Graz'daki gayrimenkul piyasası yüksek büyüme potansiyeline sahip, uygun fiyatlı bir pazardır.

Graz, Steiermark eyaletinin başkenti ve Avusturya'nın ikinci büyük şehridir. Yaklaşık 300.000 nüfusa ev sahipliği yapan ve metropol alanıyla birlikte nüfusu yarım milyonu aşan Graz, yalnızca önemli bir bölgesel merkez değil, aynı zamanda Avusturya'nın ekonomik haritasında da önemli bir noktadır: bir üniversite şehri, bir sanayi merkezi ve Steiermark'ın kültürel kalbi.

Graz'daki gayrimenkuller, hem yerli hem de yabancılar arasında yıllardır sürekli talep görmektedir. Bunun nedenleri açıktır: fiyatlar Viyana ve Salzburg'dan daha düşük olmasına rağmen, yaşam standardı hala yüksektir. Graz hızla büyüyor ve bu durum konut piyasasına da yansıyor: yeni mahalleler inşa ediliyor, eski bölgeler modernize ediliyor ve kira talebi çok sayıda öğrenci ve uluslararası profesyonel tarafından destekleniyor.

Graz, onu farklı alıcı kategorileri için cazip kılan birçok faktörü bir araya getiriyor:

1. Üniversiteler ve öğrenciler.
   Graz Üniversitesi, Graz Teknik Üniversitesi ve Graz Tıp Üniversitesi burada bulunmaktadır. 60.000'den fazla öğrenci, sürekli kiralık konut talebi yaratmaktadır. Kampüslerin yakınında küçük daireler ve stüdyolar her zaman mevcuttur.
2. Sanayi ve istihdam.
   Magna Steyr gibi uluslararası şirketlerin yanı sıra düzinelerce makine mühendisliği ve bilişim şirketi istihdam yaratıyor. Barınma ihtiyacı olan mühendisler, uzmanlar ve aileleri buraya çekiliyor.
3. Kültürel bir merkez olan
   Graz'ın Eski Kent bölgesi, UNESCO Dünya Mirası Listesi'nde yer almaktadır. Müzik festivalleri, tiyatrolar ve sergiler, burayı turistler ve kültür tutkunları için popüler bir destinasyon haline getirmektedir.
4. Uygun fiyatlar.
   Avusturya'da uygun fiyatlı bir daire satın almak Graz'da daha kolay. Viyana'da metrekare fiyatları uzun süredir 6.000-7.000 €'yu aşmış olsa da, Graz'da 4.000-5.000 €'ya kaliteli konut bulabilirsiniz.
5. Coğrafi konum.
   Graz, demiryolu ve otoyollarla Viyana, Slovenya, Macaristan ve İtalya'ya bağlıdır. İş ve seyahat için uygun bir merkezdir.

Graz, birçok farklı yüze sahip bir şehir. Burada saraylar ve müzelerle dolu tarihi bir merkez, öğrenci hayatının yoğun olduğu genç mahalleler ve yemyeşil, daha sakin ve daha ferah banliyöler bulacaksınız.

Her bölge kendine özgü alıcı ve kiracı kitlesine hitap ediyor: Kimisi prestij ve statü peşinde, kimisi kârlı kiralık evlerin peşinde, kimisi de sakin ve aile dostu bir ortamın peşinde. Avusturya'da nerede daire satın alacağınızı daha iyi anlamak için, Graz'ın önemli mahalleleri arasındaki farkları göz önünde bulundurmak önemlidir.

Innere Stadt UNESCO Dünya Mirası Listesi'nde yer alan tarihi bir merkezdir. Dar sokakları, tarihi binaları, çeşmeli meydanları ve açık hava restoranlarıyla burası sadece turistik bir cazibe merkezi değil, aynı zamanda bir yatırım cennetidir. Buradaki daireler nadiren piyasaya çıkar ve her işlem bir olay olarak kabul edilir.

Şehir merkezindeki mülkler, öncelikle statülerini vurgulamak ve bir tarih parçasına sahip olmak isteyen yabancılar tarafından satın alınıyor. Yatırımcılar içinse daha çok "sessiz bir varlık" niteliğinde; kira getirileri en yüksek olmasa da prestij ve istikrarlı fiyat artışı garanti.

Geidorf, öğrenci hayatıyla dolu bir bölgedir. On binlerce öğrenci, Karl-Franzens Üniversitesi ve Teknik Üniversitesi'nde okumak için buraya akın ediyor. Bu yüzden küçük daireler ve stüdyolar burada kelimenin tam anlamıyla rağbet görüyor.

Yatırımcılar Geidorf'u hızlı ciro özelliği nedeniyle seviyor: daireler neredeyse anında kiralanıyor. Talep sadece öğrencilerden değil, aynı zamanda bilim ve tıp merkezlerinde çalışan genç profesyonellerden de geliyor. Burası, kiraların yıl boyunca sabit kaldığı ve daire fiyatlarının şehir ortalamasından daha hızlı arttığı bir mahalle.

Lend, son yıllarda sakin bir işçi sınıfı mahallesinden, yaratıcı gençler için popüler bir merkeze dönüştü. Sanat galerileri, ortak çalışma alanları, özgün lezzetler sunan kafeler ve barlar sokağı burada açılıyor. Mahallenin atmosferi Berlin'in yaratıcı mahallelerini anımsatıyor ve bu da onu kiracılar arasında popüler kılıyor.

Buradaki fiyatlar şehir merkezinden hala düşük, ancak yükseliş eğilimi açıkça görülüyor: Serbest çalışanlardan, tasarımcılardan ve BT uzmanlarından gelen konut talebi, piyasayı giderek daha fazla yukarı çekiyor. Lend, yatırımcılara "bölge elit bir hale gelmeden önce bölgeye girme" fırsatı sunuyor.

Jakomini, yaşamak için en uygun semtlerden biridir. Ana tren istasyonuna, tramvay hatlarına ve iş bölgelerine yakındır. Canlı, gürültülü ve dinamik bir bölge olması, erişilebilirlik ve olanakların bir arada olmasını arayan aileler ve genç çiftler için cazip hale getirir.

Burada okullar, mağazalar, spor merkezleri ve parklar bulunmaktadır. Daireler şehir merkezindekilerden daha ucuz, ancak Lend'dekilerden daha pahalıdır; bu da bölgeyi "altın bir ortalama" haline getirir. Yatırımcılar ayrıca istikrarlı ve uzun vadeli kira oranları nedeniyle Jakomini'ye ilgi duymaktadır.

Mariatrost, şehir merkezine biraz uzakta bulunan sakin ve yeşil bir mahalledir. Doğayla iç içe yaşarken şehrin olanaklarına da erişmek isteyenler için ideal bir yerdir. Bahçeli villalar, balkonlu geniş daireler ve tepe manzarasıyla Mariatrost, özellikle çocuklu aileler ve emekliler arasında popülerdir.

Buradaki fiyatlar şehir merkezine göre daha uygun ve ortam daha rahat. Yatırımcılar için burası uzun vadeli kiralama bölgesi: evler turistlere değil, yıllardır orada yaşayan ailelere kiralanıyor.

Puntigam, sanayi ve yerleşim alanlarının bir karışımıdır. Burada fabrikalar, alışveriş merkezleri ve lojistik şirketleri bulunmaktadır, bu nedenle konut talebi bu şirketlerde çalışan işçiler ve çalışanlar tarafından yönlendirilmektedir.

Puntigam'daki daireler ve evler, Graz'ın diğer bölgelerine göre daha uygun fiyatlıdır ve bu da onu daha küçük bir yatırımla pazara girmek isteyen alıcılar için cazip hale getirir. Yatırımcılar için bu, istikrarlı ancak en prestijli olmayan bir segmenttir: getiriler mevcuttur, ancak fiyat artış beklentileri şehir merkezine veya öğrenci bölgelerine göre daha düşüktür.

Graz konut piyasası 2025 yılında ilçelere göre belirgin bir ayrım gösteriyor. Şehir merkezi en pahalı segment olmaya devam ediyor: Innere Stadt ve çevresindeki sokaklardaki daireler metrekare başına 6.500-7.500 avroya satılıyor ve bazı durumlarda, binanın durumuna, manzarasına ve kültürel değerine bağlı olarak, birinci sınıf mülkler daha da pahalıya satılıyor.

Geidorf ve Jakomini oluşturuyor . Bu mahalleler, çok yönlülükleriyle öne çıkıyor: Aileler için konforlu yaşam koşulları sunmanın yanı sıra, öğrenciler ve genç profesyoneller gibi kiracılardan da yüksek talep görüyorlar.

Daha uygun fiyatlı lokasyonlar arasında Puntigam ve Mariatrost . Buradaki daireler ve evler o kadar prestijli olmasa da, daha düşük bir bütçeyle pazara girme fırsatı sunarlar. Bu, özellikle geniş bir alan arayan aileler veya statü için fazla ödeme yapmadan "ilk evlerini" arayan alıcılar için önemlidir.

Graz'daki kira durumu yatırımcılar açısından cazibesini bir kez daha ortaya koyuyor.

• Merkezde metrekare fiyatı 18 avroya ve bu tür daireler çoğunlukla yabancı uzmanlar tarafından kiralanıyor veya kısa süreli formatlarda kiralanıyor.
• Geidorf ve Jakomini'de kiralar metrekare başına 15-16 avro civarında seyrediyor. Talep öğrenciler ve aileler tarafından yönlendirildiği için daireler kolayca bulunabiliyor.
• Lend, sunuyor ; ancak likidite yüksek ve mülkler genç kiracılar ve yaratıcı kitleler tarafından kapışılıyor.
• Puntigam gibi banliyölerde ve sanayi bölgelerinde fiyatlar metrekare başına 11-13 avroya düşüyor. Bu da kiraları uygun hale getiriyor, ancak ev sahipleri bu tür dairelerin çabuk kiralandığını, ancak daha yüksek bir fiyata satılmayacağını da unutmamalı.

• Avusturya ortalaması: €13,5/m² .
• Graz: €15,5/m² .

Örneğin, Graz'da 70 m²'lik bir daire, sahibine benzer bir mülkün ulusal ortalamasından ayda yaklaşık 140 € daha fazla kazandırıyor. Bu, bir yılda yaklaşık 1.600 € ek gelir anlamına gelirken, on yıl içinde bu miktar, tadilat maliyetlerinin veya hatta ipotek faizinin önemli bir kısmını karşılayabilir.

Bunun nedeni, Graz'ın aynı anda birden fazla faktörü bir araya getirmesidir: Öğrenciler ve genç profesyoneller istikrarlı bir talep yaratırken, turistler ve iş seyahatindekiler kısa süreli kiralamaları desteklemektedir. Sonuç olarak, kiralama piyasası tek bir gelir kaynağına bağlı değildir ve bu da onu diğer Avusturya şehirlerine göre daha dirençli kılmaktadır.

Yatırımcılar açısından bu, diğer federal eyaletlerdekiyle aynı risklere rağmen Graz'daki getirilerin daha yüksek ve daha istikrarlı olduğu anlamına geliyor.

Graz'da alıcı ve kiracı profili, bölgeye göre büyük farklılıklar göstermektedir.

• Öğrenciler ve genç profesyoneller genellikle 60 metrekareye kadar olan daireleri tercih ediyor. Üniversitelere ve hareketli şehir hayatına yakın Geidorf ve Lend'deki stüdyo ve iki odalı daireler özellikle popüler. Burada, tadilatın kalitesi, kolaylık ve toplu taşıma araçlarına yakınlıktan daha önemli.
• Aileler , üç veya dört odalı, 85-100 metrekarelik daireleri tercih ediyor. Jakomini ve Mariatrost . Avusturya'da yaşam açık havayla sıkı sıkıya bağlı olduğundan, balkon veya teras olmazsa olmaz.
• Yabancı yatırımcılar Innere Stadt kompakt daireler satın almayı tercih ediyor . Bu mülkler, kısa süreli kiralamalar (turistler ve iş profesyonelleri için) için ideal olup, yeniden satışta likiditeyi de koruyor.
• Emekliler daha sakin, daha yeşil mahalleleri tercih ediyor. Mariatrost ise favorileri: sessiz sokaklar, ferah daireler, tepe manzarası ve özel bir bahçe veya terasta dinlenme fırsatı.

İlginçtir ki, Graz'daki kiracılar asansör veya garajın varlığına çok daha az önem veriyor. Modern bir mutfak, güzel bir manzara ve toplu taşıma araçlarına yakınlık çok daha önemli.

Graz'da ev satın alma süreci, alıcı için mümkün olduğunca şeffaf ve güvenli olacak şekilde tasarlanmıştır. Her şey bir hedef belirlemekle Innere Stadt mülkleri tercih eder .

Sırada mülk seçimi aşaması . Emlakçılar çeşitli seçenekler sunar ve sadece fiyat ve konumu değil, aynı zamanda teknik özellikleri de değerlendirmek önemlidir: inşaat yılı, enerji verimliliği ve kamu hizmetleri maliyetleri. 2025 yılında, iyi ısı yalıtımı ve modern ısıtma sistemlerine sahip evler özellikle talep görecek, çünkü bu durum aylık giderleri doğrudan etkileyecek.

Bir mülk seçildikten sonra, hukuki inceleme süreci . Avusturya'da tüm işlemler, Grundbuch'a , fiyat, teslimat süresi ve tarafların yükümlülükleri gibi tüm temel şartların belirtildiği bir satış sözleşmesi düzenler

Ek maliyetleri hesaba katmak önemlidir: Dairenin fiyatına yaklaşık %8-10 eklenir. Bu, emlak devir vergisi (%3,5), tapu tescil ücreti (%1,1), avukatlık veya noter ücretleri (%1,5-2) ve %3,6'ya kadar ulaşabilen emlak ücretlerini içerir.

AB vatandaşları için satın alma süreci nispeten basittir. Ancak, alıcı AB dışındaki bir ülkeden geliyorsa, özellikle korunan bir alanda arsa veya ev satın alırken, arazi komisyonundan özel izin gerekebilir.

Graz'daki gayrimenkuller, uzun zamandır Avusturya'nın en güvenilir varlıkları arasında sayılıyor. Viyana ve Salzburg'daki aşırı hareketli piyasanın aksine, buradaki fiyatlar ani artışlar olmadan istikrarlı bir şekilde arttı. Son on yılda, konut fiyatlarındaki ortalama yıllık artış %4-6 civarında seyretti ; bu da geleneksel Avrupa gayrimenkul piyasalarıyla oldukça benzer. Graz ise daha düşük bir giriş bariyeri sunuyor.

, merkez ilçelerde ve üniversite bölgelerinde kaydediliyor . Bu bölgelerde talep, ekonomik dalgalanma dönemlerinde bile istikrarlı kalıyor. Öğrenciler, araştırmacılar ve misafir profesyoneller sürekli bir kiracı akışı yaratırken, turistler ve iş insanları da bu tabloyu tamamlıyor. Sonuç olarak, yatırımcılar sadece daire veya evin değerinde bir artış değil, aynı zamanda güvenilir bir kira geliri de elde ediyor.

Graz'daki ortalama kira getirisi yıllık %4-5 olup, Avusturya ortalamasından biraz daha yüksektir. Ancak, ilçelere göre dağılım oldukça geniştir:

• Öğrenci mahallelerinde (Geidorf, Lend), özellikle 60 m²'ye kadar olan kompakt dairelerde getiriler %6'ya kadar çıkabilmektedir. Bu tür mülkler hızla kiralanmakta ve nadiren boş kalmaktadır.
• Premium segmentte (Altstadt, Innere Stadt) getiriler daha mütevazıdır (%3-4 civarında), ancak burada rol oynayan başka bir faktör daha var: Bu daireler, yeniden satışta en hızlı şekilde değer kazanır. Yatırımcılar bunları, zamanla değeri artan "sessiz sermaye" olarak görüyor.
• Aile dostu bölgelerde (Jakomini, Mariatrost) kiralar sabit %4-5 civarındadır, ancak asıl avantaj düşük risktir: aileler genellikle aylarca değil, yıllarca kiralarlar.

Kârlılığın mevsimsel olarak yüksek olduğu tatil beldelerinin aksine, Graz pazarı yıl boyunca faaliyet göstermektedir. Üniversiteler ve işletmeler sürekli talep yaratmakta, festivaller ve kültürel etkinlikler ise bu talebi daha da artırmaktadır.

2025 yılında metrekare başına 5.200 avrodan 2030 yılında metrekare başına yaklaşık kademeli bir artış görüyoruz. Bu ani bir sıçrama değil, istikrarı ve uzun vadeli bir bakış açısını tercih eden yatırımcılar için ideal olan istikrarlı bir yukarı yönlü harekettir.

Bu, 300.000 € değerinde bir daireye yatırım yaparsanız, fiyatının 360.000-370.000 €'ya . Kira gelirini (yıllık ortalama %4-5) de eklediğinizde, mülk sadece sermayeyi korumakla kalmaz, aynı zamanda sahibi için aktif olarak çalışır.

Bu senaryo, hızlı kar elde etmeyi değil, varlığın değerinde kademeli bir artış sağlamayı hedefleyen uzun vadeli yatırımcılar için özellikle ilgi çekicidir.

Airbnb, Booking ve benzeri platformlar aracılığıyla kiralayan daire sahiplerini doğrudan etkileyen değişiklikler yürürlüğe girdi . Bu mülkler artık ek vergiye tabidir.

Ev sahipleri için bu, basit "bir daire satın al ve turistlere kirala" modelinin artık eskisi kadar işe yaramadığı anlamına geliyor. Kârlar devam ediyor, ancak gelirin bir kısmının devlete verilmesi gerekiyor. Sonuç olarak, birçok ev sahibi stratejilerini değiştirmeye başlıyor: bazıları öğrencilere veya ailelere uzun vadeli kiralamalara yöneliyor, bazıları kiraları artırıyor, hatta bazıları satmayı düşünüyor.

Bu yasa, bir yandan piyasayı daha düzenli ve adil hale getiriyor: Şehir sakinleri uygun fiyatlı konutlara kavuşuyor ve bütçeye ek vergiler ekleniyor. Öte yandan, yatırımcılar için esneklik ve geleneksel gelir modellerinin yeniden düşünülmesini gerektiren bir zorluk teşkil ediyor.

Graz pazarını 2025 yılında benzersiz kılan şey tam da budur: Artık Salzburg veya Viyana'nın stratejilerini kopyalamak mümkün olmayacak; yeni koşullara uyum sağlamak zorunda kalacak.

Viyana'nın Avusturya'nın en büyük ve en prestijli emlak piyasası olmaya devam ettiği açıkça görülüyor . Başkentin merkez bölgelerindeki daireler metrekare başına 10.000-12.000 avroya satılıyor ve bu da piyasayı birçok yatırımcı için erişilemez hale getiriyor. Ayrıca, yüksek satın alma fiyatı kârın bir kısmını azalttığı için kira getirileri burada %3-4 civarında daha düşük.

Graz ise Avusturya gayrimenkul piyasasına daha uygun fiyatlı bir giriş noktası olarak kabul ediliyor. Ortalama fiyatlar daha düşük ve kira getirileri, özellikle üniversitelerin ve öğrenci nüfusunun yoğunlaştığı bölgelerde daha yüksek. İstikrarlı sermaye büyümesi ve güvenilir kiracı akışı arayanlar için Graz mantıklı bir seçim.

Dolayısıyla, eğer Viyana statü ve prestijli yatırımlar için bir pazar , Graz da pratik çözümler ve uzun vadeli getiriler için bir pazardır .

Artıları:

• Viyana veya Salzburg'a kıyasla daha uygun fiyatlar,
  Graz'ı emlak piyasasına daha küçük bir yatırımla girmek için harika bir yer haline getiriyor. Birçok yatırımcı, burayı Avusturya'ya bir "basamak" olarak görüyor: Burada, makul bir fiyata daire veya ev satın alabilir ve peşin milyonlarca lira harcamadan sermayenizi kademeli olarak artırabilirsiniz.
• İstikrarlı kira talebi.
  Üniversiteler, turistler, genç profesyoneller ve iş seyahatindekiler sürekli bir kiracı akışı yaratıyor. Bu, Graz'daki dairelerin neredeyse her zaman müsait olduğu ve ev sahiplerinin belirgin bir mevsimsellik olmadan yıl boyunca istikrarlı bir gelire güvenebileceği anlamına geliyor.
• İşlemlerin şeffaflığı.
  Her satın alma işlemi, mülkiyet haklarını ve ipotekleri listeleyen Grundbuch'a (tapu sicili) kaydedilir. Yatırımcılar için bu, işlemin güvenli olduğunu ve dairenin gerçekten satıcıya ait olduğunu garanti eder. Bu düzeydeki yasal koruma, özellikle yabancılar için önemlidir.
• Şehrin kültürel zenginliği.
  Festivaller, konserler, tiyatrolar ve zengin mimari, Graz'ı sadece yaşanacak bir yer değil, aynı zamanda Steiermark'ın kültür başkenti haline getiriyor. Bu durum, şehrin hem öğrencilere hem de varlıklı yabancılara hitap etmesi nedeniyle kira fiyatlarını ve konut cazibesini artırıyor.

Eksileri:

• Şehir merkezinde yüksek fiyatlar.
  Innere Stadt bölgesinde metrekare fiyatları kolayca 7.500 € ve üzerine çıkıyor. Birçok kişi için bu bir engel teşkil ediyor ve bu daireler en hızlı değerlenenler arasında olsa da, giriş engeli hala çok yüksek.
• Yabancılar için bürokrasi.
  Alıcı AB vatandaşı değilse, tapu komisyonundan izin alınması gerekecektir. Bu süreç birkaç ay sürebilir ve ek belgeler gerektirebilir. İşlem hala mümkündür, ancak daha uzun ve karmaşık hale gelir.
• Kısa süreli kiralamalarda yeni vergilendirme.
  2025'ten itibaren Airbnb ve benzeri hizmetler aracılığıyla kiralanan daireler ek vergiye tabi olacak. Bu durum, net geliri düşürüyor ve ev sahiplerini uzun süreli kiralamalara geçmeye veya kiraları artırmaya zorluyor.

Graz'daki gayrimenkuller, uygun fiyat ve kârlılık arasında bir denge sunar. Buradaki fiyatlar Viyana veya Salzburg'dakilerden daha düşük olsa da, artan fiyatlar ve kira talebi piyasayı daha az cazip kılmıyor. Yatırımcılar için Graz, Avusturya'ya daha düşük bir yatırımla girme ve yıllık %4-5, hatta öğrenci bölgelerinde daha da yüksek getiri elde etme fırsatı sunuyor.

Öte yandan Viyana, bir statü pazarı olmaya devam ediyor: Daireler daha pahalı, getiriler daha düşük, ancak başkentte bir ev sahibi olmak yatırıma güvenilirlik katıyor. Graz ise çok yönlülüğünden faydalanıyor; sermayelerini korumak ve büyütmek için pratik ve etkili bir araç arayan öğrenciler, aileler, emekliler ve yatırımcılar için uygun.

İşte tam da bu nedenle Graz, Avusturya pazarının "altın ortalaması" olarak adlandırılabilir: Başkentin aşırı gösterişinden uzaktır, ancak istikrarlı büyüme, kültür, üniversiteler ve yaşam kalitesi sunar.