart bir uygulamadır.

Temel gereksinimler:

• Kimlik belgesi - pasaport veya kimlik.
• İkamet adresi - İkamet etmeyenler için ikametgah belgesi ile teyit edilmiş adres.
• Gelir belgesi - banka ekstreleri, maaş veya gelir belgeleri.
• Fonların kaynağı - gayrimenkul, yatırım veya tasarrufların satışına ilişkin belgeler.
• Alıcı hakkında bilgi - KYC anketi, bazen satın alma amacını (yatırım, daimi ikamet) belirtir.

Ticari gayrimenkuller ofisler, perakende alanları ve depoları içerir. İşlemler, özellikle büyük mülkler için genellikle şirketler aracılığıyla yapılır ve getiri, konut mülklerine göre daha yüksek olabilir. Almanya'dan bir müşteri, Sp. z oo aracılığıyla Wroclaw'da bir ofis satın aldı ve kiracılarından birkaç yıl boyunca istikrarlı bir gelir elde etti.

AB üyesi olmayan ülke vatandaşlarının arazi ve konut satın alabilmesi için, 1 hektardan büyük veya sınır bölgelerindeki araziler için İçişleri Bakanlığı'ndan izin alınması gerekmektedir. Yatırım yapmadan önce, yerel imar planında arazinin kullanım amacını kontrol etmek önemlidir.

Polonya'da, vekaletnameli bir temsilci atayarak ülkede bulunmadan gayrimenkul satın alabilirsiniz. Bu yöntem, özellikle yurtdışındayken Poznań'da daire veya Polonya'da ev satın almak isteyen yabancı yatırımcılar için geçerlidir.

Vekaletname, noter tarafından düzenlenir ve temsilciye alıcı adına alım satım sözleşmesini imzalama, kapora ödeme ve belgeleri teslim alma yetkisi verir. Vekaletname, yatırımcının isteğine bağlı olarak süreli veya işlemle sınırlı olabilir.

ABD'li müvekkilim, New York'tayken vekaletname vererek Poznań'da bir daire satın aldı. İşlem sorunsuz ilerledi ve uzmanca hazırlanmış belgeler sayesinde tapu tescili yalnızca bir hafta sürdü.

Polonya'daki her mülkün, daire, ev veya arsa ile ilgili tüm yasal bilgileri kaydeden bir księga wieczysta (kamu tapusu sicili) vardır. Bir avukat, ipotek, haciz, borç ve üçüncü taraf taleplerini kontrol eder. Bu, özellikle yatırım veya kiralama amacıyla Polonya'da daire satın almayı planlıyorsanız zorunlu bir adımdır.

Sözleşme imzalanıp noter tasdik edildikten sonra, mülkiyet hakları tapu siciline tescil edilir. Bu, işlemin son aşamasıdır ve mülk üzerindeki haklarınızı resmen teyit eder ve mülkü yönetmenize olanak tanır: kiraya verebilir, satabilir veya bir şirket aracılığıyla tescil ettirebilirsiniz.

Kayıt işlemi genellikle 1-2 hafta sürer, ancak belgeler eksikse daha uzun sürebilir. Tüm makbuzları, belgeleri ve noter senetlerini önceden hazırlamanız en iyisidir.

Polonya, yatırımcılar için şeffaf ve nispeten avantajlı bir vergi sistemi sunmaktadır. Ancak, getiriyi doğru bir şekilde hesaplamak için tüm masrafları göz önünde bulundurmanız önemlidir.

Konut mülkleri için yıllık vergi, metrekare başına 1,00 PLN'dir (~0,25 €). 50 metrekarelik bir daire için bu vergi yıllık 50 PLN'dir (~12,5 €). Varşova veya Krakow gibi büyük şehirlerde, vergiler biraz daha yüksek olabilir; metrekare başına 2 PLN'ye (~0,5 €) kadar çıkabilir.

İkinci el bir mülk satın alırken, mülkün değerinin %2'si oranında bir KDV uygulanır. Örneğin, 500.000 PLN (~125.000 €) değerinde bir daire için KDV = 10.000 PLN (~2.500 €). Yatırım getirinizi doğru bir şekilde hesaplamak için KDV'yi genel maliyet tahmininize dahil edin.

• 150 m²'ye kadar yeni konut binaları: KDV %8 → daire 600.000 PLN (~150.000 €) = 48.000 PLN (~12.000 €).
• Ticari gayrimenkul: KDV %23 → ofis 1.000.000 PLN (~250.000 €) = 230.000 PLN (~57.500 €).

Yeni binalardaki küçük daireler daha karlıdır; KDV oranları daha düşüktür ve fiyat artışları daha hızlıdır.

Toplam maliyetler, mülk değerinin %5-6'sını oluşturmaktadır. Örnek: 500.000 PLN (~125.000 €) değerindeki bir daire → 25.000-30.000 PLN (~6.250-7.500 €) değerindeki bir daire.

Polonya daha düşük vergi ve harç yüküne sahip olsa da, Avusturya daha fazla piyasa istikrarı, artan fiyatlar ve gayrimenkule olan yüksek talep sunmaktadır. Uzun vadeli yatırım ve istikrarlı bir piyasa arayan yatırımcılar için, yüksek maliyetlerine rağmen Avusturya daha cazip olabilir.

Polonya vergi sistemi yatırımcılara vergi yüklerini azaltmaları ve getirilerini artırmaları için çeşitli yasal yollar sunmaktadır.

Vergilendirme yönteminin seçilmesi:

• Yüzde 19'luk sabit vergi oranı, birden fazla gayrimenkule sahip yatırımcılar için kolaylık sağlıyor, muhasebeyi kolaylaştırıyor ve gelir planlamasının önceden yapılmasına olanak tanıyor.
• Toplam geliri düşük olan yatırımcılar için %17-32 arasındaki kademeli vergi oranı avantajlıdır, çünkü ilk %17 asgari düzeyde vergilendirilir.

Giderlerin silinmesi:

• Tamir, mobilya, kamu hizmetleri ve mülk yönetimi maliyetleri gider olarak dahil edilebilir ve bu da vergilendirilebilir geliri azaltır.
• Örnek: Bir müşteri Poznań'da bir daire satın aldı, tadilat ve mobilya için 20.000 PLN (~5.000 €) harcadı - bu, vergi tabanını azalttı ve %19 oranında yaklaşık 3.800 PLN (~950 €) tasarruf sağladı.

Şirket aracılığıyla kayıt:

• Taşınmazın tüzel kişi adına kayıtlı olması halinde, ek vergi indirimlerinden ve kurum kazancı üzerinden indirimli oranlardan yararlanılabilir.
• Birden fazla gayrimenkul veya ticari gayrimenkul sahibi yatırımcılar için uygundur.

Vergilendirme, gider kesintileri ve kurumsal yapının akıllıca bir kombinasyonu, özellikle birden fazla mülkten oluşan bir portföy için net getiriyi %10-15 oranında artırabilir.

Birçok müşteri, Poznan'da bir daire veya Polonya'da bir ev satın almanın otomatik olarak oturma izni almanın yolunu açtığına inanıyor. Pratikte durum böyle değil, ancak mülkü akıllıca kullanmak, mali açıdan güçlü olduğunuzu ve ülkede uzun süre kalma kararlılığınızı göstermenize yardımcı olabilir.

Oturma izni alabilmek için aşağıdaki gerekçelerden birinin bulunması gerekir:

• Polonyalı bir işverenle iş sözleşmesi.
• Kendi işinizi veya girişimcilik faaliyetinizi yürütmek.
• Polonya vatandaşı ile evlilik.
• Polonya vatandaşı ile yakın aile bağları.
• Vatandaşlığa geçme veya kanunda öngörülen diğer sebepler.

Örneğin müvekkilim Poznan'da bir bilişim şirketi açtı, yaşamak için bir daire satın aldı ve daimi ikametgahı olduğunu gösterdi; oturma izni hızla verildi.

Polonya'da 10 yıl yasal ikamet ettikten sonra vatandaşlık başvurusunda bulunabilirsiniz. Gayrimenkul, ülkeyle güçlü bağlarınızı göstermenize yardımcı olarak vatandaşlığa geçiş sürecini kolaylaştırır. Hedef ikamet değil yatırım olsa bile, Polonya'da gayrimenkul satın almak gelecekteki belgeler için ek bir avantaj sağlar.

Avusturya'da yabancıların iş kurmadan, sadece gelirlerini ve konut imkânlarını kanıtlayarak oturma izni alabilecekleri D (Kendi Kendine Yeterlilik) kategorisi bulunmaktadır.

Avusturya'nın avantajları:

• Bir işletme kurmanıza gerek kalmadan doğrudan oturma iznine ulaşma imkanı.
• İkamet şartlarına uyulması halinde vatandaşlık alma imkânı.
• Gayrimenkul piyasasında yüksek istikrar ve öngörülebilir fiyat artışı.
• Gayrimenkule olan talep artıyor, yatırımlar daha güvenli hale geliyor.

Polonya Altın Vize sunmasa da gayrimenkul, iş, istihdam veya aile bağları aracılığıyla dolaylı olarak ikamete yardımcı olabilir. Avusturya ise piyasa istikrarından, artan fiyatlardan ve gayrimenkul talebinden yararlanarak uzun vadeli yatırımcılar için daha cazip hale geliyor.

Polonya'da gayrimenkule yatırım yapmak, istikrarlı bir kira geliri elde etmenizi sağlar. Farklı kira türleri ve bölgeler farklı getiriler sunar ve doğru yönetim kârı artırırken riskleri azaltır.

Airbnb gibi platformlar aracılığıyla yapılan kısa süreli kiralamalar yıllık %6-8 oranında getiri sağlayabilir. Ancak Varşova ve Krakow gibi büyük şehirlerde düzenlemeler daha da sıkılaşıyor: ev sahiplerinin yangın güvenliği yönetmeliklerine kayıt yaptırması ve uyması gerekiyor.

Müşteri, Poznań'da kısa süreli kiralama için bir daire satın aldı ve rezervasyon ve temizlik için bir yönetim şirketi kullanırken %7 oranında istikrarlı bir gelir elde etti.

Uzun vadeli kiralamalar yıllık %4-6 oranında gelir sağlıyor ve özellikle öğrenciler ve taşınanlar arasında sürekli talep görüyor. İstikrarı ve minimum riski önemseyen yatırımcılar için uzun vadeli kiralamalar en iyi seçenek. Almanya'dan bir müşteri Poznan'da bir daire satın aldı ve öğrencilere kiraya verdi. Getiri oranı yaklaşık %5 ve boş kalma riski düşük.

Yönetim şirketleri, yatırımcıların mülklerini kişisel bir müdahale olmadan kiralamalarına yardımcı olur. Ortalama komisyon, kiranın %10-15'idir. Şunları sağlarlar:

• kiracı seçimi;
• sözleşmelerin tescili ve yenilenmesi;
• kira toplama;
• temizlik ve küçük onarımlar;
• Dairenin durumu üzerinde kontrol.

Bir müşterimiz, Airbnb aracılığıyla Poznań'da kısa süreli kiralama için bir daire satın aldı ve yönetimini şirkete devretti. Getiri oranı %7 seviyesinde kalıyor ve daire her zaman misafirler için müsait.

Fransa ve Avusturya'da gayrimenkul yatırım getirileri nispeten düşük kalmaya devam ediyor. Ancak ülkeler arasındaki farklar ortada:

• Avusturya daha fazla istikrar ve likidite sağlıyor;
• Fransa, yatırımı kişisel konut kullanımı ve üst düzey bir yaşam tarzıyla birleştirmek isteyenler için cazip bir ülke olmaya devam ediyor.

İstikrar ve minimum risk arayan bir yatırımcı için Avusturya tercih edilebilir. Kişisel bir yaşam tarzı projesi kapsamında gayrimenkulü de düşünenler için Fransa daha cazip bir seçenek.

Avusturya, istikrar ve öngörülebilirliğin hakim olduğu bir pazardır: düşük riskler, şeffaf düzenlemeler, ılımlı ancak istikrarlı getiriler ve uzun vadeli fiyat artışı. Kira getirileri burada Polonya'dakinden daha düşük olsa da talep daha istikrarlıdır ve mülkler daha likittir, uzun vadede satılması veya kiraya verilmesi daha kolaydır.

Polonya ise daha uygun fiyatlar ve daha yüksek kira getirileri sunuyor ancak pazar ekonomik dalgalanmalara karşı hassas ve risk seviyesi daha yüksek.

Yatırım için şehir ve bölge seçimi, gayrimenkulün kârlılığını, likiditesini ve gelecekteki büyümesini büyük ölçüde etkiler. Şimdi, önemli bölgelere bir yatırımcının bakış açısıyla bakalım.

Varşova iş ve finansın kalbidir.

Varşova, uzun vadeli kiralamalara olan talebin yüksek olduğu bir iş ve finans merkezidir. Düşük getirilere rağmen, özellikle iş bölgelerinde daireler hızla satılıp kiralanmaktadır.

• Ortalama fiyat: 3.200-3.500 €/m²
• Kârlılık: Yıllık %4-5 (uzun vadeli kiralama)
• Çekicilik: yüksek likidite, istikrarlı talep, kurumsal kiracılar

Krakow – öğrenciler, turizm, BT

Krakow, öğrenci ve turist çekmektedir ve bu da yüksek kiralama talebi yaratmaktadır. BT şirketleri de pazarı destekleyen istikrarlı bir taşınma akışı yaratmaktadır.

• Ortalama fiyat: 2.800-3.100 €/m²
• Kârlılık: %5-6 (uzun vadeli kiralama), %6-8 (kısa vadeli)
• Çekiciliği: öğrenciler, turistler, bilişim sektörü, kültür merkezi

Wroclaw – yüksek talep gören bir BT merkezi

Wroclaw, çok sayıda ofis ve yeni kurulan şirkete ev sahipliği yapan, hızla büyüyen bir BT merkezidir. İş merkezlerine yakın daireler daha hızlı kiralanır ve istikrarlı bir gelir sağlar.

• Ortalama fiyat: 2.700-3.000 €/m²
• Kârlılık: %5–6
• Çekicilik: BT şirketleri, taşınanlar, kiralamalara yönelik artan talep

Gdansk, Sopot, Gdynia – Kıyı ve Premium

Baltık kıyıları, yaz aylarında turistlerin ilgisini çekerek yüksek kısa dönemli kiralama getirisi sağlar. Premium daireler veya sezonluk kiralık evler için ideal bir bölgedir.

• Ortalama fiyat: 3.500-4.500 €/m²
• Getiri: Yaz aylarında %6-8 (kısa süreli kiralamalarda)
• Çekicilik: Premium segment, turist akışı, mevsimsel kiralama fırsatı

Lodz ve Lublin – Büyüme Potansiyeli Olan Uygun Fiyatlı Yatırımlar

Bu şehirler, kısıtlı bütçeye sahip yatırımcılar için caziptir. Metrekare başına düşük fiyatlar ve artan kira talebi, onları uzun vadeli yatırımlar için cazip kılmaktadır.

• Ortalama fiyat: 1.800-2.200 €/m²
• Kârlılık: %6
• Çekicilik: düşük fiyat, yüksek büyüme potansiyeli, öğrenciler ve taşınanlar

Köyler ve kırsal gayrimenkuller pandemi sonrası trend haline geldi

Pandemiden bu yana, hem kalıcı ikamet hem de kiralık kır evlerine olan talep arttı. Masurya Göller Bölgesi, Alt Karpatya ve Karpat Dağları popüler bölgeler arasında. Müşterilerimin çoğu, 50.000-80.000 €'ya yenilenecek eski evleri tercih ediyor ve bu sayede kira getirisi de artıyor. Bu durum, özellikle aileler ve Polonya kırsalında uygun fiyata ev satın almak isteyenler için avantajlı.

• Ortalama fiyat: 800-1.500 €/m² (genellikle 15-30 dönümlük arsaya sahip evler)
• Kârlılık: %6'ya kadar (uzun vadeli), turistik bölgelerde sezonluk kiralama %8-10
• Çekicilik: ekoturizm, uzaktan çalışma, tatil evleri

2025 yılına ilişkin tahminler, Polonya'da yeni binaların fiyatlarında parçalı bir büyüme olacağını, ortalama olarak 2024 seviyelerini aşmayacağını (yaklaşık %5-7), ikincil pazarın ise durgunlaşacağını öngörüyor.

Konut fiyatları şehirden şehre büyük ölçüde değişiklik göstermektedir; örneğin, Mart 2025'te Varşova ve Gdansk en pahalı şehirler olurken, Łódź ve Bydgoszcz gibi şehirler daha uygun fiyatlı seçenekler sunmuştur. Bu durum, getiri ve sermaye artışı beklentilerine odaklanan yatırımcılar için yeni yapılar ile mevcut konutlar arasında seçim yapmayı özellikle önemli kılmaktadır.

• Pazar payı: Büyük şehirlerdeki işlemlerin %50'sinden fazlası.
• Fiyatlar: Varşova — 3.000–5.000 €/m², Krakow — 2.800–4.000 €/m².
• Özellikler: Modern yerleşim düzeni, yer altı otoparkı, enerji verimliliği.

Yeni binalar, özellikle Varşova, Wroclaw ve Gdańsk'ta kiralama için idealdir. Müşterilerimin çoğu, Varşova'nın Mokotów semtindeki yeni daireleri uzun vadeli kiralamalar için tercih ediyor; bu sayede yıllık %4,5 istikrarlı getiri ve yeniden satışta yüksek likidite elde ediliyor.

• Fiyatlar: Lodz — 1.500–2.500 €/m², Lublin — 1.200 €/m²'den başlıyor.
• Artıları: Düşük maliyet, kiraya hazır mülk, hızlı teslim süresi.
• Eksileri: Sık sık tadilat gerektirir (m² başına 200 €'dan başlayan fiyatlarla).

Şehir merkezlerindeki eski daireler, tadilata yatırım yapmak isteyen yatırımcılar için caziptir. Örneğin, bir müşterim Krakow'da 90.000 €'ya bir daire satın aldı, tadilata 15.000 € yatırım yaptı ve şimdi Airbnb'de yıllık yaklaşık %8 getiriyle kiraya veriyor.

• Fiyatlar: Köydeki küçük bir ev için 30.000 €'dan başlıyor (genellikle 10-20 dönümlük bir arsaya sahip), iyi durumdaki evler için 70.000-100.000 €.
• Neden ilginç: Polonya'da evlere olan talep, uzaktan çalışma ve doğaya daha yakın yaşama isteği nedeniyle artıyor.
• Popüler bölgeler: Masurya Gölleri, Alt Karpatya, Karpatlar.

Polonya'nın bir köyünde uygun fiyata ev satın almak istiyorsanız, OLX.pl'deki ilanlara göz atın. Bazı müşteriler eski evleri 40.000 €'ya satın alıyor, minimum tadilat yaptırıyor (10.000-15.000 €) ve sezon boyunca gecelik 100-150 €'ya turistlere kiralıyor. Getiri oranı %8-10.

Avusturya: Yeni inşaat fiyatları metrekare başına 6.000-8.000 €'dan (Viyana) başlıyor, seçkin bölgelerde metrekare başına 12.000 €'ya kadar çıkabiliyor. Özellikler: sıkı enerji tasarrufu standartları (ESG), istikrarlı bir pazar, düşük getiriler (%2-3) ancak yüksek istikrar. Polonya, 150.000 €'ya kadar bütçesi olan yatırımcılar için daha uygun fiyatlı bir pazar olmaya devam ediyor.

Polonya emlak piyasası, yatırımcılar için geniş bir fırsat yelpazesi sunmaktadır. Uzun vadeli kiralama için geleneksel dairelerin yanı sıra, getirileri artırabilecek ve belirli segmentlere yönelik artan talebi değerlendirebilecek çeşitli alternatif stratejiler mevcuttur.

20-35 metrekarelik küçük daireler, özellikle Poznan, Krakow ve Wroclaw gibi büyük üniversitelere ve bilişim merkezlerine sahip şehirlerde öğrenciler ve genç profesyoneller arasında büyük talep görüyor. Poznan'da bir mikro dairenin ortalama fiyatı 50.000-70.000 € arasında değişiyor. Deneyimlerime göre, bu tür daireler aylık 300-400 €'ya kolayca kiralanabiliyor ve uygun mobilyalarla yıllık getiri %6-7'ye ulaşabiliyor.

Eski apartman ve evler genellikle tadilat gerektirir, ancak bu, mülkün değerini ve kârlılığını artırmak için fırsatlar yaratır. Örneğin, bir müşteri Łódź'da 60.000 €'ya bir daire satın aldı, tadilat için 15.000 € yatırım yaptı ve şimdi Airbnb'de aylık yaklaşık 600-700 €'ya kiraya veriyor. Tadilat, yeni bina arzının sınırlı olduğu ve yenilenmiş dairelerin yüksek gelirli kiracıları cezbettiği bölgelerde özellikle kârlıdır.

Sanayi, lojistik ve bilişim sektörlerinin geliştiği şehirler (örneğin Poznań, Lublin, Szczecin), uzun vadeli kiralamalara odaklanan yatırımcılar için giderek daha cazip hale geliyor. Kiracı talebi istikrarlı bir şekilde artıyor ve konut fiyatları nispeten uygun seviyelerde seyrediyor: metrekare başına 1.800-2.500 €. Müşterilerime tavsiyem, gayrimenkulün likiditesini artıran yeni altyapı ve ulaşım olanaklarına sahip bölgeleri aramaları.

Turistik bölgelerde apart otel veya kısa süreli kiralık evlere yatırım yapmak, sezon başına %8-10'a varan getiri sağlıyor. Sahil şeridindeki (Gdansk, Sopot) ve dağlardaki (Karpatlar, Tatra Dağları) mülkler özellikle popüler. Müşterilerimden biri Sopot'ta 90.000 €'ya bir daire satın aldı ve ilk sezonda 10.000 € kazandı; bu da bu stratejinin etkinliğini doğruluyor.

Gayrimenkullerini kendileri yönetmek istemeyenler için, fonlar veya ortak projeler aracılığıyla yatırım seçenekleri mevcuttur. Bu programlar, büyük yatırımlar yapmadan riskin dağıtılmasına ve büyük projelere katılıma olanak tanır. Bu, aynı anda birkaç mülke 50.000-100.000 € yatırım yapmak isteyen yabancı yatırımcılar için uygundur.

E-ticaret ve lojistiğin gelişmesiyle birlikte, depo ve endüstriyel mülkler için arazi talebi artıyor. Büyük şehirlerin yakınında hektar başına fiyatlar 50.000-70.000 €'dan başlayabiliyor, ancak bu projelerin getirisi geleneksel konut kiralamalarından önemli ölçüde daha yüksek. Poznań ve Wrocław'da küçük depolar için arsa satın alan müşterilerim, 5-10 yıllık sözleşmelerle uzun vadeli kiracılardan istikrarlı gelir elde etti.

Polonya'da gayrimenkule yatırım yapmak, yüksek getirisi nedeniyle caziptir, ancak bilinçli kararlar almak için potansiyel riskleri göz önünde bulundurmak önemlidir. Aşağıda, yatırımcıların karşılaştığı temel sorunları ele alıyor ve gözlemlerimi ve pratik örnekleri paylaşıyorum.

2022-2023'teki rekor büyümenin ardından, konut fiyatlarındaki artış hızı yavaşladı. 2025 yılı tahminleri, yeni inşaat fiyatlarının yaklaşık %5-7 oranında artacağını, mevcut pazarın ise neredeyse sabit kalacağını gösteriyor. Örneğin, müşterilerimden biri Poznań'da yeniden satmak üzere bir daire satın almak istedi, ancak daha uygun koşulları beklemek ve fiyat eğilimlerini değerlendirmek için işlemi ertelemeye karar verdik.

Satın alma süreci, kayıt, PESEL alma, noter işlemleri ve yasal statünün doğrulanmasını içerir. Yabancılar, özellikle de Lehçe bilmeyenler için bu süreç karmaşık olabilir. Saygın avukatlar ve acentelerle çalışmanızı tavsiye ederim: Süreci hızlandırabilir ve evrak işlerinde hatalardan kaçınmanıza yardımcı olabilirler.

AB vatandaşı olmayanların şehir dışında veya 1 hektardan büyük arsalar üzerinde arazi ve ev satın almaları yasaktır. Örneğin, müşterilerimden biri Polonya'nın bir köyünde düşük fiyata ev satın almak istedi, ancak İçişleri Bakanlığı'ndan izin almak zorunda kaldı ve bu da işlem süresine birkaç ay ekledi.

Polonya'nın vergi politikası periyodik olarak değiştiğinden, kira getirileri veya satış vergilendirmesi etkilenebilir. Yatırım planlarken bunu hesaba katmak önemlidir. Tavsiyem, olası vergi oranlarındaki değişiklikler için bir rezerv ayırarak getirilerinizi hesaplamanızdır.

Avusturya ile karşılaştırıldığında, Polonya, özellikle ekonomi ve ikincil piyasa segmentlerinde kira getirileri ve fiyat artış potansiyeli açısından avantajlıdır. Ancak Avusturya, daha fazla istikrar, öngörülebilir büyüme ve daha basit piyasa düzenlemeleri sunmaktadır. Yatırımcılar, neyin daha önemli olduğuna kendileri karar vermelidir: riskle daha yüksek getiri mi, yoksa daha düşük getiriyle istikrar mı?

Yatırımcılar Fransa'ya yalnızca gelir potansiyeli nedeniyle değil, aynı zamanda yaşam standardı, gelişmiş altyapısı, ılıman iklimi ve kültürel çeşitliliği nedeniyle de ilgi duyuyor. Birçok alıcı için Fransa'da gayrimenkul sadece bir yatırım değil, aynı zamanda rahat bir yaşam sürme ve ülkenin benzersiz yaşam tarzının tadını çıkarma fırsatı da sunuyor.

Polonya'daki sağlık hizmetleri hem yerleşik hem de yerleşik olmayanlar için erişilebilir ve yüksek kalitelidir. Yabancılar, İngilizce hizmet veren özel kliniklere erişebilir ve konsültasyon ve muayene ücretleri yerel kliniklerle aynıdır: pratisyen hekim muayenesi için 25-40 €, kapsamlı muayeneler için 100-200 €.

Yabancılara yönelik eğitim de aktif olarak temsil edilmektedir: Büyük şehirlerde (Varşova, Krakow, Poznan, Wroclaw) uluslararası ve İngilizce eğitim veren okullar faaliyet göstermektedir. Bu okulların yıllık öğrenim ücretleri, programa ve seviyeye bağlı olarak 4.000 ila 12.000 avro arasında değişmektedir.

Yerleşik olmayanlar için fark, kabul sırasında ek belgeler ve ikametgah belgesi istenebilmesi, ancak okullara ve eğitim materyallerine erişimin tamamen korunabilmesidir. Çocuklu müşterilerim genellikle bu tür okulların bulunduğu bölgelerdeki daireleri, hem yatırım yapmak hem de ailelerine konfor sağlamak için tercih ediyorlar.

Polonya bir NATO üyesidir ve güvenlik seviyesi yüksektir. Şehrin altyapısı, rahat bankacılık, internet ve cep telefonu kapsama alanının yanı sıra, Varşova metrosundan büyük şehirler arasındaki hızlı trenlere kadar uzanan ulaşım ağlarıyla oldukça gelişmiştir. Bu, hem günlük yaşamı hem de uzaktaki mülk yönetimini kolaylaştırır.

Avusturya, tüm sosyal ve ekonomik faktörlerde istikrar ve öngörülebilirlik açısından öne çıkıyor. Yaşam standardı burada daha yüksek: eğitim sistemi ve uluslararası okullar Avrupa'nın en iyileri arasında kabul ediliyor, sağlık hizmetleri yüksek kaliteli ve erişilebilir, altyapı ve çevre, ülkeyi uzun süreli ikamet için konforlu bir yer haline getiriyor.

Polonya, özellikle yüksek getiri ve artan kira oranlarına sahip segmentlerde konfor, uygun fiyat ve yatırım potansiyeli arasında bir denge sunmaktadır. Poznań'da daire veya Polonya'da ev satın almayı düşünen yatırımcılar, genellikle kendileri ve aileleri için kabul edilebilir bir yaşam kalitesini korurken Avrupa gayrimenkul sektörüne daha avantajlı bir giriş noktası olarak burayı tercih etmektedir.

Polonya, Avrupa'da güvenli ve konforlu bir yaşam arayanlar için giderek daha popüler bir destinasyon haline geliyor. Gayrimenkul yatırımlarının yanı sıra, ülke istikrarsız bölgelerden taşınmak isteyenler, emekliler ve dijital göçebeleri de cezbediyor.

Polonya, ekonomik veya politik istikrarsızlık yaşayan ülkelerde yaşayanlar için istihdam, girişimcilik veya gayrimenkul yatırımı yoluyla geçici veya kalıcı ikamet için uygun bir yol sunmaktadır.

Ukraynalı müşterilerimden biri, işletmesi aracılığıyla oturma izni alabilmek için Poznan'da bir daire satın aldı; bu ona yasal statü ve ailesi için rahat yaşam koşulları sağladı.

Polonya, yüksek güvenlik seviyesi, istikrarlı altyapısı ve makul yaşam maliyeti sayesinde emekliler için uygun bir destinasyondur. Gıda, kamu hizmetleri ve sağlık hizmetleri maliyetleri Almanya veya Çek Cumhuriyeti'ne göre önemli ölçüde daha düşüktür ve bu da taşınmayı finansal açıdan kolaylaştırır.

Müşterilerimin bir kısmı Avrupa'da kalarak sakin bir yaşam ve doğanın tadını çıkarmak için Polonya köylerindeki evleri veya ikinci sınıf şehirlerdeki apartmanları tercih ediyor.

Polonya, gelişmiş altyapısı, yüksek kaliteli internet erişimi ve uluslararası iş kümeleri sayesinde BT profesyonelleri ve dijital göçebeler için cazip bir ülkedir. Danışmanlık yaptığım birçok müşteri, Krakow ve Varşova'da sadece konut amaçlı değil, aynı zamanda şirket kurulumu ve iş yeri taşıma için de bir üs olarak daire satın aldı. Bu, vergi ve kurumsal avantajlarla konforlu bir yaşam sağlıyor.

Viyana, yüksek prestij ve tüm sosyal ve ekonomik faktörlerin öngörülebilirliğini sunarken, emlak fiyatları ve yaşam standardı önemli ölçüde daha yüksektir. Bununla birlikte, Avusturya, istikrarsız ülkelerden gelen ve ikamet etmek ve servetlerini korumak için güvenli bir bölge arayan vatandaşlar için özellikle caziptir.

Emekliler için Avusturya, yüksek kaliteli sağlık hizmetleri, gelişmiş altyapı ve rahat bir yaşam temposu sunuyor. Dijital göçebeler ve uzaktan çalışanlar için ise ülke, yüksek yaşam standartları, istikrarlı internet erişimi, kültürel çeşitliliği ve kalifiye işçileri cezbetme potansiyeli sayesinde giderek daha cazip hale geliyor.

Polonya, piyasa dinamikleri, uygun fiyatlı konutları ve gelir artışı potansiyeli nedeniyle cazip bir ülkedir. Ancak güvenlik, prestij ve yaşam kalitesi açısından Avusturya'nın gerisinde kalmaktadır.

Polonya'da gayrimenkul yatırımı planlarken, gelir ve likiditeyi en üst düzeye çıkarmak için projeden nasıl ve ne zaman çıkış yapılacağını anlamak önemlidir. Satışın temel yönlerine ve pratik örneklere bakalım.

Varşova ve diğer büyük şehirler (Krakow, Wroclaw, Gdansk) yüksek likidite sunar; daireler daha hızlı ve daha düşük indirimlerle satılır. Łódź veya Lublin gibi ikinci kademe bölgelerde ise likidite daha düşüktür ve satış süreci daha uzun sürebilir.

Müşterilerimden biri Poznań'da uzun vadeli kiralamak üzere bir daire satın aldı ve iki yıl sonra tekrar satması gerektiğinde, aktif piyasa ve yatırımcıların ilgisi sayesinde minimum zararla satmayı başardı.

Tapu tescili yapıldıktan sonra daire satılabilir. Bu işlem, satın alma tarihinden itibaren beş yıl içinde gerçekleşirse, kâr üzerinden %19 vergi ödenmesi gerekir. Beklenen getiriyi hesaplarken bu hususun dikkate alınması önemlidir.

Ekonomi sınıfı mülklerin, alıcıların belirli özellikler aradığı premium sınıf mülklere göre daha hızlı satıldığını unutmamak önemlidir. Müşterilerime, mevsimsel talep ve fiyat hareketlerini hesaba katarak çıkışlarını önceden planlamalarını tavsiye ediyorum.

Ticari veya girişimci faaliyet yoluyla Polonya oturma iznine sahip yatırımcılar için, diğer oturma izinleri devam ettiği sürece gayrimenkul satışı statülerini etkilemez. Örneğin, müşterilerimden biri, Polonya'daki işini geliştirmeye devam ederken dairesini sattıktan sonra oturma iznini korudu.

Polonya'da ekonomik ve orta fiyatlı konutlar daha hızlı satılsa da, Avusturya daha istikrarlı ve öngörülebilir bir pazara sahiptir. Likidite, premium segmentte bile yüksektir, yeniden satış dönemleri daha öngörülebilirdir ve vergi politikaları şeffaftır.

Güvenliğe ve uzun vadeli değer korumasına önem veren yatırımcılar için Avusturya, daha yüksek emlak ve yaşam maliyetlerine rağmen daha güvenli bir seçenek olmaya devam ediyor.

Son birkaç yıldır Avusturya, Slovakya, Polonya ve Almanya'da onlarca işlemde yer aldım. Her ülkenin kendine özgü özellikleri var. Avusturya, minimum riskli, ancak düşük getirili ve yüksek giriş bariyerli istikrarlı bir pazar. Öte yandan Polonya, Poznan veya Gdansk'ta makul bir fiyata daire satın alabileceğiniz ve değer artışı bekleyebileceğiniz dinamik olarak gelişen bir pazar.

Polonya'da gayrimenkule yatırım yaparken, kapsamlı bir hukuki inceleme yapmak önemlidir: Tapu senetlerinin temiz olduğundan ve ödenmemiş elektrik, su veya vergi borcu olmadığından emin olun. Birçok müşteri, ticari mülk satın alırken KDV sorunlarından nasıl kaçınılacağını soruyor; bu noktada bir avukat şart. Bir diğer nokta ise, bir daireyi satın aldıktan sonraki beş yıl içinde sattığınızda %19 gelir vergisi ödemeniz gerektiğidir. Bu, kârlılık hesaplanırken genellikle göz ardı edilir.

500.000 € veya üzeri sermayeye sahip yatırımcılara tavsiyem, her şeyi tek bir pazarda yoğunlaştırmamaları. Örneğin, istikrar ve uzun vadeli sermaye koruması için bir kısmını Avusturya'ya (Viyana veya Salzburg) yatırın, geri kalanını ise getirilerin daha yüksek olduğu Polonya'ya yatırın.

Avusturya'yı seçerdim . Önceliğim büyüme ve kârlılık olsaydı, Polonya'yı . Bugün, Polonya'da hâlâ birkaç yıl içinde düşük görünecek bir fiyata bir ev veya Krakow'da bir daire satın alabilirsiniz. Çocuklu aileler ve AB'de uzun süreli bir yaşam için, birleşik bir senaryonun en uygun olduğuna inanıyorum: Avusturya'da yaşamak için bir ev ve Polonya'da kiralık bir mülk.

Polonya, dinamik bir pazara girmek ve benzersiz özelliklerini benimsemek isteyenler için şu anda bir "fırsat penceresi" konumunda. Avusturya'ya kıyasla riskler daha yüksek olsa da, özellikle Poznan veya Wroclaw gibi hızla gelişen altyapıya sahip şehirlerde önemli bir büyüme potansiyeli mevcut.

Avusturya, piyasa istikrarı, fiyat öngörülebilirliği ve düşük riskten faydalanmaktadır. Getiriler Polonya'dakinden düşük olsa bile, premium ve orta fiyatlı mülkler uzun vadede değerlerini korur.

Satın almadan önce, tüm yasal hususları kontrol etmek önemlidir: tapu temiz, ipotek ve borçların bulunmaması ve vergi yükümlülükleri. Yatırımcılara çıkışlarını önceden planlamalarını, yeniden satış vergilerini göz önünde bulundurmalarını ve bölgenin likiditesini değerlendirmelerini tavsiye ederim. Örneğin, Poznan ve Varşova'daki mülkler küçük şehirlere göre daha hızlı satılır ve bu da gecikme riskini azaltır.

Polonya'da konut talebinin, devam eden kentleşme, büyük şehirlere artan göç ve öğrenciler ile yabancılar için büyüyen kiralık konut piyasası sayesinde 2030 yılına kadar artacağı tahmin ediliyor. Yatırımcılar için bu, Varşova, Poznań, Krakow ve Wrocław'daki mülklerin büyüme potansiyelini koruduğu anlamına geliyor. Avusturya ise, emlak değerlerinin yavaş ama istikrarlı bir şekilde arttığı istikrarlı bir pazar olmaya devam edecek.

1. Yatırım hedeflerinizi belirleyin

• Uzun dönem kiralama veya kısa dönem (Airbnb).
• Tekrar satıştan veya sermaye birikiminden elde edilen kar.
• Oturma izni veya şahsi ikamet izni alınması.

2. Bölge ve şehri seçin

• Varşova, Krakow, Wroclaw – yüksek likidite, istikrarlı talep.
• Poznan, Lodz, Bydgoszcz – uygun fiyatlar, büyüme potansiyeli.
• Gdansk/Sopot/Gdynia – premium segment, turistik kiralama.
• Uygun fiyatlı seçenekler için köyleri ve banliyö bölgelerini değerlendirin.

3. Mülkün analizi

• Yeni bina veya ikincil pazar.
• Dairenin durumu, tadilata ihtiyacı var.
• Gayrimenkul türü: Pełna własność, Spółdzielcze, Towarzystwo Budownictwa Społecznego.

4. Yasal kontroller

• Doğrulama księga wieczysta (sahiplik).
• Rehin ve borçların varlığı.
• Geliştirici veya önceki sahibiyle yapılan anlaşmalar.

5. Finans ve vergiler

• Satınalma vergisi (PCC/NDS).
• Emlak vergisi ve kira geliri.
• Noter, avukat, vekil masrafları.
• Mümkün vergi optimizasyon planları.

6. Emlak yönetimi

• Yönetim şirketini seçmek veya kendiniz yönetmek.
• Kiralama hizmet sözleşmesi, emlak sigortası.
• Kârlılığın ve geri ödemenin izlenmesi.

7. Çıkış stratejisi

• Piyasa likiditesi: Varşova, Krakow ve Wroclaw daha hızlı satılıyor.
• Satış süresi: 1-3 yıl, vergileri en aza indirmek için 5 yıldan fazla olabilir.
• Satış halinde oturma izninin saklı tutulması (iş veya başka bir gerekçe varsa).

8. Ek puanlar

• Yurt içi talebi (ipotekler, öğrenciler, taşınanlar) göz önünde bulundurun.
• Piyasa tahminlerini ve altyapı projelerini takip edin.
• Portföyünüzü dengelemek için diğer AB pazarlarıyla (Avusturya, Slovakya) karşılaştırma yapın.

1. 150.000 €'luk yatırımcı

Poznań'da 50 metrekarelik bir daire buldum. Yıllık %5-6 getiri sağlayan uzun vadeli kira geliri arıyorum. Yeni inşa edilen bu mülk yüksek likidite ve sermaye büyüme potansiyeli sunuyor. Bütçesine uygun istikrarlı bir gelir arayan yatırımcılar için ideal bir seçenek.

2. 300.000 €'luk emekli

Konforlu bir yaşam ve kısmi kiralama için Krakow'da 80 metrekarelik bir daire seçtim. Şehir merkezine, altyapıya ve günlük olanaklara yakınlığı önemliydi. Bu seçenek, özel yaşamı ek gelirle birleştirmek isteyenler için uygun.

3. Çocuklu aileler için 400.000 €'dan başlayan fiyatlar

Varşova'nın bir banliyösünde ailem için 130 metrekarelik bir ev buldum. Ana hedeflerim konforlu bir yaşam ve uzun vadeli sermaye kazanımıydı. Ev, okullara ve ulaşım merkezlerine yakın bir konumda. 5-10 yıl içinde yeniden satışı mümkün ve değer kazanma potansiyeli var, bu da onu hem yaşamak hem de yatırım yapmak için cazip bir seçenek haline getiriyor.