Yunanistan'da Gayrimenkul Nasıl ve Neden Satın Alınır: Yatırım Çekiciliğinin Sistematik Analizi

Son yıllarda Yunanistan'da gayrimenkul talebi istikrarlı bir şekilde artıyor. Yunanistan Merkez Bankası'na göre, 2024 yılında daire ve konut fiyatları ülke genelinde ortalama %13,8, Atina'da ise %15,9 artacak. Bu büyüme uzun yıllardır devam ediyor. Rakamlar, piyasanın canlı olduğunu ve ülkeye yatırım yapmanın turizm dışındaki nedenlerle de karlı olduğunu gösteriyor.

Bu makalenin amacı, Yunanistan'da mülk satın almanın neden şu anda iyi bir fikir olduğunu anlamaktır. Tüm seçenekleri ele alacağız: taşınma, kiralama veya oturma izni alma.

Neden şimdi?

✓ Ekonomik toparlanma . Uzun bir krizin ardından Yunanistan yükselişte: Ekonomi 2023'te %2,4 büyüdü ve 2025'teki büyümenin Avrupa genelinden daha yüksek olması bekleniyor. İşsizlik azalıyor ve yatırımcılar için koşullar iyileşiyor.

✓ Altın Vize . Yunanistan'ın Altın Vize programı oldukça esnektir. En az 250.000 € yatırım yaparak, ülkede kalıcı olarak ikamet etmek zorunda kalmadan oturma izni alabilirsiniz. Tutar bazı yerlerde daha yüksek olsa da, koşullar Portekiz, İspanya ve özellikle Avusturya'dan daha caziptir.

✓ Küresel trendler . Giderek daha fazla insan, iyi sağlık hizmeti ve yüksek yaşam standardına sahip, sıcak ve sakin yerlerde mülk satın alıyor. Pandemiden sonra, ikinci bir ev sahibi olma veya büyük şehirlerden kaçma arzusu bunu daha da popüler hale getirdi.

Bu yazıda, Yunanistan'da gayrimenkulün bugün neden bu kadar popüler olduğunu inceleyeceğiz. Bu sadece "deniz kenarında bir ev" değil, aynı zamanda kârlı ve güvenilir bir yatırım: her şey açık, kanun sizin yanınızda ve küçük bir meblağla başlayabilirsiniz. Altın Vize'nin avantajlarını, fiyatı artacak bir mülkün nasıl bulunacağını, hangi bölgelerin harika fırsatlar sunduğunu ve güvenli ve emniyetli bir satın alma için satın alırken nelere dikkat etmeniz gerektiğini açıklayacağım.

Uzun yıllardır bu alanda çalışıyorum ve müşterilerimin Yunanistan, Avusturya, Kıbrıs ve diğer AB ülkelerinde daire satın almalarına yardımcı oluyorum. Hukuk bilgim, uluslararası yatırım ve inşaat alanındaki deneyimim bir araya geliyor. Bu süre zarfında kendi yaklaşımımı geliştirdim: Sorunları sistematik bir şekilde çözüyor, ayrıntılara dikkat ediyor ve yatırımcıların ihtiyaçlarını anlıyorum. Bu, kâr, finansal güvenlik, taşınma ve yeni bir yaşam tarzını da içerir. Umarım bilgilerim, Yunanistan'da ev satın alma sürecinize düşünceli, net bir plan ve tüm önemli ayrıntıları anlayarak yaklaşmanıza yardımcı olur.

Neden Avusturya değil?

Avusturya gelişmiş ve cazip bir ülkedir, ancak orada yatırım yapmak daha zordur. Minimum ikamet şartı daha yüksektir, şartlar daha katıdır ve piyasa fiyatları genellikle yüksektir. Öte yandan Yunanistan daha uygun koşullar sunmaktadır:

• Daha küçük bir başlangıç ​​tutarı (Avusturya'daki 500.000 €+'ya kıyasla 250.000 €),
• Taşınma için daha basit kurallar,
• Tatil köylerinde daha yüksek kira geliri (yıllık %6-8'e kadar),
• Yeni yollar ve artan turizm nedeniyle fiyatların artma ihtimali yüksek.

Avusturya'nın aynı zamanda avantajları da var: piyasa daha istikrarlı, yasal süreçler daha iyi düzenlenmiş ve gayrimenkuller geleneksel olarak daha pahalı ve daha kaliteli. Bu durum, uzun vadeli güvence arayan yatırımcıları cezbediyor. Muhafazakâr yatırımcılar için, maksimum getiriden ziyade sermaye korumasına odaklanarak gayrimenkul piyasasına yatırım yapmayı

Son yıllarda Yunanistan'a olan ilgi önemli ölçüde artarken, Avusturya hakkındaki sorular istikrarlı bir şekilde yüksek seyrediyor; Avusturya, sermaye için güvenli bir liman olmaya devam ediyor. Yaklaşımım: Sorunlara sistematik bir şekilde yaklaşıyor, ayrıntılara dikkat ediyor ve yatırımcıların ihtiyaçlarını anlıyorum. Bu, kâr, finansal güvenlik, taşınma ve yeni bir yaşam tarzını içerir. Umarım bilgilerim, Yunanistan'da ev satın alma sürecine düşünceli bir şekilde, net bir planla ve tüm önemli ayrıntıları anlayarak yaklaşmanıza yardımcı olur.

Yunanistan bugün, köklü bir geçmişe sahip bir turizm destinasyonundan çok daha fazlası. Birkaç yıldır en çok tercih edilen yatırım noktalarından biri olan, büyüyen bir pazar. İyi getiriler sunuyor, yatırımcılara uygun yasalara sahip ve işe başlamak oldukça kolay.

Yunanistan'da gayrimenkul sektöründe çalışmaya başladığımda, herkes burayı sadece "deniz kenarında bir ev", yani bir tatil yeri olarak görüyordu; para kazanma yeri değil. Şimdi işler farklı. Portekiz, Kıbrıs veya İspanya pazarlarını bilinçli olarak terk edip Yunanistan'ı seçen müşterilerle giderek daha fazla karşılaşıyorum. İhtiyaçları açık: gelecekte istikrarlı bir gelir, taşınma fırsatı ve güvenli bir işlemin verdiği güven.

Yunanistan, kısa dönem kira geliri açısından en iyi AB ülkelerinden biridir (yıllık %7,5-8,3'e kadar). Özellikle Atina, Selanik, Rodos ve Girit gibi popüler turistik yerlerde oldukça karlıdır.

Dünya Bankası'nın İş Yapma Kolaylığı sıralamasına göre, Yunanistan artık gayrimenkul tescilinin en kolay olduğu ilk 30 ülke arasında yer alıyor. Bu durum pratikte de açıkça görülüyor: İşlemler, özellikle emlakçı, noter ve avukat birlikte çalıştığında sorunsuz ilerliyor.

Numbeo'ya göre, Yunanistan'da gayrimenkul tescili sırasında rüşvet, Türkiye veya Kıbrıs'takine göre çok daha az yaygın. Son beş yılda süreç daha hızlı, daha güvenilir ve daha şeffaf hale geldi.

Gittikçe daha sık, başka ülkelerden ev satın almayı denemiş yatırımcılar bana geliyor. Sorunlarla karşılaşıyorlar: düşük kira oranları, değişen yasalar veya aşırı pahalı piyasalardan bıkmışlar. Bu yüzden şimdi Yunanistan'ı seçiyorlar.

Örneğin, Kopenhaglı bir çift başlangıçta Valensiya'da konut aramış, ancak Atina'da iki daire satın almış. Neden? Orada daha karlı: esnek düzenlemeler, daha düşük vergiler, anlaşılabilir fiyat artışları ve iyileştirmeye açık alanlar var.

Başka bir örnek: İsrailli bir müşteri, Kıbrıs'ın Limasol kentinde bir daire satıp parayı Atina'ya yatırdı. Eski bir bina satın alıp kiraya vermek üzere yeniledi. "Kıbrıs'ta piyasa durgun, ama burada hayat tüm hızıyla devam ediyor: inşaatlar yapılıyor, turistler geliyor; gelişme görüyorum." dedi.

Yunanistan'ın herkes için ideal olduğunu söylemiyorum. Ama mükemmel kombinasyonu arıyorsanız: deniz tatili + gelir + ikamet, şimdi tam zamanı. Özellikle de düşünceli, acele etmeden ve net bir stratejiyle hareket ederseniz.

Bana sık sık "Yunanistan'da mülk satın almak artık güvenli mi?" diye soruluyor. Ben de her zaman eskiden nasıl olduğunu anlatıyorum. Sonuçta, piyasanın nereye gittiğini anlamak için nereden geldiğini bilmeniz gerekiyor. 

2008 krizinden sonra konut fiyatları düştü, bazı yerlerde yarı yarıya düştü. İnşaat projeleri donduruldu, bankalar kredi vermeyi reddetti ve insanlar borçlarını ödemek için Yunanistan'daki dairelerini neredeyse bedavaya sattılar.

Bunu yerel avukatlar ve daire sahipleriyle konuşurken bizzat gördüm: Eskiden 180.000 avroya satılan evler o zamanlar sadece 90.000-100.000 avroya satılıyordu. O zamanlar ev alanlar, özellikle de sakin ve temkinli yabancılar, şimdi çok avantajlı bir konumda.

2018'den bu yana işler giderek düzeldi. Yunanistan ekonomisi güçlendi, turistler geri döndü ve Altın Vize programı başlatıldı. Emlak piyasası da canlanıp büyümeye başladı.

2001'den bu yana Yunanistan'daki fiyat düşüşleri/artışlarına ilişkin istatistikler
(kaynak https://makroskop.eu/01-2021/der-fall-griechenland/ )

Yunanistan Merkez Bankası'na göre, gayrimenkul piyasası 2018'den 2025'e kadar istikrarlı bir şekilde büyüyerek yıllık ortalama %5-8 oranında gerçekleşti. Sadece 2024 yılında büyüme %6,6 oldu. Daire fiyatları özellikle Atina ve Selanik'te ve Girit, Rodos, Paros ve Santorini gibi popüler adalarda önemli ölçüde arttı. Ancak en önemlisi, şişirilmiş piyasaların aksine, bu artış doğaldır. Yapay bir abartıya değil, ekonomik toparlanmaya, artan kira talebine ve yatırımcı ilgisine bağlıdır.

Yunanistan'da 2022'den 2025'e emlak fiyatlarındaki artış
(kaynak https://de.tradingeconomics.com/greece/housing-index )

Pratikte en sık dört ana bölgeyle çalışıyorum. Her birinin kendine özgü yatırım kuralları, piyasa temposu ve alıcı kitlesi var.

Atina - Yıl boyunca iş ve kiralama faaliyetleri

Atina, en istikrarlı ve anlaşılır pazardır. Mükemmel şehir yaşamı, eğitim, sağlık, ulaşım ve konut kiralama olanakları sunar. Başkent, Yunanistan'da hemen gelir getirmeye başlayacak bir daire satın almak için en kolay yerdir.

• Pangrati, Koukaki, Neos Kosmos, Kypseli bölgelerinde - 130-180 bin €'dan başlayan fiyatlarla tamamlanmış binalarda iyi daireler;
• deniz kenarında (Glyfada, Voula, Alimos) - daha pahalı, 250.000 €'dan başlıyor, ancak burada lüks konutlar bulabilirsiniz.

Müşterilerimin çoğu Atina'da işe başlıyor çünkü burası "güvenli bir ilk adım": istikrarlı kiracılar, kolay bir satın alma süreci ve şeffaf yasal işlemler.

Selanik, yerel talebin arttığı büyüyen bir pazardır

Selanik, Atina'dan sonra ikinci en önemli şehir. Alıcılar giderek daha fazla buraya geliyor. Önemli bir özellik: Yunanlıların kendileri (ister yaşamak için ister krediyle) ev satın alma eğiliminde olduğundan, piyasa daha az dalgalanıyor.

• Şehir gelişiyor: giderek daha fazla tramvay ve metro hattı açılıyor ve şehir merkezi sürekli olarak restore ediliyor.
• Yunanistan'da daha ucuz konut arıyorsanız ve fiyat artışı potansiyeli olan mülkler arıyorsanız, bu seçenek Atina'nın yerini alabilir.
• Fiyatlar: Kozmetik tadilatlı 45-50 m² büyüklüğündeki tek yatak odalı daireler 95.000-110.000 €'ya satın alınabilir. Kalamaria gibi bölgelerde veya limana yakın yerlerde yeni, daha büyük daireler (80-90 m²) 190.000-230.000 €'dan başlıyor.

Gerçek bir vakayla karşılaştım: Viyanalı bir aile, Selanik'in merkezinde 178.000 €'ya iki katlı, teraslı bir daire satın aldı. Tüm belgeleri kontrol ettik, satın alma işlemini uzaktan (vekaletname kullanarak) tamamladık ve hemen Altın Vizelerini aldılar. Şimdi daireyi günlük olarak, çoğunlukla Erasmus öğrencilerine ve tıp öğrencilerine kiralıyorlar. Daire onlara yıllık yaklaşık %6 gelir sağlıyor, talep görüyor (likit) ve neredeyse her zaman kiraya veriliyor.

Adalar – Duygular, Turizm ve Mevsimsel Kârlılık

Girit, Rodos, Korfu ve Paros gibi şehirlerde yaşam temposu çok farklı olduğundan, yaptıkları yatırım türleri de farklıdır. İnsanlar tatil, sezonluk kiralama ve taşınma için mülk satın alırlar.

• Girit'teki evler özellikle deniz kenarında villa arayan Fransızlar ve Almanlar arasında oldukça popüler.
• Paros: Bu ada giderek daha çok "Balear Adaları gibi ama daha ucuz Yunanistan" olarak anılıyor.
• Rodos'ta sürekli olarak İskandinavya ve İsrail'den gelen insanlar mülk satın alıyor.
• Fiyatlar: Denizden uzak daireler 100.000 ila 130.000 avro arasında değişiyor. Sahile yakın daireler: Arsalı bir evin fiyatı 250.000 avrodan başlıyor.

Adalardaki deneyimim bana üç şeyi anlamanın çok önemli olduğunu gösterdi: Mevsim, ulaşımın ne kadar kolay olduğu ve yerli halkın ne satın aldığı. Yanlış yeri seçerseniz sorun yaşarsınız. Ama doğru seçimi yaparsanız, kârınız Atina'dakinden daha yüksek olur.

Anakara, denize erişimi olan adalara bir alternatiftir.

Mora, Halkidiki ve Volos aile dostu destinasyonlardır. Daha az turist ağırlasalar da yaşam standartları iyidir ve Yunanlılar da giderek daha fazla bu bölgelerde tatil yapmaktadır.

• Sırbistan, Bulgaristan ve Romanya'dan gelen alıcılar Halkidiki'de oldukça aktif. Özellikle villa ve apart otellerle ilgileniyorlar.
• Mora Yarımadası'nda yenilenmeye uygun çok sayıda tarihi ev bulunmaktadır; bunlar cazip yatırım fırsatlarıdır. 

Burada insanlar çoğunlukla yaşamak (kalıcı veya mevsimlik) VEYA kiraya vermek (yılda 3 ila 6 ay) için ev satın alıyorlar.

Deneyimlerime göre, Yunanistan'daki talep mevcut pazarda yoğunlaşıyor. Alıcılar, hızlı bir şekilde faaliyete geçebilecek, kiraya verilebilecek veya taşınılabilecek, taşınmaya hazır daire ve evler arıyor. Yenilenmiş (herhangi bir standartta), tamamlanmış belgelere ve temiz bir geçmişe sahip mülklere en büyük ilgi var. Bu tür satın alımlar daha güvenli ve daha hızlı gelir elde etme (kiralama veya yeniden satış) imkanı sağlıyor.

Pazar statik olmadığı için diğer formatlar giderek daha popüler hale geliyor:

Yeni gelişmeler. Yunanistan'daki yeni gelişmeler az sayıda ama cazip. Atina'da (özellikle gelişmekte olan bölgelerde), olanaklara ve enerji verimliliğine sahip modern konutlar inşa ediliyor. Denize yakın, prestijli konumlarda, kompakt ve premium kompleksler bulunuyor ve fiyatları 70-80 metrekare için 250.000 €'dan başlıyor. Genel avantajları arasında düşük işletme maliyetleri, güvenilir altyapı, garanti ve Altın Vize alma imkanı yer alıyor.

Lüks segment. Yunanistan'da evler genellikle adalarda veya Atina'nın en iyi semtlerinde 500.000 € ve üzeri fiyatlarla satılıyor. Kefalonya, Mikonos, Paros ve Girit'teki mülkler özellikle popüler. Başlıca alıcılar, mahremiyet, geniş manzaralar ve yüksek kaliteli işçilik gibi özelliklerin çok önemli olduğu BAE, ABD ve İsrailli yatırımcılar. Bu evler genellikle yönetim ve hizmetle birlikte sunuluyor, bu da başka bir ülkeden ev sahibi olmayı kolaylaştırıyor.

Apart Oteller. Anahtar yönetimli apartman kompleksleri, pasif yatırım için ideal bir araçtır. 300.000 €'dan başlayan yatırımlarla yatırımcılar, kısa süreli kiralama, profesyonel yönetim veya kişisel kullanım seçenekleri arasından seçim yaparak yıllık %6-8 oranında kazanç elde edebilirler.

Yönetilen mini oteller. Popüler Yunan şehirlerinde (Resmo, Rodos, Hanya, Nafplion) bulunan küçük butik oteller (5-10 odalı) cazip yatırımlardır. Genellikle tarihi binalarda yer alan bu oteller, sadık bir müşteri kitlesine sahiptir. Başarı, aktif yönetim ve iş odaklı bir yaklaşım gerektirse de, bu tür oteller doğru yönetimle yüksek getiriler (yıllık %8-10) sağlayabilir. Başlangıç ​​fiyatı 400.000 €'dur. Böyle bir mülke sahip olmak, aynı zamanda kendi benzersiz konaklama markanızı yaratma ve geliştirme fırsatı da sunar.

Deneyim: Perulu bir müşteri, Paros'ta 6 stüdyo dairelik bir apart otel satın aldı ve bu apart otel 620.000 €'ya satıldı. Yerel bir yöneticiyle anlaştıktan ve vergi kayıtlarında yardımcı olduktan sonra, mülk, sahibinin operasyonel yönetime minimum düzeyde katılımıyla yıllık yaklaşık 52.000 € gelir elde ediyor.

Nesne türüne göre tablo: yatırım eşiği, riskler, karlılık:

Ülke genelindeki yatırımcı yapısı son 10 yılda önemli ölçüde değişti. Şu anda piyasadaki başlıca oyuncular şunlardır:

• Çin: Altın Vize başvurusunda lider ülke.
• Rusya, Ukrayna, Belarus: Atina ve adalarda aktif olarak konut satın alıyorlar, öngörülemeyen durumlara karşı "yedek seçenek" olarak sıklıkla daire arıyorlar.
• Avrupa (Fransızlar, Almanlar, Avusturyalılar): Aşırı ısınmış (pahalı ve rekabetçi) İspanyol emlak piyasası yerine giderek daha fazla insan Yunanistan'ı tercih ediyor.
• BAE ve Suudi Arabistan'ın yatırımları ağırlıklı olarak otellere, lüks gayrimenkullere ve yeni binalara yöneliktir.

Deneyimlerime göre, Limasol (Kıbrıs) ve Marbella (İspanya) pazarlarından vazgeçen birçok müşteri Yunanistan'da ev satın aldı. Kararları, oradaki daha cazip beklentilere ve daha az katı düzenlemelere dayanıyordu.

Bu, önemli ve çoğu zaman küçümsenen bir avantajdır. Birçok "güneşli" pazarda (Kıbrıs, Karadağ), fiyatlar esas olarak yabancı yatırımlar tarafından yönlendirilir. Ancak Yunanistan'ın güçlü bir temeli, yani kendine özgü istikrarlı bir talebi vardır. Atina, Selanik ve diğer şehirlerde yaşayanlar aktif olarak ev satın almaktadır.

Bu sayede, jeopolitik veya Altın Vize gibi programlardaki ayarlamalar nedeniyle geçici bir yabancı çıkışı yaşansa bile, Yunan piyasası ani fiyat düşüşleri yaşamaz. Yerel talep, güvenilir bir güvenlik ağı görevi görür.

• Genç aileler : Kendi dairelerini satın almak için ipotek alıyorlar (güncel faiz oranları %3,7-4,2). Genellikle konut veya yeni mahalleleri tercih ediyorlar.
• Yurt dışından (ABD, Avustralya, Almanya) gelen Yunanlılar: Anavatanlarına dönüyor veya "köklerine dönüş" için gayrimenkul satın alarak akrabalarına yardım ediyor.
• Orta sınıf (doktorlar, avukatlar, bilişimciler): Konut için giderek para biriktiriyorlar - 150-200 bin avroya kadar fiyatı olan küçük dairelere (1-2 oda) talep artıyor.
• Öğrenciler ve velileri, öğrenimleri boyunca (4-5 yıl) kiralamak yerine Atina ve Selanik'te genellikle küçük daireler satın alırlar. Kiralamaktan daha uygundur.

Yunanistan Bankası'na (2024) göre:

• Satın alımların büyük çoğunluğu (%68 civarı) yerel alıcılar tarafından gerçekleştirildi. Yabancıların Yunanistan'a olan ilgisi artmasına rağmen bu durum geçerliliğini korumaktadır.
• Selanik ve Mora'da ise yerli alıcıların oranı yüzde 75'e kadar çıkıyor.

Yunanistan'da gayrimenkul seçerken, yalnızca ne satın alacağınızı değil, aynı zamanda mülkiyeti nasıl tescil ettireceğinizi de göz önünde bulundurmak önemlidir. Bu format, vergilerinizi, yasal koruma düzeyinizi, miras kurallarınızı ve hatta nihai kârlılığınızı doğrudan etkiler. Uygulamada, ister kişisel kullanım için bir daire, ister kiralama şirketi için bir ev olsun, müşterilerimin en uygun seçeneği bulmalarına yardımcı oluyorum.

Yunanistan'da gayrimenkulü kendi adınıza (bireysel olarak) satın alırsınız. Bu, ilk kez satın alımlarda en popüler seçenektir.

Kendinize bir daire veya ev satın almanız veya kiraya vermeniz, Altın Vize ile oturma izni almanız veya bir Yunan bankasından ipotek almanız gerekiyorsa uygundur.

Müşterilerimin çoğu, yabancı bir şirket (Estonya, Kıbrıs veya Bulgaristan) aracılığıyla Yunanistan'da gayrimenkul satın alıyor. Bu genellikle halihazırda bir işletmeye sahip olanlar için geçerli. Bu, profesyonel yatırımcılar, yurt dışında varlıkları olan şirketler ve otel veya birden fazla mülk sahibi olanlar için kullanışlı bir yöntem.

Vaka: Viyanalı bir müşteri, Estonyalı bir şirket aracılığıyla Girit'te bir otel satın aldı. Bu anlaşma, tadilatlar için daha düşük vergi ödemesine, kârını rahatça elde etmesine ve işletmenin bir kısmını hisse senetleri aracılığıyla çocuklarına kolayca devretmesine olanak sağladı.

Vaka: Viyanalı bir müşteri, Estonyalı bir şirket aracılığıyla Girit'te bir otel satın aldı. Bu anlaşma, tadilatlar için daha düşük vergi ödemesine, kârını rahatça elde etmesine ve işletmenin bir kısmını hisse senetleri aracılığıyla çocuklarına kolayca devretmesine olanak sağladı.

GYO, gayrimenkulü kendiniz yönetmek zorunda kalmadan gayrimenkule yatırım yapmanın bir yoludur. Bir şirketin hissesini satın alırsınız ve binaların sahibi ve yöneticisi olursunuz. Bu seçenek, gelir elde etmek isteyen ancak yönetmek istemeyen ve aynı zamanda riski azaltmak isteyenler için uygundur.

Yunanistan'da bir eş, çocuk veya bir aile vakfı aracılığıyla ortak mülk satın almak daha büyük kolaylık sağlar. Bu seçenek genellikle mülkün mülkiyetini paylaşmak, miras işlemlerini önceden kolaylaştırmak veya çocukları, ebeveynleri ve arkadaşlarıyla birlikte yatırım yapmak isteyen aileler tarafından tercih edilir. Kimin hangi hisseye sahip olacağını ve kira gelirinin nasıl paylaşılacağını önceden belirleyebilirsiniz; her şey açık ve yasal olarak düzenlenmiştir.

Yunanistan'da, bazı sınır bölgeleri ve askeri tesisler (örneğin Ege Denizi'ndeki bazı adalar) haricinde, yabancıların gayrimenkul satın almasına yönelik neredeyse hiçbir kısıtlama yoktur. Ancak:

• AB dışındaki bir ülkeden iseniz ve mülkünüz korunan bir alanda ise, özel bir izne ihtiyacınız olacaktır.
• Her işlem noterden, vergi denetiminden ve tescilden geçer; her şeyin bir avukatla doğru şekilde resmileştirilmesi önemlidir.

Tavsiyem : Yunanistan'da ev veya daire satın almadan önce, mülkün nasıl tescil edileceği konusunda bir avukat ve vergi danışmanına danışın. Bu, vergileri, miras sorunlarını ve gelecekteki satış fiyatını etkileyecektir. Mülkü kiraya vermeyi veya aile adına tescil ettirmeyi planlıyorsanız, bir şirket aracılığıyla veya hissedar olarak satın almayı düşünün.

Yunanistan'da mülk satın almak, özellikle iyi bir avukat ve güvenilir bir emlakçı ile genellikle beklenenden daha kolaydır. Deneyimlerime göre, tüm adımlar izlendiğinde ve herkes sorumluluklarını bildiğinde işlemler sorunsuz ilerler.

Yunanistan'da gayrimenkul satın alma süreci birkaç temel aşamadan oluşmaktadır:

1. AFM (Yunan vergi kimlik numarası) almak ilk adımdır. Bir avukatla bu süreç genellikle bir gün sürer.
2. Bir avukat seçmek - o sizin çıkarlarınızı koruyacak, mülkü inceleyecek ve sözleşmeyi hazırlayacaktır.
3. Mülk denetimi. Bir avukat, herhangi bir borç, haciz veya yasadışı yeniden geliştirme olmadığından emin olur.
4. Ön anlaşma ve kapora. Sözleşme imzalanır ve satın alma bedelinin %5-10'u ödenir.
5. Noter. Ana sözleşme noter huzurunda imzalanır ve hakların devri noter tarafından tescil edilir.
6. Kadastro. Satın alma işleminden sonra avukat, taşınmazı devlet siciline tescil ettirir.

Bir avukat olmadan işleminizin gerçekleşmesi pek olası değildir.

• nesnenin iyi durumda olduğunu kontrol eder,
• bir sözleşme hazırlar,
• Uzaktan satın alıyorsanız vekaletname verir,
• noter ofisinde hazır bulunur,
• taşınmazları kadastroya kaydeder.

Bir emlakçı , mülk seçimine yardımcı olur, müzakereleri yürütür, satıcının belgelerini toplar ve işlemi koordine eder. Önemli olan, avukatın yerine geçmek değil, onunla iş birliği içinde çalışmaktır.

Uygulamada görüldüğü gibi, bir mülk satın alırken avukattan tasarruf etmek genellikle faturalarla veya sorunlu belgelerle sonuçlanır. Hukuki yardıma para ödemek, gönül rahatlığına para ödemek anlamına gelir.

Yunanistan'da daire veya ev satın almak için şunlara ihtiyacınız olacak:

• Yaş: 18 yaşından itibaren.
• Geçerli uluslararası pasaporta sahip olmak.
• Yunanistan Vergi Kimlik Numarası (AFM) alınması.
• Yunanistan veya başka bir AB ülkesinde banka hesabı açılması.
• Fonların yasal kökeninin kanıtlanması.

AB üyesi olmayan bir ülkedenseniz ve "hassas" bölgelerde (sınır yakınlarında veya belirli adalarda) mülk satın almak istiyorsanız, Savunma Bakanlığı'ndan onay almanız gerekebilir. Atina, Selanik, Girit ve Korfu'da böyle bir izin gerekli değildir.

Girit, Paros, Korfu, Rodos gibi popüler adaların kendilerine özgü nüansları vardır:

• Arsa sınırlarını dikkatlice kontrol etmek gerekir; eski belgeler genellikle hatalarla düzenlenir.
• Bazı evler ve arsalar, özel yapı yönetmeliklerinin geçerli olduğu turistik veya koruma alanlarında yer almaktadır.
• Avukat, arsanın erişiminin olup olmadığını, suyunun olup olmadığını, belgelenmiş durumunu ayrıca kontrol edecektir.

İpucu: Adada ev satın almadan önce mutlaka mimari plan, yapı ruhsatı, tapu örneği ve enerji performans belgesini isteyin.

Müşterilerimin çoğu, işlemlerini şahsen bulunmadan, Yunanistan'da veya kendi ülkelerinde düzenlenmiş ve apostil tasdikli vekaletname kullanarak gerçekleştiriyor.

Avukatınız:

• sizin için bir vergi numarası verir,
• bir mülk denetimi gerçekleştirir,
• katılımınızla veya vekaleten sözleşmeyi imzalar,
• bir banka hesabı açar,
• İşlemin tescilini resmileştirir.

Özellikle ülke dışındaysanız veya imzalamak için seyahat edemiyorsanız bu özellikle yararlıdır.

En önemli aşamalardan biri. Avukat şunları kontrol eder:

• satıcının mülkiyeti,
• ödenmemiş borcun olmaması (vergi, kamu hizmetleri için),
• nesnenin kentsel gelişim standartlarına uygunluğu,
• mülkiyet geçmişi,
• herhangi bir haciz veya dava olup olmadığı.

Bu, işlemin önemli bir aşamasıdır. Avukat şunları belirler:

• Satıcı gerçekten mal sahibi mi?
• Vergi ve faturalar için ödenmemiş borçlarınız var mı?
• mülk şehir planlama yönetmeliklerine uygun mu,
• Sahiplerinin geçmişi nedir?
• herhangi bir haciz veya hukuki işlem olup olmadığı.

Eviniz tertemiz görünse bile, depozito yatırmadan önce mutlaka bir inceleme yaptırmanızı öneririm.

İşlem noter tarafından onaylandıktan sonra, taşınmaz kadastro siciline kaydedilir ve size şu belgeler verilir:

• resmi tapu özeti,
• Altın Vize programı kapsamında oturma izni almak için gerekli belgeler (varsa),
• Adınıza kamu hizmetleri sözleşmeleri düzenleme hakkı.

Sözleşmenin imzalanmasından itibaren tam uygulamaya kadar geçen süreç genellikle bir ila iki ay sürmektedir.

Yunanistan'da gayrimenkul (daire veya ev) seçerken, sadece mülkün fiyatını değil, tüm vergileri ve ek masrafları da hesaba katmak önemlidir. Deneyimlerime göre, tüm maliyeti önceden gören yatırımcılar doğru kararlar alır ve daha sonra beklenmedik masraflardan kaçınır.

Yunanistan'da tüm ev ve arazi sahiplerinin yıllık emlak vergisi (ENFIA) ödemesi zorunludur. Vergi tutarı, mülkün kadastro değerine, alanına ve konumuna bağlıdır.

• Temel oran: Gayrimenkulün değerlendirilmiş değerinin yaklaşık %0,1-0,3'ü/yıl.
• Pratikte Atina'da 2024 yılında bir dairenin (70 m2) sahibi ortalama 250-350 avro ödüyor.
• Yerel indirim: İllerde ve adalarda vergi büyük şehirlere göre daha düşüktür.

Bu ücret, yerel yönetimler (ilçenizde/şehrinizde) tarafından tahsil edilir. Tutar, mülkün konumuna bağlı olup, kadastro değerinin yaklaşık %0,2-0,3'ü kadardır.

Bir mülkün fiyatı her şey değildir. Yunanistan'da gayrimenkul satın alırken, alıcı zorunlu ek ücretler öder:

• Devlet vergisi: Değerin %3’ü.
• Noter ücreti: İşlem tutarının %1-1,5’i kadardır.
• Avukat/hukuk hizmetleri: yaklaşık %1.
• Acente komisyonu: %2-3.

Özetle: Bu ilişkili maliyetler çoğu zaman mülkün satın alma fiyatının %7-10'una denk gelmektedir.

Şu anda önemli bir avantaj: Yeni bir binada yeni bir daire satın aldığınızda, 2025 yılı sonuna kadar KDV (%24) ödemek zorunda değilsiniz. Bu, tasarruf etmek için harika bir fırsat!

2025 sonrası: KDV geri dönecek (%24) ve yeni binalardaki konutlar bu miktar kadar pahalılaşacak.

Avusturya'da gayrimenkul satın alırken ödemeniz gereken tutar:

• Grunderwerbssteuer - satın alma vergisi %3,5'tur;
• Kira geliri vergisi (Einkommenssteuer) – gelirinize bağlı olarak %55'e kadar çıkabilir; buna ek olarak diğer ücretler ve masraflar da eklenerek %10-12'ye kadar çıkabilir.

Yunanistan'da vergiler ortalama olarak daha düşüktür ve bunları optimize etmenin çeşitli yasal yolları da vardır.

Yurt dışında yaşayan veya uzun süre yurt dışında kalanlar için Yunanistan, "Yerleşik Olmayan" vergi rejimi sunuyor: Yurt dışından elde edilen tüm gelirler için yılda 100.000 € sabit vergi ödüyorsunuz. Bu, kira gelirlerinden veya gayrimenkul satışlarından elde edilen kârlar üzerindeki vergileri önemli ölçüde azaltmaya yardımcı oluyor.

Altın Vize Başvuru İşlemlerindeki Eğilimler
(kaynak https://www.imidaily.com/europe/greece-cuts-golden-visa-backlog-set-for-record-year/ )

Yunanistan Altın Vizesi, gayrimenkul satın alarak AB'de ikamet almanın en kolay ve popüler yollarından biridir. Son birkaç yıldır, özellikle hareket özgürlüğüne değer veren ve tek bir ülkeye bağlı kalmak istemeyen aileler, girişimciler, serbest çalışanlar ve yatırımcılar için, Altın Vize almanın öncelikli hedef olduğu düzinelerce işlem gerçekleştirdim.

Yatırım tutarı bölgeye göre 250 bin avro ile 800 bin avro arasında değişiyor.

2023 yılından bu yana Yunanistan'ın farklı bölgeleri için asgari eşik farklı.

Uygulamada:

— Müşterilerimin çoğu 250-270 bin Euro yatırım yaparak Yunanistan'da karlı bir şekilde kiraya verilebilecek bir daire satın aldı.

— Atina'da, özellikle merkezde, özellikle ev veya çatı katı alacaksanız, yaklaşık 500 bin avroya ihtiyacınız var.

• Yunanistan'da kalıcı olarak yaşamadan yaşamak mümkündür.
• Schengen ülkeleri içerisinde serbestçe seyahat edebilirsiniz.
• Bir iş kurabilirsiniz, çocuklarınıza eğitim verebilirsiniz (okullarda/üniversitelerde), Avrupa yollarını, hastaneleri kullanabilirsiniz, vb.
• Tüm aile için aynı anda oturma izni alınması mümkündür: eş, 21 yaş altı çocuklar, anne-baba.

• Bu vize, bir Yunan şirketinde çalışmanıza izin vermez; ancak kendi işinizi kurabilir veya gayrimenkul sahibi olabilirsiniz.
• Vatandaşlığı garanti etmez, ancak vatandaşlığa geçme süreciyle sonunda böyle bir fırsat sağlanabilir.

Yılda 183 günden fazla ülkede yaşıyor, vergi ödüyor, dili öğreniyor ve yerel hayata dahil oluyorsanız, yedi yıl sonra vatandaşlık başvurusunda bulunabilirsiniz. Ancak bu ayrı bir süreçtir ve otomatik değildir.

Deneyimlerime göre, Yunanistan'da mülk satın almayı ve serbestçe seyahat etmeyi planlayanlar için Altın Vize programı en basit ve en avantajlı seçeneklerden biridir. Avusturya'da ise şartlar çok daha katıdır ve topluma uyum sağlama zorunluluğunu içerir.

• Altın Vize şartlarını karşılamayan gayrimenkul satın alımları (örneğin, her biri 150.000 Avro değerinde birden fazla daire) sayılmıyor.
• Yatırımcının şahsi hesabından olmayan para transferi.
• Eksik belge seti – tercümeler veya apostiller sıklıkla eksiktir.
• Özellikle çocuklar 21 yaşın üzerindeyse, tüm aile için vize başvurusunda yapılan hatalar.

• Giriş ücreti artık bölgeye göre değişiyor: Merkezi ve turistik bölgelerde asgari tutar 500 bin avroya çıkarıldı.
• Özellikle AB dışı ülke vatandaşları için fon kaynağının doğrulanması güçlendirildi.
• İşlem süreleri kısaltıldı: Sözleşme imzalandıktan sonra satın alma işleminin yasa ile belirlenen süreler içerisinde tamamlanması gerekiyor.

Yunanistan'da mülk satın almak sadece güzel manzaradan ibaret değil. İstikrarlı bir gelir elde etmenin harika bir yolu. Birkaç yıldır, ister kısa süreli turist ister uzun süreli kiracı olsun, müşterilerimin sadece daire satın almalarına değil, aynı zamanda kiralama işletmeleri kurmalarına da yardımcı oluyorum.

Kısa süreli kiralamalar: Yüksek gelirli, ancak daha riskli

• Platformlar: Airbnb, Booking, yerel rezervasyon hizmetleri.
• Gelir: Özellikle popüler turistik bölgelerde (Atina, Girit, Paros, Rodos) yılda %8-10'a kadar kar.
• Başarı faktörleri: Emlakın konumu, mevsimsel talep, yönetim kalitesi, itibar ve yorumlar, izinlerin mevcudiyeti.
• Riskler: Güçlü rekabet, artan maliyetler, sezon dışında düşük doluluk oranları.

Atina'da metro istasyonuna yakın bir konumda bulunan bir gayrimenkulün yaz döneminde aylık 1.100 avroya kadar gelir getirebileceğini ve satın alma bedelinin 160.000 avro olduğunu varsayalım.

Uzun vadeli kiralama: güvenilir ve zahmetsiz

• Sözleşmeler genellikle bir ila üç yıllık süreler için yapılır.
• Kâr daha düşüktür - yılda yaklaşık %3-5, ancak daha az kişisel katılım gerektirir.
• Dairelere talep öğrenciler, yerel halk ve Yunanistan'a taşınan yabancılar arasında yoğunlaşıyor.
• Gayrimenkulü kendisi yönetmek istemeyen yatırımcılar için iyi bir seçenek.

Bölgelere göre karlılık (deneyimime dayanarak ortalama):

Yeni kurallar ve kısıtlamalar

Yunanistan'da 2023 yılından itibaren bazı bölgelerde kısa dönem kiralamalara ilişkin yeni düzenlemeler yürürlüğe girdi:

• Atina'nın bazı bölgelerinde ve adalarda Airbnb gibi platformlar aracılığıyla konaklama yeri kiralamaya ilişkin kısıtlamalar veya kotalar bulunuyor.
• Yetkililer, özellikle yerel halk için konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde uzun dönemli kiralamalara geçişi teşvik ediyor.
• Gayrimenkullerin yasal olarak kiralanması için Yunanistan Ulusal Turizm Örgütü'nden (EOT) lisans alınması gerekmektedir.

Kontrol kimde?

Yunanistan dışında ikamet eden ev sahipleri için kiralama yönetimi uzman bir şirkete devredilebilir.

• Hizmet bedeli genellikle gelirin %10-20'si kadardır.
• Hizmetlerimiz arasında check-in organizasyonu, temizlik, misafir desteği ve raporlama yer almaktadır.
• Piyasada hem yerel özel operatörler hem de uluslararası şebekeler faaliyet göstermektedir.

Yunanistan'da kira gelirinin vergilendirilmesi

Vergi beyannamesi vermek zorunludur. Vergi optimizasyonu, yerleşik olmayan statüsü veya bir şirket aracılığıyla gayrimenkul edinimi yoluyla mümkündür. Yerleşik olmayanlar, kira gelirinin büyüklüğüne bakılmaksızın %15 sabit vergi oranına tabidir.

Avusturya ile karşılaştırma

Sonuç: Yunanistan'da mülk kiralamak Avusturya'ya göre daha karlı ve kolaydır. Gelirinizi en üst düzeye çıkarmak için, mülkü ve kiralama türünü doğru bir şekilde belirlemek, olası riskleri en aza indirmek ve geçerli yasal gerekliliklere sıkı sıkıya uymak önemlidir..

Ancak Avusturya'da gayrimenkul konusunda engin deneyime sahip bir uzman olarak şunu söyleyebilirim ki, Yunanistan'ın cazibesine rağmen, Avusturya'nın farklı bir strateji sunduğunu anlamak önemlidir: hızlı getiriden ziyade sermayenin korunması, istikrarlı büyüme ve prestij ön plandadır. Viyana piyasası, yatırımcılar için Avrupa'daki en güvenli limanlardan biri olarak kabul edilir. Sermayenin korunması öncelikliyse, başlangıçta Viyana'da bir daire satın almak . Evet, böyle bir mülk için daha fazla ödeme yaparsınız ve daha karmaşık prosedürlerden geçersiniz, ancak karşılığında güvenli haklar, öngörülebilir bir piyasa ve zamanla değeri artan bir gayrimenkul elde edersiniz.

Yunanistan'da ev satın almayı planlıyorsanız, maliyet, altyapı, kiracı talebi, büyüme potansiyeli ve likidite gibi birçok faktörü göz önünde bulundurmanız gerekir. Müşterilerime, aynı fiyata Atina'nın kalbinde bir daire veya Halkidiki sahilinde bir ev satın alabileceğinizi düzenli olarak anlatıyorum; seçim önceliklerinize bağlı.

Atina, Yunanistan'ın en büyük ve en hareketli gayrimenkul pazarıdır.

• Atina'da konut fiyatları, özellikle merkezi bölgelerde, Glyfada, Kifisia ve Paleo Faliro'da sürekli artıyor.
• Şehir, kısa veya uzun vadeli kiralamalar için yatırım yapmanın yanı sıra kişisel ikamet için gayrimenkul satın almak için de idealdir.
• Atina'da daire satın almak hem gelir elde etmek hem de Altın Vize almak açısından avantajlıdır.

Örneğin Pangrati bölgesinde metrekaresi 2.500 avrodan başlayan fiyatlarla konut satın alınabiliyor, potansiyel kira getirisi ise %7'ye kadar çıkabiliyor.

Selanik daha ucuz bir alternatiftir

• Yunanistan'ın ikinci en önemli gayrimenkul pazarı.
• Talep ağırlıklı olarak yerel halktan geliyor ve konut maliyetleri Atina'ya göre daha düşük.
• Büyük bir şehirde uygun fiyatlı gayrimenkul arayanlar için ideal bir seçenek.

Üniversitelerin varlığı nedeniyle Erasmus programı kapsamında öğrencilere kiralık daire talebi artıyor.

Yunan Adaları - Lüks ve Tatil Köyü Gayrimenkulleri

• Santorini, Mikonos, Rodos, Girit ve Korfu gibi popüler adalarda kiralama potansiyeli yüksektir.
• Sahil kenarında ev satın almak veya apart otel yatırımı yapmak için ideal.
• Emlak fiyatları daha yüksek ve lojistik daha karmaşık olabilir, ancak yoğun sezonda yıllık getiri %9-10'dur.

Örneğin, Mikonos'ta deniz manzaralı bir villanın fiyatı 800 bin avrodan başlıyor, ancak iyi bir yönetimle sezon başına 100 bin avroya kadar çıkabiliyor.

Mora Yarımadası değerinin altında değerlendirilen bir pazardır

• Uygun emlak fiyatları, etkileyici manzaralar ve yeni oteller ve golf kompleksleriyle hızla gelişen bir altyapı.
• Yunanistan'da yaz tatili planlayan aileler arasında popüler.
• Özellikle Costa Navarino bölgesinde apart otel projeleri için yüksek potansiyel.

Epirus, Teselya, Makedonya - ekonomi segmenti

Bu bölgelerde 30.000 Avro'dan başlayan fiyatlarla gayrimenkul satın almak mümkündür, ancak:

• kiralama talebi düşük,
• ulaşım erişilebilirliği sınırlıdır,
• Değer bazında önemli büyüme beklentileri orta düzeyde.

Lokasyon seçerken dikkat edilmesi gereken temel kriterler:

Güncel yatırım trendleri: İnsanlar şu anda nereye yatırım yapıyor?

Yunanistan'da mülk satın almayı planlarken asıl soru "en ucuz nerede" değil, "en iyi ihtimal nerede"dir. Pazar dinamiktir: Bazı lokasyonlar yeni büyüme alanlarına dönüşürken, diğerleri fiyat zirvelerine ulaşmış durumda.

Şimdi nereden satın alabilirsiniz:

• Atina Merkez (Koukaki, Pangrati, Keramikos) – İsrail, Fransa ve Amerika'dan yatırımcılar burada aktif olarak daire satın almaya devam ediyor. Çoğunlukla kiralama amaçlı satın alıyorlar. Buradaki fiyatlar son üç yılda üçte bir oranında arttı.
• Glyfada, Voula ve Vouliagmeni, BAE ve Almanya'dan gelen varlıklı alıcıların yoğun olarak bulunduğu bölgelerdir. Hem kişisel kullanım hem de kiralamak için (genellikle yönetim şirketlerine emanet ederek) satın alırlar.
• Selanik , yerel alıcıları olması, şehrin gelişmesi ve fiyatların şu anda düşük olması nedeniyle cazip bir şehir. Daha ucuz bir fırsat arıyorsanız, ancak fiyatların artacağı beklentisiyle seyahat ediyorsanız iyi bir seçim.
• Mikonos, Santorini ve Korfu, ABD, Kanada ve Lübnan'dan gelen varlıklı kişilerin uğrak yerleridir. Turistlere kısa süreli konaklamalar veya kendi aile tatilleri için kiralamak üzere pahalı villalar ve sahil evleri satın alırlar.

Büyüme beklenen yerler:

• Mora (Kosta Navarin, Tolo, Kalamata) : Turizm sektörü burada aktif olarak gelişmekte olup, lüks beş yıldızlı oteller ve golf tesisleri açılmaktadır ve bu da bölgeyi konut ve apart otel yatırımları için cazip hale getirmektedir.
• Pire ve Batı Atina : Bu bölgeler hala değerinin altında seyrediyor ancak limana yakınlıkları, yeni metro hatları ve kıyı şeridi yeniden geliştirme projeleri sayesinde hızla gelişiyor.
• Orta ve Kuzey Yunanistan (Volos, Yanya) : Burada konut daha ucuzdur ve Avrupa Birliği tarafından desteklenen iç turizm ve kalkınma programları nedeniyle popülerliği artmaktadır.

Yunanistan'da uygun fiyatlı bir daire mi satın almak istiyorsunuz? Üç şeyi göz önünde bulundurun: bölgenin gelişimi, evi kime kiralayacağınız ve yerel yönetimin planları. Fiyatlar 2027 yılına kadar sadece Atina'da değil, aynı zamanda güney sahilinde (Mora) ve tatilcilerin her zaman bol olduğu en turistik adalarda da artacak.

Yunanistan'daki gayrimenkul alımlarının büyük çoğunluğu (%65'ten fazlası) mevcut konutlar içindir. Bu durum, ülkenin geçmişteki inşaat uygulamalarının yanı sıra piyasanın kendine özgü özelliklerinden de kaynaklanmaktadır: mülklerin bulunabilirliği, elverişli konumları ve yeni inşaat projelerinin sınırlı sayıda olması.

Yunanistan emlak piyasasına, ağırlıklı olarak Atina'daki daireler ve adalardaki sahil evleri olmak üzere, ikinci el satılık mülkler hakimdir. Bu mülkler genellikle gerekli tüm altyapıya sahiptir, bakımlı bölgelerde bulunur ve genellikle kiraya verilir. Bazı durumlarda, bunlar tamamen yenilenmiş, hemen kiraya verilmeye veya kişisel kullanıma hazır dairelerdir.

Örnek: Atina'nın Pangrati bölgesinde kozmetik tadilatı yapılmış 65 m²'lik bir dairenin maliyeti yaklaşık 145.000-160.000 € olup, satın alındıktan hemen sonra kira geliri elde edilebilir.

Yunanistan'daki evlerin önemli bir kısmı, 1980'lerde yeni yapı standartlarının yürürlüğe girmesinden önce inşa edilmiştir. Sonuç olarak, bu binalar genellikle düşük enerji verimliliğine, zayıf ses yalıtımına sahiptir ve yenileme, hatta bazen büyük onarımlar gerektirmektedir. 2023 yılında Yunan makamları, enerji tasarruflu bina tadilatları için sübvansiyon sağlamaya başlamıştır, ancak bu önlemler yalnızca yerel sakinler için geçerlidir.

Yunanistan'da yeni inşaat hacmi sınırlı olmasına rağmen, 2024-2025'te umut vadeden projeler hayata geçiriliyor:

• Atina'da (Glifada, Voula, Nea Smyrni ilçeleri) enerji tasarruflu teknolojilere sahip, asansörlü ve otoparklı modern binalar inşa ediliyor.
• Yeni komplekslerde metrekare maliyeti lokasyona ve işçilik kalitesine bağlı olarak 3.000 ile 6.000 avro arasında değişiyor.
• Yunanistan'da yeni yapılan binalar 2025 yılı sonuna kadar KDV'den muaf tutuluyor ve bu da onları alıcılar için daha cazip hale getiriyor.

Örnek: Voula'da geniş bir terasa ve panoramik deniz manzarasına sahip 90 m²'lik ferah bir daire yaklaşık 520.000 € fiyatla satılıktır. Bu satın alma işlemi size Altın Vize hakkı kazandırır.

Sonuç: Yunanistan'da daire mi satın almayı planlıyorsunuz? İkinci el bir mülkle başlayın; özellikle kiraya vermek veya hemen taşınmak istiyorsanız, daha hızlı ve kolaydır. Yeni yapılar daha az yaygındır, ancak daha kalitelidir ve faturalarda tasarruf sağlar. Yeni bina vergisinin kaldırılması ve yüksek talep sayesinde her iki seçenek de şu anda kârlıdır.

Yunanistan emlak piyasası hareketli, ancak yeni gelişmeler nadir. Bu durum, yalnızca standart yatırımlara değil, aynı zamanda özellikle daha yüksek getiri veya esnek seçenekler arıyorsanız, alışılmadık yaklaşımlara da kapı açıyor.

Yunanistan'da tek bir büyük daire satın almak yerine, iki veya üç küçük stüdyo daireye yatırım yapabilirsiniz. Bu size şunları sağlayacaktır:

• Toplamda daha fazla kazanın - yılda %7-9'a kadar;
• Esnek kiralama yönetimi: günlük olarak, birkaç aylığına kiraya verin veya ayrı ayrı satın;
• Farklı bölgelerde ev sahibi olarak riskleri paylaşın.

Örnek: 300.000 avroluk bir daire yerine, Atina'nın farklı bölgelerinde her biri 100.000 avroluk üç stüdyo daire satın alabilir ve daha istikrarlı bir gelir elde edebilirsiniz.

Yunanistan'da 1980'den önce inşa edilmiş daireler genellikle ortalamanın altındadır. Yenilenip enerji tasarruflu hale getirilirlerse, daha yüksek fiyata satılabilir ve %20-40 kâr elde edilebilir.

• Artı: Bu tür seçenekler hemen hemen her alanda mevcuttur;
• Eksileri: Zaman harcamanız ve kendini kanıtlamış profesyonelleri bulmanız gerekecek;
• Atina ve Selanik'te sıklıkla "ters strateji" olarak kullanılır.

Gelir elde etmek isteyen yatırımcılar için Yunanistan'daki gayrimenkuller bir iş olarak kullanılabilir:

• Halihazırda faaliyette olan 10-20 odalı bir mini otel satın alabilirsiniz;
• Bir konut binasını apart otele dönüştürmek;
• Özellikle popüler adalar olan Girit, Santorini, Paros'ta yıllık %10-12'ye varan kazanç elde edebilirsiniz.

Bunun için Yunan Turizm Örgütü'ne (EOT) kayıtlı olmak ve lisans almak gerekiyor.

Yunanistan'da gayrimenkul yatırımı yapmak istiyorsanız, gayrimenkulünüzü yönetmeden, uzmanlaşmış fonlar aracılığıyla yatırım yapabilirsiniz:

• REIC (Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları), vergi muafiyetleri olan yerel bir REIT versiyonudur;
• AEEAP - 250.000 €'luk asgari yatırımla girilebilen düzenlenmiş şirketler.

Artıları: Yatırımlar farklı gayrimenkuller arasında dağıtılır, profesyoneller tarafından yönetilir ve gelir pasiftir.

Yunanistan'da araziye yatırım yapmak giderek daha popüler hale geliyor, ancak daha karmaşık bir seçenek:

• Özellikle Atina ve Mora çevresindeki turistik bölgelerdeki arsalar talep görüyor;
• Bunlar, daha sonra satışa sunulacak bir villa, konut kompleksi veya daire inşa etmek için kullanılabilir;
• Önemli olan evrakların “temiz” olmasına ve yapı yönetmeliklerine uygun olmasına dikkat etmektir.

Yunanistan'da sadece bir daire satın almaktan fazlasını yapmak, aynı zamanda daha fazla kazanmak ve daha proaktif olmak istiyorsanız, başka stratejiler de seçebilirsiniz. Bu stratejiler, gelirinizi artırmanıza ve örneğin Avusturya'ya kıyasla daha az kısıtlayıcı olan Yunanistan pazarının esnek fırsatlarından yararlanmanıza yardımcı olacaktır.

Yunanistan'da gayrimenkul popüler ve kârlı olsa da, özellikle katı kuralları tercih ediyorsanız (Avusturya'da olduğu gibi), bazı tuzaklar mevcuttur. Daire veya ev satın almadan önce göz önünde bulundurmanız gereken başlıca riskler şunlardır.

Evet, Yunanistan AB üyesidir, avroya bağlıdır ve sermaye kısıtlaması yoktur. Ancak bürokrasiye hazırlıklı olun: Vergi kimlik numarası almak, işlem belgelerini onaylamak ve kayıt yaptırmak sabır ve bir avukatın yardımını gerektiren zaman alıcı süreçlerdir.

Bir Yunan avukatı olmadan işlem yapmanızı kesinlikle tavsiye etmiyorum. Avukat olmadan, basit bir işlem bile olsa, herhangi bir işlem çıkmaza girme riskiyle karşı karşıyadır. Unutmayın: emlak, kira ve vergi kanunları sık sık güncellenir. Örneğin, kısa süreli kiralama yönetmelikleri neredeyse her mevsim değişir; bunu planlarınıza dahil ettiğinizden emin olun.

Yunanistan'da Airbnb ve Booking gibi platformlar iyi çalışıyor ancak yetkililer düzenlemeler getirdi:

• Gayrimenkulünüzü yılda en fazla 90 gün kiraya verebilirsiniz.
• Apartmanlarda kısıtlamalar var.
• Gayrimenkulünüzü tescil ettirmeniz ve EOT numarası almanız gerekmektedir.

Özellikle Atina ve adalarda kiralama yapmadan önce yerel yasaları ve koşulları kontrol edin.

Bu durum en çok tatil beldelerinde (Girit, Santorini, Mikonos) belirgindir: Mayıs'tan ekime kadar evler turistlerle doludur, ancak kasım'dan mart'a kadar her yer sakindir ve kiralamak neredeyse imkansızdır.

Müşterilerime her zaman şunu söylerim: Gelirinizi sadece yaz için değil, tüm yıl için hesaplayın. Mülkünüzü düzenli olarak kiraya veriyorsanız (veya Atina gibi bir şehirde satın aldıysanız), kira geliriniz daha istikrarlı olur ve kış aylarındaki düşüş o kadar belirgin olmaz.

Yunan adasında ev satın almayı planlıyorsanız lütfen şunları göz önünde bulundurun:

• Su bazen tankerlerle de taşınıyor.
• Kışın fırtınalar ve şiddetli rüzgarlar ulaşımı aksatabiliyor.
• Yoğun sezonda elektrik şebekelerinde aşırı yüklenme yaşanabilir.

Bu sorunlar ölümcül değildir ancak yerel koşulların anlaşılmasını ve bakım maliyetlerinin doğru planlanmasını gerektirir.

Atina veya Selanik'te daire satmak kolaydır. Ancak adalarda veya kırsal kesimde, özellikle de bina benzersizse, altı aydan bir yıla kadar sürebilir.

Metro, mağazalar ve okulların bulunduğu Atina'da daire satın almanızı öneririm. Daha sonra satmak daha kolay olur ve daha az sorun çıkarır.

Bu durum en çok tatil beldelerinde (Girit, Santorini, Mikonos) belirgindir: Mayıs'tan ekime kadar evler turistlerle doludur, ancak kasım'dan mart'a kadar her yer sakindir ve kiralamak neredeyse imkansızdır.

Müşterilerime her zaman şunu söylerim: Gelirinizi sadece yaz için değil, tüm yıl için hesaplayın. Mülkünüzü düzenli olarak kiraya veriyorsanız (veya Atina gibi bir şehirde satın aldıysanız), kira geliriniz daha istikrarlı olur ve kış aylarındaki düşüş o kadar belirgin olmaz.

Yunanistan, yılda 300'e kadar açık ve sıcak güne sahip, Avrupa'nın en güneşli ülkesidir. Denizi, temiz havası ve ılıman kışları, kalıcı yer değiştirmeler veya soğuktan kaçmak için idealdir.

Tedavi hem devlet hastanelerinde hem de özel kliniklerde mevcuttur. Özel sektör yüksek standartlar, makul fiyatlar sunar ve Avusturya'dakinden kesinlikle daha ucuzdur.

Çocuklar için uluslararası okullar mevcuttur. Üniversiteler İngilizce programlar sunmaktadır. Bir çocuğu özel okula kaydettirmek fırsat değil, bütçe meselesidir.

Güvenlik açısından, özellikle küçük kasabalarda ve adalarda hayat huzurludur. Suç oranı düşüktür ve ziyaretçilere karşı şeffaf davranılır.

"Yunanistan'da yaşamak pahalı mı?" diye birçok kişi soruyor. Cevabım: Buradaki maliyetler Avusturya, Almanya veya Fransa'dakilerden daha düşük. Yemek, hizmetler ve kiralar makul fiyatlı. Aynı zamanda, özellikle büyük Avrupa şehirlerine kıyasla yaşam rahat. Bu, konum ve konaklama türü seçerken önemli bir avantaj.

Yunan şehirlerinin işlek bir bölgesindeki bir kafe veya restoranda yemek yiyen bir çiftin yaklaşık 25-30 avro ödemesi beklenebilir. Aylık konut giderleri (elektrik, su, doğalgaz vb.) genellikle 80 ila 120 avro arasında değişmektedir. Atina'da kısa bir taksi yolculuğu en az 3,50 avro tutacaktır.

İletişim, ulaşım ve bankacılık altyapısı açısından başkent, büyük şehirler ve ünlü adalar iyi donanımlıdır; ihtiyacınız olan her şey elinizin altındadır. Ancak kırsal bölgelere seyahat ederseniz, lojistik ve sağlık hizmetleri de dahil olmak üzere hizmetlere erişim önemli ölçüde azalabilir. Bu, Yunanistan'ın kırsal kesiminde ev satın almadan önce göz önünde bulundurulması gereken son derece önemli bir husustur.

Yunanistan'da mülk satın alıp Altın Vize programı kapsamında oturma izni aldıktan sonra, Yunan vatandaşlarıyla aynı kamu hizmetlerinden yararlanma haklarına sahip olursunuz. Bu haklara okullara, sağlık tesislerine ve sosyal programlara erişim de dahildir.

• Sağlık: EOPYY Ulusal Sağlık Sistemi temel sağlık hizmeti sağlar. Özel sektör, nispeten uygun fiyatlarla yüksek düzeyde hizmet sunar; örneğin, bir pratisyen hekime muayene yaklaşık 30 avro, bir ultrason taraması ise 40-50 avro tutar. Yıllık 500 avrodan başlayan fiyatlarla özel sigorta mevcuttur.
• Eğitim: Atina, Glifada, Selanik ve Girit'te yıllık öğrenim ücreti 5.000 ila 10.000 avro arasında değişen uluslararası ve İngilizce okullar bulunmaktadır. Devlet okulları ücretsizdir, ancak eğitim Yunancadır.
• Yasallaştırma: Oturma izni, ülkede resmi olarak ikamet etme, banka hesabı açma, kamu hizmetlerinden yararlanma ve uzun vadeli sözleşmeler yapma hakkı verir. Çoğu formalite, vekaletname ile uzaktan gerçekleştirilebilir.

Birçok yatırımcı için Yunanistan'da gayrimenkul artık sadece bir varlık değil, aynı zamanda gereksiz bürokrasiden uzak bir şekilde hareket etmenin veya zamanlarının önemli bir kısmını burada konforlu koşullarda geçirmenin bir yolu haline geliyor.

Bir ajan olarak, Avusturya'nın düzen ve net kurallarla, Yunanistan'ın ise özgürlük ve daha fazla yaşam fırsatıyla ilgili olduğunu söylerim.

Avusturya'da oldukça düzenli: her şey açık, kurallara dayalı, kullanışlı şehirler ve iyi tasarlanmış bir altyapı. Ancak bu düzenin bir bedeli var: kiralar, kamu hizmetleri, hizmetler ve vergiler pahalı .

Yunanistan'da , ılımandır. Elbette evrak işleri karmaşık olabilir ve hizmetler her zaman güvenilir olmayabilir, ancak sıcak hava, deniz ve güler yüzlü insanlar günlük hayatı gözle görülür şekilde daha konforlu ve huzurlu hale getirir.

Güvenlik hakkında birkaç söz. Organizasyon ve sağlık hizmetleri açısından Avusturya, Yunanistan'dan açıkça üstün. Ancak, daha küçük Yunan kasabaları ve bölgeleri oldukça güvenli ve rahat bir atmosfer sunuyor. Temel fark önceliklerde yatıyor: Yunanistan'ın tutkusu ve deniz manzaraları ile Avusturya'nın düzenliliği.

İnsanların yalnızca yatırım getirisine değil, aynı zamanda kişisel alana da ihtiyaç duyduğunu giderek daha fazla görüyorum; sakin ve güvenli bir yaşam alanı, evlerinin istikrarsızlığından bir mola verip Avrupa'da güvenli bir yer edinmek. Bu bağlamda, Yunanistan'da mülk satın almak çok mantıklı bir tercih gibi görünüyor.

Yunanistan'da 250.000 € veya üzeri bir bedelle mülk satın alarak oturma izni alabilirsiniz. Bu, istikrarsız ülkelerden gelen ve diğer ülkelerdeki uzun prosedürler ve yüksek masraflar olmadan Avrupa'da yaşamak isteyen kişiler için iyi bir seçenektir.

emekliler genellikle sıcak iklim, sade yaşam ve düşük fiyatlar nedeniyle burada konut satın alıyor. Yiyecek, doktor, elektrik ve su, örneğin Avusturya'dan daha ucuz. Aynı zamanda, tıpkı Avrupa'da olduğu gibi, huzurlu ve yaşam için gerekli her şey mevcut.

Dijital göçebeyseniz , Yunanistan ihtiyacınız olan her şeyi sunuyor: güvenilir internet, uygun kiralama ve satın alma fiyatları, zahmetsiz bankacılık ve benzersiz, rahatlatıcı bir atmosfer. Ayrıca, özel oturma vizesinden de yararlanabilirsiniz.

Viyana ile karşılaştırıldığında, seçim kişisel tercihlere göre belirlenir: Avusturya'nın başkenti yapı ve güvenilirlik sunarken, Yunanistan sıcak bir iklim, özgürlük ve daha rahat bir yaşam tarzı sunar. Avusturya'yı paralel olarak düşünenler, Viyana'nın semtlerini -tarihi merkezden daha sakin yerleşim bölgelerine kadar- inceleyerek, konumları bilinçli bir şekilde karşılaştırıp Viyana yapısının daha esnek Yunan pazarından nasıl farklılaştığını anlamalıdır. Benim yaklaşımım: Viyana, çalışma ve pazar analizi için üssüm olmaya devam ediyor, ancak Yunanistan giderek hem bedenen hem de ruhen gerçekten rahatladığım bir yer haline geliyor.

Yunanistan'da gayrimenkul satışı, konuma, mülk türüne ve seçilen satış stratejisine bağlı olarak birkaç aydan bir yıla kadar sürebilir. Atina ve Selanik gibi büyük şehirlerde, özellikle yenilenmiş ve iyi gelir getiren mülkler daha hızlı satılır. Adalarda ve küçük kasabalarda, özellikle turizm sezonu dışında veya fiyatlar yüksekse, alıcı bulmak daha zordur.

Altın Vize programı kapsamında Yunanistan'da bir daire satın aldıysanız, satarken ikamet izniyle ilgili ayrıntıları göz önünde bulundurmanız önemlidir. Yeni yabancı mülk sahibinin de vize alabilmesi için, işlemlerinin bölgeye bağlı olarak 250.000 ila 800.000 € arasında değişen mevcut asgari yatırım eşiğini karşılaması gerekir. Mülkü beş yıl dolmadan satarsanız, yerine uygun başka bir mülk satın almadığınız sürece ikamet izniniz sona erer.

Aileler, Yunanistan'daki gayrimenkulleri genellikle akrabalarına devrederler; örneğin, bağışlayarak veya çok düşük bir fiyata satarak. Bu, varlıkların kontrol edilmesine ve mirasın kolaylaştırılmasına yardımcı olur.

Deneyimlerime dayanarak söylüyorum: Avusturya'da (özellikle Viyana'da) daire satmak daha kolaydır. Orada her şey açıktır: talep öngörülebilir, fiyatlar istikrarlı ve piyasa açıktır. Ancak Yunanistan'da her şey mülkün konumuna ve durumuna bağlıdır. Ancak iyi hazırlanır, iyi sunar ve yerel nüansları anlarsanız, satış yatırımınız için karlı bir sonuç olacaktır.

AB genelinde gayrimenkul yatırımlarıyla çalışıyorum ve hem Avusturya gibi istikrarlı ülkelerdeki hem de Yunanistan gibi daha dinamik ve dalgalı piyasalardaki işlemlere katılıyorum. Her biri, hem gayrimenkul inceleme sürecinde hem de yatırım stratejisinin planlanmasında farklı bir yaklaşım gerektiriyor.

Yunanistan'da, her zaman kapsamlı bir hukuki incelemeyle başlamanızı öneririm. Özellikle Atina ve adalarda çok sayıda eski bina olması nedeniyle, tapu sicilini, ruhsatları ve varsa ipotekleri kapsamlı bir şekilde incelemek çok önemlidir. Yerel bir avukat ve mühendisin desteği olmadan riskler önemli ölçüde artabilir. Buradaki durum, tüm belgelerin tek tip ve net bir standarda göre hazırlandığı Avusturya'dan farklıdır.

Müşterilerime genellikle sermayelerini şu şekilde ayırmalarını öneririm: yaklaşık üçte ikisini Viyana gibi sakin ve öngörülebilir pazarlara, kalan üçte birini ise Atina veya Girit gibi daha dinamik destinasyonlara. Bu şekilde gelir ve güvenlik arasında bir denge kurabilirler. Yunanistan'da getiriler yılda %7-8'e ulaşabilir, ancak bu konuda aktif olmanız gerekir. Avusturya'da getiriler daha düşük, ancak riskler neredeyse yok denecek kadar az.

Para biriktirmek, istikrarlı bir gelir elde etmek veya sorunsuz bir oturma izni almak sizin için önemliyse, Avusturya'yı seçin. Güvenli bir liman: her şey düzenli, hayat rahat ve fiyatlar öngörülebilir şekilde dalgalanıyor.

Büyüme için risk almaya, fiyat farklarından yararlanmaya ve emek harcamaya istekliyseniz, Yunanistan çok daha iyi bir getiri sunabilir. Bu, özellikle eski bir eve hayat veriyorsanız, kısa süreli kiraya veriyorsanız veya mini bir otel açıyorsanız geçerlidir.

Yunanistan heyecan, esneklik ve yüksek getiri fırsatları sunuyor. Birçok fırsat sunuyor, ancak aynı zamanda birçok zorluk da barındırıyor. Avusturya güvenilirlik, net prosedürler ve onlarca yıllık bir strateji sunuyor. Hedefleriniz konusunda net bir vizyonunuz varsa ve bunlara ulaşmaya hazırsanız, her iki ülke de iyi seçenekler.

Yunanistan en iyi seçim olduğunda

Yunanistan'da gayrimenkul, yüksek getiriye, mülkleri bağımsız olarak yönetme olanağına ve daha fazla yatırım özgürlüğüne değer verenler için uygundur. Özellikle şunlar için caziptir:

• Altın Vize programı aracılığıyla oturma izni alınması;
• turizm sektöründeki yatırımlar - villalardan ve apart otellerden Airbnb kiralamalarına kadar;
• değer artışı ve sonrasında satış beklentisiyle gayrimenkul satın almak;
• Sıcak iklimi, konforlu yaşamı ve uygun fiyatları önemseyen emekliler ve uzaktaki profesyoneller.

Avusturya daha iyi olduğunda

Avusturya, güvenli varlık korumasına, değer öngörülebilirliğine öncelik veren ve mülklerini aktif olarak yönetmeyi planlamayanlar için idealdir. Özellikle şunlar için iyi bir seçimdir:

• yüksek yaşam kalitesine değer veren çocuklu aileler;
• kişisel katılım olmadan pasif gelir elde etmeyi tercih eden yatırımcılar;
• Hukuki riskleri en aza indirmek ve kuralların istikrarına güvenmek isteyenler.

Bir yatırım avukatından genel tavsiyeler:

1. Belgeler zırhınızdır. Yunanistan'da her şeyi üç kez kontrol edin: eski evler, kafa karıştırıcı arsalar ve tamamlanmamış izinler, gelecekte sorunların kaynağıdır.
2. Sadece kârı değil, likiditeyi de göz önünde bulundurun. Deniz kenarında güzel bir villa her zaman likit bir varlık değildir.
3. Varlıklarınızı çeşitlendirin: Tek bir ülke içerisinde konut, ticari ve arsa mülklerinizi birleştirebilirsiniz.
4. Vergiler, onarımlar ve kiracı olmadan geçirilen dönemler için finansal bir güvence planlayın; bu özellikle günlük kiralamalar için önemlidir.
5. Yalnızca büyük uluslararası ajanslara güvenmek yerine yerel uzmanlarla çalışın; onlar pazarın özelliklerini ve inceliklerini daha iyi anlarlar.

Vizyon 2030:

• AB ülkelerinde oturma iznine olan talep artmaya devam edecek ve Yunanistan, AB dışından gelen yatırımcıların gözdesi olmaya devam edecek.
• Daha sıkı düzenlemeler bekleniyor; kısa süreli kiralamalara kısıtlamalar getiriliyor ve Altın Vizeler için asgari yatırım eşiği yükseltiliyor.
• Özellikle Atina ve popüler adalar olmak üzere önemli lokasyonlarda fiyat artışları yaşanacak, illerdeki fiyatlar ise ortalama seviyelerde kalacak.
• Çevre dostu gayrimenkullere ve ESG prensiplerini dikkate alan projelere ilgi artıyor ve Avusturya bu alanda öncü konumda bulunuyor.

Özetle : Değişime hazır ve büyümeden yararlanmak isteyenler Yunanistan'ı değerlendirmeli. Güvenilir ve şeffaf bir varlık arayanlar için Avusturya daha iyi bir seçenek. En iyi seçenek, her iki yaklaşımı birleştirerek her iki ülkenin de avantajlarından yararlanmaktır.

1. Hedefleri ve bütçeyi tanımlayın

• Neden satın aldığınızı anlayın: kişisel kullanım, kiralama, Altın Vize alma veya yeniden satış.
• Vergiler ve ilgili giderleri de içeren kabul edilebilir bir bütçe hesaplayın.

2. Mülkün konumunu ve türünü seçin

• Farklı bölgeleri karşılaştırın: Atina, Selanik, adalar veya anakara.
• Emlak türüne karar verin: konut, yeni bina, villa, apart otel vb.

3. Pazar ve mülk analizi yapın

• İlgi alanınızdaki fiyat eğilimlerini ve getiri seviyelerini keşfedin
• Emlak hakkında tüm bilgileri öğrenin: geçmişi, durumu, olası ipotekler.

4. Yasal saflığın kontrol edilmesi

• Vergi kimlik numarası (AFM) başvurusunda bulunun
• Bir avukatla birlikte mülkün tam bir yasal değerlendirmesini yapın
• Kadastro kayıtlarındaki verilerin doğru olduğundan, gerekli izinlerin alınmış olduğundan, herhangi bir borç veya kısıtlamanın bulunmadığından emin olun.

5. Finansman organizasyonu

• Ödeme yöntemini seçin: kendi paranız, ipotek kredisi veya bir şirket aracılığıyla satın alma
• Vergilerinizi hesaplayın ve hangi vergi indirimlerinden yararlanabileceğinizi öğrenin.

6. Sözleşmenin akdedilmesi ve avans ödemesi

• Ön anlaşmayı ancak bir avukatın yardımıyla yapın.
• Anlaşılan depozitoyu transfer edin - genellikle mülk fiyatının %10-30'u

7. İşlemin noterde tescili

• Nihai sözleşmenin incelenip noter tasdikli olduğundan emin olun.
• Mülkiyet devri prosedürünü yürütmek
• Mülkiyetle ilgili bilgileri devlet kadastrosuna girin

8. İşletme ve yönetim

• Kiralamayı planlarken, önceden güvenilir bir yönetim şirketi veya acentesini seçin.
• Vergiler, bakım, onarım ve kamu hizmetleri gibi düzenli harcamalar için bütçe ayırın.

9. Altın Vize Almak (gerekirse)

• Gerekli belgelerin tamamını toplayın.
• Yatırımların programın tutarı ve zaman çerçevesiyle uyumlu olduğundan emin olun.

10. Yatırım çıkış stratejisi

• Emlakınızı nasıl ve ne zaman satacağınızı önceden düşünün.
• Mülkü düzene sokun: onarımları yapın, tüm belgeleri hazırlayın
• Mülkün aile üyelerine devri için seçenekleri keşfedin

1. 250.000 €'luk yatırımcı

• Amaçlar: Altın Vize programı kapsamında oturma izni almak, temel yatırım paketi oluşturmak, konut kirasından düzenli gelir elde etmek
• Ne satın alınmalı: Atina veya Selanik'te bir daire (50-70 m²) veya anakarada kompakt bir villa
• Özellikler: Yüksek kaliteli tadilatlarla yeniden satışa sunulan, hızlı teslimata hazır konutlar; yatırım çeşitliliği için stüdyo veya apart otel seçenekleri arasından seçim yapın
• Kârlılık: tahmini yıllık kâr – %5-7
• Riskler: Talepteki mevsimsel dalgalanmalar, karmaşık idari prosedürler, gerekli özeni gösterme aşamasında olası gecikmeler

250.000 € bütçeli bir müşterimiz, bizden ikinci el piyasasında 65 m²'lik bir mülk satın aldı. Tek gereken, satın alma fiyatında indirim ve kısa süreli turistlerden gelen kira gelirinde artış sağlayan kozmetik yenilemelerdi. Stratejimizin özü: potansiyeli olan bir mülk bulmak ve onu hayata geçirmek.

2. 500.000 €'luk emekli

• Hedefler: Uzun yıllar boyunca iyi bir konutta konforlu bir şekilde yaşamak ve ayrıca alanın bir kısmını kiraya vererek istikrarlı bir gelir elde etmek
• Ne satın alınmalı: Popüler adalarda (Girit, Rodos) büyük bir ev/villa veya Atina'da (Glifada, Paleo Faliro) lüks bir daire
• Özellikler: Önemli olan inşaat kalitesi, gelişmiş altyapı (okullar, alışveriş merkezleri, ulaşım), hastanelere ve hizmetlere yakınlıktır.
• Getiri: Yıllık %4-6. Maksimum gelirden çok, güvenilirlik ve gönül rahatlığı daha önemlidir.
• Riskler: Önemli bakım ve vergi maliyetleri ve kiralama talebindeki mevsimsel düşüşler (özellikle kış aylarında)

500.000 € bütçeli bir emekli için, Girit'te sağlık tesislerine ve temel altyapıya yakın, 110 m²'lik şirin bir ev bulduk. Mülk tamamen yaşanabilir durumda ve yıllık yaklaşık %4,5 uzun vadeli kira getirisi sağlıyor. Bu, konforlu yaşam koşulları ve güvenilir yatırım gelirinin mükemmel bir birleşimi.

3. Çocuklu aile

• Hedefler: Kalıcı yer değiştirme, çocuklar için güçlü okullar, güvenli çevre, geleceğe yatırım
• Ne satın alınmalı: Atina (Kifisia, Maroussi) veya Selanik yakınlarında sakin bölgelerde bir daire veya ev - kesinlikle okullara ve parklara yakın
• Özellikler: Okullara yürüme mesafesinde, rahat ulaşım, yakınlarda park/meydan, oturma izni alma imkânı
• Kârlılık: İkincil; hızlı satış imkânı ve günlük yaşam konforu önceliklidir
• Riskler: Birçok kişi en iyi mülkleri istiyor, yasalarda değişiklikler (vergi, oturma izinleri)

Atina'nın prestijli bir semti olan Kifisia'da, çocuklu ve 500.000 €'nun üzerinde bütçeye sahip bir aileye 90 m²'lik modern bir daire teklif ettik. Daire, yeni bir binada yer almakta olup, elverişli olanaklara sahip olup okullara ve parklara yakınlığı sayesinde konforlu ve güvenli bir yaşam ortamı sunmaktadır. Ayrıca, mülk oldukça likit olup gelecekte kârlı bir şekilde yeniden satılmaya uygundur.