Avusturya'da 2025'te Gayrimenkul Kredileri: Kredi Nasıl Alınır ve Başvurulur?

Avusturya'da ev satın almak hem yerliler hem de yabancılar için giderek daha popüler hale geliyor. 2025 yılında, ülkedeki ortalama ipotek oranı yaklaşık %3,4'tür (OeNB verileri), bu da gayrimenkul kredilerini diğer AB ülkelerine kıyasla uygun fiyatlı hale getirmektedir. Ancak, ipotek almak için yerel mevzuat bilgisi, belge hazırlama ve bankacılık terimlerini anlama gerekmektedir.

Avusturyalı bir gayrimenkul uzmanı olarak, müşterilerimin tüm inceliklerini anlamalarına yardımcı oluyor ve ipotek alma süreçlerinde, banka seçiminden kredi sözleşmesinin imzalanmasına kadar destek sağlıyorum. Bu makalede, 2025 yılında yürürlükte olan gereklilikleri ve Avusturya'da konut kredisi başvurusunun nasıl doğru bir şekilde yapılacağını ayrıntılı olarak açıklayacağım.

2022 yılında KIM-VO'nun uygulamaya konulması, Avusturya'da ipotek kredilerinde önemli bir düşüşe yol açtı. Avusturya Merkez Bankası'na (OeNB) göre, sürdürülebilir kredilerin payı, 2022'nin ilk yarısında %12'den 2024'ün ilk yarısında %84'e yükseldi ve bu durum, borçluların kredibilitesine yönelik daha sıkı gereklilikleri yansıtıyor.

Ancak 1 Temmuz 2025 itibarıyla KIM-VO bağlayıcılığını yitirmiş ve bankalara borçluların kredibilitesini değerlendirmede daha fazla esneklik sağlamıştır. Buna rağmen FMA, finansal istikrarı sağlamak için KIM-VO'nun temel ilkelerine uyulmasını önermeye devam etmektedir.

KIM-VO'nun temel hükümleri:

• Maksimum kredi-değer oranı (LTV): %90.
• Azami borç-gelir oranı (DSTI): %40.
• Azami kredi vadesi: 35 yıl.

1 Temmuz 2025'ten itibaren değişiklikler:

• Zorunlu şartların ortadan kalkması: Bankalar, borçluların kredibilitesini değerlendirmede daha fazla esneklik kazandı.
• FMA Tavsiyeleri: FMA, finansal istikrarın sağlanması için KIM-VO temel ilkelerine uyulmasını önermeye devam ediyor.
• İpotek esnekliği: Uygun gerekçelendirmeye tabi olmak kaydıyla, LTV ve DSTI'yi artırma imkânı da dahil olmak üzere, borçlulara bireysel bir yaklaşım imkânı.

İpotek alma koşullarına etkisi:

• Avusturya'da daire satın almak için ipotek: Bankalar daha esnek koşullar sunabilir, ancak borç alan kişinin bireysel mali durumunu göz önünde bulundurmak önemlidir.
• Avusturya'da daire kiralamak için ipotekler: Koşullar, mülkün karlılığına ve borçlunun kredi geçmişine bağlı olarak değişiklik gösterebilir.

Not: Avusturya'da ipotek alırken finansal istikrarı sağlamak ve riskleri en aza indirmek için KIM-VO zorunluluğunun kaldırılmasına rağmen, bu ilkelere uyulması önerilir.

Avusturya'da ipotekler, belirli koşullara tabi olarak hem Avusturya vatandaşlarına hem de yabancılara sunulmaktadır.

• Avusturya ve AB vatandaşları. Onlar için süreç daha basit: istikrarlı bir geliri kanıtlamak, peşinat ödemek ve bankanın standart gerekliliklerini yerine getirmek yeterli.
• Daimi ikamet iznine (VNZh) sahip yabancılar. İpotek alabilir ve kendi ikametleri için gayrimenkul satın alabilirler. Resmi ikamet statüsüne sahip olmak, kredi onayı alma şanslarını önemli ölçüde artırır.
• Oturma izni olmayan yabancılar. İpotek almak mümkündür, ancak belediye onayı gereklidir. Bu onay, yalnızca satın alma işleminin Avusturya'nın sosyal, kültürel veya ekonomik çıkarlarına uygun olması durumunda verilir.
• AB dışındaki ülkelerden (Ukrayna ve Rusya dahil) gelen yatırımcılar da ipotek almaya hak kazanıyor, ancak bankalar yatırımcıların belgelerini, mali geçmişlerini ve gelir kaynaklarını daha kapsamlı bir şekilde kontrol ediyor.

2025 yılında Avusturya'daki ipotek süreci, özellikle yabancı alıcılar için değişikliklere uğradı. KIM-VO (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) 1 Temmuz 2025 itibarıyla zorunlu hale gelse de, bankalar borçluların bireysel mali durumlarını dikkate alarak temkinli bir yaklaşım sürdürüyor.

Borçlunun reşit ve tam ehliyetli olması gerekir. Bazı programlar için bankalar, kredinin sonunda genellikle 65-70 yaş olmak üzere bir üst yaş sınırı belirler.

Avusturya vatandaşlığı, daimi oturma izni veya oturma kartı gereklidir. Oturma izni olmayan yabancı yatırımcıların gayrimenkul satın alabilmeleri için belediye onayı almaları gerekmektedir. Yasal ikamet iznine sahip olmak, kredi onayı alma şansını önemli ölçüde artırır.

Bankalar, borçlunun son 12-24 aylık gelirini, maaş, ticari faaliyetler, kiralık mülk ve yatırımlar gibi tüm gelir kaynaklarını dikkate alarak doğrular. Ayrıca kredi geçmişini de analiz ederler ve borç ödeme oranı (DSR), gelirin zorunlu ödemelere oranını ölçer. Genellikle aylık ipotek ödemesi, gelirin %30-40'ını geçmemelidir.

Yabancı borçluların genellikle kendi ülkelerinden kredi raporu sunmaları gerekir. İyi bir kredi geçmişi, ipotek onay sürecini önemli ölçüde hızlandırır.

Örneğin, Viyana'da 400.000 avro değerinde bir daire satın almak için bir AB vatandaşının aylık 2.500-3.000 avro gelire sahip olması gerekirken, Ukraynalılar veya Ruslar aylık 3.500-4.000 avroya ihtiyaç duyar. Aylık geliri 3.800 avro olan müşterilerimden biri, %30 peşinatla 350.000 avro tutarında bir ipotek aldı.

Avusturya ve AB vatandaşları için genellikle bir iş sözleşmesi ve gelir belgesi yeterlidir. Girişimcilerin vergi beyannamesi ve mali tablolar sunmaları gerekmektedir. Yabancı borçlular genellikle belgelerin noter tasdikli Almanca veya İngilizce tercümelerini talep etmektedir.

Bankalar, 2022 yılından bu yana, gayrimenkul değerinin en az %20'sinin ve ek masrafların (noter ücreti, tescil, sigorta) kişisel fonlardan karşılanmasını zorunlu kılıyor. AB vatandaşı olmayanlar (örneğin Ukraynalılar ve Ruslar): Gayrimenkul değerinin %30-50'si.

Peşinat ne kadar yüksekse, kredi onaylanma olasılığı o kadar yüksek ve faiz oranı koşulları da o kadar uygun olur. Birçok banka için bu aynı zamanda borçlunun mali disiplininin de bir göstergesidir.

Bazı durumlarda bankalar, kredi geri ödeme süresi boyunca kefil, teminat veya hayat ve mal sigortası talep edebilir. Bu, özellikle Avusturya'da uzun bir kredi geçmişi olmayan yabancı borçlular için önemlidir.

Avusturya'da ipotek almak, özellikle yabancı alıcılar için karmaşık görünebilir. Ancak, doğru hazırlık ve temel adımların bilinmesiyle, süreç anlaşılır ve yönetilebilir hale gelir. 2025 yılında bankalar, kredi koşullarını etkileyecek riskleri değerlendirirken KIM-VO tavsiyelerini dikkate almaya devam edecek.

İlk adım, bir banka seçmek ve ipotek başvurusunda bulunmaktır. Yabancı alıcılara ipotek sunan önde gelen bankalar şunlardır:

• Erste Bank, Avusturya'nın en büyük bankalarından biri olup geniş yelpazede ipotek ürünleri sunmaktadır.
• Raiffeisen Bank, güvenilirliği ve sunduğu çeşitli ipotek çözümleriyle tanınıyor.
• UniCredit Bank Austria yabancı müşterilerine rekabetçi koşullar sunuyor.
• Sparkassengruppe Österreich, ülke çapında 700'den fazla şubesi bulunan bir ağ olup, ipotek hizmetlerine erişimi garanti altına almaktadır.

Üçüncü ülke vatandaşları (Ukraynalılar ve Ruslar gibi) için sürecin yerel yönetimlerden gayrimenkul satın alma izni almak gibi ek adımlar gerektirebileceğini belirtmek önemlidir.

Başvuru yapıldıktan sonra banka, bağımsız bir gayrimenkul değerlemesi başlatır. Bu, gayrimenkulün piyasa değerini belirlemek ve bankanın sağlayabileceği maksimum kredi tutarını hesaplamak için gereklidir. Değerleme genellikle sertifikalı uzmanlar tarafından yapılır ve borçlu tarafından ödenir.

Bazı bankalar, kredi tutarının yaklaşık %0,5'ine kadar ulaşabilen sabit bir gayrimenkul ekspertiz ücreti talep eder. Örneğin, Bank Austria'da 400.000 avroluk bir kredi için ekspertiz ücreti yaklaşık 261 avrodur.

Bu aşamada borçlunun aşağıdakileri içeren eksiksiz bir belge paketi sunması gerekir:

• Pasaport veya kimlik kartı;
• Gelir belgesi (maaş bordrosu, vergi beyannamesi);
• Satış ve alım satım sözleşmesi veya ön sözleşme;
• Tapu sicilinden alıntı (Grundbuchauszug);
• Peşinatın müsaitliğinin teyidi.

Avusturya dışında düzenlenen tüm belgelerin Almanca'ya çevrilmesi ve noter tasdikli olması gerekmektedir. Belgelerin tamamı sunulmadığı takdirde banka başvuruyu işleme koyamayacaktır.

Başvuru ve tüm belgeler onaylandıktan sonra, borçlu bankayla bir kredi sözleşmesi imzalar. Sözleşme, faiz oranı, geri ödeme süresi ve diğer önemli ayrıntılar dahil olmak üzere kredi koşullarını içerir. Sözleşmenin şartlarını dikkatlice incelemeniz ve gerekirse bir avukata danışmanız önerilir.

Son adım, işlemin tapu sicilinde (Grundbuch) tescil edilmesidir. Bu, mülkün mülkiyetinin resmi onayıdır. Tescil süreci, işlemin karmaşıklığına ve bölgeye bağlı olarak birkaç haftadan birkaç aya kadar sürebilir. Tescil işleminin tamamlanmasının ardından borçlu, mülkün resmi sahibi olur.

Önemli! Konut sigortası, ipotek almak için zorunlu bir gerekliliktir. Ev veya dairede meydana gelen hasarın yanı sıra ev sahibinin sorumluluğunu da kapsar. Eşyalarınızı korumak için Hauschaltsversicherung (ev sahibi sigortası) satın almanız da önerilir.

Avusturya'daki konut kredisi faiz oranları geleneksel olarak oldukça cazip kabul edilir ve genellikle %2 ile %5 arasında dalgalanır. OeNB'ye göre, Nisan 2025 itibarıyla ortalama konut kredisi faiz oranı %3,42'dir. Bu oran, Ekim 2023'teki %4,17 faiz oranından düşük, ancak 2021-2022 dönemindeki %1,18'lik rekor düşük seviyeden yüksektir. Faiz oranı dinamikleri, doğrudan bankaların finansal istikrarına ve borçluların güvenilirliğine bağlıdır.

2025 yılında, ipotekler hem Avusturyalılara hem de Ukraynalılar ve Ruslar dahil olmak üzere yabancı alıcılara sunulmaya devam edecek. Temel kredi koşulları, mülk türüne, borçlunun durumuna, bölgeye ve ilgili bankaya bağlıdır.

Avusturya'da ipotek tutarı, mülkün değerine ve kredi türüne bağlıdır. Genellikle sabit faiz oranıyla, mülkün değerinin %70'ine, bazen de %80'ine kadar kredi alabilirsiniz. Kalan tutarın peşinatla karşılanması gerekir.

Örnekler:

• Yeni inşaatlarda genellikle %40 peşinat gerekir.
• İkinci konut için - %50.
• Kredi geri ödeme vadeleri genellikle 35 yıla kadardır, minimum kredi tutarı 25.000 €'dur, üst sınır yoktur.

Avusturya'da halihazırda gayrimenkulünüz varsa, teminat olarak kullanabilirsiniz. Şu kuralı aklınızda bulundurmanız önemlidir: Aylık giderler ve ipotek ödemeleri brüt gelirinizin %40'ını geçmemelidir. Ek kira geliri bu oranı düşürebilir.

1. Sabit faizli. En popüler seçenek. Vadeler genellikle 15 ila 30 yıl arasında değişse de, bankaya bağlı olarak değişiklik gösterebilir.

2. Değişken faizli ipotek. Değişken faizli ipotek olarak da bilinir. Faiz oranı Euribor'a bağlıdır ve her üç ayda bir ayarlanır.

• Artıları: Faiz oranı düşebilir, bu da krediyi daha erken kapatmanıza olanak tanır.
• Eksileri: Euribor yükselebilir, bu da fazla ödemeyi artırır.

3. Kombine ipotek. Her iki seçeneği de birleştirir. Örneğin:

• Anlaşılmış bir vade için %60 sabit faizli kredi
• Yüzde 1,5 değişken faiz oranıyla %40 kredi + Euribor

Ticari ve konut amaçlı gayrimenkuller, yeniden satış veya yenileme için uygundur.

Avusturya'da bankalar yalnızca birincil konut satın alımı için değil, yeşil projeler de dahil olmak üzere özel amaçlar için de ipotek imkanı sunuyor.

Ana seçenekler:

• Tatil evleri veya kiralık mülkler için ikinci ipotekler mevcuttur. Gayrimenkule yatırım yapmanıza ve kira geliri elde etmenize olanak tanırlar.
• Yenileme ve yeniden inşa kredileri - mevcut ev veya dairelerin yenilenmesi, enerji verimliliği standartlarına yükseltilmesi dahil.
• Ticari ipotekler – ofisler, perakende ve endüstriyel mülkler için.

Yeşil ipotek programları:

• UniCredit Bank Austria, gelirleri çevre dostu ve enerji tasarruflu binaların inşasında kullanılan yeşil ipotek tahvilleri sunuyor.
• Erste Bank ve Sparkasse, yüksek enerji verimliliğine sahip evler için indirimli faiz oranlarıyla kredi imkanı sunuyor.

Ukraynalılar ve Ruslar da dahil olmak üzere yabancı vatandaşlar için Avusturya'da gayrimenkul satın almak, bir dizi yasal ve finansal hususu içerir. Süreç erişilebilir olsa da, aşağıdakileri göz önünde bulundurmak önemlidir:

1. Gayrimenkul alımlarında kısıtlamalar. Avusturya'da, yabancıların gayrimenkul alımlarında bölgesel kısıtlamalar bulunmaktadır. Özellikle Tirol ve Vorarlberg eyaletleri, yabancıların gayrimenkul alımlarını yerel makamlardan izin alarak kısıtlamaktadır. Viyana gibi diğer bölgelerde ise, ikamet izni veya gayrimenkul alımında "sosyal menfaat" kanıtı ile gayrimenkul alımı mümkündür.

2. İzin gerekliliği. Üçüncü ülke vatandaşlarının gayrimenkul satın alabilmeleri için yerel makamlardan (Grundverkehrsbehörde) izin almaları gerekmektedir. İzin süreci 3 ila 6 ay sürebilir ve bölgeye ve mülk türüne bağlıdır. Satın alma işlemi yerel çıkarlarla uyumlu değilse, reddedilebilir.

3. Yüksek peşinatlar. Yabancı alıcıların genellikle mülk değerinin %30-50'si oranında peşinat ödemeleri gerekir. Bu, minimum peşinatın %20 olduğu AB vatandaşlarından önemli ölçüde daha yüksektir. Mali yeterlilik belgesi ve kredi geçmişi gibi ek belgeler de gerekebilir.

4. Konut kredisi almada zorluk. Yabancı vatandaşların Avusturya'da konut kredisi alması daha zordur. Bankalar, istikrarlı bir gelirin Euro cinsinden kanıtlanmasını ve ayrıca oturma izni veya yerel bir kefil talep edebilir. Başvuru süreci 4 ila 6 ay sürebilir ve maksimum kredi-değer (LTV) oranı genellikle %50-70 ile sınırlıdır.

Avusturya'da gayrimenkul satın almak isteyen yabancı alıcılar için, satın alma durumuna ve amacına bağlı olarak faydalı olabilecek alternatif finansman seçenekleri mevcuttur. Üç ana seçeneğe bakalım:

1. Avusturyalı bir şirket kullanmak. Yabancıların gayrimenkul satın alma kısıtlamalarını aşmanın bir yolu, kayıtlı bir Avusturya şirketi aracılığıyla gayrimenkul satın almaktır. Bu yaklaşım, mülkü kiralamak veya ticari faaliyetlerde bulunmak isteyen yatırımcılar için avantajlı olabilir. Ancak, bunun Avusturya'da bir şirket tescili gerektirdiğini ve bunun da ek maliyetler ve idari prosedürler gerektirdiğini unutmamak önemlidir.

2. Yerel bir ortakla çalışın. Bir AB vatandaşıyla ortak gayrimenkul satın almak, özellikle üçüncü ülke vatandaşları için kısıtlamaların olduğu bölgelerde, satın alma sürecini basitleştirebilir. Böyle bir ortak, maliyetleri ve riskleri paylaşarak ortak yatırımcı olarak hareket edebilir. Ancak, ileride olası yasal ve mali sorunları önlemek için ortak mülkiyet ve kâr paylaşımının şartlarını dikkatlice değerlendirmek önemlidir.

3. Tasarruf planlarını (Bauspar) kullanmak. Avusturya'daki Bauspar sistemi, bir ev satın almak veya inşa etmek için para biriktirmek üzere tasarlanmış bir tasarruf kredisi türüdür. Süreç iki aşamadan oluşur: belirli bir süre birikim yapmak ve ardından avantajlı koşullarda kredi almak. Bauspar programı kapsamındaki maksimum kredi tutarı 300.000 €'dur ve faiz oranları genellikle piyasa oranlarının altındadır ve tüm kredi vadesi boyunca sabittir.

Avusturya'da ipotek almak, özellikle Ukraynalılar ve Ruslar da dahil olmak üzere yabancı vatandaşlar için dikkatli bir değerlendirme ve titiz bir hazırlık gerektiren bir süreçtir. Başarı büyük ölçüde doğru bankayı seçmeye, gerekli tüm belgeleri hazırlamaya ve bölgesel hükümet gereklilikleri ve FMA kredi yönergeleri gibi yasal düzenlemeleri anlamaya bağlıdır.

Zorunlu KIM-VO gerekliliklerinin kaldırılmasından sonra bile, bankalar borçluların kredibilitesini değerlendirirken bu ilkeleri göz önünde bulundurmaya devam ederek finansal istikrarı ve işlem güvenliğini sağlamaya devam etmektedir. Bu tavsiyelere uymak, bütçe planlaması yapmak ve yetkin hukuki destek almak, hem kendi ikametgahınız hem de kiralama amaçlı olarak Avusturya gayrimenkullerine güvenle yatırım yapmanızı ve uygun koşullarda ipotek almanızı sağlayacaktır.