Avusturya'da Emlak Vergileri 2026 – Kapsamlı Bir Kılavuz

Avusturya gayrimenkul piyasası uzun zamandır sadece yerli halkı değil, yabancı alıcıları da cezbetmektedir. Bunun nedenleri açıktır: istikrarlı bir ekonomi, yüksek yaşam standardı ve sağlam bir hukuk sistemi.

Müşterilerime sık sık Avusturya'da gayrimenkule yatırım yapmanın bir iş olarak görülmesi gerektiğini hatırlatıyorum. Sadece daire veya evin fiyatını değil, başta vergiler olmak üzere tüm ilgili masrafları da dikkate almak önemlidir.

Satın alma sözleşmesinde belirtilen tutarın, vergiler ve zorunlu ücretler eklendiği için nihai olmaktan çok uzak olduğunu anlamak önemlidir. Ayrıca, vergi kanunları zaman zaman güncellenmektedir, bu nedenle mevcut düzenlemeleri önceden anlamak ve bütçenizi buna göre planlamak en iyisidir.

Bu yazıda, Avusturya'da gayrimenkul alım, satım süreçlerinde mülk sahiplerinin karşılaştığı vergi ve ücretleri detaylı bir şekilde inceleyeceğiz. Ayrıca bu maliyetleri nasıl optimize edebileceğimize de bakacağız.

Avusturya'da gayrimenkul satın almak yabancılar için genellikle mümkündür, ancak prosedür alıcının statüsüne bağlıdır. AB ve AEA ülkelerinin vatandaşları için Avusturya'da daire veya ev satın almak genellikle kolaydır, ancak bazı bölgelerin kendi düzenlemeleri olduğundan arsa söz konusu olduğunda durum daha karmaşıktır.

"Girilemez bölgeler" olarak adlandırılan yerlerdeki tarım arazileri ve arsalar için özel kısıtlamalar geçerlidir. Bu gibi durumlarda, yabancıların arazi kanunu uyarınca özel bir izin almaları gerekir; bir Grundverkehrsgenehmigung ( Yabancıların Avusturya'da Gayrimenkul Satın Almasına İlişkin Kısıtlamalar başlıklı makaleye bakınız .

Bu şartlar AB üyesi olmayan ülkelerden gelen alıcılar için de geçerlidir. Bu nedenle, arsa veya kır evi satın almadan önce, ilgili federal eyaletin yasalarını önceden kontrol etmek önemlidir.

Gayrimenkul türleri açısından, yabancılar Avusturyalılarla aynı tür gayrimenkulleri satın alabilirler: daireler, evler veya arsalar. Viyana ve Salzburg ile Graz gibi büyük şehirler geleneksel olarak en popüler yerlerdir, çünkü gayrimenkul stokunun çoğu burada yoğunlaşmıştır.

Aynı zamanda Tirol ve Salzburg (Kitzbühel, Hintersbrunn, vb.) gibi tatil bölgeleri de popülerdir. Ancak turistik bölgelerde yetkililer, aşırı fiyat artışlarını önlemek için ikinci ev alımını sıklıkla kısıtlamaktadır.

Tecrübelerime göre, yabancı alıcılar genellikle sürecin olabildiğince basit olacağını varsayıyorlar, ancak pratikte bürokrasiyle karşılaşıyorlar. Örneğin, bankalar fonların kaynağını dikkatlice kontrol ediyor ve belediyeler mülkün kullanım amacını belirtebiliyor.

Gayrimenkul fiyatı, toplam işlem maliyetinin yalnızca bir kısmını oluşturmaktadır. Alıcılar, yatırımcıları genellikle hazırlıksız yakalayan zorunlu Avusturya vergilerini ve harçlarını da dikkate almalıdır.

Avusturya'da gayrimenkul alımlarında uygulanan ana vergi, Grunderwerbsteuer veya gayrimenkul devir vergisidir. Standart oranı, işlem fiyatının (veya mülkün piyasa değerinin) %3,5'idir.

Örnek: Bir dairenin fiyatı 300.000 € ise, vergisi 10.500 € olacaktır.

Ayrıca, aile içi işlemlerde (örneğin, eşler, ebeveynler ve çocuklar arasında) vergi oranı genellikle %0,5-2'ye düşürülmektedir. Bu nedenle, gayrimenkul miras yoluyla edinildiğinde işlemi resmileştirmek vergi yükünü azaltacağı için daha avantajlıdır.

Grundbuch kaydedilmelidir . Bunun için mülk değerinin %1,1'i oranında ayrı bir ücret alınır.

Genellikle tüm hesaplamalar ve ödemeler noter veya avukat tarafından yapılır. Sonuç olarak, Avusturya'da ev satın alırken sadece devlet ücretleri bile mülk değerinin yaklaşık %4,6'sına denk gelir.

Zorunlu vergilerin yanı sıra, alıcı işlemle ilgili ek maliyetleri de göz önünde bulundurmalıdır. Bunlar öncelikle noter hizmetleri ve hukuki destekle ilgilidir. Noter, alım satım sözleşmesini hazırlar ve bölgesel mahkemede "Verbücherung" (tapu kaydının resmi tescili) prosedüründen sorumludur. Noter hizmetlerinin maliyeti genellikle mülk değerinin yaklaşık %1-2'si kadardır.

Kesin oranlar özel duruma ve sözleşmenin karmaşıklığına bağlıdır, ancak ortalama olarak noter ücretleri için %1,5-2 civarında bir bütçe ayırmak makul olacaktır. Bazı durumlarda, (alıcı Almanca bilmiyorsa) bir tercüman da gerekebilir. Bu da genellikle birkaç yüz avroya mal olur.

Bunun yanı sıra, başka olası maliyetler de söz konusu olabilir: örneğin, gayrimenkul değerleme maliyeti (bankalar genellikle ipotek başvurusu sırasında böyle bir değerlendirme talep eder), yurtdışından para alınması durumunda döviz kuru ücretleri ve diğer giderler.

Toplamda, "gizli" maliyetler genellikle işlem tutarının yaklaşık %2-4'ünü oluşturur. Vergilerle birlikte nihai maliyet %6-8'e veya daha da yükseğe çıkabilir.

Bu nedenle bu maliyetleri önceden dikkate almak önemlidir. Başlangıçta cazip görünen bir dairenin fiyatı, tüm ücretler ve ödemeler yapıldıktan sonra beklenenden önemli ölçüde daha yüksek olabilir.

Bir mülk satın aldıktan sonra masraflar bitmez; düzenli ödemeler ve önceden hesaba katılması gereken vergiler vardır.

Grundsteuer ödemesi zorunludur . Bu vergi, vergi dairesi tarafından belirlenen mülkün "resmi değeri" veya Einheitswert üzerinden hesaplanır.

Hesaplama formülü şu şekildedir:

Grundsteuer = Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz.

Steuermesszahl ("vergi oranı"), mülk türüne (apartman veya ev) bağlı olarak değişen ve daha pahalı mülkler için kademeli olarak artan bir tarifedir. Hebesatz ("ağır vergi"), her belediye tarafından bağımsız olarak belirlenen bir katsayıdır (genellikle %500'e kadar).

Örnek vermek gerekirse: Eğer Einheitswert 50.000 € ise ve Viyana'da uygulanan maksimum Hebesatz %500 ise, hesaplama şu şekilde olur: 87,23 € × 5 = 436,15 € yıllık.

Dolayısıyla, nispeten küçük miktarlardan bahsediyoruz; genellikle yılda yüzlerce avro, binlerce avro değil. Vergi miktarı doğrudan hem Einheitswert'e (topluluk değerine) hem de belirli bir şehrin veya kasabanın politikalarına bağlıdır.

Viyana gibi büyük şehirlerde oran genellikle üst sınıra (yüzde 500) yakınken, daha küçük belediyelerde önemli ölçüde daha düşük olabilir. Vergi tutarı 75 €'yu aşarsa, tamamı tek seferde değil, yıl boyunca dört eşit taksitte ödenebilir.

Resmi olarak vergi, mülk sahibi tarafından ödenir, ancak pratikte, dairelerini kiraya veren birçok mülk sahibi, Grundsteuer vergisini elektrik, su, doğalgaz gibi faturalara dahil ederek kiracılara yükler.

Avusturya'da 70-100 m² alana sahip dairelerin sahipleri ortalama olarak yılda 200 ile 500 € arasında emlak vergisi (Grundsteuer) ödemektedir. Daha büyük bir daire veya müstakil ev için ise çeyrekte yaklaşık 100-200 € civarında bir tahmin yapılabilir.

Birçok yabancı alıcı bu verginin ne kadar düşük olduğuna şaşırıyor. Gerçekten de, diğer ülkelerle karşılaştırıldığında, neredeyse sembolik bir vergi. Ancak küçük boyutuna rağmen, bütçenizi planlarken dikkate almanız yine de önemli.

Eğer gayrimenkul kişisel ikametgah olarak kullanılmıyor, kiraya veriliyorsa, elde edilen gelir vergilendirilir. Bu gelir, sahibinin toplam kişisel gelirine eklenir ve standart artan oranlı gelir vergisi oranında (yüzde 20 ile yüzde 55 arasında) vergilendirilir.

Avusturya'da yıllık 13.300 €'ya kadar vergi muafiyeti sınırı bulunmaktadır (2024 itibarıyla). Bu, giderler düşüldükten sonraki kira geliriniz bu tutarı aşmıyorsa vergi ödemeniz gerekmeyeceği anlamına gelir. Bu tutarın üzerindeki her şey uygun oranda vergilendirilir – %20, %30 ve benzeri oranlarda, çok yüksek gelirler için %55'e kadar.

Örneğin, bir dairenin yıllık kirası 12.000 € olsun. Giderler düşüldükten sonra, vergilendirilebilir gelir daha düşük vergi dilimlerinden birine girebilir ve bu da gerçek vergi yükünü azaltabilir.

Avusturya'da gayrimenkul satma zamanı geldiğinde, asıl soru sadece işlem fiyatı değil, aynı zamanda ne kadar gelir vergisi ödenmesi gerekeceği ve bunun yasal olarak nasıl azaltılabileceğidir.

Avusturya'da bir mülk sahibi gayrimenkul satmaya karar verirse, ek bir vergi daha uygulanır: Gayrimenkul Satış Vergisi veya Sermaye Kazancı Vergisi. 2012 yılında yürürlüğe giren bu vergi, elde edilen karın (satış fiyatı ile alış fiyatı arasındaki fark) %30'u oranındadır.

Bu vergi satıcı tarafından ödenir ve bazı özel durumlar dışında mülkiyetin süresi önemli değildir.

Tüzel kişiler için oran daha düşük olup %23'tür. Ancak bireyler için standart vergi oranı %30 olarak kalmaktadır.

Ayrıca, sermaye kazanç vergisinin diğer gelirleri etkilemediğini de belirtmekte fayda var . Bu, yüksek bir maaşınız veya işletme geliriniz olsa bile, ImmoESt'in sabit %30'luk bir vergi olarak kaldığı ve diğer gelir türleri üzerindeki oranı artırmadığı anlamına gelir.

%30'luk oran oldukça yüksek görünse de, gayrimenkul satışından elde edilen sermaye kazancı vergisinin tamamen muaf tutulabileceği durumlar vardır. Temel şart, kişisel ikametgah olmasıdır. Eğer mal sahibi, satıştan hemen önceki en az iki yıl boyunca daireyi birincil ikametgahı olarak kullanmışsa, emlak vergisi alınmaz.

Daha esnek bir kural daha var: " 10 üzerinden 5 ". Bu, bir kişinin son on yıl içinde en az beş yıl boyunca bir evde veya dairede ana ikametgahı olarak yaşamış olması durumunda, mülkün satışında vergi alınmayacağı anlamına gelir. Bu kural, kişinin yakın zamanda taşınmış olsa bile, uzun süreli ikameti dikkate almak için tasarlanmıştır.

Ancak, "10 üzerinden 5" kuralı, önceki sahiplerin ikametgahını da dikkate alır. Bu, mülk uzun süre bir aile evi olarak kullanılmışsa, mirasçı veya hak sahibinin bu muafiyetten yararlanabileceği anlamına gelir. Her şey, mülkte kimin ve ne kadar süreyle yaşadığına bağlıdır.

Eğer daire miras yoluyla edinilmiş ve hemen yeniden satılmışsa, satış fiyatı ile orijinal değer arasındaki fark üzerinden yine de vergi alınır. Bu vergiden kaçınmanın tek yolu, mülkte en az iki yıl ikamet etmektir.

Herstellerbefreiung " (" üretim avantajı olarak adlandırılan durumdur . Eğer mal sahibi bir arsa üzerine kendi elleriyle bir ev inşa eder ve daha sonra satarsa, inşaattan elde edilen kar ImmoESt'ten muaftır.

Ancak, Avusturya'da bir evin altındaki araziden elde edilen karlar normal şekilde vergilendirilir. Bu kural, özellikle bir arsa satın alıp üzerine ev inşa ettikten sonra mülkü satmaya karar verenler için geçerlidir.

Avusturya'da 1 Ağustos 2008'den beri ayrı bir miras veya bağış vergisi bulunmamaktadır. Bu, bir daire veya evin bir akrabaya devredilmesinin özel bir vergiye tabi olmadığı anlamına gelir.

Ancak, Avusturya'da gayrimenkul miras yoluyla veya bağış yoluyla edinildiğinde, gayrimenkul edinim vergisi ( Grunderwerbsteuer . Yakın akrabalar için tercihli bir oran geçerlidir: ilk 250.000 € için %0,5 ve bu eşiğin üzerindeki tutarlar için %2. Karşılaştırma yapmak gerekirse, standart bir satın alma işleminde oran %3,5'tir.

Örneğin, bir baba evin mülkiyetini oğluna devrettiğinde, masraflar sadece birkaç bin euro tutarken, normal bir alım satım işleminde vergi tutarı on binlerce euroya ulaşabilir.

Her bağış veya miras işlemi vergi makamlarına resmi olarak bildirilmelidir ( Anzeigepflicht ). Ancak, GrESt'in ötesinde ek vergi ödenmez.

Aile içinde hediyeleşme veya miras yoluyla mülk devri, miras yoluyla mülk transferlerinin vergiye tabi olduğu İsviçre veya Almanya'ya kıyasla önemli ölçüde daha ucuz ve daha basittir.

Bu nedenle, art arda birkaç transfer planlanıyorsa, ayrıntıları önceden bir avukatla görüşmek daha iyidir.

Avusturya emlak vergisi sistemi oldukça esnektir ve yükü azaltmak için çeşitli yollar sunmaktadır:

Yeni mülkler için emlak vergisinden muafiyet. Bazı federal eyaletlerde ve belediyelerde, devlet sübvansiyon programları (geförderte Wohnobjekte) aracılığıyla inşa edilen yeni daireler geçici olarak emlak vergisinden muaftır. Bu muafiyet süresi 5 ila 10 yıl arasında değişebilir. Bu muafiyetten yararlanmak için belediyenize başvuruda bulunmanız gerekmektedir.

Amortisman ve kira indirimleri. Kiralık mülk sahipleri, onarım, sigorta, bakım ve bina amortismanı gibi giderleri karşılayarak vergiye tabi gelirlerini azaltabilirler.

Konutlar için yıllık %2, apartman daireleri için ise %2,5 oranında standart vergi uygulanmaktadır. Giderlerin doğru şekilde muhasebeleştirilmesiyle vergilendirilebilir kârlar en aza indirilebilir.

Küçük işletme vergi indirimi (Kleinunternehmerregelung). Kira, bir hizmet olarak değerlendirilebilir ve özellikle kısa süreli kiralamalar için gelir KDV'ye (%20) tabi olabilir.

2025'ten itibaren aşmazsa , işletme sahibi KDV'den muaftır.

Diğer devlet yardımları. Vergi indirimlerine ek olarak, genç aileler, profesyoneller ve diğerleri için destek programları bulunmaktadır. Bu programlar, vergilendirmeyi doğrudan etkilemese de, ev satın alımları için ek teşvikler sağlamaktadır.

Avusturya'da arsa satın almak, daire veya ev satın almakla aynı temel vergilere tabidir: %3,5 oranında GrESt (veya aile içi alımlarda tercihli oran) ve %1,1 oranında kayıt ücreti.

Ancak, arazinin kendine özgü özellikleri vardır. Bunlardan en önemlilerinden biri de Widmung'dur (arazinin inşaat amacıyla kullanımı için ticari izin). İnşaat planlanıyorsa, arazinin durumu ve bu iznin önceden alınabilme olasılığı netleştirilmelidir . Bazen işlem ek kontroller ve ödemeler gerektirebilir.

Eğer arazi tarım arazisi olarak kayıtlıysa, yapı amaçlı yeniden imar edilmesi ancak yerel makamların izniyle mümkündür. Bu yeniden imar, gelecekteki satışlarda yeni bir vergiye yol açacaktır (daha fazla bilgi aşağıda).

Kendi arazinize ev inşa etmek yeni maliyetler getirir. Tüm inşaat yüklenicileri size %20 KDV dahil fatura keser; bu oran Avusturya'da standart orandır.

Özel bir alıcı için bu %20'lik oran zaten tahmine dahil edilmiştir: vergi ayrı olarak tahsis edilmez, ancak inşaat maliyetini fiilen beşte bir oranında artırır.

Bu yüzden her zaman arsa satın almadan önce bir mimar veya avukatla görüşmenizi öneririm. Bu, potansiyel maliyetleri önceden hesaplamanıza ve sözleşmeyi imzalarken herhangi bir tatsız sürprizden kaçınmanıza olanak tanır.

Avusturya vergi sistemi oldukça dinamik. 2025 yılında yürürlüğe girecek ve doğrudan mülk sahiplerini etkileyecek birçok değişiklik şimdiden onaylandı.

Gelir eşiklerinin yeniden değerlendirilmesi. gelir oranları endekslenecek . Vergiden muaf minimum tutar 13.308 € (önceden 12.816 € idi) ve %55'lik maksimum oran yalnızca 1 milyon €'nun üzerindeki gelirlere uygulanacak.

Yatırımcılar için bu, kira gelirlerinin bir kısmının vergiden muaf kalacağı anlamına gelir; bu durum özellikle küçük miktarlar için belirgindir.

Küçük işletme reformu. 2025'ten itibaren KDV muafiyet limiti artırılacak. Artık yıllık 55.000 €'ya kadar olan gelir (önceki 35.000 € yerine) sahibini KDV'den muaf tutuyor. Bu, ev sahipleri için önemli bir rahatlama anlamına geliyor: Dairelerini kiracılarına %20 ek vergi ödemeden kiraya verebilecekler.

Hisse senedi işlemlerine ilişkin düzenlemeler sıkılaştırılıyor. Temmuz 2025'ten itibaren, gayrimenkul sahibi şirketler için kurallar değişti. Bir mülk dolaylı olarak, ancak dairenin sahibi olan şirketin hisselerinin satışı yoluyla satılırsa, GrESt vergisi "Einheitswert" (Erken Satış Vergisi) üzerinden değil, tüm mülk portföyünün piyasa değeri üzerinden hesaplanacaktır. Bu, normal bir satın alımda olduğu gibi %3,5 oranında vergi ödemeniz gerektiği anlamına gelir.

Bu önlem, "şirket satışları" yoluyla yapılan vergi kaçırma planlarıyla mücadele etmeyi amaçlıyor. Bu durum özellikle büyük projelerdeki yatırımcıları ve müteahhitleri etkileyecektir.

Yeniden geliştirme vergisi (Umwidmungszuschlag). Bir diğer yeni önlem ise tarımsal kullanımdan inşaat kullanımına dönüştürülen arazilerin satışına uygulanan ek vergidir. Eğer bir arazi 2024 yılından sonra Grünland'dan Bauland'a dönüştürülmüşse, araziden elde edilen kar %30 oranında artırılacak ve 2025 yılının ortalarından sonra satılması durumunda vergilendirilecektir.

Başka bir deyişle, "ucuz tarım arazisi" üzerindeki spekülasyon artık önemli ölçüde daha az karlı olacak.

Grundsteuer'in geleceği. Arazi vergisi reformu da görüşülüyor. Son Einheitswert değerlendirmesi 2012'de yapılmıştı ve 2025-2027 yılları arasında yeni bir değerlendirme planlanıyor. Bu, Grundsteuer için vergi tabanında bir artışa yol açabilir.

Birçok bölgedeki gayrimenkul değerleri, önceki tahminlere kıyasla önemli ölçüde arttı. Bu durum karşısında, yeni mevzuat vergi kurallarını değiştirebilir: ya vergiyi artırabilir ya da prestijli ve pahalı bölgelerdeki gayrimenkul sahiplerinin daha büyük bir pay ödemesi için vergi dağılımını yeniden düzenleyebilir.

Bu nedenle güncel haberleri takip etmek çok önemlidir. Yatırımcıların Avusturya vergi makamlarının bültenlerine abone olmalarını şiddetle tavsiye ederim. Ayrıca, bir reformdan kaynaklanabilecek tatsız sürprizlerden kaçınmak için yerel vergi ve gayrimenkul uzmanlarına düzenli olarak danışmak da iyi bir fikirdir.

Avusturya'daki emlak vergileri birçok ülkeye kıyasla düşüktür, ancak zorunludur ve dikkat gerektirir:

• Gayrimenkul satın alırken, genellikle fiyatın %4-8'i civarında olan ek maliyetleri de göz önünde bulundurmakta fayda var.
• Yıllık arazi vergisi düşüktür. Ancak mülk kiraya verilirse, bu giderin yine de karşılanması gerekir.
• Satışlardan elde edilen sermaye kazançlarına %30 oranında vergi uygulanır ve bu da karınızı önemli ölçüde etkileyebilir.
• Avusturya'da gayrimenkul bağışları ve miras yoluyla edinilen mülkler neredeyse tamamen vergiden muaftır. Bu durum, aile içinde mülk transferini özellikle avantajlı hale getirir.

Temel kural basit: Sadece satın alma fiyatını değil, aynı zamanda Avusturya'daki tüm vergi ve masrafları da mutlaka hesaplayın.

Avusturya'daki emlak vergileri, özellikle diğer Avrupa ülkelerine kıyasla, yüksek sayılmaz. Ancak bu, göz ardı edilebilecekleri anlamına gelmez:

başarılı gayrimenkul yatırımının anahtarı haline geliyor .

• Alıcılar, ek maliyetlerin yapısını önceden araştırmalı ve bir muhasebeciye danışmalıdır.
• Satıcılar vergi muafiyetinden yararlanıp yararlanamayacaklarını kontrol etmelidir.
• Tüm yatırımcıların yasal değişikliklerden haberdar olması önemlidir; gördüğümüz gibi, piyasayı etkileyecek yeni düzenlemeler 2025 gibi erken bir tarihte yürürlüğe girecek.

Bu yaklaşımla, Avusturya gayrimenkulü riskli bir piyango olmaktan çıkıp, sermayeyi korumak ve artırmak için gerçekten güvenilir bir araç haline geliyor.