2026 Yılında Aşağı Avusturya'da Gayrimenkul Nasıl Alınır: Fiyatlar, Yasalar ve İpuçları

Aşağı Avusturya (Niederösterreich), yüzölçümü ve nüfusu (yaklaşık 1,7 milyon kişi) bakımından Avusturya'nın en büyük eyaletidir ve Viyana'yı çevreleyen bir halka oluşturur. Başkentin banliyölerinden (örneğin Mödling ve Tulln) kaplıcalara (Baden) ve Wachau ile Wienertal'ın pitoresk şarap vadilerine kadar her şeyi kapsar.

Konumu itibariyle Aşağı Avusturya, Bratislava'ya sadece 30 dakika, Linz ve Salzburg'a ise 2-3 saat uzaklıktadır. Buradaki konut fiyatları Viyana'dakinden önemli ölçüde daha düşüktür; bu da başkentin banliyölerindeki seçenekleri ve büyük bir şehre alternatif olarak Linz'deki gayrimenkulleri

Aşağı Avusturya, verimli toprakları, üzüm bağları ve meyve bahçeleriyle Viyana'nın "bahçe kuşağı" olarak ün kazanmıştır; burada özel bahçeli evler Viyana'nın kendisinden daha yaygındır. Ekolojiye ve geniş alanlara değer veren, aynı zamanda şehir olanaklarına erişimi korumak isteyenler için ideal bir yerdir.

• umut vadeden ekonomi
• Gelişmiş altyapı (A1, A2 otoyolları, Viyana'ya giden S-Bahn ağı ve uluslararası havaalanı)
• mükemmel okullar, çeşitli rekreasyon alanları

Bölgenin güvenli olması ve yerel okulların kalitesi göz önüne alındığında, birçok alıcı komşu eyaletlerden ve yurt dışından geliyor.

Doğanın, konforun ve istikrarlı yasal koşulların birleşiminin Aşağı Avusturya'yı yaşamak ve yatırım yapmak için cazip bir yer haline getirdiğine inanıyorum.

Aşağıda, 2025 yılındaki mevcut piyasa durumuna, başlıca konut türlerine ve ev veya daire arayabileceğiniz bölgelere detaylı bir şekilde bakacağız ve Avusturya vatandaşları ve yabancılar için ev satın alma sürecini açıklayacağız.

Avusturya İstatistik Kurumu'nun 2023 rakamlarına göre, konut fiyatlarında 2022'ye kıyasla %4,9, daire fiyatlarında ise %3,0'lık bir düşüş kaydedildi. Avusturya'daki daireleri bölgelere göre karşılaştıranlar için bu düzeltme özellikle Viyana çevresindeki konut segmentinde belirgin.

Genel olarak, Avusturya konut piyasası yaklaşık %-2,6 oranında daraldı. Viyana düşüşe öncülük etti (konut fiyatları %-6,7 düştü), bazı batı eyaletlerinde (Steiermark, Salzburg ve Tirol) ise konut fiyatları hafifçe yükseldi. Bu nedenle, ülke genelindeki bölgeleri karşılaştırırken, Steiermark'taki gayrimenkul piyasasının Viyana banliyölerine göre nasıl bir performans sergilediğini dikkate almak faydalı olacaktır.

Ancak 2024 yılının sonuna doğru piyasa istikrar kazandı. Raiffeisen Research'e göre , konut fiyatları yıllık bazda sadece yaklaşık %1 oranında düştü ve 2025 yılının ilk aylarında bazı sektörlerde ılımlı bir büyüme gözlemleniyor.

Bankalar ipotek kredilerinde artış olduğunu bildiriyor (Aşağı Avusturya/Viyana kredileri Mart 2025'e kıyasla +%1) ve alıcılar, ana faiz indiriminin ipotek kredilerini daha uygun hale getirdiğini belirtiyor. Düşük enflasyon ve ekonomideki kademeli iyileşme, satın alma gücünü koruyor.

Aynı zamanda, yeni arz önemli ölçüde azaldı. Dünya Konut İdaresi'ne (WKO) göre , konut inşaatına başlama oranları 2024'te %17,3 düştü ve 2025 için yaklaşık 7.700 dairelik bir açık daha öngörülüyor.

Azalan arz, orta düzeydeki talebe rağmen fiyat düşüşlerini sınırlıyor. 2024 yılı sonuna kadar konut kısıtlamalarının ( KIM Yönetmeliğinin kaldırılması ) gevşetilmesinin ardından, birçok ilçede konut satış işlemlerinin sayısı keskin bir şekilde artarak birikmiş talebi gösteriyor. Eğilimlere kısa bir genel bakış:

Kredi verme oranları artıyor. Aşağı Avusturya'da ipotek kredilerinde artış başladı (2025'in ilk çeyreğinde +%1), bu da talebin canlandığını gösteriyor.

Yeni konut kıtlığı yaşanıyor. İnşaattaki düşüş (2024 için %-17,3) fiyat düşüşlerini sınırlıyor.

Uzaktan çalışma. Birçok Viyanalı, ek ofis alanı ve boş zaman için Aşağı Avusturya'ya taşınıyor. Birçoğu artık haftanın birkaç günü evden çalışıyor ve bu da kırsal kesimdeki evlere olan talebi artırıyor.

Kiralamak mı, satın almak mı? Kiralama talebi geçici olarak düştü ve bazı mülkler boş kaldı, bu da satın almayı bir alternatif haline getiriyor. Yatırımcılar yeniden konut gayrimenkullerine daha fazla ilgi göstermeye başladı.

Bölgesel talep. Özellikle büyük ulaşım merkezlerine (tren istasyonları, otoyollar) yakın bölgeler talep görüyor. Yeni projeler en hızlı şekilde bu bölgelerde geliştiriliyor.

Sonuç olarak, 2024 yılının sonu itibarıyla, çıkarlar dengesinden bahsedebiliriz: satıcılar fiyatlandırmada daha gerçekçi olmak zorunda kalırken, alıcılar da artık daha geniş bir seçenek yelpazesine sahip.

Birçok uzman, bunun alım için en uygun zaman olduğunu söylüyor: Piyasa zaten bir düzeltmeden toparlandı ve ekonomik koşullar daha da iyileşirse ılımlı bir büyüme için hazır durumda. Sonuç olarak, özellikle faiz oranlarındaki düşüş eğilimi devam ederse, 2025-2026 yıllarında Aşağı Avusturya'daki konut fiyatları hafifçe (+%1-2) artmaya başlayabilir.

Aşağı Avusturya konut piyasası üç temel konut türü sunmaktadır: müstakil evler, apartman daireleri ve arsalar. Her birinin özelliklerine bakalım:

Aileler için en yaygın seçenek müstakil evlerdir. Aşağı Avusturya, yarı ahşap evleri ve özel arsalara sahip modern tek ve iki katlı evleriyle ünlüdür. Avusturya İstatistik Kurumu'na göre , bölgedeki tüm konut birimlerinin yaklaşık %51'i müstakil evlerdir (bina başına bir daire).

çiftlik evleri (Bauernhäuser) bulabilirsiniz bunlar yeni kır evlerinden daha ucuzdur, ancak önemli tadilat gerektirirler ve genellikle bitişik tarım arazileriyle birlikte satılırlar.

Geniş bir arsaya ihtiyaç duymayanlar veya sık sık şehre seyahat edenler için pratik bir seçim. Çok daireli binalar Aşağı Avusturya'da yaygındır: istatistiklere göre binaların %13'ünde iki daire, %17'sinde üç ila dokuz daire ve %12'sinde on ila 19 daire bulunmaktadır.

Daireler genellikle çocuksuz genç aileler, yaşlılar veya çalışan çiftler tarafından satın alınır. Evlere göre daha ucuzdurlar, daha az bahçe bakımı gerektirirler ve genellikle şehir merkezlerine daha iyi erişime sahiptirler: St. Pölten, Krems ve diğer şehirlerde modern daireler bulunmaktadır. Bu binalarda genellikle asansör, yer altı otoparkı, iyi bir ısıtma sistemi ve yakınlarda olanaklar mevcuttur.

Kendi tasarımınıza göre bir ev inşa etmek istiyorsanız, arsa satın almanız gerekecek. Aşağı Avusturya'da arsa fiyatları bölgelere göre değişiklik gösteriyor : 2024 yılında, inşaat arsalarının ortalama fiyatı yaklaşık 113 €/m² idi (Avusturya ortalamasının biraz altında).

Doğalgaz, su, elektrik gibi altyapı hizmetlerine sahip ve en iyi konumlardaki arsalar daha pahalıdır. Özellikle kırsal bağcılık bölgelerinde (Wachau, Wienertal) ve banliyölerde, tüm ihtiyaçlarınıza uygun özel bir ev inşa edebileceğiniz arsalar oldukça popülerdir.

Bölge ayrıca satılık çok aileli evler (şehirlerdeki başlıca yeni gelişme), çiftlik evleri ve hatta lüks konaklar (şaleler ve villalar) sunmaktadır. Bu seçenekler yatırımcılar veya geniş aileler için uygundur.

Aşağı Avusturya, her biri kendine özgü karaktere sahip dört büyük bölgeye (mahalle) ayrılmıştır. İşte başlıcaları:

Wienertal (kuzeydoğu). Slovakya sınırında yer alan bir şarap yetiştirme bölgesi. Bakımlı tepeleri, üzüm bağları, küçük, şirin köyleri ve bol yeşil alanlarıyla öne çıkar. Wienertal sakinleri, açık alanları, temiz havası ve şarap yetiştirmeye elverişli iklimi nedeniyle burayı tercih ederken, şehre ulaşım kolaylığından da faydalanırlar.

• Önemli şehirler arasında Korneuburg ve Mistelbach'ın yanı sıra Tuna Vadisi'ndeki belediyeler de yer almaktadır.
• Buradaki konut fiyatları genel olarak Viyana'nın banliyölerine göre daha düşük: birçok ev ve arsa daha uygun fiyatlı.
• Bölge Viyana'ya iyi bağlantılıdır: trenle (S-Bahn) başkente yaklaşık 1 saatte ulaşılabilir.

Waldviertel (kuzeybatı). Çek Cumhuriyeti sınırında yer alan ormanlık ve kırsal bir bölge. Sakin köyleri, geniş ormanları ve gölleriyle öne çıkar. Bölge, kış kayak merkezlerini (Hochficht gibi) ve yaz tatillerini sevenler ve büyük şehirlere (Viyana yaklaşık 1,5-2 saat uzaklıkta) daha uzun bir yolculuk yapmayı sorun etmeyenler için idealdir.

• Başlıca şehirler Zwettl, Gmünd ve Horn'dur.
• Waldviertel'deki konut fiyatları bölgedeki en düşük fiyatlar arasında: Raiffeisen Research'e göre, Zwezell bölgesindeki evlerin ortalama fiyatı metrekare başına sadece ≈1.845 €.
• Altyapı daha basit, ancak buradaki insanlar yalnızlığın ve doğaya yakınlığın tadını çıkarıyor.

Mostviertel (orta, güneybatı). Başkenti St. Pölten olan, modern bir şehir ve canlı bir kültür ortamına sahip sanayi ve tarım bölgesi. A1 otoyolu (Viyana-Salzburg) ve batıya giden demiryolu buradan geçmektedir.

Şehir olanakları (iş, eğitim, eğlence) ve doğa arasında güzel bir denge var: yakınlarda Traisenberg Gölü ve yürüyüş için ormanlar bulunuyor.

• Büyük şehirler: St. Pölten, Amstetten, Melk vb.
• İşverenler: yerel fabrikalar, tarım işletmeleri, eğitim ve araştırma merkezleri.
• Konut fiyatları ortalama seviyede: Viyana'daki kadar yüksek değil, ancak kuzey bölgelerindekinden daha yüksek.

Sanayi Bölgesi (güneydoğu). Viyana'nın banliyöleri ve Aşağı Avusturya'nın güney bölgeleri en pahalı olanlardır. Eğer Viyana'da çalışıyorsanız veya "işlerin merkezinde" olmayı tercih ediyorsanız, bu bölge en fazla olanağı sunar, ancak bunun için yüksek bir bedel ödemeniz gerekecektir.

• Buna Mödling, Baden ve Wiener Neustadt bölgeleri de dahildir.
• Gelişmiş altyapı (hastaneler, üniversiteler, işletmeler) ve Viyana'ya mükemmel ulaşım olanakları (20-30 dakika).
• Fiyatlar yüksek: örneğin, Mödling'de ortalama ev fiyatı yaklaşık 5.420 €/m² (Waldviertel'e göre 2-3 kat daha pahalı).

Büyük şehirler. Popüler yerleşim yerleri şunlardır:

• St. Pölten (Aşağı Avusturya'nın başkenti)
• Wiener Neustadt (güneydeki sanayi merkezi)
• Baden (batıda bir termal kaplıca)
• Mödling ve Viyana'nın diğer banliyöleri.
• Kuzeyde ise Retz, Mistelbach, Krems (bir üniversite şehri), Amstetten ve diğerleri dikkat çekiyor.

Büyük şehirlerin çoğu ana yollar (A1, A2) veya nehirler (Tuna) boyunca yer almaktadır.

Bölge seçimi önceliklerinize bağlıdır: huzur, sessizlik ve doğa mı istiyorsunuz (o zaman Waldviertel veya Wienertal) yoksa şehir hizmetleri ve ekonomik merkezlere yakınlık mı (sanayi bölgesi, St. Pölten).

Örneğin, çocuklu aileler genellikle okullar nedeniyle büyük şehirlerin (St. Pölten, Krems) yakınındaki bölgeleri tercih ederken, şarap severler Wachau bağlarını seçmektedir.

Her alıcı benzersizdir. İşte hedeflerinize ve yaşam tarzınıza göre bazı öneriler:

Çocuklu aileler: Genellikle sakin bir bölgede, arsası olan bir ev tercih ederler. Bu bölgede oyun alanı ve meyve ağaçlarıyla dolu bir bahçe için yer bulunur ve yakınlarda iyi bir okul veya anaokulu olmalıdır.

Ev seçerken, mahalle gelişim planlarını (yeni okullar, otoparklar) göz önünde bulundurun ve alanın uzun vadeli planlarınıza uygun olduğundan emin olun. Gelecekteki masrafları da dikkate alın: mahalle bazında elektrik, su ve doğalgaz faturalarını karşılaştırın (veya diğer vergiler hakkında bilgi edinin).

Genç çiftler ve profesyoneller. Eğer gençseniz, uzun saatler çalışıyorsanız ve ailenizle birlikte yaşamayı planlamıyorsanız, ulaşım ve olanaklara yakın bir daire uygun bir seçenektir. Bir daire genellikle satın almak ve bakımını yapmak açısından daha ucuzdur ve bir evin aksine, bahçe bakımı yapmanıza gerek yoktur.

Biraz mahremiyet arıyorsanız, küçük bir "köy evi dairesi"ne benzeyen, genellikle banliyölerde küçük bir özel bahçesi olan ancak müstakil bir evden daha ucuz olan bir şehir evi (Reihenhaus) düşünebilirsiniz.

Ev kiralayan genç çiftler için küçük bir daire satın almak aynı zamanda bir yatırım da olabilir: İlk ev sahipliği programına (Eigenheim-Förderung) katılarak devlet kredinin bir kısmını geri öder.

Emekliler ve yaşlılar. Yaşlılar rahatlığa ve bakım kolaylığına önem verirler. Genellikle asansörlü, otoparklı ve kliniklere yakın, güvenlikli sitelerde bulunan daireleri veya evleri tercih ederler.

Örneğin, St. Pölten ve Viyana çevresindeki bölgelerde emeklilik toplulukları ve yaşlılar evleri bulunmaktadır. Eczanelerin, kliniklerin ve toplu taşımanın yakınlığı önemlidir. Şehir dışında yaşamak istiyorsanız, merdivensiz ve iyi erişime sahip tek katlı evler arayın ve ipotek sözleşmenizde emeklilikte ödemelerin azaltılması olasılığını göz önünde bulundurun.

Yatırımcılar. Yatırım amacıyla (kiraya vermek veya yeniden satmak için) satın alıyorsanız, mülkün likiditesini göz önünde bulundurun. Bunlar genellikle banliyö bölgelerindeki daireler veya tren istasyonlarına ve otoyollara yakın yeni binalardır. Popüler seçenekler arasında, kiralık mülklere yüksek talep olan St. Pölten ve Viyana bölgesi yer almaktadır.

Satın almadan önce piyasa koşullarını analiz edin: kira getirisi istatistiklerini inceleyin (örneğin, getiri fiyatın yaklaşık %3-4'ü) ve alternatiflerle karşılaştırın. Vienna Property Investment, stratejinize en uygun gayrimenkul türünü değerlendirmenize yardımcı olacaktır.

Öğrenciler. Aşağı Avusturya'da üniversiteler bulunmaktadır (St. Pölten, Krims). Öğrenciler genellikle kiralamayı tercih ederler, ancak geleceklerine yatırım yapmak isteyenler kampüse yakın uygun fiyatlı daireleri düşünebilirler. Fiyatlar yükselmeye devam ederse ve kiralık daireler mevcutsa, ucuz bir stüdyo veya küçük daire karlı bir yatırım olabilir.

Evden uzakta çalışanlar için. Viyana'ya veya başka bir şehre gidip geliyorsanız, doğrudan ulaşım imkanını göz önünde bulundurun. S-Bahn istasyonlarına ve ana otoyollara yakın evler ve daireler oldukça rağbet görüyor. Örneğin, Tulln istasyonu veya Wien er Neustadt çevresindeki küçük kasabalar, Viyana'ya günlük gidip gelmeler için uygundur.

Hayvanseverler. Köpek ve kedi sahiplerinin ayrı bir avluya veya bahçeye ihtiyacı vardır. Yeni şehir evlerinde genellikle evcil hayvanların dolaşabileceği küçük bahçe alanları bulunur. Sokağa erişimi olmayan veya site yönetiminin büyük hayvan beslemeyi yasakladığı alçak katlı apartmanlardan kaçının.

Çevreye duyarlı kişiler için. Bölgede enerji verimli evlere olan talep artıyor. Yeşil teknoloji sizin için önemliyse, Pasif Ev sertifikasına sahip veya güneş panelleri kurulu evleri arayın. Bu tür mülkler satın alırken daha pahalıdır, ancak ısıtma ve enerji giderlerinde yılda yüzlerce euro tasarruf sağlayabilirler.

Kısa süreli kiralamalar ve yazlık evler. Mülkünüzü yazlık ev veya Airbnb olarak kullanmayı planlıyorsanız, yerel düzenlemeleri kontrol edin. Birçok belediye ikinci ev vergisi ( Zweitwohnsitzsteuer ) veya kısa süreli kiralamalara ilişkin kısıtlamalar getirmiştir. Turistik bölgelerdeki (Wachau, Wien ) yazlık evler popülerdir, ancak ek ücretlere tabi olabilirler.

Aşağı Avusturya'daki konut fiyatları birçok faktöre bağlıdır. Bir kılavuz olarak, 2024 yılında Aşağı Avusturya'da bir evin ortalama fiyatı yaklaşık 2.515 €/m², bir dairenin ise 2.941 €/m² idi. Karşılaştırma yapmak gerekirse, Avusturya genelinde ortalama fiyat evler için 2.709 €/m² ve ​​daireler için 4.000 €/m² iken, Viyana'da ortalama fiyatlar sırasıyla 5.492 €/m² ve ​​4.941 €/m²'dir. Bu fark, başkente yakınlığı ve mülkün büyüklüğünü yansıtmaktadır.

Daha kapsamlı bir değerlendirme için birçok kişi sadece Viyana ve Aşağı Avusturya'yı değil, aynı zamanda Batı pazarlarını da karşılaştırıyor; örneğin, arazi kıtlığı ve turizm talebinin fiyatlar üzerinde daha büyük bir etkisi olduğu Tirol'deki gayrimenkul piyasası

Bölge ve konum. En önemli faktör. Viyana'ya ve büyük şehirlere yakınlık fiyatları önemli ölçüde artırıyor. Örneğin, Viyana'nın güneyindeki bölgelerde fiyatlar kuzeydekine göre 2-3 kat daha yüksek. Örneğin, Mödling'de ortalama ev fiyatı yaklaşık 5.420 €/m² iken, Zwettle'de bu rakam sadece yaklaşık 1.845 €/m²'dir.

Su veya dağ manzarası, yeşil alanlar ve bölgenin prestiji (bölgedeki Knightsbridge gibi) de fiyatı artıran unsurlardır.

Mülk türü ve boyutu. Yeni inşaatlar genellikle mevcut konutlardan (Altbau) daha pahalıdır, özellikle de yüksek enerji verimliliğine sahip "pasif evler" söz konusuysa. Daha büyük bir ev veya çok sayıda oda, metrekare fiyatı daha düşük olsa bile, toplam maliyeti artırır.

Çatı katı, veranda, bodrum, garaj veya özel otopark gibi ek alanlar önemli bir avantaj sağlar; evin konforunu ve değerini artırırlar.

Yapının durumu ve yapım yılı. Yeni veya yakın zamanda yenilenmiş binalar daha yüksek değere sahiptir. Daha eski evler bazen daha ucuzdur, ancak genellikle yatırım (onarım, yalıtım) gerektirir, bu da başlangıç ​​fiyatını düşürür.

Pencerelerin, çatının ve ısıtma sisteminin kalitesine dikkat edin: Avusturya'da tarihi olan birçok bina var, bu nedenle satın almadan önce durumlarını kontrol etmek çok önemli.

Altyapı. Anaokulları, okullar, ulaşım merkezleri, mağazalar, hastaneler ve parkların yakınlığı, gayrimenkul değerini artırır. Örneğin, iyi bir okul bölgesindeki bir ev, yakınında okul olmayan benzer bir eve göre %10-15 daha pahalı olabilir.

Doğru kararı vermek için "konumun rahatlığını" göz önünde bulundurun: daha önce de belirtildiği gibi, evin konumu tasarımı kadar önemlidir.

Ek olanaklar. Güzel manzaralı bir teras veya balkon, özel bahçe, asansör, sauna veya binada bulunan bir yüzme havuzu fiyatı önemli ölçüde etkiler. Akıllı teknolojilere (ısı geri kazanımlı havalandırma sistemleri, güneş panelleri) sahip yeni evler daha pahalıdır ancak mülkün uzun vadeli değerini artırır.

Ekonomik faktörler. Faiz oranları ve enflasyon, kredi erişilebilirliğini ve satın alma gücünü etkiler. Ayrıca satın alırken vergileri ve beklenmedik giderleri de göz önünde bulundurun: emlak vergisi (%3,5), damga vergisi ve noter ücretleri (~%1).

Hükümet, 500.000 €'ya kadar olan başvurular için kayıt ücretini geçici olarak kaldırdı (5.500 €'ya kadar tasarruf sağlıyor), bu da hesaplama yaparken dikkate alınması gereken bir husus.

Gelecekteki değişiklikler. Bölgeye yönelik geliştirme planları fiyatları artırabilir (veya azaltabilir). Örneğin, 500.000 €'ya kadar olan kayıt ücretinden muafiyet ve konut teşvikleri şu anda talebi canlandırıyor. Bölgedeki yol, okul, enerji santrali ve iş merkezi projelerine dikkat edin: bunların geliştirilmesi genellikle konutların cazibesini artırır.

Fiyatların dalgalanabileceğini ve ortalama değerden farklılık gösterebileceğini lütfen unutmayın. Belirli bir mülkü değerlendirmek için, uzmanların yardımıyla karşılaştırmalı bir analiz yapmak en iyisidir. Vienna Property Investment'taki danışmanlarımız, seçtiğiniz mülkün gerçek değerini değerlendirmenize ve tüm faktörleri göz önünde bulundurmanıza yardımcı olacaktır.

AB/AEA ülkelerinde ikamet edenler için Avusturya'da ev satın almak, yerel olarak ev satın almakla neredeyse aynıdır: özel bir izin gerekmez .

Diğer ülkelerin vatandaşları, gayrimenkul kanununa uygun olarak, satın almadan önce yerel idareden onay (Genehmigung) almak zorundadır. Bu, mülkün ana ikametgah olarak kullanılacağını doğrulamak için yapılan resmi bir işlemdir. Aşağı Avusturya'da yabancılar için yeni bir kısıtlama getirilmemiştir.

Satın alma süreci standarttır. Bir ev veya daire seçildikten sonra, ön sözleşme (Vorkaufsvertrag) imzalanır ve bir ön ödeme yapılır (genellikle satın alma fiyatının %5-10'u).

İşlem daha sonra bir noter (Noter) tarafından resmileştirilir; noter nihai satış sözleşmesini düzenler ve hakların devrini tapu siciline (Grundbuch) kaydeder.

Yabancı uyrukluların pasaport, gelir belgesi ve satın alma işlemi için yeterli miktarda para ibraz etmeleri gerekmektedir. Bankalar genellikle belgelerin Almancaya çevirisini ve sıklıkla aile veya vize/ikamet belgelerini talep eder. Almanca bilmiyorsanız, işlem boyunca size bir tercüman veya avukatın eşlik etmesi en iyisidir.

Kayıt yaptırırken tüm masrafları göz önünde bulundurun. Buna %3,5 vergi ve kayıt ücreti dahildir. Konut içeren 500.000 €'nun altındaki işlemler için kayıt ücreti alınmaz, ancak noter ücretleri (yaklaşık %1-1,5) geçerli olacaktır.

Birçok yabancı Avusturya bankalarından konut kredisi alıyor: faiz oranları yerel müşterilere sunulanlarla yaklaşık olarak aynı, ancak kredi miktarı genellikle daha küçük (LTV ≈%50-70). Bu da yaklaşık %30-50 oranında kişisel tasarrufa ihtiyaç duyacakları anlamına geliyor.

Avusturya'da bir banka hesabı açmak ve vergi numarası (Steuernummer) almak önceden faydalı olacaktır, çünkü bunlar olmadan bankalar ipotek kredisi vermez.

Birincil veya ikincil piyasa. Yabancılar genellikle yeni binaları (müteahhitten net teslim tarihleri ​​olan) tercih ederler, ancak ikinci el (Altbau) mülkler de mevcuttur. Yeni binalar daha pahalıdır, ancak müteahhitten kalite garantisiyle birlikte gelir; ikinci el mülkler genellikle daha ucuzdur ancak belgelerin ve durumun doğrulanmasını gerektirir.

Yabancı uyruklu statüsü. Büyük yatırımlar yaparken, yabancılar için satın alma işlemi için Avusturya'da bir şirket veya vakıf kurmak bazen avantajlı olabilir. Bu durumda, gayrimenkul devir vergisi değerin %3,5'i (standart bir işlemde olduğu gibi) olacaktır ve mülkiyet açısından kayıt işlemi daha basit olacaktır, ancak vergi oranı artacaktır.

Banka hesabı ve belgeler. Sözleşmeyi imzalamadan önce Avusturya'da bir banka hesabı açın ve vergi kimlik numarası (Steuer-ID) edinin; bu, bankalar ve yetkililer tarafından gereklidir. Bunlar olmadan ipotek almak ve kayıt yaptırmak zor olacaktır.

Yerel avukatlar veya emlakçılarla iletişime geçmenizi öneririm: Vienna Property Investment olarak, Rusça ve Almanca dillerinde işlemi yürütebilecek deneyimli noterler ve danışmanlarla iş birliği yapıyoruz.

2024-2025 yıllarında gayrimenkul hukuku çerçevesinde önemli değişiklikler yaşandı. 1 Nisan 2024 tarihinden itibaren, 500.000 €'ya kadar olan konut alımlarında (kişisel konut için) kayıt ücreti kaldırıldı. Bu, alıcılar için 5.500 €'ya kadar tasarruf anlamına geliyor. Aile içi işlemler için %0,5'lik GrESt sübvansiyonu bu limite kadar uygulanırken, diğer işlemler %3,5 vergiye tabidir.

Ayrıca, destek programları da devam etmektedir: örneğin, Aşağı Avusturya yeni konut inşaatı için ipotek tutarının %5'i oranında hibe (aile başına 10.000 €'ya kadar) sunmaktadır. Bu, konut kredisi alan aileler için gerçek maliyetleri düşürmektedir. Federal yetkililer ayrıca enerji verimli evler ve yeşil teknolojiler için de sübvansiyonlar sunmaktadır.

Kurumsal yatırımcıları önemli değişiklikler bekliyor 1 Temmuz 2025'ten itibaren, gayrimenkul şirketleri (Immobiliengesellschaften) arasında mülk devri yapılırken, vergi mülkün gerçek (piyasa) değeri üzerinden hesaplanacak ve %3,5 oranında olacak. Daha önce, aile içi hisse devirlerinde oran %0,5'e düşürülmüştü, ancak yakında bu avantaj sadece yakın akrabalar arasındaki işlemler için geçerli olacak. Bu değişiklikler sıradan daire ve ev alıcıları için büyük ölçüde fark edilmezken, yatırım ve holding şirketlerini etkiliyor.

Genel olarak, 2024-2025 yılları düzenlemeler ve teşvikler dönemi: Bu fırsatlardan (GrESt teşvikleri, inşaat sübvansiyonları) yararlanan alıcılar ek avantajlar elde edecekler. Ayrıca, emlak vergisi değerlendirmelerindeki (Grundstückswertverordnung) güncellemeleri ve yerel girişimleri takip etmekte fayda var; örneğin, birçok şehir ikinci konut vergisi (Zweitwohnsitzsteuer) uygulamaya koyuyor ve çevre hibeleri geliştiriyor.

Bir mülkü bizzat yerinde inceleyin. Asla sadece görerek satın almayın. Seçtiğiniz bölgeyi günün ve yılın farklı zamanlarında arabayla gezin. Mahallenin, altyapının ve ulaşımın size uygun olduğundan emin olun. Bazen paralel bir yol veya otoyol gürültüsü konforu azaltabilirken, güzel bir manzara fiyatı artırabilir.

Maliyetleri tahmin edin. Kapsamlı bir bütçe hazırlayın: evin fiyatına ek olarak, emlakçı ücretleri, noter ücretleri, GrESt (%3,5) ve damga vergisi (yarısı indirimli olabilir) ile olası tadilat ve mobilya masraflarını da dahil edin. Eski evlerin tadilat maliyetleri genellikle hafife alınır: inşaatçıdan önceden bir fiyat teklifi isteyin.

Bir emlakçı ve avukatla çalışmak. Deneyimli bir emlakçı ve noterle görüşmeniz önerilir. Emlakçı size seçenekler bulmanızda ve anlaşmayı müzakere etmenizde yardımcı olurken, avukat/noter işlemin bütünlüğünü doğrulayacaktır. Viyana Gayrimenkul Yatırım uzmanları yerel piyasa hakkında derinlemesine bilgiye sahiptir ve yerel nüansları (örneğin tapu kayıt düzenlemeleri ve şehir planlama düzenlemeleri) dikkate almanıza yardımcı olabilirler.

Belge doğrulama. Herhangi bir yükümlülük (ipotek, irtifak hakkı) olmadığından emin olmak için tapu sicilinden (Grundbuch) bir özet isteyin. Ayrıca, ödenmemiş yerel ücretleri (emlak vergisi, atık bertaraf ücretleri) kontrol edin. Doğrulama sırasında bir notere güvenmek, daha sonra sorunlarla karşılaşmaktan daha iyidir.

Finansman. Ev aramaya başlamadan önce, ipotek kredisi için ön onay alın. Banka tekliflerini karşılaştırın: Faiz oranlarındaki olası artışlar göz önüne alındığında, 10-15 yıllık sabit faizli krediler şu anda değişken faizli kredilere göre daha avantajlıdır. Peşinatı (~%20-30) ve ek masrafları da göz önünde bulundurun.

Pazarlık. Pazarlık yapmaktan korkmayın. Piyasada benzer tekliflerin çokluğu varsa, satıcı uzlaşmaya istekli olabilir. Durgun dönemlerde, istenen fiyattan %5-10 indirim gerçekçidir. Teklifinizi desteklemek için aynı bölgedeki son satışları araştırın.

Planlama. Mülkü 5-10 yıl içinde nasıl kullanacağınızı düşünün. Aile kurmayı planlıyorsanız, okulların yakınlığını göz önünde bulundurun. Kiraya vermek amacıyla satın alıyorsanız, bölgedeki ortalama kira oranlarını araştırın. Ayrıca, mülk birincil ikametgahınız değilse, ikinci ev vergisini de dikkate alın.

Sabır ve profesyonel yardım, başarılı bir işlemin anahtarıdır. Bu önerileri takip ederek ve güvenilir uzmanlara danışarak riskleri en aza indirebilir ve bilinçli bir satın alma işlemi gerçekleştirebilirsiniz.

Araştırma ve doğrulama. Arsa satın almadan önce, belediyeden yapı ruhsatı (Flächenwidmungsplan) olup olmadığını kontrol edin. Kadastro planı (Katasterplan) isteyin – bu, kesin sınırları ve varsa geçiş haklarını gösterecektir. Önceki sahibinin herhangi bir borcu (Grundsteuer) olmadığından emin olun.

Altyapı. Mülkün su, elektrik ve kanalizasyon bağlantısına sahip olması tercih edilir. Yoksa, bağlantı süresi hakkında bilgi alın. Bazen altyapı kurulumu aylar sürebilir. Mülke giden iyi bir yol ve erişim de fiyatı ve kolaylığı etkiler.

Yapı ruhsatı. Yerel yönetmeliklere (Bauordnung) uygun bir plan hazırlaması için bir mimar tutun. Tasarım tamamlandıktan sonra, yerel idareye (Bezirkshauptmannschaft) ruhsat başvurusu (Baugenehmigung) yapın. Teknik planlar ve hesaplamalar gerekecektir; bu süreç birkaç ay sürer.

Finansman. İnşaat finansmanı genellikle arsa satın alımıyla birlikte sağlanır. Bankalar, arsa ipoteğiyle teminat altına alınmış bir inşaat kredisi verebilir ve fonlar kademeli olarak aşamalar halinde ödenir. Bankaların sabit bir proje zaman çizelgesi ve bütçesi gerektirdiğini unutmayın. Devlet sübvansiyonları (örneğin Aşağı Avusturya'dan gelen %5'lik hibe) toplam kredi miktarını azaltır.

İnşaat denetimi. İnşaatçılarla aşamalar halinde (temel, duvarlar, çatı vb.) sözleşme yapın. Tüm tutarı peşin ödemeyin; iş tamamlandıktan sonra ödeme yapın. Bir inşaat denetçisi (Bauüberwachung) tutmanızı öneririm. İşin düzenli olarak denetlenmesi, hataları ve yeniden işlemeyi önlemeye yardımcı olacaktır.

Mevsimsellik. İnşaata başlamak için en uygun zaman ilkbahar veya yaz başıdır. Soğuk havalar başlamadan önce temel ve duvarların dökülmesi en iyisidir. Kış soğukları başlamadan önce evin çatısının tamamlanması için yeterli zaman olacak şekilde plan yapın.

Ev inşa etmek karmaşık ama heyecan verici bir süreçtir. Aşağı Avusturya'nın katı çevre gereksinimleri (enerji tasarrufu standartları, Pasif Ev) vardır, bu nedenle proje en başından itibaren yeşil standartlara uygun olmalıdır. Vienna Property Investment ile, güvenilir yükleniciler bulacak ve arsa seçiminden anahtar teslimine kadar tüm süreç boyunca destek alacaksınız.

Gayrimenkul satın almak, bir karar ve ilk adımlarla başlayan uzun vadeli bir yatırımdır. Aşağı Avusturya mükemmel fırsatlar sunuyor: burada Avrupa yaşam kalitesi, canlı doğa ve cazip fiyatların bir kombinasyonunu bulacaksınız.

İhtiyaçlarınızı ve bütçenizi analiz ederek başlayın ve hedefinize adım adım ilerleyin. Unutmayın, akıllı planlama ve uzman desteği, hayallerinize giden yolculuğu daha kolay ve güvenli hale getirecektir. Başlamak için şu adımları izlemenizi öneririm:

1. Amacı belirleyin (yaşamak, kiraya vermek, yatırım yapmak).
2. Size uygun olan bölgeyi seçin.
3. Bütçenizi hesaplayın ve vergiler ile giderleri netleştirin.
4. Mülkün yasal durumunu kontrol edin ve belgeleri hazırlayın.
5. Noter aracılığıyla alım satım sözleşmesini sonuçlandırın.
6. Mülkü tapu siciline kaydedin.

Vienna Property Investment, ilk adımdan anahtarları teslim alana kadar size yardımcı olarak zaman ve emekten tasarruf etmenizi sağlar.