Fransa'da hata yapmadan mülk nasıl satın alınır?

Fransız gayrimenkul piyasası, 2023-2024'teki yavaşlamanın ardından 2025 yılında güçlü bir toparlanma gösteriyor. Sadece yılın ilk yarısında, işlem sayısı geçen yılın aynı dönemine göre %12 arttı. Ülke genelinde metrekare başına ortalama fiyat 3.017 avroya ulaştı. Paris, metrekare başına 9.420 avro ile Şubat 2025'e göre %0,4 artışla en pahalı pazar olmaya devam ediyor.

Bu makalenin amacı, Fransız gayrimenkulünün yatırım cazibesini tartışmaktır. Bu makalede, temel piyasa trendlerini analiz edecek, yasal ve vergi koşullarını değerlendirecek ve yatırımcıların hedeflerine bağlı olarak hangi mülk ve lokasyonların ilgiyi hak ettiğini tartışacağız.

Neden şimdi?

• Piyasa hareketliliği artıyor. 2025'in ilk altı ayında işlem sayısı 2024'e kıyasla %12 arttı.
• Yükselen prim bölgeleri: Paris, Côte d'Azur ve Provence'da istikrarlı fiyat artışı yaşanmaya devam ediyor.
• Kiralama yönetmeliklerinde değişiklikler. Yeni kurallar, uzun vadeli sözleşmeleri teşvik ediyor ve kısa vadeli kiralamaların risklerini azaltıyor.
• Güvenilir bir yatırım varlığı. Küresel ekonomik istikrarsızlık ortamında, Fransa sermayeyi korumak için güvenli bir seçenek olmaya devam ediyor.

Benim adım Oksana Zhushman. Eğitimimi avukat olarak aldım ve Fransa, Avusturya ve Almanya dahil olmak üzere AB ülkelerinde gayrimenkul yatırımları konusunda uzmanım. Yıllar boyunca, mülk seçiminden hukuki incelemeye, vergi optimizasyonundan mülkiyet yapısına kadar her aşamada işlemlere destek verdim. Öncelikli hedefim, yatırımları korumak ve yatırım sürecini müvekkiller için açık ve kârlı hale getirmektir.

Fransa, yatırımcılara yüksek likidite, geniş bir mülk yelpazesi ve gelişmiş bir altyapı sunmaktadır. Paris'teki dairelerden banliyölerdeki evlere, Alp dağ evlerinden sahil villalarına kadar her şeyi sunmaktadır. Fransa, yaşam tarzı yatırımlarının cazibesini nispeten yüksek gelir potansiyeliyle bir araya getirir; çünkü turizm ve yüksek kira talebi, özellikle uzun vadede sürdürülebilir getiri potansiyeli yaratır.

Avusturya , daha istikrarlı bir piyasa modeline sahiptir. Riskler daha düşüktür, mevzuat daha şeffaftır ve yatırımcı kuralları daha katıdır; bu da güvenilir bir sermaye koruması sağlar. Avusturya'da kira getirileri genellikle yıllık %2-3 ile sınırlıdır, ancak bu muhafazakârlık piyasayı öngörülebilir kılar. Önemli bir faktör, fiyatları destekleyen ve alıcıların sürekli ilgisini teyit eden Avusturya gayrimenkulüne olan sürekli yüksek taleptir. Getirilerin büyük ölçüde turizme ve piyasa dalgalanmalarına bağlı olduğu Fransa'nın aksine, Avusturya'da gayrimenkul, sermayenin korunması için bir araç olarak hizmet eder. Bu nedenle, gayrimenkule yatırım yapmak genellikle agresif bir şekilde para kazanmanın bir yolu olmaktan ziyade güvenli ve uzun vadeli bir strateji olarak algılanır.

Dolayısıyla Fransa, daha dinamik fırsatlar arayan ve yüksek getiri için risk almaya istekli olanlar için uygun bir yerken, Avusturya ise istikrara, yasal güvenliğe ve gayrimenkul değerlerinde uzun vadeli büyümeye önem veren muhafazakar yatırımcılar için daha iyi bir seçenek.

Fransa, Avrupa'nın önde gelen pazarları arasında uzun süredir güçlü bir konuma sahiptir. Yasal çerçevesi yatırımcıların haklarını korurken, yüksek likiditesi sayesinde gayrimenkullerin alıcı ve kiracı bulmasını sağlar.

Mordor Intelligence Source'a göre, Fransa'daki konut emlak piyasasının 2025 yılındaki değeri 528,33 milyar dolar olup, 2030 yılına kadar 697,52 milyar dolara ulaşması ve yıllık bileşik büyüme oranının (CAGR) %5,92 olması bekleniyor.

Fransız emlak piyasası olgun ve istikrarlı kabul edilir: şeffaf işlem kuralları belirlenmiş ve hukuk sistemi yatırımcıların çıkarlarını güvenilir bir şekilde korumaktadır. Sonuç olarak, Fransa'daki gayrimenkuller oldukça likittir. Bu durum, özellikle mülklerin nadiren uzun süre piyasada kaldığı ve hızla yeni sahipler veya kiracılar bulduğu büyük şehirlerde ve popüler tatil beldelerinde belirgindir.

Fransa'da uygun fiyatlı konut satın almak isteyen müşterilerle çalışma deneyimimizde, genellikle Paris banliyölerindeki seçenekleri ve Côte d'Azur'daki küçük daireleri değerlendirdik. Nispeten düşük fiyatlarına rağmen, bu mülkler, özellikle uzun vadeli kiralamalara olan istikrarlı talep sayesinde iyi getiriler sağladı.

PwC ve Dünya Bankası'nın son analiz raporlarına göre, Fransa gayrimenkul işlem güvenliği ve mülkiyet haklarının korunması açısından Avrupa liderleri arasında sürekli olarak yer almaktadır. Ayrıca, ülkenin en büyük şehirlerindeki kira getirileri Avrupa Birliği ortalamasını aşarak yaklaşık %4-5'e ulaşmaktadır.

Birçok yatırımcı yasal korumanın önemini küçümsüyor. Müşterilerime, özellikle Fransa'da kiralık daire satın alırken, satın aldıkları mülkün hukuki incelemesine özellikle dikkat etmelerini ve yalnızca saygın emlakçılar ve noterlerle çalışmalarını tavsiye ediyorum.

Fransa, nispeten yüksek getiri, istikrar ve öngörülebilirlik ile birçok alıcı için cazip bir yaşam tarzını bir araya getiriyor.

Paris ve Güney Fransa, geleneksel olarak Fransa'da gayrimenkul yatırımı için önemli destinasyonlar olmaya devam ediyor. Bu bölgelerin cazibesi, yüksek likidite, istikrarlı talep ve hem yerli hem de yabancı alıcılar tarafından beğenilen özgün bir yaşam tarzının birleşiminden kaynaklanıyor.

Paris, istikrarlı kira geliri ve uzun vadeli sermaye artışı arayan yatırımcılar için özellikle caziptir. Côte d'Azur ve Provence ise, yatırımı bölgenin prestiji ve turizm potansiyeliyle birleştirmek isteyenleri cezbetmektedir.

• Avrupa'nın en büyük iş ve turizm merkezi olan Paris'te likidite oranı yüksektir.
• Villalara talep olan Côte d'Azur ve Provence bölgeleri, premium bölgelerdir. Ayrıca, istikrarlı mevsimsel talep ve yabancı yatırımcıların istikrarlı ilgisi de mevcuttur.

Bu bölgelerdeki nispeten düşük fiyatlı mülkler bile önemli gelirler sağlayabilir. Örneğin, müşterilerimden biri Nice'te küçük bir villa satın aldı: kira geliri, başlangıçta Fransa'da uygun fiyatlı bir ev bulmak olmasına rağmen, sadece ilk iki turizm sezonunda yatırımı tamamen karşıladı.

Fransa, Avrupa'nın en istikrarlı ve cazip pazarlarından biri olma konumunu genel olarak koruyor. Notaires de France'a göre, Nisan 2024 ile Nisan 2025 arasında ülkede 892.000 konut satıldı; bu, bir önceki yıla göre 50.000 adet daha fazla. Ortalama konut fiyatı metrekare başına yaklaşık 2.953 avroya ulaştı.

Piyasa geçmişi, piyasanın ciddi krizlere dayanabileceğini gösteriyor. Örneğin:

• 2008-2010: Büyük şehirlerde mevcut konut fiyatları ortalama %10-12 oranında düştü. Uzun vadeli kiralık konutlara olan talebin devam etmesi nedeniyle kademeli bir toparlanma yaşandı.
• 2020–2021: COVID-19 pandemisi sırasında uygulanan karantinalar ve turizm kısıtlamaları, turistik bölgelerdeki mülklere olan ilginin azalmasına neden oldu. Ancak, özellikle yeni konutlara yönelik iç talep, piyasayı destekledi.

Fransız gayrimenkul sektörü, tarihsel olarak ekonomik krizlere karşı dayanıklılık göstermiştir. Fransa'da uygun fiyata ev satın almak isteyen yatırımcılar için, güçlü iç talep olan bölgelerdeki seçeneklere yönelmek mantıklıdır.

Bunun en güzel örneği: Müşterilerimden biri, 2020 krizinin hemen ardından Provence'ta küçük bir ev satın aldı. 2022 yılına gelindiğinde, uzun vadeli kira geliri sayesinde yatırımının tamamını geri kazanabildi.

Büyük şehirlerdeki (Paris, Lyon ve Côte d'Azur) fiyatlar yılda %3-5 oranında istikrarlı bir şekilde arttı. Ancak mevcut pazar, yeni inşaat sektöründen daha yavaş büyüdü ve bu durum, sermaye artışı için Fransa'da mülk satın almak isteyen yatırımcılar için ek fırsatlar yarattı.

Fransa'nın gözde bölgelerindeki en uygun fiyatlı gayrimenkuller bile çoğu zaman likit kalıyor ve istikrarlı kira geliri sağlıyor.

Ülke pazarının bölgesel olarak oldukça çeşitlendiğini ve gayrimenkul seçiminin doğrudan yatırım stratejisine bağlı olduğunu anlamak önemlidir.

• Paris : kültürel bir merkez; bir ila üç yatak odalı daireler için 350.000 ila 900.000 avro arasında değişen fiyatlar; premium çatı katları için 1,2 milyon avrodan başlayan fiyatlar. Airbnb üzerinden kısa süreli kiralamalarda yıllık %4-5 getiri elde ediliyor.
• Lyon : Üniversite ve endüstri merkezi; daireler 250.000 ila 600.000 € arasında, büyük daireler ise 700.000 €'dan başlıyor. Öğrenciler ve profesyoneller arasında uzun dönemli kiralamalar popüler.
• Marsilya : Turist akışının yoğun olduğu bir liman kenti; evler 180.000 ile 450.000 avro arasında değişiyor, sahil evleri ise 500.000 avrodan başlıyor. Yazlık kiralıkların getirisi %5-6.
• Côte d'Azur : Daireler 300.000 avrodan, villalar 1 milyon avrodan başlayan fiyatlarla. Sezonluk kiralamalar özellikle karlıdır ve yüksek likiditeye sahiptir.
• Bordeaux : Daireler 220.000 ila 550.000 avro arasında, evler 400.000 avrodan başlayan fiyatlarla. Bölgenin fiyatları sürekli artıyor ve öğrenciler ve yatırımcılar arasında talep görüyor.
• Toulouse : 200.000 €'dan 450.000 €'ya kadar daireler, 400.000 €'dan başlayan evler. Havacılık ve bilişim sektörlerinin gelişmesi sayesinde uzun dönemli kiralamalar popüler hale geldi.
• Alpler : Daireler 250.000 avrodan, dağ evleri 1 milyon avrodan başlayan fiyatlarla. Kış turistlerinin gözdesi olan sezonluk kiralamalar istikrarlı bir gelir sağlıyor.

İşlemlerin %60'tan fazlası mevcut konutları kapsıyor. Şehir merkezleri ve banliyölerdeki daire ve konutlar hem kiralama hem de yeniden satış için talep görüyor.

Yeni projeler , özellikle büyük şehirlerde ve sahil bölgelerinde popülerliğini sürdürüyor. Avantajları arasında modern yerleşim planları ve vergi teşvikleri (Pinel programı gibi) yer alıyor. Fiyatlar 250.000 ila 700.000 € arasında değişiyor ve premium konutlar 1 milyon €'dan başlıyor.

Daireler ve stüdyolar , özellikle Paris, Lyon ve Côte d'Azur'da kısa süreli kiralamalar (Airbnb) için idealdir. Ortalama yıllık getiri %4-5'tir.

Dağ evleri ve villalar, Alpler ve ülkenin güneyinde en popüler olanlardır. Fiyatlar 250.000 avrodan başlar ve premium konutlar 1 milyon avroya kadar ulaşır. Turistik bölgelerde ise yüksek sezonluk gelir sağlarlar.

Yabancı alıcılar, Fransa'daki ikincil gayrimenkul piyasasındaki toplam işlem hacminin yalnızca yaklaşık %2'sini oluşturuyor, ancak turistik bölgelerdeki birinci sınıf mülklere olan istikrarlı talebi yönlendirenler onlar.

Başlıca uyruklar:

• Yabancılarla yapılan işlemlerin yaklaşık %20'si Belçikalılardan oluşmaktadır. Belçikalılar, en çok Var bölgesinde ve Provence-Alpes-Côte d'Azur'da (PACA) faaliyet göstermektedir.
• İngilizler yaklaşık %17 ile Dordogne ve PACA'yı tercih ediyor. Ortalama satın alma bütçeleri yaklaşık 500.000 avro.
• Amerikalılar, Paris'te yabancı işlemlerin %25'ine kadarını gerçekleştirerek lider konumda. Ortalama bütçe yaklaşık 715.000 avro. Ayrıca Côte d'Azur'a da ilgi gösteriyorlar.
• Hollandalıların 2022'den 2025'e faaliyet büyümesi %45 oldu. Tercihleri, ortalama bütçeleri yaklaşık 298.000 € olan Creuset ve Haute-Savoie oldu.
• Almanlar geleneksel olarak Var ve Alsas'ta 400.000-600.000 avro karşılığında mülk satın alıyorlar.
• Çinli yatırımcılar, Paris ve Côte d'Azur'daki işlemlerin %10'una kadarını oluşturuyor. Bütçeleri genellikle 1.000.000 avroyu aşıyor.
• Lübnanlılar, Paris'teki yabancı işlemlerin yaklaşık %12'sini oluşturuyor. Başkentin seçkin lokasyonlarındaki prestijli mülklere öncelik veriyorlar.

Fransızlar, uzun vadeli piyasa istikrarı için sağlam bir temel oluşturan birincil konutlara aktif olarak yatırım yapıyor.

Yurtiçi talebin özellikleri:

• büyük şehirlerin banliyölerindeki küçük daireler ve evler popülerdir;
• dairelere Cote d'Azur'da olduğu gibi Paris, Lyon, Bordeaux'da da talep var;
• konut sadece yaşamak için değil, aynı zamanda kira geliri kaynağı olarak da satın alınıyor;
• Megakentlerde, özellikle modern tasarımlı yeni binalarda iç talep çoğu zaman arzın üzerinde seyrediyor.

Fransa'da gayrimenkul satın alırken, yerel ve yabancı alıcıların çıkarları arasındaki dengeyi göz önünde bulundurun. Bu kombinasyon, turist trafiği geçici olarak azalsa bile yüksek likidite ve istikrarlı getiri sağlar.

Mülkiyet yapısı seçimi doğrudan yatırımcının hedeflerine, bütçesine ve stratejisine bağlıdır. Fransa'da gayrimenkule yatırım yapmak için çeşitli temel yöntemler mevcuttur ve her birinin kendine özgü avantajları ve sınırlamaları vardır.

En basit seçenek. Karmaşık hukuki yapılara takılmadan, mülkü doğrudan yönetmek isteyen bireysel yatırımcılar veya ortaklar için uygundur.

Örnek: Bir müşteri, Lyon'da kendi adına uzun vadeli kiralamak üzere 320.000 € değerinde bir daire satın aldı. Yıllık getirisi yaklaşık %4'tü ve yönetimi yerel bir emlak acentesi tarafından yürütülüyordu.

Aileler ve küçük yatırımcı grupları arasında yaygın olan bir ortak mülkiyet biçimidir. Mülkiyet paylarının dağıtımını ve miras transferini kolaylaştırır.

SCI'nin Avantajları:

• Bir nesnenin birden fazla katılımcı tarafından aynı anda sahiplenilme olasılığı;
• miras yoluyla mülkiyetin kolayca devredilmesi;
• belirli durumlarda vergi avantajları.

Kusurlar:

• Her yıl zorunlu muhasebe ve raporlama;
• Doğrudan mülkiyete kıyasla daha karmaşık bir kayıt prosedürü.

Örnek: Bir aile, hisseleri ebeveynler ve çocuklar arasında bölüştürerek Côte d'Azur'da bir villa satın almaya karar verdi. Bu, yönetimi kolaylaştırdı ve miras sorunlarını önceden çözdü.

Fransa'da gayrimenkulü doğrudan yönetmeden gelir elde etmek isteyenler için özel fonlar bulunmaktadır:

• SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) – düzenli gelir ödemeleriyle konut ve ticari gayrimenkul yatırımları.
• OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier), gayrimenkul yatırımlarınızı finansal enstrümanlarla birleştirmenize olanak tanıyan daha esnek bir yapıdır.

Örnek: Bir müşterimiz, Paris'te ofis binaları ve konut kompleksleri konusunda uzmanlaşmış SCPI'ye 200.000 € yatırım yaptı. Ortalama yıllık getiri %4,2 oldu.

Bir diğer seçenek ise, birden fazla yatırımcının hisse senediyle mülk satın almasıdır. Bazı durumlarda, vergileri optimize etmek ve miras işlemlerini basitleştirmek için vakıflar ve özel aile yapıları kullanılır. Ancak bu tür işlemler, nitelikli hukuki destek ve katılımcılar arasında şeffaf anlaşmalar gerektirir.

Fransa'da yerleşik olmayanlar için herhangi bir yasal engel bulunmamaktadır. Yabancı vatandaşlar Fransa'da serbestçe ev, daire veya başka herhangi bir gayrimenkul satın alabilirler.

Temel Özellikler:

• Yabancılar gayrimenkul alım satımında herhangi bir kısıtlamaya tabi olmaksızın hak sahibidir;
• nesnelerin sayısı veya maliyeti konusunda herhangi bir sınırlama yoktur;
• Satın almak için oturma iznine veya vatandaşlığa ihtiyacınız yok; pasaportunuz yeterli.

Fransa'da gayrimenkul satın almak, yasal prosedürlere dikkatli bir yaklaşım gerektirir. Mülk mükemmel görünse bile, gerekli özeni göstermemek finansal risklere yol açabilir.

1. NIF (Numéro d'Identification Fiscale) almak, yabancılar da dahil olmak üzere tüm alıcılar için gerekli olan bir vergi kimlik numarasıdır.
2. Noter seçimi – Fransa'da noter, bir işlemde zorunlu katılımcıdır; işlemin yasallığını ve mülkiyet haklarının tescilini garanti eder.
3. Satış sözleşmesi – imzalanması sırasında genellikle bedelin %5-10’u oranında bir depozito ödenen bir ön alım-satım sözleşmesi.
4. Satış sözleşmesi , noter huzurunda imzalanan nihai tapudur. Kayıt altına alındıktan sonra alıcı, taşınmazın tam sahibi olur.

Müşterilerimden biri, %7 peşinatla bir Compromis de Vente (Vatırım Sözleşmesi) imzalayarak Paris'te bir daire satın aldı. Belgeler noter tarafından detaylı bir şekilde incelendikten sonra, Acte de Vente (Vatırım Sözleşmesi) düzenlendi ve mülk hemen kiraya verilmeye hazır hale getirildi.

Fransa'da, bir işlemin noter tarafından temsil edilmesi kanunen zorunludur. Noter, işlemin hukuki bütünlüğünün sağlanmasında kilit bir rol oynar: mülkiyeti doğrular, olası ipotekleri ve borçları tespit eder, Compromis de vente ve Acte de vente'yi ve ardından mülkiyet devrini Service de Publicité Foncière'e . Ayrıca noter, hem alıcının hem de satıcının çıkarlarının korunmasını sağlayarak vergi ve ücretleri de hesaplar.

Bir emlakçının rolü biraz farklıdır: mülkleri seçer, piyasa değerlerini değerlendirir, görüntülemeleri organize eder ve pazarlıkları yürütür, ancak bir noterin yerini tutamaz.

Örnek olarak, size bir örnek vereyim: Almanya'dan bir müşteri Fransız Rivierası'nda bir daire satın almak istedi. Emlakçı %5'lik bir fiyat indirimi için pazarlık yaptı ve noter işlemin tam olarak incelenmesini sağlayarak tapuyu tescil ettirdi.

• Kırsal kesimlerde ve küçük Fransız köylerinde tarihi değere sahip evler yaygındır. Ancak, bunlar irtifak hakları veya borçlarla yükümlü olabilir ve özel ilgi gerektirebilir.
• Côte d'Azur veya Alpler gibi tatil beldelerinde, ikinci el kiralık evler ve apartman daireleri yaygındır. Elektrik faturalarını ve emlak yönetimi yönetmeliklerini göz önünde bulundurmak önemlidir.

Bir müşterim, Fransız kırsalında 180.000 avroya bir ev satın aldı. İlk bakışta mülk mükemmel görünüyordu, ancak inceleme sırasında ödenmemiş emlak vergisi ve elektrik faturaları olduğunu fark ettim. İnceleme yapılmasaydı, alıcı birkaç bin avroyu bulan öngörülemeyen masraflarla ve tapu kaydıyla ilgili sorunlarla karşı karşıya kalacaktı.

Fransız yasaları, Fransa'da gayrimenkulün vekaleten satın alınmasına izin vermektedir. Bu, özellikle işlem sırasında şahsen hazır bulunamayan yabancı yatırımcılar için büyük kolaylık sağlamaktadır.

ABD'li bir müşterim, Lyon'da uzaktan bir daire satın almaya karar verdi. İşlemin başından sonuna kadar destek oldum: Noterde belgelerin imzalanmasını, depozitonun ödenmesini ve tapu tescilini organize ettim. Sonuç olarak, müşterinin Fransa'ya şahsen gelmesine gerek kalmadan işlem başarıyla tamamlandı.

Fransa'da herhangi bir mülk satın almadan önce şunları dikkatlice kontrol etmek önemlidir:

• vergi borcunun varlığı;
• arazinin hukuki durumu ve olası ipotekler;
• mülkiyetin hukuki saflığı (mülkiyet hakları, hukuki uyuşmazlıkların bulunmaması).

Provence'ta bir ev satın alırken çarpıcı bir olay yaşandı. Emlak incelemesi sırasında, arazinin bir kısmının satıcıya değil belediyeye ait olduğu ortaya çıktı. Sınırları ayarladıktan sonra, müşteri arazinin hiçbir kısmını kaybetme riski olmadan mülkü satın alabildi.

Son adım, mülkün Service de Publicité Foncière'e (Kamu Malı Hizmetleri ) tescil ettirilmesidir. Ancak bu işlemden sonra mülk, alıcı için yasal olarak güvence altına alınmış olur. Tapuyu noter huzurunda imzalamak önemlidir, ancak tescil, mal sahibini üçüncü şahısların olası taleplerine karşı korur.

Fransa'da gayrimenkul satın almak, yalnızca mülkün fiyatını değil, aynı zamanda önceden dikkate alınması gereken ek masrafları da beraberinde getirir. Doğru vergi ve ücret planlaması, yatırımcıların tasarruf etmesini ve beklenmedik masraflardan kaçınmasını sağlar.

Fransa'da gayrimenkul satın almak, yalnızca mülkün fiyatını ödemekle kalmayıp aynı zamanda vergi ve harçları da hesaba katmayı gerektirir. Bu masraflar için doğru planlama yapmak, tatsız sürprizlerin önlenmesine yardımcı olur.

• Taxe foncière, yıllık bir emlak vergisidir. Tutarı, mülkün büyüklüğüne, konumuna ve türüne bağlıdır.
• İkamet vergisi, konaklama vergisidir. 2023 yılından bu yana, birincil konutlar için neredeyse tamamen kaldırılmış olsa da, özellikle turistik bölgelerdeki ikinci konutlar için geçerliliğini sürdürmektedir.

Örnek: Bir müşterimiz kırsalda 180.000 avroya bir ev satın aldı. Yıllık emlak vergisi yaklaşık 1.200 avro iken, mevcut vergi teşvikleri sayesinde konut vergisi neredeyse sıfırdı.

• damga vergisi ( taxes de publicité foncière ) %5,09 ile %5,8 arasında değişmekte olup, bazı durumlarda satın alınan gayrimenkulün değerinin %8,9'una kadar çıkabilmektedir.
• Beş yıldan az bir süre önce inşa edilen yeni binalar için bu ücret önemli ölçüde daha düşüktür - yaklaşık %2-3.
• Acente komisyonları %2 ile %6 arasında değişmekte olup genellikle satıcı tarafından ödenmektedir.
• Noter ücretleri taşınmazın değerine göre değişmekte olup vergiler ve zorunlu harçları da kapsamaktadır.

Toplamda, yeniden satışa sunulan bir evin satın alma maliyeti genellikle evin maliyetinin yaklaşık %7-10'una denk gelmektedir.

Beş yaşından küçük yeni bir bina satın alırken, %20 ek KDV uygulanır. Bu, tüm yeni mülk türleri (apartman daireleri, evler ve daireler) için geçerli olan standart orandır.

Ancak bazı alıcı kategorileri için avantajları da bulunmaktadır:

• genç aileler ve ilk kez ev sahibi olacaklar kısmi bir faiz indirimine güvenebilirler;
• Bazı bölgelerde (özellikle Fransa'nın güneyinde ve büyük şehirlerin banliyölerinde) vergi yükünü azaltan yeni bina satın alımlarına yönelik teşvik programları bulunmaktadır;
• Sosyal konutlara veya kiralama programlarına yatırım yapmak ek vergi avantajları sağlayabilir.

Ayrıca, yeni projeler için tescil ücretleri mevcut konutlara kıyasla önemli ölçüde daha düşüktür ve emlak fiyatının yalnızca yaklaşık %0,7'sine denk gelmektedir. Bu durum, maliyetleri optimize etmek isteyenler için yeni projelere yatırım yapmayı özellikle cazip kılmaktadır.

Fransa'da, IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) emlak vergisi, yalnızca ülke içindeki vergiye tabi mülklerinin değeri her yılın 1 Ocak tarihi itibarıyla 800.000 €'nun üzerinde olan mal sahipleri tarafından ödenir. Yabancı yatırımcılar için özel bir kural geçerlidir: yalnızca Fransa'da bulunan mülkler dikkate alınır. Fransa ile mal sahibinin vergi ikametgahı olan ülke arasındaki vergi anlaşmalarının hükümleri geçerlidir.

Verginin nesneleri şunlardır:

• daireler, evler ve yardımcı binalar (garajlar, bodrumlar, otoparklar);
• tarihi eser statüsünde olan yapılar;
• yapım aşamasındaki nesneler;
• tarım arazileri, imar alanları ve diğer gelişmemiş alanlar;
• Fransa'da gayrimenkul sahibi olan şirketlerin hisseleri.

Aşağıdakiler vergiye tabi değildir:

• uzun vadeli kiralama yoluyla devredilen kırsal arazi;
• ormanlık alanlar ve bahçeler;
• belirli kategorilerdeki profesyonel gayrimenkuller.

Örnek olarak bir örneğe bakalım. Fransa'da bir gayrimenkulün piyasa değeri 1,4 milyon avro ise, vergi matrahı kademeli bir ölçek kullanılarak hesaplanır. Bu, değerin farklı kısımlarının farklı oranlarda vergilendirildiği anlamına gelir:

• ilk 800.000 € vergiden muaftır;
• 800.000 Avro ile 1,3 milyon Avro arasındaki tutarlar %0,5 oranında vergilendirilir (yani 500.000 Avro için %0,5 oranında);
• 1,3 milyon avro ile 1,4 milyon avro arasındaki tutar %0,7 oranında vergilendirilir (yani 100.000 avro %0,7 oranında).

Fransa'da kiralama amacıyla gayrimenkul satın almak isteyenler için, LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) adı verilen özel bir vergi rejimi mevcuttur. Bu rejim, mobilyalı mülk sahipleri için tasarlanmıştır ve vergi yükünde önemli bir azalma sağlar.

LMNP'nin Avantajları:

• mülkün ve mobilyaların maliyetini amorti etme ve böylece vergilendirilebilir geliri azaltma yeteneği;
• Gelirin işletme geliri (BIC) olarak nitelendirilmesi, genel vergilendirmeyi azaltır;
• Daha karlı bir optimizasyon için birden fazla mülkten elde edilen geliri birleştirme yeteneği.

Müşterilerimden biri, Airbnb aracılığıyla Paris'te 450.000 avroluk bir daire satın aldı ve daha sonra kiraya verdi. LMNP rejimini uygulayarak, vergilendirilebilir gelirini yıllık 35.000 avrodan 20.000 avroya düşürdü ve mülkün net gelirini önemli ölçüde artırdı.

Yatırımcılar genellikle Fransa'yı Avusturya ile karşılaştırır. Avusturya emlak piyasası, şeffaf prosedürleri, yüksek likiditesi ve istikrarı sayesinde daha öngörülebilir olduğundan değerlidir. Öte yandan Fransa, birinci sınıf mülkler edinme ve yatırımı kişisel bir yaşam tarzıyla birleştirme fırsatıyla yatırımcıları cezbetmektedir. Ancak burada vergi yükü ve ilgili kayıt maliyetleri daha yüksektir.

Fransa'da gayrimenkul satın almak başlı başına oturma izni hakkı vermez. Ancak, başka nedenlerle vize veya oturma izni başvurusunda bulunurken ev sahibi olmak olumlu bir etken olarak değerlendirilebilir.

Passeport Talent programı, Fransa'da çalışmanıza, sosyal güvenlikten yararlanmanıza ve beş yıl sonra vatandaşlık başvurusunda bulunmanıza olanak tanır. Başvuruda bulunmak için yapmanız gerekenler:

• Mevcut bir Fransız şirketine 300.000 Avro'dan başlayan yatırımlar yapın;
• 30.000 Avro sermayeli, yenilikçi girişimler de dahil olmak üzere kendi işinizi kurun.

Çalışmadan Fransa'da ikamet etmeyi planlayanlar için ziyaretçi vizesi mevcuttur. Bu vizeyi almanın şartlarından biri, kiralık veya kendi mülkü olan bir eve sahip olmaktır. Bu vize, Fransa'da tatil veya kiralama amacıyla ev satın alan yabancılar için en iyi seçenektir.

klasik yatırım yoluyla AB oturma izni Fransa'da mevcut değildir. Bu nedenle, Fransa'da gayrimenkul satın alarak oturma izni almak mümkün değildir, ancak iş ve yatırım yoluyla oturma izni alabilirsiniz. Avusturya'da ise, istikrarlı bir geliriniz ve konutunuz olduğu sürece, bir işletmeye yatırım yapmanıza gerek kalmadan oturma izni almanızı sağlayan D kartları ve Öz Yeterlilik kartları mevcuttur.

1. Mart 2024'ten bu yana Passeport Talent programının adı resmen Talent Oturma İzni olarak değiştirildi , ancak oturma izni alma koşulları aynı kaldı.
2. AB Mavi Kartı da dahil olmak üzere oturma izni başvurularının işlem süresini kısalttı
3. Özellikle yatırım programlarına yönelik yatırım fonlarının menşeinin yasal olup olmadığına ilişkin denetimler güçlendirildi
4. Ziyaretçi vizeleri için yeni asgari gelir doğrulama gereklilikleri belirlenmiştir. 2025 yılından itibaren bu gerekliliğe, kişi başına aylık yaklaşık 1.450 avro olan Fransız asgari ücretine (SMIC) eşdeğer gelir belgesi eklenecektir.

Fransız kiralık konut piyasası sıkı düzenlemelere tabidir. Getiriler ise bölgeye ve kiralama türüne göre büyük farklılıklar göstermektedir.

Paris ve turistik bölgelerde kısa süreli kiralamalar özellikle popülerdir, ancak önemli kısıtlamalar vardır: mülkün belediyeye zorunlu olarak kaydedilmesi ve ana ikametgahın kiraya verilmesi için yılda en fazla 120 gün sınırlaması.

Müşterilerimden biri, Airbnb'de kiralamak üzere 480.000 €'ya bir daire satın aldı. Mülkü resmen tescil ettirdik ve belirlenen kısıtlamalar dahilinde bir kiralama stratejisi geliştirdik. Elde edilen getiri, başlangıçta beklenenden düşük olsa da, yıllık yaklaşık %3 oldu ve tamamen yasal ve cezasızdı.

Uzun vadeli kira sözleşmeleri daha istikrarlı ve öngörülebilirdir, ancak ev sahibi önemli kiracı korumalarıyla karşı karşıyadır. Bu nedenle, kiracı değişiklikleri yalnızca yasalar çerçevesinde, zorunlu bildirim ve kira artışları üst sınırıyla mümkündür.

Müvekkilim, Fransa'nın kırsal kesiminde 320.000 avroya bir ev satın aldı ve uzun vadeli bir kira sözleşmesi imzaladı. Yıllık getiri, asgari düzeyde yönetim müdahalesiyle yaklaşık %4 idi.

Gayrimenkul yönetim hizmetleri özellikle yabancı yatırımcılar için önemlidir. Sundukları hizmetler şunlardır:

• kiracı seçimi;
• ödemeler üzerinde kontrol;
• bakım ve onarım.

Yönetim şirketlerinin komisyonları genellikle kira gelirinin %8-12'si veya sezon başına sabit bir miktar (örneğin kısa süreli kiralamalar için) arasında değişmektedir.

Fransa ve Avusturya'da gayrimenkul yatırım getirileri nispeten düşük kalmaya devam ediyor. Ancak ülkeler arasındaki farklar ortada:

• Avusturya daha fazla istikrar ve likidite sağlıyor;
• Fransa, yatırımı kişisel konut kullanımı ve üst düzey bir yaşam tarzıyla birleştirmek isteyenler için cazip bir ülke olmaya devam ediyor.

İstikrar ve minimum risk arayan bir yatırımcı için Avusturya tercih edilebilir. Kişisel bir yaşam tarzı projesi kapsamında gayrimenkulü de düşünenler için Fransa daha cazip bir seçenek.

Fransa sadece Paris ve Côte d'Azur'dan ibaret değil. Yatırım veya kişisel ikamet için bir bölge seçerken, hedefinizi anlamanız önemlidir: kira geliri elde etmek, kişisel kullanım için bir ev satın almak, uzun vadeli sermaye kazanımı sağlamak veya daha sakin bir yaşam için kırsala taşınmak.

Paris – premium segment ve istikrarlı likidite

Fransa'nın başkenti, ülkenin en büyük finans ve kültür merkezi olmaya devam ediyor. Paris'in merkezindeki ve iş bölgelerine yakın daireler, yabancılar, öğrenciler ve kurumsal kiracılardan sürekli talep görüyor. Kriz zamanlarında bile, Paris'teki gayrimenkuller ev sahiplerine öngörülebilir bir gelir sağlıyor.

• Konut fiyatları: Şehir merkezinde metrekare başına 10.000-15.000 avro, banliyölerde metrekare başına 7.000-9.000 avro.
• Ekoloji: kentsel altyapı, parklar, Seine Nehri ve yeşil banliyölere erişim.
• Kârlılık: Uzun vadeli kiralamalarda yıllık %2-3.

Côte d'Azur – prestijli bir yaşam tarzı ve yüksek giriş engeli

Nice, Cannes ve Antibes, mülkün öncelikli olarak sezonluk tatil kiralamaları için talep gördüğü şehirlerdir. Yazlık kiralık evler bulmak kolaydır ve premium daireler sahiplerine önemli bir gelir sağlar.

• Konut fiyatları: Cannes ve Nice'te metrekare başına 8.000-12.000 avro, bölgedeki daha az popüler şehirlerde metrekare başına 6.000-8.000 avro.
• Ekoloji: Ilıman Akdeniz iklimi, deniz ve bol miktarda yeşil alan.
• Kârlılık: Kısa dönem kiralamalarda sezon başına %4-6.

Lyon bir iş ve öğrenci merkezidir

Lyon, Fransa'nın önde gelen iş ve üniversite merkezlerinden biridir. Geniş kampüsleri ve ofis parkları, istikrarlı bir kira talebi sağlar.

• Konut maliyeti: m² başına yaklaşık 5.000 avro.
• Çevre: Paris'ten daha iyi; şehir yeşil parkları ve gastronomi kültürüyle ünlü.
• Kârlılık: Uzun vadeli kiralamalarda yıllık %3-4.

Bordeaux şarap endüstrisi ve turizminin şehridir

Şehir, aktif olarak turist ve iş amaçlı göçmenlerin ilgisini çekmektedir. Şehir merkezinde ve şarap bölgelerinin yakınındaki gayrimenkullere olan talep sürekli artmaktadır.

• Konut maliyeti: m² başına yaklaşık 4.500 avro.
• Çevre: Garonne Nehri, tarihi merkez, üzüm bağları ve yürüyüş alanları.
• Kârlılık: Yıllık %3-4.

Toulouse – bir uzay ve havacılık merkezi

Toulouse, Avrupa havacılık ve uzay endüstrisinde lider bir şehirdir. Airbus genel merkezine ev sahipliği yapan şehir, profesyoneller ve öğrenciler arasında önemli bir konut talebi yaratmaktadır.

• Konut maliyeti: m² başına yaklaşık 4.000 avro.
• Ekoloji: Ilıman iklim, Pireneler'e yakınlık, yeşil alanlar.
• Kârlılık: Yıllık %3-4.

Alpler (Chamonix, Meribel) – bir kış sporları merkezi

Fransız Alpleri kış turizminin merkezidir. Daireler ve dağ evleri, özellikle kira fiyatlarının zirveye ulaştığı yüksek sezonda popülerdir.

• Konut fiyatları: Popüler tatil beldelerinde metrekare başına 6.000-12.000 avro.
• Ekoloji: dağ havası, kayak pistleri, göller ve muhteşem manzaralar.
• Kârlılık: Sezonda %5-7, sezon dışında %3'e kadar.

Fransa'nın kırsal kesimleri likiditesi düşük, sakin bir bölgedir.

Ülkenin kırsal bölgeleri, düşük fiyatları ve ekolojik ortamıyla caziptir. Köy evleri, daha rahat bir yaşam tarzı arayanlar veya tarım turizmi seçeneklerini keşfedenler arasında popülerdir.

• Konut maliyetleri: Bölgeye bağlı olarak metrekare başına 1.200-2.500 €.
• Ekoloji: Temiz doğa, ormanlar, nehirler ve geleneksel kırsal yaşam.
• Kârlılık: Yıllık %1-2.

Yatırımcılar fiyat eğilimlerine özellikle dikkat etmelidir. Mevcut gayrimenkul sektörü, 2021 ve 2024 yılları arasında gözlemlenen düşüşten kademeli olarak toparlanıyor. Aynı zamanda, yeni inşaat pazarı da başka avantajlar sergiliyor: mülkler kalite garantileriyle satılıyor ve kişiye özel yerleşim çözümleri uygulama fırsatı sunuyor. İkinci ev satın alımına ilişkin bölgesel kısıtlamalar da dikkate alınmalıdır. Yerel yönetimler, konut açığını gidermek ve uygun fiyatlı konut sayısını artırmak için bu tür önlemler alıyor.

Günümüzde işlemlerin yaklaşık %90'ı ikincil piyasada gerçekleşmektedir. Bu durum, alıcıların tarihi mimariye, merkezi konumlara ve mevcut altyapıya olan ilgisinden kaynaklanmaktadır. Paris'teki Haussmann tarzı binalar ve diğer büyük şehirlerdeki benzer binalar, yüksek kira potansiyeli ve iyi likidite sundukları için özellikle popülerdir.

Eski evlerin kendine özgü bir tarzı vardır, ancak çoğu zaman ciddi yatırım gerektirirler:

• Elektrik ve sıhhi tesisat sistemleri çoğu zaman komple modernizasyona ihtiyaç duyar;
• Enerji verimliliği çağdaş standartlara uygun olmadığı için bakım maliyetleri artıyor.

İpucu: Eski bir ev satın alırken, mülkün değerinin yaklaşık %10-20'si oranında tadilat için önceden bütçe ayırmanız gerekir.

Yeni binalar daha küçük bir pazar payına sahip olsa da kendilerine özgü avantajları vardır:

• noter ücretleri düşürüldü (%7-8 yerine %2-3);
• emlak vergisinden geçici muafiyet de dahil olmak üzere olası vergi indirimleri;
• kamu hizmetleri maliyetlerini düşüren modern enerji verimliliği standartlarına (RT 2012 ve RE 2020) uyum;
• Geliştiricinin garantileri ve düzeni ve bitişi özelleştirme olanağı.

2024 yılında Fransa'da yalnızca 59.014 yeni konut inşa edildi; bu sayı bir önceki yıla göre %29 daha az ve 2022 rakamlarının neredeyse yarısı kadar. Bunun nedenleri arasında yüksek konut kredisi faiz oranları ve düşen satın alma gücü yer alıyor. İnşaat fiyatlarının 2026-2027 döneminde yıllık 28.000-33.000 konut seviyesinde sabitlenmesi bekleniyor.

Son yıllardaki bir diğer önemli trend ise ESG standartlarına ve enerji verimliliğine geçiştir. Yatırımcılar için bu şu anlama geliyor:

• modern enerji tasarruf sistemleri ile tesislerin likiditesinin artırılması;
• vergi avantajlarından yararlanma imkânı;
• Kiracıların konforlu ve çevre dostu konutlara olan ilgisi arttı.

Tarihi bir mülk satın alırken bile, modernizasyona akıllıca yatırım yapmak, mülkün piyasa değerini artırabilir ve kiralama pazarında rekabet gücünü garantileyebilir.

Avusturya'daki yeni yapılar daha sıkı kalite standartlarını karşılıyor ve ikincil pazar oldukça öngörülebilir. Ancak Fransa'da tarihi mülkler özel bir yere sahip: Birinci sınıf yatırımcılar için benzersiz fırsatlar sunuyorlar, ancak dikkatli bir değerlendirme gerektiriyorlar.

Fransız gayrimenkulüne yatırım yapmak, Paris'te tek bir daire satın almakla sınırlı değildir. Getiriyi artırmak, riskleri en aza indirmek ve yerel pazarın özelliklerine uyum sağlamak için çeşitli yaklaşımlar mevcuttur.

Örneğin, müşterilerimden biri Paris'in merkezinde büyük bir daire satın almaktan vazgeçip, sermayesini her biri 180.000-200.000 € değerinde üç stüdyo daireye yaymayı tercih etti. Bu tercihin birçok avantajı vardı:

• riskler çeşitlendirilmişti; bir daire boşta kaldığında diğerleri gelir üretmeye devam ediyordu;
• toplam getirinin, tek bir büyük mülke sahip olmaktan daha yüksek olduğu ortaya çıktı;
• Kısa vadeli platformlar aracılığıyla kiralama yönetimi kolaylaşıyor.

Fransa, tarihi binalarının restorasyonunu aktif olarak teşvik ediyor. Malraux ve Denormandie programları kapsamında, yatırımcılar eski mülklerini yenileyerek önemli vergi indirimlerinden yararlanabiliyor.

Örnek: Bir müşteri, Lyon'da 19. yüzyıldan kalma bir evi 450.000 €'ya satın aldı, tadilatlara 120.000 € daha yatırım yaptı ve önemli vergi avantajları elde etti. Sonuç olarak, yatırımın gerçek değeri düşerken kira getirisi arttı.

Turizm sektörü cazip bir destinasyon olmaya devam ediyor. Côte d'Azur'daki apart oteller, mini oteller ve tatil köyleri, kısa süreli kiralamalar yoluyla gelir elde ediyor.

Örneğin, müvekkilim Nice'te 600.000 €'ya bir daire satın aldı ve Airbnb ve Booking aracılığıyla kiraya veriyor. Yıllık getiri %6'ya kadar çıkıyor ve mülkü özel bir yönetim şirketi yönetiyor. Ancak, mevsimsellik, komisyon maliyetleri ve katı yasal kısıtlamalar (örneğin, Paris'te ana ikametgah için 120 günlük yıllık kira sınırı vardır) dikkate alınmalıdır.

Fransız SCPI'leri (GYO'lara benzer), doğrudan yönetime ihtiyaç duymadan gayrimenkule yatırım yapmanıza olanak tanır. Minimum yatırım tutarı 5.000 €'dan başlar ve yıllık ortalama getiri %4-5'tir.

ABD'li bir yatırımcı SCPI'ye 50.000 avro yatırım yaparak idari zorluklardan kurtularak vergi avantajlarının yanı sıra temettü de elde etti.

Fransa'da arazi yatırımları inşaat olmadan nadiren yüksek getiri sağlar.

Örnek: Bir müşteri, kırsal bir bölgede 60.000 €'ya bir arsa satın aldı ve bunu ancak üç yıl sonra 75.000 €'ya satabildi. Bu nedenle, bu model daha fazla geliştirme planlayanlar için daha uygundur.

Viyana piyasası daha öngörülebilir ve istikrarlıdır ve Viyana'daki gayrimenkuller genellikle güvenli bir liman olarak görülür. Ancak, giriş engelleri daha yüksek ve kira getirileri daha düşüktür. Fransız gayrimenkul piyasası daha çeşitlidir: turistik yerlerden ve seçkin konumlardan kâr elde etme fırsatları vardır, ancak özellikle mevcut evlere yatırım yaparken riskler de önemli ölçüde daha yüksektir.

En uygun strateji çeşitli araçların bir araya getirilmesidir: sermayenin bir kısmının SCPI'ye, bir kısmının tarihi yapıların yenilenmesine, bir kısmının da turistik gayrimenkullere yönlendirilmesi.

Fransa'ya yatırım yapmak caziptir, ancak kayıpları en aza indirmek ve satın alma işlemini gerçekten kârlı hale getirmek için olası zorlukları ve riskleri anlamak önemlidir. Deneyimlerime ve müşteri örneklerime dayanarak, dikkate alınması gereken temel noktaları özetledim.

Fransız vergileri karmaşık ve çok katmanlıdır: emlak vergisi, damga vergisi, kira geliri vergisi ve yeni mülkler için KDV. Örnek: Bir müşteri kırsalda 320.000 €'ya bir ev satın aldı ve uygun bir vergi planlaması yapılmadığı için ek masraflar beklenen bütçenin yaklaşık 20.000 € üzerine çıktı.

Fransız hukuku, kiracıların haklarını korumaya odaklıdır. Bu nedenle, gecikmiş ödemeler nedeniyle tahliye süreci uzun sürebilir. Müvekkillerimden biri, kiracının üç aydır ödeme yapmadığı ve sözleşmenin ancak mahkeme yoluyla feshedildiği bir durumla karşı karşıya kaldı.

Tavsiye: Her zaman detaylı sözleşmeler imzalayın, kiracıları iyice araştırın ve mümkün olduğunca yönetim şirketlerinden yararlanın.

Airbnb ve diğer platformlar Fransa'da sıkı düzenlemelere tabidir. Paris ve Nice'te ise mülkünüzü kiraya vermek için kayıt yaptırmanız gerekir ve bu kayıt yılda 120 günle sınırlıdır. Bir müşterimiz Marsilya'daki dairesini yıl boyunca kiralamayı planlamıştı, ancak cezalardan kaçınmak için kiralama süresini kısaltmak zorunda kaldı.

İhlaller için para cezalarının 50.000 avroya kadar çıkabileceğini unutmamak önemlidir

Fransa'da gayrimenkul satın alma süreci 6 ila 12 ay arasında sürer. Bu süreç, mülk seçimi, hukuki inceleme, onaylar ve noter tasdikini içerir. Örneğin, bir müşteri için Bordeaux'da bir daire satın almak yaklaşık 10 ay sürmüştür.

Yeniden satış hızı bölgeye göre değişir. Paris'te birinci sınıf mülkler hızla satılır (ortalama 1-3 ay içinde). Kırsal kesimlerde ise durum tam tersidir: satışlar yıllarca sürebilir. Bir müşterimiz, küçük bir köyde 180.000 €'ya bir ev satın aldı ve ancak iki yıl sonra satabildi.

Fransa, yatırımcılara birçok fırsat sunuyor. Ancak Fransa'da ev satın almak, vergiler, bürokrasi ve büyük şehirler dışındaki yavaş likidite gibi önemli riskler de taşıyor. Avusturya piyasası ise, özellikle Viyana gibi büyük şehirlerde, istikrar, yüksek yatırımcı güvenliği ve öngörülebilir getirilerden faydalanıyor.

Yatırımcılar Fransa'ya yalnızca gelir potansiyeli nedeniyle değil, aynı zamanda yaşam standardı, gelişmiş altyapısı, ılıman iklimi ve kültürel çeşitliliği nedeniyle de ilgi duyuyor. Birçok alıcı için Fransa'da gayrimenkul sadece bir yatırım değil, aynı zamanda rahat bir yaşam sürme ve ülkenin benzersiz yaşam tarzının tadını çıkarma fırsatı da sunuyor.

Fransa'nın güneyi, Côte d'Azur ve Provence dahil, ılıman kışları, sıcak yazları ve bol güneşiyle (yılda 300 güne kadar) ünlüdür. Paris'te kışlar daha soğuk, sonbaharlar daha yağışlıdır, ancak bu iklim tutarsızlıklarını canlı bir kültürel ortam ve gelişmiş altyapısıyla telafi eder.

Fransa, yüksek ancak aynı zamanda pahalı bir yaşam standardına sahip bir ülkedir. Yaklaşık aylık harcamalar şunlardır:

• yiyecek: 3-4 kişilik bir aile için 300-450 €;
• kamu hizmetleri: 150–250 €;
• ulaşım (metro, otobüs): 70–120 €;
• Konut: Paris'te - yaklaşık 3.500 €/m², Lyon'da - 5.000 €/m², ülkenin güneyinde - 4.500 €/m².

Pratik bir örnek: 500.000 avro bütçesi olan bir müşteri Paris'i düşündü, ancak harcamalarını analiz ettikten sonra Bordeaux'da karar kıldı. Oradaki yaşam ve kamu hizmetleri maliyetleri önemli ölçüde daha düşüktü, bu da parasını daha iyi dağıtmasına olanak tanıyordu.

Fransa'daki devlet okulları ücretsizdir ve yerleşik olmayanlar için bile erişilebilirdir, ancak eğitim Fransızcadır. Özel ve uluslararası okullar İngilizce, Almanca ve diğer dillerde programlar sunmaktadır. Bunlar arasında uluslararası standartlara uygun seçenekler (IB, İngiliz müfredatı, Amerikan diploması) bulunmaktadır.

Özel okullarda öğrenim ücreti, seviyeye ve bölgeye bağlı olarak yıllık 5.000 ila 15.000 € arasında değişmektedir. Uluslararası öğrencilere de yüksek öğrenim imkânı sunulmaktadır: Sorbonne, Sciences Po, INSEAD ve diğer saygın kurumlar çeşitli ülkelerden öğrenci kabul etmektedir. Ancak, Fransızca yeterlilik belgesi veya giriş sınavlarının başarıyla tamamlanması neredeyse her zaman gereklidir.

Fransız sağlık sistemi, tıbbi hizmet maliyetlerinin yaklaşık %70'ini karşılayan devlet destekli Assurance Maladie programına dayanmaktadır. Kalan %30'luk kısım ise ek sigorta (mutuelle) tarafından karşılanmaktadır.

Ortalama giderler:

• Aile hekimi konsültasyonu – yaklaşık 30 €;
• uzmanla görüşme – 50 €’dan başlayan fiyatlarla;
• diş hekimliği: dolgu 20-50 €, temizlik – yaklaşık 30 €.

Fransa'da üç aydan az bir süre ikamet eden yabancılar için, aylık yaklaşık 35 avrodan başlayan fiyatlarla uluslararası sigorta önerilmektedir.

Ülkedeki güvenlik seviyeleri, özellikle kırsal ve banliyö bölgelerinde oldukça yüksek seyretmeye devam ediyor. Büyük şehirlerde küçük çaplı hırsızlıklar ve sokak suçları hâlâ meydana gelebiliyor, ancak polis düzeni sağlamak için aktif olarak çalışıyor.

Fransa'nın altyapısı oldukça gelişmiştir ve toplu taşıma ağı, yüksek hızlı TGV trenleri, uluslararası ve bölgesel havalimanları, modern otoyollar ve feribot güzergahları içerir. Şehirler, kültür ve spor tesisleri, alışveriş merkezleri ve sağlık tesisleri sunar. Kırsal alanlarda ise altyapı sınırlıdır, ancak mağazalar, okullar ve ulaşım merkezleri gibi temel olanaklar mevcuttur.

Fransa, ılıman iklimi, denizi, dağları, kültürel ve gastronomik çeşitliliğiyle dikkat çekerken, Avusturya ise düzen, güvenlik ve öngörülebilirlikle özdeşleşmiştir.

Bir yatırımcı konfor, huzur ve garantili güvenlik arıyorsa, Avusturya gayrimenkulüne yatırım yapmak daha iyi bir seçenektir. Kültürel çeşitlilik, denize erişim, gelişmiş turizm altyapısı ve canlı bir yaşam tarzı önceliklerinizse, Fransa en iyi seçimdir.

Fransız pazarı sadece yatırımcıların değil, aynı zamanda yüksek yaşam kalitesi arayanların da ilgisini çekiyor.

Siyasi veya ekonomik istikrarsızlık yaşayan ülkelerin vatandaşları için Fransa'da gayrimenkul satın almak, sermayeyi ve aileyi korumanın bir yolu haline geliyor. En umut verici bölgeler Paris, Côte d'Azur ve Bordeaux: burada likidite daha yüksek ve yeniden satış oranları önemli ölçüde daha hızlı.

Emekliler, ılıman iklimi, yüksek kaliteli sağlık hizmetleri ve rahat yaşam temposu nedeniyle güney bölgelerini tercih ediyor. Fransa'da uygun fiyatlı bir ev satın alırken, sağlık merkezlerine ve ulaşım altyapısına yakınlığı göz önünde bulundurmak önemlidir.

Dijital göçebeler ve girişimciler, gelişmiş internet altyapısı, ortak çalışma alanları ve kolay uluslararası bağlantıları nedeniyle Fransa'yı takdir ediyor. Lyon ve Toulouse gibi orta büyüklükteki şehirler, bu tür bir yaşam tarzı için ideal.

Örneğin, müşterilerimden biri olan ABD'li bir girişimci, Lyon'da 350.000 avroya bir daire satın aldı. Uzaktan çalışmayı Fransa'da yaşamayla birleştiriyor ve turizm sezonunda mülkü kiraya vererek gelirini daha da artırıyor.

Fransa, yaşam tarzı ve gayrimenkul likiditesiyle dikkat çekerken, Avusturya istikrarı ve muhafazakar piyasasıyla dikkat çekiyor. Aktif yatırım ve kiralama fırsatları arayanlar için Fransa doğru tercih. En güvenli ve en öngörülebilir yatırımı arayanlar içinse Avusturya en iyi seçenek.

Fransa'da bir gayrimenkul işleminden çıkmak özel dikkat gerektirir. Bu durum, özellikle vergi optimizasyonu planlayan veya varlıklarını akrabalarına devredenler için geçerlidir. Satış kurallarını anlamak, beklenmedik masraflardan kaçınmanızı ve gelirinizin mümkün olduğunca çoğunu korumanızı sağlar.

Fransız yasaları, sermaye kazancı vergisinden ancak 22 yıllık mülkiyetten sonra tam muafiyet sağlamaktadır. Bu tarihe kadar oran %19 artı %17,2 sosyal güvenlik primidir. Bu da kârın %36,2'si oranında toplam vergi yükü anlamına gelir.

Vergi optimizasyonunun etkili yöntemlerinden biri de mal varlığının aile bireylerine devridir (satış veya miras yoluyla).

Pratik bir örnek: Bir yatırımcı ailesi, Bordeaux'daki bir daireyi çocuklarına devretti. Bu sayede, sonraki satışta tam sermaye kazancı vergisi ödemekten kurtuldular ve böylece genel giderlerini azalttılar.

Fransa'nın büyük şehirlerinde (Paris, Lyon, Bordeaux ve Côte d'Azur) piyasa oldukça likit seyrediyor. Bu bölgelerdeki mülkler yüksek talep nedeniyle hızla satılıyor. Kırsal kesimlerde ve küçük kasabalarda ise satışlar birkaç aydan bir yıla kadar sürebiliyor.

Paris'te bir dairenin ortalama satış süresi genellikle 3-6 aydır. Turistik bölgelerde bu süre 9 aya, köy ve kasabalarda ise yeniden satış altı aydan bir yıla kadar sürmektedir.

Gayrimenkul satışı, ikamet statüsünü doğrudan etkilemez. Ancak, Passeport Talent veya VLS-TS Visiteur programlarını kullanırken, mali yeterliliğinizi kanıtlamak için varlıklarınızı korumak veya gelirinizi kanıtlamak önemlidir.

Avusturya'da yatırım çıkış süreci genellikle daha basittir. Sermaye kazancı vergileri daha düşüktür, varlıklar daha likittir, yeniden satış süreleri daha kısadır ve miras ve mülk devir vergileri Fransa'dakinden daha az karmaşıktır.

Yıllar içinde Fransa'da düzinelerce işlem gerçekleştirdim: Paris'teki küçük dairelerden Côte d'Azur'daki lüks villalara ve kırsal bölgelerdeki kır evlerine kadar. Deneyimler, yatırım başarısının her şeyden önce kapsamlı bir durum tespitine bağlı olduğunu gösteriyor.

Satış sözleşmesi ve satış sözleşmesi belgelerine her zaman özellikle dikkat ederim. Ödenmemiş vergi veya fatura olmadığından emin olmak ve arazinin durumunu, kira kısıtlamalarını ve herhangi bir ipotek olup olmadığını kontrol etmek önemlidir. Bu yaklaşım, müşteriyi satın alma işleminden sonra yaşanabilecek tatsız sürprizlerden korur.

En uygun stratejinin çeşitlendirme olduğuna inanıyorum: Avusturya'daki istikrarlı yatırımlar ile Fransa'daki daha kârlı projelerin birleşimi. Örneğin, portföyün bir kısmı piyasanın güvenilir ve öngörülebilir olduğu Viyana'da, diğer kısmı ise sermaye artışı potansiyeli ve geliri prestijli bir yaşam tarzıyla birleştirme fırsatının olduğu Paris veya Côte d'Azur'da olabilir.

Kişisel tercihlerimi göz önünde bulunduracak olursam, sermayenin korunması ve rahat bir yaşam için Fransa'yı, istikrar ve güvenlik içinse Avusturya'yı seçerdim. Bu denge, yatırımcılara hem gelir hem de konfor sağlar.

Fransa'da gayrimenkul satın almak, gelir, likidite ve lüks bir yaşam tarzının birleşimini arayan yatırımcılar için uygundur. Hedeflerinize bağlı olarak Paris, Côte d'Azur veya hatta küçük bir köy bile karlı bir yatırım olabilir.

Avusturya, güvenlik ve öngörülebilirlik arayanlar için ideal bir seçenektir. Daha düşük riskler, daha basit bir vergi sistemi ve yüksek düzeyde mülkiyet hakları koruması sunar.

Bir işlem yapmadan önce, Compromis de vente, Acte de vente ve Service de publicité foncière'e kayıt gibi belgelerin tamamını önceden kontrol etmek son derece önemlidir.

Talep yapısını anlamak da aynı derecede önemlidir: Hem yerel sakinlerin hem de yabancı yatırımcıların ilgisinin birleşimi, bir mülkün likiditesinde ve yatırımların istikrarında önemli bir faktördür.

2030'a Bakış : Fransa pazarı önümüzdeki yıllarda kademeli bir büyüme gösterecek. Başlıca trendler arasında yeni vergiler ve enerji verimliliği gereklilikleri, yatırımlar üzerinde artan devlet denetimi, premium mülklere olan ilginin artması ve bölgesel merkezlerin aktif gelişimi yer alıyor.

Bugün Fransa'da ev satın almayı düşünen yatırımcılar, gelecekte artan fiyatlardan ve vergi sistemindeki değişikliklerden faydalanabilecekler.

1. Hedefi tanımlama

• Konut: yaşamak, kiralamak veya yeniden satmak için.
• Kısa veya uzun vadeli yatırımlar.
• Finans: Bütçenin ve beklenen karlılığın hesaplanması.

2. Hukuki taraf

• Taşınmazın hukuki durumunun kontrolü: Kadastro kaydı, borç ve hacizlerin bulunmaması.
• Yabancılar için koşullar: Ukrayna ve BDT vatandaşları için herhangi bir kısıtlama yoktur, ancak süreç daha karmaşıktır.
• Ön anlaşma (Compromis de vente) ve %5-10 oranında kapora.
• Noter tasdikli olması zorunludur.

3. Finans ve vergiler

Satın alırken:

• Noter ücretleri ve harçları – yaklaşık %7-8 (ikincil piyasa).
• KDV (KDV) %20 – Yeni bina satın alındığında.

Yıllık:

• Taxe foncière – emlak vergisi.
• Taxe d'habitation – ikamet vergisi (ikamet edenler için kaldırılmıştır, ancak ikinci konutlar için geçerlidir).
• Yabancılara yönelik ipotekler: Genellikle maliyetin %70-80'ine kadar.

4. Konum ve pazar

• Paris: Yüksek fiyat, istikrarlı büyüme, kira getirisi %2-3.
• Cote d'Azur: Yüksek likidite, turist talebi.
• Lyon, Bordeaux, Nantes: Fiyat ve karlılık dengesi.
• Kayak merkezleri: Sezonsal talep yüksek.

5. Yönetim ve kiralama

• Teslimat: bağımsız olarak veya bir acente aracılığıyla.
• Kira vergisi:
  • Régime réel - giderlerin muhasebeleştirilmesi.
  • Mikro foncier / mikro BIC – sabit kesinti.
• Zorunlu konut sigortası ( ikamet güvencesi ).

6. Nesneyi kontrol etme

• Teşhis: DPE (enerji verimliliği), asbest, kurşun vb.
• Binanın durumu (özellikle eski evler).
• Hizmet maliyetleri (coproprieté ücretleri).

7. Yatırımlardan çıkış

• 22 yıllık mülkiyetten sonra sermaye kazancı vergisi düşürülür.
• Société Civile Immobilière aracılığıyla kayıt – vergi ve miras optimizasyonu.

1. 500.000 €'luk yatırımcı

Amaç: Kısa dönemli kiralamalardan istikrarlı gelir elde etmek ve sermayeyi korumak.

Bulduğum şey: Paris'in kalbinde 80 m²'lik bir daire. Üç yatak odası var, modern bir şekilde yenilenmiş ve Airbnb'de kiralanmaya hazır.

Sonuç: Yıllık ortalama getiri %4-5 oldu. Mükemmel konumu, istikrarlı bir kiracı akışı sağladı ve Paris'in merkezindeki yüksek likidite, yatırımcının mülkü sadece üç yıl sonra %15 fiyat artışıyla yeniden satmasına olanak sağladı.

2. 300.000 €'luk emekli

Hedef: Emeklilikte rahat bir yaşam ve yatırılan fonların güvenliği.

Ne buldum: Huzurlu bir Provence köyünün sakin bir bölgesinde, iki yatak odası ve özel bir bahçesi olan küçük bir ev.

Sonuç: Hizmet maliyetleri asgari düzeydeydi - ayda yaklaşık 200 avro. Bina ayrıca yaz sezonunda komşulara veya turistlere uzun vadeli kiralama imkânı da sunuyordu (%3 getiri). Beş yıl içinde mülkün değeri %10 arttı.

3. 500.000 €'luk çocuklu aile

Amaç: Çocukların barınması, eğitimi ve yatırımı.

Bulduğum şey: Lyon'da iyi okullara ve üniversitelere yakın, iyi gelişmiş altyapıya ve park alanına sahip 3 odalı bir daire.

Sonuç: Aile, devlet ve özel okullara erişimi olan konforlu bir konut edindi. Daire, yıllık yaklaşık %3,5 getiri sağlayan uzun vadeli kiralarla sürekli olarak kiraya verildi. Ayrıca, mülkün değeri dört yıl içinde %12 artarak, seçtikleri stratejinin başarısını doğruladı.