Tirol'de Gayrimenkul Nasıl Alınır – Fiyatlar ve Prosedürler Hakkında Detaylı Kılavuz

Tirol, Avusturya'nın Alpler bölgesinde yer alan ve 2024 yılında ortalama ev fiyatının metrekare başına 4.727 €'yu aştığı bir bölgedir. Görkemli dağ manzaraları, gelişmiş kayak merkezi altyapısı ve yüksek yaşam kalitesiyle tanınan bölge, hem ev alıcıları hem de yatırımcılar arasında popülerdir.

Son yıllarda, özellikle yamaçtaki dairelere yönelik istikrarlı talep ve fiyat artışı beklentisi nedeniyle Tirol gayrimenkullerine olan ilgi artmaktadır. Bununla birlikte, bölgenin piyasası, sınırlı arazi kaynaklarından uluslararası alıcılar için özel yasal düzenlemelere kadar kendine özgü özelliklere sahiptir.

Avusturya'da, özellikle Tirol'de mülk satın almayı düşünüyorsanız bilinçli bir karar verebilirsiniz .

Tirol emlak piyasası, şehirlerde ve dağlık bölgelerde bulunan küçük stüdyo ve iki yatak odalı dairelerden, tatil köylerinin yakınındaki geniş dağ evlerine ve özel evlere, ayrıca seçkin villalara ve birinci sınıf dairelere kadar geniş bir yelpazede mülk sunmaktadır.

Hem ikinci el daireler (eski binalarda, "Altbau") hem de modern donanımlı yeni apartman daireleri ("Neubau") bulunmaktadır.

Birçok ev, ahşap süslemelerle geleneksel Alp tarzında inşa edilmiştir; alıcıları cezbeden de tam olarak bu dağ evleridir. Ayrıca turistlere kiralanan (yönetim şirketleri de dahil olmak üzere) apartman daireleri ve satılık kır evleri de piyasada bulunmaktadır.

Daireler. Tek odalı stüdyolardan büyük loft dairelere kadar çeşitli formatlarda. Şehirlerde (Innsbruck, Kufstein) yüksek binalarda daha standart daireler bulunurken, tatil beldelerinde (Kitzbühel, Landeck) kayakçılar için kompakt daireler mevcuttur.

Özel evler ve dağ evleri. Genellikle bahçesi ve garajı olan, arazi üzerine kurulu tek ve yarı müstakil evler. Dağ evleri tipik olarak dağlara daha yakın, bazen de ücra dağ köylerinde inşa edilir. Bu mülkler mahremiyet ve alan sunar, ancak genellikle önemli bakım gerektirir (ısıtma, kar temizleme vb.).

Lüks villalar ve daireler. Alp manzaralı lüks konaklar ve üst düzey çatı katı daireleri, çoğunlukla prestijli bölgelerde (Innsbruck, Kitzbühel, St. Johann in Tirol) bulunur. Bu tür mülkler milyonlarca avroya mal olur ve öncelikle varlıklı müşteriler veya prestijli yatırımlar için tasarlanmıştır.

Arazi. Tirol'de arazi kıt olduğundan, konut arsaları nadir ve pahalıdır. Alıcılar, arazinin kullanım amacını (Bauzone), yapı ruhsatlarının mevcudiyetini ve federal/yerel planlama şartlarını kontrol etmelidir.

Tirol'deki emlak fiyatları geleneksel olarak Avusturya ortalamasının üzerindedir: 2024 yılında burada ortalama daire fiyatı metrekare başına yaklaşık 4.727 € idi (zirveye 2022'de ulaşıldı - metrekare başına yaklaşık 5.195 €, daha sonra fiyatlar normale döndü).

Müstakil evlerin fiyatları daha düşüktü (metrekare başına birkaç bin euro), ancak son yıllarda önemli ölçüde arttı. Örneğin, 2022 piyasa tahminlerine göre, müstakil bir evin ortalama fiyatı metrekare başına yaklaşık 4.660 € idi.

Veriler, Tirol emlak piyasasına ilişkin analitik incelemelerden alınmıştır; lütfen gerçek fiyatların, mülkün durumu ve tam konumuna bağlı olarak değişebileceğini unutmayın.

Bölgedeki talep ve fiyatlar dengesiz bir şekilde artıyor. Kayak merkezlerine yakın ve büyük şehirlerdeki gayrimenkullere talep en yüksek seviyede. 2016'dan 2022'ye kadar apartman fiyatları yaklaşık %60 artarken (2.850 €'dan 4.573 €/m²'ye), müstakil ev fiyatları neredeyse %93 arttı.

Ancak 2023-2024 yıllarında yüksek kredi faiz oranları nedeniyle büyüme yavaşladı: Avusturya İstatistik Kurumu'na göre , 2023 yılında Avusturya'da konut fiyatları 2010'dan bu yana ilk kez %2,6 oranında düştü (esas olarak mevcut konutlar nedeniyle).

Tirol'de de benzer bir eğilim var: 2022'de zirveye ulaştıktan sonra fiyatlar istikrar kazandı. Örneğin, daire fiyatları 2024'te hafifçe düşerken, arsa fiyatları istikrar kazanmasına rağmen yüksek kalmaya devam ediyor (Tirol'de ortalama 2024'te 414 €/m² olup, 2016 seviyesinin iki katından fazla).

Mevsimsellik de rol oynar. Alıcı aktivitesi genellikle yaz ve sonbahar aylarında (kış sezonundan önce) artar ve bu durum, özellikle popüler kayak merkezlerine yakın mülkler için fiyatları yukarı çekebilir. Öte yandan kış, tatiller ve hava koşulları nedeniyle daha düşük bir aktivite ile karakterize edilebilir.

Konum çok önemli bir faktördür. Gelişmiş altyapı (yollar, okullar, hastaneler) ve kayak pistlerine veya turistik yerlere yakınlık, bir mülkün fiyatını ve pazarlanabilirliğini doğrudan etkiler.

Örneğin, Tirol'ün başkenti Innsbruck, üniversitesi, havaalanı ve ulaşım merkezleriyle ünlüdür; bu nedenle buradaki ortalama fiyat, uzak vadilere göre belirgin şekilde daha yüksektir.

Piyasa verilerine göre, Innsbruck'ta ortalama daire fiyatı metrekare başına yaklaşık 5.700 € iken, Landeck veya Lienz gibi dağlık bölgelerde fiyatlar önemli ölçüde daha düşük olabiliyor (metrekare başına 2.000-3.000 €). Yüksek fiyatların nedenleri şunlardır:

• Turistik çekicilik. Tatil beldeleri (Kitzbühel, Axam, Mayrhofen, vb.) kayak yapmanın rahatlığı için ödeme yapmaya istekli alıcıları cezbetmektedir.
• Ulaşım kolaylığı. Otoyollara ve uluslararası güzergahlara yakınlığı (örneğin, Kirchberg yakınlarındaki Innsbruck-Salzburg çıkışı), bu mülkü hem kalıcı ikamet hem de iş amaçlı kullanım için cazip kılıyor.
• Altyapı ve hizmetler. Gelişmiş sosyal altyapıya (okullar, hastaneler, dükkanlar) sahip bölgeler, ıssız bölgelere göre daha pahalıdır. Şehir merkezleri genellikle çevre bölgelere göre daha pahalıdır.

Tirol'de bölgelere göre fiyatları ve özellikleri karşılaştırabilirsiniz:

Kitzbühel (Bezirk Kitzbühel). En pahalı semtlerden biri ve en iyi tatil köylerine ev sahipliği yapıyor. Buradaki daire fiyatları, bölgesel ortalamanın yüzlerce euro üzerinde. Bölge yatırımcılar arasında popüler, ancak uygun fiyatlı seçenekler az.

Innsbruck-Land ve Innsbruck (Land & Stadt). Innsbruck (şehir) – şehir statüsü nedeniyle yüksek fiyatlar (bir daire için yaklaşık 5.760 €/m²).

Çevredeki bölgeler (Innsbruck-Land) biraz daha ucuz, ancak kitlesel yapılaşmaya kapalı oldukları için fiyat seviyesi şehir seviyesine yakın.

Landeck (Bezirk Landeck). Yamaçların yakınında birçok küçük kasaba ("kayak köyleri") bulunmaktadır ve fiyatlar makul seviyededir: örneğin, ortalama daire fiyatı ~3.592 €/m²'dir.

Lienz (Bezirk Lienz). Tirol'ün en doğudaki bölgesi olup, daha düşük fiyatlara sahiptir (bir daire için metrekare başına yaklaşık 2.090 €). Lienz'deki gayrimenkuller, bölgenin doğal çevresini korurken daha uygun fiyatlı seçenekler arayanlar için uygundur.

Schwaz'ın semtleri (Schwaz, Kufstein, Reutte, vb.) turistler arasında popülerdir ve ortalama daire fiyatları sunmaktadır. Reutte en az gelişmiş olanıdır ve en ucuz konutları (daireler ~3.740 €/m²'den başlayan fiyatlarla) sunmaktadır, ancak iş ve hizmet olanakları da daha sınırlıdır.

Süreç, bir yer seçimiyle başlar. Burada hedefleri net bir şekilde tanımlamak önemlidir:

• Bağımsız yaşayın. İyi altyapıya sahip, iş yerinize ve okullara yakın şehirlerde veya büyük kasabalarda konut arayın.
• Yatırım/kiralama. Tatil beldelerini veya öğrenci mahallelerini (Innsbruck) değerlendirin. Küçük daireler veya kayak pistlerine yakın daireler, turistlere kısa süreli kiralama için uygundur.
• İkinci ev (dacha). Sakin dağlık bölgeleri tercih edin, ancak turizm potansiyelini de göz önünde bulundurun: bir dacha bile yakınlarda ulaşım ve minimum sayıda dükkan bulunmasından fayda görür.

Arama kontrol listesi:

• Hedeflerinizi ve bütçenizi belirleyin.
• Emlak portallarını ve emlakçıları kullanın, ancak daha sonra birkaç mülkü bizzat yerinde inceleyin.
• Bölge hakkında bilgi toplayın: kiralama talebi, emlak vergileri, herhangi bir kısıtlama (ikinci konut yasağı).
• İşlemin zamanlaması konusunda bir uzmana danışın: bazen iyi fırsatlar piyasadan hızla kaybolabiliyor.

Tirol'deki satın alma süreci Avusturya eyalet yasalarına (Grundverkehrsrecht) tabidir ve yabancılar için ayrıntılı kurallar eyaletlere göre değişiklik gösterebilir. Yerleşik olmayanlar için önemli hususlar:

Satın Alma İzni (Genehmigung). AB ve AEA vatandaşları Avusturyalı olarak kabul edilir ve izne ihtiyaç duymazlar . AB/AEA dışı ülkelerin (örneğin, BDT, ABD vb.) vatandaşları için Avusturya'da gayrimenkul satın alımında kısıtlamalar geçerlidir : çoğu durumda, işlemin Grundverkehrsbehörde (belediye arazi edinme kurumu) tarafından önceden onaylanması gerekir.

İşlem Süreci: Ön anlaşma imzalandıktan sonra, alıcı başvuru yapar; karar genellikle birkaç hafta içinde verilir.

Mevzuat değişiklikleri. 2024 yılında Tirol'de yerel arazi devir yasasında değişiklikler kabul edilerek, özellikle arazi ve tarımsal gayrimenkul işlemlerine yönelik yeni denetimler ve kısıtlamalar getirildi.

Güncel kalmak için: Herhangi bir değişiklikten haberdar olmak için resmi Tirol Bölgesi yayınlarını okumanızı veya bir avukata danışmanızı öneririm.

Gerekli belgeler. Gerekli belgeler arasında pasaport, Avusturya vergi kimlik numarası (Steuernummer), ikametgah belgesi, tapu sicil kaydı özeti (Liegenschaftskataster) ve arsa kimlik numarası (KG, Grundbuchnummer) bulunmaktadır. Satıcı mülkiyet belgesi (Grundbuchauszug) sağlar.

İşlem çoğu zaman noter huzurunda gerçekleşir: (Eğer bir temsilci işlem yapıyorsa) vekaletnameye, önceki bir satın alma sözleşmesine vb. ihtiyacınız olacaktır.

Mülkün yasal durumunun doğrulanması. Görüşmeler sırasında yerel bir avukat veya noterle iletişime geçilmesi önerilir: bunlar, herhangi bir ipotek, borç ve devam eden dava bulunmadığını, ayrıca kadastro verilerinin doğruluğunu ve sözleşmenin yasal şeklini doğrulayacaklardır.

Örneğin, ben her zaman bir avukattan, mülkün kadastro onayına sahip olup olmadığını ve satın alımı kısıtlamalara tabi olabilecek bir "tatil konutu" olup olmadığını kontrol etmesini isterim.

Avusturya'da gayrimenkul satın almak, mülkün satın alma fiyatının ötesinde bir dizi zorunlu masrafı da beraberinde getirir. Bunların başlıcaları şunlardır:

• Emlak transfer vergisi (Grunderwerbsteuer). Satın alma fiyatının %3,5'i.
• Kayıt ücreti (Eintragungsgebühr). Kadastro değerinin (Einheitswert) veya piyasa fiyatının %1,1'i – hakların tapu siciline kaydedilmesi sırasında ödenir.
• Noter ücretleri. İşlemin karmaşıklığına ve noterin ücretine bağlı olarak işlem maliyetinin yaklaşık %1-2'si.
• Emlakçı komisyonu. Genellikle, satın alma fiyatının %3'ü + %20 KDV'si (alıcı tarafından ödenir) kadar olabilir, ancak bu ücret koşullu veya karma olabilir (belirtilmişse yarısı satıcı tarafından ödenir).
• Diğer giderler arasında gayrimenkul değerleme, belge tercümesi, sigorta (ipotekler için banka sigortası) ve genellikle gayrimenkulün büyüklüğüne ve konumuna bağlı olarak küçük bir miktar olan ve sahibinden yıllık olarak tahsil edilen emlak vergisi (Grundsteuer) yer alabilir.

Toplamda, bir gayrimenkul satın alırken gizli maliyetler, satın alma fiyatının yaklaşık %9-11'ini oluşturmaktadır. Kredi ile finansman sağlanıyorsa, en az %20-30 peşinat ödenmesi önerilir (Avusturya'da ipotekler genellikle satın alma fiyatının %70-80'ine kadar verilmektedir).

aylık giderleri de göz önünde bulundurmanız gerekiyor faturalar (ısıtma, su, kar temizleme vb.), ev sigortası ve muhtemelen apartman aidatları (yeni evler için).

Satın alma işleminde giderlerin dağılımına örnek (yaklaşık):

Yabancı alıcılar, satın alımlarını finanse etmek için Avusturya veya uluslararası bankalara başvurabilirler. Avrupalılara genellikle Avusturya vatandaşlarıyla aynı şartlar sunulmaktadır.

Konut kredisi almayı planlıyorsanız, kabul edilebilir kredi koşulları ve gereksinimleri hakkında önceden bankayla görüşün ( 2022'de yürürlüğe giren yeni FMA standartları ). Ayrıca, yatırımınızın karlılığını etkilediği için gelecekteki euro döviz kuru ve faiz oranlarını da göz önünde bulundurun.

Daha önce de belirtildiği gibi, AB/AEA vatandaşı olmayan yerleşik olmayanlar için temel yasal şart, yetkililerden izin alınmasıdır (Genehmigung durch Grundverkehrsbehörde). Bu durumda:

• AB/AEA vatandaşları Avusturyalı olarak kabul edilir ve ek bir onay gerekmeden serbestçe mülk satın alabilirler (ancak bazen işlem hakkında yerel idareye bildirimde bulunulması gerekebilir).
• Üçüncü ülke vatandaşlarından neredeyse her zaman satın alma başvurusu yapmaları istenir. Prosedür her vaka için bireyselleştirilir; satın almanın amacını (örneğin, kişisel konut veya yatırım) gerekçelendirmeleri ve ek belgeler (finansal tablolar, özgeçmiş) sunmaları gerekir.

1 Ocak 2023'te yeni bir yasa . Artık, işlemin bölgenin çıkarlarına uygun olmaması durumunda (örneğin, mülk öncelikle turizm amaçlıysa veya alıcı Avusturya'da kalıcı olarak ikamet etmiyorsa) izin verilmemesi mümkün.

Bu nedenle, BDT ülkeleri veya diğer "üçüncü ülkeler" vatandaşlarının önceden profesyonel danışmanlık alması önemlidir. Satın almanın "sosyal gerekliliği" veya "ekonomik faydası" için ikna edici argümanlar şarttır.

Bazen alıcı "üçüncü bir ülkeden" olsa bile izin gerekmeyebilir : İki taraflı anlaşmalar (örneğin İsviçre veya Lihtenştayn ile) veya özel avantajlar (eşin soyadını Avusturya vatandaşlığına değiştirmek gibi) söz konusu olabilir. Ancak, bu ayrıntıları işlemden çok önce netleştirmek en iyisidir.

Dolandırıcılık ve yasal sorunlardan kaçınmak için şunlara sahip olduğunuzdan emin olun:

Noter. Avusturya'da işlemler noter aracılığıyla gerçekleştirilir. Bu, hukuki bütünlüğü sağlar: noter, mülkiyet haklarını ve sözleşmenin yasallığını doğrular. Gayrimenkul konusunda deneyimli bir noter seçmek önemlidir.

Hukuki yardım. Özellikle Almanca bilmiyorsanız, bir avukat veya emlak danışmanı tutmanızı öneririm. Belgelerin hazırlanması ve tercümesi, satıcının yükümlülüklerinin doğrulanması ve izin başvurusunun hazırlanmasında size yardımcı olabilirler.

İşlem sigortası. Tüm onaylar alınana kadar paranın üçüncü bir şahısta tutulduğu risk sigortasını (Treuhandvereinbarung veya emanet hesabı) düşünebilirsiniz. Bu, işlemin kapanış aşamasında iptal edilmesi durumunda para kaybetmenizi önleyecektir.

Dolandırıcılık yöntemlerine dikkat edin. Tipik yöntemler arasında "çift satış" (bir mülkün aynı anda iki alıcıya satılması) veya "ipotekli mülk satışı" (satıcının tapuyu tescil ettirmemesi) yer alır. Her zaman tapu sicilinden güncel bir kayıt isteyin ve tarafların isimlerini doğrulayın.

Satın alma işleminden sonra, yabancı uyruklu kişilerin kullanım kurallarına uyması önemlidir:

İkinci konut (Zweitwohnsitz). Daha önce de belirtildiği gibi, satın alınan mülk, birincil veya "iş" ikametgahınız olmalıdır (örneğin, Tirol'de geçici olarak öğrenim görüyorsanız veya çalışıyorsanız), aksi takdirde yasadışı bir ikinci konut olarak kabul edilebilir.

Doktorlar ve öğretmenlere bazen istisnalar tanınabiliyor. Her durumda, tüm ikamet beyanlarını tamamladığınızdan ve yeni ikinci konutların tamamen yasak olduğu "tercihli belediyeler" (Vorbehaltsgemeinden) kısıtlamalarına tabi olmadığınızdan emin olun.

Kiralama. Yabancıların mülklerini kiraya vermelerine izin verilir. Ancak, mülk "Freizeitwohnsitz" (tatil evi) olarak kabul ediliyorsa, belediye düzenlemeleri kısa süreli kiralamaları (örneğin Airbnb) kısıtlayabilir. Kiralamadan önce yerel düzenlemeleri kontrol edin ve geçerli turizm vergilerini ödeyin.

Miras ve yeniden satış. Yabancılar, Avusturya vatandaşlarıyla aynı miras haklarına sahiptir. Mülkü daha sonra yeniden satmak isterseniz, aynı adımlar geçerlidir (esas olarak noter aracılığıyla satış).

Sözleşme şartlarına bağlı olarak, vergilerin bir kısmını iade etmeniz veya yeni bir kadastro değerlemesi yaptırmanız gerekebilir, ancak bu detaylar genellikle yeniden satış sırasında otomatik olarak çözülür.

Düzenli denetim. Eğer orada sürekli yaşamıyorsanız, mülkünüzü denetleyecek bir yönetim şirketi veya güvenilir bir kişi tutmanız önerilir: durumunu kontrol etmek, faturaları ödemek, karı temizlemek vb. Bu, mülkünüzü koruyacak ve herhangi bir sorunu önleyecektir.

Daire tipleri, yüksek katlı binalarda veya sıra evlerde, balkonlu veya balkonsuz, bir yatak odalıdan dört yatak odalıya kadar değişmektedir. Yeni mülkler genellikle otopark ve asansör bulunan komplekslerde inşa edilirken, mevcut üniteler daha eskidir ancak bazen benzersiz bir karaktere (ahşap kirişler, antika detaylar) sahiptir.

Yeni binalardaki fiyatların genellikle daha yüksek olduğunu (yatırımcılar modern olanaklar için ödeme yaparlar), ikinci el mülklerin ise daha ucuz olduğunu ancak tadilat gerektirebileceğini unutmayın.

Fiyatlar ve hedef kitleler:

• Genç çiftler veya öğrenciler için stüdyo daireler ve tek odalı daireler cazip seçeneklerdir (şu anda Innsbruck'ta metrekare fiyatı ~4000-5000 € civarındadır).
• Geniş 2-3 odalı daireler, özellikle banliyölerde veya bölgesel merkezlerde aileler için daha uygundur (yaklaşık 3.500 €/m²).
• Tatil beldelerine yakın daireler (örneğin Kitzbühel'de) yatırımcılar veya dağ manzarası için ödeme yapmaya istekli aileler tarafından tercih ediliyor.
• Konaklama yerinizi turistlere kiralamak istiyorsanız, popüler lokasyonlarda kompakt birimler seçmek en iyisidir (elbette, ikinci el konutlarla ilgili yasaları da dikkate alarak).

Artıları: Daireler genellikle metrekare başına evlerden daha ucuzdur, bakımı daha kolaydır ve kiraya verilmesi daha kolaydır (toprak temizleme, kar temizleme vb. masraflar yoktur).

Dezavantajları: daha az mahremiyet, fatura giderleri (ev yönetimi, tadilat) ve şehir merkezinde genellikle daha yüksek fiyatlar.

Özel ev veya dağ evi, geniş bir arazi üzerinde bulunan büyük bir mülktür.

Artıları: daha fazla alan ve mahremiyet, özel bahçe/garaj ve bireysellik. Bu evler genellikle yüksek kaliteli malzemelerden (taş, masif ahşap) inşa edilir, ısıyı iyi muhafaza eder (dağlarda önemlidir) ve Alplerin fonunda lüks bir görünüm sunar.

Dezavantajları: fiyat ve bakım. Bir ev, ısıtma, çatı onarımları, kışın kar temizleme vb. konularda önemli bir yatırım gerektirir. Ayrıca, izinleri kontrol etmeniz gerekir: bazı bölgelerde (özellikle koruma altındaki alanlarda) yeni dağ evlerinin inşası yasaktır.

Evinizi kiraya vermeyi planlıyorsanız (Airbnb dahil), Avusturya yasalarının kısa süreli kiralama işlemlerini kısıtlayabileceğini (Zweitwohnsitz sınırları) lütfen unutmayın.

Satın alma hususları: Villa veya ev için de aynı arsa devir yönetimi süreci geçerlidir. Bununla birlikte, özel konutlar genellikle, konut kıtlığını daha da kötüleştirmemek için, sahibinin yılın belirli bir döneminde orada ikamet etmesini gerektiren ek koşullarla birlikte gelir.

Bir dağ evi satın almadan önce, "sosyal fayda" hakkında bilgi edinin - bazen alıcılardan kullanım planları (kişisel konut, yatırım amaçlı kullanım) sunmaları istenir.

Eğer lüks arıyorsanız, çok yüksek fiyatlara hazırlıklı olun: birkaç milyon avrodan başlayan fiyatlarla. Villalar genellikle modern tasarımı Alp mimarisiyle birleştiriyor ve spa, sauna ve panoramik pencereler gibi özelliklere sahip. Bu tür mülklerin (örneğin Kitzbühel veya Axam'da) metrekare fiyatı 10.000-15.000 avroyu aşabiliyor.

Bu tür nesneler aşağıdaki durumlarda uygundur:

• Tatil beldesinde ikinci bir ev istiyorsunuz.
• Siz bu mülkü, gelecekteki bir yerleşim bölgesine (örneğin, büyük bir yeni konut projesine) yönelik uzun vadeli bir yatırım olarak görüyorsunuz.
• Seçkin kiracılara kiralama yapmayı planlıyorsunuz (bölgesel marka burada önemli).

Lüks daireler için de durum benzer: otel hizmetleri, resepsiyon vb. ile sunulabiliyorlar. Bu niş bir ürün.

Arsa seçimi. Belirlenmiş yapılaşma bölgelerinde (Bauzone) arsa arayın. Tirol'de konut arsaları oldukça değerlidir. Ev inşa etmeyi planlıyorsanız, arsanın sadece tarımsal kullanım için değil, konut kullanımı için de onaylı olduğundan emin olun. Yeni mekânsal planlama yönetmelikleri ( TIROLER Raumordnungsgesetz ) yeni bölgelerin belirlenmesini kısıtlayabilir.

Arsa fiyatları. Tirol'de arsa satın almak erken dönemde faydalı: 2024 yılında ortalama fiyatın 414 €/m² olması bekleniyor. Innsbruck merkezinde ve çevresinde arsalar 786 €/m²'ye, yakınlardaki Warrmarket'te ise 689 €/m²'ye ulaşırken, ülkenin büyük bölümünde fiyatlar önemli ölçüde daha düşük.

Yatırımcılar, özellikle tatil beldelerinin yakınlarında yeni arsaların azalmasıyla birlikte arsa değerlerinin artmasını bekliyor.

Satın alma hususları. Herhangi bir arazi işlemi genellikle belirli ek onaylar gerektirir (tesisattan yol yapımına kadar).

Satın alma işleminden sonra, büyük olasılıkla tasarım dokümanı ve inşaat izinleri (Baubewilligung) almanız gerekecektir; bu, Alpler'de (manzara üzerindeki etki kontrolleri, drenaj vb. nedeniyle) uzun ve pahalı bir süreçtir.

Tirol pazarı yasal değişikliklere tabidir. Son yıllarda aşağıdaki önemli değişiklikler yürürlüğe girmiştir:

İkinci Konut ve Boş Konut Vergileri (2023). 1 Ocak 2023'te Tirol'de Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz (TFLAG) (Boş Konut ve Konaklama Vergisi Yasası) yürürlüğe girdi. Bu yasa, belediyelerin altı aydan fazla süredir boş olan konutlar ve ikinci konutlar için ek vergiler tahsil etmesini zorunlu kılıyor.

Ücretler belediyeler tarafından belirlenir; daha büyük daireler için yıllık üst sınır 2.500 €'ya kadar çıkmaktadır. Amaç, boş mülklerin kiralanmasını teşvik etmek ve kullanılmayan ikinci evlerin satın alınmasını caydırmaktır.

Sonuç olarak, yeni kiralık konutlar biraz daha karlı bir seçenek haline geldi ve ikinci ev olarak "ahşap dağ evleri" üzerindeki spekülasyon daha zorlaştı. Alıcılar, satın aldıkları mülkün vergi bölgesinde olup olmadığını önceden belediyeden kontrol etmelidir (bu durum köye göre değişebilir!).

Gayrimenkul Kanununda Değişiklikler. 2025 yılında, tarım arazileri ve yamaçlardaki parseller için düzenlemelerin sıkılaştırılması önerildi. Örneğin, "arazi denetçisi" kurumunun yeniden canlandırılması ve tarımsal ekilebilir arazilerin korunması için tarlaların güneş enerjisi santrallerine dönüştürülmesinin kısıtlanması planlanıyor.

Ayrıca, çiftçilerin komşu parselleri satın almada öncelikli olacağına dair garantiler de bulunmaktadır. Eğer arazi veya plantasyon satın almayı planlıyorsanız, gelişmeleri takip edin: bu değişiklikler, söz konusu araziyi yönetme özgürlüğünüzü sınırlayabilir.

İşlem prosedürleri. İşlem süreçleri daha dijital hale geldi: Tirol de dahil olmak üzere birçok federal eyalet, bazı başvuruları elektronik forma dönüştürüyor. Ancak, kağıt üzerinde noter imzası hala gereklidir. Hükümet web sitelerindeki güncel başvuru formlarını takip etmek önemlidir.

Bilgi kaynakları. Land Tirol ve yasal bilgi sistemleri ( RIS üzerinden değişiklikleri takip etmek kolaydır . Ayrıca, gayrimenkul piyasasındaki değişikliklere ilişkin rehberler ve analizler yayınladıkları için WKO Tirol ve LK Tirol bültenlerine abone olmanızı da öneririm.

Uzmanlardan tasarruf etmeyin. En yaygın hata, hukuki destek ve denetim maliyetlerini hafife almaktır. Bir avukat ve nitelikli bir değerleme uzmanına sahip olmak, daha büyük kayıpları önlemenize yardımcı olacaktır.

ötesine bakın . Tirol'deki konut piyasası doymuş durumda ve benzer bir teklif komşu bir kasabada daha ucuz olabilir. Seçenekleri karşılaştırın ve karar vermeden önce acele etmeyin.

Tüm giderleri göz önünde bulundurun. Kendinizi sadece işlem fiyatıyla sınırlamayın: özellikle mülkü ikinci el piyasasına satmayı veya kiraya vermeyi planlıyorsanız, tüm vergileri ve giderleri (en az %10) ve düzenli faturaları da dahil edin.

Sözleşme detaylarını kontrol edin. Yabancılar genellikle sözleşmedeki önemli bir maddeyi gözden kaçırabilir veya zorunlu kullanım maddesini (örneğin, izinsiz "tatil dairesi" olarak kiraya verilemeyeceği) hafife alabilirler. Gerekirse bir tercüman tutun.

Emlakçı itibarı. Sadece doğrulanmış acentelere güvenin. Piyasada şüpheli itibara sahip, güvenilmez emlakçılar var. Yorumları ve lisanslarını (Maklerbefugnis – emlakçının Avusturya'da işlem yapmasına yetki veren belge) kontrol edin.

Tirol, cazip ancak karmaşık bir emlak piyasası sunmaktadır. Aşağıdaki önemli noktalar dikkate alınmalıdır:

• Aramaya başlamadan önce (taşınma, kiralama, yatırım) hedefinizi ve bütçenizi belirleyin
• Bölgeleri keşfedin. Fiyat farklılıkları ve düzenlemeler hakkında bilgi edinin (büyük şehirlerde konut daha pahalı, dağlarda daha ucuz, ancak ikinci konutlara ilişkin kısıtlamalar var).
• Tüm giderleri tahmin edin. Vergi, harç ve evrak işleri için işlem tutarının en az %10'unu bütçe olarak ayırın.
• Profesyonellere danışın. Özellikle Almanca bilmiyorsanız, yerel bir emlakçı ve avukat tutun. Bu, yanlış anlaşılmalardan korunmanızı ve süreci hızlandırmanızı sağlayacaktır.
• Yasal süreci planlayın. AB/AEA vatandaşı değilseniz, Tapu Sicil Müdürlüğü'nden izin alın; bu izin olmadan işlem mümkün değildir. Sözleşmeyi imzalamadan önce tüm belgelerin eksiksiz olduğundan emin olun.

Basit adımlarla başlayabilirsiniz: Güvenilir web sitelerindeki ilanlara göz atın, emlak acentelerinin bültenlerine abone olun (örneğin, bölgesel değerlendirmeler yayınlayan Vienna Property Investment) ve bölge hakkında bilgi toplayın.

Ardından yerel uzmanlarla iletişime geçin; onlar size ihtiyaçlarınıza en uygun mülkler konusunda tavsiyede bulunacaklardır.