Mısır Gayrimenkulü: 2026'da Yatırıma Değer mi? Yatırımcı Tavsiyeleri

Mısır'da ekonomik reformlar uygulanması, turizmin artması ve hükümetin yabancı yatırımları teşvik etmesiyle birlikte yatırımcıların Mısır gayrimenkulüne olan ilgisi artıyor.

Ben, Viyana Gayrimenkul Yatırımları'nda yatırım danışmanı ve avukat olan Ksenia Levina, Mısır'da gayrimenkul satın alma konusunda kapsamlı bir genel bakış hazırladım. Yasaları, vergileri ve karlılığı inceleyeceğiz, Avusturya (Viyana) ile karşılaştıracağız ve Mısır'ın ne zaman daha avantajlı olduğunu ve Avrupa istikrarının ne zaman hayati önem taşıdığını vurgulayacağız.

Bu makalenin amacı, Mısır'ın yatırım çekiciliğini sistematik olarak analiz etmektir. Mısır'da daire satın almanın mümkün olup olmadığını, yabancılarla yapılan işlemleri düzenleyen yasaları ve bundan kimin fayda sağladığını öğreneceksiniz.

Küresel ve bölgesel bağlamı inceleyeceğiz: Afrika/Orta Doğu'ya neden şimdi dikkat etmemiz gerektiği, Mısır ekonomisinde neler olup bittiği ve piyasayı etkileyen küresel trendler nelerdir?.

Örneğin, dünya çapında tatil amaçlı konutlara olan talep artıyor: Mısır'ı diğer "sıcak" destinasyonlarla (Türkiye, Yunanistan, Fas) ve istikrarlı Avusturya ile karşılaştırmak mantıklı.

Avusturya burada "temel" görevi görüyor: kriterlerin %70'inde (istikrar, fiyat artışı, güvenilirlik) kazanıyor, ancak Mısır'ın daha yüksek getiri veya daha düşük maliyet sunabileceği alanları göreceğiz.

Neden şimdi? Birkaç yıllık istikrarsızlığın (2011 sonrası siyasi çalkantılar ve son döviz krizleri) ardından Mısır ekonomisi kademeli olarak toparlandı: 2016'dan itibaren hükümet devalüasyon sistemini uygulamaya koydu ve 2022'de uzun süren bir krizden çıkmayı başardı; 2023'te enflasyon ortalama %30-35 civarında seyrederken (yıl sonuna doğru düşüş gösterse de), GSYİH büyümesi yaklaşık %3,8 oldu.

Ne yazık ki, devlet bütçesi büyük ölçüde yabancı kredilere bağımlı, ancak aynı zamanda Mısır yatırımcı çekme konusunda daha aktif hale geldi: 2023'te yabancılar tarafından satın alınan mülk sayısına ilişkin kısıtlamalar kaldırıldı, yatırımcılar için "altın vize" uygulaması başlatıldı, yeni mega projeler (Yeni Başkent, Süveyş Kanalı üzerindeki Mısır Köprüsü) inşa ediliyor ve tatil köyleri geliştiriliyor.

Küresel ölçekte yaygınlaşan "mavi ekonomi" (deniz turizmi, limanlar, altyapı) trendi Mısır'da da kendini göstermeye başladı. Ancak Mısır'ın hâlâ birçok reforma ihtiyaç duyduğunu ve oraya yatırım yapmanın AB'ye kıyasla daha riskli olduğunu unutmamak gerekir.

Mısır'ın itibarına dair kısa bir genel bakış: ajanslar ve dergiler onu "istikrarlı ancak değişen" olarak tanımlıyor. Küresel sıralamalarda (örneğin Dünya Bankası İş Yapma Kolaylığı Endeksi) Mısır 2020 yılında 114. sırada yer alırken, Avusturya ilk otuz arasında bulunuyor. Mısır ayrıca yolsuzluk/şeffaflık endeksinde AB'nin gerisinde yer alıyor.

Öte yandan, Mısır'ın nüfusu (110 milyondan fazla, genç ve büyüyen) konut için güçlü bir yerel talep yaratırken, serbest bölgeler ve turizm yatırımcılar için vergi yükünü azaltıyor. Bu durum, PWC/Numbeo istatistiklerine göre Mısır'ı "büyüme pazarı" haline getiriyor, ancak istikrarı daha düşük.

Mısır, nüfus ve emlak piyasası bakımından en büyük Arap ülkesidir. Ekonomik olarak Mısır, kendine özgü avantaj ve dezavantajlarıyla "Orta Doğu'nun yükselen ekonomisi" olarak kabul edilir.

Avrupa ile karşılaştırıldığında, "yeni bir pazar" olarak adlandırılabilir; oldukça demokratik ve potansiyel olarak karlı (karlılık ve fiyat artışı yüksek), ancak sabır ve risk alma isteği gerektiriyor.

Bölgesel bağlam (MENA). Akdeniz bölgesindeki rakipler – Türkiye ve Fas:

• Türkiye daha yüksek gelirler sunuyor, ancak hiperenflasyon ve istikrarsız politikalar izliyor (lira, Mısır'da olduğu gibi 2021/22'de değer kaybedecek).
• Fas daha muhafazakâr bir ülke, ancak pazarı daha küçük.
• Mısır, güçlü bir nüfusa (110 milyondan fazla) ve turizm potansiyeline sahip: Süveyş Kanalı, iki deniz, piramitler ve uygun yaşam maliyeti gibi avantajları var.
• Ayrıca, hükümet aktif olarak yeni şeyler inşa ediyor (örneğin, Avrupa tarzı mahallelerin planlandığı Yeni İdari Merkez).

Küresel sıralamalar. İş Yapma Kolaylığı Endeksi'ne göre, Mısır 2020 yılında (tüm parametrelerin ortalaması alınarak) 114. sırada yer alırken, Avusturya yaklaşık 27. sırada yer aldı. Bu şu anlama geliyor:

• Avusturya'da iş yapmak (ve mülk satın almak) %70 daha kolay; daha az prosedür var, para transferleri daha şeffaf ve yasalar sağlam bir şekilde yerleşmiş durumda.
• Mısır'da genellikle izinler (örneğin, daha önce de belirtildiği gibi, herhangi bir mülk satın almak için Bakanlar Kurulu onayı gereklidir) ve döviz düzenlemelerine uyulması gerekmektedir.
• Olumsuz yönleri arasında önemli bürokrasi ve siyasi değişim potansiyeli yer alıyor (ayrıca IMF reformlarına da uyum sağlamaları gerekecek ve bu da düzenlemeleri değiştirebilir).

Ekonomik arka plan. Son yıllarda Mısır ekonomisi, önceki krizlerin ardından istikrarlı bir büyüme sergiledi. Mısır Ekonomik Kalkınma Bakanlığı'na göre, ülkenin GSYİH'si 2021/22'de yaklaşık %6,6 ve 2022/23'te %3,8 oranında büyüdü.

Enflasyon hala çift haneli rakamlarda (~2023'te %35) seyrediyor, ancak yavaşlamaya başladı. Bu durum iki önemli sonuca götürüyor: Birincisi, Mısır'daki gayrimenkuller istikrarlı Avrupa'ya göre daha hızlı değer kazanıyor (2023'te bazı tatil bölgelerinde konut fiyatları %20-40 arttı); ikincisi, döviz kurundaki istikrarsızlık, yatırımcıların tüm fonlarını Mısır poundunda tutmamaları gerektiği anlamına geliyor.

Güney Avrupa. Mısır bazen Türkiye veya Yunanistan (ya da Kıbrıs) ile karşılaştırılır:

• Yunanistan'da mülk satın alma sürecini incelemek faydalı olacaktır ; bu, çeşitli prosedürleri basit bir kontrol listesine indirgemeye yardımcı olur.
• Mısır AB üyesi değil, ancak daha düşük fiyatlara sahip (Kahire veya Hurghada'da bir daire satın almak, Atina'daki benzer bir daireye göre daha ucuz) ve biraz daha yüksek getiri sağlıyor (örneğin, karşılaştırın: Kahire'deki ortalama kiralık daire yıllık %5-7 getiri sağlarken, Avusturya'daki çoğu şehirde bu oran %2-3 civarında).
• Kıbrıs ve Türkiye de Avusturya'dan daha ucuz, ancak Mısır daha büyük ve ilgi çekici tatil yerleri sunuyor (Kızıl Deniz).

Yatırımcılar neden Mısır'a ilgi gösteriyor? Cevap basit: Şu anda değerinin altında işlem görüyor. Kriz dönemlerinde yatırımcılar Mısır'dan kaçtı (örneğin, 2011 devrimi veya Mısır poundunun değer kaybı nedeniyle) ve fiyatlar düştü.

Ülke mali zorlukların üstesinden gelirken, yabancı sermaye akışı da hız kazanıyor: Son haberlere göre Birleşik Arap Emirlikleri ve Suudi Arabistan, tatil beldeleri geliştirmek için on milyarlarca dolarlık yatırım yapmayı planlıyor (örneğin, 35 milyar dolarlık Ras El-Hekma projesi). Bu da Mısır'a yapılacak yatırımların önümüzdeki on yılda artacağını gösteriyor.

Bunu Viyana ile karşılaştıralım. Avusturya'daki yatırım ortamının yaklaşık %70'i daha iyi: Avrupa hukuk sistemi, düşük enflasyon ve öngörülebilir politikalar. Avusturya'da yatırım getirisi (ROI), fiyat artışı nedeniyle daha zayıf ( buradaki fiyatlar 2022-2023'te neredeyse istikrara kavuşacak ). Bununla birlikte, kira geliri (oran sınırlaması yok, ancak talep ılımlı) yaklaşık %2-3 getiri sağlıyor. Mısır'da büyüme potansiyeli daha yüksek, ancak oradaki riskler daha aktif risk izleme gerektiriyor.

Mısır gayrimenkul piyasası son 15 yılda dikkat çekici bir evrim geçirdi.

2011 devriminden sonra birçok alıcı piyasayı terk etti ve bu da fiyatlarda düşüşe yol açtı (özellikle 2012 ile 2015 yılları arasında). Hükümetin kontrolü ele geçirmesiyle birlikte fiyatlar kademeli olarak yükselmeye başladı. Bu durum, inşaat devleri (Talaat Mustafa Grubu, Palm Hills, Orascom, SODIC) ve devlet projeleri (örneğin Misra sosyal konut projesi) tarafından desteklendi.

2016'da bir başka şok yaşandı: liranın keskin bir şekilde değer kaybetmesi (8 EGP/$'dan 30 EGP/$'a). Reform nedeniyle enflasyonda bir artış oldu ve bu zorlu ortamda, ikinci el piyasasının hakimiyeti hızla kitlesel sektördeki yeni binalara kaydı.

2023 yılında nominal olarak yaklaşık %15-40 oranında arttı. 2024 yılında ise bu hız daha da arttı: İlk aylarda, yeni bölgelerde (Yeni Kahire) yıllık büyüme %24'e ulaştı.

CAPMAS istatistiklerine göre , özel inşaat sektörü 2022/23 yılında rekor sayıda konut birimi inşa etti (yaklaşık 1,3 milyon, bir önceki yıla göre %21 artış). Bu, pazarın şu anda hem geliştiricilerin hem de alıcıların odağında olduğunu gösteriyor.

Merkezlerin hepsi büyük şehirler ve tatil beldeleridir:

Kahire ve banliyöleri. Nüfusun büyük çoğunluğu burada yaşıyor (metropol bölgesinde yaklaşık 20 milyon). Eski mahallelerdeki (Şubra, Zamanih, Masr el-Adima) ikinci el piyasasında fiyatlar düşük, ancak talep de zayıf.

Ancak Kahire çevresindeki yeni şehirlerde (Yeni Kahire, 6 Ekim, Şeyh Zayed, Medine vb.) arz hızla artıyor: burada tek odalı stüdyodan yüzme havuzlu bir malikaneye kadar her bütçeye uygun Kahire dairesi satın alabilirsiniz.

Banliyölerdeki fiyatlar genellikle Kahire'nin kendisinden 1,5-2 kat daha yüksektir (tek odalı bir daire için yaklaşık 60.000-100.000 dolar). Kahire'deki konut emlak piyasası geleneksel olarak iç talep (yerlilerin kendileri için ev satın alması) ve öğrenci kiralamaları (60 üniversite de dahil olmak üzere çok sayıda öğrenci, ayrıca yabancı ortaklar ve danışmanlık firmaları bulunmaktadır) tarafından yönlendirilmektedir.

Kızıldeniz tatil beldeleri. Hurghada ve Şarm el-Şeyh başlıca turizm merkezleridir. Avrupalıları ve varlıklı Orta Doğuluları cezbederler. Birçok yeni bina ve apartman kompleksi (otel altyapısına sahip gelişmiş kompleksler) bulunmaktadır.

Hurghada'da mütevazı bir stüdyo daireyi 50.000 ila 80.000 dolara, daha prestijli bir villayı ise 300.000 ila 500.000 dolara satın alabilirsiniz.

Fiyatlar Kahire'ye göre belirgin şekilde daha yüksek: burada insanlar deniz manzarası için para ödemeye razı. Sterlin giderek değer kaybettiği için dolarla satın almak en iyisi (fiyatlar döviz kuruna endeksli).

Kuzey Sahili (Yeni El Alamein ve İskenderiye bölgesi). 2017-2019 yılları arasında burada büyük bir gelişme yaşandı. Marassi, Dunes ve Sidi Abdelrahman kompleksleri, ardından yeni Alamein Heights ve Kuzey Sahili de bu bölgeler arasında yer alıyor. Altyapı henüz sınırlı olsa da inşaat hızla ilerliyor.

Fiyatlar: Tek odalı daireler 60.000 dolardan, villalar 200.000 dolara kadar çıkıyor. Piyasa büyük ölçüde spekülatif ve birçok daire şu anda sezon dışında boş durumda.

Yeni bir idari başkent ve diğer projeler. Hükümet, Kahire yakınlarında devasa bir "uydu" başkent inşa ediyor. Konut alanları henüz tam olarak yerleşime açılmamış olsa da (yollar ve metro hala inşaat halinde), birçok yatırımcı hükümet yetkililerine arazi kiralama olasılığından etkileniyor.

Buradaki fiyatlar yüksek (yeni kurulan şirketlerin maliyeti 300.000-600.000 dolar arasında) ve sunulan seçenekler yüksek katlı binalar ve ofisler.

Diğerleri. İskenderiye'de ve Akdeniz kıyısı boyunca (örneğin, batıda Hurghada, El Arish), fiyatlar daha düşük, ancak talep de düşük. Özgün özellikler: Kuzey Mısır Avrupa'ya daha yakın ve kışın daha sıcak; Kahire'de daha fazla iş ve eğitim fırsatı var; Kızıldeniz aktif turizmiyle biliniyor.

Mısır'da ikinci el piyasası hala baskın konumda (işlemlerin %60'ından fazlası). Birçok Mısırlı hala "eski stok" (1980'lerden önce inşa edilmiş evler), özellikle Kahire'nin daha yoksul banliyölerindeki alçak katlı apartman dairelerini alıp satıyor.

Yeni gelişmeler (yeni mahalleler, yazlık kompleksleri) daha pahalı konutlar ve turistik daireler için oluşan boşluğu dolduruyor. Yeni gelişmeler arasında iş sınıfı projeler (Kahire'deki SODIC One, Palm Hills Madinaty) ve lüks projeler (Marassi villaları) yer alıyor.

tarafından yönetilen oteller aynı zamanda yatırım projeleri de sunmaktadır: örneğin, Kahire'deki Sofitel otelinin yakınındaki Hotel Apartments'ta daireler veya El Gouna'da villa projeleri.

Alıcılar ağırlıklı olarak yerel halktan oluşuyor: orta ve üst sınıf, banka çalışanları, doktorlar ve emekli askeri personel. Yabancı yatırımcılar geleneksel olarak Çinli işçiler ve şirketler (eskiden inşaat sektöründe faaliyet gösterenler), Avrupalı ​​emekliler (çoğunlukla İngilizler, Fransızlar ise kiracı olarak), Rus sermayesi (özellikle kuzeyde ve Hurghada'da) ve şimdi de BAE ve Suudi Arabistan'dan (altyapı yatırımlarıyla birlikte) belirgin bir ilgi görüyor.

İlginç bir şekilde, bölgede bir eğilim var : örneğin, Mısır'ın bölge ülkelerinden gelen ev alıcılarına (Suudi Arabistanlılar ve Birleşik Arap Emirlikleri vatandaşları için vergi muafiyetleri ve benzeri koşullar) avantajlar sunduğu yakın zamanda öğrenildi.

Genel olarak, işlemlerin büyük çoğunluğunu iç talep (Asyalılar, Afrikalılar ve Mısırlıların kendilerinden gelen talep) oluşturmaktadır. Yabancıların toplam alımlardaki payı küçük olsa da, en pahalı gayrimenkuller için kilit öneme sahiptirler.

Mısır gayrimenkul piyasası, Avrupa gayrimenkul piyasasına kıyasla hala cazip bir "uygun fiyatlı alternatif" olarak kabul ediliyor: fiyatlar, gelişmiş altyapıya sahip küresel şehirlerden önemli ölçüde daha düşük. Kısacası, Mısır piyasası, kendine özgü özellikleriyle (turizme ve yerli tüketicilere yönelik konutlara odaklanma) genç, hızla büyüyen ve "istikrarlı" Avusturya piyasasına göre doğası gereği daha spekülatif bir piyasa.

Bireyler. Herhangi bir vatandaş (yabancı veya Mısırlı) konut veya arsa satın alabilir. 2023'ten beri "iki mülk sınırı" kaldırıldı ve bireyler istedikleri kadar daire veya ev satın alabilirler (ancak her birini ilgili devlet kurumlarına bildirmeleri gerekmektedir).

Bir şirket. Genellikle bir şirket aracılığıyla satın alınır; bu şirket bir Mısır anonim şirketi (LTD/GPSC) veya yabancı bir şirketin şubesi olabilir. Bu, belirli vergi avantajları sağlar: eğer kuruluş gelir elde ediyorsa (örneğin, kira geliri), bazen bireysel vergi oranlarından daha düşük olan kurumlar vergisi öder.

Ancak, çoğu yabancının Mısır'da şirket kurmak (en azından EGX'e kayıtlı) için bir temsilciye veya kurucu ortağa ihtiyacı olduğunu unutmayın. Vergileri en aza indirmek için bazıları Kıbrıs veya Estonya şirketi aracılığıyla satın alma işlemi yapar ve işlemi bu yetki alanları üzerinden kontrol eder, ancak mülk resmi olarak Mısır'daki yan kuruluşa kayıtlıdır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GAYRİMENKUL yatırım fonları). Mısır'da yasal toplu yatırım araçları olan GAYRİMENKUL Yatırım Ortaklıkları (Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları) bulunmaktadır ve bunlar Merkez Bankası ve Borsa (FRA) tarafından düzenlenmektedir. Ancak, bu sektördeki payları küçüktür.

Şartlar şu şekildedir: Kanunen, bir GYO'nun varlıklarının en az %80-90'ını kiralık gayrimenkullere yatırması ve kârından %22,5 oranında vergi ödemesi gerekmektedir (yatırımcılar için herhangi bir teşvik bulunmamaktadır). 2018-2020 yılları arasında borsada işlem gören GYO'lar (Mısır Sigorta ve Kahire Merkez Bankası'nın çeşitli fonları) kurma girişimleri oldu, ancak bunların piyasa değeri hala düşüktür.

Bürokrasiye hazırlıklıysanız ve "dolaylı" yatırım yapmak istiyorsanız (daha fazla likidite, ancak bir yapı üzerinde anlaşma riski de var), yerel gayrimenkul yatırım ortaklıklarını (REIT'ler) düşünebilirsiniz (piyasalar istikrarlı bir şekilde büyürse, değer kazanmaya başlayacaklardır).

Kendi adınıza (tek başına veya evli olarak) satın alma. En kolay yol, satın almayı bir kişinin veya her iki eşin adına tescil ettirmektir. Miras ve bağış konularını dikkate almak önemlidir: eğer bir anne kendi adına bir daire satın alırsa, daha sonra bunu çocuklarına devredebilir (ancak Mısır yasalarına göre, bunun için usulüne uygun olarak hazırlanmış bir vasiyetname gereklidir).

Mısır, 2018'den beri evlilik öncesi sözleşmeleri mal paylaşımı yöntemi olarak tanıdı ve bu da aileler arasında "iki kişi için satın alma" uygulamasını yaygınlaştırdı.

Yatırım fonu veya vakıf aracılığıyla. Neredeyse hiçbiri: Batı tarzı aile vakıfları (Avusturya'dakiler gibi) Mısır'da mevcut değil.

Ancak, "gayrimenkul planlaması" için seçenekler mevcuttur: gayrimenkul, mülkü yöneten (mali düzenleyici kurumun gözetimi altında) bir şirkete veya "özel bir fona" kaydedilebilir. Bu karmaşık bir düzenlemedir ve genellikle ~1 milyon euroya kadar olan yabancı yatırımlar için gerekli değildir.

Vekaletname yoluyla satın alma. Birçok yabancı hemen uçamadığı için, satın alma işlemini bir noter onaylı genel vekaletname ile bir vekil (Mısır vatandaşı veya bir şirket) aracılığıyla gerçekleştirir.

Kanun buna izin veriyor: Bir noter, Mısır'da veya yurtdışında (apostil onayı alındıktan sonra) vekaletname düzenler. Vekil, ön anlaşma (muşakhasah) yapar, teminat yatırır ve ardından nihai işlemi resmileştirir.

Yabancı uyruklu (ikamet etmeyen) ve yerleşik (ikamet eden) kişiler arasında yasal bir kısıtlama yoktur: Yabancı uyruklu (ikamet etmeyen) bir kişi, Dışişleri Bakanlığı/Yatırım Komisyonu'ndan onay alması koşuluyla, bir Mısırlı ile aynı şartlarda gayrimenkul satın alabilir.

Onay neredeyse her zaman verilir (sadece herhangi bir ihlal olup olmadığını kontrol ederler). Avrupalı ​​olmayanlar satın alma işleminde otomatik olarak vize almazlar, ancak yatırım programı kapsamında 1-5 yıl süreli bir oturma izni verilir.

Mısır'daki satın alma süreci birkaç zorunlu adımdan oluşmaktadır:

Vergi Kimlik Numarası (Muhsid/Vergi Kartı) Edinme. Birçok MENA ülkesinde olduğu gibi, yabancıların öncelikle Mısır Vergi Dairesinden yerel bir kimlik numarası (NIN) almaları gerekmektedir. Bu işlem basittir ve genellikle bankacılık yoluyla (kart almak için pasaportunuzu kullanarak) yapılır. Bu numara olmadan işlemler kaydedilemez.

Niyet Mektubu (Muşakhasah) ve Depozito. Bir mülk seçildikten sonra, taraflar genellikle 10-15 gün süren bir ön anlaşma imzalarlar ve bu anlaşma kapsamında alıcı bir güvenlik depozitosu (genellikle satın alma fiyatının %5-10'u) öder. Bu anlaşma her iki tarafı da korur: satıcı mülkü başkasına satmayacağına söz verir ve alıcı da satın alma niyetini garanti eder.

Hukuki durum tespiti. Neredeyse zorunlu. Mısırlı bir gayrimenkul avukatı, mülkün belgelerini doğrular: satıcının tapusu, varsa ipotekler ve doğru kayıt. Bu süreç genellikle "durum tespiti" olarak adlandırılır. Nihai satış sözleşmesi burada, emlakçının ofisinde veya avukatla birlikte imzalanır.

Noter onayı ve tescil. Son adım, belgelerin bir notere (genellikle yerel Tapu Sicil Müdürlüğüne) teslim edilmesidir. Noter daha sonra toplam tutarı yatırır (Mısır'da tercihen banka havalesi yoluyla). Noter, satın alma işlemini resmileştirir ve tapuyu alıcının adına tescil eder.

Süre: Gerekli tüm belgelerle birlikte, süreç genellikle 1-2 hafta sürer. Ödeme çok önemlidir. 2025 yılı sonuna kadar , ancak yine de ücretler alınır: damga vergisi (~%2,5), %1-3'e kadar noter ücreti ve avukat/temsilci ücretleri (genellikle %2'den fazla değil).

Yeni sahipler için kayıt işlemi. Noter onayının ardından tapu, alıcının adına tescil edilir.

Avukat ve Emlak Danışmanının Rolü. Yerel bir avukat ve deneyimli bir emlak danışmanı veya gayrimenkul uzmanı tutmanızı şiddetle tavsiye ederim. Avukat, işlemin bütünlüğünü doğrulayacak, evrak işlerinde yardımcı olacak ve önemli belgelerin Arapçaya çevirisini onaylayacaktır. Emlak danışmanı ise bölgenin riskleri ve gerçekçi fiyat konusunda (ilan edilen fiyatlar genellikle şişirilmiştir) tavsiyelerde bulunacaktır.

Alıcının şartları. Resmi olarak, bu, yeterli fonlara sahip olmayı ve herhangi bir kısıtlamanın (örneğin, mülkün askeri bölgede bulunması) olmamasını içerir. Alıcının reşit ve yasal ehliyete sahip olduğu varsayılır.

Yabancılar Yabancı Mülk Siciline kayıtlıdır. 230/1996 sayılı Kanun, yabancıların "stratejik öneme sahip" yerlerde gayrimenkul sahibi olmasını yasaklıyordu, ancak 2023 değişiklikleri bu kısıtlamayı konut amaçlı mülkler için kaldırdı (mülk kapalı bir askeri birlik olmadığı sürece).

Ada gayrimenkulüyle ilgili hususlar. Bazı popüler tatil yerleri (Helmondib Adası, Kızıldeniz Adaları) özel koruma altındaki bölgelerde yer almaktadır. Bu bölgelerde işlem yapılmadan önce genellikle askeri yetkililerden ayrı bir izin alınması gerekmektedir. Bu nadir bir durum olsa da, önceden bir avukata danışmak önemlidir.

Uzaktan satın alma. Bahsettiğim gibi, bunu vekaletname ile yapabilirsiniz. Müşterilerim bana sık sık "Seyahat etmek istemiyorum" diyorlar, ancak en az bir kez ziyaret etmelerini öneriyorum; mülkü görmek ve çevreyi anlamak önemlidir. Bununla birlikte, tüm formaliteler uzaktan halledilebilir: avukatlar sizin adınıza imza atabilir ve noter onaylı bir vekaletname ile çalışabilir.

Gerekli incelemeler. Mısır'da aşağıdaki noktaların doğrulanması gerekmektedir: mülkiyetin sahipliği konusunda herhangi bir ihtilaf bulunmamalıdır (örneğin, başkasının miras hakkı üzerinde yargı yetkisi olmamalıdır), mülk ipotekli olmamalıdır (bu durumda, ödenmemiş borç bulunmadığına dair bir belge talep etmeniz gerekir) ve tüm faturalar ödenmiş olmalıdır. Devlet kurumları, satıştan önce ödenmemiş borç bulunmadığına dair bir belge sunmak zorundadır.

Tapu tescili. Noter tasdikinden sonra, alıcı Mısır'ın "mülkiyet belgesi" olan Tescil Belgesini alır.

Mısır'da gayrimenkul satın alırken, bir yatırımcının aşağıdaki maliyetleri göz önünde bulundurması gerekir:

Damga vergisi. Genellikle işlem bedelinin %2,5'i (sözleşmeye dahildir). Satıcı tarafından ödenir, ancak genellikle müzakere sırasında fiyata dahil edilir.

Noter ve kayıt ücretleri. Noter ve mülk kayıt ücretleri, işlem maliyetinin yaklaşık %1-3'ünü oluşturmaktadır.

Avukat/Emlakçı. Satın alma fiyatının yaklaşık %2-3'ü (miktar emlakçı ile görüşülerek belirlenir). Bu bir devlet ücreti değildir, alıcı tarafından ödenir veya anlaşma gereği satıcıyla paylaşılır.

KDV. Geçim minimumu – yeni konut binaları 2025 yılı sonuna kadar KDV'den muaftır (ekonomik reformlar yasası gereği) – yani bir konut projesindeki daireniz için ek KDV ödemezsiniz.

Birleşik Emlak Vergisi. kiralık mülkler için emlak , resmi kira değerinin %10'u (artı %30 indirim) oranında alınmaktadır. Bu, mülkünüzü kiraya verirseniz, cironuzun %10'unun (%30 indirimden sonra) bütçeye gittiği anlamına gelir.

Belediye vergisi (yerel, Avusturya'daki Gemeindesteuer'e benzer). Önemsizdir ve genellikle mülk sahiplerinin yıllık bakım ücretine dahil edilir ve kiracılara yansıtılır.

Yatırım vergisi. Mısır'da, bazı ülkelerde olduğu gibi (örneğin Avusturya Kendi Kendine Yeterlilik Programı gibi) özel bir "yerleşik olmayan" veya "ertelenmiş" vergi rejimi bulunmamaktadır.

Burada vergiler geleneksel yöntemlerle ödenir; yabancı gelirler kişisel bütçe düzeyinde hesaba katılmaz (yani, Mısır'da ikamet eden bir kişi sadece "Mısır'a gelen" veya burada alınan gelir üzerinden vergi öder). Ancak bu durum, Mısır'da ikamet etmeyenler için geçerli değildir.

, işlem bedelinin %7-10'una kadar çeşitli ücret ve komisyon ödemeye hazır olun.

Avusturya ile karşılaştırma. Avusturya'da alıcılar %3,5 oranında Grunderwerbsteuer (GrESt), yaklaşık %1,1 oranında kayıt ücreti ve yaklaşık %1,5 oranında noter ücreti olmak üzere toplamda yaklaşık %6-7 öderler. Ayrıca yeni bir bina satın alırken %20 KDV öderler (eğer ikamet eden biriyseniz ve büyük bir proje satın alıyorsanız, ancak yabancılar kısmen muaf olabilir).

Dolayısıyla Avusturya'da vergiler genellikle daha yüksektir (özellikle KDV), ancak hizmetler de çok daha verimli hale getirilmiştir (şeffaf, anında dahil).

Sermaye Kazanç Vergisi. Mısır'da, bireyler için genellikle satış ve satın alma fiyatı arasındaki farkın %10'udur. Ancak bir istisna var: Daireye iki yıldan fazla süredir sahipseniz, ek vergi fiilen muaf tutulur, çünkü eski mülklerin satışları standart vergi muhasebesine tabi değildir. Yabancı uyruklular için, devir genellikle alıcı tarafından kesilir.

Avusturya'da kurallar farklı. Eğer daha önce asıl ikametgahınız olan bir daireyi satarsanız vergi ödemezsiniz. Aksi takdirde, inşaat tarihinden itibaren 10 yıl içinde satarsanız, kâr üzerinden %30 vergi uygulanır. 10 yıldan sonra ise vergi muafiyeti vardır.

Mısır, gayrimenkul yatırımcıları için bir oturum izni programı sunmaktadır. Esasen, Altın Vize'ye benzer: gayrimenkul satın alma şartları vardır ve bu şartlara uyulması karşılığında 1, 3 veya 5 yıl süreyle oturum izni verilir. Kurallar (son olarak 2023'te revize edilmiştir) şu şekildedir:

• 1 yıl: En az 50.000 dolar değerinde gayrimenkul veya (Mısır'da bir bankada) 50.000 dolar tutarında banka mevduatı.
• 3 yıl: 100.000$'dan başlayan alımlar veya 100.000$ depozito.
• 5 yıl: 200.000 dolardan başlayan gayrimenkul yatırımları.

Her durumda, banka dekontunuz veya gerekli mülke sahip olmanız koşuluyla vize süresiz olarak uzatılır. İkamet şartı yoktur (ekstra avantaj!).

Tek sorun, mülkün ulusal sicile kayıtlı olması gerektiğidir; bu da yapım aşamasındaki bir projede satın alma işleminin kayıt olmadan mümkün olmayabileceği anlamına gelir (ancak bunun gevşetilmesi bekleniyor).

Avusturya ile karşılaştırma: Avusturya, gayrimenkul alımları için "altın vize" sunmuyor. Zengin bireyler için oturma iznimiz var (Çalışma İzni Olmadan Oturma İzni Yasası'nın 56. maddesi), ancak bu çok yüksek yıllık gelir (birey için aylık yaklaşık 2.550 € ve önemli bir mali güvence) gerektiriyor.

"Aufenthalt" kartımız bir satın alma işlemine bağlı değil, daha çok emeklilik veya tasarruf oturma izni gibi bir şey. Avusturya'daki yatırımcılar için, serbest meslek sahibi bireyler için Kırmızı-Beyaz-Kırmızı Kart bir seçenektir: bir iş planı, yaklaşık 100.000 €'luk bir yatırım ve iş yaratmayı gerektirir. Bu nedenle, yatırım yapmak ve kalmak için bir Avusturyalının sadece bir daire satın almak yerine ya bir işletme açması ya da zenginliğini kanıtlaması gerekir.

Hatalar. Birçok yeni gelen "turist vizesi" ile "yatırım amaçlı oturum izni"ni karıştırıyor:

• Mısır'da bir daire satın almak otomatik olarak kalıcı oturma izni garantisi vermez; işlem tamamlandıktan sonra yatırımcı "gayrimenkul sahibi için oturma izni" başvurusunda bulunur.
• Örneğin, bir avukatlar konsorsiyumu, yabancıların vizesiz altı aydan fazla Mısır'da ikamet edemeyeceğini ve Göçmenlik Servisi'ne kayıt yaptırmaları gerektiğini tespit etmiştir. Bu nedenle, sadece mülkiyete dayanarak, başvuru yapılmadan otomatik oturma izni alınamaz.
• Diğer kısıtlamalar: Kahire'nin yeni bölgesinde 100 m²'ye kadar olan konut binaları için oturma izni alamazsınız; en az 50.000 dolara satın almanız gerekir.

Değişenler (2023–2025): Yatırım Yoluyla Oturma İzni programı 2023 yazında resmen onaylandı (ancak parlamento vatandaşlık yasalarındaki değişiklikleri onaylama sürecinde).

En önemli yenilik, "2 mülk" sınırının doğrudan kaldırılması ve mevduatlarla ilgili açıklıkların getirilmesidir. Böylece, ekonomiye (veya gayrimenkule) 250.000 dolarlık yatırım yapan yabancı bir yatırımcı, oturum izni alabiliyor.

Avusturya ile karşılaştırma. Avusturya'da kalıcı oturma izni, örneğin D vizesi (öğrenim/çalışma vizesi) veya Deka Kartı (emeklilik vizesi) aracılığıyla verilir. Bu, "sadece bir ev satın alıp Avusturya'da yaşayamayacağınız" anlamına gelir; standart göçmenlik kanallarını izlemeniz gerekir.

Kısa süreli kiralama (Airbnb, Booking, vb.) çok yüksek getiri sağlayabilir; en iyi durumlarda, özellikle kış aylarında ve tatillerde popüler tatil beldelerinde yıllık %6-8 veya daha yüksek (yerel para birimi cinsinden) getiri elde edilebilir.

Örneğin, 300.000 dolarlık bir sahil villası, sezonun birkaç ayı boyunca 20.000 dolar gelir getirebilir; bu da toplam gelirin %6-7'sine denk gelir.

Ancak önemli riskler ve kısıtlamalar da mevcut: yeni yasalar düzenlemeleri sıkılaştırıyor. Örneğin, Mısır hükümeti, birçok ülkenin örneğini izleyerek, otellerde olduğu gibi misafirlerin kayıt yaptırmasını ve vergi ödemesini zorunlu kılıyor. Kahire'de belediye meclisi 30 güne kadar kiralama izni verdi ve turist vergisi ödenmesini ; Kızıldeniz'de de benzer düzenlemeler geliştiriliyor – "sınıflandırılmamış" dairelere tamamen yasak getirildi (sahiplerden ve seyahat acentelerinden para cezası alınıyor).

Sonuç olarak, kısa süreli kiralama şu anda "yasallaşmanın eşiğinde": piyasanın birçok segmenti hala yasa dışı. Airbnb üzerinden bir mülk kiralarsanız, para cezaları veya yeni kısıtlamalarla karşılaşmaya hazır olun (Turizm Bakanlığı'na kayıt yaptırmanız gerekebilir).

Uzun vadeli kiralamalar daha az risklidir. 3-5 yıllık kiralamalar için (Kahire'deki daireler genellikle devlet memurları, doktorlar ve yabancılar tarafından kiralanır), getiri daha istikrarlı ancak daha düşüktür; yıllık yaklaşık %4-6 civarındadır (enflasyon nedeniyle ruble yatırımları daha yüksek getiri sağlayacaktır, ancak "reel olarak" genellikle %5 civarındadır).

Örneğin, Kahire'de 80-100 metrekarelik bir dairenin ortalama kirası aylık yaklaşık 400-600 dolar iken, 50.000-70.000 dolara bir daire satın alınabiliyor ve bu da yaklaşık %6-7 brüt gelir sağlıyor. Şarm el-Şeyh'te ise benzer daireler daha pahalı (aylık 1.000 dolara kadar) ve oradaki kira getirisi teorik olarak %8'e kadar çıkabiliyor.

Ancak pratikte bu tür daireler genellikle sahipleri tarafından kullanıldığı için, kiraya verilmeleri yalnızca sezon boyunca popülerdir.

Emlak yöneticileri ve acenteleri. Büyük şehirlerde, kiralık mülkleri yöneten uzmanlaşmış şirketler ("Emlak Yönetimi") bulunmaktadır (genellikle %20-25 komisyon alırlar).

Örneğin, Kahire'deki Al Burouj veya Hurghada'daki Egyptian Homes gibi firmalar. Kiracı bulma, ödeme tahsilatı ve hizmetlerin sürdürülmesi gibi işleri üstleniyorlar, ancak bir yüzdelik komisyon alıyorlar. Yeni gelenlere genellikle başlangıçta bir ajans kullanmalarını tavsiye ediyorum, ancak bu karlılığı azaltıyor.

Kira geliri vergisi. Standart oran, resmi kira bedelinin %10'udur ( %30'luk bir kesintiden sonra). Dolayısıyla, ayda 600$ kira geliri elde ediyorsanız (ve bu geliri beyan ediyorsanız), vergi yıllık 720$ (ayda 60$) olacaktır.

Avusturya ile karşılaştırma: Avusturya'da kira geliri diğer gelirlere eklenir ve kademeli olarak (en fazla %50) vergilendirilir, ancak elektrik, su, doğalgaz gibi giderler ve amortisman giderleri düşülebilir.

Vergi verimliliği açısından Mısır daha adil görünüyor: Brüt gelirin %10'u vergi olarak alınıyor, bu oran Avrupa'dakinden daha düşük. Bunu, gelirlerinin %30'undan fazlasını vergi ve belediye vergisi olarak ödeyen Avusturyalı mülk sahipleriyle karşılaştırın.

Getirilerin karşılaştırılması. Kabaca bir rakam: Mısır'da yaklaşık %7, Avusturya'da ise %3. Elbette bu nominal bir rakam; Mısır'da gelirin büyük bir kısmı enflasyon/personel maaşlarındaki artış nedeniyle kaybedilebilir, ancak yabancı para birimiyle satın alındığında getiri yine de daha yüksektir. Bununla birlikte, Viyana veya Graz'da kira düşüşleri neredeyse hiç görülmez ve mülkler, sözleşmeli olarak yerleşik Alman kiracılara kolayca kiralanabilir.

Kahire, Mısır'ın ana iş merkezi:

• Altyapı. Havaalanları, metro (2 numaralı metro hattı), yüksek kaliteli hastaneler, uluslararası okullar (Yeni Kahire Okulu, Kahire Amerikan Okulu) – hepsi büyük şehirlerle aynı seviyede.
• Mimari. Basit konutlardan lüks konutlara.
• Yatırım için uygun semtler. Maadi, Nubaria ve Nexus Bay (Güney Kahire), parkları ve iyi okullarıyla prestijli banliyölerdir; Zamalek ve Garden City (Nil Adası, şehir merkezi) lüks semtlerdir, ancak fiyatlar çok yüksektir (metrekare başına 7.000-10.000 dolar). Yeni Kahire ve Madinty (Yeni Şehir), birçok yeni mahalleye ve hazır eve sahiptir. Buna karşılık, eski merkez (Izzetlmamplit, Shubra) bakımsız ve düşük konut kalitesi sunduğu için tavsiye edilmez.
• Kiralık. Öğrenciler ve yabancılar Maadi, Yeni Kahire ve Heliopolis bölgeleriyle ilgileniyor. AB veya ABD'den alıcılar, 100.000 dolardan başlayan fiyatlarla daire bulabilecekleri Yeni Kahire ve Maadi bölgelerini değerlendirmelidir.

Selanik, Mısır'ın ikinci büyük pazarıdır ve İskenderiye'de fiyatlar Kahire'ye göre %20-30 daha düşüktür.

• İskenderiye'nin "İsviçre bölgesi" (Zizinia, Sidi Bishr) Akdeniz Avrupa'sını anımsatıyor: sessiz, yeşil ama daha az iş.
• Yatırımcılar bazen inşaatın tüm hızıyla devam ettiği Kuzey Sahili'ni (Yeni El Alamein, Marsa Matrouh) değerlendiriyorlar. Oradaki fiyatlar düşük (villalar 70.000 dolardan başlıyor), ancak altyapı hala zayıf.
• İskenderiye'de yabancılardan pek talep yok (Orta Doğu'ya biraz benziyor), ancak yerliler evlerini kiraya veriyorlar (İskenderiye'de çok fazla turist yok).

Adalar ve Kızıldeniz:

• Şarm el-Şeyh pahalı bir yer. Burada dairelerin fiyatları yaklaşık 100.000 dolardan (iyi bir sitede 50 metrekarelik bir daire için) başlıyor ve villaların fiyatları 300.000-400.000 dolardan 1 milyon dolara ve daha fazlasına kadar çıkıyor. Yüksek sezon (Aralık-Şubat) bu evleri dairelerle dolduruyor, ancak yaz aylarında boş olabiliyor.
• Hurghada, Şarm el-Şeyh'e göre biraz daha ucuz ancak iyi gelişmiş "düz kıyı şeridi" (Sahl Haşeş, Safaga) sayesinde daha ulaşılabilir. Fiyatlar: stüdyo daireler 50.000 dolardan, villalar 150.000-300.000 dolardan başlıyor. Yaz aylarında turistlerle dolu olduğu için kiralık yer bulmak daha kolay (kışın daha uygun fiyatlı).
• Dahab küçük bir sırt çantalı gezgin kasabası, ancak aynı zamanda turizm bölgesinin bir parçası ve daha ucuz (stüdyo daireler 30.000 dolardan başlıyor). Kuzey Kızıldeniz'in plajları (Taba, Rash el-Hekma) eşsiz konumlar sunuyor (Ürdün ve İsrail yakınlarında), ancak talep kalıcı konaklamalardan ziyade geçici konaklamalar için daha fazla.

Mora Yarımadası. Burada başka bir alternatif yok: Mısır'ın iç bölgelerinden bahsediyoruz, her şey inanılmaz derecede ucuz (bir daire için 300 dolara kadar):

• El Minya, Fayoum veya Qena'da evler, Avrupa Birliği'ne kıyasla çok ucuz. Ancak talep sadece yerel düzeyde.
• Oradaki yatırımlar ağırlıklı olarak Mısırlılar tarafından değerlendiriliyor ve yabancılar tarafından çok nadiren düşünülüyor.
• Bu tür mülklere ulaşmak çok kolay (köyde bir ev için 3-5 bin dolar), ancak daha sonra satmak zor olacak; satılacak bir yer yok.

Altyapı. İletişim hakkında biraz daha detay. Kahire ve büyük şehirlerde (İskenderiye, Hurghada) uluslararası havaalanları, otoyollar, oteller ve dünya standartlarında hastaneler (Kahire'de Deutsche Bank Kliniği ve Agouza Hastanesi, Hurghada'da ise Hastane) bulunmaktadır. Bu, yatırımcılar için bir avantajdır: Orada kendiniz yaşamayacak olsanız bile, turistler ve kiracılar her şeyin yakınında olmasını ister.

Örneğin, çocuklu Avrupalı ​​bir alıcı, Kahire'de uluslararası bir okulun bulunmasını, deniz gezilerini (dalış kursları mevcuttur), makul uçuş sürelerini ve iyi sağlık hizmetlerini takdir edecektir.

Avusturya ile karşılaştırma. Viyana ve genel olarak Avusturya'da yaşam standardı kesinlikle daha yüksek: temiz hava, mükemmel hastaneler, ücretsiz yükseköğretim; ancak bunların hepsi Mısır'a göre iki ila üç kat daha pahalıya mal oluyor.

Günümüzde en çok satın alınan ürünler şunlardır:

Kahire. Kiralık aile daireleri (insanlar istikrarlı kira gelirine önem veriyor) ve spekülatif "endeks alımları" (örneğin, altyapı tamamlandıktan sonra yeniden satmayı umarak yeni bir projede nispeten ucuz daireler).

Hurghada/Şarm. Genellikle, mülk sahipleri kısa süreli kiralama yoluyla gelir elde eder ve "deniz kenarında kalıcı ikamet" için ödeme yaparlar.

Yeni El Alamein. Büyük müteahhitlerin yatırım yaptığı, hızla gelişen bir bölge. Daire ve villa paketleri, tamamen yatırım amacıyla, kıyı şeridinin geliştirilmesi umuduyla satılıyor.

İç bölgelerdeki şehirler. Yatırımların sadece %5'i, ucuz arazileri kentsel banliyöler inşa etmek için altın madeni olarak gören nadir spekülatörlerden geliyor.

İkinci el piyasası (işlemlerin %65'inden fazlası) ağırlıklı olarak 2000 yılından önce inşa edilmiş, bazen hâlâ tadilata ihtiyaç duyan daireler ve evlerden oluşmaktadır. Bunların birçoğu tadilat gerektirmektedir (banyo tadilatı, internet erişimi).

Tecrübelerimize göre, Mısır'ın "eski stok" konutları genellikle sadece yerli halk için uygundur; Kahire'nin tarihi mahalleleri, İskenderiye'deki harap binalar gibi. Ancak bu segmentte, büyük bir daire için 30.000-40.000 €'ya uygun fiyatlı seçenekler bulabilirsiniz (ama bazen klimaları bile olmuyor!).

İkinci el piyasasının özellikleri. 1980'den önce inşa edilen bu mülklerin enerji verimliliği düşüktür. Yaz aylarında evler çok ısınır ve klimalar çok fazla enerji tüketir.

Bu nedenle, müşterilerime bu tür evleri ya yalıtım ve yeni pencerelerle yenilemelerini (etkin bir yatırım değil) ya da sadece kısa süreli kiralama olarak kiraya vermeyi planlamalarını tavsiye ediyorum (turistler zaten "Akdeniz romantizmine" katlanmaya hazırlar).

Bonus: İkinci el konutlar, benzer metrekareler için yeni inşa edilmiş konutlara göre genellikle %20-30 daha ucuzdur. Ancak, likidite daha düşüktür: özellikle uzaktan alım yapıyorsanız, alıcı bulmak bir veya iki ay sürebilir. Neyse ki, en pahalı bölgelerdeki (Maadi, Yeni Kahire) fiyatlar enflasyondan sonra sadece biraz düştü ve oradaki ikinci el konutlar hala pahalı (yeni inşa edilmiş konutlarla aynı fiyatta).

Yeni gelişmeler. Pazarın en az %35'i. Bu, geliştiricilerin (MISR, Palm Hills, SODIC, Orascom, vb.) konut komplekslerinin yanı sıra özel apart otel projelerini de içeriyor.

Mısır'daki inşaat hızı bizim standartlarımıza göre orta düzeyde, ancak yerel halk için oldukça hızlı. İnşaat halindeki bir mülk satın alırken, tamamlanma tarihini (örneğin, 1-2 yıl) göz önünde bulundurun. Geliştiriciler genellikle taksit planları (5 ila 10 yıl boyunca %0 faiz) sunarlar; bu yatırımcılar için uygundur: taksitler halinde ödeme yapın ve bir yıl içinde mülkü teslim alın.

Kalite karşılaştırması. Bazı projeler (Marassi, El Gouna) Avrupa standartlarına göre (altyapıya güçlü bir vurgu yapılarak) inşa edilmiştir.

Genel olarak, yeni inşaatların kalitesi ortalama olarak Avusturya'dakinden daha düşük: işçilik ve malzeme kalitesi konusunda şikayetler var.

Örneğin, bir SODIC kompleksinde fayansların kötü döşendiği ve su yalıtımının özensiz yapıldığı, bunun sonucunda bir yıl yağmur yağdıktan sonra bazalt taşlarında küf oluştuğu yönünde şikayetler duydum.

Ancak Avusturya inşaat konusunda katı standartlar belirler ve Viyana'daki projeler, Mısır'dakilere kıyasla enerji verimliliği, ses yalıtımı ve yangın güvenliği açısından çok daha iyi bir şekilde inşa edilir.

Bu nedenle, Mısır'da yeni bir bina satın alırken, maliyetin %5-10'unu hemen "kusurlar" için ayırmanızı öneririm; en modern Mısır evi bile 5 yıl sonra yerel onarımlara ihtiyaç duyacaktır (yeni bir klima takılması, cephenin boyanması vb.).

Nesne örnekleri:

• 100.000 dolara kadar: Sıkça sunulan fırsatlar arasında Kahire'de küçük stüdyo veya 1 yatak odalı dairelerin yanı sıra Hurghada'da (60 m²'ye kadar) doğrusal daireler bulunmaktadır.
• 100.000-250.000 ABD Doları: "Orta sınıf": Kahire'de 2-3 odalı daireler (80-120 m²), Kahire/Yeni Kahire'de şehir evleri (küçük kır evi 150 m²) veya Hurghada/Şarm'da uygun fiyatlı 2 odalı daireler.
• 250.000-500.000 ABD Doları ve üzeri: Kahire'nin en iyi semtlerinde 120-150 m² daireler, büyük şehir evleri ve villalar, yüzme havuzlu kompleksler.

Avusturya'daki yeni binalarla karşılaştırma. Avusturya'da yeni binalar standart olarak akıllı ev sistemi, asansör, otopark, tamamen bitmiş iç mekan ve kapalı avlu ile birlikte geliyor.

Mısır'da bu standartlar evrensel değil. Kalite, özellikle göçmen işçilerin yoğun olarak yaşadığı bölgelerde (denize yakın, yoksullara daha yakın) daha düşük olabilir. Bununla birlikte, yeni yerleşim bölgelerinde (Madinty, Yeni Kahire, El Gouna) altyapı (okullar, alışveriş merkezleri) oldukça yüksek seviyede ve buralarda yeni inşaatlara talep var.

Mısır'ın bir avantajı: kıyı bölgelerindeki arsalar Avrupa'dakinden hala daha ucuz, bu nedenle Kızıldeniz kıyısında (örneğin, her birinde mutfak bulunan 100 odalı bir apart otel gibi) bir kompleks satın almak, Orta Avrupa'daki küçük bir pansiyonla karşılaştırılabilir bir fiyata mümkün.

Genel olarak, Mısır'da yeni inşaatlarla ilgili risk, gecikmeler ve olası değişikliklerdir. Avusturyalı müteahhitler nadiren teslim tarihlerini kaçırırken, Mısırlı müteahhitler mücbir sebep durumunda (örneğin pandemi) teslimatı bir yıla kadar geciktirebilirler.

"Klasik" apartman yatırımlarına ek olarak, alışılmadık birkaç yaklaşımı da ele alalım:

Tek büyük bir daire yerine birkaç stüdyo daire. Asya ve Avrupa'dan birçok müşterimiz (özellikle pandemi döneminde) tek büyük bir daire yerine iki veya üç bitişik stüdyo daire satın almayı tercih etti. Bu, karlılığı artırıyor (her stüdyo ayrı ayrı satılıyor, iki stüdyonun kirası genellikle tek bir iki yatak odalı dairenin toplam kirasından daha yüksek oluyor ve boş kalma riski azalıyor).

Dezavantajı: birden fazla sözleşme ve muhtemelen iki farklı ipotek ürünüyle iki kat daha fazla iş yükü. Asıl önemli olan, ek ücretler dahil olmak üzere iki yatak odalı bir dairenin fiyatının üç stüdyo dairenin fiyatını aşmamasıdır.

Mısır'da yaygın bir yöntem olan "flipping" (ev

Ancak buradaki piyasa 2022'den beri (döviz kurları ve pandemi nedeniyle) düşüşte ve her şey Mısır pounduna çevrilmeli. Eğer Mısır pounduyla alım yaparsanız ve ucuz bir daire bulursanız, tadilattan sonra %15-30 oranında ek değer elde edebilirsiniz.

Apart oteller ve mini oteller. Turizm projeleri genellikle "otel daireleri" olarak satılıyor; otelcilerin kiraladığı ve yönettiği bir stüdyo daireye sahip oluyorsunuz. Buradaki avantaj hazır hizmettir, ancak dezavantajı gelir üzerindeki kontrolün daha az olmasıdır.

Bazen bu tür daireler (otelin markası nedeniyle) piyasa fiyatının üzerinde satılıyor. Çözüm: İyi bir kompleksle, otelin karından istikrarlı bir pay (~%5) bekleyebilirsiniz; ancak, eğer işletme sahibi ve yöneticisi doğrudan sorumluysa, ben doğrudan, bağımsız kiralamayı tercih ederim.

Arazi ve uzun vadeli inşaat projelerine yatırım. Mısır'da (koruma altındaki alanlar dışında) arazi alımlarına hala izin veriliyor. Örneğin, Kahire'nin banliyölerinde veya Kuzey Sahili'nde (metrekare başına 10-20 dolardan başlayan fiyatlarla) teklifler mevcut. Bu yüksek riskli bir varlık: bölgenin gelişmesini beklemek gerekiyor.

Örnek: Hükümet yakın zamanda "Yeni Luksor" geliştirme planlarını açıkladı ve yerel halk 2024 yılında yeni çöl yolları için ihale bekliyor. Yakınlarda arazi satın alırsanız, daha sonra büyük bir karla inşaat yapabilir (veya bir müteahhide satabilirsiniz). Ancak proje başarılı olursa, alıcı bulmak zor olacaktır.

Fonlar ve araçlar (REIT'ler vb.) aracılığıyla. Bahsettiğimiz gibi, Mısır'da sadece birkaç REIT var ve bunlar hala sermaye biriktiriyor. Bu yatırım türünün avantajı çeşitlendirmedir (ticari gayrimenkul portföyüne yatırım yapıyorsunuz). Dezavantajı ise, daha önce de belirtildiği gibi, REIT'ler üzerindeki vergilerin daha yüksek olmasıdır (%10 yerine %22,5).

Konut projelerinde ayrıca hükümet dışı fonlar ve hissedarlar da bulunmaktadır (bazen geliştirici bir "yatırımcı havuzu" sunar; bu, birkaç dairenin satın alınması ve bunların tamamının yöneticiye kiralanması anlamına gelir).

Vienna Property olarak bu tür planlar konusunda sık sık danışmanlık yapmıyoruz, ancak büyük sermaye yatırımları (1 milyon dolar ve üzeri) için mantıklı olabilirler: tek bir mülke olan bağımlılık azalır ve gelir "düzeltilir".

Viyana'daki stratejilerle karşılaştırma. Avusturya'da insanlar genellikle merkezi bir konumda iyi bir mülk satın alıp on yıllarca ellerinde tutarlar (istikrarlı bir kira geliriyle emekli olmayı planlarlar). Spekülasyon nadirdir: düşük fiyat artışı nedeniyle, burada alım satım cazip değildir - vergi teşvikleri yoktur.

Kişisel olarak, portföyünüzün %70'ini muhafazakar bir seçeneğe (Viyana'da bir daire, gayrimenkul yatırım fonu) ve %30'unu da büyüyen bir seçeneğe (Kahire veya Mısır gibi yeni pazarlar) yatırmanızı öneririm.

Bu stratejiyi çeşitli müşterilerimize sunuyoruz: Paranın bir kısmını kriz karşıtı fonlara (Euro tahvilleri, istikrar fonları, Alman gayrimenkulleri) yatırırken, kalanını daha agresif projelere (ABD, Mısır, Kıbrıs) yatırıyoruz.

Tüm avantajlara rağmen, dürüst olmak gerekirse: Mısır ciddi risklerle karşı karşıya. Bunların başlıcaları ulusal ve doğal risklerdir:

Bürokrasi ve değişen yasalar. 2023'te yabancılar gizlilikten çıkarıldı, ancak yarın yine bazı şeyleri değiştirebilirler (son zamanlarda bankalar aracılığıyla sterlin cinsinden ödeme zorunluluğu gibi). Unutmayın ki, sadece beş yıl önce Altın Vize için pasaportun 15 yıldan eski olmaması gerekiyordu.

Bu nedenle, her yatırımcının değişiklikleri (örneğin, gelirin tam olarak nasıl belgelendirilebileceği vb.) takip eden güvenilir bir avukatı olmalıdır. Büyükelçiliğiniz veya konsolosluğunuz aracılığıyla da dahil olmak üzere, güncel düzenlemeleri düzenli olarak kontrol edin.

Kısa süreli kiralama. Kurallar sık ​​sık değişiyor: 2023'te hükümet, lisanssız Airbnb'ye karşı sert yasalar çıkarmaya başladı. Bu nedenle, bugün kısa süreli kiralamalardan süper karlar elde etmeyi beklemek riskli: Yarın, güvenli kiralama yapanlara 100.000 Mısır lirası para cezası verilmesi emri verilebilir.

Mevsimsellik. Mısır'ın en büyük dezavantajı aşırı iklimidir. Kahire'deki kiralık konut talebi neredeyse mevsimseldir: yazın birçok insan güneye veya Avrupa'ya gider. Tatil beldeleri ise kışın (Avrupa ve Orta Doğu'dan gelen turistlerle) dolup taşarken, yazın aşırı sıcaklar nedeniyle ıssız kalır.

Sezon dışı dönemde geliriniz düşer. Avusturya'da kiralama talebi genellikle yıl boyunca istikrarlıdır.

Altyapı riskleri. Bazı bölgeler yol ve su sıkıntısı çekiyor.

Örneğin, El-Haram piramidine giden yol üzerindeki güney Kahire, zaman zaman trafik sıkışıklığıyla boğuşmaktadır; Kuzey Afrika kıyıları yaz aylarında güvenilir bir su kaynağına son derece ihtiyaç duymaktadır – eğer kuzey çölünde bir villa satın aldıysanız, çevre dostu su planlarına yatırım yapın (tuzlu kuyular içme suyu için uygun olmasa da, yakındaki yerleşim yerlerinde su rezervuarlarının bulunmadığı açıktır).

Doğal afetler. Yağış nadirdir, ancak şiddetli sağanaklar güneydeki kiralık tatillerde sorunlara yol açabilir. Depremler olası değildir, ancak küçük sismik bölgeler mevcuttur. Nil'den uzak bölgeler sel riskine açıktır.

Likidite. Bir adada veya küçük bir bölgede satın aldıysanız, satmak zor olabilir (yerel altyapıya bağlı olarak). Kahire'de bir daire 2-3 ayda satılırken, çölde bir villa bir yıla kadar sürebilir.

Para birimi riskleri. Dolar cinsinden satın almak iyidir, ancak sterlin cinsinden harcama yapmak temettülerinizi azaltabilir. Bunu önceden göz önünde bulundurun: Euro cinsinden bir gayrimenkul satın alırken, döviz kuru dalgalanmalarının gerçek getirinizi etkileyebileceğine hazırlıklı olun.

Konut kredisi çekerken, dolar cinsinden kredi çekmek daha iyidir (Mısır bankaları çoğunlukla pound cinsinden kredi verse de). Döviz çevrim kanalları iyileşti, ancak dalgalanmaların yaygın olduğunu unutmayın. Bu konuda Avusturya kazanıyor: Euro en istikrarlı para birimlerinden biri.

Avusturya ile karşılaştırma. Avusturya'nın başlıca avantajları istikrarıdır. Mevsimsellik yok (her yıl aynı öğrenci dalgası geliyor), yasal sürprizler yok (kiralama düzenlemeleri çok nadiren değişiyor) ve güvenlik sorunları yok.

İstikrara alışkın müşteriler için Avusturya, vakaların yaklaşık %70'inde tercih edilebilir (daha az risk, binada garantili asansör ve ısıtma, temiz tapu kayıtları). Ancak Mısır, kalan %30'luk kısmı temsil ediyor: merak, Orta Doğu pazarının geleceğine karşı uzun vadeli bir koruma ve daha hızlı, ancak daha riskli bir getiri.

Gayrimenkul satın almak sadece parayla ilgili değil, aynı zamanda o mülkte yaşamakla da ilgili. Mısır'daki yaşam standardı ve günlük yaşam, Avusturya'dakinden önemli ölçüde farklıdır ve bu dikkate alınmalıdır.

İklim. Mısır, kıtasal-subtropikal bir ülkedir. Kışlar ılıktır (Kahire'de 15-25°C), yazlar ise çok sıcaktır (gölgede her yıl 40-45°C). Kızıldeniz kıyısında yazlar biraz daha serindir (35°C'ye kadar), Sina Dağları'nda ise geceler 30°C'ye ulaşır.

Çocuklu veya yaşlı bireylerden oluşan bir aileyseniz, iklim önemli bir faktördür. Avusturya, aşırı sıcaklar olmadan, ılıman yazlar (+20…+25°C) ve hafif kışlar (Viyana'da -5…+5°C) sunar. Ancak, denize yürüme mesafesinde değildir.

Sağlık hizmetleri ve sigorta. Mısır'da iyi özel klinikler bulunmaktadır (Kleopatra Hastanesi, MedStar). Vatandaşlar yüksek kaliteli hastanelere erişebilirler, ancak bunlar ücretsiz değildir. Zorunlu sigorta olmadığı için Avrupalılar genellikle taşınırken özel uluslararası sağlık sigortası satın alırlar.

Avusturya'da sağlık sistemi devlet tarafından yönetiliyor (Krankenkasse sistemi) ve en iyilerinden biri olarak kabul ediliyor: Dünyanın dört bir yanından insanlar tedavi için buraya akın ediyor.

Eğitim. Kahire'de uluslararası okullar var (örneğin, Egypt Marriott School, Cairo American College), ancak ücretleri oldukça yüksek (çocuk başına yıllık 6.000-15.000 dolar). Artıları: İngilizce veya Fransızca eğitim, uluslararası diploma.

Avusturya kalitesine (Steirische, vb.) yakın okullar nadirdir. Avusturya'da eğitim kamuya aittir; sadece dil kursları veya özel Alman okulları için ödeme yaparsınız, ancak genel olarak çocuğunuz ücretsiz, yüksek kaliteli bir eğitim alacaktır.

Güvenlik. Mısır son yıllarda resmi olarak terörizmle mücadele ediyor (özellikle tatil bölgelerini izliyor). Polis, turistik bölgelerde (Hurghada, Şarm) güvenliği sağlıyor.

Ancak riskler devam ediyor: Kahire metrosu yakınlarında yankesiciler yaygın olabilir, ancak bu nadir bir durumdur. Avusturya her açıdan çok güvenli bir ülkedir (suç oranı minimum düzeydedir, polisler kibardır).

Yaşam standardı ve fiyatlar. Mısır'da ev hizmetlerinin maliyeti Avrupa'dakinden çok daha düşük. Bir kafe faturası beş kat daha düşük, gaz ve faturalar ise üç ila dört kat daha ucuz. Bu arada, süpermarketlerdeki (Carrefour, Metro) markaların kalitesi Avrupa'dakilerle karşılaştırılabilir düzeyde.

Viyana'da kira yüz kat daha pahalı, yiyecek (aynı kalitede) daha pahalı, ancak maaşlar da yüksek.

Ulaşım ve iletişim. Kahire'nin uzun süredir faaliyette olan bir metro sistemi (iki hat), iyi otobüsleri ve yeni paralı yolları var (Kahire ile İskenderiye Otoyolu arasında bir karayolu bulunuyor). Diğer şehirlerde toplu ulaşım daha sınırlı (araba gerekiyor).

Bankacılık sistemi gelişiyor: Artık bankalara dolar yatırabiliyor, kira ödemelerini kartla yapabiliyor ve (kredi notunuz uygunsa) eski şartlarla (yıllık %5-6'ya kadar) konut kredisi alabiliyorsunuz. Mısır'da telefon ve internet erişimi iyi (4G neredeyse tüm ülkeyi kapsıyor).

Buna karşılık, Avusturya mükemmel ulaşım ve iletişim ağına sahip bir ülke, ancak aynı zamanda pahalı bir zevk sunuyor.

Basitleştirilmiş yasal işlemler ve yer değiştirme. Gayrimenkul satın alırken, yatırımcının (yukarıda açıklandığı gibi) ailesiyle (eş ve küçük çocuklar) birlikte yaşama hakkını da içeren bir oturma izni alabileceğini belirtmekte fayda var. Ancak Mısır'da dil ve bürokratik engeller mevcut: Varışınızı kaydetmeniz gerekiyor (gerekenler için Mısır konsolosluğu pasaportunuza damga vuruyor).

Örnekler: Birçok insan Mısır'a kısa süreli (altı aylık vizeyle) taşınmaktan memnun kalıyor – hava ve fiyatlar uygun, ancak uzun vadeli seçenekler konusunda sorular var. Çocuklu aileler, iyi uluslararası anaokulları ve okulların yalnızca Kahire/İskenderiye'de bulunduğunun farkında olmalıdır. Şarm el-Şeyh'te ev satın alırsanız, çocuklarınızın okul için Kahire'ye veya "Şarm İngiliz Okulu" olarak adlandırılan okula gitmesi gerekecektir.

Avusturya ile karşılaştırma:

• Güvenlik: Viyana, genel olarak Kahire'ye göre yaklaşık 10 kat daha güvenli.
• Konut kalitesi: Avusturya evleri daha enerji verimli ve ses yalıtımlıdır.
• Konfor: Mısır, iklim ve rekreasyon olanakları (denizler, çöller) açısından öne çıkıyor; bu da doğa severler için yaşam kalitesi sağlıyor.
• Günlük yaşam: Avrupa, hafta sonları, hizmetler ve dil ortamıyla daha dengeli bir yaşam sunuyor; bu zaten kişisel öncelikler meselesi.

Diğer ülkelerdeki kısıtlamalar göz önüne alındığında, Mısır gayrimenkulü satın almak kimler için bir çözüm olabilir?

İstikrarsız bölgelerin vatandaşları. Eğer Avrupa vatandaşlığına veya kalıcı oturma iznine kolayca erişemiyorsanız (örneğin, siyasi durumu öngörülemeyen AB üyesi olmayan bir ülkeden geliyorsanız), Mısır en azından konut konusunda esneklik sunabilir.

Mısır turist vizesi ve oturma izni veriyor ve diğer ülkelere (AB) girişinizi engellemiyor. Öte yandan, Avusturya'nın kırmızı-beyaz-kırmızı kartı çok pahalı (hesabınızda en az bir milyon ruble bulunmasını, kanıtlanmış ticari faaliyet göstermenizi veya özel bir program kapsamında 1 milyon euro yatırım yapmanızı gerektiriyor).

Emekliler. Mısır'ın ılıman iklimi, (yaklaşık 100.000-200.000 dolar civarında birikimleri olması koşuluyla) Avrupalı ​​emekliler için cazip bir yer haline getiriyor. Sağlık hizmetleri de komşu ülkelerle kıyaslanabilir düzeyde (ve gelişmiş bir özel sektöre sahip).

Ayda 1.500 dolara, yeterli bir konut kiralayabilir veya satın alabilir (ya da daha doğrusu ipotek çekebilirsiniz) ve iyi bir yaşam sürebilirsiniz (kişisel şoför ve hizmetçi de dahil). Avusturya'da emekliler her şey için para ödemek zorundalar: kira, yiyecek ve sağlık hizmetleri yıllık iki kat daha pahalıya mal oluyor.

Dijital göçebeler. Mısır, serbest çalışanlar ve dijital göçebeler için ilgi çekici bir destinasyon. Kahire/İskenderiye'de çok sayıda ortak çalışma alanı, uygun fiyatlı ofis alanı (ya da deniz kenarında internet erişimi olan harika bir kafe) bulunuyor.

Avusturya'da vize düzenlemeleri oldukça katı: çalışma izni olmadan, altı ayda bir en fazla 90 gün çalışabilirsiniz, sonrasında sorunlarla karşılaşırsınız. Ancak Mısır'da, gayrimenkul sektöründe ikamet eden biri gayriresmi olarak çevrimiçi çalışabilir (veya yerel olarak tek kişilik bir işletme kurabilir).

Evet, Mısır'da yabancı gelirlerden vergi alınmaz, ancak gelir yurt dışından geliyorsa vergi alınır (bu arada, AB'nin bazı ülkeler için ikametgah dışı rejimi vardır, ancak Mısır böyle bir düzenleme getirmedi - bu konu burada daha az önem taşıyor).

Viyana – kalite ve düzen. Güvenilir mevzuat, temiz sokaklar, Doğu Avrupa'ya özgü ücret seviyeleri ve neredeyse tam bir yatırım garantisi. Alman hassasiyeti, çok istikrarlı faiz oranlarıyla (yıllık %1-2) ipotek kredileri ve iyi kurulmuş bir gayrimenkul yönetim sistemi.

Esasen, bu "tuğlalı Eurobond" satın almak gibi bir şey; düşük getiri sağlıyor ama tam güvenlik sunuyor.

Mısır – yaşam tarzı ve özgürlük. Eğer güney yaşam tarzını yaşamak, haftada bir kez mayo giyip dalış yapmak ve 100.000 €'dan fazla yatırım yapmamak istiyorsanız, Mısır size ufkunuzu genişletme şansı sunuyor. Riskler (döviz kurları, bürokrasi, mevsimsellik) burada daha yüksek, ancak ödüller iki ila üç kat daha büyük olabilir.

Mısır, "aktif yatırımcı" olmaya hazır olanlar için uygundur: durumu takip etmek, görevlendirilen yöneticilerle iletişim kurmak ve bağımsız olarak gayrimenkul aramak ve satmak. Eğer "al ve unut" tarzı bir insansanız, Avusturya Mısır'dan daha iyidir.

5-10 yıl içinde emekli olmayı planlıyor musunuz? Emeklilik senaryonuzu bilmek önemlidir:

Gayrimenkulünüzü satmak. Kahire'de, likit bir konumdaysa (muhtemelen şehir merkezinde veya iyi bir metro istasyonuna yakınsa) bir daireyi nispeten hızlı (2-6 ay) satabilirsiniz. Tatil bölgelerinde, özellikle fiyatlar düştüyse, bu daha uzun sürebilir. Parayı euro olarak geri ödemeyi planlıyorsanız, hangi para biriminde satış yaptığınızı göz önünde bulundurun: 2020-2025 döviz kurundan zarar edeceksiniz (şu anda 1 € = 35 EGP).

Oturma izninizi sattıktan sonra. Oturma izniniz bu mülk için verilmişse, satışı oturma izninizi (EGP Esnek) hemen iptal etmez. Ancak, yenileme için mülkiyet belgesi veya depozito gerektiğinden, satıştan sonra başka bir dönem için yenileme yapamazsınız.

Mevcut kurallara göre, statünüzü korumak için başka bir mülk bulmanız veya depozito yatırmanız gerekecek. Aksi takdirde, oturma izniniz bir veya iki yıl sonra sona erecektir.

İkametgahın akrabalara devredilmesi. Mısır'da "miras yoluyla" şartlı ikametgah devri diye bir şey yoktur. Mülkün bir kısmını başka bir kişiye devrettiğinizde, bu normal bir alım satım işlemi olur ve ikamet izniniz korunmaz.

Evet, hakların devri aşamasındaki mevzuat, vatandaşlar için geçerli olanla aynı kaldı; her şey İslam hukukuna (Şeriat) göre bağış/miras yoluyla gerçekleşti.

Şunu da ekleyeyim: Ölen yatırımcıların akrabalarının miraslarını tescil ettirdikleri ve esasen "mirasçıların" kendi oturma izinlerini uzattıkları örnekler gördük, ancak bu, uzun bir bekleme süresi gerektiren karmaşık bir prosedürdür (aile kategorisi altında oturma izni için herhangi bir ülkede olduğu gibi).

Likidite – Avusturya ve Mısır karşılaştırması. Avusturya gayrimenkulleri genellikle daha hızlı satılıyor (uluslararası talep ve genel piyasa istikrarı nedeniyle). Mısır'da ise durum tamamen bölgeye bağlı: Kahire'deki daireler birkaç ay içinde alıcı bulurken, Neve el-Alamein'deki bir ev veya Fayoum'daki kırsal bir villa yıllarca satılmadan kalabiliyor.

Ayrıca, hızlı bir yatırıma ihtiyacınız varsa, Avusturya'da bunu yönetme konusunda daha fazla özgürlüğe sahipsiniz (bir acente veya açık artırma yoluyla satabilirsiniz), oysa Mısır'da evrak işleri ve doğrulama çok zaman alıcıdır.

AB ülkelerinde (Almanya, Avusturya, Kıbrıs) ve Mısır'da yaptığım yatırımlardan edindiğim kişisel deneyimlerden birkaç önemli ders çıkardım:

Sermaye ayrıştırması. Her şeyi tek bir yere yatırmayı asla önermem. Bir müşterinin amacı sermayeyi korumaksa, her zaman yüksek likiditeye sahip para birimlerinde veya varlıklarda bir rezerv tutmasını tavsiye ederiz. Ayrıca, farklı piyasalara odaklanmanın önemli olduğuna inanıyorum.

Örneğin, bana sık sık "2025'te 300.000 €'luk bir yatırım için Mısır mı yoksa Viyana mı tercih ederdiniz?" diye soruluyor. Cevabım şu oluyor: "Orta yolu bulmak mantıklı; 200.000 €'yu uzun vadeli Viyana gayrimenkulüne (daha az büyüme, ancak istikrarlı bir gelir) yatırıp, 100.000 €'yu da yüksek getiri için Mısır'a yatırmak. Eğer bir yabancı veya Rusça konuşan biri her şeyi tek bir karta yatırmayı tercih ediyorsa, bunun için konforlarından vazgeçmeye istekli olup olmadıklarını düşünsünler."

Gayrimenkul incelemesi. Bir avukatın görevi, satıcının yeterli belgeye sahip olduğundan emin olmaktır. Uygulamada, yeni sahiplerin inşaat yönetmeliklerinin ihlal edildiğini (üst kattaki komşular tarafından dairelerin su baskınına uğradığı!) veya kayıtların eksik olduğunu (sahibin aslında araziyi tamamen satın almadığı) keşfettiği vakalar gördüm.

Bazen yabancılar riski göz ardı ederek, "Kimsenin umurunda değil, boş ver, sonra kiraya veririm " diye düşünüyorlar. Benim tavsiyem: Mısır'daki hukuk karmaşık ve Sünni kökenine bağlı, bu yüzden her zaman yerel deneyime sahip bir avukat tutun. Vienna Property'de müşterinin tam kontrol sahibi olmasını sağlamak için her ortak avukatımızı değerlendirmeler yoluyla titizlikle inceliyoruz.

İstikrarlı ve büyüyen piyasalar arasında dağılım. Stratejimi genellikle şu şekilde bölüyorum: %30 – potansiyel taşıyan yüksek riskli piyasalar (Mısır, Türkiye, Meksika vb.); %70 – geleneksel varlıklar (AB gayrimenkulleri, AB ve ABD tahvilleri).

Kendim için neyi seçerdim? İstikrarlı bir büyüme senaryosunu tercih ederim: Mısır hisselerimin bir kısmını satıp Avusturya'daki "güvenli" bir fona yatırırdım. Hedeflerim ailemin geçimini sağlamak ve gelecekteki emekliliğimi güvence altına almak, bu yüzden Avusturya'ya büyük ölçüde güveniyorum.

Ama açıkça söyleyeyim: Piyasa keskin bir düşüş yaşarsa ve indirimler ortaya çıkarsa Mısır'a tekrar girmeyi ihtimal dışı bırakmıyorum; o zaman ülkenin ekonomisinin gerçekten istikrara kavuştuğundan emin olur olmaz giriş yapacağım.

Mısır, büyük potansiyele sahip ancak yüksek riskler taşıyan bir pazar.

Mısır'ı ne zaman tercih etmelisiniz? Yatırımlarınızı yönetmeye hazır olduğunuzda: mülkleri dikkatlice analiz edin, döviz dalgalanmalarını göz önünde bulundurun ve sürprizlere hazırlıklı olun. Bu durumda, yüksek getiri ve uygun koşullardan (düşük başlangıç ​​fiyatları, 50.000-100.000 dolarlık alımlar için "altın vize") yararlanacaksınız.

Avusturya ne zaman en iyi seçimdir? İstikrar ve güvenlik sizin için maksimum kârdan daha önemli olduğunda. Avusturya, %70 oranında daha avantajlıdır: işlem şeffaflığı, güvenli mülkiyet hakları, yavaş ama istikrarlı fiyat artışı ve minimum bürokratik riskler.

Bir yatırım avukatından genel tavsiyeler:

1. Her zaman yerel bir avukatla görüşün (en azından belgeleri kontrol etmesi ve hazırlaması için).
2. Hiçbir koşulda tüm birikimlerinizi tek bir yatırıma yatırmamalısınız (yatırımlarınızı ülke ve varlık türüne göre ayırın).
3. Mısır'da gelirinizi doğrudan etkileyen faktörlerden biri de ekonomi ve siyaseti (enflasyon, döviz kuru, mevzuat) yakından takip etmektir.
4. Likit bir lokasyona (iyi talep olan bir yere) yatırım yapın. Emin değilseniz, Kahire'deki veya bir tatil beldesinin merkezindeki gayrimenkullerle başlayın.
5. Sigorta ve bina bakımı konularını da unutmayın (herhangi bir dairenin yılda bir veya iki kez onarıma ihtiyacı olabilir).

2030'a yönelik görünüm. 2030 yılına kadar Mısır'a turizmde sürekli bir büyüme bekliyoruz; bunun yanı sıra büyük projelerin (yeni Süveyş Kanalı girişi, Kızıldeniz'in geliştirilmesi) hayata geçirilmesi de gayrimenkul piyasasını %10-20 oranında daha da canlandırabilir.

Aynı zamanda Mısır, yabancı yatırım çekmeye odaklanacak (yeni kalıcı oturma izni programları, muhtemelen bankacılık işlemlerinin serbestleştirilmesi). Bu eğilimleri yakından takip edeceğiz: Vienna Property, müşterilerin Avrupalı ​​profesyonellerin gözetiminde yatırım yapabilmeleri için Mısır'da (yerel geliştiricilerle işbirliği içinde) özel projeler başlatmayı planlıyor.