Avusturya'da konut sınıflandırması: tek eksen yerine üç eksen

Viyana reklamlarından alınan dokuz kelime (Altbau, Gründerzeit, Neubau, Dachgeschossausbau, Zinshaus, Genossenschaftswohnung, Gemeindebau, Vorsorgewohnung, Reihenhaus) tek bir sınıflandırma oluşturmuyor. Üç farklı özelliği tanımlıyorlar: binanın yaşı, mülkiyet türü ve vergi amacı.

Tek bir mülkün her eksende tek bir değeri vardır. Bir daire, yaşına göre Altbau (apartman binası), mülkiyetine göre kat mülkiyeti (apartman dairesi) ve vergi amacına göre Vorsorgewohnung (apartman binası) olarak sınıflandırılabilir. Bu nedenle, Viyana'daki daireleri tek bir terime göre karşılaştırmak imkansızdır: Altbau (apartman binası) yaşını ve dolaylı olarak kira durumunu gösterir, ancak alıcının ne aldığı hakkında hiçbir şey söylemez; Vorsorgewohnung (apartman binası) vergi amacını gösterir, ancak binanın kendisi hakkında hiçbir şey söylemez.

Yaş tek başına önemli değil. Yapı ruhsatının tarihi, kiralama rejimini ve dolayısıyla azami kira oranını ve kiracı korumasının kapsamını belirler. Kanun sadece bir tarih değil, birkaç tarih belirtir ve bunlar farklı şeyleri temsil eder.

Eski binalar için kullanılan bir piyasa tanımı. Bu terimin tek bir yasal tarihi yoktur.

Hukuki sonuçlar, ilan metnine değil, yapı ruhsatının verildiği tarihe bağlıdır. Richtwert oranı, sözleşme MRG'nin tam uygulaması kapsamına giriyorsa, ruhsat 8 Mayıs 1945'ten önce verilmişse, daire A veya B kategorisine giriyorsa ve taban alanı 130 m²'yi geçmiyorsa hesaplanabilir. D kategorisi ve 130 m²'nin üzerindeki taban alanları bu hesaplamanın dışında tutulur.

19. yüzyılın ikinci yarısı ile 20. yüzyılın başları arasındaki mimari dönem.

Bu kelime, yasal rejimi veya yapıların durumunu değil, yapım zamanını ve tarzını ifade eder. Bir anıtın koruma statüsü (Denkmalschutz) ve koruma alanı (Schutzzone) içindeki konumu ayrı ayrı kontrol edilir: "Gründerzeit" kelimesi bunların hiçbirini ima etmez.

Reklamda yakın zamanda tamamlanmış bir evden değil, savaş sonrası dönemde inşa edilmiş bir binadan bahsediliyor.

Kiralama amacıyla, izin tarihi önemlidir. Devlet fonu olmadan inşa edilmiş ve 30 Haziran 1953'ten sonra izin alınmış bir binadaki bir mülk, MRG'nin kısmi uygulamasına tabidir: MRG temel oran kısıtlamaları genellikle burada geçerli değildir. 8 Mayıs 1945'ten sonra izin alınmış bir binadaki tamamlanmış bir apartman dairesi de kısmi uygulamaya tabidir. Yakın zamanda tamamlanmış bir bina "Erstbezug" olarak adlandırılır.

Çatı katı veya üst yapı, aynı ev içinde kendine özgü bir işlevi olan bir yapıdır.

31 Aralık 2001 tarihinden sonra ruhsatla çatı katı dönüşümüyle oluşturulan ve aynı tarihten sonra kira sözleşmesi yapılan daireler, MRG'nin kısmi uygulamasına tabidir. Eklentiler ve üst yapılar için de aynı mantık 30 Eylül 2006 tarihine kadar geçerlidir. Bu nedenle, 1890 yılında inşa edilmiş bir binadaki çatı katı, aynı binanın alt katlarındaki dairelerden farklı bir rejime tabi olabilir.

Bu eksen, alıcıya tam olarak neyin geçtiği sorusuna cevap veriyor. İlanda yazılan kelimeler burada hiçbir şeyi belirlemiyor: Kararı tapu kaydı ve daire mülkiyet belgeleri veriyor.

Apartman binasının tamamı, dairelere bölünmemiş hali.

Bina ve arsası, mevcut kira sözleşmeleriyle birlikte satın alınır. Mülkiyet değişikliği bu sözleşmeleri sona erdirmez ve kiraların piyasa seviyelerine yükselmesini engeller: artışlar kira endeksleme kurallarıyla. Bu tür bir mülkün getirisi, yerel oranlara değil, fiili kira sözleşmelerine göre hesaplanır. Bina yaşı, şartın kendisinde belirtilmez, ancak Viyana piyasasında bu terim daha çok eski binalar için kullanılır.

Maddi katkı karşılığında kullanım hakkı, mülkiyet hakkı değil.

Mülk, kâr amacı gütmeyen bir konut kuruluşuna aittir ve sakin, kiracı veya kullanıcı olarak hareket eder. Mülkiyetin sonradan devri her zaman mümkün değildir: sözleşmede bir konut idaresinin (Wohnbauförderung) katılımı, minimum daire büyüklüğü ve arsa üzerinde üçüncü şahıs geliştirme haklarının bulunmaması gerekmektedir. Başvurular, sözleşmenin başlamasından itibaren en erken beşinci yılda, 6 ila 10, 11 ila 15 ve 16 ila 20. yıllarda yapılır; mülkiyet hakkı, ilk oturumdan itibaren 30. yıldan sonra sona erer.

Şehrin belediye kira fonu.

Viyana'da bu, Wiener Wohnen tarafından yönetilen 2.300'den fazla binada yaklaşık 220.000 daireyi temsil etmektedir. Daireler, şehir tahsis düzenlemelerine göre kiraya verilmektedir; bu segment için bir alım piyasası bulunmamaktadır. Yatırımcılar için, Gemeindebau (şehir konut kompleksi), işlem amaçlı bir varlık olmaktan ziyade, komşu mülkler için bir bağlam ve kiralama talebinin yapısında bir faktör olarak önem taşımaktadır.

Sıra evler. İki farklı mülkiyet türü vardır.

Ya tek başına sahip olunan ayrı bir arsa ya da ortak bir arsa içinde yer alan bir apartman dairesi. İkinci durumda, WEG (Washington Eyaleti Genel Yönetmeliği) geçerlidir: ortak mülkiyette pay, mal sahipleri topluluğu, onarım rezervi ve ortak alanlar hakkında toplantı kararları. Hangisinin geçerli olduğu, "Reihenhaus" kelimesiyle değil, Grundbuch özeti ve apartman mülkiyet sözleşmesiyle belirlenir.

Evin türü veya mülkiyet şekli değil, uzun vadeli kiralama ile ilgili vergi yapısı.

Bu terimin kendi başına yasal bir statüsü yoktur: KDV ve amortisman indiriminden yararlanma beklentisiyle kiralama amacıyla satın alınan, konut mülkündeki standart bir daireyi ifade eder. Bu, Avusturya gayrimenkulüne yatırım stratejilerinden, ayrı bir mülk türü değildir: terimin kendisi ne karlılığı ne de vergi sonucunu teyit etmez.

Gelir vergisi muafiyeti, öngörülen kapsamlı gelire bağlıdır. Tek ailelik kiralık konutlar (kleine Vermietung) için öngörülen gelir dönemi, kira başlangıcından itibaren 25 yıl ve ilk giderden itibaren en fazla 28 yıldır. Bu süreler, 31 Aralık 2023'ten sonra başlayan tahmin dönemleri için geçerlidir: daha önce 20 ve 23 yıl geçerliydi; bu süre, II 89/2024 sayılı Federal Kanun ile beş yıl uzatılmıştır.

Eğer faaliyet bir Liebhaberei (kira sözleşmesi) olarak kabul edilirse, kira bedeli KDV'den muaf olur, girdi KDV'sini düşme hakkı ortadan kalkar ve zararlar diğer gelirlerden mahsup edilemez. Belirli bir yılda elde edilen olumsuz sonuç, tek başına bu sonuca götürmez.

Tahmin, satın alma işleminden önce bir vergi danışmanı ile birlikte hesaplanır: Bu tahmin, birinci eksen olan MRG rejimi tarafından belirlenen, söz konusu mülk için izin verilen kira oranına dayanmaktadır.

Reklamda pazar tanımı verilir. Hukuki ve teknik statü, aşağıdaki sırayla belgelerle belirlenir:

1. Temel kayıt özeti. Hakkın konusunun ne olduğunu gösterir: bir dairedeki pay, ayrı bir arsa veya tüm bina. Bu, mülkiyet biçimi eksenini tamamlar.
2. Yapı ruhsatı tarihi. İlanda belirtilen inşaat yılından değil, inşaat belgelerinden alınmıştır. Bu, binanın yaşını ve olası kiralama seçeneklerini kapsar.
3. Daire mülkiyeti belgeleri. Nutzwertgutachten ve Wohnungseigentumsvertrag: mülkün paylaşımı, aksesuarları ve amacı.
4. Çatı katı, ek bina ve ilave bölüm ayrıdır. Bunların kendi izinleri ve tarihleri ​​vardır ve yönetmelikleri binanın geri kalanının yönetmelikleriyle uyuşmayabilir.
5. Dairede oturulacaksa geçerli bir kira sözleşmesi gereklidir. Kira koşulları ve oranı, binanın kategorisine değil, bu sözleşmeye göre belirlenir.
6. Yatırım amaçlı tahmin hesaplaması. Satın almadan önce, istenen değil, mevcut faiz oranına göre yapılır.

İlk iki madde, nesnenin üç eksen boyunca hangi kategoride olduğunu gösterir. Kalan dört madde ise bu kategorinin parasal değerini gösterir.

Avusturya'da "Altbau" ne anlama geliyor ? Genellikle savaş öncesi döneme ait eski binalar için kullanılan bir piyasa terimidir. Bu terimin tüm yasal sonuçlarını belirleyen tek bir tarih yoktur. Kiralamalar için, yapı ruhsatının tarihi önemlidir.

mı Neubaubir evin yakın zamanda inşa edildiği Hayır. Piyasa kullanımında, 1960'lar ve 1970'ler de dahil olmak üzere savaştan sonra inşa edilen binalar kastedilmektedir. Yakın zamanda tamamlanan konutlara "Erstbezug" denir.

Zinshaus ile Altbau arasındaki fark nedir ? Bunlar farklı eksenlerdeki özelliklerdir. Altbau binanın yaşını tanımlarken, Zinshaus mülkiyet türünü tanımlar: dairelere bölünmemiş, tüm bina. Bir ev hem Zinshaus hem de Altbau olabilir.

Genossenschaftswohnung (genel tapu) satın almak mümkün mü? Kullanım hakkı, mülkiyet değil, mali bir katkı ile elde edilir. Mülkiyet devri belirli koşullara ve süre sınırlarına tabidir ve her daire için geçerli değildir.

Gemeindebau'da satılık daire var mı? Böyle bir piyasa yok: belediye konutları, şehrin dağıtım kurallarına göre kiraya veriliyor.

Aynı binadaki çatı katı daireleri neden ikinci kattaki dairelerden daha pahalı? Bunun bir nedeni yasal. 31 Aralık 2001'den sonra çatı katı dönüşümüyle oluşturulan daireler, teslim edildiklerinde kısmen MRG'ye (Konut Kredisi Yönetmeliği) tabi olurken, alt katlardaki daireler tamamen bu yasanın kapsamı altında kalabilir.

KDV indirimi, KDV indiriminin garantisi midir? Hayır. İndirim, kira sözleşmesinin öngörülen süre içinde (kira başlangıcından itibaren 25 yıl, ilk giderden itibaren 28 yıla kadar) kümülatif kar yaratıp yaratmayacağına bağlıdır. Eğer bir rehin hakkı tanınırsa, indirimden vazgeçilir.

Reihenhaus ile ne satın alınır? Ya ayrı bir arsa ya da belirli bir binaya ilişkin hakları içeren ortak bir arsada pay. İkinci seçenek, bir mal sahibi topluluğunu, bir bakım rezervini ve ortak alanlarla ilgili toplantı kararlarını içerir.