Hırvatistan'da Gayrimenkul Nasıl ve Neden Satın Alınır?

Hırvatistan'ın gayrimenkul piyasası şu anda tarihinin en dinamik dönemlerinden birini yaşıyor. Ülkenin 2023 yılında Euro Bölgesi ve Schengen Alanı'na katılımı, yabancılar için işlemleri önemli ölçüde basitleştirdi, döviz risklerini ortadan kaldırdı ve piyasayı daha öngörülebilir ve şeffaf hale getirdi. Hırvatistan, Avrupa haritasında, Hırvatistan'da bir daire, deniz kenarında bir ev satın almak veya turistik kiralama yatırımı yapmak isteyen yatırımcılar için cazip bir destinasyon olarak sağlam bir yer edindi.

Bu makalenin amacı, Hırvatistan'ın yatırım cazibesine dair kapsamlı bir analiz sunmaktır: Şimdi neden yatırım yapmayı düşünmeniz gerektiğinin açıklamasından, gayrimenkulün istikrar için bir ölçüt olarak algılandığı Avusturya ile karşılaştırmaya kadar her şeyi ele alacağız. Yasal ayrıntılar, fiyat trendleri, mülk seçenekleri ve Hırvatistan'da konut aramak için en iyi bölgeler gibi tüm yönleri inceleyeceğiz.

Avusturya istikrar konusunda bir ölçüt olmaya devam ediyor. Burada her şey açık ve tahmin edilebilir: yasalar anlaşılabilir, mahkemeler mülk sahiplerinin haklarını koruyor ve Viyana'daki fiyatlar yavaş ama istikrarlı bir şekilde artıyor. Kira getirileri genellikle yılda %2-3'ü geçmiyor, ancak talep sürekli ve likidite yüksek; bu nedenle Avusturya'daki daireler genellikle bir portföyde temel varlık olarak seçiliyor. Avusturya'da gayrimenkul yoluyla oturma izni almak 500.000 € veya daha fazla yatırım gerektiriyor ve sürecin kendisi önemli bir bürokrasiyle dolu. Ancak karşılığında güven ve uzun vadeli sermaye koruması elde ediyorsunuz.

Öte yandan Hırvatistan

• Giriş eşiği daha düşük - Hırvatistan'da 120-150 bin €'dan başlayan fiyatlarla ucuz bir daire satın alabilirsiniz;
• Deniz kenarındaki mülklerin getirisi daha yüksek; yıllık %5-7 getiri sağlıyor
• Vergiler daha basit - ikinci el mülk alırken %3 ve bürokrasi minimum düzeyde;
• Turizm sektörü büyüyor ve konut talebini destekliyor.

Ancak piyasa daha az tahmin edilebilir: fiyatlar mevsime ve ekonomik duruma bağlıdır ve likidite kıyı bölgelerinde en yüksektir.

Hırvatistan'ın gayrimenkul piyasası, 2023'te avroya geçilmesi ve Schengen bölgesine katılımının ardından hızla büyümeye devam ediyor. Eurostat ve Hırvatistan Merkez Bankası'na göre, ülkede konut fiyatları %8,3 , kıyı bölgelerinde yıllık bazda büyüme %10'u aştı. Zagreb, Split ve Dubrovnik'te işlem sayısı rekor seviyelere ulaşırken, hem yabancı hem de yerli alıcılardan gelen talep, özellikle deniz kenarındaki daireler ve evler için istikrarlı bir şekilde artıyor.

Deneyimlerime göre, Hırvatistan, uygun fiyatlı bir sahil dairesi satın almak, Hırvatistan oturma izni almak ve kira geliri elde etmek isteyenler için en popüler ülkelerden biri haline geldi. Doğal güzellikleri, AB üyeliği ve makul vergi oranları, Almanya, Avusturya, Slovenya ve İskandinavya'dan yatırımcılar için cazip bir ülke olmasını sağlıyor.

• 🇩🇪 Almanya'dan bir müşteri 2024 yılının başlarında Split'te bir daire satın aldı. Yaz sezonunda yıllık kira geliri yaklaşık %6 ve mülkün piyasa değeri yıllık bazda %9 arttı.
• 🇬🇧 Rus bir aile, kendi tatilleri için ve Airbnb üzerinden kiraya vermek amacıyla İstria'da kıyıya yakın bir ev satın aldı. Bu yatırım, Hırvatistan oturma izni ve gelir beklentilerin üzerinde oldu: yaz boyunca neredeyse her yer doluydu.
• 🇸🇮 Slovenyalı genç bir yatırımcı, Zagreb'de 125.000 €'ya bir stüdyo daire seçti. Başkentteki öğrenciler ve profesyonellerden gelen istikrarlı talep sayesinde, mülk iki hafta içinde tamamlandı ve yıllık %4,5 getiri sağlaması bekleniyor.

• Giriş engelleri düşük – daireler 120.000-150.000 €'dan, deniz kenarındaki evler ise 200.000-250.000 €'dan satın alınabiliyor.
• Verim Avusturya veya İtalya'dakinden daha yüksek ; ortalama %4-6, kıyı bölgelerinde ise %7'ye kadar çıkıyor.
• AB işlemlerinin şeffaflığı – yasal koruma ve devlet sicili aracılığıyla kayıt.
• Hırvatistan'da gayrimenkul sahibi olmak şartıyla uzun süreli ikamet ve mülk sahipliği durumunda tüm aile için oturma izni alınabilir.
• Fiyatlar yükseliyor , özellikle de arzın sınırlı olduğu ve talebin sürekli olarak arzı aştığı kıyı bölgelerinde.

Hırvatistan'da başarılı bir yatırımın anahtarı, sadece anında gelir sağlayan bir daire seçmek değil, aynı zamanda gelecek potansiyeli olan bir lokasyon seçmektir. Yeni altyapı projeleri, yollar, üniversiteler ve turistik merkezler (Split, Zadar, Rijeka) ortalamanın üzerinde değer artışı sağlayabilir.

İnsanlar bana Hırvatistan'da gayrimenkul almanın değip değmeyeceğini sorduğunda, her zaman şu cevabı veriyorum: Beklentileri anlamak için piyasanın tarihini bilmeniz gerekiyor. Hırvatistan, 2008 krizinden sonra AB'ye katıldıktan sonra, özellikle de 2023'te avroyu benimseyip Schengen Bölgesi'ne girdikten sonra hızlı bir fiyat artışı yaşadı. Bugün, özellikle Hırvatistan'da deniz kenarında bir daire veya tatil amaçlı kiralık ev satın almak isteyenler için Güney Avrupa'nın en cazip pazarlarından biri.

• 2008–2014: Küresel kriz Hırvatistan'ı da ağır etkiledi; özellikle kıyı bölgelerinde emlak fiyatları %20'den fazla düştü.
• 2015–2019: Kademeli bir toparlanma, yabancılardan (özellikle Almanlardan, Avusturyalılardan ve İskandinavlardan) gelen artan talep.
• 2020: Pandemi, işlem sayısını geçici olarak azalttı, ancak iç talep sayesinde fiyatlar yükselmeye devam etti.
• 2023–2025: Euro ve Schengen'e geçişin ardından, konut fiyatları ortalama %8,3 oranında artarken, kıyı bölgelerinde artış %10'u aştı

Hırvatistan'ın gayrimenkul piyasasının geleceğini anlamak, son yirmi yılda geçirdiği aşamaları anlamayı gerektirir. Hırvatistan, güzel bir kıyı şeridine, yüksek turizm potansiyeline ve Avrupa Birliği'ne hızlı entegrasyona sahip bir ülkedir. Ancak piyasası zorlu bir yolculuk geçirdi: patlayıcı büyümeden krize ve ardından yeniden toparlanmaya.

2000'li yılların başlarında Hırvatistan, Adriyatik bölgesinde yabancı alıcılar için en popüler destinasyonlardan biri haline geldi. Almanlar, Avusturyalılar, İngilizler ve İskandinavlar deniz kenarında ev ve daire satın almaya başladı. Sebepler açıktı: İtalya ve Yunanistan'a kıyasla nispeten düşük fiyatlar, muhteşem bir kıyı şeridi ve artan turist akışı. Bu dönemde birçok özel işlem gerçekleşti: yabancılar Hvar, Brač, Split ve Dubrovnik adalarında küçük villalar ve daireler satın aldı. Fiyatlar hızla yükseldi ve yıllık artışlar %10-15'e ulaştı.

Küresel finans krizi Hırvatistan'ı ağır şekilde vurdu. Bankalar kredi vermeyi durdurdu, inşaat sektörü keskin bir şekilde yavaşladı ve gayrimenkul talebi düştü. Fiyatlar %20-30 ; özellikle 2007-2008 yıllarında fiyatların aşırı yükseldiği kıyı bölgeleri daha da ağır darbe aldı. Birçok müteahhit projelerini askıya aldı ve zirve döneminde mülk satın alan yatırımcılar satmakta zorlandılar.

Ancak bu dönemde yeni bir alıcı sınıfı ortaya çıktı: Hırvatistan'ı spekülatif bir pazar olarak değil, uzun vadeli bir strateji olarak gören temkinli yatırımcılar. 2009 ile 2012 yılları arasında mülk satın alanlar, birkaç yıl içinde istikrarlı fiyat artışı gördüler ve mülklerini turistlere iyi bir karla kiralayabildiler.

Hırvatistan'ın 2013'te AB'ye katılımından sonra piyasa kademeli olarak toparlandı. 2015'ten beri işlem sayısı istikrarlı bir şekilde artıyor ve yabancılar, özellikle kıyı bölgelerinde, yeniden aktif olarak gayrimenkul satın almaya başladı. Hırvatistan Ulusal Bankası'na göre, bazı kıyı bölgelerinde yabancıların payı tüm alıcıların %15-20'sine ulaştı.

Bu dönemde yeni altyapı projeleri geliştirilmeye başlandı: yollar, havaalanları ve yat limanları. Turizm rekor seviyelere ulaştı ve yılda 20 milyondan fazla ziyaretçi ağırladı. Tüm bunlar, deniz kenarındaki dairelere ve evlere olan ilgiyi artırdı. Zagreb'de ise talep, öğrenciler, bilişim uzmanları ve iş dünyası tarafından yönlendirildi.

Ocak 2023'te euro'nun benimsenmesi Schengen Bölgesi'ne bir dönüm noktası oldu. O zamandan beri, piyasa AB yatırımcıları için daha da şeffaf ve anlaşılır hale geldi. Döviz dalgalanmalarının riskleri ortadan kalktı ve yasal prosedürler basitleştirildi.

Sonuçlar 2024 yılının sonuna doğru zaten fark edilmeye başlanmıştı: Eurostat'a göre, konut fiyatları ortalama %8,3 , turistik bölgelerde (Dalmaçya, İstria ve Dubrovnik) büyüme %10-12'ye . Yabancı talep arttı; özellikle Almanya, Avusturya ve İskandinavya'dan alıcılar ve Orta Avrupa'dan yeni yatırımcılar aktif hale geldi.

Hırvatistan'da farklı lokasyonlar farklı amaçlara hizmet eder: bazı yerlerde deniz kenarındaki mevsimlik kiralamalar daha başarılı olurken, diğerlerinde başkentte ve üniversitelerin çevresinde yıl boyu kiralamalar daha popülerdir; lüks villalar ve butik daireler ise statü ve nadirlik göstergesidir. En karlı mülkü seçmek için, talebin nerede yoğunlaştığını ve orada hangi kiralama formatının sürdürülebilir olacağını anlamak önemlidir.

Burada istikrarlı, uzun vadeli kiralık konutlar kurmak en kolay: başkent öğrencileri, bilişim uzmanlarını, doktorları, devlet çalışanlarını ve şirketleri cezbediyor.

• 1-2 yatak odalı daireler (yaklaşık 45-75 m²): tahmini fiyat 150.000-240.000 €.
• Günlük/orta vadeli kiralama için kompakt stüdyo daireler: 120.000–170.000 €.
• Banliyöde ev/sıra ev: 250.000-400.000 €'dan başlayan fiyatlarla.

Kimler için: Belirgin mevsimsel dalgalanmalar olmaksızın öngörülebilir doluluk oranı ve orta düzeyde getiriye ihtiyaç duyan yatırımcılar için.

Yaz aylarındaki yüksek talep, iş ve sağlık seyahatleri nedeniyle oluşan sezon dışı dönemle birleşince, şehir merkezi ve sahil şeridinde arz sıkıntısı yaşanıyor.

• Denize nazır 1-2 yatak odalı daireler: 200.000–370.000 € (nadiren daha ucuz)
• Tarihi merkez/manzaralı daireler: genellikle piyasa değerine göre daha yüksek fiyatlıdır
• Arsa/manzaralı evler: 400.000-700.000 € ve üzeri

Yaşam tarzını ve mevsimlik geliri birleştirmek isteyenler; kısa süreli kiralama işlerini yönetmeye hazır olanlar için.

Sınırlı tarihi gelişim ve yüksek turistik tanınırlık, "açık" bir fiyat yaratıyor.

• İyi lokasyonlardaki daireler: 250.000-450.000 €.
• Denize kıyısı/panoramik manzaralı villalar: 700.000 € ile 1.5 milyon € ve üzeri

Kimler için: statü ve deniz kenarında "güvenli bir liman" arayan alıcılar; sermayeye odaklanan daha muhafazakar mülk sahipleri.

Almanlar ve Avusturyalılar geleneksel olarak İstria'yı iklimi, yol ulaşımının kolaylığı ve güçlü gastronomi/şarap turizmi nedeniyle severler.

• Arsalı evler/villalar: 280.000-600.000 €'dan başlayan fiyatlarla.
• Denize yakın/merkezde daireler: 180.000-300.000 €.

Kimler için uygun: Aile yaşam tarzı + mevsimlik kiralama, Dalmaçya'nın "kartpostallarındaki" kadar kalabalık değil.

İstikrarlı yaz talebi, gelişmiş kıyı şeridi, tıbbi ve iş turizmi.

• Daireler: 170.000 € - 300.000 € (konum önemlidir)
• Körfez manzaralı villalar/evler: 400.000-800.000 € arası.

Altyapıya ve öngörülebilirliğe önem veren, ancak denize sınıra daha yakın olmak isteyenler için.

İyi bir fiyat/kalite dengesi ve elverişli coğrafi konum; havaalanları, yat limanları ve giderek büyüyen bir otel ağı.

• Stüdyo ve 1 yatak odalı daireler: 120.000-220.000 €.
• Denize yakın evler: 250-450 bin €.

Kimler için: Büyüme potansiyeli olan Adriyatik'teki ilk yatırım amaçlı gayrimenkul.

Yaz aylarında yüksek talep ve ulaşım türü/modeline göre daha yüksek fiyatlar. Lojistik daha karmaşık, ancak maliyet de daha yüksek.

• Daireler: genellikle 220.000-400.000 € arasında.
• Evler/villalar: 500.000 €'dan başlayan fiyatlarla ve "cephe hattında" önemli ölçüde daha yüksek fiyatlarla

Kimler için: Mevsimsel değişimleri ve lojistiği anlayan deneyimli sahipler; nadir, koleksiyonluk eşyalar satın alanlar.

• Almanya, Avusturya ve Slovenya, İstria, Kvarner ve Orta Dalmaçya'da aktif olarak alım yapan geleneksel lider ülkelerdir.
• İskandinavya, Benelüks ve İngiltere'de insanlar genellikle ikinci evleri ve sezonluk kiralama amaçlı olarak adaları ve lüks tatil köylerini tercih ediyor.
• Rusça konuşan yatırımcılar – Dalmaçya (Split, adalar), Dubrovnik, İstria; bazı anlaşmalar kişisel kullanım amaçlıdır.

Neden satın alıyorlar: deniz kenarında ikinci bir ev, %5-7 getiri sağlayan sezonluk kiralama, Euro Bölgesi'nde enflasyona karşı sermaye koruması.

Yerel aileler Zagreb'de ve sahil şeridinin dışındaki kıyı kasabalarında daire kiralıyor. Girişimciler için popüler bir strateji ise birkaç küçük daire satın alıp yaz aylarında günlük olarak kiraya vermektir.

• Zagreb, öğrenciler, doktorlar ve bilişim uzmanları arasında popüler bir şehirdir.
• Split, Zadar, Opatija – konaklama ve kiralamayı birleştiren bu format, sahibinin sezon dışında da doluluk oranını korumasına olanak tanır.

Yabancı uyruklu çalışanlar, özellikle altyapısı iyi olan kıyı kentlerinde, gelirdeki mevsimsel dalgalanmaları dengelemeye yardımcı oluyor.

Hırvatistan'da gayrimenkul satın alırken -ister deniz kenarında bir daire, ister İstria'da bir ev, ister Zagreb'de bir daire olsun- sadece mülkün konumu ve sınıfı değil, aynı zamanda mülkiyet yapısı, yabancı uyruklu vatandaşlar için düzenlemeler ve seçilen yatırım stratejisi de dikkate alınmalıdır. Bu faktörler vergileri, karlılığı ve çıkış hızını etkiler.

AB ve AEA vatandaşları, yerel vatandaşlar gibi daire, ev ve apartman dairelerini serbestçe satın alabilirler. Mülkiyet, tapu siciline (katastar ve zemljišna knjiga) kaydedilir. Mülk, herhangi bir kısıtlama olmaksızın kiralanabilir, satılabilir veya miras bırakılabilir.

AB üyesi olmayan ülkelerin vatandaşları da gayrimenkul satın alabilirler, ancak bu yalnızca "karşılıklılık" koşuluyla mümkündür; yani kendi ülkelerinin Hırvatların orada mülk satın almasına izin vermesi şartıyla. Bu tür işlemler Hırvatistan Adalet Bakanlığı'nın onayını gerektirir. Bu prosedür 3 ila 6 ay sürer, ancak standart bir uygulamadır.

Örnek: Almanya'dan bir müşteri Split'te bir daire satın aldı ve hemen Airbnb üzerinden kiraya verdi. Yıllık getiri %6 oldu. Ukrayna'dan bir aile, bir avukat aracılığıyla Adalet Bakanlığı'ndan onay alarak İstria'da bir ev satın alabildi. Mülk ikinci ev olarak kullanılıyor ve yaz aylarında turistlere kiraya veriliyor.

Hırvatistan'da şirket kurmak size şu olanakları sağlar:

• Kiralama işi için çeşitli mülkler edinmek;
• Yeni binalar satın alırken KDV hesaplamalarını takip edin;
• Gayrimenkulün ticari amaçlı kullanılması durumunda (apartman daireleri, mini oteller, kiralık konutlar) vergi yükünü optimize edin.

Yabancı şirketler de Hırvatistan'da gayrimenkul satın alabilirler. Bu seçenek genellikle otel, apart otel veya kısa süreli kiralama amacıyla birden fazla daire satın alan yatırımcılar tarafından tercih edilmektedir.

Örnek: Avusturyalı bir yatırımcı, özel bir limited şirket (DOO) tescil ettirdi ve Zagreb'de öğrencilere kiralamak üzere üç daire satın aldı. Mülk, bir yönetim şirketi aracılığıyla yönetiliyor, bu da yatırımcının kişisel katılımını azaltıyor.

Hırvatistan, yatırımcıların konut daireleri, apart oteller ve ofisler de dahil olmak üzere bir gayrimenkul portföyüne yatırım yapmalarına olanak tanıyan gayrimenkul yatırım fonları (REIF'ler) geliştiriyor. Bu, özel yatırımcılar için riski çeşitlendirmenin ve pasif gelir elde etmenin bir yolunu sunuyor.

AB ülkelerinde yaygın olan aile vakıfları, varlık koruma ve miras planlaması için kullanılabilir. Bu durum, özellikle İstria'da deniz kenarında bir villa veya arsa sahibi ev satın alan yabancı aileler için önem taşımaktadır.

Hırvatistan'da gayrimenkuller birden fazla mal sahibinin adına tescil edilebilir. Bu, aile alımları için uygundur; örneğin, ebeveynler ve çocuklar bir dairenin ortak sahibi olabilirler.

Miras işlemleri noter aracılığıyla yapılır ve tapu siciline kaydedilir. Eğer mülk yabancı uyruklu biri tarafından satın alınmışsa, mirasçılar da mülkiyet haklarını korurlar (AB üyesi olmayan ülkeler için karşılıklılık ilkesine tabidir).

Örnek: Slovenyalı bir aile, Opatija'da bir evi anne babalarının ve oğullarının adına satın aldı. Babanın ölümünden sonra miras işlemleri hızla gerçekleşti: bir noter hisselerin devrini resmileştirdi ve mülk ailede kaldı.

Serbest mülkiyet ve kiralık mülkiyet bölgelerine sahip Dubai'nin aksine, Hırvatistan tek tip AB yasalarına tabidir. Bununla birlikte, bazı kendine özgü özellikleri de vardır:

1. Yabancılar için kurallar

• AB/AEA: Herhangi bir daire, ev ve apartman dairesinin kısıtlama olmaksızın satın alınması.
• AB üyesi olmayan ülkeler için: Adalet Bakanlığı'nın onayı gereklidir (karşılıklılık ilkesi).
• Arsa parselleri: Yabancı uyruklu kişiler tarım arazilerini doğrudan satın alamazlar. Çözüm, araziyi bir şirket aracılığıyla satın almak veya bir tüzel kişiliğe devretmektir.

2. Ticari gayrimenkul

Yabancılar ofis, dükkan ve otel sahibi olabilirler. Daha büyük mülkler ve işletmeler için genellikle DOO (İşletme Devir Belgesi) kullanılır.

3. Kira

Herhangi bir mülk sahibi gayrimenkulünü kiraya verebilir, ancak kısa süreli kiralamalar (turistler için) lisans gerektirir (turist kategorisi). Uzun süreli kiralamalar ise noter onaylı bir sözleşme ile resmileştirilir ve kayıt altına alınır.

4. İpotek

Yabancılar Hırvat bankalarından ipotek kredisi alabilirler, ancak şartlar yerel bankalara göre daha katıdır. Bankalar genellikle gelir belgesi ister ve faiz oranları %1-2 daha yüksektir. AB sakinleri ise gayrimenkul değerinin %70'ine kadar finansman sağlayabilirler.

• Kısa süreli kiralamalar (turistler): yüksek getiri (%5-7), ancak mevsimsel. Özellikle Split, Dubrovnik ve İstria için geçerli.
• Uzun vadeli kiralamalar (başkent ve şehirler): daha düşük getiri (%3-5), ancak istikrarlı talep ve sorunsuz nakit akışı.
• Birleşik strateji: yaz aylarında günlük kiralama, kış aylarında uzun süreli kiralama. Split, Opatija ve Zadar'da mevcuttur.

Pratikte, birçok yatırımcı işlemin hukuki detaylarına yeterince dikkat etmiyor. Ben her zaman şunu vurguluyorum: Asıl önemli olan sadece deniz kenarında bir daire veya ev satın almak değil, tapu kayıtlarının eksiksiz ve doğru olmasını sağlamaktır. Doğru kayıt, riskleri azaltır, zamandan tasarruf sağlar ve mülkte hemen kiralamaya veya yaşamaya başlamanıza olanak tanır.

1. Bir mülk seçmek – Zagreb'de bir daire, Split'te deniz kenarında bir daire veya İstria'da bir ev. Bu aşamada, sadece fiyatı değil, aynı zamanda karlılığı, kiralama izinlerini ve altyapıyı da değerlendirmek önemlidir.

2. Ön anlaşma – Predugovor (Predugovor Web Sitesi) – işlemin şartlarını resmileştirir ve alıcı için mülkü güvence altına alır. Depozito genellikle satın alma fiyatının %10'udur.

3. Ana alım satım sözleşmesi – ​​Ugovor o kupoprodaji – fiyatı, ödeme yöntemini, tarafların hak ve yükümlülüklerini belirtir.

4. Ödeme – genellikle ikinci el satış işlemlerinde tek seferlik ödeme yapılır. Yeni inşaatlarda ise ödeme, önceden belirlenmiş bir plana göre taksitler halinde yapılabilir.

5. Noter Onayı – sözleşme bir noter tarafından tasdik edilmelidir.

6. Tapu siciline kayıt – Zemljišne knjige – mülkiyet hakkının güvence altına alındığı yer burasıdır.

Tavsiyem: Mülkün tapu siciline kayıtlı olduğundan ve üzerinde herhangi bir ipotek veya rehin bulunmadığından emin olun.

• Avukat, hukuki açıdan her şeyin doğruluğunu kontrol eder: tapu sicilindeki verilerin tutarlı olup olmadığını, herhangi bir yükümlülük (ipotek, borç, haciz) bulunmadığını ve sözleşmenin doğruluğunu inceler.
• Emlakçı , daire veya ev bulmaya, pazarlık yapmaya ve fiyat konusunda anlaşmaya yardımcı olur.

En başından itibaren bir avukat ve temsilciyle çalışırsanız, sorun yaşama riskiniz en az %70 azalır.

Hırvatistan'da gayrimenkul satın almak için gerekenler:

• 18 yaş ve üzeri olmak ve geçerli bir pasaporta sahip olmak.
• AB vatandaşları doğrudan satın alma işlemini gerçekleştirir; AB üyesi olmayan ülkelerin vatandaşları ise Adalet Bakanlığı'nın onayına ihtiyaç duyar (karşılıklılık ilkesi).
• Büyük çaplı işlemlerin fonlarının kaynağına ilişkin belgeler.
• Hırvatistan'daki vergi numarası (OIB — osobni identificacijski broj).
• Şirketler için: yasal belgeler, limited şirket (DOO) veya yabancı tüzel kişilik kaydı.

Yeni binalar (yeni apartmanlar, daireler):

Fiyatlar daha yüksek, ancak KDV (genellikle %25) zaten dahil. %3'lük satın alma vergisini ödemenize gerek yok. Yapı ruhsatını ve oturma iznini kontrol etmek önemlidir.

İkinci el piyasası:

Bu, mülkiyet geçmişi olan daireleri ve evleri de içerir. Satın alma işleminde gayrimenkul devir vergisi (%3 oranında) ödenir. Mevcut borçlar ve arsa/dairenin kesin sınırları için kadastro kaydı kontrolü zorunludur.

Yabancılar, Hırvatistan'da şahsen bulunmadan daire veya ev satın alabilirler. Bunun için noter tarafından bir vekaletname düzenlenir, apostil edilir ve Hırvatçaya çevrilir. Avukat, vekaletnameyi kullanarak sözleşmeyi imzalar ve mülkiyeti tapu siciline kaydeder.

Sözleşme imzalamadan önce her zaman şunları kontrol ederim:

• Satıcının Zemljišne knjige'deki mülkün yasal mülkiyetine sahip olup olmadığı.
• Herhangi bir borç, haciz veya ipotek var mı?.
• Kadastro kayıtlarındaki mülkün alanı ve amacı, gerçek alanla örtüşüyor mu?.
• Konut/yeni bina yapımı ve devreye alınması için izin gerekiyor mu?.
• Tesis turistlere teslim edilirken tüm lisansların eksiksiz olması gerekmektedir.

Örnek: Bir müvekkil Šibenik'te deniz kenarında bir ev satın almak istedi, ancak avukat mülkün bir kısmının tarım arazisi olarak kayıtlı olduğunu keşfetti. İşlem durduruldu ve müvekkil kayıt sorunlarından kurtuldu.

Son aşama Zemljišne knjige'ye kayıttır .

Tapu sicili özeti (Vlasnički list), kaydeder . Kayıt işlemi tamamlandıktan sonra, alıcı mülkün tam sahibi olur ve mülkü kiralayabilir, satabilir veya miras bırakabilir.

Ortalama olarak, satın alma ve kayıt işlemi 6-10 hafta sürer. Süre, belgelerin hazır olma durumuna ve (AB üyesi olmayan ülkelerden alıcılar için) Adalet Bakanlığı onayı gerekip gerekmediğine bağlıdır.

Yatırımcılar genellikle Hırvatistan'ı, mülk sahipleri için nispeten esnek vergi sistemi nedeniyle tercih ederler. Birçok Güney Avrupa ülkesinin aksine, vergi oranları basit ve şeffaftır. Bu da deniz kenarındaki bir daire veya evin kira gelirinin daha doğru tahmin edilmesini sağlar.

Hırvatistan'da gayrimenkul satın alırken aşağıdaki zorunlu maliyetleri dikkate almalısınız:

• Gayrimenkul devir vergisi (Porez na promet nekretnina) — ikinci el piyasasında gayrimenkulün değerinin %3'ü.
• KDV (PDV) %25'tir, ancak fiyata dahildir, bu nedenle alıcı ek vergi ödemeden bunu öder.
• Hukuk, noter ve acente hizmetleri, işlem değerinin ortalama %3-5'ini oluşturur (tapu kaydı kontrolü, sözleşme imzalanması ve destek).
• fatura ve bakım masrafları metrekare başına 1,2-2 € civarındadır; deniz kenarındaki evler için ise arazi bakımı nedeniyle masraflar daha yüksektir.

Aynı kurallar AB sakinleri ve yabancı yatırımcılar için de geçerlidir. Uygulamada, şunları öneririm:

• Lütfen unutmayın ki, gayrimenkul kiraya verilirken yalnızca net gelir vergilendirilir (%10-20, vergi sistemine bağlı olarak);
• Birden fazla mülk satın alırken, özel limited şirket (DOU) kaydı yaptırmayı düşünün; bu, giderlerinizi kaydetmenize ve turizm sektöründe resmi olarak faaliyet göstermenize olanak tanır;
• Özellikle enerji verimliliği düşük eski binalarda, faturaları önceden hesaplayın.

Avusturya'da yatırımcılar %3,5 vergi ve %55 vergisi

Hırvatistan'da durum daha hafif:

• Satın alma işleminde vergi oranı sadece %3'tür (yeni bir bina ise KDV uygulanır)
• Basitleştirilmiş vergi sisteminde kira gelirleri %10-20 oranında vergilendirilir
• İki yıllık sahiplik süresinden sonra satışta sermaye kazancı vergisi alınmaz.

Bu durum yatırım getirisinin daha hızlı olmasını sağlar, ancak piyasa mevsimsel dalgalanmalara ve turist akışına karşı daha hassastır.

Birçok müşteri, Hırvatistan'da daire veya ev satın alırken oturma izni almanın mümkün olup olmadığını soruyor. Evet, bu mümkün, ancak bazı incelikler var. Hırvatistan'da gayrimenkul satın almak otomatik olarak oturma izni onayını garanti etmez, ancak başvuru için güçlü bir neden sağlar. Önemli olan, mülkün sadece "kağıt üzerinde" satın alınmış değil, gerçekten konut amaçlı kullanıldığını kanıtlamaktır.

• kısa süreli (en fazla 1 yıl) oturma izni alabilirsiniz.
• Uzatma - mülkün konut amaçlı kullanıldığının teyit edilmesini gerektirir.
• Geçici oturma izniyle 5 yıl ikamet ettikten sonra, entegrasyon ve dil yeterliliğine bağlı olarak kalıcı oturma izni ve vatandaşlık

Pratik bir örnek: Avusturyalı bir aile İstria'da 320.000 € değerinde bir ev satın aldı, geçici oturma izni aldı, çocuklarını oraya getirdi ve küçük bir işletme açtı. Birkaç yıl içinde kalıcı oturma izni için başvurmayı planlıyorlar.

Önemli: Mülk sahipliği yoluyla elde edilen oturma izni, ayrı bir izin olmadan çalışma hakkı vermez. İş bulmak için çalışma izni almanız veya bir şirket kurup girişimci olarak çalışmanız gerekir.

Hırvatistan oturma izni, yaşama, eğitim alma ve iş yapma konusunda geniş bir yelpazede fırsatlar sunar, ancak çalışma vizesinden ziyade bir ikamet aracı olarak kalır. Bu nedenle, yatırımcının birincil geliri zaten Hırvatistan dışında veya kendi işi aracılığıyla elde ediliyorsa, "ev satın al ve taşın" stratejisi iyi sonuç verir.

Geçici oturma izninizi uzatmak için şunları yapmalısınız:

• Mülkiyetin sahipliğini korumak;
• Zamanımın çoğunu Hırvatistan'da geçiriyorum;
• Belgeleri zamanında teslim edin ve devlet ücretlerini zamanında ödeyin.

Müşterilerime her zaman mülkün durumunu önceden kontrol etmelerini ve tescili zamanında yenilemelerini tavsiye ederim.

• Tarım arazilerinin doğrudan satın alınması (yabancı uyruklu kişiler için yasaktır).
• Anlaşmanın tapu siciline kaydedilmemesi.
• Turistlere daire kiralarken vergilerin eksik bildirilmesi.

Hırvatistan, Avusturya'ya kıyasla gayrimenkul alım ve mülkiyetinde daha düşük vergi oranları sunmakta ve aile ikametine izin vermektedir. Ancak uzun süreli ikamet için ülkeye entegrasyon ve ikamet şartı aranmaktadır. Mevsimsel riskler içeren bir pazar olmakla birlikte, giriş engeli ve vergi yükü Batı Avrupa'ya göre daha düşüktür.

• Gayrimenkul yoluyla oturma izni. Hırvatistan'da apartman ve ev sahipleri, uzatma hakkıyla birlikte bir yıl süreli geçici oturma izni alabilirler. Mülkün yaşanabilir olması ve tapu siciline kayıtlı olması gerekmektedir. Beş yıl ikamet ettikten sonra kalıcı oturma iznine, sekiz yıl sonra ise vatandaşlığa başvurulabilir.
• Dijital Göçebe Vizesi. Hırvatistan, dijital göçebeler için vize uygulamasına geçen ilk AB ülkelerinden biriydi. 12 aya kadar geçerli olan bu vize, yabancı bir şirket için uzaktan çalışmanıza olanak tanır. Başvuru için aylık en az 2.500 € gelir veya banka hesabınızda yeterli miktarda para olduğunu kanıtlamanız gerekir. İlk vizenin süresi dolduktan altı ay sonra tekrar başvurabilirsiniz.
• Aile birleşimi. Hırvatistan oturma izni sahipleri eşlerini ve küçük çocuklarını yanlarında getirebilirler. Gelir ve konut belgesi gereklidir. Aile, yatırımcıyla aynı sağlık ve eğitim haklarına sahiptir.
• İş Arama Vizesi. Hırvatistan üniversitelerinden mezun olanlar, iş aramak için ülkede 12 aya kadar kalma hakkına sahip olabilirler. Bu program özellikle ebeveynleri Zagreb veya Split'te ev satın almış öğrenciler arasında popülerdir.
• Oturma izni yenileme kurallarında yeni düzenlemeler. 2024 yılından itibaren, e-Građani çevrimiçi sistemi sayesinde yenileme işlemleri kolaylaştı. Belgeler artık uzaktan gönderilebiliyor ve veriler biyometrik oturma kartında otomatik olarak güncelleniyor. Yenileme için gelir belgesi gereklidir: tek kişi için aylık 560 €'dan başlayan gelir ve dört kişilik bir aile için yaklaşık 1.200-1.300 €.

Bu değişiklikler Hırvatistan'a göçü daha şeffaf ve kolay hale getirdi: yatırımcılar ve gayrimenkul satın alan aileler artık daha hızlı statü elde edebiliyor ve dijital göçebeler AB'de deniz kenarında yaşamak ve uzaktan çalışmak için yasal bir yol bulmuş oluyor.

Karlılık, yatırımcıların Hırvatistan'da gayrimenkul satın almayı düşünmelerinin en önemli nedenlerinden biridir. Batı Avrupa ülkelerinin aksine, özellikle kıyı bölgelerinde daha yüksek turizm kiralama oranları mümkündür. Dikkatli konum seçimi ve gayrimenkul yönetimi ile sahil mülkleri daha hızlı bir şekilde kendini amorti eder.

Hırvatistan'da Airbnb veya Booking üzerinden daire ve ev kiralamak Split, Dubrovnik ve Rovinj gibi turistik merkezlerde yıllık %6 ila %10 getiri Yoğun sezonda (Temmuz-Ağustos), doluluk oranları %90-95'e ulaşarak yatırımın hızlı bir şekilde geri dönüşünü mümkün kılıyor.

Örnek: Bir müşteri Split'te 210.000 €'ya bir daire satın aldı ve bunu turistlere günlük olarak kiraladı. Vergiler ve yönetim ücretleri düşüldükten sonra %8,5

İstikrarlı bir gelir arayanlar için, altı aydan bir yıla kadar değişen sürelerle daire kiralamak uygun bir seçenektir. Zagreb ve Rijeka'da ortalama getiri oranları yıllık %3-5 arasındadır. Bu yöntem özellikle öğrenciler, bilişim uzmanları ve sağlık çalışanları arasında popülerdir.

Örnek: Bir yatırımcı Zagreb'de 160.000 €'ya bir daire satın aldı ve bunu üniversite öğrencilerine kiraya verdi. Yıllık gelir yaklaşık 6.500 € olup, bu da minimum risk ve istikrarlı doluluk oranıyla %4'lük bir getiri anlamına gelmektedir.

Hırvatistan'daki kiralık konut piyasası, bölgeye ve mevsime bağlı olarak büyük farklılıklar göstermektedir. Dubrovnik, mülk kıtlığı ve üst segment nedeniyle daha yüksek getiri sunarken, giriş engeli de en yüksek seviyededir. Split, turist ve öğrenci talebini bir araya getirerek daha dengeli bir piyasa oluşturmaktadır. Zagreb daha düşük oranlar sunarken, yıl boyunca elde edilen gelir, kiralama akışını daha az riskli hale getirmektedir.

İstria, Almanya ve Avusturya'dan alıcı ve kiracıların sürekli ilgisini çekiyor; burası "sakin yatırımlar" olarak bilinen bir bölge. Zadar ve Šibenik, Dalmaçya ve Dubrovnik'e göre hala daha ucuz, ancak turist trafiğinde ve yeni projelerde istikrarlı bir büyüme görüyorlar. adalar en yüksek kira getirisini sunuyor, ancak en büyük dezavantajları kısa sezonları ve turist trafiğine yüksek bağımlılıkları.

Çoğu yabancı yatırımcı gayrimenkul yönetimini acentelere yaptırır. Bu acenteler şunları üstlenir:

• kısa süreli kiralama lisansı (turistička kategorizacija);
• Kiracı arama ve bulma;
• Temizlik, pazarlama ve ödemeler.

Komisyon oranı gelirin %20-25'i civarında, ancak bu durum yabancı yatırımcıların sürekli gözetim altında olmadan kar elde etmelerini sağlıyor.

• Kısa süreli kiralama: %10 vergi + turizm vergisi (gece sayısına göre).
• Uzun dönemli kira: %12 + yerel vergi (şehre bağlı olarak %18'e kadar çıkabilir).
• Enerji ve su giderleri: ortalama olarak metrekare başına 1,2-2 €.

Özel mülk sahipleri için basitleştirilmiş vergi sistemi sayesinde, Hırvatistan'daki gerçek vergi maliyetleri Avusturya veya Almanya'dakinden daha düşüktür.

Müşterilerimden biri Split'te 210.000 €'ya bir daire satın aldı ve Airbnb üzerinden kısa süreli kiralamalar sayesinde %8,5 yıllık %4 iken, üç yıl sonra mülkün değeri %28 arttı ve bu da yeniden satışta önemli ölçüde daha yüksek bir toplam getiri sağladı.

Benden tavsiyeler:

• istikrar ve minimum risk sizin için önemliyse Zagreb veya Rijeka'yı tercih edin; yıl boyunca kiralık yerler mevcuttur.
• Turist fiyatlarının artacağını öngörüyorsanız Split, Zadar veya İstra'yı düşünebilirsiniz.
• Prestijli ve nadir bir yere yatırım yapmak istiyorsanız Dubrovnik ve Hvar veya Brač gibi adalar iyi seçenekler olabilir.
• Her zaman sadece mevcut getiriyi değil, aynı zamanda bölgenin gelişim planlarını da kontrol edin: yeni yollar, havaalanları veya marinalar konut fiyatlarını anında artırır.

Hırvatistan gayrimenkulünün başlıca avantajlarından biri, özellikle turistik merkezlerde ve başkentte bulunan yüksek kaliteli altyapısıdır.

• Ulaşım olanakları oldukça elverişli. Zagreb, Avrupa'ya direkt uçuşlarla bağlıdır ve Split, Zadar ve Dubrovnik'te uluslararası havaalanları bulunmaktadır, bu da sürekli bir turist akışı sağlamaktadır. İyi karayolları kıyı şeridini iç kesimlerle birbirine bağlamaktadır.
• Ticari ve sosyal altyapı. Sahil kasabaları hızla alışveriş merkezleri, restoranlar, tıp klinikleri ve uluslararası okullar geliştirerek sadece turistler için değil, yabancılar için de cazip hale geliyor.
• Ekoloji. Hırvatistan, temiz denizi, yeşil alanları ve koruma altındaki milli parklarıyla ünlüdür. Bu durum özellikle ekoturizmin fiyatları yükselttiği İstria ve adalarda geçerlidir. Buna karşılık Zagreb'de ekoloji daha düşük seviyededir, ancak bu durum ticari faaliyetler ve istikrarlı konut talebiyle dengelenmektedir.

Split, Dubrovnik ve İstria'da yoğunlaşıyor . Aynı zamanda, uzmanlar Zadar ve Šibenik'te ; fiyatlar şu anda daha düşük olsa da, havaalanları ve limanların geliştirilmesi pazarı giderek daha umut vadeden hale getiriyor.

, lüks konutlara olan talebin sürekli olarak arzı aştığı İstria ve adalarda beklendiğini gösteriyor

Hırvatistan'da yeni inşa edilmiş ve mevcut mülkler arasında seçim yapmak, alıcılar için en önemli sorulardan biridir. Son yıllarda kıyı boyunca giderek daha fazla modern kompleks inşa edildi, ancak ikinci el piyasası hala işlemlerin büyük çoğunluğunu oluşturuyor. En uygun seçim, yatırımcının hedeflerine bağlıdır: hızlı kira geliri mi yoksa uzun vadeli değer artışı mı?.

• Modern tasarımlar, enerji tasarruflu malzemeler ve yeni konut standartları (A+/A sınıfı).
• Yalıtım ve modern ısıtma/soğutma sistemleri sayesinde daha düşük enerji maliyetleri.
• Tüzel kişiler için geliştiriciden yapılan satın alımlarda KDV iadesi (%25) imkanı.
• İnşaat tamamlandıktan sonra fiyat artışı: Deniz kenarındaki dairelerin fiyatları ilk 2-3 yıl içinde %10-20 oranında artar.

Örnek: Almanya'dan bir müşteri, Pula yakınlarındaki yeni bir binada 240.000 €'ya bir daire satın aldı. Sadece iki yıl sonra, turizm talebi ve altyapı geliştirme çalışmaları nedeniyle fiyat 290.000 €'ya yükseldi.

• Özellikle turistik bir merkezde (Split, Dubrovnik gibi) bulunuyorsa, hemen kiraya verebilirsiniz.
• Mülklerin çoğunda halihazırda kurulu altyapı mevcut; okullar, dükkanlar, ulaşım imkanları.
• Şehir merkezlerinde veya adalarda çok çeşitli eski taş evler ve daireler.
• Dezavantaj: Olası onarım maliyetleri (pencere değişimi, yalıtım, iç mekan yenilemesi).

Örnek: Avusturyalı bir aile, Rovinj'de 1970'lerden kalma bir evi 380.000 €'ya satın aldı. Mükemmel konumu sayesinde, evi hemen turistlere kiralamaya başladılar ve bazı tadilatlara ihtiyaç duyulmasına rağmen yıllık yaklaşık %7 getiri elde ediyorlar.

Hırvatistan'da yeni inşaatların payı Viyana veya Salzburg'a göre daha düşük olsa da, özellikle yabancı yatırımcıların ilgisi giderek artıyor. Sahil şeridindeki modern konut kompleksleri ve Zagreb'deki yeni evler en çok talep görenler arasında. Bu projeler, geliştirilmiş yerleşim planları, enerji verimli malzemeler ve elverişli altyapı sunarak mevcut mülklere kıyasla daha rekabetçi hale geliyor.

Hırvatistan birçok göstergede Avusturya'nın gerisinde kalmaya devam ediyor, ancak bu farkı kademeli olarak kapatıyor.

• Enerji verimliliği. Hırvatistan'daki yeni projeler A+/A enerji verimliliği standartlarına göre inşa ediliyor ve bu da enerji maliyetlerini önemli ölçüde azaltıyor. Avusturya'da ise standartlar daha yüksek ve yasalarla güvence altına alınmış durumda.
• İnşaat hızı. Hırvatistan'da bir konut kompleksinin inşa süresi ortalama 18-36 ay iken, Avusturya'da bu hız, özellikle büyük şehirlerde daha yüksektir.
• ESG standartları. Hırvatistan'da, özellikle kıyı bölgelerinde, uygulanmaya yeni başlanıyorlar; ancak Avusturya'da tüm projeler için zaten zorunlu hale geldiler.
• Metrekare fiyatı. Hırvatistan kıyılarında yeni binaların metrekare fiyatı 2.200-4.500 € arasında değişirken, Zagreb'de bu fiyat 2.000-2.800 € arasında değişiyor. Buna karşılık, Avusturya'daki fiyatlar daha yüksek: metrekare başına 5.000-9.000 €.
• Yeni inşaatların payı. Hırvatistan'da işlemlerin yaklaşık %25'i yeni projeler için gerçekleşirken, Avusturya'da bu oran %30'a ulaşıyor; ancak genel olarak pazar hala ikincil konumda.

Özetle: Hırvatistan daha uygun fiyatlar ve büyüyen bir yeni inşaat pazarı sunarken, Avusturya standartlar ve istikrar açısından öne çıkıyor.

Son yıllarda Hırvatistan'daki yatırımcılar, geleneksel "deniz kenarında bir daire satın alıp yazın kiraya verme" modelinden giderek uzaklaşıyorlar. Getirileri artırmak ve riskleri azaltmak için karma stratejiler kullanıyorlar.

• Tek bir villa yerine birkaç daire. Yatırımcılar, Dubrovnik'te pahalı bir villa yerine Split veya Zadar'da iki veya üç daire satın alıyorlar. Bu yaklaşım esneklik sağlıyor: bir mülk atıl kalırsa, diğerleri gelir üretmeye devam ediyor.
• Apart oteller ve apartman daireleri. Sahibi gelirden pay alır ve otel şirketi yönetimi üstlenir. Bu çözüm, özellikle başka bir ülkede yaşayan yabancılar için uygundur.
• Yenileme çalışmaları devam eden eski taş evler. İstria ve adalarda geleneksel evler satın alınıyor, restore ediliyor ve lüks turistlere kiralanıyor. Yenileme sonrası getiri oranları %8-10'a ulaşabiliyor.
• Ortak yatırımlar. Yatırımcı grupları, Dubrovnik'teki villalar veya sahil şeridindeki apartman kompleksleri gibi lüks gayrimenkulleri satın almak için güçlerini birleştiriyor.

Bu yaklaşım, tek bir formata bağımlı kalmaktan kaçınmamızı ve riskleri daha iyi dağıtmamızı sağlıyor.

Hırvatistan gayrimenkul piyasası cazip, ancak dikkate alınması gereken kendine özgü özellikleri de var. Bunların başında mevsimsellik geliyor. Sahil şeridindeki dairelerin doluluk oranları yaz aylarında neredeyse %100'e ulaşırken, kış aylarında talep keskin bir şekilde düşüyor ve bu da getirileri doğrudan etkiliyor. Zagreb'deki durum daha istikrarlı, ancak orada kira getirileri daha düşük.

Bir diğer faktör ise bürokrasidir. Özellikle tarım arazileri olmak üzere, tüm araziler yabancılar için erişilebilir değildir; bu nedenle, gelecekte sorun yaşamamak için satın almadan önce tapu kayıt belgelerini dikkatlice incelemek çok önemlidir.

İnşaat kalitesi de bir sorun olabilir. Yeni binalar bazen yetersiz ısı veya ses yalıtımından muzdarip olurken, mevcut evler genellikle yıpranmış tesisatlarla ve onarım ihtiyacıyla karşı karşıya kalır.

Elektrik, su, doğalgaz gibi giderler de dikkate alınmalıdır. Merkezi ısıtma sistemine sahip eski evlerde kış faturaları oldukça yüksek olabilir ve net kira gelirini önemli ölçüde azaltabilir.

Hırvatistan, ılıman iklimi, denizi ve güvenliğiyle gayrimenkulü sadece yatırım amaçlı değil, aynı zamanda yaşanacak bir yer olarak da cazip kılıyor.

• Yaşam maliyeti Avusturya'dakinden daha düşük: Zagreb'de bir dairenin kirası 600-900 € iken, deniz kenarındaki bir dairenin kirası 800-1200 € arasındadır. Market alışverişi ve ulaşım da daha ucuzdur.
• Sağlık hizmetleri. Erişilebilir devlet hizmetleri ve iyi gelişmiş bir özel sektör; bir klinik ziyareti 30 €'dan başlıyor.
• Eğitim. Zagreb ve Split üniversiteleri AB tarafından tanınmaktadır ve uluslararası okullar da bulunmaktadır.
• Ulaşım. Zagreb, Split, Dubrovnik ve Zadar'da havaalanları; iyi gelişmiş bir karayolu ve feribot ağı.
• Güvenlik. Özellikle küçük kasabalarda ve adalarda Avrupa'nın en yüksek güvenlik seviyelerinden birine sahip.

Bu durum, Hırvatistan'ı Avrupa yaşam kalitesi ve uygun fiyatları bir arada arayan emekliler, aileler ve gurbetçiler için güvenli bir liman haline getiriyor.

Birçok müşteri Hırvatistan'ı sermaye için güvenli bir liman olarak görüyor. Sadece güzel manzaralara ve elverişli bir iklime sahip bir ülke değil, aynı zamanda yatırımları korumak ve büyütmek için de bir platform. Piyasanın yavaş ve istikrarlı hareket ettiği Avusturya veya Almanya'nın aksine, Hırvatistan Avrupa güvenliğini, mevsimsel dalgalanmalara tabi olsa da, daha yüksek getirilerle birleştiriyor.

Emekliler , ikinci ev veya kalıcı ikametgah satın almak için giderek daha fazla Hırvatistan'ı tercih ediyor. Ilıman iklim, uygun fiyatlı konutlar ve rahat yaşam temposu onlar için belirleyici faktörler. Aynı zamanda, iyi sağlık merkezlerinin varlığı ve diğer AB ülkelerine yakınlık, rahatlık ve güvenlik duygusu sağlıyor.

Dijital göçebeler Hırvatistan'ı iş ve eğlenceyi birleştirme fırsatı olarak görüyor. Dijital göçebeler için özel bir vize uygulamasının getirilmesiyle ülke, bilişim ve yaratıcı endüstri profesyonelleri için popüler bir tercih haline geldi. Deniz manzaralı bir yerde çalışmak, Split'te veya adalarda dairelerde yaşamak ve yine de AB altyapısına erişime sahip olmak, kiralık ve satılık konutlar için yeni bir talep segmenti yaratıyor.

Aileler , istikrarı, Avrupa eğitimine erişimi ve AB entegrasyonu olasılığı nedeniyle Hırvatistan'ı değerli buluyor. Birçoğu sadece yazlık kiralama için değil, aynı zamanda kişisel seyahat veya gelecekteki yerleşme için de deniz kenarında daire veya ev satın alıyor. Uluslararası okulların, üniversitelerin ve güvenli bir ortamın varlığı, ülkeyi uzun süreli ikamet için uygun hale getiriyor.

Hırvatistan böylece Avrupa'nın istikrarı ile turizm pazarının dinamizmi arasında bir denge kuruyor. Burada Avusturya'ya göre daha yüksek getiri (yüzde 2-3'e karşılık yüzde 5-8) beklenebilir, ancak mevsimselliğe hazırlıklı olmak gerekir: yaz aylarında talep neredeyse sınırsızken, kış aylarında getiriler konuma ve mülklerin dikkatli seçimine bağlıdır.

Satış süreleri bölgeye ve mülk türüne bağlıdır.

• Zagreb ve Split'te iyi lokasyonlardaki daireler 1-2 ay içinde satılıyor.
• Dubrovnik ve adalarda, pahalı villalar ve eski evler alıcı bulmak için 6-12 ay bekleyebiliyor.

Tapu Sicili'ne (ZK) kaydedilir Gayrimenkulün hukuki incelemesi zorunludur; bu, yatırımcıyı hoş olmayan sürprizlerden korur.

Deneyimlerim gösteriyor ki, Hırvatistan pazarı belirgin bölgesel özelliklere sahip. Kıyı ve adalarda verim daha yüksek, ancak mevsimsellik daha belirgin. Zagreb ve büyük şehirlerde oranlar daha mütevazı, ancak talep yıl boyunca istikrarlı. Her zaman belgeleri Tapu Sicil Müdürlüğü (ZK) aracılığıyla doğruluyorum, arazinin durumunu inceliyorum (özellikle tarım arazileri için bu çok önemli) ve ancak ondan sonra müşteriye işlemi öneriyorum. Bu yaklaşım riskleri en aza indiriyor ve güvenliği garanti ediyor.

Bence en uygun strateji bir kombinasyondur. Müşterilerimden biri Split'te mevsimlik kiralama için bir daire satın alırken, aynı zamanda Zagreb'de de "güvenli liman" olarak bir daire aldı. Sonuç olarak, yaz aylarında yüksek gelir elde ediyor ve kış aylarında istikrarlı bir kiracı akışı sağlıyor. Bu denge, hem karlılık hem de güvenlik isteyen yatırımcılar için özellikle önemlidir.

Kendim için bir portföy oluşturacak olsaydım, şöyle bölüştürürdüm: Bir kısmını turizm talebinin yüksek olduğu kıyı bölgelerindeki gayrimenkullere ayırır, geri kalanını ise Zagreb'in kentsel gayrimenkullerine yatırırdım. Bu yaklaşım, hem mevsimlik turizmden kar elde etmeme hem de yıl boyunca istikrarlı bir gelir kaynağına sahip olmama olanak tanır.

Başlıca tavsiyem: Her zaman hedeflerinizle başlayın. İster kıyıda hızlı bir gelir elde etmek, ister sermayenizi güvenilir bir varlıkta korumak, ister aileniz için bir ev bulmak isteyin, her hedef farklı bir strateji gerektirir.

Öncelikleri belirleyin, sermayeyi ülkenin farklı bölgelerine dağıtın, Tapu Sicil Müdürlüğü aracılığıyla yasal bir denetim gerçekleştirdiğinizden emin olun ve piyasa özelliklerini göz önünde bulundurun: kıyı bölgelerindeki mevsimsel dalgalanmalar ve şehirlerdeki istikrarlı talep.

Hırvatistan en iyi seçenek olduğunda

• Avusturya veya Almanya'dakinden daha yüksek getiri arayanlar için.
• Denize erişim, ılıman iklim ve başlıca gelir kaynağı olarak turizm önemliyse.
• Mevsimsel dalgalanmaları ve talepteki değişimleri dikkate almaya hazır yatırımcılar için uygundur.
• Şeffaf kayıt sistemi ve oturma izni alma imkanı sunan AB gayrimenkullerine önem veren alıcılar için.

Avusturya'yı ne zaman düşünmelisiniz?

• Azami istikrar ve öngörülebilirliğe önem verenler için.
• Eğer asıl amaç mevsimsel risklerden arındırılmış uzun vadeli sermaye depolaması ise.
• Olası tüm yasal ayrıntıları en aza indirmek ve sürdürülebilir büyüme konusunda uzun bir geçmişe sahip bir piyasayı seçmek isteyen yatırımcılar için.

2030'a kadarki beklentileri iyimser. Schengen Bölgesi ve Euro Bölgesi'ne katılım, yabancı alıcılar arasında güveni artırdı, turist trafiği büyümeye devam ediyor ve Almanlar, Avusturyalılar ve İskandinavlar arasında kıyıya olan ilgi sürekli olarak yüksek kalıyor. İyi seçilmiş bir strateji, AB gayrimenkullerinde kira geliri ve güvenli sermaye korumasını birleştirmeye olanak sağlayacaktır.

1. Yatırım hedefinizi belirleyin

• Sahil şeridinde kısa süreli kiralık konaklamalar (Airbnb, Booking) veya Zagreb'de uzun süreli kiralık konaklamalar.
• Kira geliri elde etmek, varlığın değerini artırmak veya oturma izni almak.

2. Uygun nesne türünü seçin

• Zagreb veya Split'te daire.
• İstria veya Dalmaçya'da deniz kenarında bir ev.
• Adada bulunan villa (Hvar, Brac, Korcula).
• Turistik bir kompleks içindeki daireler (apartman dairesi formatında).

3. Bütçenizi ve minimum giriş eşiğinizi netleştirin

• Zagreb'de daireler: 120.000 €'dan başlayan fiyatlarla.
• Sahil kenarındaki daireler: 150.000-200.000 €'dan başlayan fiyatlarla.
• Dubrovnik'te villalar: 600.000 €'dan başlayan fiyatlarla.
• Ek masraflar: İşlem üzerinden %3 vergi, %1-2 noter ve kayıt ücreti, faturalar.

4. Bir konum seçin

• Sahil bölgesi (Dubrovnik, Split, Zadar, İstria) – yüksek mevsimsel karlılık.
• Zagreb – yıl boyunca istikrarlı talep.
• Adalar (Hvar, Brač, Korčula) – güçlü sezonsallığa sahip premium segment.

5. Nesnenin analizi

• Tapu Sicilinden (ZK) kontrol edin.
• Aşama: Yeni bina veya ikinci el piyasa.
• Arazi durumu (tüm tarım arazileri yabancılar için uygun değildir).
• Bina durumu ve enerji verimliliği (ısıtma faturaları önemli bir faktördür).

6. Anlaşmanın hazırlanması

• %10 depozito ile ön anlaşma (predugovor).
• Esas sözleşme noterde düzenlenmektedir.
• Ödeme: hemen veya taksitler halinde (yeni binalar için).

7. Gayrimenkul kaydı

• Tapu Siciline Kayıt (ZK).
• Kadastro kayıt defterine giriş.
• Mülkiyet hakkını elde etmek.

8. Yatırım değerlendirmesi

• Kira getirisi: Sahil kesiminde %5-8, Zagreb'de %3-5.
• Daireler için aylık 100-300 €, evler için ise daha yüksek fatura giderleri.
• Kira vergisi: 2024'ten itibaren %10.

9. Kiralama veya yeniden satış planlaması

• Dalmaçya'daki yönetim şirketleri kısa süreli kiralamalar için %20-30 oranında komisyon almaktadır.
• Zagreb'de kendi başınıza (uzun vadeli sözleşmelerle) ev kiralamak daha kolaydır.
• İkinci el satış - Split, Zadar, Dubrovnik'te daha yüksek likidite.

10. Yatırım portföyünün çeşitlendirilmesi

• "Turistik konaklama" (Split, adalar) ile "şehir"i (Zagreb) birleştirin.
• Çeşitli seçenekler: daireler + deniz kenarında ev.
• Mevsimsel dalgalanmaların farklı olduğu bölgeleri seçerek riskleri azaltın.

1. 150.000 €'luk yatırımcı

Amaç: Minimum yatırımla pazara girmek ve yaz aylarında kira geliri elde etmek.

Seçenekler: Zadar, Šibenik veya Split'te küçük daireler.

Kısa dönemli kiralamalarda yıllık karlılık oranı

Riskler: mevsimsellik, turizme bağımlılık.

Örnek: Almanya'dan bir müşteri Zadar'da 145.000 €'ya bir stüdyo daire satın aldı. Yaz aylarında Booking üzerinden kiraya verilmesi yıllık %7 faiz sağladı ve sezon dışında daire öğrencilere kiralanarak istikrarlı bir gelir elde edildi.

2. 600.000-1 milyon €'luk varlığa sahip aile

Amaç: Kişisel dinlenme ve kira geliri elde etmek amacıyla deniz kenarında bir ev satın almak.

Seçenekler: İstria'da (Rovinj, Pula) villalar, Hvar veya Brač adalarında evler, Dubrovnik'te lüks daireler.

Kârlılık: Yıllık %5-6 + değer artışı.

Riskler: yüksek bakım maliyetleri ve kira vergileri.

Örnek: Avusturyalı bir aile, Rovinj'de 720.000 €'ya bir villa satın aldı. Yaz aylarında geceliği 400 €'ya turistlere kiralanıyor, kış aylarında ise ev kişisel konut olarak kullanılıyor. Genel getiri oranı yıllık yaklaşık %5'tir.

3. Ticari gayrimenkul

Amaç: İstikrarlı kira geliri ve değer artışı.

Seçenekler: Split ve Dubrovnik'in turistik bölgelerindeki dükkanlar ve restoranlar, Zagreb'deki ofisler ve apart oteller.

Kârlılık: Yıllık %7-9.

Riskler: mevsimsel trafik, yüksek rekabet.

Örnek: Hollandalı bir müşteri, Split'in merkezinde 400.000 € karşılığında kafe tarzı bir alan satın aldı. Yıl boyunca süren turist trafiği sayesinde kiracı, aylık 2.800 € gibi sabit bir kira ödemekte ve bu da yıllık %8,4 faiz oranı sağlamaktadır.

Hırvatistan'daki gayrimenkul yatırımları çeşitli hedeflere göre uyarlanabilir. Zadar veya Split'teki daireler pasif gelir için idealdir, İstria veya Dubrovnik'teki villalar aile ve statü için idealdir ve şehir merkezlerindeki ticari mülkler iş için idealdir.