Dubai'de mülk nasıl ve neden satın alınır?

Dubai emlak piyasası şu anda büyük bir patlama yaşıyor. Knight Frank ve FT'ye göre, konut fiyatları son birkaç yılda %75 gibi büyük bir artış gösterdi. Sadece 2025'in ilk yarısında 117 milyar dolarlık rekor bir gayrimenkul satışı gerçekleşti. Bu, Dubai'nin sadece büyüyen bir pazar değil, aynı zamanda dünyanın en cazip ve aktif yatırım destinasyonlarından biri olduğunu da kanıtlıyor.

Bu yazıda, Dubai'de mülk satın almak için neden şimdi en iyi zaman olduğunu ayrıntılı olarak inceleyeceğiz. İster oraya taşınıp yaşamak, ister gelir elde etmek için kiraya vermek, ister yatırım yapıp para biriktirmenin güvenilir bir yolu olarak düşünün.

Statista'ya göre Dubai gayrimenkul piyasası 2025'ten 2029'a kadar yıllık yaklaşık %2,28'lik bileşik yıllık büyüme oranıyla büyümeye devam edecek.

Bir avukat olarak, insanların başka ülkelerde gayrimenkul satın almalarına yardımcı oluyorum. Amacım, satın alma işleminin yalnızca kârlı bir yatırım değil, aynı zamanda güvenli olmasını ve kişisel hedeflerinize (örneğin, yaşamak veya oturma izni almak) uygun olmasını sağlamaktır. Dubai, Avusturya ve diğer ülkelerin pazarlarında çalışma konusunda kapsamlı deneyime sahibim.

Bu yazıda şunları ele alacağız:

• Dubai pazarını bu kadar ilgi çekici kılan nedir? Özellikleri ve sunduğu harika fırsatlar nelerdir?
• Neden karlı? Hangi vergiler ve yasalar yatırımcılara yardımcı oluyor?
• Yükselen değerdeki gayrimenkul nasıl seçilir ve satın alma işlemi doğru ve güvenli bir şekilde nasıl tamamlanır.
• Maksimum gelir ve en iyi koşulları elde etmek için hangi bölgelerden satın almak daha iyidir?

Avusturya istikrar ve kademeli büyüme sunuyor, ancak pazarı zaten oldukça gelişmiş. Dubai ise dinamizm, hızlı büyüme ve iddialı projeler sunuyor. Bu stratejilerden hangisinin (güvenilir veya daha riskli ama yüksek potansiyelli) sizin için doğru olduğunu ve nedenini anlamanıza yardımcı olacağım.

Avusturya, gayrimenkul fiyatlarının istikrarlı bir şekilde arttığı ve yatırımların tamamen güvenli olduğu bir ülkedir. Burada her şey adil ve şeffaftır: yasalar açıktır ve mahkemeler hakları güvenilir bir şekilde korur. Fiyatlar yavaş ama istikrarlı ve öngörülebilir bir şekilde yükselir. Gayrimenkul satın alarak oturma izni almak, diğer bazı ülkelere göre daha büyük bir yatırım gerektirir. Ancak karşılığında, geleceğe dair garantili bir istikrar ve güven elde edersiniz.

Dubai'nin sundukları:

• Çok fazla para harcamadan yatırıma başlayabilirsiniz; Dubai'de çeşitli bütçelere uygun evler mevcuttur;
• vergi sistemi mümkün olduğunca avantajlıdır - kira veya yeniden satışta ücret yoktur;
• Popüler bölgelerde yüksek kira getirisi elde edebilirsiniz;
• Gayrimenkul fiyatları, yeni sakinlerin akını ve şehrin gelişmesi nedeniyle artıyor.

Bu, para kazanmanın iyi bir yolu olabilir. Özellikle turistik bölgelerdeki mülkleri kiraya vermek, yüksek kazançlar sağlayacaktır.

Dubai'de yeni sakinlerin çekilmesi ve adalar ve yeni semtlerin inşası gibi büyük ölçekli projelerin başlatılmasıyla emlak fiyatları yükselmeye devam ediyor.

Ancak şunu unutmamak önemlidir: Dubai piyasası daha riskli ve daha öngörülemezdir. Fiyatlar hızla değişebileceğinden, geçici fiyat düşüşlerine karşı dikkatli planlama ve hazırlık şarttır. Dolayısıyla, güvenilirliğe göre seçim yapıyorsanız, Avusturya açık ara kazanandır. Uzun vadeli yatırımlar için en istikrarlı ve güvenli seçenektir.

Deneyimlerime göre, Dubai şu anda BAE'de daire, villa veya müstakil ev satın almak isteyen yatırımcılar için en hareketli pazarlardan biri. Son dört yılda, özellikle villa ve apartman daireleri olmak üzere konut fiyatları yaklaşık %70 arttı. Bu, talebin yüksek olduğunu ve yabancı alıcıların ilgisinin arttığını gösteriyor.

Deneyimlerime göre, birçok müşteri diğer pazarları araştırdıktan sonra Dubai'yi seçiyor; çünkü burada yüksek gelir, şeffaf işlem koşulları, uygun fiyatlar, oturma izni alma imkânı ve emlak değerlerinin hızla artması söz konusu.

Müşterilerimin hikayeleri:

• Avrupalı ​​bir müşteri, 2024 yılının başlarında Dubai'de (Dubai Marina) bir daire satın aldı. Sekiz aylık kiralama süresinin ardından yıllık getiri %6,5 oldu ve mülk ilk yılda %12 değer kazandı. İyi gelişmiş altyapısı ve mükemmel konumu, kira talebinin devam etmesini sağladı.
• Bir Rus ailesi, Jumeirah bölgesinde yaşamak ve Airbnb üzerinden kiralamak üzere bir villa seçti. Okullara ve alışveriş merkezlerine yakın bir konumda bulunan evi ihtiyaçlarına göre tasarladım. Kira geliri beklentilerin üzerindeydi ve yatırım, ailenin BAE'de ikamet etmesini de sağladı.
• Genç bir yatırımcı, Dubai Hills bölgesinde ilk kiralık mülkünü, yani bir müstakil evi satın aldı. Benim tavsiyem üzerine, gelecek vadeden bir altyapıya (okullar, parklar ve inşaat halindeki ulaşım) sahip bir yer seçti. Sonuç olarak, mülk hızla kiraya verildi ve değeri ilk yılda %10 arttı.

Yatırımcılar Dubai'yi şu sebeplerden dolayı tercih ediyor:

• Düşük giriş eşiği - daireler 400.000 AED'den (109.000 $) ve villalar 1.500.000 AED'den (410.000 $) başlıyor.
• Yüksek getiriler - özellikle istikrarlı kira talebinin olduğu bölgelerde.
• Şeffaflık ve güvenilirlik: Tüm işlemler devlet tarafından kayıt altına alınıyor ve yasalar yatırımcıların haklarını açıkça koruyor.
• Oturma izni - Gayrimenkul satın almak oturma vizesi alma hakkı verir.
• Özellikle villa ve müstakil ev segmentinde fiyat artışı dikkat çekiyor.

Başarılı gayrimenkul yatırımlarının anahtarı, yalnızca "şimdi ve burada" yüksek kira getirisi elde etmek değil, aynı zamanda gelecekteki potansiyeli göz önünde bulundurarak bölge ve mülk türünü seçmektir. Örneğin, altyapı çalışmaları (metro, okullar, iş merkezleri) devam eden yerler genellikle uzun vadede daha fazla değer artışı görür.

İnsanlar bana Dubai'de veya BAE'de mülk almaya değer olup olmadığını sorduğunda, her zaman şunu söylerim: Piyasanın yarın nasıl olacağını anlamak için, dün nasıl olduğunu bilmeniz gerekir. Bunu bilmeden, riskleri ve fırsatları değerlendirmek zordur.

Dubai emlak piyasası 2000'lerde hızlı bir büyüme ve 2008'de ciddi bir kriz yaşadı, ancak hızla toparlandı. Bugün, dünyanın en şeffaf ve en hızlı büyüyen piyasalarından biri. Müşterilerim düzenli olarak istikrarlı kira geliri elde ediyor ve varlıklarının değer kazandığını görüyor.

2000'ler: Dubai hızla büyüyordu ve birçok kişi gayrimenkule yatırım yapıyordu. Ancak zirve döneminde satın alanlar zor yoldan öğrendi: Sadece gayrimenkule değil, genel ekonomik duruma da bakmak önemli.

2008 krizi: Fiyatlar düştü ve inşaat yavaşladı. Müşterilerime acele etmemelerini ve uzun vadeli potansiyeli olan mülklere yatırım yapmalarını tavsiye ettim. Bu yaklaşım tamamen başarılı oldu.

İyileşme (2012–2019): Dubai'nin yeni bölgeleri yatırımcıları cezbetti ve orada mülk satın alanlar birkaç yıl içinde kira geliri elde etmeye başladı ve mülklerini daha yüksek bir fiyata satabildiler.

Patlama (2020–2025): Dubai'deki gayrimenkul fiyatları yükseliyor; özellikle villalar ve müstakil evler güçlü bir performans sergiliyor. Uygun fiyata daire satın alanlar, bir yıl içinde değerlerinde %15'lik bir artış ve istikrarlı kira geliri elde etti.

Dubai'nin deneyimi, başarılı yatırımların yalnızca iyi bir mülk seçmekle kalmayıp aynı zamanda piyasa döngülerini de anlamayı gerektirdiğini kanıtlıyor. Pratikte bu, uygun fiyatlı daireleri, müstakil evleri ve villaları akıllıca bir araya getirerek, hem değer kazanan hem de kira geliri sağlayan bir portföy oluşturabileceğiniz anlamına geliyor.

Dubai emlak piyasası 2020 yılından bu yana istikrarlı bir şekilde büyüyor: Dairelerin fiyatları yıllık bazda yaklaşık %15-20 artarken, villalar ve müstakil evlerin fiyatları yılda %10-15 oranında artıyor. Bu artış özellikle Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah ve Business Bay gibi tanınmış bölgelerde dikkat çekiyor.

Deneyimlerime göre, 2021-2022'de DAMAC Hills'te villalara veya JVC'de dairelere yatırım yapan müşteriler, varlıklarının değerini 2-3 yıl içinde %12-18 oranında artırmanın yanı sıra kira gelirinden de istikrarlı bir gelir elde edebildiler.

Statista tahminlerine göre, Dubai'nin emlak piyasası 2025'ten 2029'a kadar yıllık ortalama %2,28 büyüyecek. Uygulamada, en önemli fiyat artışlarının yeni altyapıya sahip bölgelerde ve Palm Jumeirah ve Dubai Limanı gibi yapay adalarda beklendiğini gözlemliyorum. Villa ve dairelere olan talep bu bölgelerde sürekli yüksek kalıyor.

Dubai'de farklı bölgeler farklı amaçlara uygundur: bazıları kiralamak, bazıları yaşamak, bazıları da lüks villa satın almak için idealdir. En iyi mülkü seçmek için talebin nerede yoğunlaştığını anlamak önemlidir.

Dubai şehir merkezi yıl boyunca iş ve kiralama faaliyetleri sunmaktadır

Özellikle Dubai'de daire satın almak çok kolay, hem de en kısa sürede kar elde edeceksiniz:

• 1-2 yatak odalı daireler 60–90 m² — 1,5–2,2 milyon AED;
• lüks daireler ve çatı katları - 3 milyon AED'den başlayan fiyatlarla;
• Villalar/şehir evleri - 4-6,5 milyon AED

Dubai Marina: Sahil Yaşamı ve Turizm Talebi

Dubai Marina, turistler ve yabancılar tarafından yoğun talep görmekte olup, kira geliri yüksektir. Bölge, her türlü kiralık mülk için uygundur.

• 1-2 yatak odalı daireler 50-80 m² — 1,3-2 milyon AED;
• müstakil evler - 3,5-5 milyon AED.

Palm Jumeirah - prestij ve premium segment

Dubai Marina, turistler ve yabancılar tarafından yoğun talep görmekte olup, kira geliri yüksektir. Bölge, her türlü kiralık mülk için uygundur.

• daireler - 2,5-3,5 milyon AED;
• villalar – 6–10 milyon AED

Business Bay, Dubai'nin iş bölgesi olup ofis binalarına ve modern konut komplekslerine ev sahipliği yapmaktadır. Çalışanlar ve yabancılar için uzun vadeli kiralamalar ve gayrimenkul yatırımları için idealdir. Daireler genellikle yabancı profesyonellere kiralanmak üzere satın alınmaktadır.

• 1-2 yatak odalı daireler 60-90 m² — 1,4-2,1 milyon AED;
• şehir evleri - 3,8–5,5 milyon AED.

Dubai Hills Estate, yeşil alanlara sahip birinci sınıf bir yerleşim bölgesidir.
Aileler ve uzun süreli ikamet edenler için uygun olan Dubai Hills Estate, villa ve müstakil evlere olan talebin yüksek olduğu ve gelişmiş bir altyapıya sahip olduğu bir bölgedir.

Aile yaşamı ve uzun vadeli yatırımlar için idealdir. Özellikle villa ve müstakil evlere talep oldukça fazladır ve altyapı ihtiyacınız olan her şeyi içermektedir.

• daireler - 1,8-2,5 milyon AED;
• Villalar/şehir evleri - 4,5-7,5 milyon AED

Jumeirah Village Circle (JVC) ve DAMAC Hills, tahmini büyümeye sahip uygun fiyatlı bölgelerdir

Bu lokasyonlar, değer artışı potansiyeli olan daha uygun fiyatlı konut arayan genç yatırımcılar ve aileler arasında talep görüyor.

• daireler — 0,9-1,4 milyon AED;
• müstakil evler - 2,5-3,5 milyon AED.

Bir mahalle seçerken, fiyatının artma olasılığını, kira talebinin ne kadar olduğunu, metrekare fiyatını ve yakınlarda planlanan herhangi bir inşaat olup olmadığını her zaman göz önünde bulundururum. Bu sayede müşteri sadece cazip bir gayrimenkul değil, aynı zamanda gelir getiren bir varlık da elde eder.

Dubai'de satılık ve satılık en yaygın mülk türleri, modern tadilatlı ve temiz bir hukuki geçmişe sahip, kiraya hazır daireler, müstakil evler ve villalardır. Bu mülkler hızla kiraya verilebilir veya hemen yerleşilebilir. En çok rağbet gören bölgeler Dubai Marina, Jumeirah Lake Towers ve Downtown Dubai'dir.

Yeni gelişmeler . Dubai'de otopark, asansör, spor salonu ve dinlenme alanları gibi her türlü olanağa sahip daireler ve apartmanlar. Popüler bölgeler arasında Business Bay, Dubai Hills ve Palm Jumeirah bulunmaktadır. Bu mülkler konforludur, kullanıma hazırdır ve uzun vadeli yatırıma uygundur.

Lüks villalar ve müstakil evler . Lüks sahil lokasyonları: özel, konforlu ve yaşamaya veya kiralamaya uygun. Örnekler: Emirates Hills, Jumeirah, Al Barari, Palm Jumeirah.

Panoramik manzaralı daireler ve çatı katları . Prestijli sahil semtleri, mahremiyet ve yüksek düzeyde konfor sunar. Emirates Hills, Jumeirah, Al Barari ve Palm Jumeirah hem konut hem de kiralık yatırım için idealdir.

Ticari gayrimenkuller ve apart oteller . Bu bölgeler günlük kiralamalar veya profesyonel yönetim için idealdir. Jumeirah Lake Towers, Downtown Dubai ve DIFC, 500.000 dolardan başlayan yatırım getirileri ile sürekli artan getiriler sunmaktadır.

İlginç! 2025'in başında Dubai'de 10 milyon doların üzerinde 111 lüks mülk satıldı; bu, 2024'ün aynı dönemine göre %5,7 daha fazla. Bu, 2024 sonundaki 153 işlemlik rekordan biraz daha düşük olsa da, bu rakam ilk çeyrek için şimdiye kadarki en yüksek rakamdı.

Dubai'de gayrimenkul satın alırken, tamamlanmış veya tamamlanmak üzere olan mülkleri tercih etmek daha avantajlıdır. Bu, kiralama sürecini hızlandırır, riskleri azaltır ve daha hızlı gelir elde etmenizi sağlar. Tadilat veya mobilyaya yapılan küçük yatırımlar bile mülkün değerini önemli ölçüde artırabilir.

Son 10 yılda yatırımcı yapısı önemli ölçüde değişti. Şu anda piyasada hakim olan sektörler:

• İngiltere – Yatırımcılar istikrar ve potansiyel kârdan etkileniyor; popüler bölgeler arasında Jumeirah Golf Estates, Arabian Ranches, Dubai Marina, JVC, Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Dubai Hills Estate ve DAMAC Hills yer alıyor.
• Hindistan – ilgi çekici olanı gelir ve emlak vergisi olmayan tercihli rejim; bölgeler: JVC, Business Bay, Dubai Hills Estate.
• Çin – Dubai South, Meydan ve Downtown Dubai, yeni finansal yaklaşımlar ve büyük küresel altyapı projeleriyle en fazla hareketliliğin görüldüğü bölgeler.
• Rusya – vergi yüklerinden ve istikrarsızlık risklerinden korunma arayışında; popüler bölgeler: Palm Jumeirah, Jumeirah Körfezi Adası, Emirates Hills.
• Pakistan – karlılık ve döviz dalgalanmalarından kaynaklanan sermaye koruması açısından oldukça değerli; bölgeleri arasında Uluslararası Şehir, Keşif Bahçeleri, Dubai Silikon Vadisi, Dubai Şehir Merkezi ve Dubai Marinası yer alıyor.
• Suudi Arabistan – Körfez İşbirliği Konseyi yatırımcıları kendi ülkelerindekinden daha uygun koşulları tercih ediyor: Arabian Ranches, Emirates Hills, Palm Jumeirah.

Dubai emlak piyasası, yabancı yatırımcılar için oldukça cazip olmaya devam ediyor. Yeni projelerdeki lüks ev ve dairelere olan talep her geçen yıl artıyor. Yatırımcılar yalnızca kârlılığa değil, aynı zamanda konfora, prestije ve yatırım güvenliğine de önem veriyor.

BAE vatandaşları yabancılara göre daha az sıklıkla mülk satın alıyor, ancak lüks segmentteki faaliyetleri piyasanın istikrar kazanmasına yardımcı oluyor. Genellikle özel bahçeli ve yüzme havuzlu villaları ve müstakil evleri tercih ediyorlar. Pratikte, şeffaf durum tespiti, ipoteksiz ödemeler ve minimum risk sayesinde işlemleri hızla sonuçlanıyor.

BAE'li aileler ve yatırımcılar gayrimenkul satın almayı iki amaçla gerçekleştirir: kişisel ikamet veya uzun vadeli kiralama. Yerel şirketler de genellikle çalışanlar için konaklama veya daha sonra kiralama gibi kurumsal amaçlar için gayrimenkullere yatırım yapar.

Dubai'nin emlak piyasası, nüfusun büyük çoğunluğunu (%87) oluşturan yabancılara büyük ölçüde bağımlıdır. Bu yabancılar sadece kiralamakla kalmaz, aynı zamanda yatırımcı olarak da mülk satın alırlar ve kiralama veya kişisel kullanım için mülk satın alırlar.

• Avrupalılar ve Rusça konuşan müşterilerin hem kısa hem de uzun vadeli kiralık daire satın alma olasılığı daha yüksektir.
• Hindistan ve Asya'dan gelen aileler genellikle yaşamak için villaları veya müstakil evleri tercih ediyor.
• Arap yatırımcılar, hem kişisel zevkleri hem de para kazanmak için lüks gayrimenkullere yatırım yapıyor.

Uygulamada, birçok müvekkilim Dubai'de daire satın alarak özellikle yabancılara kiralıyor. Bu, yıllık %6-8 oranında istikrarlı bir gelir sağlıyor ve şeffaf bir yasal geçmiş sayesinde, gerektiğinde mülklerin yeniden satılması kolaylaşıyor.

Dubai'de gayrimenkul satın alırken (ister daire, ister ev veya villa olsun), yalnızca mülkün konumunu ve türünü değil, aynı zamanda mülkiyet yapısını ve yatırım stratejilerini de göz önünde bulundurmak önemlidir. Mülkiyet tesciline doğru yaklaşım, riskleri azaltmanıza, vergilerden tasarruf etmenize ve daha hızlı gelir elde etmeye başlamanıza yardımcı olur.

Yabancılar, Dubai'nin belirlenmiş Serbest Mülkiyet alanlarındaki gayrimenkullerin tamamına sahip olabilirler. Bu, mülklerini serbestçe kiralamalarına, satmalarına veya mirasçılarına miras bırakmalarına olanak tanır. Örneğin, Avrupalı ​​bir müşteri Dubai Marina'da bir daire satın aldı, bir ay sonra yabancılara kiraladı ve şu anda yıllık yaklaşık %6 gelir elde ediyor.

Bir şirket kurmak, birden fazla mülkün yönetimini, vergilerin optimize edilmesini ve varlıkların kontrolünü kolaylaştırır. Örneğin, bir müşteri Dubai Serbest Bölgesi'nde bir şirket kurdu ve bir yönetim şirketi aracılığıyla Dubai şehir merkezinde iki daire kiraya verdi.

Pasif gelir ve yatırım çeşitliliği (apartmanlar, villalar, ticari gayrimenkuller) için idealdir. Örneğin, müşteriler JVC ve Dubai Hills'de tek bir yapı aracılığıyla birden fazla mülke sahip olabilir.

Dubai'deki mülkler birden fazla sahibine kayıtlı olabilir. Aile vakıfları, varlıkların korunmasına yardımcı olur ve mülkün mirasçılara devrini kolaylaştırır. Bu, özellikle konut kullanımı ve miras planlaması için villa satın alan aileler için oldukça uygundur.

Yabancıların Dubai'de mülk satın almasına izin verilmektedir, ancak hangi bölgelerde izin verildiğini bilmek ve yatırım stratejinizi doğru bir şekilde planlamak için yerel yasaları anlamak önemlidir:

1. Mülkiyet ve Kira Sözleşmesi bölgeleri

• Mülkiyet: Dubai'deki dairelerin, evlerin ve villaların tam mülkiyeti (Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Dubai Marina, JLT, Arabian Ranches, Dubai Hills Estate).
• Kira sözleşmesi: Bir mülkün tam mülkiyetini edinmeden 99 yıla kadar kullanma hakkı. Yeniden satış ve kiralama seçenekleri sınırlıdır.

2. Mülkiyet türü

• Yabancılar, özel alanlarda (Freehold) sadece tamamlanmış gayrimenkul (apartman, villa) satın alabilirler, ancak bunların dışında kalan arsaları satın alamazlar.
• Dubai'deki ticari mülkler ve sanayi bölgeleri çoğunlukla yalnızca BAE vatandaşlarına veya yerel (Anakara) şirket kaydı yoluyla yabancılara açıktır.

3. Tüzel kişiler

• Serbest Bölge şirketleri yalnızca kendi bölgeleri içerisinde taşınmaz mal sahibi olabilirler; bölge dışında faaliyette bulunmak için ek izinler almaları gerekir.
• Anakaradaki şirketler Dubai genelindeki konut ve ticari mülklere erişebiliyor, ancak kayıt süreci daha karmaşık.

4. İpotek

• Yabancılar Dubai'de bir daire (maliyetin %75'ine kadar) veya bir villa (maliyetin %50-60'ına kadar) için ipotek alabilirler; ancak daha yüksek faiz oranıyla ve gelir ve yasal statünün kanıtlanmasına tabidir.

5. Kira

• Serbest mülkiyetli gayrimenkuller, daire ve villaların ücretsiz kiralanmasına olanak tanır. Tüm sözleşmeler resmi olarak RERA'ya (devlet düzenleyicisi) kayıtlıdır.
• Bazı konut sitelerinde yönetim şirketi tarafından belirlenen kısa süreli kiralamalara ilişkin kısıtlamalar bulunmaktadır.

Müşterilerimin çoğu, mülk üzerinde tam kontrole sahip olmak ve kiraya verme özgürlüğüne sahip olmak için mülkiyet hakkını tercih ediyor. Örneğin, Avusturyalı bir aile, Dubai Hills Estate'te uzun süreli kiralama ve konforlu bir yaşam için bir villa satın aldı.

Uygulamada, birçok yatırımcı gayrimenkul satın almanın hukuki yönlerine yeterince dikkat etmiyor. Her zaman vurguladığım gibi: Asıl amaç sadece bir mülk edinmek değil, mülkiyet haklarının tam olarak korunmasını sağlamaktır. Doğru hazırlık riskleri azaltır, süreci hızlandırır ve işlem bütçesi üzerinde kontrol sağlar.

1. Bir mülk seçimi - Dubai'de bir daire, villa veya ticari gayrimenkul. Bu aşamada, potansiyel geliri, konumu ve değer artışı potansiyelini analiz ediyorum.

2. Rezervasyon Sözleşmesi – ​​Satın alma isteğini teyit eder ve mülkü güvence altına alır; depozito genellikle fiyatın %5-10'udur.

3. MOU (Mutabakat Zaptı) – Tarafların fiyatını, ödeme koşullarını ve sorumluluklarını belirten ayrıntılı sözleşme.

4. Ödeme – Off-Plan gayrimenkul satın alırken adım adım veya ikincil piyasada tek seferde ödeme.

5. Dubai Tapu Dairesi'ne (DLD) kayıt işlemi son aşamadır ve bunun sonucunda alıcı için mülkiyet hakları güvence altına alınır.

Tavsiyem: Tüm belgelerin DLD'ye kayıtlı olduğundan ve doğru bir şekilde doldurulduğundan emin olun.

Avukat, mülkiyet belgelerinin düzenli olup olmadığını kontrol eder ve sözleşmeye (MOU) ve ödeme koşullarına bakar.

Bir emlakçı Dubai'de daire veya villa seçmenize yardımcı olur, pazarlık yapar ve geliştiriciyle iletişim kurar.

Eğer baştan itibaren hem avukat hem de acenteyi sürece dahil ederseniz, sorun yaşama riskiniz en az %70 oranında azalır.

Dubai'de mülk satın almak için ihtiyacınız olanlar:

• 21 yaşından büyük olmanız (bazı durumlarda 18 yaş yeterlidir) ve geçerli bir pasaportunuzun olması gerekmektedir.
• Pahalı gayrimenkul satın alırken gelir ve para kaynağının kanıtı.
• Dubai'de bir banka hesabı ve kredi geçmişi - eğer ipotek almayı planlıyorsanız.
• Satın alma şirketleri (Serbest Bölge veya Anakara) için yasal belgeler.
• Yabancı yatırımcının herhangi bir kısıtlamaya veya yaptırıma tabi olmadığının kontrol edilmesi.

Plan dışı, inşaat aşamasında gayrimenkul satın alımıdır. Fiyatlar genellikle tamamlanmış mülklerden daha düşüktür, ancak müteahhidi, tamamlanma tarihlerini, garantileri ve depozito koşullarını dikkatlice kontrol etmek önemlidir. Müşterilere her zaman sözleşmeye bir ödeme planı ve net tamamlanma tarihleri ​​eklemelerini tavsiye ederim.

İkincil piyasa, eksiksiz belgelere sahip hazır gayrimenkuller sunarak, mülkünüze hızla taşınmanızı veya kiraya vermenizi sağlar. Önemli bir adım, mülkün yasal durumunu ve herhangi bir ipotekten muaf olduğunu doğrulamaktır.

Dubai'de şahsen bulunmadan vekaletname kullanarak ev satın alabilirsiniz. Bir avukat, belgeleri incelemek, Mutabakat Muhtırası'nın (MOU) doğruluğunu sağlamak, ödemelerin doğru şekilde yapılmasını ve mülkün DLD'ye (Devlet Emlak Ofisi) kaydedilmesini sağlamakla yükümlüdür. Vekaletname noter tasdiki, apostil ve tercüme gerektirir.

Satın almadan önce her zaman şunlardan emin olurum:

• Satıcının mülkün yasal mülkiyet hakkı vardır;
• borç, para cezası ve yasal işlem bulunmaması halinde;
• DLD'deki nesnenin mevcut durumu ve tasarım dokümantasyonuna uygunluğu;
• Tüm izin ve belgelerin doğruluğu (özellikle müstakil evler ve villalar için).

Uygulamada, gerekli özeni göstermeyen müvekkiller daha sonra sorunlarla karşı karşıya kalmaktadır: Mülkiyetlerini tescil ettiremez veya kiraya veremezler.
Örneğin, bir müvekkil DAMAC Hills'te bir villa satın almak istemiştir, ancak avukat müteahhidin belgelerinde tescilsiz değişiklikler tespit etmiştir. Bu, mali kayıpların ve davaların önlenmesine yardımcı olmuştur.

Gayrimenkul satın alma işleminin son aşaması, Tapu Senedi'nin DLD'ye tescil edilmesidir. Bu belge, mal sahibinin bilgilerini, mülkün özelliklerini ve işlem şartlarını kaydeder. Tescil işleminin ardından alıcı, mülkün tam sahibi olur ve mülkü serbestçe kullanabilir: kiraya verebilir, satabilir veya başkalarına miras bırakabilir.

Mülk seçiminden tescile kadar geçen süreç ortalama 6-12 hafta sürer. Bu süre, Dubai'deki mülkün plan aşamasında mı yoksa ikinci el piyasasında mı satın alındığına ve belgelerin hazır olma durumuna bağlıdır.

Yatırımcılar genellikle Dubai'yi tercih ediyor çünkü emlak veya kira vergisi yok. Bu, dairenizi, villanızı veya evinizi kiraya vererek elde ettiğiniz tüm kârı elinizde tutabileceğiniz anlamına geliyor. Net gelir, vergilerin kârınızın önemli bir kısmını alabildiği Avrupa'dakinden önemli ölçüde daha yüksek.

Dubai'de gayrimenkul satın alırken bir dizi zorunlu maliyeti hesaba katmalısınız:

• DLD kayıt ücreti , tapu kaydı sırasında ödenen gayrimenkul bedelinin %4'üdür.
• Hukuk, noter ve acentelik hizmetleri - pratikte, müvekkillerim genellikle işlem değerinin yaklaşık %5-7'sini hukuki destek ve belge hazırlamaya harcıyorlar.
• Faturalar ve hizmet bedelleri, mülkün türüne ve bölgesine göre yıllık olarak değişiklik göstermektedir: Dubai Marina'da bir daire için metrekare başına 20-30 dirhem civarında iken, Palm Jumeirah'ta bir villa için bu rakam daha yüksek olup metrekare başına 40-50 dirheme kadar çıkabilmektedir.

BAE sakinleri ve yabancı yatırımcılar, vergi harcamalarını optimize etmeye yardımcı olan avantajlı mülk sahipliği programlarına erişebilir. Uygulamada şunları öneriyorum:

• Bir mülkü kiraya verirken gelir vergisinin olmamasını hesaba katın - bu net karı artırır;
• Serbest Bölge veya Anakara'daki bir şirket aracılığıyla mülkiyeti tescil ettirin - bu varlıkları korur ve muhasebeyi basitleştirir;
• Beklenen karlılığınızı düşürmemesi için sigorta ve kamu hizmetleri maliyetlerini önceden netleştirin.

Avusturya'da yüksek emlak vergileri (Grunderwerbssteuer, Einkommenssteuer) ve gayrimenkul satın alırken uygulanan ek ücretler, yatırımcıların ilk maliyetlerini önemli ölçüde artırmaktadır. Ancak bu pazar, istikrarla karakterizedir: fiyatlar kademeli olarak artar ve mevzuat, mülk sahiplerinin haklarını tam olarak korur.

Dubai'de ise durum tam tersidir: Kira geliri vergisi yoktur ve tek seferlik tescil ücreti mülk değerinin yalnızca %4'üdür. Bu, yatırımın daha hızlı geri dönüşünü sağlar, ancak piyasa daha değişkendir ve fiyatlar büyük ölçüde yabancı uzmanların talebine ve ekonomik faktörlere bağlıdır.

İnsanlar bana Dubai'de nasıl mülk satın alınacağını ve oturma izni alınacağını sorduklarında, öncelikle vize programlarından bahsediyorum. Dubai'de daire veya villa satın almak, oturma izni ve diğer avantajlar alma fırsatı sunar, ancak detayları anlamak önemlidir.

Dubai'de gayrimenkul satın almak, yabancılara farklı geçerlilik sürelerine sahip vizeler alma olanağı sağlıyor:

• 2 yıl - eğer nesnenin maliyeti 750 bin dirhemden (~204 bin dolar) başlıyorsa;
• 5 yıl – 1 milyon dirhemden başlayan yatırımlar için;
• 10 yıl (Golden Visa) - 2 milyon AED ve üzeri alışverişler için.

Pratik bir örnek: Birçok kişi Altın Vize'yi tercih ediyor. Örneğin, bir müşteri Dubai Marina'da iki daire satın aldı ve tüm ailesi için 10 yıllık vize aldı. Bu, bir banka hesabı açmasına ve işini sorunsuz bir şekilde yürütmesine yardımcı oldu.

• Ev sahibi ve ailesi yasal olarak BAE'de ikamet edebilir;
• Bir işletme açabilir ve banka hesabı açabilirsiniz;
• Tercihli şartlarda ilaç ve eğitime erişim.

Gayrimenkul yatırımı yoluyla alınan vizeler ayrı bir izin olmadan çalışma imkânı sağlamaz.

Vizenizi uzatmak için, mülkün mülkiyetini elinizde tutmanız ve değerini en azından gerekli asgari düzeyde tutmanız gerekmektedir. Yenileme reddi riskini en aza indirmek için mülkün durumunu düzenli olarak kontrol etmenizi ve tüm belgeleri derhal güncellemenizi öneririm.

• Bir nesneyi ihtiyaç duyulan miktardan daha az bir fiyata satın almak.
• Resmi sicile (DLD) hatalı kayıt.
• Vize başvurusu sırasında evraklarda yapılan hatalar.

Müşterilerime mülk seçiminden (örneğin, BAE'de bir daire) Altın Vize başvurusuna kadar rehberlik ediyorum. Bu sayede tüm aile için gecikme yaşanmaz ve evrak işleri eksiksiz tamamlanır.

Önceliğiniz güvenilirlik ve istikrarsa, Avusturya'yı seçin. Burada piyasa öngörülebilir, riskler minimum düzeyde ve sermaye güvende. Ancak, hızlı getiri ve basit prosedürler hedefinizse, Dubai daha iyi bir seçimdir: getiriler daha yüksektir, ancak dalgalı piyasa nedeniyle riskler de mevcuttur.

Altın Vize. Dubai'de 10 yıllık Altın Vize artık sadece iş adamları ve yatırımcılar için değil, aynı zamanda doktorlar, öğretmenler, çevreciler ve dijital uzmanlar gibi birçok meslekten kişiler için de geçerli. Bu vize, sponsor olmadan BAE'de yaşamanıza, ailenizi yanınızda getirmenize ve birinci sınıf hizmetlerden yararlanmanıza olanak tanır.

Yeşil Vize. "Altın Vize", BAE'de bir işverene bağlı kalmadan yaşamak isteyen profesyoneller, serbest çalışanlar ve yatırımcılar için tasarlanmıştır. Bu vizeyi alabilmek için serbest çalışanların aylık en az 15.000 AED gelir elde ettiğini ve yüksek öğrenim derecesine (lisans derecesi veya eşdeğeri) sahip olduğunu kanıtlaması gerekmektedir.

Aile sponsorluğu. Aylık geliri en az 4.000 AED olan yabancı profesyoneller, eşleri, çocukları (25 yaş altı oğullar ve her yaştan kızları) ve ebeveynleri için vize başvurusunda bulunabilirler. Vizeniz iptal edilirse, ailenizin yeni bir BAE oturma izni başvurusunda bulunması için altı ayı olacaktır.

İş Arayan Vizesi. Altın Vize, önde gelen üniversitelerden yeni mezunlar ve nitelikli profesyoneller için sponsorluk şartı aranmaksızın 120 gün uzatılabilir. Şartlardan biri, son altı ay içinde en az 14.700 AED tutarında hesap bakiyesi bulundurmaktır.

• Salama Sistemi üzerinden çevrimiçi yenileme. Yapay zeka destekli Salama sistemi, vize yenilemelerini otomatikleştirerek başvuru işlem süresini bir aydan beş güne indirdi. Emirates Kimliğinizdeki bilgiler otomatik olarak güncellenir.
• Çalışma İzni Uzatmaları. Bazı kategoriler için izin geçerlilik süresi 2 yıldan 3 yıla uzatılarak, sık yenileme ihtiyacı azaltılmış ve maliyetler düşürülmüştür (ücret: 100 AED).
• Yeniden Giriş İzni. Altı aydan uzun süredir ülke dışında bulunan bir BAE sakini, onay tarihinden itibaren 30 gün içinde geri dönerse statüsünü koruyabilir.
• Turistik vize uzatmaları. 30 ve 60 günlük vizeler 600 AED karşılığında 30 gün daha uzatılabiliyor, 90 günlük vizeler ise ülkeden çıkmadan 90 gün daha uzatılabiliyor.

Bu değişiklikler, yatırımcılar, profesyoneller ve aileleri için Dubai'de uzun vadeli ikameti daha erişilebilir ve konforlu hale getirdi.

Yatırımcıların Dubai'de gayrimenkul tercih etmelerinin temel nedeni gelirdir. Avrupa'nın aksine, burada özellikle doğru konum ve mülk türüyle, satın aldıktan hemen sonra istikrarlı bir kira geliri elde etmeye başlayabilirsiniz.

Dubai'de Airbnb veya Booking aracılığıyla daire kiralamak, özellikle Dubai Marina, Downtown ve Palm Jumeirah gibi bölgelerde yıllık %10-12 gelir sağlayabilir. Bunun için Dubai Turizm'den lisans almak ve yerel yönetmeliklere uymak gerekir. Örneğin, Dubai Marina'daki bir müşterimiz günlük olarak bir daire kiralayarak yıllık %11 gelir elde etti.

Bu seçenek, yıllık %5-7 gibi istikrarlı bir gelir elde etmek ve orta düzeyde risk almak isteyenler için uygundur. Aile yatırımları veya yabancılara kiralamak için ideal bir çözümdür. En popüler bölgeler, kira talebinin sürekli ve kiracı sirkülasyonunun düşük olduğu JVC (Jumeirah Village Circle) ve Business Bay'dir.

Tavsiyem: Bir mülk seçerken, bölge, mülk türü ve kiralama yaklaşımı arasında denge kurmak önemlidir. Örneğin, Palm Jumeirah'daki villalar genellikle kısa süreli olarak turistlere kiralanırken, Dubai Marina'daki daireler uzun süreli olarak yabancılara daha güvenilir bir şekilde kiralanmaktadır.

Riskleri azaltmak ve mülk yönetimini basitleştirmek için, özellikle yurt dışında yaşayan birçok müşteri, yönetim şirketlerinden yararlanmaktadır. Bu şirketler, kiracı arama, kira tahsilatı ve mülk bakımı gibi konularda hizmet vermektedir.

Dubai, kira geliri vergisinin olmaması nedeniyle diğer pazarlara kıyasla net karı önemli ölçüde artıran bir yatırımcı çekiciliği sunuyor.

Kira getirilerinin genellikle %2-3 olduğu ve vergi ve düzenlemelerin daha sıkı olduğu Avusturya ile karşılaştırıldığında Dubai, daha yüksek net getiriler ve esnek emlak yönetimi koşulları sunuyor.

Dubai'de kira getirileri daha yüksek ve piyasa daha hareketli olsa da Avusturya, temkinli yatırımcılar için güvenlik sağlayan istikrar, fiyat öngörülebilirliği ve güçlü talep sunuyor.

Müşterilerimden biri, Dubai'nin JVC bölgesinde 950.000 AED'ye bir daire satın aldı ve kısa süreli kiralamalar sayesinde ilk yıl %9 yıllık faiz elde etti. Başka bir müşterim ise, ilk getirisi yalnızca %4 olan Palm Jumeirah'taki bir villayı seçti, ancak iki yıl sonra mülk %35 değer kazandı ve sonuçta önemli ölçüde daha yüksek bir toplam getiri sağladı.

Benden ipuçları:

• Eğer istikrarlı bir gelir ve minimum risk sizin için önemliyse, Business Bay veya Dubai Marina'yı seçin.
• Yükselen prestij ve piyasa değeri - Palm Jumeirah veya Downtown.
• Aileniz için Dubai'de bir villa satın almayı düşünüyorsanız Dubai Hills'i düşünebilirsiniz.

Bölgenin altyapısını ve geliştirme planlarını her zaman değerlendirin; bu, gelecekteki gayrimenkul değer artışını doğrudan etkiler.

Dubai gayrimenkulünün temel avantajlarından biri, iyi planlanmış ve sürekli gelişen altyapısıdır. En popüler bölgeler genellikle konforlu bir yaşam için gereken her şeyi sunar:

• Ulaşım olanakları: metro, tramvay, otobüs ve otoyollar. Örneğin, Dubai şehir merkezi ve Business Bay, metro ve Şeyh Zayed Yolu'na iyi bağlantılara sahiptir ve Dubai Marina'ya tramvay veya feribotla kolayca ulaşılabilir.
• Ticari ve sosyal altyapı: alışveriş merkezleri, restoranlar, sağlık merkezleri ve uluslararası standartlarda okullar. Dubai Hills ve DAMAC Hills, yeşil parkları, modern oyun alanları ve uluslararası standartlarda okullarıyla aile konforunu ön plana çıkarıyor.
• Çevre dostu: Dubai Hills, DAMAC Hills ve Palm Jumeirah mahalleleri, bol miktarda yeşil alan, golf sahaları, parklar ve denize yakınlıklarıyla caziptir. Business Bay gibi iş bölgeleri ise daha az çevre dostu olsa da, elverişli konumları ve mükemmel ulaşım bağlantıları sayesinde avantajlıdır.

Kiracı talebi:

• Kısa süreli kiralamalarda, turist yoğunluğunun fazla olması nedeniyle Dubai Marina, Downtown ve Palm Jumeirah başı çekiyor.
• Uzun dönem kiralamalar – JVC, Business Bay ve Dubai Hills – Dubai'yi evleri olarak seçen aileler ve profesyoneller için tercih edilen lokasyonlar.

Hızlı para kazanmak istiyorsanız, Dubai'de metroya ve turistik yerlere yakın daireleri tercih edin. İstikrarlı ve uzun vadeli bir gelir arıyorsanız, parkları, iyi okulları ve gelişmiş, aile dostu altyapısı olan bölgelere yatırım yapmak daha iyidir.

2024-2025 döneminde yatırımcıların en büyük ilgisi JVC, Business Bay ve Dubai Marina'ya odaklanıyor. Ancak, önümüzdeki iki-üç yıl içinde en önemli fiyat artışı beklentilerinin, yeni nesil altyapıların geliştirildiği Business Bay ve Dubai Hills'de olması öngörülüyor.

Dubai'de yeni inşa edilmiş ve tamamlanmış konutlar arasında seçim yapmak, müşterilerin en sık sorduğu sorulardan biridir. Her iki seçeneğin de avantajları, riskleri ve stratejileri vardır. Yıllar boyunca, müşterilerimin inşaatın erken aşamalarında daire satın almalarına ve mevcut kira sözleşmelerine sahip konutları satmalarına yardımcı oldum. Sonuç olarak: En uygun seçim, yatırım hedeflerinize ve risk iştahınıza bağlıdır.

• Kolay ödeme seçenekleri arasında, işin tamamlanmasına kadar ve proje tamamlandıktan sonra 1-3 yıl daha faizsiz taksitlendirme yer alıyor.
• Bir projeye başlangıç ​​aşamasında girme ve tamamlanmadan önce varlığı satarak %20-40 getiri elde etme şansı.
• Düşünceli modern düzenler, çevre dostu enerji tasarruflu malzemeler ve akıllı ev sistemleri.

Örnek: Avusturyalı bir çift, Dubai Hills'de iki yatak odalı bir daireyi 1,3 milyon AED'ye satın aldı ve sadece iki yıl içinde değeri 1,75 milyon AED'ye çıktı.

• Gayrimenkul hemen kiraya verilebilir ve istikrarlı bir gelir elde edilebilir.
• İşlemin hukuki saflığının Dubai Tapu Dairesi aracılığıyla doğrulanması önemli bir adımdır.
• 10 yıldan eski mülkler onarım için ek yatırım gerektirebilir.
• İkinci el piyasadaki villalar ve müstakil evler çoğunlukla altyapısı tam gelişmiş bölgelerde yer almaktadır.

Örnek: Ukraynalı bir müşteri, prestijli Jumeirah Golf Estates semtinde mevcut kiracılarıyla birlikte bir villa satın aldı. Bu sayede, inşaatı devam eden birçok mülkün potansiyel getirisini aşan istikrarlı bir gelir elde etmeyi başardı.

Dubai'de yeni gelişmeler piyasanın ana itici gücüdür: Yatırımcılar projeye erken aşamada girebilir ve tamamlandığında değer artışını en üst düzeye çıkarabilirler.

Avusturya'da daha az yeni bina var, ancak enerji verimliliği ve ESG uyumluluğuna odaklanıyorlar ve uzun vadeli istikrarlı getiri beklemeye istekli muhafazakar yatırımcıları çekiyorlar.

Dubai'deki yatırımcılar giderek standart modellerden uzaklaşıyor ve birleşik stratejiler arıyor: Tek bir daire veya villa satın almak yerine, farklı mülklerden oluşan portföyleri, ticari gayrimenkulleri ve büyük projelere katılımı değerlendiriyorlar. Bu yaklaşım, riski dağıtmaya, genel getiriyi artırmaya ve piyasa değişikliklerine esnek bir şekilde yanıt vermeye yardımcı oluyor.

Müşterilerimin çoğu, Dubai'nin popüler bölgelerinde tek bir büyük villa yerine üç veya dört stüdyo daire satın almayı tercih ediyor. Bu, risklerini çeşitlendirmelerine, yıl boyunca istikrarlı bir gelir elde etmelerine ve gerektiğinde mülklerinin satışını kolaylaştırmalarına olanak tanıyor. Örneğin, bir yatırımcı JVC ve Business Bay'de dört stüdyo daire satın aldı ve şu anda yıllık %9'un üzerinde istikrarlı bir kazanç elde ediyor.

Otel komplekslerindeki kiralık konut formatı, kişisel katılım olmadan pasif gelir elde etmeyi sağlar: Yönetim şirketi, mülkün rezervasyonu, temizliği ve pazarlamasından tamamen sorumludur. Dubai Marina ve şehir merkezindeki apart oteller en popüler olanlardır.

Deneyimli yatırımcılar için, BAE'de bir arsa satın alıp ardından bir müstakil ev veya villa inşa etmek, yeniden satışta %20-30 oranında getiri sağlayabilir. Başarının temel faktörleri arasında, gelecek vaat eden bir lokasyon ve güvenilir bir müteahhit seçimi yer alır.

Ortak gayrimenkul yatırımları, daha büyük projelere katılmanıza olanak tanır; örneğin, Palm Jumeirah'ta bir villa veya Dubai Hills'te ticari bir alan satın almak gibi. İleride herhangi bir yanlış anlaşılmayı önlemek için her ortağın hisselerini ve çıkış koşullarını açıkça tanımlamanızı öneririm.

Dubai'deki ticari gayrimenkuller (ofisler, perakende alanları, depolar) yüksek karlılık (Avusturya'dan daha yüksek) ve 300.000 dolarlık uygun giriş eşiği nedeniyle Avrupa ve Asya şirketlerini aktif olarak cezbetmektedir.

Hızlı sermaye artışı ve yüksek getiri arıyorsanız, Dubai daha fazla fırsat ve esneklik sunuyor. Ancak, uzun vadeli istikrara odaklanan muhafazakar yatırımcılar için Avusturya güvenilir bir seçenek olmaya devam ediyor.

Dubai'de mülk satın almak harika fırsatlar sunuyor, ancak tatsız sürprizlerle karşılaşmamak için riskleri anlamak önemli.

Uluslararası talep piyasayı önemli ölçüde etkiliyor. Kriz dönemlerinde, özellikle kısa dönemli kiralama sektöründe kiracı sayısı azalıyor. Müşterilerime, Business Bay veya JVC gibi iç talebin güçlü olduğu bölgeleri seçmelerini tavsiye ediyorum.

Gayrimenkul değerleri, dış ekonomik krizler nedeniyle geçici olarak düşebilir. Ancak, likit mülkler (Dubai'deki daireler veya popüler bölgelerdeki villalar gibi) daha az değer kaybeder ve durgunluklardan sonra daha hızlı toparlanır.

Yaz aylarında kiracılar daha az aktiftir. Ancak, Downtown Dubai, Dubai Marina ve Dubai Hills Estate'teki mülklere yıl boyunca talep vardır.

BAE'de plan aşamasındaki bir mülk satın alırken, geliştiricinin itibarını ve gerçekçi tamamlanma tarihlerini dikkatlice kontrol etmek önemlidir. Saygın şirketlerle ortaklık kurmak riskleri önemli ölçüde azaltır.

Bazı projelerde maliyetler kira bedelinin %10-12'sine kadar çıkabiliyor ve bu faktörün finansal hesaplamalara dahil edilmesi önemli.

Avusturya, fiyat istikrarı ve öngörülebilirliği sayesinde caziptir: Piyasa dış krizlere nispeten tepkisizdir ve yasal ve vergi sistemleri yatırımcı korumasını garanti eder. Özellikle Viyana ve büyük şehirlerde konutlara olan güçlü talep, gayrimenkul likiditesini destekler. Başlıca dezavantajı, Dubai'deki %5-8'e kıyasla %2-3 gibi nispeten düşük getiri oranları, katı kira piyasası düzenlemeleri ve yüksek emlak vergileridir.

Müşterilerim genellikle Dubai'de daire veya villa satın almanın yaşam tarzı açısından iyi bir seçim olup olmadığını merak ediyor. Deneyimlerime dayanarak söyleyebilirim ki, Dubai gayrimenkulleri yatırım potansiyelini rahatça yaşama, çalışma ve iş yapma fırsatıyla birleştiriyor.

Dubai'nin yıl boyunca güneşli ve sıcak iklimi, onu Avrupalılar için özellikle cazip kılıyor. Şehir aynı zamanda modern bir sağlık sistemine de sahip: özel bir klinikte doktora gitmenin maliyeti ortalama 250-500 AED (68-136 ABD Doları) iken, aile sigortası yıllık 15.000 AED'den (4.080 ABD Doları) başlıyor.

IB veya İngiliz Diploması programları sunan uluslararası okullar, ebeveynlere çocuk başına yılda 50.000 ila 100.000 AED (13.600 ila 27.000 ABD Doları) arasında bir maliyet çıkarmaktadır. Ancak Dubai, haklı olarak dünyanın en güvenli şehirlerinden biri olarak kabul edilmektedir: suç oranı son derece düşüktür ve yasalar sıkı bir şekilde uygulanmaktadır.

Dubai'de yaşam maliyeti BAE ortalamasından yüksek olsa da bazı büyük Avrupa başkentlerinden daha düşüktür. Burada bir dairenin yıllık kirası yaklaşık 80.000 AED ile 180.000 AED (21.800 ila 49.000 ABD Doları) arasında değişirken, villaların kirası konuma ve büyüklüğe bağlı olarak 180.000 AED ile 500.000 AED (49.000 ila 136.000 ABD Doları) arasında değişmektedir. Ayrıca, hizmet bedelleri de hesaba katılmalıdır: Villalar ve müstakil evler için aylık ortalama kira 1.500 AED ile 4.000 AED (410 ila 1.080 ABD Doları) arasındadır.

Şehrin ulaşım altyapısı oldukça gelişmiştir. Bankacılık sistemi istikrarlıdır ve ticari ve kişisel hesap açmak kolaydır. Cep telefonu hizmeti ve internet, özellikle uzaktan çalışma için önemli olan yüksek kaliteli ve güvenilirdir.

Dubai, geniş bir yabancı topluluğuna ev sahipliği yapan uluslararası bir merkezdir. Deneyimlerime göre, müşteriler burada kulüplere, iş gruplarına ve çeşitli etkinliklere katılarak hem sosyal hem de profesyonel bağlantılar kolayca kuruyor.

Avusturya, istikrarı, gelişmiş altyapısı, çevre dostu yapısı ve yüksek güvenlik seviyesiyle öne çıkarken, Dubai ise dinamizmi, düşük vergileri ve uluslararası bir toplulukta rahat yaşam koşullarıyla dikkat çekiyor.

Tavsiyem: Huzur ve Avrupa konforu sizin için daha önemliyse, Avusturya'yı seçin. İş fırsatları, yüksek gelir ve aktif bir yaşam tarzı arıyorsanız, Dubai mükemmel bir seçimdir.

Uygulamalarımda, yalnızca yatırımlara değil, aynı zamanda Avrupa'ya güvenilir ve konforlu bir alternatife de değer veren müşterilerle sık sık karşılaşıyorum. Bu bağlamda Dubai, benzersiz bir yargı bölgesidir: istikrarsız ülkelerin vatandaşları için burada gayrimenkul satın almak, sermayeyi korumanın ve işlemin yasal şeffaflığını sağlamanın bir yoludur.

Emekliler , ılıman kış iklimi, kaliteli sağlık hizmetleri ve altyapısı hazır konforlu villalarda veya dairelerde yaşama imkânı nedeniyle bu bölgeye ilgi duyuyor.

Dijital göçebeler, gelişmiş bir BT ve finansal altyapıya, küresel pazarlara erişime ve gelirlerini yönetmede esneklik sağlayan vergi avantajlarına değer veriyor.

Viyana, istikrara, yüksek yaşam kalitesine ve şeffaf düzenlemelere değer verenler için ideal bir tercihtir. Gayrimenkul piyasası onlarca yıldır köklü bir yapıya sahiptir, kanunlar ve vergiler açıktır ve fiyatlar ani dalgalanmalara maruz kalmaz. Yüzyıllar öncesine dayanan bir geçmişe sahip olan bu şehirde, yatırımınız güvendedir ve günlük konfor standarttır.

Dubai bambaşka bir deneyim sunuyor: yüksek kira getirisi potansiyeline sahip dinamik bir pazar. Deneyimlerime göre, istikrara ve uzun vadeli güvenliğe değer veren müşteriler genellikle Viyana'yı tercih ediyor. Yüksek getiri, esneklik ve aktif bir yaşam tarzı arayanlar ise genellikle Dubai'yi tercih ediyor.

Dubai'de bir gayrimenkul yatırımından çıkış süresi, büyük ölçüde konuma ve mülkün türüne bağlıdır. Örneğin, Downtown veya Dubai Marina'daki daireler, uygun bir hazırlıkla ortalama 4-6 haftada satılırken, Palm Jumeirah veya JVC'deki villalar daha uzun sürebilir. Gayrimenkul aracılığıyla alınmış bir oturma izniniz varsa, vize programının şartlarını göz önünde bulundurmanız ve planlanan satış hakkında DLD'yi bilgilendirmeniz önemlidir. Miras yoluyla veya akrabalara devredilen bir mülk, özellikle de mülk bir şirket veya vakıf aracılığıyla kayıtlıysa, özel hukuki destek gerektirir.

Viyana emlak piyasası öngörülebilir ve istikrarlıdır: mülkler hızla satılır ve yasal prosedürler son derece basitleştirilmiştir. Dubai'de likidite, konuma ve mülk türüne bağlı olarak büyük ölçüde değişir; örneğin, popüler bölgelerdeki lüks villalar ve stüdyolar hızla satılırken, yeni projelerin pazar payı kazanması zaman alabilir.

Dubai ve Avrupa'daki gayrimenkul deneyimim, her pazarın kendine özgü bir yaklaşım gerektirdiğini göstermiştir. Dubai'de, müteahhitler ve gayrimenkuller üzerinde gerekli özeni göstermek özellikle önemlidir: Müteahhitin itibarını, tüm izinlerin mevcut olup olmadığını, projenin RERA gerekliliklerine uygunluğunu ve altyapının hazır olup olmadığını sürekli kontrol ederim. Yalnızca bu yaklaşım, Dubai'de lüks bir gayrimenkul veya BAE'de bir daire satın almanızı ve yatırımınızın risklerini en aza indirmenizi sağlar.

Bir yatırım portföyü oluştururken, Dubai gibi daha dinamik pazarları Avusturya gibi istikrarlı ve öngörülebilir pazarlarla birleştirmenizi öneririm. Örneğin, müşterilerimden biri BAE'de kira amaçlı bir daire satın aldı ve aynı zamanda sermaye tasarrufu amacıyla Viyana'da konut amaçlı gayrimenkule yatırım yaptı. Bu yaklaşım hem yüksek getiri hem de risk koruması sağlar.

Kendim için bir strateji seçseydim, yatırımlarımı şu şekilde bölerdim: Bir kısmını gelir elde etmek ve değerini artırmak için Dubai'deki gayrimenkullere yatırırdım, diğer kısmını ise örneğin Avusturya'daki istikrarlı Avrupa gayrimenkullerine yatırırdım; bunları güvenilir bir "güvenlik marjı" ve sermaye koruması olarak görürdüm.

Başlıca tavsiyem: Her zaman hedeflerinize odaklanın, sermayenizi farklı bölgelere dağıtın ve satın almadan önce mülkleri dikkatlice inceleyin. Bu yaklaşım, ister BAE'de lüks bir villa veya daire, ister Avusturya'da bir daire veya ev olsun, yatırımınızı güvenilir ve karlı hale getirecektir.

Öncelikleri belirleyin, yatırımları farklı segmentlere dağıtın, mülkler üzerinde yasal inceleme yapın ve her yargı bölgesinin gerekliliklerini göz önünde bulundurun.

Dubai en iyi seçim olduğunda

• Hızlı sermaye artışı ve yüksek karlılık arayan yatırımcılar için uygundur.
• Kiralamaya odaklanıldığında önemlidir: Dubai'de daire veya villaların kısa veya uzun vadeli kiralanması.
• Hızla değişen bir pazarda çalışmaya ve gayrimenkulleri dikkatlice analiz etmeye hazır olanlar için.
• Yabancı yatırımcılar için ikamet programlarının ve vergi teşviklerinin önemli olup olmadığını bilmek ilginç olurdu.

Avusturya en iyi seçim olduğunda

• İstikrar ve güvenilir getiriye odaklanan yatırımcılar için.
• Öncelik risk seviyesi düşük, uzun vadeli yatırımlarda ise;
• Sermayenin korunmasına ve finansal korumaya önem verenler için uygundur.
• Şeffaf işlemlerin, istikrarlı iç talebin ve gelişmiş altyapının önemli olduğu durumlarda bu durum önem kazanmaktadır.

2030 yılına kadarki görünüm oldukça iyimser: Dubai altyapısını aktif olarak geliştirmeye ve yeni vergi ve göçmenlik teşvikleri uygulamaya devam ederken, Avusturya istikrarlı bir pazar olarak konumunu istikrarlı talep ve şeffaf düzenlemelerle güçlendiriyor. İyi seçilmiş bir yatırım stratejisi, istikrarlı bir gelir elde etmenizi, riskleri azaltmanızı ve piyasa değişikliklerine kolayca uyum sağlamanızı sağlayacaktır.

1. Yatırım hedefinizi formüle edin

• Uzun vadeli veya günlük kiralamalar (Airbnb)
• Gelir elde etmek, bir varlığın değerini artırmak veya Altın Vize almak

2. Uygun nesne türünü seçin

• Dubai'de daire
• Dubai'de ev
• Dubai Villası
• şehir evi

3. Bütçenizi ve minimum giriş eşiğinizi netleştirin

• Bir daire, ev veya villa satın almak için gereken tutar
• İlgili maliyetler: kayıt, hukuki destek, hizmet ücretleri

4. Bir konum seçin

• Serbest Mülkiyet: Yabancılar için tam mülkiyete giden bir yol
• Kira sözleşmesi: uzun vadeli arazi kiralama
• Örnekler: Downtown Dubai, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Dubai Hills Estate, Business Bay, JVC

5. Nesnenin analizi

• Hukuki Şeffaflık İncelemesi (DLD, RERA)
• Proje aşaması: Plan aşamasında veya hazır mülk
• Geliştiricinin itibarı ve lisansların kullanılabilirliği

6. Bir anlaşmanın hazırlanması

• Mülkün rezervasyonu
• Mutabakat Zaptı/SPA'nın imzalanması
• Ödeme ve depozito koşulları

7. Gayrimenkul tescili

• Dubai Arazi Dairesi (DLD)
• Tapu kontrolü, gayrimenkul tapusu

8. Yatırım değerlendirmesi

• Beklenen kira getirisi
• Kamu hizmeti ve işletme maliyetleri
• Vergiler ve diğer ücretler

9. Kiralama veya yeniden satış planlaması

• Bir yönetim şirketi seçimi
• Strateji: Kısa veya uzun vadeli kiralama
• Bir yatırım çıkış planı geliştirme

10. Yatırım portföyünün çeşitlendirilmesi

• Dubai'deki gayrimenkulleri diğer istikrarlı piyasalardaki varlıklarla birleştirin
• Risk ve likidite analizi

1. 200.000$'ı olan yatırımcı

• Hedef: Minimum yatırımla pazara girmek ve kiralamalardan pasif gelir elde etmek.
• Seçenekler: Dubai'de JVC, International City veya Discovery Gardens bölgelerindeki daireler. İkincil pazarı veya küçük yeni projeleri değerlendirin.
• Kârlılık: Kira gelirinden yıllık ortalama %6-7.
• Riskler: olası kira gecikmeleri, talepteki mevsimsel dalgalanmalar, kiracı istikrarsızlığı.

Başarılı bir yatırım örneği: 200.000 dolarlık bütçesi olan bir müşterimiz için, Jumeirah Village Circle bölgesinde ikinci el piyasasında 55 metrekarelik bir stüdyo daire bulduk. Daire tamamen taşınmaya hazırdı, bu da daireyi hemen kiraya vermemize ve yıllık %6-7 gelir elde etmemize olanak sağladı. Bu örnek, minimum riskle yatırıma nasıl başlayabileceğinizi ve hızla istikrarlı bir pasif gelir elde edebileceğinizi gösteriyor.

2. 1 milyon dolarlık aile

• Amaç: Uzun dönem kiralama veya kişisel kullanım için konforlu, birinci sınıf konut satın almak.
• Seçenekler: Dubai Hills Estate, Palm Jumeirah veya Meadows'daki villalar veya özel arazi ve yüzme havuzu olan şehir evleri.
• Kârlılık: Kira gelirinden yıllık %5-6 + gayrimenkulün değerindeki potansiyel artış.
• Riskler: Yüksek bakım ve kamu hizmetleri maliyetleri, aşırı ısınmış bir pazarda yeniden satışta fazla ödeme riski.

1 milyon dolar bütçeli bir aile için başarılı bir örnek: Dubai Hills Estate'te (220 metrekare) kısmi tadilat ve mobilyalı bir villa bulduk. Mülk, hem kişisel ikamet hem de yıllık %5-6 getiri oranıyla uzun süreli kiralama için uygundur. Bu vaka, konfor, prestij ve yatırım avantajlarının tek bir işlemde nasıl birleştirilebileceğini göstermektedir.

3. Ticari gayrimenkul

• Hedef: Uzun vadeli kiralamalar ve gayrimenkulün değerindeki artış yoluyla istikrarlı pasif gelir elde etmek.
• Seçenekler: Business Bay, Jumeirah Lake Towers veya Dubai Marina'da ofis alanı; yoğun trafikli bölgelerde perakende alanı veya kafe/restoran lokasyonları.
• Kârlılık: Yıllık %7-9 (konuma ve kiracı türüne bağlı olarak).
• Riskler: Yüksek rekabet, tesis duruşlarının yaşanma olasılığı, ekonomik koşullara bağımlılık.

Başarılı bir ticari gayrimenkul yatırımı örneği: 450.000 dolarlık bütçesi olan bir müşterimiz için Jumeirah Lake Towers'ta (80 metrekare) 5 yıllık uzun vadeli kira sözleşmesiyle ofis alanı bulduk. Mülk, yıllık %8 gelir sağlıyor ve istikrarlı kira ödemeleri finansal riski azaltıyor. Bu vaka, garantili getiri ve minimum risk içeren gayrimenkullerin nasıl seçileceğini gösteriyor.