Gürcistan'da gayrimenkul: deniz kenarı, dağlar mı yoksa Tiflis mi?

Gürcistan'ın gayrimenkul piyasası şu anda en erişilebilir ve girilmesi en kolay piyasalardan biridir. Daireler hızlı ve gereksiz bürokrasi olmadan satın alınabiliyor, vergiler minimum düzeyde ve Tiflis veya Batumi'de mülk kiralamak birçok Avrupa ülkesine göre daha yüksek ve istikrarlı bir gelir sağlıyor.

Bu yazıda, Gürcistan'da nasıl daire satın alabileceğinizi, hangi masrafları göz önünde bulundurmanız gerektiğini, nereye yatırım yapmanız gerektiğini, oturma iznini nasıl alabileceğinizi ve daha güvenli ve istikrarlı bir yatırım için Avusturya veya Viyana'yı ne zaman değerlendirmenin daha akıllıca olabileceğini açıklayacağım.

Gürcistan, Avrupa ve Sovyet sonrası coğrafyada yatırımcılar için hızla "yeni bir cazibe merkezi" haline geliyor. Ve gayrimenkul piyasasına dikkat etmek için birçok neden var:

• Yabancılar için basit kurallar : Daireler veya apartmanlar doğrudan satın alınabilir; kısıtlamalar sadece tarım arazileri için geçerlidir. Tapu kaydı bir gün sürer ve 50 ile 350 GEL arasında bir maliyeti vardır.
• Vergiler asgari düzeydedir ; satın alımlarda damga vergisi yoktur, kiralar %5 oranında sabit vergiye tabidir ve çoğu aile için emlak vergisi %0 ile %0,2 arasındadır.
• Turizm büyüyor ; 2024'te ülkeyi 7 milyondan fazla turist ziyaret etti ve Batumi, Airbnb ve Booking'de kısa süreli kiralama konusunda lider konumuna geldi.
• Altyapı ve kültür projeleri arasında Batumi ve Kobuleti'de turistik alanların geliştirilmesi, Tiflis'in tarihi merkezinin yenilenmesi, yeni dağ teleferikleri ve büyük ölçekli liman modernizasyon projeleri yer almaktadır.

Benim adım Ksenia Levina ve uluslararası gayrimenkul yatırım danışmanıyım. Bu yazıda, Gürcistan pazarının sunduğu fırsatları ve Avusturya'dan nasıl farklılaştığını ele alacağım; Avusturya'da işler daha katı ve istikrarlı.

Pratikte, Tiflis'te bir daire veya Batumi'de deniz kenarında bir ev satın almanın sadece konforla ilgili olmadığını, aynı zamanda kârla da ilgili olduğunu görüyorum. Müşterilerimden biri Tiflis'te küçük bir daire satın aldı, kısa sürede uzun vadeli olarak kiraya verdi ve elde ettiği gelirle kıyıda bir daire satın aldı. Sonuç olarak, sadece birkaç ay içinde iki gelir kaynağı yarattı.

Gürcistan, düşük giriş engelleri ve yabancılar için basit kuralları sayesinde son yıllarda yatırımcılar için gerçek bir cazibe merkezi haline geldi. Mülk sahibi olmak hızlı, vergiler minimum düzeyde ve Tiflis ile Batumi'deki daireler çoğu AB ülkesine göre önemli ölçüde daha yüksek kira getirisi sunuyor. Bu da pazara hızlı bir şekilde girmek ve sonuç görmek isteyenler için cazip hale getiriyor.

Aynı zamanda Viyana ve tüm Avusturya istikrarın sembolü olmaya devam ediyor. Keskin dalgalanmalar yok, talep yüksek ve sabit, konut fiyatları ise on yıllardır istikrarlı bir şekilde artıyor. Uzun vadeli yatırımcıların çoğu için Avusturya kazançlı bir ülke; sermayenin korunabileceği ve gereksiz riskler olmadan yatırım yapılabileceği öngörülebilir ve güvenilir bir pazar.

Gürcistan, Avrupa'nın yatırım haritasında önde gelen bir oyuncu olarak kendini güvenle konumlandırıyor. Ülke, Avrupa ve Asya arasındaki ulaşım yollarının kesişme noktasında stratejik bir konumda yer alarak doğal bir lojistik ve ticaret merkezi haline geliyor. Gürcistan Ulusal Bankası'na göre, 2023 yılında doğrudan yabancı yatırım 2 milyar doları aşmış olup, özellikle Hollanda, İngiltere ve ABD'den gelen yatırımlar sayesinde 2024 yılında %12

Ekonomik politika bölgedeki en liberal politikalardan biri olmaya devam ediyor: Kurumlar vergisi %15, yerleşiklere ödenen temettü vergisi %5 ve mülk sahipliği kaydı sadece bir gün sürüyor. Gürcistan, 2019 Doing Business küresel sıralamasında 7. ve "yatırımcı koruması" kategorisinde yüksek bir puanı koruyor.

Ülkenin çekiciliğini artıran bir diğer etken ise Avrupa Birliği ile entegrasyona olan bağlılığıdır: Ülke zaten üyelik için aday statüsündedir ve Ortaklık Anlaşması kapsamında faaliyet göstermektedir. Bu durum, gayrimenkul ve lojistik pazarlarını, giriş engeli düşük ve büyüme potansiyeli yüksek bir konum arayan Avrupalı ​​yatırımcılar için özellikle cazip hale getirmektedir.

Ancak tüm avantajlara rağmen riskler de mevcut. 2024'ten beri ülke siyasi bir krizin pençesinde ve toprak bütünlüğü sorunları hâlâ önemli. Bununla birlikte, bu faktörler dikkate alındığında bile, piyasa büyümeye devam ediyor: Colliers Georgia'ya göre, 2025 yılında Tiflis'te ortalama ev fiyatı bir önceki yıla göre yaklaşık %6-7 arttı ve kira oranları yıllık %6-8

PwC, Dünya Bankası ve Numbeo'ya göre Gürcistan, Doğu Avrupa'da işlem şeffaflığı en yüksek ülkeler arasında yer alıyor.

• İş Yapma Kolaylığı Endeksi (Dünya Bankası): Dünyada iş yapma kolaylığı açısından 7. sırada.
• Numbeo (2024): Tiflis, konut fiyatlarının uygunluğu açısından sürekli olarak Avrupa'nın en iyi 20 şehri arasında yer alıyor.
• PwC: Georgia, düşük vergi oranları ve basit mülk kayıt kurallarıyla bilinen yargı bölgelerinden biridir.

Yatırımcılar için bu şu anlama gelir: işlemler hızlı bir şekilde tamamlanır, maliyetler minimum düzeydedir ve mülkiyet haklarının korunması bölgesel standartlara göre oldukça güvenilirdir.

Portekiz. Altın Vize programı sayesinde popüler . Lizbon ve Algarve'deki güçlü talep fiyatları yükseltti: giriş eşikleri 280.000-350.000 € arasında değişiyor ve yıllık ortalama kira getirisi sadece %3-4 civarında. Piyasa aşırı ısınmış olarak kabul ediliyor ve hızlı getirilerden ziyade sermayeyi korumaya daha uygun. Amacınız sadece yatırım değil, aynı zamanda AB'ye taşınmak/yaşam tarzı değişikliği ise, Portekiz'deki gayrimenkulleri Gürcistan'daki seçeneklerle karşılaştırmak mantıklı olacaktır.

İspanya. İstikrar ve likidite sunuyor, ancak yüksek vergilerle birlikte geliyor. Yabancı uyruklular %24'e varan kira vergisiyle karşı karşıya kalıyor ve satış yaparken sermaye kazancı vergisi uygulanıyor. Sonuç olarak, reel getiriler yılda %2-3 civarında, ancak piyasa güvenilir ve fiyatlar istikrarlı bir şekilde yükseliyor.

Kıbrıs. Deniz kenarı mülklerini vergi avantajlarıyla birleştiren Kıbrıs, deniz kenarı villaları arayanlar arasında popülerdir. Ancak bankacılık krizi sonrasında güven azalmış ve tatil bölgeleri dışındaki likidite düşük seviyededir. Karlılık ortalama düzeydedir, ancak ülke büyük ölçüde turizme bağımlıdır. Bu arada, Kıbrıs gayrimenkulüne yatırım yapmak, genellikle denizi, net bir Avrupa yargı yetkisini ve mevsimselliği de göz önünde bulundurarak daha çok tatil beldesi tarzı bir yaşam biçimini bir arada arayanlar tarafından tercih edilmektedir.

Türkiye. İstanbul'dan Antalya'ya uzanan geniş pazar ölçeği ve düşük fiyatları nedeniyle cazip bir pazar. Ancak enflasyon ve istikrarsız lira, getiri tahminlerini zorlaştırıyor. Yüksek risk iştahına sahip yatırımcılar için pazar cazip olmaya devam ediyor, ancak Avrupa'dakine kıyasla daha az tahmin edilebilir.

İspanya veya Portekiz pazarlarını deneyen ve yüksek vergiler ve düşük getirilerle karşılaşan birçok yatırımcı, daha esnek ve karlı bir seçenek olarak Gürcistan'ı tercih ediyor. Pazara girmek daha kolay, anlaşmayı daha hızlı tamamlamak ve mülkü hemen kiralamaya başlamak mümkün.

• Alman müşterilerim başlangıçta Lizbon'daki daireleri değerlendirdiler, ancak fiyatları ve getirileri karşılaştırdıktan sonra Batumi'deki daireleri tercih ettiler. Sonuç olarak, Portekiz'de öngörülen %3'lük getiriye kıyasla yıllık %7'lik bir getiri elde ettiler.

Dolayısıyla Gürcistan bugün ikinci sınıf bir pazar olarak algılanıyor: hâlâ "genç", ancak tam da bu nedenle daha karlı ve gelecek vaat eden bir pazar.

Yatırımcılar Gürcistan'ı her şeyin basit olması nedeniyle seviyor: mülk kaydı sadece bir gün sürüyor, vergiler minimum düzeyde ve Tiflis'teki uygun fiyatlı dairelerden Karadeniz kıyısındaki dairelere kadar geniş bir konut seçeneği mevcut. 2018'den beri fiyatlar istikrarlı bir şekilde artıyor ve yabancılar da serbestçe mülk satın alabiliyor.

2008-2012 krizinden sonra Gürcistan emlak piyasası dibe vurdu. Tiflis ve Batumi'de metrekare fiyatları %25-30 düştü ve yabancı talep neredeyse tamamen ortadan kayboldu. Ancak durum 2016'dan sonra değişti: Ülke Avrupa'ya daha aktif bir şekilde entegre oldu, AB ile vizesiz seyahat anlaşması yapıldı ve turizm rekor oranlarda büyümeye başladı.

yılda ortalama %6-7 oranında istikrarlı bir şekilde arttı %6,6 oldu ve analistler 2025 yılında da benzer bir büyüme öngörüyor.

Yatırımcıların Gürcistan pazarının istikrarlı bir şekilde büyüdüğünü anlamaları önemlidir. Tiflis'te, Vake, Saburtalo ve Mtatsminda gibi merkezi bölgelerde fiyatlar sürekli olarak artıyor. Batumi'de ise, Avrupa standartlarına göre başlangıç ​​fiyatları çok düşük olmasına rağmen, deniz kenarındaki bir gayrimenkulün metrekare fiyatı son beş yılda neredeyse iki katına çıktı.

Bölgelerde bile hareketlilikte bir artış var: Kakheti (bir şarap bölgesi) ve Kutaisi (ikinci büyük şehir) başkentin izinden gitti. Bakuriani ve Gudauri gibi dağ tatil yerlerinde ise dağ evlerine ve kısa süreli kiralık dairelere olan ilgi giderek artıyor.

• Tiflis , ülkenin ana pazarı olup, uzun vadeli kiralamalarda lider konumda ve istikrarlı bir talebe sahiptir. Yabancılar ve öğrenciler için yeni binalarda uygun fiyatlı kiralık daireler sunmaktadır.
• Batumi, ikinci büyük şehir ve yabancı yatırımcılar arasında açık ara en gözde yer. Şehir turizmden geçiniyor, bu nedenle özellikle yaz aylarında kira getirileri Tiflis'e göre daha yüksek.
• Kutaisi, başkente göre daha ucuz, ancak havaalanı ve iç göç sayesinde aktif olarak gelişiyor.
• Dağlık bölgeler (Gudauri, Bakuriani) yeni bir trend: turistler giderek daha çok kayak merkezlerini tercih ediyor ve yatırımcılar kayak pistine doğrudan erişim imkanı sunan daireleri satın alıyor.

İlginç bir şekilde, deneyimli yatırımcılar genellikle bu iki stratejiyi birleştirir: istikrar için Tiflis'te bir daire ve mevsimlik gelir için deniz kenarında veya dağlarda başka bir mülk satın alırlar. Bu portföy dengelidir ve kira gelirlerinin düşük kalmasına karşı koruma sağlar.

İkinci el satışlar (işlemlerin yaklaşık %70'i), tadilat yapılarak kiraya verilmesi karlı olan eski dairelerdir. Bu, piyasaya girmenin en uygun fiyatlı yoludur.

yeni binalar aktif olarak inşa ediliyor. Geliştiriciler, yabancılar için uygun olan %10 peşinatla başlayan taksit planları sunuyor.

Lüks daireler, deniz kenarında veya Tiflis'in merkezinde bulunan birinci sınıf dairelerdir. Talep sınırlıdır, ancak getiriler ortalamanın üzerindedir.

Apart oteller ve yönetimli oteller son yıllarda bir trend haline geldi. Yatırımcılar bir oda veya daire satın alıp bir yönetim şirketine devrediyor ve herhangi bir sorun yaşamadan gelirin sabit bir yüzdesini alıyorlar.

Yabancı yatırımcılar şu anda Gürcistan konut piyasasında, özellikle Batumi ve Tiflis'te, talebin önemli bir bölümünü yönlendiriyor. Geliştiricilere göre, toplam işlemlerdeki yabancı alıcıların payı 2024 yılında neredeyse %40 ve tatil beldelerinde zaten çoğunluğu oluşturuyorlar.

• Ruslar. 2022'den beri Ruslar, hem yer değiştirme hem de sermaye güvencesi arayışı nedeniyle en büyük alıcı grubunu oluşturuyor. primarily olarak Tiflis'te (kalıcı ikamet ve uzun vadeli kiralama için) ve Batum'da deniz kenarında daireler satın alıyorlar.
• Avrupalı ​​yatırımcılar. Almanya, İngiltere ve Baltık ülkelerinden yatırımcılar öncülük ediyor. Birçoğu için bu, portföylerini çeşitlendirmenin ve AB'ye göre daha uygun fiyatlı bir pazara erişmenin bir yolu. Avrupalılar çoğunlukla Tiflis'te yeni binaları ve Batumi'de daireleri tercih ediyor ve Airbnb ve Booking üzerinden kısa süreli kiralama yoluyla gelir elde etmeye odaklanıyorlar.
• Çinli yatırımcılar. İlgi alanları öncelikle ticari segmentte yoğunlaşıyor: ofisler, oteller ve perakende alanları. Ancak son yıllarda, uzun vadeli yatırımlar olarak gördükleri Tiflis'teki yeni binaları da aktif olarak satın alıyorlar. İnşaat projelerine Çinli şirketlerin katılımı da talebi daha da artırıyor.
• Arap ülkeleri. Birleşik Arap Emirlikleri, Suudi Arabistan ve Kuveyt'ten yatırımcılar, Batumi'deki lüks daireler, sahil şeridindeki otel kompleksleri ve Tiflis'in merkezindeki elit daireler gibi üst segmente yöneliyorlar. Onlar için Gürcistan, Dubai ve Doha'dan sonra uygun fiyatlı ancak gelecek vaat eden bir "ikinci kademe" olarak cazip geliyor.

Pratikte, yabancı talep piyasa yapısını önemli ölçüde etkiliyor. Tiflis'te yerli ve yabancı nüfus dengeli bir dağılıma sahipken, Batumi'de yeni konut alıcılarının büyük çoğunluğunu yabancılar oluşturuyor. Bu durum, son yıllarda buradaki fiyatların ülkenin diğer bölgelerine göre daha hızlı artmasının nedenini açıklıyor.

Birçok AB ülkesinin aksine, Gürcistan'da yabancılar neredeyse hiçbir kısıtlama olmaksızın gayrimenkul satın alabilirler. Başlıca istisna, yabancıların doğrudan sahip olmasının yasak olduğu tarım arazileridir. Bunun dışında, çeşitli mülkiyet ve yatırım seçenekleri mevcuttur:

Mülkiyet hakkı tamdır. Bir daire veya ev satın aldığınızda, mülkün tam sahibi olursunuz. Bu hak kalıcıdır ve kiralama, yeniden satma, bağışlama veya vasiyet yoluyla devretme olanağını içerir.

Bir şirket aracılığıyla (Gürcistan'da LLC veya AB'de firma). Bu, tarım arazisi satın alma yasağını aşmak isteyen yatırımcılar için popüler bir seçenektir. Bir şirket kaydı yaptırarak, örneğin dağlarda veya deniz kenarında yasal olarak bir arsa satın alabilir ve üzerine ev veya otel inşa edebilirsiniz.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (REIC'ler). Gürcistan, gayrimenkul yatırım ortaklığı piyasasını henüz geliştirme aşamasında olsa da, ilk örnekler (Tiflis ve Batumi'de) ortaya çıktı. Bu, bir ortaklık aracılığıyla yatırım yapmanın ve gayrimenkulleri doğrudan yönetmeden gelir elde etmenin bir yoludur.

Ortak alımlar, miras ve aile vakıfları. Genellikle aile veya iş ortakları için mülk edinirken kullanılır. Georgia'da miras hukuku oldukça basittir: bir vasiyetname veya bağış senedi yeterlidir. Birden fazla mülk için avukatlar aile vakıflarını veya bir şirket aracılığıyla tescili önermektedir.

Özellikle Tiflis veya Batumi'deki daireler söz konusu olduğunda, özel şahıs olarak satın alma en kolay ve en hızlı seçenektir. İşlem 1-2 gün içinde tamamlanır.

Eğer amaç dağlık arazi veya otel inşaatı ise, bir limited şirket (LLC) kurulur. Bu işlem 2-3 gün sürer ve yaklaşık 100-150 dolara mal olur.

Gürcistan'da miras kuralları oldukça basittir: Kanunen, mülk otomatik olarak en yakın akrabalara (eş, çocuklar ve ebeveynler) geçer. Eğer bir vasiyetname varsa, süreç daha da şeffaf hale gelir ve neredeyse her zaman dava açılmadan çözülür.

Bu durum yabancı yatırımcılar için elverişlidir, ancak bir uyarı var: belgelerin işlenmesi ve tanınması mirasçıların vatandaşlık ülkesine bağlı olabilir. Bu nedenle, birçok kişi mülkiyet yapısını önceden belirlemeyi tercih eder.

Bir limited şirket (LLC) bir mülkün tescili için kullanılır : bu durumda miras kalan şey daire veya evin kendisi değil, şirketteki bir hisse olur. Bu, varlık transferini kolaylaştırır ve ek masraflardan kaçınmayı sağlar.

Bir diğer seçenek ise aile vakfı kurmaktır. Bu yapı, yatırımcıya mülkün nasıl ve kime devredileceği konusunda kontrol sağlar, varlıkları aile içi anlaşmazlıklarda bölünmeye karşı korur ve gizliliği garanti eder. Vakıf sistemi Gürcistan'da henüz İngiltere veya Avusturya'daki kadar gelişmiş olmasa da, yerel avukatlar AB veya ABD yargı yetki alanlarında vakıflar kurulmasını ve Gürcistan gayrimenkullerinin bunlara "bağlanmasını" önermektedir.

Dolayısıyla yatırımcının bir seçeneği var:

• Mirası varsayılan olarak devret (akrabalara otomatik olarak aktar),
• Gürcistan'da vasiyetname hazırlamak,
• Ya da bürokrasiyi ortadan kaldırmak ve süreci olabildiğince öngörülebilir hale getirmek için varlığı önceden bir şirket veya vakıf aracılığıyla yapılandırın.

En önemli kısıtlama, yabancıların doğrudan tarım arazisi sahibi olamamasıdır. Ancak bu kural, bir şirket kaydı yaptırılarak aşılabilir. Apartmanlar, kat mülkiyeti daireleri, ticari mülkler ve sahil evleri için herhangi bir kısıtlama yoktur.

Gürcistan'da satın alma prosedürü basittir: bir yabancı bir günde bir dairenin sahibi olabilir ve hemen kiraya verebilir. Avusturya'da ise işler daha karmaşıktır: lisanslar, noter işlemleri ve genellikle tapu dairelerinden onay gereklidir.

Ancak Viyana ve diğer şehirlerin bir avantajı var: piyasa daha istikrarlı, fiyatlar yavaş ama güvenilir bir şekilde artıyor ve talep daha tahmin edilebilir. Gürcistan'da ise getiriler daha yüksek, giriş daha ucuz, ancak riskler (döviz kurları, siyaset, talep) önemli ölçüde daha yüksek.

Gürcistan'da satın alma süreci çoğu Avrupa ülkesine göre daha basit olsa da, birkaç önemli yasal adımı göz önünde bulundurmak önemlidir. Doğru kayıt, mülkün gerçekten alıcıya ait olmasını ve borç veya anlaşmazlıklarla yükümlü olmamasını sağlar.

1. Vergi kimlik numarası (TIN) edinme.
   Yabancıların Adalet Bakanlığı'nda işlem kaydı yaptırabilmeleri için bu numaraya ihtiyaçları vardır. Bu numara bir günde alınabilir.
2. Ön anlaşma ve depozito.
   Genellikle müteahhit veya mal sahibi ile yapılan bu anlaşmada depozito, satın alma fiyatının %5-10'u kadardır.
3. Avukat tarafından yapılan mülk incelemesi.
   Avukat, kadastro kaydını inceler, mülkiyeti doğrular ve herhangi bir borç veya ipotek olup olmadığını kontrol eder.
4. Sözleşmenin noter tasdiki.
   Konut işlemlerinde, özellikle ödeme taksitler halinde yapılıyorsa veya mülk birden fazla mal sahibine kayıtlıysa, çoğu durumda noter onayı gereklidir.
5. Kadastroya (Kamu Siciline) kayıt.
   Gürcistan "tek elden işlem" prensibiyle çalışmaktadır: mülkiyet elektronik sicile girilir ve bir özetiyle teyit edilir.
6. Mülkiyet belgesinin alınması.
   Belge 1-4 iş günü içinde düzenlenir (hızlandırılmış kayıt – 350 GEL karşılığında aynı gün).

Gürcistan'da satın alma süreci şeffaftır, ancak yabancı yatırımcıların neredeyse her zaman bir avukata ihtiyacı vardır. Bir emlakçı, mülkü bulmaya, pazarlık yapmaya ve piyasa fiyatlarını doğrulamaya yardımcı olur. Avukat ise tüm yasal işlemleri yürütür: kadastro geçmişini kontrol eder, satın alma sözleşmesini hazırlar, fonların doğru transferini sağlar ve mülkü Tapu Siciline kaydeder.

Pratikte bu, göründüğünden daha önemlidir: özellikle Tiflis'teki eski binalardaki birçok dairede, miras anlaşmazlıkları, eski faturalar veya yasadışı tadilatlar gibi belirtilmemiş sorunlar olabilir. Bir avukat bu riskleri önceden kontrol eder.

Gürcistan'da bir daire veya ev satın almak için yalnızca şunlara ihtiyacınız var:

• reşit olmak (18 yaş ve üzeri),
• Geçerli bir pasaport ibraz edin,
• Büyük miktarlardaki işlemler için, fonların kaynağını doğrulayın (standart kara para aklama karşıtı kurallar).

Satın alma işlemi için oturma izni veya vize gerekmemektedir. Bu, bir yabancının ülkeye turist olarak gelip işlemi birkaç gün içinde tamamlayabileceği anlamına gelir.

tarım arazisi sahibi olamamasıdır . Bu sorun, bir şirket (LLC) kurarak veya araziyi yeniden imar ederek çözülmektedir.

Sahil şeridi (Batumi, Kobuleti) ağırlıklı olarak konut komplekslerindeki dairelere ve otel tipi tesislere odaklanmıştır. Yeni projelerin çoğu, kiralama işlemlerini basitleştiren yönetim şirketleriyle birlikte satılmaktadır. Bu, Gürcistan'da kalıcı olarak ikamet etmeden gelir elde etmek isteyenler için uygundur.

Dağlık bölgelerde (Gudauri, Bakuriani), insanlar çoğunlukla apart otellerde daire veya otel ve dağ evi inşaatı için arsa satın alıyorlar. Ancak yabancılar arsaları yalnızca şirketler aracılığıyla edinebiliyorlar. Bu arsalar yıl boyu süren turizm nedeniyle talep görüyor, ancak daha fazla denetim ve yatırım gerektiriyor.

Gürcistan, gayrimenkul kayıt işlemlerini tamamen uzaktan yapabileceğiniz az sayıdaki ülkeden biridir .

Bunu yapmak için:

1. Vekaletname, ikamet yerindeki bir noter tarafından verilir.
2. Belgeler Gürcistan'a gönderilir ve tasdik edilir.
3. Avukat veya yetkili temsilci sözleşmeyi imzalar ve işlemi tescil ettirir.

Bu süreç 1-2 hafta sürüyor. İlginç bir şekilde, 2022-2024 yılları arasında birçok işlem tam olarak bu modeli izledi: Rusya ve Avrupa'dan alıcılar, Batum ve Tiflis'te daireleri şahsen ziyaret etmeden satın aldılar.

Gürcistan'da gayrimenkul satın almadan önce, yasal durum tespiti yapmak çok önemlidir. Daire veya evin ipotek, borç veya dava konusu olmadığından ve yeni binanın gerekli tüm izinlere sahip olduğundan emin olmalısınız. Ayrıca, müteahhidin kayıtlı ve satış yetkisine sahip olup olmadığını kontrol etmek de önemlidir. Bu, özellikle bazı projelerin tam dokümantasyon olmadan başlatıldığı Batumi'deki konut kompleksleri için geçerlidir. Bir avukat, "kağıt üzerinde" bir ev satın alma riskinden kaçınmanıza yardımcı olabilir.

Doğrulama işleminden sonra, işlem Kamu Hizmetleri Salonu'nda (Adalet Sarayı) ; burası, belgeleri teslim edebileceğiniz, ücreti ödeyebileceğiniz ve elektronik tapu belgesi alabileceğiniz modern, tek noktadan hizmet veren bir merkezdir.

• Standart kayıt işlemi 4 iş gününe kadar sürebilir.
• Ek ücret karşılığında (yaklaşık 350 GEL) işlem süresi 1 güne kadar uzatılabilir.

Elde edilen belge tam yasal geçerliliğe sahiptir ve tüm devlet kurumları tarafından tanınır; ayrıca ipotek veya miras gibi uluslararası işlemlerde de kullanılabilir.

Gürcistan'da gayrimenkul satın almak, vergi sisteminin daha basit ve daha ucuz olması nedeniyle birçok AB ülkesine göre daha avantajlıdır. Yabancı yatırımcılar damga vergisi veya yüksek kayıt masraflarıyla karşılaşmazlar ve ana giderler kayıt ve avukatlık ücretleriyle ilgilidir.

Emlak vergisi
Bireyler için oran, aile gelirine bağlıdır:

• 100.000 lari'ye kadar olan gelirler için - gayrimenkulün piyasa değerinin %0,05 ila %0,2'si arasında;
• 100.000 lari üzerindeki gelirler için %0,8-1.

Şirketler için oran, defter değerinin %1'i olarak sabitlenmiştir.

Gelir Vergisi:
Kira gelirleri için, mal sahibi ev sahibi siciline kayıtlıysa oran %5'tir. Aksi takdirde, genel oran olan %20 uygulanır.

Kurumlar Vergisi:
Yerleşik şirketler %15 oranında vergiye tabidir, ancak vergi yalnızca kar dağıtımları üzerinden alınır ("Estonya modeli"). Uluslararası şirketler ve BT sektörü %0-5 oranında vergi indiriminden yararlanır.

KDV
oranı %18'dir, ancak bu oran bireylerin konut alımlarında uygulanmaz. İhracat ve turizm hizmetleri de muaftır.

Özel tüketim vergisi
yalnızca vergilendirilebilir mallara (alkol, tütün, yakıt) uygulanır ve gayrimenkulle doğrudan bir ilişkisi yoktur.

Gürcistan'daki ek vergiler ve özel hususlar öncelikle yerleşik olmayanları ve yabancı yüklenicilerle çalışan şirketleri etkiler. Örneğin, yerleşik olmayanlar hizmet sağladığında, %18 oranında iade edilebilir KDV uygulanır.

Ayrıca, ikametgahı Gürcistan'da olmayan bir kişi Gürcistan'daki kaynaklardan gelir elde ederse, stopaj vergisi uygulanır: standart oran %10'dur, temettüler ve telif hakları için %5'lik tercihli bir oran uygulanır ve denizaşırı yargı bölgelerine yapılan ödemelerde vergi %15'e yükselir.

Vergi sistemi, geç beyanname verme durumunda da cezalar öngörmektedir. Vergi beyannamesinin geç verilmesi 100 lari para cezasına, geç ödeme ise her gecikme günü için %0,05 oranında cezaya tabidir.

Vergi borcu iki aydan fazla sürerse, ceza ödenmemiş verginin %5 ila %10'u arasında olabilir. Dolayısıyla, Gürcistan'da vergi uyumluluğu katı ancak şeffaftır: yatırımcılar sadece yükümlülüklerinin miktarını değil, aynı zamanda uyumsuzluğun sonuçlarını da anlarlar.

Gayrimenkul satın alırken yatırımcı şu ödemeleri yapar:

• Hukuk hizmetleri - genellikle işlem tutarının %1-2'si,
• Emlakçı hizmetleri - %2-3 (gayrimenkul bir emlakçı aracılığıyla satın alınırsa),
• Kayıt için devlet ücreti - 50 GEL (4 iş günü) veya 350 GEL (1 gün).

Toplam masraflar, işlem değerinin nadiren %2-5'ini aşmaktadır; bu oran, vergi ve noter ücretlerinin %7-10'a ulaşabildiği Avusturya'ya kıyasla önemli ölçüde daha düşüktür.

Avusturya'da gayrimenkul satın almak her zaman önemli ek maliyetler içerir; bu konuda daha fazla bilgi için " Avusturya'da Emlak Vergileri Grunderwerbsteuer'e (%3,5) ek olarak yatırımcı tapu kayıt ücreti (%1,1), noter ve avukat ücretleri (genellikle ek %2-3) öder. Gayrimenkul daha sonra satılırsa, sermaye kazancı vergisi ödenir; oran mülkiyet süresine bağlıdır ve %4,2 ile %30 arasında değişir. Bu nedenle, Avusturya'daki toplam işlem maliyetleri genellikle gayrimenkul değerinin %7-10'una ve buna gelir vergisi veya gayrimenkul bakım masrafları dahil değildir.

Gürcistan'da durum oldukça farklı. Damga vergisi veya satın alma vergisi yok, kayıt 1-4 gün sürüyor ve maliyeti 50 ile 350 GEL (yaklaşık 15-100 €) arasında değişiyor. Yatırımcının ana giderleri, genellikle işlemin %2-5'i kadar olan avukat ve acente ücretleridir.

Gayrimenkul yeniden satılırken, dairenin iki yıldan fazla süredir sahipliğinde olması durumunda bireyler sermaye kazancı vergisinden muaftır. Bu durum, Gürcistan pazarını çok daha erişilebilir ve giriş yapmayı daha hızlı hale getiriyor, ancak Avusturya kesinlikle daha yüksek düzeyde istikrar ve şeffaflık sunuyor.

Gürcistan'da Portekiz veya Yunanistan'daki gibi geleneksel bir "Altın Vize" programı bulunmamaktadır, ancak yabancı yatırımcılar yatırım yoluyla oturum izni alabilirler. , Gürcistan ekonomisine en az 300.000 dolarlık yatırım yapmak

Avrupa'daki geçici oturma izinleri, kalıcı oturma izinleri ve yatırım yoluyla vatandaşlık programlarının işleyişiyle karşılaştırmak faydalı olacaktır : orada miktarlar, süreler, ikamet ve raporlama gereksinimleri genellikle önemli ölçüde daha katıdır.

Gürcistan'da yatırım yoluyla oturma izni almak için en az 300.000 dolar yatırım yapmanız gerekmektedir. Bu fonlar, bir daire, ev, süit veya otel satın almak veya bir işletmeye yatırım yapmak için kullanılabilir. Mülkün piyasa değerinin sertifikalı bir değerleme uzmanı tarafından onaylanması gerektiğini belirtmek önemlidir.

Yunanistan'da insanların neden ve nasıl mülk satın aldığını ayrı ayrı incelemek faydalı olacaktır : orada mantık genellikle yüksek cari getirilerden ziyade ikamet statüsü, ailevi yer değiştirme ve uzun vadeli mülkiyet etrafında dönmektedir.

Verilen oturma izni beş yıl ve yatırımcıya geniş bir yelpazede fırsatlar sunar: ülkede yasal ikamet, iş yapma hakkı ve sağlık hizmetlerine ve eğitime erişim. Program sadece yatırımcıyı değil, aynı zamanda eşleri, küçük çocukları ve bakmakla yükümlü oldukları kişiler gibi aile üyelerini de kapsar; bu kişiler de ana başvuru sahibiyle birlikte oturma izni alabilirler.

Bu durum, Gürcistan'ı sadece bir yatırım yeri olarak değil, aynı zamanda tüm aileyi taşımak için bir yer olarak görenler için bu planı cazip hale getiriyor.

Gürcistan'da yatırım amaçlı oturma izni doğrudan vatandaşlığa giden bir yol değildir. Yatırımcı gerekli fonları yatırmış olsa bile, pasaport almak için ülkede en az 10 yıl ve dil yeterliliği ile topluma temel entegrasyon da dahil olmak üzere ek kriterleri karşılama şartı aranmaktadır. Ayrıca, oturma izni tek başına ücret karşılığı çalışma hakkı vermez; bunun için ayrı bir izin gerekirken, ticari faaliyetler ilk günden itibaren serbesttir.

Program gerçek yatırımcılar için tasarlanmıştır, bu nedenle yıllık işletme cirosunun izlenmesini de içerir:

• İlk yılda 50.000 dolar,
• İkinci turda 100.000 dolar,
• Üçüncü ve sonraki aşamalarda 120.000 dolar.

Bu göstergeler, Kamu Hizmetleri Geliştirme Ajansı'na yapılan yıllık raporlarla teyit edilmektedir.

Daha önce, yabancıların oturma izni alabilmeleri için 300.000 dolarlık gayrimenkul satın almaları neredeyse otomatik olarak mümkündü. 2023'ten itibaren şartlar sıkılaştırıldı: Artık işletme cirosunu ve yatırımın ülke ekonomisine gerçekten katkı sağladığını kanıtlamak zorunlu hale geldi . Bu, yatırımcıların piyasa gelişimine katılmadan sadece daire satın aldığı "pasif vize" uygulamasına karşı mücadele etmeyi amaçlıyor.

• Tarım arazisi satın alma hakkı (yabancıların bu araziler üzerinde hakkı yoktur).
• Ciro gereksinimlerinin hafife alınması – eğer bir işletme gerekli rakamları karşılayamazsa, oturma izni uzatılmayacaktır.
• Düşük değer üzerinden kayıt: Kadastro sicili, sözleşmedeki fiyatı değil, piyasa değerini dikkate alır.

Tiflis ve Batumi'de Airbnb ve Booking, başlıca kiralama platformları olmaya devam ediyor. yıllık getiriler %7-9'a ulaşabiliyor, ancak yüksek rekabet ve mevsimsellik de dikkate alınmalıdır. Batumi'deki daireler kış aylarında genellikle boş kalırken, Tiflis'te turizm sezonunun düşük olduğu dönemlerde talep düşüyor.

Başkentte uzun vadeli sözleşmelere olan talep istikrarlı. Yabancılar, öğrenciler ve uluslararası şirketlerin çalışanları bir yıl veya daha uzun süreliğine daire kiralamayı tercih ediyor. Getiri oranı daha düşük ( %5-6 yıllık) , ancak daha güvenilir ve daha düşük kesinti riski sunuyor.

Gürcistan, birçok Avrupa başkentinin aksine, kısa süreli kiralama konusunda henüz katı kısıtlamalar getirmedi. Ancak Tiflis, Airbnb sektörü için düzenlemelere duyulan ihtiyacı aktif olarak tartışıyor ve bazı yatırımcılar, olası değişikliklere bağımlı kalmamak için şimdiden uzun vadeli bir modele geçiyor.

• Tiflis: Merkezdeki daireler uzun vadeli kiralamalarda %5-6 getiri sağlarken, Saburtalo veya Vake'deki stüdyo daireler kısa vadeli kiralamalarda %7'ye varan getiri sağlayabiliyor.
• Batumi: Yaz aylarında deniz kenarındaki daireler %9-10'a varan getiri sağlıyor, ancak sezon dışında karlılık önemli ölçüde düşüyor.
• Gudauri ve Bakuriani: Kayak merkezlerinin yakınındaki apart oteller, doğru şekilde yönetildiklerinde %6-8 getiri sağlıyor.
• Kutaisi: Büyüyen bir pazar, getiriler orta düzeyde (%4-5), ancak havaalanı sayesinde talep sürekli artıyor.

Birçok daire sahibi, dairelerini yönetim şirketlerine emanet ediyor. Batumi ve Gudauri'de, geliştiriciler genellikle basit bir çözüm sunuyor: Daireyi satın alıyorsunuz ve şirket kira ve bakım işlerini üstleniyor, size de gelirin sabit bir yüzdesini (genellikle yılda %6-8) ödüyor.

Kira gelirleri, mülk sahibi ev sahibi siciline kayıtlıysa %5 oranında vergilendirilir

Avusturya'da kira getirileri nadiren yıllık %2-3'ü ve piyasa sıkı bir şekilde düzenlenir. Avusturya gayrimenkul piyasasına yatırım yapmak daha çok sermaye koruma stratejisine benzer: yatırımlar uzun vadelidir, riskler minimum düzeydedir, fiyatlar on yıllar boyunca istikrarlı bir şekilde artar ve yasal çerçeve mülk sahiplerini güvenilir bir şekilde korur.

Gürcistan'da getiriler 2-3 kat daha yüksek, ancak bu durum daha fazla mevsimsellik ve daha yüksek kesinti riskiyle birlikte geliyor. Bu piyasa, aktif yönetime hazır olan ve yüksek getiriler ile oynaklık arasında bir denge arayan yatırımcılar için uygundur.

Başkent, ülkenin en istikrarlı pazarı olmaya devam ediyor. Yabancılar, öğrenciler ve uluslararası şirket çalışanları tarafından uzun vadeli kiralamalara yüksek talep var. Şehir merkezinde ortalama getiriler %5-6 civarındayken, kısa vadeli kiralamalarda %7'ye Konut fiyatları, özellikle gelişmiş altyapıya sahip bölgelerde, yıllık %6-8 oranında artmaya devam ediyor. Tiflis, güvenlik ve likidite arayan yatırımcılar için uygun bir yer.

Önemli bir tatil beldesi ve önde gelen yatırım destinasyonu olan Batumi, 6 milyar dolarlık bir bölge inşa eden büyük geliştirici EMAAR Grubu'nun gelişiyle desteklenen istikrarlı bir büyüme yaşıyor. En umut vadeden lokasyonlar arasında Kahramanlar Sokağı, Yeni Bulvar ve Batumi Adası projeleri yer alıyor. Yaz aylarında kısa vadeli kiralama getirileri %9-10'a ulaşabilirken, daireler kışın genellikle boş kalıyor. Mevsimselliği benimsemeye istekli olanlar için Batumi, ülkedeki en yüksek getiri oranlarından birini sunuyor.

Kutaisi, uluslararası havaalanı ve artan turist akışı sayesinde yeni bir yatırım merkezi haline geliyor. Buradaki fiyatlar Tiflis veya Batumi'ye göre önemli ölçüde daha düşük, bu da şehri bütçesi kısıtlı yatırımcılar için cazip kılıyor. Getiriler ortalama %4-5 civarında, ancak büyüme potansiyeli yüksek: şehir otel ve turizm altyapısını aktif olarak geliştiriyor.

Gürcistan'ın başlıca kayak merkezleri. Burada apart oteller aktif olarak inşa ediliyor ve yıllık %6-8 getiri . Kış aylarında turist akını nedeniyle karlılık yüksek; yaz aylarında talep daha düşük, ancak bu durum yerel turizmle dengeleniyor. Bu bölge, turizm gayrimenkulüne odaklanan yatırımcılar için umut vadeden bir alan olmaya devam ediyor.

Kakheti, giderek tarım turizmi ve lüks kırsal gayrimenkul için bir cazibe merkezi haline gelen bir şarap üretim bölgesidir. Özellikle turistik güzergâhların yakınında (Telavi, Sighnaghi) arsa sahibi evlere olan talep istikrarlıdır. Karlılık orta düzeydedir (yaklaşık %4-6) , ancak Kakheti'deki arsa ve evlerin değeri, şarap turlarının ve tarım işletmesi yatırım projelerinin popülaritesi sayesinde artmaktadır.

kış ve yaz turizminin merkezi haline gelen Mestia şehriyle ilgi çekicidir %8'e . Piyasa hala gelişmekte olup, erken yatırımcılar için fırsatlar yaratmaktadır.

Bölge, Akhaltsikhe ve popüler Bakuriani kayak merkezini merkez almaktadır. Kayak merkezine yakın özel evlere ve dairelere belirgin bir ilgi var. Getiriler %5-7 civarında, ancak pazar Gudauri'ye göre daha yerel.

En küçük ve en az değer biçilen bölgelerden biri olan bu bölge, düşük emlak fiyatları ve sınırlı talebiyle öne çıkıyor. Potansiyeli iç turizmin geliştirilmesinde yatıyor, ancak henüz büyük yabancı yatırımcılar için en cazip destinasyon değil.

• Tiflis, en gelişmiş altyapıya sahip şehirlerden biri: yeni yollar ve kavşaklar, metro genişletmesi, yeşil alan projeleri ve peyzaj çalışmaları. Bu durum, şehir merkezinde ve çevresindeki bölgelerde konut gayrimenkullerini özellikle rağbet gören bir yer haline getiriyor.
• Batumi , sahil şeridine ve parklarına yapılan yatırımlarla bir sahil beldesi olarak gelişiyor. Yeni yollar kıyı bölgelerini şehir merkeziyle birleştiriyor, limanlar iyileştiriliyor ve gezinti yolları ile rekreasyon alanları inşa ediliyor; tüm bunlar, birinci sınıf sahil mülklerinin cazibesini artırıyor.
• Dağlık bölgeler (Gudauri, Bakuriani, Svaneti): Ulaşım kıyı bölgelerine göre daha düşük kalitede olsa da, yol erişimi, tatil beldesi altyapısı ve turizmin geliştirilmesi gibi projeler bu bölgeleri cazip hale getiriyor. Altyapının hava koşullarına dayanıklılığı özellikle önemlidir.

Gürcistan'ın birçok bölgesinin en önemli avantajları arasında temiz hava, dağlar ve deniz

Dağlık bölgelerde çevresel hususlar büyük önem taşır. Turistler doğayı, temiz havayı ve manzarayı ararlar. Bu da çevre dostu projelerin öne çıkacağı anlamına gelir.

Tiflis'in çevresel yükü daha yüksek: kirlilik, trafik ve gürültü. Bu nedenle, yeşil alanlara ve iyi altyapıya sahip bölgelerdeki mülkler büyük bir avantaj sağlıyor.

• Tiflis'te, yabancılar, uluslararası şirket çalışanları ve öğrenciler arasında talep sürekli olarak yüksek: iş merkezlerine ve ulaşıma kolay erişim sağlayan yenilenmiş dairelere değer veriyorlar.
• Batumi, turistler ve kısa süreli konaklama arayanlar için popüler bir yer: özellikle yaz aylarında, balkonlu ve manzaralı deniz kenarı stüdyo ve dairelere olan talep oldukça yüksek.
• Dağ tatil beldeleri hem kış hem de yaz aylarında turist çekmekte olup, apart otel tipi tesislerin sezon boyunca iyi bir şekilde kiralanmasına olanak sağlamaktadır.
• Kutaisi ve daha küçük kasabalarda talep daha uzun vadeli olup, yerel sakinlerden ve turizm ve hizmet altyapısında çalışanlardan gelmektedir.

2025 yılında Batumi ve tüm Acara bölgesi yatırımcıların ana odağı olmaya devam edecek. Geliştirici EMAAR Grubu ile imzalanan mutabakat zaptı ve yeni bir bölgenin inşası, pazara ek bir ivme kazandırdı. Denizcilik lojistiği ve istikrarlı turist akışı ile birleştiğinde, bu durum özellikle deniz kenarındaki mülklerde ve lüks projelerde fiyat artışları anlamına geliyor.

Gürcistan'ın gayrimenkul piyasası hem mevcut hem de yeni konutları bir araya getiriyor. İşlemlerin en büyük payı ( %65'in ) uygun fiyatlar ve gelişmiş altyapıya sahip bölgelerde satın alma fırsatı sayesinde mevcut konut piyasasından geliyor. Öte yandan, yeni projeler modern düzenler ve enerji verimli çözümler sunuyor, ancak daha pahalı ve şu anda piyasanın daha küçük bir bölümünü temsil ediyor.

Gürcistan'da konut işlemlerinin üçte ikisinden fazlasını ikinci el piyasası ve uygun fiyatlı konutların ana kaynağı olmaya devam ediyor. En önemli avantajı, yeni binalara kıyasla metrekare başına daha düşük fiyat sunmasıdır. Örneğin, Tiflis veya Batumi'nin yerleşim bölgelerinde, deniz kenarında veya şehir merkezindeki yeni komplekslerin neredeyse yarısı fiyatına daireler bulabilirsiniz.

Bir diğer önemli avantaj ise gelişmiş altyapıdır. Bu mülklerin çoğu, mevcut okulların, anaokullarının, toplu taşımanın ve dükkanların bulunduğu bölgelerde yer almaktadır. Bu, özellikle aileler ve uzun vadeli kiralama planlayanlar için çok değerlidir: kiracılar genellikle günlük yaşamdaki kolaylıkları nedeniyle bu daireleri tercih ederler.

Ancak ikinci el piyasasının da sınırlamaları var. 1980'lerden önce inşa edilen bazı binalar büyük onarım ve yenileme gerektiriyor. Bu durum özellikle Tiflis ve Batumi'de dikkat çekiyor: Kruşçev döneminden kalma eski binalar ve prefabrik evler enerji verimliliği iyileştirmelerine ihtiyaç duyuyor ve genellikle modern tasarımlara göre kalite açısından daha düşük seviyede kalıyor. Yatırımcılar için bu tür mülkler, ancak yenileme sonrası uygun fiyatlı konut veya ikinci el satış projeleri olarak cazip olabilir.

• Avantajı modern mimari, yeni mühendislik sistemleri ve enerji verimliliğidir.
• Gayrimenkuller genellikle "bodrum katı" (bitirme/bitirme işlemi yapılmamış) olarak satılır ve bu da tasarım özgürlüğü sağlar.
• Olumsuz yanı ise inşaat hızının nispeten yavaş kalması ve bitmiş ürün arzının sınırlı olmasıdır.

Fiyat aralıkları bölgelere göre büyük farklılıklar göstermektedir. Tiflis'te, konut bölgelerinde ikinci el daireler metrekare başına 800-900 dolardan bulunabilirken, merkezde veya Vake'de yeni binalar metrekare başına 1.500-1.800 dolardan başlamaktadır. Batumi'de ise ikinci el piyasası metrekare başına 700 dolardan başlarken, deniz kenarındaki yeni kompleksler 1.200-1.500 dolar ve üzeri fiyatlara satılmaktadır. Genel olarak, konut fiyatları 2024'ün dördüncü çeyreğinde ortalama %7-8 oranında artmıştır ve bu trendin 2025'te de devam etmesi beklenmektedir.

Gayrimenkul satışından elde edilen gelir vergiye tabidir:

• 5% - Eğer konut kiralama veya satışından, mülkiyetin 2 yıldan kısa bir süre sonra gerçekleşmesinden bahsediyorsak;
• 20% - Ticari gayrimenkuller için ve kısa sürede karlı satışlar için.
• İki yıldan daha uzun süredir mülkiyeti elinde bulunduran bir eşyanın satışı vergiye tabi değildir.

Gürcistan'da gayrimenkul yabancı alıcılara açıktır: daireler, apartmanlar ve evler satın alınabilir. Tek istisna tarım arazileridir.

Avusturya ile karşılaştırıldığında, Gürcistan'daki yeni binalar inşaat kalitesi, enerji verimliliği ve ESG standartları açısından daha düşük seviyede. Bununla birlikte, Gürcistan'ın düşük giriş engelleri ve hızlı işlem süreleri avantajı var: bir satın alma işlemi sadece birkaç gün sürerken, Avusturya'da bu süreç aylarca sürebiliyor.

Aynı zamanda Viyana'da, özellikle 1. bölge olan Merkez Bölge'de , gayrimenkul istikrar ve prestijin ölçütü olarak kabul edilir: burada fiyatlar yüksektir, ancak maksimum sermaye koruması ve uzun vadeli likidite sağlarlar.

Gayrimenkul, yabancı yatırımcılar için önemli bir odak noktası olmaya devam ediyor, ancak Gürcistan pazarı aynı derecede karlı olabilecek başka stratejiler de sunuyor. Açık iş ortamı, düşük vergiler ve coğrafi konumu sayesinde ülke, çeşitli yatırımlar için bir platform haline geliyor.

• Tek bir daire yerine birden fazla stüdyo daire satın almak, riskleri çeşitlendirmenize ve mülkleri farklı kiracı kategorilerine kiralamanıza olanak tanır.
• Eski konut stokunu yenilemek (1980'lerden önce inşa edilmiş binalardaki daireleri satın alıp, yenileyip yeniden satmak), ortalama üstü getiri sağlayabilir.
• Batum, Tiflis ve dağlık bölgelerdeki tatil yerlerinde apart oteller, mini oteller ve butik oteller gibi turizm altyapısına yapılan yatırımlar giderek
• Fonlar (REIC, AEEAP) aracılığıyla yapılan yatırımlar, gayrimenkulü doğrudan yönetmeden gelir elde etmenizi sağlar.
• İnşaat için arsalar , talebin arttığı ve arzın sınırlı olduğu Batumi ve Kakheti bölgelerinde özellikle cazip durumda.

Turizm ve otel, restoran ve kafe (HoReCa) sektörü, Gürcistan ekonomisinin itici gücü olmaya devam ediyor. Turizm arttıkça, otel, restoran ve acentelere olan talep de artıyor ve bu da sektörü özellikle karlı hale getiriyor.

Tarım ve şarapçılık geleneksel olarak güçlü sektörlerdir: bağlara, meyve bahçelerine ve işleme tesislerine yapılan yatırımlar hem ihracattan hem de tarım turizminden gelir sağlar. Gıda endüstrisi bu sektörü tamamlayarak katma değerli ürünler yaratır.

Ülkenin Avrupa ve Asya kavşağındaki avantajlı konumu sayesinde lojistik ve taşımacılık

Bilişim teknolojileri ve tıp sektörleri , yeni girişimler, dijital hizmetler ve teletıp alanındaki yüksek taleple birlikte hızlı bir büyüme yaşıyor. Riskler daha yüksek olsa da, karlılık potansiyeli önemli ölçüde daha büyük.

Gayrimenkulün yanı sıra, birçok yatırımcı mevcut şirketlerde hisse veya hisse senedi paketinin tamamını satın almayı düşünüyor. Bu yaklaşım, özellikle gelirlerin daha öngörülebilir olduğu ve turizm veya tarımda olduğu gibi mevsimsel dalgalanmalara tabi olmadığı enerji ve telekomünikasyon sektörlerinde cazip görünüyor.

Gürcistan, basit düzenleyici ortamı sayesinde bu tür yatırımları daha da erişilebilir hale getiriyor: işletme kaydı sadece birkaç gün içinde tamamlanabiliyor. Ülke ekonomisi istikrarlı bir büyüme gösteriyor; bunun kanıtı ise büyük uluslararası şirketlerin yerel projelere aktif olarak yatırım yapmasıdır.

Ek bir avantaj da erişilebilirliktir: Gürcistan'da yaşam maliyeti ve iş kurma maliyetleri Avusturya veya diğer AB ülkelerine göre daha düşüktür; bu da giriş engelini azaltır ve pazarı yabancı yatırımcılar için özellikle cazip hale getirir.

Gürcistan, dinamizmi ve düşük giriş engelleriyle cazip bir ülke olsa da, risk almaya istekli olmayı gerektiriyor. Viyana ise uzun vadeli istikrar ve sermaye koruması arayan yatırımcılar için daha uygun.

Gürcistan pazarının çekiciliğine rağmen, bazı zaafları da bulunmaktadır. Bürokratik engeller ve yasal istikrarsızlık başlıca riskler arasında yer almaktadır. Ülke genel olarak iş düzenlemelerini basitleştirse de, gayrimenkul yasaları ve düzenlemeleri değişime tabidir ve bu da yatırımcılar için belirsizlik yaratmaktadır.

Ek bir zorluk da kısa süreli kiralama işlemleridir: Büyük şehirlerde ve tatil bölgelerinde düzenlemeler giderek sıkılaştırılıyor ve bu da karlılığı sınırlayabiliyor. Mevsimsellik de piyasayı etkiliyor: Batumi'de talep yaz aylarında hızla artarken kış aylarında neredeyse tamamen kayboluyor; dağlık bölgelerde ise durum tam tersi, faaliyetler kış aylarında yoğunlaşıyor.

Ayrıca altyapı riskleri de söz konusu. Kıyı bölgelerinde sel ve nem önemli rol oynarken, kırsal bölgelerde ulaşım erişilebilirliği önem kazanıyor. Dahası, Tiflis ve Batumi dışında likidite sınırlı: Kakheti'de veya daha küçük kasabalarda bir mülk satmak genellikle daha zor ve daha uzun sürüyor.

Avusturya ile karşılaştırıldığında, Gürcistan piyasası getiri açısından daha avantajlı olsa da istikrar ve sermaye koruması açısından geride kalıyor. Viyana düşük ancak öngörülebilir faiz oranları sunarken, Gürcistan hızlı büyüme için daha büyük fırsatlar sunuyor ancak aynı zamanda önemli ölçüde daha yüksek riskler de içeriyor.

Gürcistan, zıtlıklarıyla hayranlık uyandırıyor: Batumi'de deniz kenarında kahvaltı yapabilir, akşam Gudauri'de kayak yapabilirsiniz. Sahil şeridi, ılık kışları ve yıl boyu yeşilliği sevenler için mükemmel olan ılıman ve nemli bir iklime sahip. Dağlarda ise kışlar uzun ve karlı, yazlar ise serin geçiyor; doğa severler için gerçek bir cennet.

İklimin daha tahmin edilebilir ve "dengeli" olduğu Avusturya'nın aksine, Gürcistan, birkaç saatlik sürüş mesafesinde subtropikalden alp manzaralarına kadar seçim lüksü sunuyor.

Temel sağlık hizmetlerine kolayca ulaşılabilir ve Avrupa'dakine kıyasla önemli ölçüde daha ucuzdur. Tiflis ve Batumi'deki özel klinikler mükemmel bakım sunarken, büyük ameliyatlar için birçok kişi hala Avusturya veya Almanya'yı tercih etmektedir.

Eğitim de gelişiyor: Tiflis'te İngilizce, Fransızca veya Almanca dillerinde eğitim veren uluslararası okullar var. Çocuklu aileler için bu, Gürcistan'ı yaşam veya uzun süreli ikamet için seçmelerinin nedenlerinden biridir.

Gürcistan'da yaşam oldukça daha ucuz: kira, market alışverişi, ulaşım ve hatta restoranlar Avusturya'ya göre ortalama %40-60 daha ucuz. Örneğin, Tiflis'te iyi bir iki odalı daireyi ayda 500-600 dolara kiralayabilirken, Viyana'da benzer bir dairenin fiyatı 1200-1500 € civarında. Bu durum, ülkeyi özellikle masrafları azaltırken konforu korumak isteyen yabancılar, serbest çalışanlar ve yatırımcılar için cazip hale getiriyor.

Stereotiplere rağmen, Gürcistan dijitalleşme ve hizmet kolaylığı konusunda önemli ilerleme kaydetti. İnternet bankacılığı istikrarlı, yurt içi ve yurt dışı transferler dakikalar içinde gerçekleşiyor ve çoğu fatura (elektrik, su, vergi, cep telefonu faturaları) çevrimiçi uygulamalar aracılığıyla ödenebiliyor. İnternet, bölgelerde bile hızlı ve uygun fiyatlı: yüksek hızlı bağlantı için ortalama fiyat aylık 30-40 GEL (11-15 dolar)

Ulaşım söz konusu olduğunda, ülke Avusturya'da olduğu gibi pahalı sistemler yerine erişilebilirliğe odaklanıyor:

• Trenler: Tiflis, Batum, Kutaisi ve Zugdidi arasında sefer yapmaktadır. Tiflis'ten Batum'a giden yüksek hızlı Stadler treninin bilet fiyatı 25-35 GEL (9-13 $) arasındadır.
• Bölgede en popüler ulaşım aracı otobüs ve minibüslerdir 1 GEL (0,35 $) tutarken, şehirlerarası güzergahlar (örneğin Tiflis-Kutaisi) 15 GEL'den (5,50 $) başlamaktadır.
• Taksi: 5-10 GEL (2-4 $) tutuyor ki bu Viyana'dakinden birkaç kat daha ucuz.
• Uçuşlar: Yurtiçi uçuşlar (örneğin Tiflis-Batumi veya Tiflis-Mestia) 100-150 GEL (35-55 $) .
• Tiflis Metrosu: aktif iki hat, ücret sadece 1 GEL (0,35$).

Viyana'da yaşam istikrar, yüksek kaliteli sağlık hizmetleri ve eğitimle ilişkilendirilirken, Gürcistan fiyatı, iklimi ve entegrasyon kolaylığı nedeniyle öne çıkıyor. Burada hayata başlamak daha kolay: konut daha ucuz, oturma izni almak daha kolay ve iş kurmak daha erişilebilir.

Avusturya sermaye ve konfor için güvenli bir liman olmaya devam ederken, Gürcistan özgürlük, dinamizm ve temel olanakların tümünü korurken doğaya daha yakın yaşama fırsatı sunuyor.

Gürcistan, giderek daha güvenli ve uygun fiyatlı bir Avrupa ülkesi arayanlar için bir sığınak haline geliyor. Yabancılar için esnek bir mevzuata sahip ve bir daire veya ev satın almak sadece birkaç gün sürüyor. Yabancı alıcılar, (tarım arazileri hariç) herhangi bir kısıtlama olmaksızın mülk kaydı yaptırabiliyor; bu da Gürcistan'ı birçok AB ülkesinden ayıran bir özellik.

300.000 dolar değerinde gayrimenkul satın almak, beş yıllık oturma iznine giden yolu açar. İstikrarsız ülkelerin vatandaşları için bu, ikametgahın yasallaştırılması, banka hesabı açabilme ve temel ikamet haklarından yararlanabilme anlamına gelir.

Gürcistan, ılıman iklimi, uygun yaşam maliyeti ve erişilebilir sağlık hizmetleri sayesinde emekliler için cazip bir ülkedir. AB veya hatta BDT ülkelerindeki ortalama emekli maaşı burada rahat bir yaşam sürmeyi mümkün kılmaktadır. Örneğin, Tiflis'te tek odalı bir daire kiralamanın maliyeti 400-500 dolar , iyi bir restoranda iki kişilik akşam yemeği 15-20 dolara .

Emekliler ayrıca sosyal ortamı da takdir ediyor: Ülke misafirperver ve çok sayıda Rusça ve İngilizce konuşan topluluk barındırıyor. Yasallaşma basitleştirilmiş; ev satın alırken oturma izni kolayca alınabiliyor ve uzun süreli ikamet (10 yıl) vatandaşlığa yol açabiliyor.

Gürcistan, düşük fiyatları ve kolay kayıt işlemleri sayesinde serbest çalışanlar ve uzaktan çalışanlar için popüler bir destinasyon haline geldi. İnternet hızlı (Tiflis'te ortalama hızlar 50 Mbps'yi aşıyor), cep telefonu hizmeti aylık 5-10 dolar, kahve dükkanında kahve ise sadece 1,50-2 dolar.

Dijital göçebeler, ortak çalışma alanları, uluslararası topluluklar ve uzun vadeli kiralama seçeneklerinin bulunduğu Tiflis veya Batumi'yi tercih ediyor. Bürokrasinin ve vergilerin daha yüksek olduğu Avusturya'nın aksine, Gürcistan'da tek başına işletme sahibi olarak hızlıca kayıt olabilir, sabit bir vergi (yüzde 1-5) ödeyebilir ve yabancı müşterilerle resmi olarak çalışabilirsiniz.

Karşılaştırma şu şekilde görünüyor:

• Viyana – istikrar, yüksek düzeyde tıp ve eğitim, pahalı ama güvenilir yatırımlar.
• Gürcistan – yaşam tarzı ve özgürlük: düşük giriş engelleri, hızlı işlem süreçleri, esnek vergi sistemi ve piyasa dinamikleri.

Bir yatırımcı için bu, "güvenli liman" ile "büyüyen pazar" arasında bir seçimdir. Viyana'da gayrimenkul değer artışı yavaş (yılda %2-4) ancak istikrarlıdır. Gürcistan'da ise büyüme yılda %6-10'a ulaşabilir, ancak daha fazla dalgalanma söz konusudur.

Gürcistan'da gayrimenkul satın alırken, sadece satın alma işlemini değil, aynı zamanda çıkış stratejisini de önceden düşünmek önemlidir. Satış, mülkün akrabalara devredilmesi veya yatırım yoluyla oturma izninin korunması gibi tüm bu adımlar, nihai getiriyi ve yatırımcının gelecekteki planlarını etkiler.

Tiflis ve Batumi'de, fiyat uygun ve konum iyiyse, daireler ortalama 1-3 ay içinde satılıyor. Şehir merkezindeki ve sahil şeridindeki daireler en hızlı satılanlar oluyor; hem kiralama hem de kişisel kullanım için satın alınıyorlar. Bölgelerde satış süresi daha uzun: örneğin, Kutaisi veya Kakheti'de bir mülkün satılması altı ay veya daha uzun sürebiliyor.

Tavsiye: Satıştan önce, yüksek kaliteli onarımlar veya en azından kozmetik güncellemeler yapmak, tapu kayıt belgelerini hazırlamak ve ortalama piyasa fiyatlarına odaklanmak faydalı olacaktır. Bu, işlemi %20-30 oranında hızlandırabilir.

Eğer gayrimenkul, oturma izni almak amacıyla (en az 300.000 dolar değerinde) satın alınmışsa, satışı yatırımcının oturma hakkını otomatik olarak tehlikeye atar. Ancak, yasa yatırımcının başka bir mülk satın alması veya bir işletmedeki yatırımını teyit etmesi durumunda statüsünü korumasına izin vermektedir. Dolayısıyla, yatırımcı ülkede oturma hakkını kaybetmeden varlıklarını değiştirebilir.

Gürcistan'da gayrimenkul, eşlere, çocuklara veya diğer akrabalara kolayca devredilebilir. Miras işlemleri de basitleştirilmiştir: mülk otomatik olarak doğrudan mirasçılara geçer. Birçok yatırımcı, varlıkları aile içinde tutmak ve devir işlemlerindeki bürokrasiyi azaltmak için aile vakıfları veya şirketleri kullanmaktadır.

• Gürcistan dinamik bir pazar olmaya devam ediyor. Tiflis ve Batumi'de likidite yüksek ve satış süreleri Avrupa başkentlerindekine benzer. Ancak bölgelerde, özellikle Kutaisi, Kakheti ve dağlık tatil beldelerinde, gayrimenkul satışları daha uzun sürebilir ve mevsimselliğe bağlıdır.
• Avusturya'da piyasa daha istikrarlı: özellikle Viyana'da her zaman talep var ve işlemler yavaş ama tahmin edilebilir. Gürcistan'da ise tam tersine daha hızlı para kazanabilirsiniz, ancak riskler daha yüksek: likidite dengesiz ve gayrimenkul fiyatları konum ve altyapıya daha bağımlı.

Son birkaç yıldır birçok müşterime Gürcistan'da gayrimenkul satın alma konusunda yardımcı oldum. Uygulamada, piyasa göründüğünden daha basit: işlemler şeffaf, kayıt elektronik olarak yapılıyor ve Avrupa'dakinin aksine satın alma vergileri minimum düzeyde. Seçimden tamamlanmaya kadar olan süreç genellikle 2-3 hafta sürüyor, bu da Gürcistan'ı piyasaya hızlı bir şekilde girmek isteyenler için cazip kılıyor.

Gürcistan pazarının özellikleri:

• Yabancılar, gayrimenkulleri tam mülkiyet (serbest mülkiyet) şeklinde satın alabilirler.
• Bu kısıtlamalar yalnızca tarım arazileri için geçerlidir; araziler bir şirket aracılığıyla veya kategorisi değiştirilerek edinilebilir.
• Özellikle turistik bölgelerde yıllık kira getirisi %8-10'a ulaşmaktadır.
• En umut vadeden yerler Tiflis'in merkezi ve Batumi'deki sahil kenarı daireleridir.

Gürcistan gayrimenkulüne yatırım yapmayı, dinamik olarak gelişen ve büyüme evresinde olan bir pazara yatırım yapmaya benzetiyorum. Tiflis ve Batumi'deki daire fiyatları, yabancı alıcılar ve turizm sayesinde yükselmeye devam ediyor.

Gürcistan gayrimenkulüne yatırım yapmayı, dinamik olarak gelişen ve büyüme evresinde olan bir pazara yatırım yapmaya benzetiyorum. Burada kira getirileri, özellikle turistik bölgelerde, yıllık %8-10'a ulaşabiliyor ve Tiflis ile Batumi'deki daire fiyatları, yabancı alıcılar ve artan turist sayısı sayesinde yükselmeye devam ediyor. En umut vadeden seçenekler ise Tiflis merkezindeki orta sınıf konutlar ve Batumi'deki sahil daireleridir.

Avusturya'da durum farklı: piyasa istikrarlı, getiriler daha mütevazı (yıllık %2-4), ancak riskler minimum düzeyde ve varlıklar on yıllarca korunuyor. Birçok müşteri bu iki yaklaşımı birleştiriyor: sermayelerinin bir kısmını hızlı büyüme ve yüksek getiri için Gürcistan'a, geri kalanını ise güvenlik için Avusturya'ya yatırıyor. Bu denge, sadece para kazanmayı değil, aynı zamanda uzun vadede sermayeyi korumayı da sağlıyor.

Şahsen ben karma bir yaklaşım tercih ederdim. Gürcistan'da deniz kenarında bir daire veya Tiflis'te kira geliri ve değer artışı için bir daire satın alırdım. Yatırımımın kalan kısmını ise uzun vadeli istikrar sağlamak için Avusturya'ya yatırırdım. Dinamizm ve güvenilirlik arasındaki bu dengenin en uygun strateji olduğuna inanıyorum.

Aslında, Gürcistan ve Avusturya'daki gayrimenkuller arasında seçim yaparken belirleyici olan "hangisi daha iyi" olduğu değil, hedeflerinizdir.

Yüksek getiri, artan kiralama talebi ve fiyat artışı beklentisi arıyorsanız, Gürcistan'ı değerlendirin. Turizm ve altyapı burada hızla gelişiyor ve pazar erişilebilirliğini koruyor. Özellikle Tiflis, Batum ve Kutaisi, talebin sürekli olarak arzı aştığı yerler olarak oldukça umut vaat ediyor.

Avusturya güvenli bir liman. Sıklıkla Gürcistan'da gelir elde etmek için yatırım yapan, daha sonra sermayelerini korumak için fonlarının bir kısmını Viyana veya Salzburg'a aktaran yatırımcılar görüyorum. Bir müşterim, Batumi'deki dairesini sattıktan sonra Salzburg'da gayrimenkule yatırım yaptı; orada getiri daha düşük, ancak yasal çerçeve ve miras uzun vadeli koruma sağlıyor.

• Gelir ve değer artışı istiyorsanız, Georgia'yı seçin.
• Güvenilirlik ve istikrar daha önemli; Avusturya bu açıdan uygun bir ülke.

En uygun strateji yatırımları bölmektir: bir kısmı dinamik Gürcistan pazarına, bir kısmı da istikrarlı Avrupa pazarına.

Gürcistan, turizm, yabancı yatırımlar ve altyapı geliştirme sayesinde 2030 yılına kadar büyüme bekliyor. Gayrimenkul fiyatları Avusturya'dakinden daha hızlı artacak, ancak riskler daha yüksek; piyasa daha az tahmin edilebilir durumda.

Avusturya, mütevazı getiriler sunan ancak sermayeyi güvenilir bir şekilde koruyan güvenli bir liman olmaya devam edecektir. Bu nedenle, en iyi seçenek ikisini birleştirmektir: Gürcistan'daki büyümeden ve kira gelirlerinden yararlanırken, Avrupa'daki varlıkları korumak.

1. 250.000 €'luk yatırımcı

Hedef: Yüksek karlılık ve hızlı geri ödeme.

Batumi'de 240.000 €'ya deniz kenarında bir daire bulduk. Airbnb üzerinden kiraya vermek yıllık %9'a varan getiri sağlıyor. Yatırımın 11-12 yıl içinde tamamen geri ödenmesi bekleniyor

2. 500.000 €'luk emekli

Amaç: Konfor ve sermaye koruması.

Tiflis'in merkezinde, geniş bir daire 490.000 €'ya seçildi. Parkları, kafeleri ve kültürel mekanlarıyla bölge, sakin bir yaşam tarzı için ideal. Dairelerin bazıları uzun vadeli kiracılara kiralanmış olup, yıllık %6-7 getiri sağlıyor.

3. Çocuklu aile

Amaç: Kalıcı ikamet için konforlu konut.

Kutaisi'de, okula ve yeni altyapıya yakın, 200 m²'lik bir evi 750.000 €'ya bulduk. Aile çevre dostu bir mahallede yaşıyor ve mülk gelecekte karlı bir şekilde satılabilir veya kiraya verilebilir.