Avusturya'da nakit parayla daire satın almak mümkün mü ve işlem nasıl işliyor?

Avusturya emlak piyasası, Avrupa'nın en sıkı kontrol edilen piyasalarından biridir. Buna rağmen, birçok insan doğru miktarda parayla herhangi bir mülkü kolayca satın alabileceklerine yanlışlıkla inanmaktadır. Gerçek ise daha karmaşıktır.

Avusturya'da nakit olarak daire satın almak, nakit ödeme yapmayı gerektirmez. Bu, alıcının zaten gerekli fonlara sahip olduğu ve banka kredisine bağlı olmadığı anlamına gelir, bu da süreci hızlandırır. KYC ve AML kontrolleri, yasal sermaye kanıtı ve devlet dairesinden izin alınması da dahil olmak üzere tüm zorunlu prosedürler geçerliliğini korur.

Evet, Avusturya yasalarına göre gayrimenkulü "nakit" olarak satın almak mümkündür. Ancak, bunun nakit ödeme anlamına gelmediğini anlamak önemlidir; banknot alışverişi kullanılmaz. "Nakit satın alma" terimi, alıcının kendi fonlarıyla ödeme yaptığı ve ipotek yükümlülüğü altında olmadığı anlamına gelir.

Burada önemli olan ödemenin nasıl yapıldığı değil, fonların düzgün bir şekilde belgelenmesi ve kaynağının açık olmasıdır. Avusturya'da, Müşterini Tanı (KYC) ve Kara Para Aklama ile Mücadele (AML) kontrolleri çok ciddiye alınır: noter, banka ve hatta bazen devlet dairesi, fonların yasal yollarla elde edildiğinden emin olmak zorundadır. Bu nedenle, işlem sırasında genellikle gelir, nakit akışı ve vergi uyumluluğunu teyit eden belgeler istenir.

Kredi kullanılmadan yapılan alımlarda bile noter ve banka yine de gereklidir. Noter, işlemin hukuki yönlerinden sorumludur; belgeleri tapu siciline sunar ve yasallığını denetler. Banka ayrıca bir emanet hesabı (Treuhandkonto) ; bu, Avusturya'da kişisel fonlarla ödeme yapıldığında bile işlemin zorunlu bir parçasıdır. Fonlar önce bu hesaba aktarılır, devlet kaydı yapılana kadar burada bloke edilir ve ancak ondan sonra satıcıya aktarılır.

Dolayısıyla, Avusturya'da nakit olarak daire satın almak mümkündür, ancak bunun için tüm düzenlemelere uyulması, işlemin tamamen şeffaf olması ve noter, banka ve devlet kurumlarının katılımının sağlanması gerekir.

Gayrimenkul alımlarında getirilen kısıtlamaları dikkate almak önemlidir : Yabancılar için kurallar, eyalete ( Bundesland ) ve satın alma amacına göre değişmektedir, bu nedenle alım sözleşmesini imzalamadan önce bunları kontrol etmek önemlidir.

Avusturya'da gayrimenkul satın almak sıkı bir şekilde düzenlenmiştir: işlemler çeşitli seviyelerde incelemeye tabidir ve en basit satın alma işlemi bile resmi denetimler ve izinler gerektirir.

1. Sermayenin Kaynağının Doğrulanması (AML)

Avusturya'da kara para aklama karşıtı düzenlemeler çok katıdır. Alıcılar, paralarının yasal yollarla elde edildiğini kanıtlamak zorundadır.

Genellikle şunları sağlamanızı isterler:

• Geliri teyit eden belgeler (maaş, temettü, ticari gelir);
• Nakit hareketlerini gösteren banka hesap özetleri;
• Diğer mülk veya varlıkların satışına ilişkin belgeler;
• vergi beyannameleri.

Noter, kara para aklama kontrolünün doğruluğu ve eksiksizliğinden sorumludur. Bu kontrol olmadan işlem gerçekleşmeyecektir.

2. Erwerbskommission'dan izin

Avusturya'nın çoğu bölgesinde yabancı alıcılar gayrimenkulü serbestçe satın alamazlar. Satın almadan önce, yerel Gayrimenkul Komisyonu'ndan (Erwerbskommission) izin almaları gerekir; komisyon, alıcının işlemi gerçekleştirip gerçekleştiremeyeceğine karar verir.

Komisyon şu kontrolleri yapar:

• Alıcının yerleşik olup olmamasına bakılmaksızın;
• Mülk hangi amaçlarla ediniliyor;
• Bölgede (örneğin tatil beldelerinde) herhangi bir özel kısıtlama var mı?
• İşlemin yerel yasalara ve ilgili eyaletin (Bundesland) çıkarlarına uygun olup olmadığı.

Bu izin olmadan mülkiyetin tescil edilmesi ve tapu siciline işlenmesi mümkün değildir.

3. Yabancı uyruklular için ek kontroller

Yabancı alıcılar için daha kapsamlı bir kontrol gerçekleştirilir:

• AB'deki kalış ve statünün yasallığını kontrol edin;
• Avusturya ile bağlantı olup olmadığına bakıyorlar (bazen satın almanın amacını açıklamak gerekebiliyor);
• Vergi durumunu analiz edin;
• Paranın nereden geldiğini detaylı bir şekilde inceliyorlar.

Bazı bölgelerde, yerleşik olmayanların gayrimenkul satın alması ciddi şekilde kısıtlanmıştır ve mülke gerçekten ihtiyaç duyulduğunun kanıtlanması gerekmektedir; Tirol'de durum böyledir.

Alıcı Avusturya'da bir dairenin bedelinin tamamını kendi cebinden ödese bile, satın alma süreci son derece resmi, sıkı bir şekilde düzenlenmiş ve belirlenmiş aşamaları takip etmektedir. Müşterilerime her zaman şunu söylüyorum: Gerekli fonlara sahip olmak süreci daha basit ve hızlı hale getirir, ancak tüm zorunlu yasal adımlardan geçme ihtiyacını ortadan kaldırmaz. Avusturya'daki her gayrimenkul işlemi noter onaylı olmalıdır; bu yasal bir zorunluluktur ve bunun başka bir yolu yoktur.

Alıcı bir daire seçer, mahalleyi, altyapıyı, bina durumunu ve statüsünü ve herhangi bir kısıtlamayı (örneğin, mülkün kısa süreliğine kiraya verilip verilemeyeceğini) kontrol eder. Bu aşamada, birçok kişinin farkında olmadığı önemli ayrıntılar ortaya çıkar: bazı bölgelerde, gayrimenkuller başlangıçta yerleşik olmayanlara kapalı olabilir.

Bu, mülk ve sahibine ilişkin kapsamlı bir kontrol işlemidir:

• Belgelerde belirtilen sayaç değerleri gerçek değerlerle örtüşüyor mu?
• Faturalarda gizli yükümlülükler veya borçlar var mı?
• Mülkün yeniden geliştirilmesi, yeniden inşası veya kiralanması konusunda herhangi bir kısıtlama var mı?.

Bazı durumlarda bir daire ideal gibi görünse de, yapılan incelemeler sorunları ortaya çıkarmıştır; örneğin, yardımcı odaların sınırları konusunda anlaşmazlık veya yasadışı imar çalışmaları. Bu tür mülkleri satın almamak en iyisidir.

İşlemin fiyatı, şartları ve koşulları belirtilir. Genellikle küçük bir depozito ödenir ve bu daha sonra bir emanet hesabına aktarılır. Yabancı alıcılar için, işlemin ancak "Erwerbskommission" (Ticaret Komisyonu) onayıyla geçerlilik kazanacağına dair bir madde sıklıkla eklenir.

Avusturya'da gayrimenkul alım satımı için doğrudan nakit ödeme yapmak mümkün değildir; ödemeler yalnızca banka havalesi ve emanet hesabı yoluyla yapılır. İşlemi denetleyen bir noter veya avukat, işlemin yasallığını sağlar: fonların şeffaf ve doğrulanabilir olması, kaynağının doğrulanması ve vergi ve ücretlerin ödenmiş olması gerekir, sadece nakit olarak teslim edilmemelidir.

• İkinci el piyasadan veya yeni bir binadan konut satın alırken, genellikle noter veya avukat nezdinde bir emanet hesabı (treuhandkonto / Notartreuhandbank) kullanılır.
• Alıcı, depozitoyu veya tutarın tamamını bu hesaba aktarır. Para, ancak tüm işlem koşulları yerine getirildikten sonra (sözleşmenin imzalanması, tapunun tescili, vergilerin ve harçların ödenmesi vb.) satıcıya aktarılır.
• Bu, alıcıyı korur: işlem gerçekleşmezse (örneğin, kayıt reddi veya izin eksikliği nedeniyle), para iade edilir.

Emanet ve banka havale sistemi zorunludur; bunlar olmadan hiçbir satıcı mülkü devretmeyecektir.

Bu aşamada, noter kara para aklama karşıtı (AML) düzenlemelerine uygun olarak tam bir kontrol gerçekleştirir. Genellikle alıcılardan şunlar istenir:

• Son 6-12 aya ait banka hesap özetleri;
• Bir işletmenin veya gayrimenkulün satışını teyit eden belgeler;
• vergi beyannameleri.

Tecrübelerimize dayanarak şunu söyleyebiliriz: Eğer paralar yabancı bir hesaptan geliyorsa ve nereden geldiği belli değilse, noter ek teyit isteyebilir; bu teyit sağlanana kadar işlem gerçekleşmeyecektir.

Tüm kontroller başarıyla tamamlandıktan sonra, Treuhänder (kredi veren kuruluş) parayı satıcıya aktarma izni alır. "Nakit ödeme" tek bir anlama gelir: alıcı zaten parayı hesabında bulundurmaktadır ve ipotek onayını beklemesine gerek yoktur. Bu, işlemi hızlandırır, ancak adımların sırası (çekler, noter, para transferi) aynı kalır.

Noter, belgeleri tapu siciline (Grundbuch) teslim eder. Kayıt işlemi tamamlandıktan sonra, dairenin yasal sahibi siz olursunuz ve satıcı da depozitodan ödemesini alır.

Avusturya'da nakit olarak daire satın almak alıcı için avantajlar sunar. Tüm işlemlerin katı kurallara tabi olduğu Avusturya'da, ipotek olmaması süreci hızlandırır ve sizi satıcı için daha cazip bir alıcı haline getirir.

1. Operasyonel işlem

Bankanın onayını beklemezseniz, süreç daha hızlı ilerler:

• Daha az belgeye ihtiyaç duyulmaktadır
• Banka gayrimenkul değerleme işlemi yapmaz
• Kredi şartları konusunda anlaşmaya gerek yok.

Tecrübelerime göre, bu tür anlaşmalar genellikle 2-4 hafta daha kısa sürüyor.

2. İndirim pazarlığı

Avusturya'daki satıcılar öngörülebilir sonuçları tercih eder. Nakit parası olan bir alıcı daha güvenilir olarak görülür ve bu da müzakerelerde teklifini daha güçlü kılar.

Özellikle satıcının anlaşmayı hızlıca sonuçlandırması önemliyse, bazen %1-5 gibi küçük bir indirim bile alabilirsiniz.

3. İşlemin tüm taraflarca daha hızlı onaylanması

Noter, satıcı ve emlakçı, banka kredisi kullanmadan doğrudan kendi paralarıyla ödeme yapan alıcılara daha çok güven duyarlar. Koordinasyon gerektiren taraf sayısı ne kadar az olursa, gecikme riski de o kadar düşük olur.

Zorunlu kara para aklama karşıtı (AML) doğrulama işlemleri bile, tüm miktarın nereden geldiğini gösteren belgeleri önceden hazır bulundurursanız daha hızlı ilerler ve bu hikaye açık ve meşru görünüyor.

4. Genellikle ipotekli alıcıları cezbeder

Viyana, Salzburg ve Innsbruck gibi popüler şehirlerde, tek bir daire için genellikle birden fazla alıcı bulunur. Kredi kullanmadan satın almak neredeyse her zaman kazanır:

• Satıcı için bankanın işlemi onaylamaması riski yoktur;
• Kayıt işlemi daha hızlı;
• Anlaşmanın bozulmasına neden olabilecek koşulların sayısı daha az.

Bazen satıcılar ilanlarında doğrudan kendi parasıyla ödeme yapacak alıcılara öncelik verdiklerini belirtirler.

Yabancılar arasında yaygın bir yanılgıyı açıklığa kavuşturmakta fayda var. Avusturya'da, büyük bir nakit para getirip peşin olarak bir daire satın alamazsınız. Bu yasa dışıdır ve pratikte böyle bir işlem asla gerçekleşmez: ne noter ne de banka bu ödeme yöntemini kabul etmez.

Avusturya'da nakit parayla daire satın almaya çalışırsanız, işlem durdurulacaktır. Noter bu tür ödemeleri kabul edemez ve bu tür bir ihlali bildirmekle yasal olarak yükümlüdür.

Neden bu kadar katı?

• Mevzuat: Tüm işlemler Avusturya Kara Para Aklama ile Mücadele Yasası'na (Finanzmarkt-Geldwäschegesetz, FM-GwG) uygundur. Noterin her işlemi doğrulaması gerekmektedir ve herhangi bir şüphe durumunda işlemi durdurma hakkına sahiptir.
• Nakit ödemelere ilişkin kısıtlamalar – gayrimenkul alımında nakit kullanmak yüksek riskli olarak kabul edilir ve uygulanmaz. Yasaya göre, ödemeler bankalar ve özel kontrollü hesaplar aracılığıyla yapılmalıdır.

Birçok insan Avusturya'da daire satın almak için en önemli şeyin gerekli fonlara sahip olmak olduğuna inanıyor. Ancak gerçekte, yabancılar için en büyük zorluk finansman değil, gerekli izinleri almaktır.

• AB vatandaşlarının önemli avantajları var: çoğu federal devlette prosedür onlar için daha basit ve kısıtlamalar önemli ölçüde daha az.
• AB üyesi olmayan ülkelerden gelen alıcılar daha katı kurallarla karşı karşıya kalıyor. Karintiya ve Tirol gibi bazı bölgelerde, geçerli bir sebep olmadan gayrimenkul satın almak neredeyse imkansızdır; bölgeyle bağlantınızı veya satın alma amacınızı (iş, ticaret veya kalıcı ikamet) kanıtlamanız gerekir.
• Viyana'da yabancılar, Erwerbskommission'dan gerekli tüm izinleri aldıktan sonra daire satın alabilirler

Gözlemim şu: Birçok varlıklı müşteri, aylarca para toplamakla değil, aylarca izin almakla (özellikle de tapu dairelerinden) uğraşıyor. Bu nedenle, bir satın alma planlarken, öncelikle bölgenizdeki düzenlemeleri kontrol edin ve gerekli tüm belgeleri önceden hazırlayın.

Avusturya'da nakit olarak daire satın almak istiyorsanız, noter ve banka, paranızın dürüst bir şekilde elde edildiğini doğrulamakla yasal olarak yükümlüdür. Bu, kara para aklama ve müşteri tanıma (AML ve KYC) prosedürleri kapsamında zorunlu bir gerekliliktir. İşlemin sorunsuz ve gecikmesiz gerçekleşmesini sağlamak için, paranızın kaynağını kanıtlayan tüm belgeleri önceden hazırlamanız en iyisidir.

Genellikle, aşağıdaki belgeler fon kaynağını doğrulamak için uygundur:

• İşletme satışı - satış sözleşmesi, devir belgeleri ve vergi ödeme teyidi.
• Gayrimenkul satışı - ödeme alındıktan sonra işlem belgeleri ve banka hesap özetleri.
• Mevduat programları ve yatırımlar - banka hesap özetleri ve meşru yatırım gelirinin kanıtı.
• Son yıllara ait gelir bilgileri - vergi beyannameleri, maaş bordroları ve temettü belgeleri.
• Kripto para birimleri : Fonlar önce bir banka hesabına, ardından işlem için bir emanet hesabına aktarılır; tüm işlem geçmişi ve fonların meşru kaynağı doğrulanmalıdır.

Tavsiyem şu: Banka ve noter için fonlarınızın kaynağı ne kadar basit ve tanıdık olursa, doğrulama işlemi o kadar hızlı tamamlanır. Olağandışı kaynaklar (örneğin, kaynağı açıkça belgelenmemiş bir kripto para hesabından yapılan büyük bir para çekme işlemi) onaylanması çok daha uzun sürer ve şüphe uyandırabilir.

Avusturya'da yabancı bir alıcı, tam satın alma bedelini ödese bile risklerden muaf değildir. Tam ödeme yapmış olması, tüm yerel yasalara ve düzenleyici gerekliliklere uymaktan muaf olmasını sağlamaz.

Başlıca riskler:

• Satın alma izninin reddi. Karintiya ve Tirol gibi bazı bölgelerde, ikametgahı olmayan kişilere açıklama yapılmaksızın izin verilmeyebilir. Viyana'da bile, belgeler İcra Komisyonu'nun (Erwerbskommission) şartlarını karşılamıyorsa ret mümkündür.
• Uzun süren kontroller. Fon kaynaklarının doğrulanması, KYC ve AML prosedürleri genellikle birkaç hafta sürer. Herhangi bir hata veya eksik belge, işlemi önemli ölçüde yavaşlatır.
• Belgelerin doğruluğuna bağımlılık. Tüm işlemler bankalar ve noterler tarafından denetlenir, bu nedenle belgelerdeki herhangi bir yanlışlık süreci durdurabilir ve ek onay gerektirebilir.
• Şüphe durumunda fonların dondurulması. Banka veya noter, fonların meşruiyeti konusunda şüphe duyarsa, soruşturma tamamlanana kadar fonlar bir emanet hesabında dondurulabilir. Aşırı durumlarda işlem iptal edilebilir.

Paranın kaynağı ne kadar açık ve resmi olursa, banka ve noter doğrulama işlemini o kadar hızlı gerçekleştirir. Bununla birlikte, destekleyici belge olmadan kripto hesabından yapılan büyük transferler gibi olağandışı işlemlerin doğrulanması daha uzun sürer ve genellikle ek soruları gündeme getirir.

Avusturya'da nakit olarak daire satın alırken, sadece gayrimenkul fiyatını değil, daha fazlasını göz önünde bulundurmanız gerekir. Genel bütçeyi önemli ölçüde artıran ek maliyetler vardır; bunlar genellikle gayrimenkul değerinin yaklaşık %7-10'u kadardır.

Bazen alıcılar, nakit ödeme yaparken neden ek maliyetlerin ortaya çıktığını anlamazlar. Bu Avusturya'da normaldir: ipotek olmasa bile, noter, banka ve işlemin diğer tarafları, tam yasal ve mali güvence sağlamakla yükümlüdür.

Evet, Avusturya'da bir şirket adı kullanarak daire satın almak mümkün. Bu, yabancılar için bazen daha uygun olabilir, ancak uyulması gereken kendine özgü kuralları ve formaliteleri vardır.

Olası tasarım seçenekleri:

• GmbH (Avusturya), Avusturya yasalarına göre kurulmuş yerel bir limited şirketidir.
• Yabancı bir şirket dünyanın herhangi bir ülkesinde kurulabilir, ancak Avusturya'nın tüm kanun ve yönetmeliklerine uymak zorundadır.

Nüanslar ve zorunlu kontroller:

• WiEReG (Avusturya Hak Sahibi Şeffaflık Yasası), bir şirketin gerçek sahiplerinin açıklanmasını zorunlu kılmaktadır. Tüm hak sahibi kişilerin resmi olarak açıklanması gerekmektedir.
• Mülk sahipliğinin kaydı - gayrimenkul tescili sırasında şirket ve gerçek sahiplerine ilişkin bilgiler tapu siciline işlenir.
• Uyumluluk/Kara Para Aklama/Müşteri Tanıma (AML/KYC) — tüm ödemeler sıkı bankacılık ve noter kontrollerinden geçer. Belgelerde herhangi bir yanlışlık olması durumunda işlem geçici olarak askıya alınabilir.

Şirket aracılığıyla gayrimenkul satın almak süreci hızlandırır ve vergi avantajları sunar. Ancak, herhangi bir gecikmeyi önlemek için, şirketin gerçek sahibinin kim olduğunu ve fonlarının nereden geldiğini kanıtlayacak belgeleri önceden hazırlayın.

Evet, satın alma mümkün, ancak çok katı kurallar geçerli. Kripto para birimini doğrudan satıcıya transfer edemezsiniz. Avusturya'nın kara para aklama ve müşteri tanıma (AML ve KYC) yasalarına uymak için tüm fonlar resmi bankacılık kanalları üzerinden geçmelidir.

Tipik işlem şeması:

• Kripto → banka / banka dışı. Kripto para birimi öncelikle lisanslı bir döviz bürosu veya banka aracılığıyla itibari para (euro veya dolar) ile değiştirilir.
• → Emanet hesabı. Fonlar bir noter veya banka emanet hesabına (Treuhandkonto) yatırılır ve işlem tescil edilene kadar orada kalır.
• → İşlem. Fonların meşru olduğu teyit edildikten ve tüm belgeler doğrulandıktan sonra, para satıcıya aktarılır.

Yasak olanlar:

• USDT veya herhangi bir başka kripto para birimini doğrudan "nakit" olarak kullanarak gayrimenkul satın almak mümkün değildir.
• Kripto para birimlerini nakit euroya çevirmek ve kira ödemeye teşebbüs etmek, yasa ve kara para aklama karşıtı düzenlemelerin ihlalidir.

Kripto para birimiyle gayrimenkul satın almak mümkün, ancak yalnızca tam şeffaflıkla: fonların kaynağını doğrulamanız ve tüm banka ve noter kontrollerinden geçmeniz gerekiyor. Bu kuralları ihlal etme girişimleri neredeyse her zaman işlemin bloke edilmesiyle sonuçlanıyor.

Avusturya'da nakit parayla daire satın almak sadece kolaylık meselesi değil; iyi düşünülmüş bir yaklaşımdır. Riskleri azaltmanıza, mülkü incelemenize ve paranızın güvenli bir şekilde saklanacağı ve büyüyeceği bir ülke seçmenize yardımcı olacağım.

Ana kategoriler:

• Yeni gelişmeler. Birçok yatırımcı, özellikle Viyana ve tatil bölgelerindeki yeni daireleri tercih ediyor. Kredi kullanmadan ödeme yapmak, daha hızlı kapanışa ve bazen de müteahhitten indirim almaya olanak tanıyor.
• İkinci el piyasası. Mevcut bir evi satın alırken, nakit parası olan alıcılar satıcılar için anında daha cazip hale gelir; bu tür işlemler, özellikle popüler bölgelerde, daha hızlı sonuçlanır.
• Daireler yatırım aracı olarak değerlendirilebilir . Kiralık mülk satın alanlar genellikle banka onayını beklemekten kaçınmak ve işlemi daha hızlı tamamlamak için peşin ödeme yaparlar.
• Ticari gayrimenkuller. Ofis, dükkan veya küçük otelleri nakit olarak satın almak daha az yaygın olsa da, avantajları aynıdır: daha hızlı işlemler, uygun şartlardan yararlanma imkanı ve bürokratik risklerin en aza indirilmesi.

Ofis, dükkan veya küçük otelleri nakit olarak satın almak daha az yaygın olsa da, aynı avantajları sunar: işlem daha hızlıdır, uygun şartlar üzerinde pazarlık yapmak daha kolaydır ve daha az evrak işi ve risk vardır.

Avusturya'da nakit parayla daire satın almak yatırımcılara önemli avantajlar sunar. Bu durum, özellikle piyasanın rekabetçi ve işlemlerin hızlı olduğu Avusturya'da çok değerlidir.

Başlıca faydaları:

• %2-7 indirim. Satıcılar için işlemin sorunsuz ilerlemesi önemlidir. Alıcı peşin ödeme yaptığında, özellikle mülk için çok sayıda teklif veren varsa, genellikle ek bir indirim daha alabilir.
• Müzayedeler daha karlı. Müzayedelerde, kredi kartı olan alıcılar bankanın onay sürecine bağımlıdır. Nakit alıcının avantajı vardır: hızlı ödeme yapabilir ve işlemi hemen tamamlayabilir.
• Daha hızlı ve daha az bürokratik. İpotek olmadığı için banka onaylarını, değerleme işlemlerini veya incelemeleri beklemenize gerek yok. İşlem doğrudan noter ve emanet hesabı üzerinden gerçekleşiyor ve bu da önemli miktarda zaman tasarrufu sağlıyor; bazen haftalarca hatta aylarca sürebiliyor.

Özellikle mevcut piyasada veya alıcılar arasında rekabetin olduğu yeni binalarda kendi paranızla daire satın almak oldukça karlıdır. Bu tür durumlarda, hemen ve hızlı ödeme yapabilen genellikle kazanır; hız ve tüm tutarın elde bulunması işlemin sonucunu belirler.

Son yıllarda Avrupa Birliği'nde genel bir eğilim ortaya çıkmıştır: özellikle gayrimenkul işlemleri, büyük alımlar veya sınır ötesi işlemler söz konusu olduğunda nakit dolaşımına kısıtlamalar ve kontroller getirilmektedir. Bunun birkaç nedeni vardır:

• Kara para aklama karşıtı (AML). AB, paranın izlenmesini kolaylaştırmak için katı kurallar getiriyor. Büyük nakit işlemler, kara para aklama veya yasadışı faaliyetlerle bağlantılı olabileceği için riskli kabul ediliyor. Her ülkenin, fonların kaynağının doğrulanması gereken bir eşiği vardır.
• Vergi kaçakçılığıyla mücadele. Nakit paranın vergi makamları tarafından kontrol edilmesi daha zordur. Banka havalelerinin takibi daha kolaydır, bu da işlemlerin resmi kayıtlarının tutulmasına ve vergi şeffaflığının artmasına olanak tanır.
• Dijital ödemelerin yükselişi. Artık neredeyse tüm ödemeler bankalar ve elektronik sistemler üzerinden yapıldığı için, büyük miktarlarda nakit şüphe uyandırıyor. AB ülkeleri nakitsiz ödemeleri teşvik ediyor ve nakiti esas olarak küçük harcamalar için saklıyor.
• Mevzuat güncellemesi. Avusturya ve diğer AB ülkelerinde, büyük miktarda gayrimenkul satın alırken fon kaynağının açıkça kanıtlanmasını gerektiren Finanzmarkt-Geldwäschegesetz (FM-GwG) gibi yasalar bulunmaktadır. Bu kuralların ihlali, işlemin durdurulmasına ve para cezalarının uygulanmasına yol açabilir.

Alıcının tutarın tamamını nakit olarak yanında bulundurması durumunda bile, banknotlarla ödeme mümkün değildir. Yasaya göre, büyük alımlar banka aracılığıyla yapılmalıdır: fonlar karttan karta veya özel güvenli bir hesap üzerinden aktarılır. Bu, işlemin her iki taraf için de adil ve güvenli olmasını sağlar.

• Avrupa Birliği (AB), kara para aklama karşıtı düzenlemelerinin bir parçası olarak nakit işlemlerine genel bir sınır getiriyor; bu da büyük nakit işlemlerinin ya yasaklanacağı ya da sıkı bir şekilde kontrol edileceği anlamına geliyor.
• Tartışılan sınır şu: Nakit işlem tutarı ~3.000€ ile 3.000€'yu aşarsa, satıcı (şirket veya işletme) alıcının bilgilerini kaydetmek ve kimliğini doğrulamakla yükümlüdür.
• Hollanda gibi bazı ülkeler, profesyonel bir satıcının dahil olduğu durumlarda 1 Ocak 2026'dan itibaren 3.000 €'nun üzerindeki nakit işlemlerini yasaklamayı planlıyor.
• Diğer AB ülkeleri, belirli kategorilerde (işletme, gayrimenkul, lüks mal ve hizmetler) nakit ödemeler için genel bir azami sınır belirlemeyi öneriyor; bu sınır yaklaşık 10.000 € civarında olacak. Bu sınır zorunlu olacak, ancak ülkeler daha da katı kısıtlamalar getirebilecekler.

Bu durum gayrimenkul piyasasını ve büyük işlemleri nasıl etkiler?

• Bir yatırımcı doğrudan büyük bir nakit ödeme yapmaya çalışırsa, bu büyük olasılıkla mümkün olmayacaktır: şirketler, aracı kurumlar, noterler ve gayrimenkul satıcıları belirlenmiş limitlerin üzerinde nakit kabul etmezler.
• Kredi geçmişi olmayan bir alıcının bile, kara para aklama karşıtı düzenlemelere uymak için genellikle banka hesabı veya emanet hesabı aracılığıyla para transferi yapması gerekmektedir.
• İşlem resmileştirilmişse ve tüzel kişileri (şirket, acente, işletme sahibi satıcı) içeriyorsa, her durumda nakit kısıtlamaları ve zorunlu kimlik tespiti geçerlidir.
• Yabancılar için, özellikle standart dışı fon kaynakları (örneğin kripto para birimini itibari paraya çevirmek gibi) kullanılıyorsa, doğrulama ve şeffaflık gereksinimleri daha da katıdır; kaynağı belirsiz işlemler onaylanmayabilir.

Avusturya'da daire satın alırken en önemli şey ne kadar paranız olduğu değildir. Her şeyi doğru yapmazsanız milyonlarca paranız bile yardımcı olmaz.

Önemli noktalar:

• Bir işlemin usulüne uygun olarak resmileştirilmesi için noterle çalışmak ve yasal prosedürleri takip etmek şarttır.
• Kontrollerden geçmek çok önemli; kara para aklama karşıtı (AML), müşteri tanıma (KYC) ve fon kaynağının doğrulanması şart.
• Yer ve arazi seçerken lütfen bölgesel kısıtlamaları ve Arsa Komisyonu'nun (Erwerbskommission) gerekliliklerini dikkate alın.
• Satın alma işlemini doğru şekilde yapılandırın ; yasal ve mali düzenlemeleri önceden düşünerek, özel bir kişi veya şirket aracılığıyla gerçekleştirin.

Gerekli tüm belgeleri önceden toplayan, doğru bölgeyi seçen ve satın alma planını iyice düşünen yatırımcılar, kendi fonlarıyla satın alma işleminden daha fazla fayda görürler; işlem daha hızlı, daha güvenli ve minimum risklidir.