Kripto Para ile Avrupa'da Gayrimenkul Satın Alma: Kapsamlı Bir Kılavuz

Yakın zamana kadar, gayrimenkul ödemelerini kripto para birimiyle yapmak fütüristik bir fikir gibi görünüyordu. 2017'den 2019'a kadar bu tür işlemler nadir kabul ediliyordu ve Avrupa'daki noterler Bitcoin, Ethereum veya stablecoin'lerle yapılan ödemeleri kaydetmeyi reddediyordu. Ancak 2025'e gelindiğinde her şey değişmişti: dijital varlıklar yaygınlaşmış, birçok satıcı kripto parayı kabul etmeye istekli hale gelmiş ve bazı Avrupa ülkeleri kripto işlemlerini resmileştirmek için özel mekanizmalar geliştirmişti.

Yatırımcılar, girişimler, Web3 oyuncuları ve büyük dijital varlık sahipleri, İspanya'da deniz kenarında bir daire, Portekiz'de bir villa, Berlin'de bir şehir dairesi veya Çek Cumhuriyeti'nde bir yatırım amaçlı gayrimenkul olsun, Avrupa'da kripto para birimiyle gayrimenkul satın almaya

Ancak bu tür işlemler, mevzuata sıkı bir şekilde uyulmasını gerektirir: Kara Para Aklama/Müşterini Tanı (AML/KYC), fon kaynaklarının doğrulanması, vergi planlaması ve doğru ülke seçimi.

Bu kapsamlı kılavuz, 2025 yılında kripto para birimiyle gayrimenkul satın almanın nasıl işleyeceğini, hangi Avrupa ülkelerinin bu tür işlemlere hazır olduğunu, yeni AB yasalarından neler bekleneceğini ve BTC, ETH, USDT veya USDC ile ödeme yaparken nelere dikkat edilmesi gerektiğini açıklıyor.

Avrupa'da kripto para birimiyle gayrimenkul satın almak, Bitcoin ile daire satın almak gibi değil; noter, emanet hesabı ve uyumluluk kontrollerini içeren karmaşık bir yasal süreçtir.

Üç kripto para ödeme modeli

Avrupa'da bir noter, ödemenin kripto para birimiyle yapılmış olsa bile, işlem değerini euro cinsinden kaydetmek zorundadır. Bu gereklilik, tüm Avrupa ülkelerindeki tapu kayıtlarının yalnızca itibari para birimiyle çalışmasından ve mülk değerinin ulusal para biriminde yansıtılması gerektiğinden kaynaklanmaktadır.

Anlaşma imzalanmadan önce, kripto para biriminin kaynağı, kara para aklama karşıtı (AML) düzenlemelerine uygun olarak detaylı bir şekilde kontrol edilir: bir noter veya görevlendirilmiş uyumluluk uzmanı, borsalardaki varlık hareket raporlarını, cüzdanlar arasındaki transfer geçmişini ve fonların kaynağını doğrulayan belgeleri analiz eder.

Bu raporlar, 2024-2025 güncellemelerinden sonra her işlemin zorunlu bir parçası haline geldi ve bunlar olmadan AB'deki hiçbir noter mülkiyet devrini tescil edemez.

Alıcı ayrıca, pasaport, adres kanıtı ve ticari faaliyetlerine ilişkin bilgiler sağladığı bir KYC (Müşterinizi Tanıyın) sürecinden geçer. Bazı Avrupa ülkelerinde ek gereksinimler bulunmaktadır: örneğin, Almanya, Avusturya ve Çek Cumhuriyeti'nde, işlem şeffaflığını sağlamak ve doğrulanabilir bir bankacılık izi oluşturmak için kripto para biriminin işlem kaydı yapılmadan önce itibari para birimine dönüştürülmesi gerekmektedir.

Bu yıl kripto para birimiyle yapılan gayrimenkul işlemleri daha yaygın hale geldi. Bu tür alımların hangi ülkelerde hızlı ve yasal olduğu, hangi ülkelerde ise kripto paranın yalnızca tamamlayıcı bir araç olarak kullanıldığı artık açıkça belli.

Avrupa'da geçici oturma izni, kalıcı oturma izni veya vatandaşlık elde etmenin bir yolu olarak da görülüyor . Kolaylık sağlamak amacıyla, en aktif seçeneklerin bir özetini aşağıda bulabilirsiniz.

İspanya, Avrupa kripto gayrimenkul piyasasının önde gelen ülkelerinden biri haline geldi. Tatil bölgeleri uzun zamandır yabancı alıcılar tarafından yoğun ilgi görüyor, bu nedenle BTC, ETH ve USDT ile ödemelere geçiş diğer ülkelere göre daha hızlı gerçekleşti.

• Marbella
• Malaga
• Alicante
• Torrevieja
• Barselona
• Madrid

Bunlar, piyasanın kripto yatırımcılarının ihtiyaçlarına zaten uyum sağladığı ve kurumların dijital varlıklarla tamamen yasal bir düzeyde çalışmayı öğrendiği alanlardır.

Bu şehirlerde, kripto para birimini sadece "anlaşma yoluyla" kabul eden değil, aynı zamanda iyi kurulmuş bir altyapıya sahip emlakçılar bulabilirsiniz: kripto ödemelerini sözleşmelere nasıl kaydedeceğini bilen noterlerle iş birliği; lisanslı kripto işlem şirketleriyle ortaklık; açık AML/KYC prosedürleri; ve en önemlisi, tamamlanmış işlemler konusunda deneyim.

İspanya hibrit bir model kullanıyor: Kripto para birimi lisanslı bir sağlayıcı aracılığıyla transfer ediliyor, euroya çevriliyor ve bir noter hesabına yatırılıyor. Bu, satıcı için uygun; çünkü itibari para alıyor. Alıcı için de uygun; döviz kuru önceden belirleniyor ve sağlayıcı kapsamlı bir AML raporu yayınlıyor.

• Turistik kiralık konutlara yüksek talep - AB ortalamasının üzerinde getiri;
• Satıcılar yabancı sermaye ile çalışmaya alışkındır;
• Birçok gayrimenkul Altın Vize için uygundur → Dönüştürme sonrası 500.000 €;
• Noterler bu tür işlemleri doğru şekilde nasıl resmileştireceklerini zaten biliyorlar.

Portekiz, özellikle Lizbon'un Avrupa Web3 merkezi olarak ilgi görmesinin ardından, uzun zamandır kripto para dostu bir ülke olarak kabul ediliyor.

Burada kripto para birimi bir risk olarak değil, modern bir ödeme aracı olarak algılanıyor. Bu nedenle, dijital varlıklarla yapılan işlemler diğer AB ülkelerine göre daha hızlı işleniyor.

kripto para işlemleri için önde gelen bir Avrupa merkezi haline geldi . Yerel vergi düzenlemeleri AB'deki en avantajlı düzenlemeler arasında yer alıyor: uzun vadeli kripto para varlıkları neredeyse vergisiz, bu da ülkeyi USDT veya Bitcoin ile ödeme yaparken ek kayıplara uğramak istemeyen yatırımcılar için cazip kılıyor.

Portekiz'in gayrimenkul piyasası, gerek yatırım gerekse kişisel konut amaçlı olsun, geleneksel olarak Avrupa'nın en karlı piyasalarından biri olarak kabul edilir. Algarve, Lizbon ve Porto iki önemli avantaj sunmaktadır: yatırımcılar için istikrarlı kira getirisi ve ülkeye taşınmayı planlayanlar için yüksek düzeyde konfor. Piyasa dinamik bir şekilde büyüyor, altyapı modernize ediliyor ve AB'deki ekonomik dalgalanmalar sırasında bile yabancılardan gelen talep istikrarlı kalıyor.

Portekiz'deki noterler kripto para raporlarına alışmış durumda ve bunları banka hesap özetleri kadar doğal bir şekilde ele alıyorlar; bu da fonların kaynağını doğrulama sürecini Almanya veya Avusturya'ya göre daha hızlı ve kolay hale getiriyor. Özellikle Lizbon ve Algarve'deki birçok geliştirici, kripto para işleme platformları aracılığıyla döviz kurunu sabitleyerek stablecoin'leri resmi olarak kabul ediyor ve işlemlerin birkaç gün içinde tamamlanmasını sağlıyor.

Bu sayede Portekiz, kripto para birimiyle gayrimenkul satın almanın istisna değil, tam anlamıyla kabul görmüş ve kanıtlanmış bir uygulama gibi hissettirdiği Avrupa'daki ilk ülke oldu.

İspanya'nın aksine, Portekiz'de kripto para birimlerinin euroya çevrilmesi genellikle zorunlu değildir. Alıcı, mülkün bedelini BTC veya USDT ile ödeyebilir ve noter, işlem anında fiyatı kaydeder.

Malta, Avrupa'nın en kripto dostu ülkelerinden biri olmaya devam ediyor. Kripto şirketleri için ayrı bir yasal bölge oluşturan ilk ülke olması nedeniyle, yerel gayrimenkul piyasası doğal olarak dijital varlık işlemlerine uyum sağladı.

"Blockchain Adası" statüsü tesadüf değildi. Finansal altyapının geleceğinin dijital varlıklarda yattığını fark eden ve bunlar için resmi olarak düzenlenmiş bir ortam oluşturmaya karar veren Avrupa'daki ilk ülkelerden biriydi. Sadece kripto para borsalarının ve blockchain şirketlerinin faaliyet göstermesine izin vermekle kalmadı, aynı zamanda hükümet, sağlayıcıların, dijital varlık saklayıcılarının, kripto para ödeme hizmetlerinin ve hatta tokenleştirilmiş işlemlerin prosedürlerini düzenleyen ayrı bir yasa seti geliştirdi.

Bu sayede kripto para işlemleri gri bir alan olmaktan ziyade şeffaf bir finansal sistemin parçası haline geldi. Diğer ülkelerde hukuki tartışmalara yol açan konular, Malta'da uzun zamandır kanunla tanımlanmıştır: hangi kripto şirketlerinin lisans alması gerektiği, bir noterin bir varlığın değerini nasıl kaydetmesi gerektiği, fonların kaynağını hangi belgelerin doğruladığı ve bir işlemden sonra devlet kurumlarına hangi raporların sunulması gerektiği.

Bu nedenle Malta'nın gayrimenkul piyasası, Avrupa'da kripto para birimini benimseyen ilk piyasalardan biri oldu. Burada dijital varlıklar bir risk veya geçici bir moda olarak algılanmıyor; mevzuat oyunun kurallarını açıkça belirliyor ve işletmeler yasal sorumluluğun net bir şekilde tanımlandığını bilerek kripto para birimini özgürce benimsiyor.

Malta'da gayrimenkul satışları genellikle uzun süredir kripto para birimleriyle çalışan ve onlarca başarılı işlem gerçekleştirmiş acenteler aracılığıyla yapılıyor. Alıcıların BTC veya ETH ile ödeme teklif etmesi satıcıları şaşırtmıyor; bunu banka havalesi kadar doğal bir işlem olarak görüyorlar.

Piyasa özellikle birçok bilişim şirketinin bulunduğu Sliema, Valletta ve St. Julian's'da oldukça aktif, bu nedenle kripto para neredeyse standart bir ödeme aracı haline geldi.

Malta'da kripto para birimiyle gayrimenkul satın alma işlemi, her biri tamamen yasal olan üç resmi olarak tanınmış şemaya dayanmaktadır. Seçilen seçenek, satıcının gereksinimlerine, alıcının tercihlerine ve işlemi yürüten avukatın tavsiyelerine bağlıdır.

Farklı işlem formatlarına rağmen, Malta noterleri tarafından hepsine eşit muamele edilir; önemli olan, alıcının eksiksiz bir kripto para birimi raporuna sahip olmasıdır. Bu belgeler, fonların kaynağının resmi kanıtı olarak hizmet eder ve tıpkı normal bir satın alma işlemindeki banka hesap özetleri gibi noter dosyasına dahil edilir.

Bu nedenle Malta, kripto para birimiyle gayrimenkul satın almak isteyenler için Avrupa'nın en uygun ülkelerinden biri olarak kabul ediliyor: yasal çerçeve iyi kurulmuş ve tüm piyasa katılımcıları bu tür işlemleri nasıl doğru bir şekilde resmileştireceklerini biliyor.

Satıcı doğrudan kripto para kabul etmeyi kabul ederse, döviz kurunu basit bir sözlü anlaşmayla değil, lisanslı bir işlem platformu aracılığıyla belirlediğinizden emin olun. Bu hizmetler, işlem anında BTC, ETH veya USDT'nin değerini kaydeder ve noter tarafından işlem belgelerine eklenebilecek resmi bir rapor oluşturur.

Bu durum, yalnızca alıcıyı korumak ve döviz kurundaki ani düşüş durumunda fazla ödemelerden kaçınmak için değil, aynı zamanda yasal olarak onaylanmış eşdeğer bir euro tutarına ihtiyaç duyan satıcının güvenliği için de önemlidir.

Kripto işleme teknolojisinin kullanımı, kripto ödemelerini piyasa dalgalanmalarından, blok zincirindeki teknik gecikmelerden veya işlemin gerçekleştirildiği döviz kuru üzerindeki olası anlaşmazlıklardan korunan, tam teşekküllü bir finansal araca dönüştürür.

Avrupa'da kripto para birimiyle gayrimenkul satın alırken dikkate alınması gereken en önemli faktörlerden biri vergi yüküdür. Her ülkenin kripto paraya farklı baktığını anlamak önemlidir: bazıları onu bir varlık olarak, bazıları yabancı para birimi olarak değerlendirirken, bazı yargı bölgelerinde kripto parayla yapılan işlemler tamamen vergisizdir.

Çoğu Avrupa ülkesinde, kripto para birimini euroya çevirmek vergilendirilebilir bir işlem olarak kabul edilir. Bu, kripto parayı uzun süre elinizde tuttuysanız ve değeri arttıysa, vergi makamlarının sermaye kazancı vergisi talep edebileceği anlamına gelir. Örneğin, Almanya'da oran, varlığın ne kadar süreyle elde tutulduğuna bağlıdır; Portekiz'de ise uzun vadeli elde tutma hala daha esnek bir rejime tabidir.

Vergi makamları özellikle büyük işlemlere dikkat eder. Gayrimenkul her zaman düzenleyicilerin yoğun ilgisini çeker; bu nedenle alıcıların önceden belge hazırlaması önemlidir: işlem geçmişi, döviz raporları, kripto para birimi satın alımının ve menşeinin kanıtı. Otomatik euroya dönüştürme özelliğine sahip kripto para birimi işlemesi, işlem şeffaflığını basitleştirir ve ek denetim olasılığını azaltır.

Avrupa'da vergi makamları kripto parayı para olarak değil, varlık olarak değerlendiriyor. Bu nedenle, satıldığı veya euro ile takas edildiği an otomatik olarak potansiyel kar olarak kaydediliyor. Bu, alıcının gayrimenkulü doğrudan USDT veya BTC ile satın almış olsa bile, kripto paranın satın alındığı fiyatı gösteren raporlar sunması gerektiği anlamına geliyor.

Örneğin, 20.000 €'dan Bitcoin satın alan ve 35.000 €'ya harcayan bir yatırımcı, aradaki farkı kar olarak açıklamak zorunda kalacak ve bu kar, ilgili ülkenin kurallarına göre vergilendirilecektir.

Portekiz en az katı ülke: uzun vadeli yatırımcılar genellikle vergiden tamamen muaf oluyor. Almanya en basit ülke: %0 vergi istiyorsanız, kripto paranızı bir yıldan fazla süreyle elinizde tutmalısınız. İspanya ve Polonya, vadeye bakılmaksızın tüm karlardan vergi alıyor. Malta, özellikle yerleşik olmayanlar için en esnek seçenek.

MiCA, tüm kripto yatırımcıları için oyunun kurallarını değiştiren önemli bir AB düzenlemesidir. 2024-2025 yıllarında yürürlüğe giren temel hükümleriyle, gayrimenkul işlemleri çok daha şeffaf ve güvenli hale geldi.

MiCA, fonların kaynağını doğrulama yaklaşımını standartlaştırdı: artık tüm AB ülkeleri kripto para birimleri için birleşik bir kara para aklama karşıtı analiz metodolojisine sahip. Noterler artık kripto raporlarını farklı yorumlamıyor; herkes aynı doğrulama formatını kullanıyor. Bu, işlem sürelerini önemli ölçüde kısalttı ve ret riskini azalttı.

Bir diğer önemli değişiklik ise AB'de resmi olarak lisanslı kripto para ödeme sağlayıcılarının ortaya çıkmasıdır. Bu şirketler, kripto para birimi ile bankacılık sistemi arasında bir köprü görevi görerek, her aşamada işlem güvenliğini sağlayabilirler.

Alıcılar için bu, kripto paranın artık noterler veya bankalar için sorun yaratan bir "gri alan" olmaktan ziyade, gayrimenkul satın almak için tamamen meşru bir araç haline geldiği anlamına geliyor.

Kripto para birimleri çok daha fazla düzenlemeye tabi olsa da, Avrupa'da işlem yapmak hala belirli riskler taşıyor. Ancak, bunların çoğu doğru hazırlıkla kolayca önlenebilir.

BTC ve ETH fiyatları birkaç saat içinde önemli ölçüde dalgalanabilir. Kayıpları önlemek için, kripto para birimi işleme yöntemini kullanarak işlem yapmadan önce döviz kurunu sabitlemeniz gerekir.

Raporlar eksikse veya işlem geçmişi belirsizse, noter işlemi askıya alabilir. Birçok alıcı bu noktayı hafife alır, ancak bu son derece önemlidir.

Bazı AB ülkelerinde kripto para birimleri yasaklanmamış olsa da, prosedür tam olarak tanımlanmamıştır. Bu nedenle, işlemler ek yasal desteğe ihtiyaç duymaktadır.

Bu durum, platformun kripto para çekme işlemini şüpheli bulması halinde gerçekleşir. Profesyonel bir avukat, platformu önceden kontrol edecek ve para çekme işleminin doğru şekilde nasıl yapılacağı konusunda tavsiyede bulunacaktır.

Son üç yılda, Avrupa'daki kripto para işlemleri bir yenilik olmaktan çıkıp istikrarlı bir piyasa uygulamasına dönüştü. Çok sayıda noterlik bürosu, işlem şirketi ve banka, dijital varlıklarla çalışmak için algoritmalar geliştirdi; böylece 2025 yılına kadar resmi olarak faaliyet gösteren üç sistem - bunlar gerçek işlemlerde kullanılan ve alıcılar için yasal koruma sağlayan sistemlerdir.

Her bir plan, belirli bir pazarın olgunluk düzeyini yansıtır: kripto altyapısının gelişimi, noterlerin yaklaşımı, banka gereksinimleri ve dijital ödemelere duyulan güven düzeyi.

En istikrarlı, güvenli ve yasal olarak geçerli model. Bu sistem çoğu AB ülkesinde standart haline gelmiştir. Alıcı, noter, satıcı ve banka olmak üzere ilgili tüm tarafları memnun etmektedir.

İşlem nasıl gerçekleşir:

1. Alıcı, lisanslı bir operatörün cüzdanına kripto para birimi (BTC, ETH, USDT, USDC) gönderir.
2. Operatör, paranın alındığı anda kuru belirler.
3. Kripto para birimi otomatik olarak euroya çevrilir.
4. Euro'lar noter emanet hesabına aktarılır.

Bu planın en popüler olmasının nedenleri:

• AML5, MiCA ve bankacılık kontrol gerekliliklerine tamamen uygundur;
• Noter, yazılı emri alır → hukuki riskler azalır;
• Satıcı döviz kuru dalgalanmalarıyla karşı karşıya kalmaz;
• Alıcı, fonların yasal kaynağına ilişkin resmi bir rapor alır.

, noter sisteminin oldukça resmileştirildiği ve oynaklık risklerinin ve kara para aklama ihlallerinin ciddiye alındığı ülkelerde standart haline gelmiştir

En hızlı yöntem, ancak her zaman en uygun yöntem değil. Kripto para birimiyle doğrudan ödeme, özellikle piyasanın uzun süredir dijital varlıklarla çalışmaya alışkın olduğu ülkelerde oldukça popüler hale gelen bir yöntemdir.

Bu bir deney ya da riskli bir strateji değil; hem özel satıcılar hem de acenteler tarafından kullanılan, işleyen ve kanıtlanmış bir modeldir.

Alıcı, kripto para birimini satıcının cüzdanına doğrudan aktarır; banka yok, aracı yok, uzun kontroller yok.

Noter, işlemin tamamı USDT veya BTC ile yapılmış olsa bile, işlem değerini euro cinsinden (örneğin, "€325.000") kaydeder.

Satıcı daha sonra kendi takdirine göre hareket eder:

• Kripto parayı anında dönüştürür;
• Bunu bir yatırım olarak elinde tutuyor;
• Çeşitli cüzdanlar arasında dağıtım yapar;
• Yönetimi bir borsa veya tezgah üstü (OTC) operatörüne devrediyor.

Bu durum satıcılar için de uygundur, çünkü birçoğu zaten dijital varlıklarla çalışmaktadır ve bunları sermayelerini çeşitlendirmenin bir yolu olarak görmektedir.

Banka ücreti yok, uluslararası transfer için 2-3 gün beklemenize gerek yok ve aracı işlem gerekmiyor. Hız açısından, Avrupa'da gayrimenkul satın almanın en hızlı yolu bu.

Avantajlar, özellikle kripto paralara yaklaşımın muhafazakar kaldığı ülkelerde daha belirgindir. Örneğin, Fransa'da gayrimenkul alımı farklı şekilde yapılandırılmıştır ve yabancı yatırımcıların en çok hata yaptığı yer burasıdır. Fransız noterleri neredeyse her zaman kripto paranın önceden euroya çevrilmesini, fonların kaynağına dair ayrıntılı kanıt ve bankacılık düzenlemelerine tam uyumu şart koşmaktadır.

Bu nedenle, Fransa'da işlem yapmayı planlayanların, borsalardan raporlar toplamaları, vergi belgelerini hazırlamaları ve yerel uygulamalara aşina bir avukat seçmeleri önceden tavsiye edilir; aksi takdirde işlem aylarca sürebilir.

İşte tam da bu zıtlık, doğrudan kripto ödemelerini daha da avantajlı kılıyor: Alıcı banka uyumluluğunu tamamen atlıyor, Almanya, Avusturya veya Fransa'da olduğu gibi fonların kaynağını birden fazla kez açıklamak zorunda kalmıyor ve işlemin kendisi çok daha hızlı gerçekleşiyor.

Kripto para birimi "ortadan kaybolduğunda" ve işlem normal şekilde devam ettiğinde. Bu format, kripto paraların henüz yasal uygulamaya entegre edilmediği Avrupa ülkelerinde tercih edilmektedir.

Noterler kripto para işlemlerinin mekaniğini anlamayabilir, bankalar ek doğrulama isteyebilir ve mevzuat net düzenlemeler sağlamayabilir. Bu nedenle, alıcılar işlemin olabildiğince öngörülebilir olmasını sağlamak için kripto parayı önceden çekmeyi tercih ederler.

Aslında, kripto para birimi belgelerde yer almıyor; satın alma işlemi tamamlanmadan önce bile euroya çevriliyor.

Şema şu şekilde görünüyor:

1. Alıcı, kripto para birimini genellikle Binance, Kraken veya Bitstamp gibi, ayrıntılı AML raporlarının bulunduğu bir borsada satar.
2. Döviz bürosu, euro'ları alıcının banka hesabına aktarır. Bu genellikle SEPA transferidir ve birkaç saatten bir veya iki güne kadar sürebilir.
3. Alıcı, noter aracılığıyla euro gönderir ve işlem standart bir satın alma işlemi gibi devam eder.

Noter ve tapu sicili için böyle bir satın alma işlemi normal bir satın almadan farklı değildir. Sözleşmede kripto paradan, sabit döviz kurundan veya dijital varlıklardan bahsedilmiyor; sadece standart bir banka ödemesi söz konusu.

Bu, tam bir hukuki şeffaflık hissi yaratır:

• Noter, normal bir banka havalesi görüyor ve belgeleri sakince işleme koyuyor;
• Satıcının kripto para birimlerini anlamasına gerek yoktur;
• Devlet kurumları, herhangi bir ek soru sormadan işlemi standart bir şekilde inceler.

Bu yöntem, özellikle kripto paralarının kaynağını bir notere açıklamak istemeyen veya işlemlerinin tescilinin reddedilmesinden korkan kişiler arasında oldukça popülerdir.

AB ülkelerinde kripto para ile gayrimenkul satın alma süreci, kurallar ülkeden ülkeye değişse de, neredeyse her zaman aynıdır. Genel mantığı anlamak önemlidir: önce gerekli belgeleri hazırlarsınız, ardından gayrimenkulü ve ödeme yöntemini seçersiniz ve ancak ondan sonra noter işlemine geçersiniz.

1. Hangi ülkeden satın almak istediğinize ve vergi oranlarına karar verin.

Öncelikle vergi ikametgahınızı ve o ülkenin kripto para gelirine nasıl yaklaştığını belirlemeniz gerekiyor. Bazen Portekiz veya Malta'da ikamet etmeye devam etmek ve orada mülk satın almak daha avantajlı olabilir. Bazen de tam tersi: önce gelirinizi Almanya'da (kripto paranın bir yıllık sahiplikten sonra vergilendirilmediği yer) düşürün ve ardından mülk satın alın.

Bu, işlemden bir veya iki yıl sonra vergi makamlarıyla yaşanabilecek sorunlardan kaçınmaya yardımcı olur.

2. Belgeleri önceden hazırlayın.

Kripto para birimi içeren her türlü gayrimenkul işlemi şeffaflık gerektirir. Bu nedenle, aşağıdaki bilgileri önceden toplamak önemlidir:

• Borsa işlemlerinin geçmişi,
• cüzdan raporları,
• Mezarın kökenlerine dair kısa bir açıklama.

Her şeyi son dakikada toplamaya çalışırsanız, noter veya banka işlemi erteleyecektir. Akıllı alıcılar her zaman belge paketlerini önceden hazırlarlar.

3. Daha önce kripto para işlemleri yapmış bir avukat veya acente bulun.

Bu en önemli adımlardan biridir. Bu tür işlemleri en az birkaç kez gerçekleştirmiş bir uzman zaten şunları bilir:

• Hangi noterler en iyisidir?
• Sözleşmede hangi ifadelerin kullanılması gerekiyor?
• Bir banka veya kayıt bürosu için hangi raporlar uygundur?

Kripto para işlemlerinde deneyimi olmayan bir ajans kullanmak, neredeyse kesinlikle gecikmelere ve karışıklığa yol açar.

4. Bir ödeme planı seçin.

Avrupa'da şu anda üç yaygın seçenek bulunmaktadır:

1. Kripto para transferi, işlem yoluyla → euro → noter onayı.
   En güvenli ve resmi seçenek.
2. Doğrudan satıcıya kripto para birimiyle ödeme.
   Bu, Portekiz ve Malta gibi noterlerin kripto paralara zaten alışkın olduğu ülkelerde işe yarıyor.
3. Kripto parayı önceden satmak → euro cinsinden ödeme.
   Kripto paranın popüler olmadığı veya yeterince anlaşılmadığı ülkeler için klasik bir yöntem.

Bu seçim, hangi belgelerin gerekli olduğunu, döviz kurunu kimin ve nasıl belirleyeceğini ve işlemin ne kadar süreceğini belirler.

5. Konaklama yerini ayırtın ve ön sözleşmeyi imzalayın.

Bir mülk seçildikten sonra, fiyatı ve işlem şartlarını belirten bir rezervasyon belgesi imzalanır. Kripto para işlemlerinde, ödemenin nasıl işleneceğinin ve mülkün ne zaman ödenmiş sayılacağının hemen belirtilmesi özellikle önemlidir.

Döviz kuru değişikliklerinin riskini kimin üstleneceğini önceden belirlemek de önemlidir; aksi takdirde miktar ertesi gün değişebilir ve taraflar yanlış anlamalarla karşı karşıya kalabilir.

6. Bir avukat mülkü inceler.

Buna paralel olarak, mülkün hukuki denetimi de gerçekleştirilir:

• Sahibi kim?
• Borcunuz veya tutuklama kaydınız var mı?
• Gayrimenkul ipotek altında mı?
• Geçmişte tartışmalı veya kayıt dışı işlemlerin olup olmadığı.

Bu aşama tüm ülkelerde aynı; kripto paranın bununla henüz bir ilgisi yok.

7. Ödeme için hazırlık

Ödeme işlemi sırasında bir hesap açılır, doğrulama yapılır ve bir deneme havalesi gerçekleştirilir.

Ödeme doğrudan yapılıyorsa, satıcının cüzdanı üzerinde anlaşılır, döviz kuru ve ödeme onay prosedürü sabitlenir.

8. Noter ofisinde işlemin gerçekleştiği gün

İşlemin imzalandığı gün her şey oldukça basit bir şekilde gerçekleşir, ancak prosedür her zaman titizlikle takip edilir. Noter, tarafların belgelerini ve sözleşme şartlarını inceleyerek işe başlar, ardından ödeme kripto para birimiyle yapılsa bile, mülkün değerini euro cinsinden resmi olarak kaydeder.

Ardından, ödeme onayını beklerler: Bu, kripto para işlemcisinden gelen bir banka bildirimi veya taraflar önceden kararlaştırılmış bir döviz kuruyla doğrudan kripto ödemeleri kullanıyorsa başarılı işlemin ekran görüntüsü olabilir. Noter onayı aldıktan sonra, alım satım sözleşmesini imzalar ve yeni sahibin tescili için belgeleri tapu siciline gönderir.

Kripto para işlemlerine alışkın ülkelerde tüm süreç çok hızlıdır; bazen tek bir ziyaret ve birkaç saat yeterli olur. Daha kısıtlayıcı yargı bölgelerinde ise noter, kaydı aşamalar halinde gerçekleştirebilir: önce doğrulama ve imzalar, ardından ödeme onayı ve bir veya iki gün içinde sicile kayıt.

9. Mülk kaydı

Ödeme yapıldıktan sonra noter verileri sicile gönderir.

Tapu kayıtlarında kripto para birimiyle ödeme yaptığınıza dair bir ibare bulunmadığını anlamak çok önemlidir

Sadece şunlar olacak:

• Euro cinsinden fiyat,
• Alıcı olarak bilgileriniz,
• Satıcının bilgileri,
• Noter hakkında bilgi.

Kripto para birimi yalnızca noter arşivinde kalan raporlar şeklinde mevcuttur. Devlet için bu normal bir işlem gibi görünmektedir.

Portekiz, İspanya, Malta ve Türkiye liderliği elinde tutarken, 2025 yılında kripto dostu hale gelen yeni ülkeler de yavaş yavaş ortaya çıktı. Bunlar, kripto ödemelerinin henüz yasal olarak zorunlu olmadığı, ancak ajanslar, işlemciler veya doğrudan anlaşmalar yoluyla gerçek dünya işlemlerinin bir parçası haline geldiği ülkelerdir.

Kripto Para İşlemlerinde Büyüme Hedefleyen Ülkeler

Bu ülkeler henüz Malta veya Portekiz kadar aktif bir şekilde kripto para işlemlerini teşvik etmiyorlar, ancak ajansların ve müşterilerin uygulamaları aracılığıyla temelden değişiyor

Kripto para işlemlerinde uzun zamandır belirgin bir eğilim gözlemleniyor: Farklı gayrimenkul türleri, farklı kripto yatırımcı kategorilerini cezbediyor. Bu yıl piyasa, dijital varlıklarla satın alınması daha kolay, kiraya verilmesi daha kolay ve uzun vadede elde tutulması daha karlı olan "favori" segmentlerini şimdiden belirledi.

Sahile sıfır konumdaki daireler, kripto para birimiyle yapılabilecek en iyi yatırım fırsatını sunuyor.

Sebebi basit: Bu tür mülkler hem kişisel dinlenme hem de kiralama için uygundur ve turistik bölgelerdeki satıcılar uzun zamandır kripto para birimine alışkındır.

İnsanların en sık alışveriş yaptığı yerler:
Portekiz (Algarve), İspanya (Costa del Sol, Costa Blanca), Türkiye (Antalya), Karadağ (Budva, Kotor), Kıbrıs (Limassol).

Neden onlar:

• istikrarlı turist akışı → yüksek günlük kira geliri;
• Likidite kolaylığı - bu tür dairelerin yeniden satılması kolaydır;
• Sahil bölgelerindeki satıcılar ve geliştiriciler, büyük başkentlere kıyasla daha esnektir;
• Kripto işleme zaten işlemlerin içine entegre edilmiş durumda.

Kripto para alıcılarının çoğu bu mülklerde yaşamayı planlamıyor bile; mülkü "sakin bir nakit akışı" ve sermayelerini çeşitlendirmenin bir yolu olarak kullanıyorlar.

2025 yılında Algarve ve Budva'da özellikle yüksek işlem sayıları görüldü ve alıcıların %60'a varan kısmı daire bedellerini USDT veya BTC ile ödedi.

Yazılım geliştiriciler, satıcılar arasında teknolojik olarak en gelişmiş kategoriyi oluşturmaktadır.

Kripto para ödemelerini resmi olarak ilk uygulayanlar onlar oldu ve genellikle lisanslı Avrupalı ​​ödeme işlemcileri aracılığıyla bunu yaptılar.

Coğrafya:
Portekiz, İspanya, Malta, Türkiye, Kıbrıs ve BAE (alıcı AB vatandaşı ise).

Yeni binaların kripto para işlemleri için neden daha uygun olduğu:

• Geliştiricilerin zaten kripto paralarla çalışan kendi avukatları var;
• Ödeme, yapım aşamaları halinde yapılabilir (bu özellikle kripto paralarda çok kullanışlıdır);
• Oran önceden belirlenebilir, bu da oynaklığı azaltır;
• Yasal yapı açık: rezervasyondan anahtarların teslimine kadar.

Malta ve Portekiz'de geliştiriciler, broşürlerinde USDT ödemelerini resmi olarak tanıtıyor

Kripto para alıcıları, geleneksel kentsel pazarlara da aktif olarak giriyor. Bu durum, özellikle talebin her zaman arzı aştığı başkentlerde ve büyük turistik merkezlerde daha belirgin.

Burada insanlar heyecan için değil, uzun vadeli sermaye artışı için alım yapıyorlar; bu nedenle yatırımcılar aynı anda komşu pazarları analiz ediyor, Avusturya'daki en pahalı dairelere , bölgesel trendleri karşılaştırıyor ve 5-10 yıllık bir ufukta karlı yatırım yapacakları yeri belirliyorlar.

uzun vadeli değer artışına yatırım yapmak isteyen yatırımcılar tarafından seçilmektedir

Sebepler:

• Büyük şehirler her zaman hareketlidir;
• Fiyatlarda sürekli artış - hatta durgunluk yıllarında bile;
• Kira geliri yıl boyunca istikrarlı bir gelir sağlar;
• Yabancı yatırımcılar için gayrimenkulün bakımını yönetim şirketleri aracılığıyla yaptırmak daha kolaydır.

2025 yılında Lizbon, AB'de kripto para işlemleri için bir numaralı şehir oldu: Yabancıların yaptığı tüm satın alımların yaklaşık %15'i kripto para işlemleri yoluyla gerçekleştiriliyor.

Web3 sektöründe sermaye edinen ev sahipleri, özellikle kripto para işlemlerinde oldukça aktif oldular; onlar için kripto para doğal bir ödeme şekli haline geldi.

Lüks gayrimenkul segmentinde kripto para birimi, bütçe segmentine göre daha da sık kullanılıyor.

Bunun nedeni, büyük villaların sahiplerinin genellikle kendilerinin de kripto para yatırımcısı olmaları veya Web3 pazarlarında sermaye toplamış olmalarıdır.

Kripto para ile villa satın alabileceğiniz yerler:

• İspanya - Marbella, Malaga, Costa del Sol;
• İtalya - Liguria, Toskana, Sardinya;
• Fransa - Côte d'Azur, Nice, Cannes;
• Malta - Dingli, Mdina, Sliema;
• Kıbrıs - Pafos, Limasol.

Seçkin satıcılar genellikle:

• Daha önce kripto para alıcılarıyla çalışmış bulunuyoruz;
• OTC platformları aracılığıyla kuru sabitlemeye hazır;
• Büyük miktarlarda BTC, ETH veya USDT'yi tartışmaya gerek kalmadan kabul edin.

Yaygın yöntemlerden biri, ödemenin bir kısmının kripto para birimiyle, bir kısmının ise itibari para birimiyle yapılmasıdır.

Örneğin, 2,5 milyon avro değerindeki bir villa şu şekilde satın alınabilir:

• Kripto para işlemleri yoluyla 1,8 milyon Euro,
• 700.000 € banka havalesiyle.

Bu sayede satıcı riskleri azaltırken, alıcı da farklı sermaye kaynaklarını esnek bir şekilde kullanabilir.

2025 yılında Avrupa'da kripto para birimiyle gayrimenkul satın almak artık bir deney olmaktan çıkıp net ve yapılandırılmış bir araç haline geldi. Birkaç yıl öncesine kadar avukatların doğaçlama yapmasını gerektiren bu süreç, artık net MiCA düzenlemelerine, noterlerin deneyimine ve yerleşik kripto para birimi işlem şemalarına dayanıyor.

Kripto para piyasanın doğal bir parçası haline geldi: Okyanus kıyısındaki daireler USDT ile ödeniyor, yeni binalar lisanslı platformlar aracılığıyla ödeme kabul ediyor ve Marbella veya Limassol'daki lüks villalar genellikle tamamen BTC ile satın alınıyor. Avrupa bankaları büyük transferler karşısında paniğe kapılmayı bıraktı ve noterler döviz kurunu sabitleme ve fonların kaynağını doğrulama konusunda talimatlar aldı.

Görünüşteki basitliklerine rağmen, kripto para işlemleri yasal açıdan hassas olmaya devam ediyor. Aceleye yer yok: Doğru belge hazırlığı, doğru döviz kuru belirleme, doğru ödeme yöntemini seçme ve en önemlisi, kripto para işlemlerinin iç işleyişini anlayan avukatlar ve kurumlarla çalışmak şart. Hatalar pahalıya mal olabilir; bazen yüz binlerce avroya varabilir.

Kurallara uyulduğu takdirde, kripto para birimiyle Avrupa'da gayrimenkul satın almak, normal bir ücret ödemekten daha zor değildir. Dahası, doğru ülkeyi ve mülkü seçmek yatırımcılara şu olanakları sağlar:

• vergileri optimize etmek;
• Sermayeyi öngörülebilir bir yargı bölgesinde korumak;
• Kripto paranızın tamamını itibari paraya çevirmeden likit bir varlığa sahip olun;
• Portföyünüzü çeşitlendirin ve kendinizi piyasa dalgalanmalarından koruyun.

Avrupa pazarı kripto para alıcılarına çoktan uyum sağladı ve bu trend yalnızca yoğunlaşacak. Giderek daha fazla ajans kripto departmanları kuruyor, geliştiriciler kendi işlem çözümlerini oluşturuyor ve Portekiz, Malta ve Karadağ gibi ülkeler kripto yatırımcıları için tam teşekküllü merkezler haline geliyor.

Şeffaf bir şekilde çalışmaya, belgeleri önceden hazırlamaya ve profesyonel destek seçmeye istekli olanlar için kripto para birimi yeni bir gerçeklik sunuyor: Gayrimenkul hızlı, kolay ve gereksiz engeller olmadan satın alınabiliyor.