Yunanistan'da gayrimenkul nasıl ve neden satın alınmalı?

Son yıllarda Yunanistan'da gayrimenkule olan talep istikrarlı bir şekilde artıyor. Yunanistan Merkez Bankası'na göre, 2024 yılında ülke genelinde daire ve ev fiyatları ortalama %13,8, Atina'da ise %15,9 oranında artacak. Bu büyüme uzun yıllardır devam ediyor. Rakamlar, piyasanın canlı olduğunu ve ülkeye yatırım yapmanın turizm dışındaki nedenlerle de karlı olduğunu gösteriyor.

Bu makalenin amacı, Yunanistan'da mülk satın almanın şu anda neden iyi bir fikir olduğunu anlamaktır. Yer değiştirme, kiralama veya oturma izni alma gibi tüm seçenekleri ele alacağız.

Neden şimdi?

✓ Ekonomik toparlanma . Uzun bir krizin ardından Yunanistan yükselişte: Ekonomi 2023'te %2,4 büyüdü ve 2025'teki büyümenin Avrupa genelinden daha yüksek olması bekleniyor. İşsizlik azalıyor ve yatırımcılar için koşullar iyileşiyor.

✓ Altın Vize . Yunanistan'ın Altın Vize programı oldukça esnektir. En az 250.000 € yatırım yaparak, ülkede kalıcı olarak ikamet etmek zorunda kalmadan oturma izni alabilirsiniz. Tutar bazı yerlerde daha yüksek olsa da, koşullar Portekiz, İspanya ve özellikle Avusturya'dan daha caziptir.

✓ Küresel trendler . Giderek daha fazla insan, iyi sağlık hizmeti ve yüksek yaşam standardına sahip, sıcak ve sakin yerlerde mülk satın alıyor. Pandemiden sonra, ikinci bir ev sahibi olma veya büyük şehirlerden kaçma arzusu bunu daha da popüler hale getirdi.

Bu yazıda, Yunanistan'da gayrimenkulün bugün neden bu kadar popüler olduğunu inceleyeceğiz. Bu sadece "deniz kenarında bir ev" değil, aynı zamanda karlı ve güvenilir bir yatırım: her şey açık, kanun sizin tarafınızda ve küçük bir miktarla başlayabilirsiniz. Altın Vize'nin faydalarını, fiyatı artacak bir mülkü nasıl bulacağınızı, hangi bölgelerin harika fırsatlar sunduğunu ve güvenli bir satın alma işlemi için nelere dikkat etmeniz gerektiğini açıklayacağım.

Uzun yıllardır bu alanda çalışıyorum ve müşterilerime Yunanistan, Avusturya, Kıbrıs ve diğer AB ülkelerinde daire satın alma konusunda yardımcı oluyorum. Deneyimim, hukuki bilgi, uluslararası yatırım ve inşaat alanlarını bir araya getiriyor. Bu süre zarfında kendi yaklaşımımı geliştirdim: Sorunları sistematik bir şekilde çözüyor, ayrıntılara büyük önem veriyor ve yatırımcıların ihtiyaçlarını anlıyorum. Bunlar arasında kar, finansal güvenlik, yer değiştirme ve yeni bir yaşam tarzı yer alıyor. Umarım bilgim, Yunanistan'da ev satın alma sürecine düşünceli, net bir planla ve tüm önemli ayrıntıları anlayarak yaklaşmanıza yardımcı olur.

Neden Avusturya olmasın?

Avusturya gelişmiş ve cazip bir ülke, ancak orada yatırım yapmak daha zor. Minimum ikamet şartı daha yüksek, şartlar daha katı ve piyasa fiyatları genellikle şişirilmiş durumda. Öte yandan Yunanistan daha uygun koşullar sunuyor:

• Daha düşük bir başlangıç ​​tutarı (Avusturya'da 500.000 €'nun üzerinde olan tutara karşılık 250.000 €),
• Taşınma için daha basit kurallar,
• Tatil köylerinde daha yüksek kira geliri (yıllık %6-8'e kadar),
• Yeni yollar ve artan turizm nedeniyle fiyat artışları yaşanma olasılığı yüksek.

Avusturya'nın aynı zamanda avantajları da var: piyasa daha istikrarlı, yasal süreçler daha iyi düzenlenmiş ve gayrimenkuller geleneksel olarak daha pahalı ve daha kaliteli. Bu durum, uzun vadeli güvence arayan yatırımcıları cezbediyor. Muhafazakâr yatırımcılar için, maksimum getiriden ziyade sermaye korumasına odaklanarak gayrimenkul piyasasına yatırım yapmayı

Son yıllarda Yunanistan'a olan ilgi önemli ölçüde artarken, Avusturya'ya yönelik sorular da sürekli olarak yüksek seviyede kalıyor; Avusturya sermaye için güvenli bir liman olmaya devam ediyor. Benim yaklaşımım: Sorunlara sistematik bir şekilde yaklaşıyorum, ayrıntılara çok dikkat ediyorum ve yatırımcıların ihtiyaçlarını anlıyorum. Bunlar arasında kar, finansal güvenlik, yer değiştirme ve yeni bir yaşam tarzı yer alıyor. Umarım bilgim, Yunanistan'da ev satın alma sürecine düşünceli, net bir planla ve tüm önemli ayrıntıları anlayarak yaklaşmanıza yardımcı olur.

Bugün Yunanistan, uzun bir geçmişe sahip bir turizm merkezinden çok daha fazlası. Birkaç yıldır en iyi yatırım destinasyonlarından biri olan, büyüyen bir pazar. İyi getiriler sunuyor, yasalar yatırımcılar için elverişli ve başlamak oldukça kolay.

Yunanistan gayrimenkul sektöründe çalışmaya başladığım zamanlarda herkes burayı sadece "deniz kenarında bir ev" olarak görüyordu; bir tatil yeri, para kazanılacak bir yer değil. Şimdi durum farklı. Giderek daha fazla müşterinin Portekiz, Kıbrıs veya İspanya pazarlarını bilinçli olarak terk edip Yunanistan'ı seçtiğini görüyorum. İhtiyaçları açık: gelecekte istikrarlı bir gelir, yer değiştirme fırsatı ve güvenli bir işlem güvencesi.

Yunanistan, kısa dönemli kiralama gelirleri açısından (yıllık %7,5-8,3'e varan oranlarla) en iyi AB ülkelerinden biridir. Özellikle Atina, Selanik, Rodos ve Girit gibi popüler turistik yerlerde oldukça karlıdır.

Dünya Bankası'nın İş Yapma Kolaylığı sıralamasına göre, Yunanistan artık gayrimenkul kaydının en kolay yapıldığı ilk 30 ülke arasında yer alıyor. Bu durum pratikte de açıkça görülüyor: özellikle emlakçı, noter ve avukat birlikte çalıştığında işlemler sorunsuz ilerliyor.

Numbeo'ya göre, Yunanistan'da gayrimenkul kaydı yapılırken rüşvet vakaları Türkiye veya Kıbrıs'a kıyasla çok daha az yaygın. Son beş yılda süreç daha hızlı, daha güvenilir ve daha şeffaf hale geldi.

Giderek daha sık olarak, başka ülkelerde alım yapmayı denemiş yatırımcılar bana geliyor. Yüksek kira oranları, değişen yasalar gibi sorunlarla karşılaştılar veya sadece aşırı fiyatlandırılmış piyasalardan bıktılar. Bu yüzden şimdi Yunanistan'ı tercih ediyorlar.

Örneğin, Kopenhag'dan bir çift başlangıçta Valensiya'da konut ararken Atina'da iki daire satın aldı. Neden? Çünkü orada daha karlı: esnek düzenlemeler, daha düşük vergiler, anlaşılabilir fiyat artışları ve iyileştirme için alan mevcut.

Bir başka örnek: İsrailli bir müşteri Kıbrıs'ın Limassol şehrindeki dairesini sattı ve parayı Atina'ya yatırdı. Eski bir bina satın aldı ve kiralık olarak kullanmak üzere yeniledi. Şöyle dedi: "Kıbrıs'ta piyasa durgun, ama burada hayat çok canlı: inşaatlar yapılıyor, turistler geliyor, gelişme görüyorum.".

Yunanistan'ın herkes için ideal bir yer olduğunu söylemiyorum. Ancak mükemmel bir kombinasyon arıyorsanız: deniz kenarında tatil + gelir + oturma izni, şimdi tam zamanı. Özellikle de acele etmeden, düşünceli ve net bir stratejiyle hareket ederseniz.

Bana sık sık "Şu anda Yunanistan'da gayrimenkul almak güvenli mi?" diye soruluyor. Ben de her zaman öncesini anlatıyorum. Sonuçta, piyasanın nereye gittiğini anlamak için nereden geldiğini bilmek gerekiyor. 

2008 krizinden sonra konut fiyatları bazı yerlerde yarı yarıya düştü. İnşaat projeleri donduruldu, bankalar kredi vermeyi reddetti ve insanlar borçlarını ödemek için Yunanistan'daki dairelerini neredeyse bedavaya sattılar.

Yerel avukatlar ve apartman sahipleriyle konuşarak bizzat kendi gözlerimle gördüm: Eskiden 180.000 €'ya satılan evler şimdi sadece 90.000-100.000 €'ya satılıyordu. O zamanlar ev alanlar, özellikle de sakin ve ihtiyatlı yabancılar, şimdi çok avantajlı bir konumdalar.

2018'den beri işler kademeli olarak iyileşti. Yunanistan ekonomisi güçlendi, turistler geri döndü ve Altın Vize programı başlatıldı. Ayrıca emlak piyasası da canlanmaya ve büyümeye başladı.

2001'den beri Yunanistan'daki fiyat düşüşleri/yükselişlerine ilişkin istatistikler
(kaynak : https://makroskop.eu/01-2021/der-fall-griechenland/ )

Yunanistan Merkez Bankası'na göre, gayrimenkul piyasası 2018'den 2025'e kadar yıllık ortalama %5-8 oranında istikrarlı bir şekilde büyüdü. Sadece 2024 yılında büyüme %6,6 oldu. Daire fiyatları özellikle Atina ve Selanik'te, ayrıca Girit, Rodos, Paros ve Santorini gibi popüler adalarda önemli ölçüde arttı. Ancak en önemlisi, şişirilmiş piyasalardan farklı olarak, bu yükseliş doğaldır. Yapay bir abartıya değil, ekonomik toparlanmaya, artan kiralama talebine ve yatırımcı ilgisine bağlıdır.

Yunanistan'da 2022-2025 yılları arasındaki gayrimenkul fiyat artışı
(kaynak : https://de.tradingeconomics.com/greece/housing-index )

Pratikte, en sık dört ana bölgeyle çalışıyorum. Her birinin kendine özgü yatırım kuralları, piyasa temposu ve alıcı kitlesi var.

Atina - Yıl boyunca iş ve kiralama faaliyetleri

Atina, en istikrarlı ve anlaşılabilir pazardır. Mükemmel şehir yaşamı, eğitim, sağlık hizmetleri, ulaşım ve konut kiralama olanaklarına sahiptir. Başkent, Yunanistan'da hemen gelir getirmeye başlayacak bir daire satın almanın en kolay yeridir.

• Pangrati, Koukaki, Neos Kosmos, Kypseli bölgelerinde - 130-180 bin € arasında fiyatlarla, tamamlanmış binalarda iyi daireler;
• Deniz kenarında (Glyfada, Voula, Alimos) - daha pahalı, 250.000 €'dan başlayan fiyatlarla, ancak burada lüks konutlar bulabilirsiniz.

Müşterilerimin çoğu Atina'yı "güvenli bir ilk adım" olarak görüyor: istikrarlı kiracılar, kolay bir satın alma süreci ve şeffaf yasal işlemler.

Selanik, yerel talebin yüksek olduğu, büyüyen bir pazar

Selanik, Atina'dan sonra en önemli ikinci şehirdir. Alıcılar giderek daha çok buraya geliyor. Önemli bir özellik: Yunanlıların kendileri (ister oturmak için ister krediyle) daha çok ev satın alıyor, bu nedenle piyasa daha az dalgalanıyor.

• Şehir gelişiyor: giderek daha fazla tramvay ve metro hattı ortaya çıkıyor ve şehir merkezi sürekli olarak yenileniyor.
• Eğer Yunanistan'da daha uygun fiyatlı konut arıyorsanız ve fiyat artışı potansiyeli olan mülkler arıyorsanız, bu seçenek Atina'nın yerine geçebilir.
• Fiyatlar: Kozmetik tadilatı yapılmış 45-50 m²'lik tek yatak odalı bir daire 95.000-110.000 €'ya satın alınabilir. Kalamaria gibi bölgelerde veya liman yakınlarında yeni, daha büyük daireler (80-90 m²) ise 190.000-230.000 €'dan başlıyor.

Gerçek hayattan bir örnek: Viyana'dan bir aile, Selanik'in merkezinde teraslı iki katlı bir daireyi 178.000 €'ya satın aldı. Tüm belgeleri kontrol ettik, satın alma işlemini uzaktan (vekâletname kullanarak) tamamladık ve aile hemen Altın Vize'sini aldı. Şimdi daireyi günlük olarak, ağırlıklı olarak Erasmus öğrencilerine ve tıp öğrencilerine kiralıyorlar. Daire onlara yıllık yaklaşık %6 gelir getiriyor, talep görüyor (likit) ve neredeyse her zaman kiralanıyor.

Adalar – Duygular, Turizm ve Mevsimsel Karlılık

Girit, Rodos, Korfu ve Paros gibi şehirlerdeki yaşam temposu çok farklı olduğundan, yaptıkları yatırım türleri de farklıdır. İnsanlar tatil, mevsimlik kiralama ve yer değiştirme amacıyla gayrimenkul satın alırlar.

• Girit'teki evler özellikle Fransızlar ve Almanlar arasında popülerdir ve çoğunlukla deniz kenarındaki villaları tercih ederler.
• Paros: Bu ada giderek "Balear Adaları gibi ama daha ucuz bir Yunanistan" olarak adlandırılıyor.
• İskandinavya ve İsrail'den insanlar sürekli olarak Rodos'ta mülk satın alıyorlar.
• Fiyatlar: Denize daha uzak daireler 100.000 ila 130.000 euro arasında bulunabilir. Sahile daha yakın: Arsalı bir evin fiyatı 250.000 euro'dan başlıyor.

Adalardaki deneyimim bana üç şeyi anlamanın çok önemli olduğunu gösterdi: mevsim, oraya ulaşmanın kolaylığı ve yerel halkın ne satın aldığı. Yanlış yeri seçerseniz sorun yaşarsınız. Ama doğru yeri seçerseniz, kârınız Atina'dakinden daha yüksek olur.

Anakara, denize erişimi olan adalara alternatif bir seçenektir

Mora Yarımadası, Halkidiki ve Volos, aile dostu tatil yerleridir. Turist sayısı daha az olsa da yaşam standartları iyidir ve Yunanlılar da giderek daha fazla buralara tatile gidiyor.

• Sırbistan, Bulgaristan ve Romanya'dan alıcılar Halkidiki'de oldukça aktifler. Özellikle villalar ve apart otellerle ilgileniyorlar.
• Mora Yarımadası'nda yenilemeye uygun birçok tarihi ev bulunmaktadır; bunlar cazip yatırım fırsatları sunmaktadır. 

Burada insanlar çoğunlukla (kalıcı veya mevsimlik olarak) oturmak için veya (yılda 3 ila 6 ay arası) kiraya vermek için ev satın alıyorlar.

Deneyimlerim gösteriyor ki, Yunanistan'daki talep mevcut pazarda yoğunlaşmış durumda. Alıcılar, hızla kullanıma sokulabilecek (kiraya verilebilecek veya içine taşınılabilecek) hazır daireler ve evler arıyorlar. En büyük ilgi, tamamlanmış belgeleri ve temiz bir geçmişi olan (herhangi bir standartta) yenilenmiş mülklere yönelik. Bu tür alımlar daha güvenli ve daha hızlı gelir elde etme (kiraya verme veya yeniden satış) olanağı sağlıyor.

Piyasa durağan olmadığı için diğer formatlar da giderek daha popüler hale geliyor:

Yeni gelişmeler. Yunanistan'daki yeni gelişmeler az sayıda olsa da cazip. Atina'da (özellikle gelişmekte olan bölgelerde) modern, donanımlı ve enerji verimli konutlar inşa ediliyor. Prestijli konumlarda, denize yakın, kompakt ve lüks kompleksler bulunuyor; 70-80 metrekarelik dairelerin fiyatları 250.000 €'dan başlıyor. Genel avantajlar arasında düşük işletme maliyetleri, güvenilir altyapı, garanti ve Altın Vize alma imkanı yer alıyor.

Lüks segment. Yunanistan'da evler 500.000 € ve üzeri fiyatlarla satılıyor, genellikle adalarda veya Atina'nın en iyi banliyölerinde bulunuyorlar. Kefalonia, Mykonos, Paros ve Girit'teki mülkler özellikle popüler. Başlıca alıcılar, mahremiyet, geniş manzaralar ve yüksek kaliteli işçilik onlar için çok önemli olan BAE, ABD ve İsrail'den yatırımcılar. Bu evler genellikle yönetim ve servis hizmetleriyle birlikte sunuluyor, bu da başka bir ülkeden sahip olmayı kolaylaştırıyor.

Apart oteller. Anahtar teslimi yapılan apartman kompleksleri, pasif yatırım için ideal bir araçtır. 300.000 €'dan başlayan yatırımlarla, yatırımcılar kısa süreli kiralama, profesyonel yönetim veya kişisel kullanım arasında seçim yaparak yıllık %6-8 getiri elde edebilirler.

Yönetilen mini oteller. Popüler Yunan şehirlerinde (Rethymno, Rodos, Hanya, Nafplio) bulunan küçük butik oteller (5-10 oda), cazip yatırım fırsatları sunmaktadır. Genellikle tarihi binalarda yer alan bu oteller, sadık bir müşteri kitlesini kendine çekmektedir. Başarı, aktif yönetim ve iş odaklı bir yaklaşım gerektirse de, doğru yönetimle bu tür oteller yüksek getiri (yıllık %8-10) sağlayabilir. Satın alma başlangıç ​​fiyatı 400.000 €'dur. Bu tür bir mülke sahip olmak, kendi benzersiz konaklama markanızı yaratma ve geliştirme fırsatı da sunmaktadır.

Deneyimden örnek: Peru'dan bir müşteri, Paros'ta 6 stüdyolu bir apart otel satın aldı ve bunu 620.000 €'ya yaptı. Yerel bir yöneticiyle anlaştıktan ve vergi kaydı konusunda yardım aldıktan sonra, mülk, işletme yönetimine minimum düzeyde müdahil olarak, yıllık yaklaşık 52.000 € gelir elde ediyor.

Nesne türüne göre tablo: yatırım eşiği, riskler, karlılık:

Son 10 yılda yatırımcıların ulusal bileşimi önemli ölçüde değişti. Şu anda piyasadaki ana oyuncular şunlardır:

• Çin: Altın Vize başvurularında lider ülke.
• Rusya, Ukrayna, Belarus: Atina'da ve adalarda aktif olarak konut satın alıyorlar ve genellikle beklenmedik durumlar için "yedek seçenek" olarak daire arıyorlar.
• Avrupa (Fransızlar, Almanlar, Avusturyalılar): Giderek daha fazla insan, aşırı ısınmış (pahalı ve rekabetçi) İspanyol emlak piyasası yerine Yunanistan'ı tercih ediyor.
• Birleşik Arap Emirlikleri ve Suudi Arabistan öncelikle otellere, lüks gayrimenkullere ve yeni binalara yatırım yapıyor.

Deneyimlerime göre, Limassol (Kıbrıs) ve Marbella (İspanya) piyasalarını terk eden birçok müşteri Yunanistan'da ev satın aldı. Kararlarının temelinde, oradaki daha cazip fırsatlar ve daha az katı düzenlemeler yatıyordu.

Bu önemli ve çoğu zaman hafife alınan bir avantajdır. Birçok "güneşli" pazarda (Kıbrıs, Karadağ), fiyatlar öncelikle yabancı yatırımlar tarafından belirlenir. Ancak Yunanistan'ın güçlü bir temeli var: kendi istikrarlı talebi. Atina, Selanik ve diğer şehirlerin sakinleri aktif olarak ev satın alıyorlar.

Bu sayede, yabancıların geçici olarak ülkeden ayrılması durumunda bile (jeopolitik nedenlerle veya Altın Vize gibi programlarda yapılan düzenlemeler nedeniyle), Yunanistan pazarında keskin fiyat düşüşleri yaşanmaz. Yerel talep, güvenilir bir güvenlik ağı görevi görür.

• Genç aileler : Kendi dairelerini satın almak için ipotek kredisi çekiyorlar (mevcut faiz oranları %3,7-4,2). Genellikle konut bölgelerini veya yeni yerleşim yerlerini tercih ediyorlar.
• Yurtdışında yaşayan Yunanlar (ABD, Avustralya, Almanya): anavatanlarına geri dönüyorlar veya akrabalarına yardım ederek "kökenlerine" geri dönüp gayrimenkul satın alıyorlar.
• Orta sınıf (doktorlar, avukatlar, bilişimciler): yavaş yavaş konut için para biriktiriyorlar - 150-200 bin avroya kadar fiyatlandırılan küçük dairelere (1-2 odalı) olan talep artıyor.
• Öğrenciler ve velileri, eğitimleri süresince (4-5 yıl) Atina ve Selanik'te genellikle kiralama yerine küçük daireler satın alıyorlar. Bu, kiralamaktan daha uygun fiyatlı oluyor.

Yunanistan Merkez Bankası'na göre (2024):

• Satın alımların büyük çoğunluğu (yaklaşık %68) yerel alıcılar tarafından gerçekleştirildi. Yabancıların Yunanistan'a olan ilgisinin artmasına rağmen bu durum geçerliliğini koruyor.
• Selanik ve Mora Yarımadası'nda yerel alıcıların oranı daha da yüksek; %75'e kadar çıkıyor.

Yunanistan'da gayrimenkul seçerken, sadece ne satın alacağınızı değil, mülkiyetin nasıl tescil edileceğini de göz önünde bulundurmak önemlidir. Bu format, vergilerinizi, yasal koruma düzeyinizi, miras kurallarını ve hatta nihai karlılığınızı doğrudan etkiler. Uygulamada, ister kişisel kullanım için bir daire, ister kiralama işi için bir ev olsun, müşterilerime en uygun seçeneği bulmalarında yardımcı oluyorum.

Yunanistan'da gayrimenkulü kendi adınıza (bireysel olarak) satın alırsınız. Bu, ilk kez ev satın alanlar için en popüler seçenektir.

Kendiniz için veya kiraya vermek üzere bir daire veya ev satın almanız, Altın Vize yoluyla oturma izni almanız veya bir Yunan bankasından konut kredisi çekmeniz gerekiyorsa uygundur.

Müşterilerimin çoğu Yunanistan'da gayrimenkulü yabancı bir şirket (Estonya, Kıbrıs veya Bulgaristan'da) aracılığıyla satın alıyor. Bu genellikle zaten bir işletmeye sahip olduklarında yapılıyor. Bu, profesyonel yatırımcılar, yurt dışında varlıkları olan şirketler ve otel veya birden fazla mülk sahibi için uygundur.

Örnek Olay: Viyana'dan bir müşteri, Estonya merkezli bir şirket aracılığıyla Girit'te bir otel satın aldı. Bu düzenleme, tadilatlar için daha düşük vergi ödemesine, kârları kolayca almasına ve işletmenin bir kısmını hisseler yoluyla çocuklarına kolayca devretmesine olanak sağladı.

Örnek Olay: Viyana'dan bir müşteri, Estonya merkezli bir şirket aracılığıyla Girit'te bir otel satın aldı. Bu düzenleme, tadilatlar için daha düşük vergi ödemesine, kârları kolayca almasına ve işletmenin bir kısmını hisseler yoluyla çocuklarına kolayca devretmesine olanak sağladı.

REIC (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı), gayrimenkulü kendiniz yönetmek zorunda kalmadan yatırım yapmanın bir yoludur. Bir şirketin hissesini satın alırsınız ve şirket binaların sahibi olur ve yönetimini üstlenir. Bu seçenek, gelir elde etmek isteyen ancak binaları yönetmek istemeyen ve aynı zamanda riski azaltmak isteyenler için uygundur.

Yunanistan'da bir eş, çocuk veya aile vakfı aracılığıyla ortak mülk satın almak daha fazla kolaylık sağlar. Bu seçenek genellikle mülkün ortak sahipliğini paylaşmak, miras işlemlerini önceden basitleştirmek veya çocuklar, ebeveynler ve arkadaşlarla ortak yatırım yapmak isteyen aileler tarafından tercih edilir. Kimin hangi paya sahip olacağını ve kira gelirinin nasıl bölüneceğini önceden belirleyebilirsiniz; her şey açık ve yasal olarak düzenlenmiştir.

Yunanistan'da, bazı sınır bölgeleri ve askeri tesisler (örneğin Ege Denizi'ndeki bazı adalar) dışında, yabancıların gayrimenkul satın almasına ilişkin neredeyse hiçbir kısıtlama yoktur. Ancak:

• Eğer AB üyesi olmayan bir ülkeden geliyorsanız ve mülk koruma altındaki bir bölgede bulunuyorsa, özel bir izin almanız gerekecektir.
• Her işlem noter onayından, vergi denetiminden ve kayıttan geçer; bu nedenle her şeyi bir avukatla doğru şekilde resmileştirmek önemlidir.

Tavsiyem : Yunanistan'da ev veya daire satın almadan önce, mülkün nasıl tescil edileceği konusunda mutlaka bir avukat ve vergi danışmanına danışın. Bu, vergileri, miras konularını ve gelecekteki satış fiyatını etkileyecektir. Mülkü kiraya vermeyi veya aile adına tescil ettirmeyi planlıyorsanız, bir şirket aracılığıyla veya hissedar olarak satın almayı düşünün.

Yunanistan'da gayrimenkul satın almak, özellikle iyi bir avukat ve güvenilir bir emlakçı ile, genellikle beklenenden daha kolaydır. Benim deneyimime göre, tüm adımlar izlendiğinde ve herkes sorumluluklarını bildiğinde işlemler sorunsuz ilerler.

Yunanistan'da gayrimenkul satın almak birkaç önemli aşamadan oluşmaktadır:

1. AFM (Yunanistan vergi kimlik numarası) almak ilk adımdır. Bir avukat yardımıyla bu işlem genellikle bir gün sürer.
2. Avukat seçmek; çıkarlarınızı koruyacak, mülkü inceleyecek ve sözleşmeyi hazırlayacaktır.
3. Gayrimenkul incelemesi. Bir avukat, ödenmemiş borç, ipotek veya yasadışı imar faaliyeti bulunmadığından emin olur.
4. Ön anlaşma ve depozito. Anlaşma imzalanır ve satın alma bedelinin %5-10'u ödenir.
5. Noter. Ana sözleşme, hakların devrini de tescil eden bir noter huzurunda imzalanır.
6. Kadastro. Satın alma işleminden sonra, bir avukat mülkü devlet siciline kaydeder.

Avukat olmadan işleminizin gerçekleşmesi pek olası değil. O:

• Nesnenin sorunsuz olduğunu kontrol eder
• bir sözleşme hazırlar,
• Uzaktan satın alma işlemi yapıyorsanız, vekaletname düzenler
• noter ofisinde hazır bulunmaktadır
• Kadastroya kayıtlı mülkleri tescil eder.

Emlakçı , mülk seçimine yardımcı olur, müzakereleri yürütür, satıcının belgelerini toplar ve işlemi koordine eder. Avukatla iş birliği içinde çalışması önemlidir, avukatın yerini almamalıdır.

Uygulamada görüldüğü gibi, gayrimenkul satın alırken avukattan tasarruf etmek genellikle yüksek faturalara veya sorunlu belgelere yol açar. Hukuki yardım için ödeme yapmak, gönül rahatlığı için ödeme yapmak anlamına gelir.

Yunanistan'da bir daire veya ev satın almak için şunlara ihtiyacınız olacak:

• Yaş: 18 yaş ve üzeri.
• Geçerli bir uluslararası pasaporta sahip olmak.
• Yunanistan Vergi Kimlik Numarası (AFM) Edinme.
• Yunanistan'da veya başka bir AB ülkesinde banka hesabı açmak.
• Fonların yasal kaynağına dair kanıt sunmak.

AB üyesi olmayan bir ülkeden geliyorsanız ve "hassas" bölgelerde (sınır yakınları veya belirli adalar gibi) mülk satın almak istiyorsanız, Savunma Bakanlığı'ndan onay almanız gerekebilir. Atina, Selanik, Girit ve Korfu'da böyle bir izin gerekli değildir.

Girit, Paros, Korfu, Rodos gibi popüler adalarda kendine özgü nüanslar vardır:

• Parselin sınırlarını dikkatlice kontrol etmek gerekiyor; eski belgelerde sıklıkla hatalar olabiliyor.
• Bazı evler ve arsalar, özel yapı yönetmeliklerinin geçerli olduğu turistik veya koruma altındaki bölgelerde yer almaktadır.
• Avukat, arazinin erişime, suya erişiminin olup olmadığını ve kayıtlı statüsünü ayrı ayrı kontrol edecektir.

İpucu: Adada ev satın almadan önce mutlaka mimari plan, inşaat ruhsatı, tapu kayıt özeti ve enerji performans sertifikası isteyin.

Müşterilerimin çoğu, Yunanistan'da veya kendi ülkelerinde düzenlenmiş ve apostil ile onaylanmış noter tasdikli bir vekaletname kullanarak, şahsen bulunmalarına gerek kalmadan işlemlerini tamamlıyorlar.

Avukatınız:

• Sizin için bir vergi numarası düzenler,
• bir mülk incelemesi gerçekleştirir,
• Sözleşmeyi sizin katılımınızla veya vekaleten imzalar,
• bir banka hesabı açar,
• İşlemin tescilini resmileştirir.

Bu, özellikle yurt dışındaysanız veya imza atmak için seyahat edemiyorsanız çok faydalıdır.

En önemli aşamalardan biri. Avukat şunları kontrol eder:

• satıcının mülkiyeti,
• Vergi, fatura gibi ödenmemiş borç bulunmamaktadır
• Nesnenin kentsel gelişim standartlarına uygunluğu,
• mülkiyet geçmişi,
• Herhangi bir yükümlülük veya dava olup olmadığı.

Bu, işlemin kilit bir aşamasıdır. Avukat şunları belirler:

• Satıcı gerçekten de sahibi mi?
• Vergi ve fatura borçları gibi ödenmemiş borçlar var mı?
• Söz konusu mülk, şehir planlama yönetmeliklerine uygun mu?
• Sahiplerinin geçmişi nedir?
• Herhangi bir kısıtlama veya yasal işlem olup olmadığı.

Mülk kusursuz görünse bile, depozito yatırmadan önce mutlaka bir inceleme yaptırmanızı öneririm.

İşlem noter tarafından onaylandıktan sonra, mülk kadastro siciline kaydedilir ve size şunlar verilir:

• resmi unvan özeti,
• Altın Vize programı kapsamında oturma izni almak için gerekli belgeler (varsa),
• Adınıza kamu hizmeti sözleşmeleri düzenleme hakkı.

Sözleşmenin imzalanmasından tam olarak uygulanmasına kadar olan tüm süreç genellikle bir ila iki ay sürer.

Yunanistan'da gayrimenkul (daire veya ev) seçerken, sadece mülkün fiyatını değil, tüm vergileri ve ek masrafları da hesaba katmanız önemlidir. Tecrübelerime göre, tüm maliyet tablosunu önceden gören yatırımcılar doğru kararlar alırlar ve daha sonra beklenmedik masraflardan kaçınırlar.

Yunanistan'da tüm ev sahipleri ve arazi sahipleri yıllık emlak vergisi (ENFIA) ödemek zorundadır. Vergi miktarı, mülkün kadastro değerine, alanına ve konumuna bağlıdır.

• Temel vergi oranı: Gayrimenkulün değerlendirilmiş değerinin yıllık yaklaşık %0,1-0,3'ü.
• Pratikte, Atina'da 2024 yılında 70 metrekarelik bir dairenin sahibi ortalama 250-350 euro ödüyor.
• Yerel indirim: taşra bölgelerinde ve adalarda vergi, büyük şehirlerden daha düşüktür.

Bu ücret yerel yetkililer (bölgeniz/şehriniz) tarafından tahsil edilir. Miktar, mülkün konumuna bağlıdır ve kadastro değerinin yaklaşık %0,2-0,3'ü kadardır.

Bir mülkün fiyatı her şey değildir. Yunanistan'da gayrimenkul satın alırken, alıcı zorunlu ek ücretler öder:

• Devlet vergisi: Değerin %3'ü.
• Noter ücreti: İşlem tutarının %1-1,5'i.
• Avukat/avukatlık hizmetleri: yaklaşık %1.
• Temsilci komisyonu: %2-3.

Özetle: Bu ek maliyetler genellikle gayrimenkulün satın alma fiyatının %7-10'una denk gelir.

Şu an için önemli bir avantaj: Yeni bir binada yeni bir daire satın alırken, 2025 yılının sonuna kadar KDV (%24) ödemek zorunda değilsiniz. Bu, tasarruf etmek için harika bir fırsat!

2025'ten sonra: KDV geri dönecek (%24) ve yeni binalardaki konutlar bu oranda daha pahalı hale gelecek.

Avusturya'da gayrimenkul satın alırken şu ücretleri ödemeniz gerekir:

• Grunderwerbssteuer - satın alma vergisi %3,5'tur;
• Kira gelir vergisi (Einkommenssteuer) – gelirinize bağlı olarak %55'e kadar çıkabilir; ayrıca %10-12'ye kadar daha eklenebilecek diğer ücretler ve masraflar da söz konusu olabilir.

Yunanistan'da vergiler ortalama olarak daha düşüktür ve ayrıca vergileri optimize etmek için çeşitli yasal yollar da mevcuttur.

Yurt dışında yaşayan veya çok zaman geçirenler için Yunanistan, "Yurtdışında İkamet Eden" vergi rejimi sunmaktadır; bu rejimde yurtdışından elde edilen tüm gelirler için yıllık 100.000 € tutarında sabit bir vergi ödenir. Bu, gayrimenkul kiralama veya satışından elde edilen karlar üzerindeki vergileri önemli ölçüde azaltmaya yardımcı olur.

Altın Vize Başvuru İşlemlerindeki Eğilimler
(kaynak : https://www.imidaily.com/europe/greece-cuts-golden-visa-backlog-set-for-record-year/ )

Yunanistan Altın Vizesi, gayrimenkul satın alımı yoluyla AB'de oturum izni almanın en uygun ve popüler yollarından biridir. Son birkaç yıldır, özellikle aileler, girişimciler, serbest çalışanlar ve hareket özgürlüğüne değer veren ve tek bir ülkeye bağlı kalmak istemeyen yatırımcılar için Altın Vize almanın birincil hedef olduğu düzinelerce işlem gerçekleştirdim.

Yatırım miktarı bölgeye bağlı olarak 250.000 € ile 800.000 € arasında değişmektedir.

2023'ten bu yana, asgari eşik Yunanistan'ın farklı bölgeleri için farklılık göstermektedir.

Pratikte:

— Müşterilerimin çoğu 250-270 bin avro yatırım yaparak Yunanistan'da karlı bir şekilde kiraya verilebilecek bir daire satın aldı.

— Atina'da, özellikle şehir merkezinde, özellikle ev veya çatı katı dairesi söz konusuysa, yaklaşık 500 bin avroya ihtiyacınız var.

• Yunanistan'da kalıcı olarak ikamet etmeden de orada yaşamak mümkündür.
• Schengen ülkeleri içinde serbestçe seyahat edebilirsiniz.
• İş kurabilir, çocuklara (okullarda/üniversitelerde) ders verebilir, Avrupa yollarını, hastanelerini vb. kullanabilirsiniz.
• Tüm aile bireyleri için aynı anda oturma izni almak mümkündür: eş, 21 yaşından küçük çocuklar ve anne-baba.

• Bu vize size bir Yunan şirketinde çalışma izni vermez, ancak kendi işinizi kurabilir veya gayrimenkul sahibi olabilirsiniz.
• Vatandaşlığı garanti etmez, ancak vatandaşlığa kabul süreci yoluyla nihayetinde böyle bir fırsat sağlayabilir.

Yılda 183 günden fazla bir süre ülkede ikamet ederseniz, vergi öderseniz, dili öğrenirseniz ve yerel hayata katılırsanız, yedi yıl sonra vatandaşlık başvurusunda bulunabilirsiniz. Ancak bu ayrı bir süreçtir ve otomatik değildir.

Tecrübelerime göre, Yunanistan'da mülk satın almayı ve özgürce seyahat etmeyi planlayanlar için Altın Vize programı en basit ve en avantajlı seçeneklerden biridir. Avusturya'da ise şartlar çok daha katıdır ve topluma entegrasyonun zorunlu olarak kanıtlanmasını içerir.

• Altın Vize şartlarını karşılamayan gayrimenkul alımları (örneğin, her biri 150.000 € değerinde olan birden fazla daire) geçerli sayılmaz.
• Para transferi yatırımcının kişisel hesabından yapılmamıştır.
• Belgeler eksik – genellikle tercümeler veya apostiller eksik oluyor.
• Özellikle çocukların 21 yaşından büyük olduğu durumlarda, tüm aile için vize başvurusu yaparken yapılan hatalar.

• Giriş ücreti artık bölgeye göre değişiyor: merkezi ve popüler turistik bölgelerde minimum tutar 500.000 €'ya yükseltildi.
• Özellikle AB üyesi olmayan ülkelerin vatandaşları için fon kaynaklarının doğrulanması güçlendirildi.
• İşlem süreleri kısaltıldı: sözleşme imzalandıktan sonra, satın alma işleminin kanunla belirlenen süreler içinde tamamlanması gerekiyor.

Yunanistan'da mülk satın almak sadece güzel manzarayla ilgili değil. İstikrarlı bir gelir elde etmenin harika bir yolu. Birkaç yıldır müşterilerime sadece daire satın almaları konusunda değil, aynı zamanda kısa süreli turistler veya uzun süreli kiracılar olsun, kiralama işletmeleri kurmaları konusunda da yardımcı oluyorum.

Kısa dönemli kiralama: yüksek gelir, ancak daha riskli

• Platformlar: Airbnb, Booking, yerel rezervasyon hizmetleri.
• Gelir: Özellikle popüler turistik bölgelerde (Atina, Girit, Paros, Rodos) yılda %8-10'a varan kar.
• Başarı faktörleri: mülkün konumu, mevsimsel talep, yönetim kalitesi, itibar ve yorumlar, izinlerin mevcudiyeti.
• Riskler: yoğun rekabet, artan maliyetler, sezon dışı dönemde düşük doluluk oranı.

Diyelim ki Atina'da, metro istasyonuna yakın bir konumda bulunan ve 160.000 €'luk bir satın alma fiyatına sahip bir gayrimenkul, yaz aylarında aylık 1.100 €'ya kadar gelir getirebiliyor.

Uzun süreli kiralama: güvenilir ve sorunsuz

• Sözleşmeler genellikle bir ila üç yıllık süreler için yapılır.
• Kar oranı daha düşük (yılda yaklaşık %3-5), ancak daha az kişisel katılım gerektiriyor.
• Dairelere öğrenciler, yerel halk ve Yunanistan'a taşınan yabancılar arasında yoğun talep var.
• Gayrimenkulü kendileri yönetmek istemeyen yatırımcılar için iyi bir seçenek.

Bölgelere göre karlılık (ortalama, deneyimime dayanarak):

Yeni kurallar ve kısıtlamalar

Yunanistan'da 2023 yılından itibaren bazı bölgelerde kısa dönem kiralamalara ilişkin yeni düzenlemeler yürürlüğe girdi:

• Atina'nın bazı bölgelerinde ve adalarda, Airbnb gibi platformlar aracılığıyla konaklama yeri kiralamaya ilişkin kısıtlamalar veya kotalar bulunmaktadır.
• Yetkililer, özellikle yerel sakinler için konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde, uzun vadeli kiralamalara geçişi teşvik ediyor.
• Gayrimenkullerin yasal olarak kiralanması için Yunanistan Ulusal Turizm Örgütü'nden (EOT) lisans alınması gerekmektedir.

Kontrol kimde?

Yunanistan dışında ikamet eden mülk sahipleri için kiralama yönetimi, uzman bir şirkete dış kaynak olarak verilebilir.

• Hizmet bedeli genellikle gelirin %10-20'si civarındadır.
• Hizmetler arasında giriş işlemlerinin düzenlenmesi, temizlik, misafir desteği ve raporlama yer almaktadır.
• Piyasada hem yerel özel operatörler hem de uluslararası ağlar faaliyet göstermektedir.

Yunanistan'da kira gelirlerinin vergilendirilmesi

Vergi beyannamesi vermek zorunludur. Vergi optimizasyonu, ikametgahı olmayanlar statüsü veya bir şirket aracılığıyla gayrimenkul edinimi yoluyla mümkündür. İkametgahı olmayanlar, kira gelirlerinin büyüklüğüne bakılmaksızın %15'lik sabit bir vergi oranına tabidir.

Avusturya ile karşılaştırma

Sonuç: Yunanistan'da gayrimenkul kiralamak Avusturya'ya göre daha karlı ve daha kolaydır. Gelirinizi en üst düzeye çıkarmak için, gayrimenkulü ve kiralama türünü doğru belirlemek, potansiyel riskleri en aza indirmek ve geçerli yasal gerekliliklere kesinlikle uymak önemlidir..

Ancak Avusturya'da gayrimenkul konusunda engin deneyime sahip bir uzman olarak şunu söyleyebilirim ki, Yunanistan'ın cazibesine rağmen, Avusturya'nın farklı bir strateji sunduğunu anlamak önemlidir: hızlı getiriden ziyade sermayenin korunması, istikrarlı büyüme ve prestij ön plandadır. Viyana piyasası, yatırımcılar için Avrupa'daki en güvenli limanlardan biri olarak kabul edilir. Sermayenin korunması öncelikliyse, başlangıçta Viyana'da bir daire satın almak . Evet, böyle bir mülk için daha fazla ödeme yaparsınız ve daha karmaşık prosedürlerden geçersiniz, ancak karşılığında güvenli haklar, öngörülebilir bir piyasa ve zamanla değeri artan bir gayrimenkul elde edersiniz.

Yunanistan'da ev satın almayı planlıyorsanız, maliyet, altyapı, kiracı talebi, büyüme potansiyeli ve likidite gibi birçok faktörü göz önünde bulundurmanız gerekir. Müşterilerime düzenli olarak şunu açıklıyorum: Aynı fiyata Atina'nın kalbinde bir daire veya Halkidiki kıyısında bir ev satın alabilirsiniz; seçim önceliklerinize bağlıdır.

Atina, Yunanistan'ın en büyük ve en aktif emlak piyasasına sahip şehridir

• Atina'da konut fiyatları, özellikle merkez bölgelerde, Glyfada, Kifisia ve Paleo Faliro'da olmak üzere, sürekli olarak artıyor.
• Şehir, kısa veya uzun vadeli kiralama yatırımları için olduğu kadar kişisel ikamet için gayrimenkul satın almak için de idealdir.
• Atina'da daire satın almak hem gelir elde etmek hem de Altın Vize almak açısından faydalıdır.

Örneğin, Pangrati bölgesinde, konutlar metrekare başına 2.500 €'dan başlayan fiyatlarla satın alınabiliyor ve %7'ye varan kira getirisi sağlayabiliyor.

Selanik daha ucuz bir alternatiftir

• Yunanistan'ın en önemli ikinci gayrimenkul piyasası.
• Talep ağırlıklı olarak yerel sakinlerden geliyor ve konut maliyetleri Atina'dakinden daha düşük.
• Büyük bir şehirde uygun fiyatlı gayrimenkul arayanlar için ideal bir seçenek.

Üniversitelerin varlığı nedeniyle, Erasmus programı kapsamındaki öğrenciler için kiralık dairelere talep oldukça yüksek.

Yunan Adaları - Lüks ve Tatil Köyü Gayrimenkulleri

• Santorini, Mykonos, Rodos, Girit ve Korfu gibi popüler adaların kiralama potansiyeli yüksektir.
• Sahil bölgesinde ev satın almak veya apart otellere yatırım yapmak için ideal.
• Gayrimenkul fiyatları daha yüksek ve lojistik daha karmaşık olabilir, ancak yoğun sezonda yıllık getiri %9-10 civarındadır.

Örneğin, Mikonos'ta deniz manzaralı bir villa 800.000 €'dan başlıyor, ancak etkili bir yönetimle sezonda 100.000 €'ya kadar gelir elde edebiliyor.

Mora Yarımadası, değerinin altında fiyatlandırılmış bir pazardır

• Uygun fiyatlı gayrimenkuller, etkileyici manzaralar ve yeni oteller ve golf kompleksleriyle hızla gelişen bir altyapı.
• Yunanistan'da yaz tatili planlayan aileler arasında oldukça popüler.
• Özellikle Costa Navarino bölgesinde apart otel projeleri için yüksek potansiyel bulunmaktadır.

Epir, Tesalya, Makedonya - ekonomi segmenti

Bu bölgelerde 30.000 €'dan başlayan fiyatlarla gayrimenkul satın almak mümkün, ancak:

• Kiralık konutlara olan talep düşük
• Ulaşım olanakları sınırlıdır
• Değerde önemli bir büyüme beklentisi orta düzeydedir.

Konum seçerken dikkate alınması gereken temel kriterler:

Güncel yatırım trendleri: İnsanlar şu anda nereye yatırım yapıyor?

Yunanistan'da gayrimenkul satın almayı planlarken, kilit soru "en ucuz nerede?" değil, "en iyi fırsat nerede?" olmalıdır. Piyasa dinamiktir: bazı bölgeler yeni büyüme alanları haline gelirken, diğerleri zaten fiyat zirvelerine ulaşmıştır.

Nereden satın alabilirsiniz:

• Atina Merkez (Koukaki, Pangrati, Keramikos) – İsrail, Fransa ve Amerika'dan yatırımcılar burada hâlâ aktif olarak daire satın alıyor. Ağırlıklı olarak kiralama amacıyla alıyorlar. Buradaki fiyatlar son üç yılda üçte bir oranında arttı.
• Glyfada, Voula ve Vouliagmeni, Birleşik Arap Emirlikleri ve Almanya'dan gelen varlıklı alıcıların yaşadığı bölgelerdir. Hem kişisel kullanım için hem de kiraya vermek amacıyla (çoğu zaman bu işi yönetim şirketlerine emanet ederek) mülk satın alırlar.
• Selanik, kendi yerel alıcılarına sahip olması, şehrin gelişmekte olması ve fiyatların şu anda daha düşük olması nedeniyle cazip bir şehir. Daha uygun fiyatlı bir seçenek arıyorsanız, ancak fiyatların yükseleceği beklentisiyle hareket ediyorsanız iyi bir tercih olabilir.
• Mykonos, Santorini ve Korfu, ABD, Kanada ve Lübnan'dan gelen varlıklı kişilerin tercih ettiği tatil yerleridir. Bu kişiler, turistlere kısa süreli konaklamalar için kiralamak veya kendi aile tatilleri için denize kıyısında pahalı villalar ve evler satın alırlar.

Büyümenin beklendiği yerler:

• Peloponez (Costa Navarino, Tolo, Kalamata) : Burada turizm sektörü aktif olarak gelişiyor; lüks beş yıldızlı oteller ve golf tesisleri ortaya çıkıyor, bu da bölgeyi konut gayrimenkulü ve apart otel yatırımları için umut vadeden bir yer haline getiriyor.
• Pire ve Batı Atina : Bu bölgeler hala değerinin altında fiyatlandırılıyor ancak limana yakınlığı, yeni metro hatları ve kıyı şeridi yeniden geliştirme projeleri sayesinde hızla gelişiyor.
• Orta ve Kuzey Yunanistan (Volos, Ioannina) : Burada konutlar daha ucuz ve iç turizm ile Avrupa Birliği tarafından desteklenen kalkınma programları sayesinde popülaritesi artıyor.

Yunanistan'da uygun fiyata bir daire mi almak istiyorsunuz? Üç şeyi göz önünde bulundurun: bölgenin gelişimi, kime kiralayacağınız ve yerel yönetimin planları. Fiyatlar sadece Atina'da değil, güney kıyısında (Peloponez) ve her zaman çok sayıda tatilcinin bulunduğu en turistik adalarda da 2027 yılına kadar artacak.

Yunanistan'daki gayrimenkul alımlarının büyük çoğunluğu (%65'in üzerinde) mevcut konutlar içindir. Bunun nedeni, ülkenin tarihsel inşaat uygulamalarının yanı sıra piyasa özellikleridir: mülklerin bulunabilirliği, elverişli konumları ve yeni inşaat projelerinin sınırlı sayıda olması.

Yunanistan emlak piyasasına ağırlıklı olarak ikinci el gayrimenkuller, özellikle Atina'daki daireler ve adalardaki sahil evleri hakimdir. Bu gayrimenkuller genellikle gerekli tüm altyapı hizmetlerine sahiptir, bakımlı bölgelerde bulunur ve sıklıkla kiraya verilir. Bazı durumlarda, bunlar tamamen yenilenmiş, kiralama veya kişisel kullanım için hemen taşınmaya hazır dairelerdir.

Örnek: Atina'nın Pangrati bölgesinde kozmetik tadilatı yapılmış 65 m²'lik bir dairenin maliyeti yaklaşık 145.000-160.000 € civarındadır ve satın alındıktan hemen sonra kira geliri elde edilebilir.

Yunanistan'daki evlerin önemli bir kısmı, 1980'lerde yeni bina standartlarının getirilmesinden önce inşa edilmiştir. Sonuç olarak, bu binalar genellikle düşük enerji verimliliğine, zayıf ses yalıtımına sahiptir ve bazen büyük onarımlar gerektiren tadilatlar yapmaktadır. 2023 yılında Yunan yetkililer, enerji verimli bina tadilatları için sübvansiyon sağlamaya başladı, ancak bu önlemler yalnızca yerel sakinler için geçerlidir.

Yunanistan'da yeni inşaat hacminin sınırlı olmasına rağmen, 2024-2025 yılları için umut vadeden projeler hayata geçiriliyor:

• Atina'da (Glyfada, Voula, Nea Smyrni semtlerinde) enerji tasarruflu teknolojilere sahip, asansörlü ve otoparklı modern binalar inşa ediliyor.
• Yeni konut komplekslerinde metrekare başına maliyet, konum ve bitirme kalitesine bağlı olarak 3.000 € ile 6.000 € arasında değişmektedir.
• Yunanistan'da yeni binalar 2025 yılının sonuna kadar KDV'den muaf tutulacak, bu da onları alıcılar için daha cazip hale getiriyor.

Örnek: Voula'da geniş bir terası ve panoramik deniz manzarası olan 90 m²'lik ferah bir daire yaklaşık 520.000 € fiyatla satılıktır. Bu satın alma işlemi size Altın Vize hakkı kazandırır.

Sonuç: Yunanistan'da daire satın almayı mı planlıyorsunuz? İkinci el bir daireyle başlayın; özellikle kiraya vermek veya hemen taşınmak istiyorsanız daha hızlı ve kolaydır. Yeni yapılar daha az yaygın olsa da daha kalitelidir ve faturalarda tasarruf sağlar. Yeni bina vergisinin kaldırılması ve yüksek talep sayesinde her iki seçenek de şu anda karlı.

Yunanistan gayrimenkul piyasası hareketli, ancak yeni projeler az. Bu durum, sadece standart yatırımlara değil, özellikle daha yüksek getiri veya esnek seçenekler arıyorsanız, alışılmadık yaklaşımlara da kapı açıyor.

Yunanistan'da büyük bir daire satın almak yerine, iki veya üç küçük stüdyo daireye yatırım yapabilirsiniz. Bu size şunları sağlayacaktır:

• Toplamda daha fazla kazanın - yılda %7-9'a kadar;
• Esnek kiralama yönetimi: günlük, birkaç aylık veya tek tek satış yapabilirsiniz;
• Farklı bölgelerde ev sahibi olarak riskleri bölün.

Örnek: 300.000 €'luk bir daire yerine, Atina'nın farklı bölgelerinde her biri 100.000 €'ya üç stüdyo daire satın alarak daha istikrarlı bir gelir elde edebilirsiniz.

Yunanistan'da 1980 öncesi inşa edilen daireler genellikle ortalamanın altındadır. Yenilenip enerji verimliliği sağlandığı takdirde daha yüksek fiyata satılarak %20-40 kar elde edilebilir.

• Ayrıca: bu seçenekler neredeyse her bölgede mevcuttur;
• Dezavantajları: Zaman ayırmanız ve kendini kanıtlamış profesyonelleri bulmanız gerekecek;
• Atina ve Selanik'te sıklıkla "ters çevirme stratejisi" olarak kullanılır.

Gelir elde etmek isteyen yatırımcılar için Yunanistan'daki gayrimenkuller bir iş aracı olarak kullanılabilir:

• Hali hazırda faaliyette olan, 10-20 odalı bir mini otel satın alabilirsiniz;
• Bir konut binasını apart otele dönüştürmek;
• Özellikle Girit, Santorini, Paros gibi popüler adalarda yıllık %10-12'ye varan getiri elde edin.

Bunun için Yunanistan Turizm Örgütü'nden (EOT) lisans ve kayıt alınması gerekmektedir.

Yunanistan'da gayrimenkule yatırım yapmak ancak yönetimini üstlenmemek istiyorsanız, uzmanlaşmış fonlar aracılığıyla yatırım yapabilirsiniz:

• REIC (Gayrimenkul Yatırım Şirketleri), vergi avantajları sunan REIT'in yerel bir versiyonudur;
• AEEAP tarafından denetlenen şirketler olup, minimum 250.000 € yatırım ile kurulabilirler.

Artıları: Yatırımlar farklı mülklere dağıtılır, profesyoneller tarafından yönetilir ve gelir pasif gelirdir.

Yunanistan'da araziye yatırım yapmak giderek daha popüler hale geliyor, ancak daha karmaşık bir seçenek:

• Atina ve Mora Yarımadası'nın turistik bölgelerindeki arsalar özellikle rağbet görüyor;
• Bunlar, daha sonra satılmak üzere villa, konut kompleksi veya apartman daireleri inşa etmek için kullanılabilir;
• En önemli şey, belgelerin "temiz" olduğundan ve bina yönetmeliklerine uygun olduğundan emin olmaktır.

Eğer Yunanistan'da sadece bir daire satın almakla kalmayıp, daha fazla kazanmak ve daha proaktif olmak istiyorsanız, farklı stratejiler seçebilirsiniz. Bu stratejiler, gelirinizi artırmanıza ve örneğin Avusturya'ya kıyasla daha az kısıtlayıcı olan Yunan pazarının esnek fırsatlarından yararlanmanıza yardımcı olacaktır.

Yunanistan'da gayrimenkul sektörü popüler ve karlı olsa da, özellikle (Avusturya'daki gibi) katı kuralları tercih ediyorsanız, bazı tuzaklar da bulunmaktadır. İşte bir daire veya ev satın almadan önce göz önünde bulundurmanız gereken başlıca riskler.

Evet, Yunanistan AB üyesi, euro kullanıyor ve sermaye kısıtlaması yok. Ancak bürokrasiye hazırlıklı olun: vergi kimlik numarası almak, işlem belgelerini onaylatmak ve kayıt yaptırmak zaman alıcı süreçlerdir ve sabır ile bir avukatın yardımını gerektirir.

Yunan bir avukat olmadan ilerlememenizi şiddetle tavsiye ederim. Avukat olmadan, basit bir işlem bile olsa, herhangi bir işlem tıkanma riski taşır. Unutmayın: gayrimenkul, kiralama ve vergi kanunları sık sık güncellenmektedir. Örneğin, kısa süreli kiralama düzenlemeleri neredeyse her mevsim değişir; bunu planlarınıza mutlaka dahil edin.

Yunanistan'da Airbnb ve Booking gibi platformlar iyi çalışıyor, ancak yetkililer bazı düzenlemeler getirdi:

• Mülkünüzü yılda en fazla 90 gün süreyle kiraya verebilirsiniz.
• Apartman binalarında bazı kısıtlamalar bulunmaktadır.
• Mülkü tescil ettirmeniz ve bir EOT numarası almanız gerekiyor.

Özellikle Atina'da veya adalarda araç kiralamadan önce yerel yasa ve koşulları kontrol edin.

Bu durum en çok tatil beldelerinde (Girit, Santorini, Mykonos) belirgindir: Mayıs'tan Ekim'e kadar evler turistlerle dolup taşarken, Kasım'dan Mart'a kadar sakindir ve kiraya vermek neredeyse imkansızdır.

Müşterilerime her zaman şunu söylerim: Gelirinizi sadece yaz için değil, tüm yıl için hesaplayın. Mülkünüzü düzenli olarak kiraya veriyorsanız (veya Atina gibi bir şehirde satın aldıysanız), kira geliriniz daha istikrarlı olur ve kışın yaşanan düşüş o kadar önemli olmaz.

Yunan adalarından birinde ev satın almayı planlıyorsanız, lütfen şunları göz önünde bulundurun:

• Su bazen tankerlerle taşınır.
• Kış aylarında fırtınalar ve şiddetli rüzgarlar ulaşımı aksatabilir.
• Yoğun sezonlarda elektrik şebekeleri aşırı yüklenebilir.

Bu sorunlar ölümcül değildir, ancak yerel koşulların anlaşılmasını ve bakım maliyetlerinin doğru planlanmasını gerektirir.

Atina veya Selanik'te bir daire satmak kolaydır. Ancak adalarda veya kırsal kesimde, özellikle bina benzersiz ise, bu işlem altı aydan bir yıla kadar sürebilir.

Metroya, mağazalara ve okullara yakın olan Atina'da daire satın almanızı tavsiye ederim. Daha sonra satmak daha kolay olur ve daha az sorun yaşarsınız.

Bu durum en çok tatil beldelerinde (Girit, Santorini, Mykonos) belirgindir: Mayıs'tan Ekim'e kadar evler turistlerle dolup taşarken, Kasım'dan Mart'a kadar sakindir ve kiraya vermek neredeyse imkansızdır.

Müşterilerime her zaman şunu söylerim: Gelirinizi sadece yaz için değil, tüm yıl için hesaplayın. Mülkünüzü düzenli olarak kiraya veriyorsanız (veya Atina gibi bir şehirde satın aldıysanız), kira geliriniz daha istikrarlı olur ve kışın yaşanan düşüş o kadar önemli olmaz.

Yunanistan, yılda 300 güne kadar güneşli ve ılık gün sunan, Avrupa'nın en güneşli ülkesidir. Denizi, temiz havası ve ılıman kışları, burayı kalıcı yerleşme veya soğuktan kış kaçamağı için ideal bir yer haline getiriyor.

Hem kamu hastanelerinde hem de özel kliniklerde tedavi imkanı mevcuttur. Özel sektör yüksek standartlar, uygun fiyatlar sunmakta ve Avusturya'dakinden kesinlikle daha ucuzdur.

Çocuklar için uluslararası okullar var. Üniversiteler İngilizce programlar sunuyor. Bir çocuğu özel okula kaydettirmek, imkan meselesi değil, bütçe meselesidir.

Güvenlik konusuna gelince, burada yaşam özellikle küçük kasabalarda ve adalarda huzurludur. Suç nadirdir ve ziyaretçilere açık bir şekilde davranılır.

"Yunanistan'da yaşamak pahalı mı?" diye birçok kişi soruyor. Cevabım şu: Buradaki maliyetler Avusturya, Almanya veya Fransa'ya göre daha düşük. Yiyecek, hizmetler ve kira fiyatları oldukça uygun. Aynı zamanda, özellikle büyük Avrupa şehirleriyle karşılaştırıldığında, yaşam oldukça rahat. Bu, bir yer ve konaklama türü seçerken önemli bir avantaj.

Yunanistan'da işlek bir şehirdeki bir kafede veya restoranda yemek yiyen bir çift, yaklaşık 25-30 euro ödemeyi bekleyebilir. Aylık konut giderleri (faturalar) genellikle 80 ila 120 euro arasında değişmektedir. Atina'da kısa bir taksi yolculuğu en az 3,50 euro tutacaktır.

İletişim, ulaşım ve bankacılık altyapısı açısından başkent, büyük şehirler ve ünlü adalar oldukça donanımlıdır; ihtiyacınız olan her şey kolayca bulunabilir. Ancak kırsal bölgelere seyahat ederseniz, lojistik ve sağlık hizmetleri de dahil olmak üzere hizmetlere erişim önemli ölçüde azalabilir. Bu, Yunanistan'ın kırsal kesiminde ev satın almadan önce dikkate alınması gereken son derece önemli bir husustur.

Yunanistan'da mülk satın aldıktan ve Altın Vize programı aracılığıyla oturma izni aldıktan sonra, fiilen Yunan vatandaşlarıyla aynı devlet hizmetlerine erişim haklarına sahip olursunuz. Bu, okullara, sağlık hizmetlerine ve sosyal programlara erişimi içerir.

• Sağlık Hizmetleri: EOPYY Ulusal Sağlık Sistemi temel tıbbi bakım sağlamaktadır. Özel sektör, nispeten uygun fiyatlarla yüksek düzeyde hizmet sunmaktadır; örneğin, bir pratisyen hekime muayene yaklaşık 30 €, ultrason muayenesi ise 40-50 € civarındadır. Yıllık 500 €'dan başlayan fiyatlarla özel sağlık sigortası mevcuttur.
• Eğitim: Atina, Glyfada, Selanik ve Girit'te yıllık öğrenim ücreti 5.000 € ile 10.000 € arasında değişen uluslararası ve İngilizce eğitim veren okullar bulunmaktadır. Devlet okulları ücretsizdir, ancak eğitim dili Yunancadır.
• Yasallaştırma: Oturma izni, ülkede resmi olarak ikamet etme, banka hesabı açma, kamu hizmetlerinden yararlanma ve uzun vadeli sözleşmeler yapma hakkı verir. Çoğu formalite, vekaletname ile uzaktan halledilebilir.

Birçok yatırımcı için Yunanistan'daki gayrimenkul sadece bir varlık olmaktan çıkıp, gereksiz bürokrasiden uzak bir şekilde hareket etmenin veya burada rahat koşullarda önemli bir süre geçirmenin bir yolu haline geliyor.

Bir temsilci olarak genellikle Avusturya'nın düzen ve net kurallarla, Yunanistan'ın ise özgürlük ve daha fazla yaşam fırsatıyla ilgili olduğunu söylerim.

Avusturya'da yaşam çok düzenli: her şey açık, kurallara dayalı, elverişli şehirler ve iyi tasarlanmış altyapı ile. Ancak bu düzenin bir bedeli var: kira, faturalar, hizmetler ve vergiler pahalı.

Yunanistan'da zaman güvenilir olmayabilir, ancak sıcak hava, deniz ve dost canlısı insanlar günlük hayatı belirgin şekilde daha konforlu ve huzurlu hale getiriyor.

Güvenlik konusunda birkaç söz. Organizasyon ve sağlık hizmetleri açısından Avusturya, Yunanistan'dan açıkça üstün. Bununla birlikte, daha küçük Yunan kasabaları ve bölgeleri oldukça güvenli ve rahat bir ortam sunuyor. Temel fark önceliklerde yatıyor: Yunanistan'ın tutkusu ve deniz manzaraları ile Avusturya'nın düzenliliği.

Giderek daha çok görüyorum ki, insanlar sadece yatırım getirisine değil, aynı zamanda kişisel alana da ihtiyaç duyuyorlar; evdeki istikrarsızlıktan uzaklaşabilecekleri, sakin ve güvenli bir yerde yaşayabilecekleri ve Avrupa'da güvenli bir dayanak noktasına sahip olabilecekleri bir yer. Bu anlamda, Yunanistan'da mülk satın almak çok mantıklı bir seçim gibi görünüyor.

Yunanistan'da 250.000 € veya daha fazla değerde bir mülk satın alarak oturma izni alabilirsiniz. Bu, istikrarsız ülkelerden gelen ve diğer ülkelerle ilişkili uzun prosedürler ve yüksek masraflar olmadan Avrupa'da yaşamak isteyenler için iyi bir seçenektir.

emekliler genellikle sıcak iklim, sade yaşam ve düşük fiyatlar nedeniyle burada ev satın alıyorlar. Yiyecek, doktor, elektrik ve su, örneğin Avusturya'ya göre daha ucuz. Aynı zamanda burası huzurlu ve Avrupa'da olduğu gibi yaşam için gerekli her şey mevcut.

Dijital göçebeyseniz , Yunanistan ihtiyacınız olan her şeyi sunuyor: güvenilir internet, uygun fiyatlı kiralama ve satın alma fiyatları, sorunsuz bankacılık ve eşsiz, rahatlatıcı bir atmosfer. Ayrıca, özel bir oturum vizesinden de yararlanabilirsiniz.

Viyana ile karşılaştırıldığında, seçim kişisel tercihlere göre belirlenir: Avusturya'nın başkenti yapı ve güvenilirlik sunarken, Yunanistan sıcak bir iklim, özgürlük ve daha rahat bir yaşam tarzı sunar. Avusturya'yı paralel olarak düşünenler, Viyana'nın semtlerini -tarihi merkezden daha sakin yerleşim bölgelerine kadar- inceleyerek, konumları bilinçli bir şekilde karşılaştırıp Viyana yapısının daha esnek Yunan pazarından nasıl farklılaştığını anlamalıdır. Benim yaklaşımım: Viyana, çalışma ve pazar analizi için üssüm olmaya devam ediyor, ancak Yunanistan giderek hem bedenen hem de ruhen gerçekten rahatladığım bir yer haline geliyor.

Yunanistan'da gayrimenkul satışı, konum, mülk türü ve seçilen satış stratejisine bağlı olarak birkaç aydan bir yıldan fazla sürebilir. Atina ve Selanik gibi büyük şehirlerde, özellikle yenilenmiş ve iyi gelir getiren mülkler daha hızlı satılır. Adalarda ve daha küçük kasabalarda, özellikle turizm sezonu dışında veya fiyat şişirilmişse, alıcı bulmak daha zordur.

Altın Vize programı aracılığıyla Yunanistan'da bir daire satın aldıysanız, satarken oturum izniyle ilgili incelikleri göz önünde bulundurmanız önemlidir. Yeni yabancı sahibin de vize almaya hak kazanabilmesi için, işlemin bölgeye bağlı olarak 250.000 € ile 800.000 € arasında değişen mevcut minimum yatırım eşiğini karşılaması gerekir. Mülkü beş yıl geçmeden satarsanız, yerine uygun başka bir mülk satın almadığınız sürece oturum izniniz sona erer.

Aileler genellikle Yunanistan'daki gayrimenkullerini akrabalarına devrediyorlar; örneğin, hediye ederek veya çok düşük bir fiyata satarak. Bu, varlıkların kontrol altında tutulmasına ve miras işlemlerinin basitleştirilmesine yardımcı oluyor.

Tecrübelerime dayanarak şunu söyleyebilirim: Avusturya'da (özellikle Viyana'da) daire satmak daha kolay. Orada her şey açık: talep tahmin edilebilir, fiyatlar istikrarlı ve piyasa açık. Ancak Yunanistan'da her şey konuma ve mülkün durumuna bağlı. Ama iyi hazırlanır, iyi sunar ve yerel incelikleri anlarsanız, satış yatırımınız için karlı bir sonuç olacaktır.

AB genelinde gayrimenkul yatırımlarıyla ilgileniyorum ve hem Avusturya gibi istikrarlı ülkelerde hem de Yunanistan gibi daha dinamik ve değişken piyasalarda işlemlere katılıyorum. Her biri, hem gayrimenkulün durum tespiti sürecinde hem de yatırım stratejisinin planlanmasında farklı bir yaklaşım gerektiriyor.

Yunanistan'da her zaman kapsamlı bir hukuki durum tespitiyle başlamayı tavsiye ederim. Özellikle Atina'da ve adalarda çok sayıda eski bina bulunduğundan, tapu kayıtlarını, izinleri ve her türlü ipotek kaydını iyice incelemek şarttır. Yerel bir avukat ve mühendisin desteği olmadan riskler önemli ölçüde artabilir. Buradaki durum, tüm belgelerin tek tip ve net bir standarda göre hazırlandığı Avusturya'dan farklıdır.

Müşterilerime genellikle sermayelerini şu şekilde dağıtmalarını öneririm: yaklaşık üçte ikisini Viyana gibi sakin ve öngörülebilir pazarlara, kalan üçte birini ise Atina veya Girit gibi daha dinamik destinasyonlara yatırsınlar. Bu şekilde gelir ve güvenlik arasında bir denge kurabilirler. Yunanistan'da yıllık getiriler %7-8'e ulaşabilir, ancak yatırıma dahil olmanız gerekir. Avusturya'da getiriler daha düşük, ancak riskler neredeyse yok denecek kadar az.

Eğer para biriktirmek, istikrarlı bir gelir elde etmek veya sorunsuz bir oturma izni almak sizin için önemliyse, Avusturya'yı seçin. Burası güvenli bir liman: her şey düzenleniyor, yaşam rahat ve fiyatlar öngörülebilir bir şekilde dalgalanıyor.

Büyüme için risk almaya, fiyat farklılıklarından yararlanmaya ve emek harcamaya istekliyseniz, Yunanistan çok daha iyi bir getiri sunabilir. Özellikle eski bir eve hayat verirseniz, kısa süreli kiralama için kiraya verirseniz veya mini bir otel açarsanız bu durum daha da geçerlidir.

Yunanistan heyecan, esneklik ve yüksek getiri şansı sunuyor. Birçok fırsat sunarken, aynı zamanda birçok zorluk da içeriyor. Avusturya ise güvenilirlik, net prosedürler ve on yıllarca sürecek bir strateji sunuyor. Hedefleriniz konusunda net bir vizyonunuz varsa ve bunlara ulaşmaya hazırsanız, her iki ülke de iyi birer seçenek.

Yunanistan en iyi seçenek olduğunda

Yunanistan'daki gayrimenkuller, yüksek getiriye, mülkleri bağımsız olarak yönetme olanağına ve daha fazla yatırım özgürlüğüne değer verenler için uygundur. Özellikle şu kişiler için caziptir:

• Altın Vize programı aracılığıyla oturma izni almak;
• Turizm sektöründeki yatırımlar - villalardan ve apart otellerden Airbnb kiralık konutlarına kadar;
• Değer artışı ve ardından satış beklentisiyle gayrimenkul satın almak;
• Sıcak iklimi, konforlu yaşamı ve uygun fiyatları önemseyen emekliler ve uzaktan çalışan profesyoneller.

Avusturya daha iyi olduğunda

Avusturya, güvenli varlık korumasına, değer öngörülebilirliğine öncelik veren ve mülklerini aktif olarak yönetmeyi planlamayanlar için idealdir. Özellikle şu kişiler için iyi bir seçimdir:

• Yaşam kalitesini yüksek tutan çocuklu aileler;
• Kişisel katılım gerektirmeyen pasif gelir elde etmeyi tercih eden yatırımcılar;
• Hukuki riskleri en aza indirmek ve kuralların istikrarlılığına güven duymak isteyenler.

Bir yatırım avukatından genel tavsiyeler:

1. Belgeler sizin zırhınızdır. Yunanistan'da her şeyi üç kez kontrol edin: eski evler, karmaşık arsalar ve tamamlanmamış izinler gelecekteki sorunların kaynaklarıdır.
2. Sadece karı değil, likiditeyi de göz önünde bulundurun. Deniz kenarındaki güzel bir villa her zaman likit bir varlık değildir.
3. Varlıklarınızı çeşitlendirin: Tek bir ülke içinde konut, ticari ve arsa mülklerini bir araya getirebilirsiniz.
4. Vergiler, onarımlar ve kiracı olmadığı dönemler için mali bir güvence planlayın; bu, özellikle günlük kiralamalar için önemlidir.
5. Sadece büyük uluslararası kuruluşlara güvenmek yerine yerel uzmanlarla çalışın; çünkü onlar piyasanın özelliklerini ve inceliklerini daha iyi anlarlar.

Vizyon 2030:

• AB ülkelerinde oturma iznine olan talep artmaya devam edecek ve Yunanistan, AB dışından yatırımcılar arasında gözde bir ülke olmaya devam edecek.
• Daha sıkı düzenlemeler bekleniyor; kısa süreli kiralamalara yönelik kısıtlamalar zaten getiriliyor ve Altın Vize için minimum yatırım eşiği yükseltiliyor.
• Özellikle Atina ve popüler adalar gibi önemli lokasyonlarda fiyat artışları görülecekken, taşra bölgelerindeki fiyatlar ortalama seviyede kalacak.
• Çevre dostu gayrimenkullere ve ESG ilkelerini dikkate alan projelere olan ilgi artıyor ve Avusturya bu konuda öncü konumda.

Özetle : Değişime hazır olan ve büyümeden faydalanmak isteyenler Yunanistan'ı değerlendirmelidir. Güvenilir ve şeffaf bir yatırım arayanlar için Avusturya daha iyi bir seçenektir. En ideal seçenek ise her iki yaklaşımı birleştirmek ve her ülkenin avantajlarından yararlanmaktır.

1. Hedefleri ve bütçeyi belirleyin

• Satın alma nedeninizi anlayın: kişisel kullanım için, kiraya vermek için, Altın Vize almak için veya yeniden satmak için.
• Vergiler ve ilgili giderler dahil olmak üzere kabul edilebilir bir bütçe hesaplayın.

2. Konumu ve mülk türünü seçin

• Farklı bölgeleri karşılaştırın: Atina, Selanik, adalar veya anakara.
• Konut, yeni bina, villa, apart otel vb. gibi gayrimenkul türüne karar verin.

3. Piyasa ve gayrimenkul analizi yapın

• İlgilendiğiniz bölgedeki fiyat trendlerini ve getiri seviyelerini inceleyin
• Mülk hakkında eksiksiz bilgi edinin: geçmişi, durumu, olası ipotekler.

4. Yasal uygunluğun kontrolü

• Vergi kimlik numarası (AFM) için başvuruda bulunun
• Mülkün hukuki durumunu bir avukat yardımıyla kapsamlı bir şekilde değerlendirin
• Kadastro sicilindeki verilerin doğru olduğundan, gerekli izinlerin alındığından ve herhangi bir borç veya kısıtlama bulunmadığından emin olun.

5. Finansmanın organizasyonu

• Ödeme yöntemini seçin: kendi paranızla, ipotek kredisiyle veya bir şirket aracılığıyla satın alma
• Vergilerinizi hesaplayın ve hangi vergi indirimlerinden yararlanabileceğinizi öğrenin.

6. Anlaşmanın sonuçlandırılması ve avans ödemesi

• Avukat yardımıyla yalnızca ön anlaşmayı hazırlayın.
• Anlaşılan depozitoyu (genellikle gayrimenkul fiyatının %10-30'u) transfer edin

7. İşlemin noter nezdinde tescili

• Son sözleşmenin gözden geçirilip noter onaylı olduğundan emin olun
• Mülkiyet devrine ilişkin prosedürü gerçekleştirin
• Mülke ilişkin bilgileri devlet kadastrosuna girin

8. İşletme ve yönetim

• Kiralamayı planlarken, önceden güvenilir bir yönetim şirketi veya ajansı seçin
• Vergi, bakım, onarım ve faturalar gibi düzenli giderler için bütçe ayırın

9. Altın Vize Almak (Gerekirse)

• Gerekli tüm belgeleri eksiksiz olarak toplayın.
• Yatırımların programın miktarı ve zaman çerçevesiyle uyumlu olduğundan emin olun

10. Yatırım çıkış stratejisi

• Gayrimenkulünüzü nasıl ve ne zaman satacağınızı önceden düşünün
• Mülkü düzene sokun: onarımları yapın, tüm belgeleri hazırlayın
• Mülkün aile üyelerine devredilmesi seçeneklerini inceleyin

1. 250.000 €'luk yatırımcı

• Amaçlar: Altın Vize programı kapsamında oturma izni almak, temel bir yatırım paketi oluşturmak, konut kiralayarak düzenli gelir elde etmek
• Ne satın almalı: Atina veya Selanik'te bir daire (50-70 m²) veya anakarada kompakt bir villa
• Özellikler: Yüksek kaliteli tadilatlar yapılmış, hızlı teslimata hazır ikinci el konutlar; yatırım çeşitliliği için stüdyo daireler veya apart oteller arasından seçim yapabilirsiniz
• Karlılık: Tahmini yıllık kar – %5-7
• Riskler: talepte mevsimsel dalgalanmalar, karmaşık idari prosedürler, durum tespiti aşamasında olası gecikmeler

250.000 € bütçesi olan bir müşteri, ikinci el piyasasından bizim aracılığımızla 65 m²'lik bir mülk satın aldı. Sadece kozmetik tadilatlar gerekiyordu; bu da satın alma fiyatında indirim ve kısa süreli turistlerden elde edilen kira gelirinde artış sağladı. Stratejimizin özü: potansiyeli olan bir mülk bulmak ve onu hayata geçirmek.

2. 500.000 €'luk emekli

• Hedefler: Uzun yıllar boyunca iyi bir konutta rahat bir yaşam sürmek ve aynı zamanda alanın bir kısmını kiraya vererek istikrarlı bir gelir elde etmek
• Ne satın almalı: Popüler adalarda (Girit, Rodos) büyük bir ev/villa mı yoksa Atina'da (Glyfada, Paleo Faliro) lüks bir daire mi?
• Özellikler: En önemli şey inşaat kalitesi, gelişmiş altyapı (okullar, dükkanlar, ulaşım), hastanelere ve hizmetlere yakınlıktır
• Getiri: Yıllık %4-6. Güvenilirlik ve gönül rahatlığı, maksimum gelirden daha önemlidir
• Riskler: Yüksek bakım ve vergi maliyetleri ve özellikle kış aylarında kiralama talebinde mevsimsel düşüşler

500.000 € bütçesi olan bir emekli için, Girit'te sağlık tesislerine ve temel altyapıya yakın, 110 m²'lik şirin bir ev bulduk. Mülk tamamen yaşanabilir durumda ve uzun vadeli kira gelirinde yıllık yaklaşık %4,5 getiri sağlıyor. Bu, konforlu yaşam koşulları ve güvenilir yatırım gelirinin mükemmel bir kombinasyonudur.

3. Çocuklu aile

• Hedefler: Kalıcı yer değiştirme, çocuklar için güçlü okullar, güvenli çevre, geleceğe yatırım
• Ne satın almalı: Atina (Kifisia, Maroussi) veya Selanik yakınlarındaki sakin bölgelerde, okullara ve parklara yakın bir daire veya ev
• Özellikler: Yürüme mesafesinde okullar, elverişli ulaşım, yakınlarda parklar/meydanlar, oturma izni alma fırsatı
• Kârlılık: İkinci planda; hızlı satış yapabilme yeteneği ve günlük yaşamda konfor önceliklidir
• Riskler: Birçok insan en iyi gayrimenkulleri istiyor, yasalarda (vergi, oturma izinleri) değişiklikler olabilir

Atina'nın prestijli bir banliyösü olan Kifisia'da, çocuklu ve 500.000 €'nun üzerinde bütçesi olan bir aileye modern, 90 m²'lik bir daire teklif ettik. Daire, elverişli olanaklara sahip yeni bir binada yer almakta olup, okullara ve parklara yakınlığıyla konforlu ve güvenli bir yaşam ortamı sunmaktadır. Ayrıca, mülk yüksek likiditeye sahip olup, gelecekte karlı bir şekilde yeniden satılmaya uygundur.