Bulgaristan'da Gayrimenkul Nasıl ve Neden Alınır: Yatırımcılar İçin A'dan Z'ye Kılavuz

Müşteriler danışmanlık için bana geldiklerinde, talepleri genellikle iki ana kategoriye ayrılıyor. Birincisi, sermayeleri için güvenli bir liman arayan yatırımcılar: istikrar, sağlam likidite ve önümüzdeki on yıllar boyunca öngörülebilirlik. Onlar için cevap neredeyse her zaman aynı: Viyana.

İkinci grup ise Avrupa'ya giriş noktası arayanlardır: ulaşılabilir, anlaşılabilir, gelir elde etme potansiyeli olan ve belki de oturma izni bile alınabilen bir yer. Ve işte burada sıkça şu soru ortaya çıkıyor: "Peki ya Bulgaristan?"

Bulgaristan, belki de Avrupa Birliği'ndeki en çok konuşulan "uygun fiyatlı" emlak piyasasıdır. Deniz, dağlar, düşük vergiler ve Viyana veya Münih'ten sonra inanılmaz görünen fiyatlar...

Bu yüzden bu makaleyi yazmaya karar verdim: pembe gözlükler veya reklam sloganlarından uzak, sistematik bir şekilde Bulgaristan'daki gayrimenkul piyasasının bugün gerçekte ne olduğunu analiz etmek için.

Benim adım Ksenia ve Vienna Property Investment'ta yatırım danışmanıyım. İşim, müşterilerimin duygulara değil, rakamlara, yasalara ve uzun vadeli stratejiye dayalı olarak bilinçli finansal kararlar almalarına yardımcı olmaktır. Ve her zaman şunu söylerim: Mükemmel yatırım yoktur, sadece belirli bir amaca uygun olanlar vardır.

Bu makalenin amacı size tam da böyle bir çerçeve sunmaktır. Bulgaristan pazarının tüm avantajlarını -kıyı bölgelerindeki karlılıktan kayıt kolaylığına kadar- dürüstçe inceleyeceğiz. Ancak daha da önemlisi, onu kıyaslama pazarı olan Avusturya ile karşılaştıracağız.

Neden mi? Çünkü bir varlığın değerini ancak karşılaştırma yoluyla gerçekten anlayabiliriz. Bulgaristan'ın fiyat konusunda, Viyana'nın ise güvenilirlik, likidite ve sermaye kalitesi konusunda nerede üstün olduğunu inceleyeceğiz.

Müşteriler bana danışmak için geldiklerinde, çoğu zaman internette yığınla bilgi incelemiş oluyorlar. Ve birçoğunun kafasında aynı imaj var: Bulgaristan bir yatırımcı cenneti. Ucuz, güzel, Avrupa Birliği üyesi.

Ama ilk sorum her zaman aynı: "Amacınız ne? 'Deniz kenarında bir yazlık ev' mi satın almak yoksa sermayenizi koruyup büyütmek mi?" İşte burada bu pazarın gerçekte ne olduğunu anlamaya başlıyoruz.

Avrupa gayrimenkul piyasasını bir futbol ligi olarak düşünürsek, Avusturya, Almanya ve İsviçre en üst lig takımları olurdu. İstikrarlı bir şekilde oynuyorlar, transfer değerleri sorunsuz ve tahmin edilebilir bir şekilde yükseliyor ve her maç özenle hazırlanmış bir stratejinin ürünü.

İşte tam bu noktada, güvenilirlik ve öngörülebilirliğin son derece önemli olduğu muhafazakâr yatırımcılar devreye giriyor. Onlar için gayrimenkul, gelir elde etmekten ziyade sermaye için güvenli bir liman niteliğinde.

Peki Bulgaristan nereden geliyor? Yeni alt liglerden ana kadroya yükselen, gelecek vadeden bir takım. Çok büyük potansiyele sahip, ancak aynı zamanda yüksek derecede öngörülemez bir pazar. Buna "geride kalan" bir pazar diyebilirsiniz. Gelişiyor, büyüyor, ancak tarihi düz bir eğri değil, inişli çıkışlı bir yolculuk.

2007'de AB'ye katıldıktan sonra Bulgaristan'ın gayrimenkul piyasası gerçek bir patlama yaşadı. Fiyatlar fırladı ve yatırımcılar bulabildikleri her şeyi kapıştılar. Ancak daha sonra 2008 küresel finans krizi geldi.

Ve işte burada Bulgaristan'ın "olgunlaşmamış" piyasası gerçek yüzünü gösterdi: tatil beldesi gayrimenkul fiyatları %40-50, hatta bazen daha da fazla düştü. Piyasa uzun süre dondu ve ancak 2016-2017'de temkinli bir toparlanma başladı.

Müşterilerimin son yıllara ait rakamlara hayretle baktıklarını sık sık görüyorum: "Ksenia, Bulgaristan'da konut fiyatlarının yılda %9-10 oranında arttığını okudum! Bu inanılmaz!" Ve gerçekten de doğru. Bulgaristan Ulusal İstatistik Enstitüsü'ne (NSI) göre, bu büyüme oranları Avrupa Birliği'ndeki en yüksek oranlar arasında yer alıyor.

Ama ben her zaman bu büyümenin gerçekleştiği temele bakmanız gerektiğini açıklıyorum. 50.000 dolarda %10'luk bir artış 5.000 dolar iken, 500.000 dolarda %3'lük bir artış 15.000 dolardır. İlk durumda, yüzde daha yüksek görünse de, mutlak miktar daha küçüktür ve riskler orantısız olarak daha yüksektir.

Bu önemli nüans, Bulgaristan pazarını anlamanın anahtarıdır. Bu bir maraton değil, sonu belirsiz bir sprinttir. Bir gün etkileyici bir büyüme görürsünüz, ertesi gün ise pazar henüz tam olarak istikrar kazanmadığı için durgunluk geri döner.

Aynı zamanda, Avusturya pazarı gerçekten bir maraton gibidir. Keskin yükselişler veya acı verici düşüşler olmadan, yavaş ama istikrarlı bir şekilde büyüyebilir.

Elbette, Bulgaristan Avrupa'ya giriş için "uygun fiyatlı" kategorideki tek ülke değil. Bakalım kimlerle yarışıyor.

Romanya. Buradaki emlak fiyatları da AB'deki en düşük fiyatlar arasında, ancak ülke denize kıyısı yok ve gelişmiş bir tatil beldesi altyapısına sahip değil. Ana pazarı, Sofya'da olduğu gibi bilişim sektörü sayesinde talebin arttığı Bükreş gibi büyük şehirler.

Macaristan. Budapeşte daha yüksek likidite ve istikrarlı talep sunuyor, ancak giriş engeli de daha yüksek. Artık Bulgaristan ile aynı anlamda "bütçe" ülkesi olarak kabul edilmiyor.

Yunanistan çok güçlü bir rakiptir. En az 250.000 € değerinde gayrimenkul satın almanız karşılığında oturma izni almanızı sağlayan Altın Vize programına sahiptir. Bu da, sadece varlığın kendisini değil, aynı zamanda göçmenlik statüsünü de önemseyen yatırımcılar için çok daha cazip hale getiriyor.

Karadağ, tatil beldesi gayrimenkul segmentinde rekabet ediyor. Oradaki fiyatlar Bulgaristan'dakilerle karşılaştırılabilir düzeyde, ancak Avrupa Birliği üyesi değil; bu da birçok yatırımcı için kritik bir faktör.

Bu rakiplerle karşılaştırıldığında, Bulgaristan'ın inkar edilemez bir avantajı var: AB üyeliği ve son derece düşük giriş engellerinin birleşimi. 40.000-60.000 €'ya sahil kenarında bir daire satın alabilirsiniz ki bu diğer AB ülkelerinde düşünülemez bile. Viyana'da, şehir merkezinde bu fiyata bir park yeri bile alamazsınız. Bu nedenle, Avusturya'yı bir yatırım merkezi olarak düşünenlerin bütçelerini ve senaryolarını göz önünde bulundurmaları gerekiyor: Viyana'da yüksek likiditeyi korumak için daire satın almalılar

Bu nedenle, Sofya ve Viyana'yı karşılaştırırken, sadece farklı fiyatlardan değil, farklı varlık sınıflarından da bahsediyoruz. Viyana'da, dünyanın en istikrarlı piyasalarından birinde pay sahibi oluyorsunuz. Bulgaristan'da ise yüksek potansiyele sahip, ancak aynı zamanda yüksek risk taşıyan bir piyasaya yatırım yapıyorsunuz.

Bu, "iyiye karşı kötü" savaşı değil, iki farklı stratejinin analizidir: hızlı taktiksel kazanım ile uzun vadeli stratejik büyüme.

"Bulgaristan pazarı"ndan bir bütün olarak bahsetmek, "bir hastanedeki ortalama sıcaklık"tan bahsetmeye benzer. Son derece heterojendir ve esasen birbirleriyle rekabet etmeyen tamamen farklı üç segmentten oluşmaktadır.

Bir müşteri bana "Bulgaristan'da bir daire satın almak istiyorum" talebiyle geldiğinde, ilk sorum şu oluyor: "Tam olarak nerede? Deniz kenarında mı, dağlarda mı, yoksa başkentte mi?" Çünkü bundan sonraki tüm strateji cevaba bağlı.

Burası Bulgar ekonomisinin kalbi. Buradaki ana pazar iç pazar. Konutlar hem Bulgarların kendileri hem de çalışmak veya okumak için buraya taşınan yabancılar tarafından satın alınıyor.

Talep Etkenleri. Başlıca etkenler, BT sektörünün gelişmesi ve diğer ülkelerden gelen genç profesyonellerin akışıdır. Talep ayrıca, büyük şehirlerde ofis açan öğrenciler ve uluslararası şirketlerin çalışanları tarafından da yönlendirilmektedir. Bu segment en öngörülebilir ve istikrarlı olanıdır.

Likidite. Ülkenin en yüksek seviyesinde. İyi bölgelerdeki mülkler hızla satılıyor. Uzun vadeli kiralama arıyorsanız, bu ideal bir seçenek. Talep sadece mevsimlik değil, yıl boyunca devam ediyor.

Kârlılık. Orta düzeyde, uzun vadeli kiralamalarda genellikle yıllık %4-5 civarında. Bunlar aşırı yüksek rakamlar değil, ancak istikrarlı ve öngörülebilir rakamlar.

Fiyatlar. Sofya'da, iyi bölgelerde metrekare başına ortalama fiyat 1.600-2.200 €'ya ulaşıyor. Bu, 10 yıl önceki 500-700 €'luk rakamların çok ötesinde ve başkentin piyasasının olgunlaştığını gösteriyor.

Burası tamamen turizm odaklı bir pazar ve işlemlerin %90'ı yabancılar tarafından gerçekleştiriliyor. İnsanlar buraya güneş, deniz ve ucuz bir yazlık ev için geliyorlar.

Talep faktörleri: Turizm ve denize kıyısı olan özel bir köşeye sahip olma arzusu. Bu, tamamen bir yatırım değil, birkaç aylığına kiraya verme seçeneğiyle yapılan kişisel bir satın alma işlemidir.

Likidite. Son derece düşük. Bu bölgelerde acil olarak bir daire satmak neredeyse her zaman %20-30 indirim anlamına gelir. Piyasa aşırı doymuş durumda ve yüzlerce başka mülkle rekabet etmek zorunda kalacaksınız. Alıcıların her zaman bir seçeneği vardır.

Kârlılık. Yüksek, ancak sadece yoğun sezonda. Yoğun aylarda (Haziran-Ağustos) %7-8'e ulaşabilir, ancak yılın geri kalanında sıfırdır. Eylül'den Mayıs'a kadar olan geliri unutun. Ayrıca, daireyi kullanmasanız bile yıllık 400 ila 800 € arasında değişebilen "bakım ücretini" de hesaba katmanız gerekir.

fiyatları 800 € ile 1.500 € arasında değişmektedir. Fiyat farkı, mülkün denize yakınlığına, durumuna ve yaşına bağlıdır.

Denizcilik pazarına benzer şekilde, bu pazar da mevsimlik turizme, ancak kış turizmine yöneliktir.

Talep faktörleri: Kış sporları ve uygun fiyatlı tatil yerleri arayan İngiltere ve komşu ülkelerden yatırımcılar.

Likidite. Çok, çok düşük. Bansko piyasası özellikle aşırı doymuş durumda ve burada alıcı bulmak gerçek bir sanat. Çoğu zaman, bir mülkü satmanın tek yolu fiyatı önemli ölçüde düşürmektir.

Kârlılık. Hava durumuna ve turist akışına bağlı. Karlı bir mevsimse, biraz gelir olabilir. Değilse, neredeyse sıfır olur.

Fiyatlar. Genellikle ülkedeki en düşük fiyatlar. Stüdyo daireler 25.000-35.000 € arasında bulunabiliyor, bu da dağların küçük bir köşesine sahip olmak isteyenler için cazip hale getiriyor.

Viyana'da yatırım açısından cazip gayrimenkullerin %99'u şehir sınırları içinde yoğunlaşmıştır. Piyasa homojendir, talep yılın 12 ayı boyunca istikrarlıdır ve ana kiracı, ödeme gücü olan bir yerleşik ile uzun vadeli bir sözleşmeye sahiptir.

Bulgaristan'da zor bir seçim yapmak zorunda kalacaksınız: Orta düzeyde getiri sağlayan Sofya'nın istikrarı mı, yoksa yüksek ama "kağıt üzerinde" gelir sağlayan, büyük aksama riskleri ve düşük likiditeye sahip tatil beldeleri mi?.

Gördüğünüz gibi, Bulgaristan'da bir daire satın almadan önce, bu üç dünyadan hangisine girmek istediğinizi anlamanız gerekiyor. Ve en önemlisi, bunları birbirine karıştırmayın.

Bireysel. En basit seçenek, kendi adınıza bir daire veya ev satın almaktır. Bulgaristan yasaları, yabancıların konut (daire, oda) sahibi olmalarına herhangi bir kısıtlama olmaksızın izin vermektedir.

Bu, minimum formalite gerektirir: vergi kimlik numarası (yabancı kimlik kartı), yerel bir banka hesabı ve noter onayı. Bu format uygundur çünkü mülk sahibi, mülkle ilgili tüm kararları bağımsız olarak alır.

Bir şirket aracılığıyla. Eğer AB vatandaşı değilseniz, kendi adınıza resmi olarak arsa (veya arsalı ev) satın alamazsınız; sadece daire satın alabilirsiniz. Ancak, Bulgaristan'da bir limited şirket (OOD/EOOD) kurabilir ve bunu herhangi bir gayrimenkulü (ticari gayrimenkuller dahil) satın almak için kullanabilirsiniz.

Birçok yatırımcı, operasyonel esneklik ve vergi optimizasyonu için bu yöntemi kullanır. Örneğin, bir gayrimenkul satıldığında, şirket satış gelirinin %10'unu gelir vergisi olarak öderken, mülk sahipleri yalnızca ödenen temettüler üzerinden vergi öder.

Vakıflar veya fonlar aracılığıyla. Alternatif bir seçenek ise, doğrudan gayrimenkul satın almak yerine, gayrimenkul sahibi bir işletmeye (Gayrimenkul Yatırım Şirketi, REIC) veya kapalı uçlu bir fona yatırım yapmaktır.

Bulgaristan yasaları bu tür planları resmi olarak yasaklamamaktadır. Bununla birlikte, bu tür araçlar nadirdir; pratikte, kayıtlı bir REIC aramak yerine bir şirket aracılığıyla veya bağımsız olarak "fiziksel olarak" satın almak daha uygundur.

Yatırım hedefi, stratejiyi büyük ölçüde etkiler:

Uzun vadeli kiralama (yatırım amaçlı kiralama). İstikrarlı talebe sahip büyük şehirlerde (Sofya, Plovdiv) daireler seçiyoruz. Ana hedefimiz %4-5 oranında istikrarlı bir gelir elde etmektir.

kısa dönemli kiralık daireler . Özellikle tatil pazarlarında (Sunny Beach, Nessebar) mevsimsel turist akışı burada önemlidir. Bazen, iyi bir konumdaki bir dairenin maliyeti, yüksek yaz kiralama oranları sayesinde 7-10 yıl içinde geri kazanılabilir.

Spekülatif yatırımlar (tadilat ve yeniden satış). Düşük fiyata bir mülk (genellikle ikinci el) satın almak, tadilatını yapmak ve yeniden satmak. Bu senaryo, yerel pazar ve inşaat incelikleri hakkında derinlemesine bilgi gerektirir. Maliyetler karı azaltabileceğinden, yeni başlayanlar için risklidir.

Daimi oturma izni/ikamet izni. Amaç göç etmekse, kişisel kullanım için bir daire seçilir (bir aile için en az 60-80 m²). Okul ve altyapıya sahip doğru konum ve orada yaşamadığınız zamanlarda kendiniz için odaları kiraya verme imkanı.

Farklı ülkelerdeki müvekkillerimizle yasal prosedürleri görüşürken, Bulgaristan genellikle bir rahatlama nefesi uyandırıyor. Örneğin, her evrakın düzinelerce yetkili merciden geçtiği Avusturya ile karşılaştırıldığında, Bulgaristan sistemi inanılmaz derecede basit ve hızlı görünüyor.

Para yatırma işleminden noter onaylı tapuyu almaya kadar tüm süreç 2-3 hafta kadar kısa sürebilir ve bu kesinlikle en büyük avantajlardan biridir. Ancak her zaman söylediğim gibi, sadelik her zaman güvenlik anlamına gelmez. Bu görünürdeki kolaylık, önceden bilmeniz gereken önemli nüansları gizleyebilir.

Gelin, sizi nelerin beklediğini adım adım inceleyelim. Sunny Beach'te hayalinizdeki daireyi bulduğunuzu hayal edin. Peki, sırada ne var?

Rezervasyon depozitosu. Bu ilk adımdır. Genellikle 2.000-3.000 € civarında küçük bir miktardır ve satıcının veya emlak acentesinin hesabına yatırılır. Depozitonun amacı, mülkü "dondurmak" ve böylece piyasadan kaldırılmasını sağlamaktır.

Teminat sözleşmesinde, durum tespiti sürecinde hukuki sorunlar tespit edilmesi halinde teminatın iade edileceğinin açıkça belirtilmesi çok önemlidir.

Ön inceleme. Bu en kritik aşamadır ve bağımsız avukatınız tarafından yapılmalıdır. Satıcının veya emlak şirketinin avukatına güvenmeyin! Avukatınız, mülkü tüm devlet kayıtlarına göre kontrol etmelidir:

• Tapu sicili. İpotekler (ipotekler, rehinler, hacizler).
• Kadastro sicili. Mülkün gerçek alanı ve sınırlarının belgelerle uyumluluğu.
• Mülk sahibi doğrulaması. Miras ihtilafı veya diğer yasal işlemler yok.
• Ödenmemiş borçların kontrolü. Ödenmemiş faturalar, vergiler veya "destek ücretleri" yaygındır. Bu arada, bu durum tatil komplekslerinde çok sık karşılaşılan bir sorundur.

Ön Anlaşmanın İmzalanması. Bu belge, anlaşmanın tüm temel şartlarını ortaya koyar: tam fiyat, ödeme planı, son tarihler ve tarafların sorumlulukları. Nihai imzaya kadar yol haritanız ve güvenceniz olarak hizmet eder.

BULSTAT edinme . Gayrimenkul satın alan her yabancı uyruklu kişinin, vergi numarasına eşdeğer olan BULSTAT numarası alması gerekmektedir. Bu işlem basittir, 1-2 gün sürer ve devlet kayıtlarına kayıt için gereklidir.

Noter Onaylı Tapu Senedinin İmzalanması. Bu, noter huzurunda imzalanan nihai satış senedidir. Noter çok önemli bir rol oynar: tüm belgeleri doğrular, tarafların kimliklerini teyit eder ve işlemin yasallığını onaylar. Bu aşamada, satıcıya tam ödeme yapılır.

Tapu Siciline Kayıt. Noter senedini imzaladıktan sonra, noter yeni sahibin bilgilerini devlet Tapu Siciline kaydeder. Bu andan itibaren, tam mülkiyet sahibi olursunuz.

(Bireysel başvuru için) İhtiyaç duyacağınız belgelerin listesi:

• Geçerli bir uluslararası pasaport.
• Vekaletname (şahsen hazır bulunamıyorsanız).
• Evlilik cüzdanı (evliyseniz).
• Paranın yasal kaynağına dair belge (genellikle 10.000 €'nun üzerindeki tutarlar için gereklidir).

Şimdi en önemli konuya gelelim: Bulgar sadeliğini Avusturya güvenilirliğinden ayıran şey nedir?.

1. Arazi mülkiyeti. Bu, müşterilerimle her zaman görüştüğüm en önemli detaydır. Bulgaristan yasalarına göre, yabancı uyruklu kişiler (AB vatandaşı olmayanlar) arazi satın alamazlar.

Bu pratikte ne anlama geliyor? Eğer bir arsa ile birlikte ev satın alırsanız, evin kendisini kendi adınıza tescil ettirebilirsiniz, ancak arsayı tescil ettiremezsiniz. Tek çözüm, Bulgaristan'da bir tüzel kişilik (şirket) kurmak ve arsayı onun adına tescil ettirmektir. Bu da ek maliyetlere, muhasebe sorunlarına yol açar ve süreci karmaşıklaştırır. Binanın sadece bir kısmına sahip olduğunuz bir daire satın almak ise bunu gerektirmez.

Viyana'da bu sorun yok. Vatandaşlığına bakılmaksızın her yatırımcı, ister daire ister arsalı ev satın alabilir.

2. Basitlik bir risk olarak. Bulgaristan'daki prosedürün basitliği aynı zamanda bir zayıflıktır. Satıcı tarafında dolandırıcılık veya dürüst olmayan davranışlara daha fazla alan bırakır.

Tapu devir işlemlerinde mütevelli (Treuhänder) zorunluluğunun olmaması, Avusturya'dan en büyük farktır. Avusturya'da, alıcının tüm fonları özel bir emanet hesabına yatırılır ve ancak tüm yasal koşullar yerine getirildikten ve mülkiyet alıcıya devredildikten sonra satıcıya aktarılır. Bu, işlemin güvenliğini garanti eden güçlü bir filtredir.

3. Noter ve avukatın rolü. Bulgaristan'da noter öncelikle imzaları tasdik eder ve belgeleri doğrular, ancak içeriklerinden tamamen sorumlu değildir. Bu nedenle, tüm doğrulamaları yapmak için kendi bağımsız avukatınızı tutmanız çok önemlidir.

Avusturya'da, noter (veya mütevelli sıfatıyla hareket eden avukat), işlemin bütünlüğünden tam yasal ve mali sorumluluk taşır; bu da ödediğiniz yüksek fiyatın bir parçasıdır.

Müşterilerimle masraflar hakkında konuşmaya başladığım her seferinde, yüzlerinde şu soruyu görüyorum: "Ksenia, Bulgaristan'da gerçekten pahalı olan bir şey olabilir mi?" Ve bu gayet mantıklı.

Bulgaristan'ın her şeyin çok ucuz olduğu bir ülke olmasına alışkınız. Ve evet, buradaki maliyetler gerçekten de Avrupa'nın en düşükleri arasında. Ancak bu maliyetler mevcut ve herhangi bir tatsız sürprizden kaçınmak için dikkate alınmaları gerekiyor.

Giderleri hemen iki kategoriye ayıralım: satın alma sırasında bir defaya mahsus ödenenler ve yıllık olarak ödenenler.

Diyelim ki 60.000 €'ya bir daire satın alıyorsunuz. Gerçek maliyeti ne kadar olacak?

Yerel edinim vergisi. Belediyeye bağlı olarak %2 ile %4 arasında değişmektedir. Diyelim ki %3. Bu da 1.800 € yapar.

Noter ücretleri. İşlem tutarının yaklaşık %1'i, ancak daha yüksek de olabilir. Örneğin 600 € diyelim.

Kayıt ücreti: %0,1. Bu da sadece 60 € demek.

Avukat ve temsilci ücretleri. Bu, önemli bir fark yaratabilir. Ortalama olarak, maliyetin %3-5'ini oluşturur. %4'ünü ele alırsak, bu da yaklaşık 2.400 € daha demektir.

Toplam giderler %5 ile %9 arasında değişebilir. Örneğimizde, 60.000 € fiyatlı bir daire için toplam giderler yaklaşık 4.860 € olacaktır. Bu, elbette, satın alma giderlerinin satın alma fiyatının %10-12'sine ulaşabildiği Avusturya'dakinden çok daha azdır. Ancak sonunda ne elde ettiğinizi hatırlamak önemlidir.

Avusturya'da bu masraflar sadece vergileri değil, aynı zamanda işleminizin güvenliğini garanti eden mütevellinin ücretlerini de içerir. Bulgaristan'da ise bu fonlar devlet ücretlerine gider ve güvenliği kendiniz sağlamakla yükümlüsünüz, bu nedenle ayrı bir avukat tutmanız gerekir.

Bulgaristan gerçekten de bir vergi cenneti. Yıllık vergiler, çoğu AB ülkesine kıyasla gülünç derecede düşük.

Emlak vergisi. Bu vergi, genellikle piyasa değerinden daha düşük olan emlakın vergilendirilebilir değerinin %0,15-0,3'ü kadardır. 60.000 € değerindeki dairemiz için bu, yılda sadece 100-150 € olacaktır.

Belediye vergisi (çöp vergisi). Bu da çok düşük, yaklaşık %0,14-0,45 civarında. Bizim durumumuzda bu, yılda 80-100 €'ya denk geliyor.

Bakım ücreti. Bu, yalnızca tatil köyleri için geçerli olan önemli bir gider kalemidir. Tesis bakımı, havuz, güvenlik, temizlik vb. hizmetler için yıllık bir ücrettir.

Yıllık maliyeti 400 ila 800 Euro veya daha fazla olabilir. Esasen, kullanmayabileceğiniz ancak zorunlu olan bir altyapı ücretidir.

Avusturya ile yapılan karşılaştırma burada geçerli değil:

Yıllık vergi. Avusturya'da, vergilendirilebilir değerin yaklaşık %1-1,5'i artı kira gelirinden alınan gelir vergisi. 300.000 €'luk bir daire için yıllık giderler kolayca 4.000-5.000 €'yu aşabilir. Bulgaristan'da ise bu rakamın birkaç yüz avro olacağını hesapladık.

Altyapı. Bulgaristan'daki düşük vergiler elbette cüzdan için kolaylık sağlıyor, ancak aynı zamanda kamu hizmetlerinin seviyesini de doğrudan yansıtıyor.

Viyana'da daha fazla ödeme yaparsınız, ancak karşılığında neredeyse mükemmel bir kentsel ortam, kusursuz yollar, temizlik, toplu taşıma ve bir güvenlik duygusu elde edersiniz. Ancak Bulgaristan'da, büyük şehirlerin dışında, altyapı kötü durumda olabilir.

Peki, ne elde ediyoruz? Bulgaristan'da daha az vergi ve harç ödüyorsunuz, ancak tüm riskleri siz üstleniyorsunuz ve özellikle tatil bölgelerinde varlık bakımına para harcıyorsunuz.

Viyana'da daha fazla ödeme yaparsınız, ancak bu para altyapıya yatırılır; bu da doğrudan mülkünüzün sermayeleşmesini etkiler ve kiracılar için daha cazip hale getirir.

Sonuç olarak, bu iki pazar arasında seçim yapmak, "şimdi öde ve hiçbir şey alma" (Bulgaristan) ile "şimdi öde ve geleceğine yatırım yap" (Avusturya) arasında bir seçimdir. Bulgaristan'da vergilerden tasarruf edersiniz ancak sermaye artışı garantiniz yoktur, Viyana'da ise paranızın sizin için çalıştığından emin olabilirsiniz.

Müşteriler Bulgaristan'da mülk satın almak için bana geldiklerinde, fiyattan sonra sordukları ilk sorulardan biri, "Bu bana oturma izni sağlayacak mı?" oluyor. Ve nedenini anlıyorum.

Yakın zamana kadar durum böyleydi. Bulgaristan, Güney ve Doğu Avrupa'daki birçok ülke gibi, gayrimenkul satın almak için bir tür "altın vize" sunuyordu. Bu, özellikle AB üyesi olmayan ülkelerin vatandaşları için cazip bir durumdu. Ancak o günler geride kaldı ve bu, tüm yatırım stratejisini temelden değiştiriyor.

Bugünden itibaren, yani 2024-2025 dönemi için, gayrimenkul satın alarak geçici veya kalıcı oturma izni kapanmıştır. Aksi yönde bir bilgi görürseniz, ya güncelliğini yitirmiştir ya da daha kötüsü, sizi yanıltma girişimidir. Bu, giriş engellerinin sürekli artmasına rağmen bu tür programların hala yürürlükte olduğu Yunanistan veya Portekiz'den önemli bir farktır.

Ancak Bulgaristan'da yatırım yoluyla oturum izni alma fırsatları hala mevcut, ancak bunlar artık doğrudan gayrimenkul satın alımıyla bağlantılı değil. Bunlar genellikle daha karmaşık ve özel yatırımcılar arasında daha az popüler:

İş projelerine yatırım. Oturma izni almak için belirli Bulgar işletmelerine en az 250.000 € yatırım yapmanız gerekmektedir. Bu projelerin istihdam yaratması şarttır; bu da yatırımcının sürekli takibini ve aktif katılımını gerektirir.

Devlet tahvillerine veya yatırım fonlarına yatırım yapmak. Buradaki giriş eşiği daha yüksek; 512.000 €'dan başlıyor. Bu daha pasif bir yatırım, ancak ticari projelerde olduğu gibi, mülkü kişisel amaçlarla kullanma hakkı vermiyor.

Dolayısıyla, bugün Bulgaristan'da bir daire satın almak, göçmenlik statüsüne değil, bir varlığa veya yaşam tarzına yapılan bir yatırımdır. Bu, yatırımcıların işlemi gerçekleştirmeden önce açıkça anlamaları gereken önemli bir noktadır.

Bulgaristan'ın aksine, Avusturya hiçbir zaman gayrimenkul alımları için "altın vize" sunmadı. Her zaman yatırımcıların niceliğinden ziyade niteliğine odaklandı. Mali açıdan bağımsız bireyler için prestijli ve şeffaf bir oturma izni programı olan "Aufenthaltstitel Privatier"e sahip. Gayrimenkulle doğrudan ilgili olmasa da, farklı ülkelerin sermaye çekme yaklaşımlarının mükemmel bir örneğidir.

Avusturya'da oturma izni için gerekenler:

Yeterli gelir. Avusturya'da istihdamdan bağımsız olarak istikrarlı bir aylık geliriniz olduğunu kanıtlamanız gerekir. Bu, gayrimenkul kiralarından, temettülerden, mevduat faizlerinden veya emekli maaşından elde edilen gelirleri içerebilir. Gerekli miktar, iki kişilik bir aile için yılda yaklaşık 45.000 €'dur.

Konut. Avusturya'da konut sahibi olmanız veya kirada oturmanız gerekmektedir.

Sağlık sigortası. Kapsamlı sağlık sigortası zorunludur.

Karmaşıklık. En büyük engel, programın kota esasına dayalı olmasıdır. Başvurular yalnızca yılın başında kabul ediliyor ve sayıları kesinlikle sınırlı.

En önemli fark şu: Avusturya'da, dünyanın en istikrarlı ve güvenli ülkelerinden birinde oturma izni alırken, yüz binlerce avroyu riskli varlıklara bağlamak zorunda kalmazsınız. Paranız likit kalır ve çeşitlendirilmiş bir portföye yatırılabilir.

Bulgaristan'da, işletmelere veya tahvillere yatırım yapmaya karar verseniz bile, statü uğruna sermayenizi esasen "dondurmuş" oluyorsunuz.

Bir yatırımcı için getiri belki de en önemli ölçüttür. Ve burada, ilk bakışta Bulgaristan çok cazip görünüyor. Bize %7-8, hatta belki daha fazla getiri vaat ediliyor!

Ancak her zaman olduğu gibi, şeytan ayrıntıda gizlidir. Bulgaristan pazarı hakkında anlaşılması gereken en önemli şey ise, buradaki karlılığın doğrudan konum ve kiralama türüne bağlı olmasıdır.

Bulgaristan'da gayrimenkul satın alırken edinebileceğiniz iki ana kira sözleşmesi türüne bakalım.

Bu durum, çoğu yatırımcıyı tatil bölgelerine çeken şeydir.

Nerede? Sahil şeridi (Sunny Beach, Golden Sands, Sozopol) ve kayak merkezleri (Bansko, Pamporovo).

Getiriler. Sezonun en yoğun döneminde (deniz kenarındaki mülkler için Haziran-Ağustos, dağlık bölgelerdeki mülkler için Aralık-Şubat), getiriler gerçekten yüksek seviyelere ulaşabilir; yıllık %8'e kadar çıkabilir.

Riskler. Ve işte asıl sorun burada başlıyor. Sezon yılda sadece 3-4 ay sürüyor. Yılın geri kalanında daireniz sadece boş kalmakla kalmayacak, aynı zamanda "bakım ücreti" ve faturalar için de masraflar doğuracaktır.

Tek bir kötü sezon (örneğin hava koşulları veya jeopolitik nedenlerle) tüm karınızı yok edebilir. Dahası, kısa süreli kiralamalar sürekli izleme, temizlik ve misafir etkileşimi gerektirir; bunlar genellikle gelirlerin %25-30'una kadar ücret alan bir yönetim şirketine devredilir. Bunlar, birçok yatırımcının göz önünde bulundurmadığı devasa risklerdir.

Bu seçenek çok daha istikrarlı ve öngörülebilir.

Nerede? Büyük şehirler (Sofya, Plovdiv, Varna).

Kârlılık. Burada yıllık %4-5 gibi önemli ölçüde daha düşük. Ancak talep sadece mevsimsel değil, yıl boyunca devam ediyor.

Riskler. Kiracıların 1-2 yıllık sözleşmeler imzalayan öğrenciler ve genç profesyoneller olması nedeniyle riskler minimum düzeydedir. Bu, Bulgaristan gayrimenkul piyasasının esasen tek "sakin" segmentidir.

Buradaki ortalama uzun vadeli kira getirisi yıllık %2-3,5 civarında. İlk bakışta bu oran Bulgaristan'dakinden çok daha düşük görünüyor. Peki neden fazla ödeme yapalım?

Cevap basit: Viyana'da bir yatırımcı için asıl gelir kaynağı kira değil, varlığın değerindeki artıştır (sermayeleşme).

• Yatırımcı gelir yapısı (10 yıllık örnek):

Bulgaristan (tatil beldesi). Gelirin %80'i kiradan (istikrarsız, mevsimlik), %20'si ise sermaye artışından (öngörülemez) geliyor. Kazanç, varlığın kendisinden değil, cirodan elde ediliyor.

Metin

Viyana. Gelirin %30'u kiradan (istikrarlı, uzun vadeli), %70'i ise sermaye artışından (organik, istikrarlı) geliyor. Sermaye üzerinden kazanç sağlıyorsunuz, bu da çok daha güvenilir.

Avusturya İstatistik Kurumu'na göre , Viyana'daki gayrimenkul fiyatları son 10 yılda %90'dan fazla artış gösterdi ve bu büyüme organik ve istikrarlı oldu.

Bulgaristan'da bir tatil beldesinde daire satın almak, hızlı dalgalanmalardan kar elde etmeye çalıştığınız borsa piyasasında spekülasyon yapmaya benzer. Viyana'da daire satın almak ise, büyük temettüler beklemediğiniz ancak portföyünüz için uzun vadeli, istikrarlı bir büyüme konusunda güven duyduğunuz, sağlam bir şirkete yatırım yapmaya benzer.

Daha önceki bir bölümde de belirttiğimiz gibi, Bulgaristan tek bir değil, tamamen farklı üç emlak dünyasına sahip. Bu nedenle, "Nereden ev almalıyım?" sorusu kendinize sormanız gereken en önemli sorudur.

Herkes için en iyi konum diye bir şey yoktur, sadece sizin özel amacınıza en uygun olan vardır. Gelin, kilit bölgelere daha yakından bakalım ve hangi bölgelerin hangi hedef kitle için en uygun olduğunu anlayalım.

Bulgaristan'ı sadece bir tatil yeri olarak değil, sermayenizi korumak ve büyütmek için ciddi bir yatırım olarak düşünüyorsanız, başlamanız gereken yer burası.

Sofya, Viyana, Budapeşte veya Prag gibi Avrupa başkentleriyle kıyaslanabilecek ülkedeki tek şehirdir. Bulgaristan'ın ekonomik, kültürel ve eğitim merkezidir. Artıları ve eksilerine daha yakından bakalım:

Bu, yabancılar için belki de en bilinen pazar segmentidir. Sunny Beach, Golden Sands, Nessebar, Sozopol—bu isimler herkese tanıdık geliyor. Avrupa Birliği'nde kendi "dacha"sına sahip olmak isteyenler burada mülk satın alıyor ve kira geliri de hoş bir bonus oluyor

Sahil beldelerine benzer şekilde, bu pazar da sadece sezon boyunca, yani Aralık'tan Mart'a kadar faaliyet gösterir:

Dürüst bir değerlendirme, kapsamlı bir risk analizi olmadan tamamlanamaz. Ne yazık ki, Bulgaristan'daki birçok satıcı ve acente bu riskleri küçümseyerek, dağlar dolusu altın vaat ediyor. Müşterilerime her zaman şunu söylüyorum: Hiçbir yatırım mükemmel değildir, ancak tüm potansiyel tuzakların farkında olmak önemlidir.

Bulgaristan piyasasında, özellikle Sofya dışında, en büyük sorun düşük likiditedir. Viyana'da iyi bir bölgedeki bir daire ortalama 2-4 ayda satılırken, Bulgaristan'da alıcı bulmak için aylar hatta yıllarca beklemeniz gerekebilir. Bunun nedenleri:

Aşırı doygunluk. Tatil beldelerinde arz, talebi birkaç kat aşıyor.

Belirli bir hedef kitle. Tatil beldesi mülklerinin alıcıları çoğunlukla acele etmeyen yabancılardır. Hemen satın almak zorunda olmadıkları için seçim yapmaya ve pazarlık etmeye zaman ayırabilirler.

İndirim ihtiyacı. Dairenizi acilen satmanız gerekiyorsa, fiyatı %20-30 veya daha fazla düşürmeye hazır olun.

Deniz kenarında veya dağlarda bir mülk satın alırsanız, yılın dokuz ayı boyunca boş kalacağına hazırlıklı olun. Bu süre zarfında gelir getirmeyecek, bunun yerine giderler gerektirecektir. Yıllık atıl giderler:

Bakım ücreti. Bu, en önemli "gizli" gider kalemidir. Daireyi kullanmasanız bile, site içindeki bahçe bakımı, havuz bakımı, güvenlik ve temizlik için ödeme yapmanız gerekmektedir. Bu tutar yıllık 400 € ile 800 € arasında değişebilir.

Faturalar. Dairede yaşamasanız bile elektrik, su, güvenlik vb. giderleri ödemek zorundasınız.

Beklenmedik onarımlar. Düşük inşaat kalitesi, ek onarım maliyetleri gerektiren sorunlara yol açabilir.

Özellikle 2000'li yılların ortalarındaki inşaat patlaması sırasında inşa edilen binalarda, inşaat kalitesi genellikle arzu edilenden çok uzaktır. En sık karşılaşılan sorunlar şunlardır:

Su yalıtımı. Yetersiz su yalıtımı küf, rutubet ve rutubet kokusuna yol açar.

İletişim. Kalitesiz borular, elektrik sorunları.

Yıpranmış durumda. Birçok bina hızla yıpranıyor ve sürekli onarım gerektiriyor.

Öte yandan Avusturya'da, en yüksek kaliteyi garanti eden katı yapı yönetmelikleri ( ÖNORM ) bulunmaktadır. Burada, sürekli onarım gerektirmeden size on yıllarca hizmet edecek bir varlık satın alıyorsunuz.

Bulgar levası (BGN) euroya sıkıca sabitlenmiş olsa da, Bulgaristan henüz euro bölgesinin bir parçası değil. Bu durum, küresel ekonomik çalkantı durumunda belirli riskler yaratmaktadır. Bulgaristan'ın bu sabitlemeden çıkma olasılığı minimal olsa da, yine de akılda tutulması gereken bir risktir.

Viyana'da, euro cinsinden bir varlık satın alırsınız, bu da size tam bir döviz istikrarı garantisi sağlar.

Şimdi tüm rakamları incelediğimize göre, en önemli konuya geçelim: yaşam kalitesi. Sonuçta, gayrimenkule yatırım yapmak sadece parayla ilgili değil, aynı zamanda elde edeceğiniz yaşam tarzıyla da ilgili. Çocuklarınızı nerede büyütmek istiyorsunuz, emekliliğinizi nerede geçirmek istiyorsunuz? Nerede kendinizi rahat ve huzurlu hissedeceksiniz? Bu sorunun cevabı, seçiminizi tamamen değiştirebilir.

Bulgaristan'da yaşam, uygun fiyatlı olması nedeniyle birçok insan için cazip geliyor. Eurostat'a göre, Bulgaristan'da tüketim malları ve hizmetlerinin fiyatları Avrupa ortalamasının yalnızca yaklaşık %60'ı kadar. Bu durum, market alışverişinden restoran faturalarına kadar her şeye yansıyor.

İklim. Buradaki iklim şüphesiz harika. Sahil boyunca ılıman bir iklim hakim; yazlar uzun ve sıcak, kışlar ise kısa ve ılıman geçiyor. Dağlarda ise Aralık'tan Mart'a kadar kış sporları için ideal koşullar mevcut.

Uygun fiyatlılık. Bulgaristan'da, Batı Avrupa'da hayal bile edilemeyecek bir yaşam standardına sahip olabilirsiniz. Avusturya'da milyonlarca avroya mal olacak yüzme havuzlu bir ev, burada birkaç yüz bin avroya satın alınabilir.

Sağlık ve eğitim. İşte en büyük dezavantajlardan biri burada yatıyor. Sağlık ve eğitim seviyesi, Batı Avrupa standartlarının oldukça altında. Sofya gibi büyük şehirlerde özel klinikler ve uluslararası okullar olmasına rağmen, genel sistem henüz AB standartlarına ulaşmadı. Birçok varlıklı Bulgar ve yabancı uyruklu kişi, sağlık hizmetlerini Batı Avrupa'da almayı veya çocuklarını Batı Avrupa'da eğitmeyi tercih ediyor.

Altyapı. Büyük şehirler ve ana turistik güzergâhlar dışında, yolların, toplu taşımanın ve altyapı hizmetlerinin durumu kötü olabilir. Bu durum, en küçük köylerin bile mükemmel yollara sahip olduğu ve trenlerin zamanında çalıştığı Avusturya'nın kusursuz düzeniyle keskin bir tezat oluşturmaktadır.

Yaşam temposu. Bulgaristan'da, özellikle güneyde, hayat daha rahat ve telaşsız. Kimileri için bu bir avantaj, kimileri içinse bir dezavantaj. İsviçre'nin dakikliğine ve Alman verimliliğine alışkınsanız, Bulgaristan'ın yavaşlığı gerçek bir zorluk olabilir.

Viyana, Mercer tarafından 10 yılı aşkın bir süredir dünyanın yaşanacak en iyi şehri seçildi . Bu unvanı haklı olarak kazandı. Viyana, düzeni, kaliteyi ve güvenliği temsil ediyor.

İklim ılıman karasal iklimdir. Dört belirgin mevsim vardır: sıcak yazlar, soğuk ve karlı kışlar ile güzel ilkbahar ve sonbahar.

Yaşam maliyeti yüksek, ancak tamamen haklı. Yüksek vergiler, dünya standartlarında altyapıyı, eğitimi ve sağlık hizmetlerini destekliyor. Daha fazla ödüyorsunuz, ama daha fazlasını da alıyorsunuz.

Sağlık ve eğitim. Avusturya'nın sağlık sistemi dünyanın en iyilerinden biri. Devlet okulları ve üniversiteleri birinci sınıf eğitim sunuyor. Çocuklu aileler için ideal bir yer.

Altyapı. Buradaki altyapı kusursuz. Toplu taşıma tıkır tıkır işliyor, sokaklar temiz ve parklar bakımlı. Şehrin tamamı düzen ve kalite yayıyor ve bu da doğrudan mülkünüzün değerini etkiliyor.

Yaşam temposu. Viyana hızlı tempolu bir şehir, ama aceleci değil. Her şey sorunsuz ve programa göre ilerliyor, bu da insanların zamanlarını planlamalarına ve hayatın tadını çıkarmalarına olanak tanıyor.

Müşterilerimden her zaman şu soruyu dürüstçe yanıtlamalarını isterim: "Çocuklarınızı nerede büyütmek istiyorsunuz?" Cevap "en iyi okulların, güvenliğin ve birinci sınıf sağlık hizmetlerine erişimin olduğu bir ortamda" ise, seçim açıktır ve bu Bulgaristan değildir.

Güneşli ve uygun fiyatlı bir evde yaz tatili veya emeklilik geçirmeyi hedefliyorsanız, Bulgaristan mükemmel bir seçenek olabilir.

Herhangi bir yatırımın son aşaması çıkıştır. Ve burada Bulgaristan ve Avusturya arasındaki farklar belki de en belirgin şekilde ortaya çıkıyor. Yatırımdan nasıl çıkarsınız? Kârla mı, zararla mı? Hızlı mı, yavaş mı? Bu sorunun cevabı beklentilerinizi tamamen alt üst edebilir.

Daha önce de belirttiğimiz gibi, Bulgaristan piyasasında, özellikle tatil bölgelerinde, likidite son derece düşük. Bu da bir gayrimenkulü hızlı ve makul bir fiyata satmanın şans işi olduğu anlamına geliyor.

Sofya'da. Fiyat piyasa koşullarına uygunsa satış süreci nispeten hızlı olacaktır. Alıcıların çoğunluğu Bulgar olduğundan dil engeli olmayacak ve talep yıl boyunca devam edecektir. Ancak, satışın birkaç aydan bir yıla kadar sürebileceğine hazırlıklı olun.

Tatil beldelerinde. İşte eğlence burada başlıyor. Sunny Beach'te dairenizi satmak için binlerce benzer teklifle rekabet etmeniz gerekecek. Başlıca alıcılar acele etmeyen yabancılar. Hemen satın almaları gerekmiyor, bu yüzden uzun süre seçim yapabilir, pazarlık edebilir ve bekleyebilirler.

"İndirim Tuzağı." Gayrimenkulünüzü hızlı bir şekilde satmanız gerekiyorsa, "indirim tuzağına" düşersiniz. Kalabalığın arasından sıyrılmanın tek yolu, fiyatınızı önemli ölçüde düşürmektir.

Viyana'da emlak piyasası o kadar istikrarlı ki, iyi mülkler için genellikle bekleme listeleri oluyor. Burada gayrimenkul satmak basit ve öngörülebilir bir süreç.

Yüksek likidite. Viyana'da iyi bölgelerdeki daireler 2-4 ay içinde satılıyor. Hem yerel sakinlerden hem de yabancı yatırımcılardan yıl boyunca güçlü talep var.

Sermaye kazançları. Viyana'da bir yatırımcının birincil geliri kira değil, varlık değer artışıdır. Son 10 yılda Viyana'daki gayrimenkul fiyatları %90'ın üzerinde artmıştır ve bu büyüme istikrarlı ve organik olmuştur.

Öngörülebilirlik. Bir yatırımdan 5-10 yıl içinde %50-100 getiriyle çıkmak standart bir uygulamadır, şans eseri değildir. Getirinizi önceden hesaplayabilirsiniz, bu da size güven ve kontrol duygusu verir.

Bulgaristan ve Avusturya'yı en önemli parametreler üzerinden analiz etme konusunda uzun bir yol kat ettik: piyasa ve yasal inceliklerden risklere ve yaşam kalitesine kadar. Artık en önemli sonuçlara varmak için gerekli tüm bilgilere sahibiz.

Asıl ikilem: Bulgaristan mı, Avusturya mı? Bulgaristan ve Avusturya'da gayrimenkul satın almak sadece iki farklı yatırım değil, tamamen farklı iki felsefe.

Bulgaristan: Eğer bir "dacha" arıyorsanız. Amacınız yılda bir veya iki ay geçirebileceğiniz, deniz kenarında veya dağlarda bir eve sahip olmak ve bakım masraflarını karşılamaya hazır olmaksa, Bulgaristan mükemmel bir seçenektir.

Bu ülke harika bir iklime, muhteşem bir doğaya ve çok uygun fiyatlı konut ve yaşam maliyetlerine sahip. Eğer yatırım amaçlı ev satın almayı düşünüyorsanız, dikkate alınması gereken tek şehir Sofya'dır. Burada, uzun vadeli kiralamalar için istikrarlı bir talep ve tatil beldelerine kıyasla daha yüksek likidite bulacaksınız.

Avusturya: Eğer bir yatırım arıyorsanız, amacınız sermayenizi güvenilir ve istikrarlı bir yargı bölgesinde korumak ve büyütmekse, Avusturya ve özellikle Viyana tam size göre. Burada hızlı ve yüksek kira getirisi elde edemezsiniz, ancak sermayeniz enflasyondan ve krizlerden güvenilir bir şekilde korunacaktır.

Paranızı değeri artacak ve uzun vadeli kar garantisi sağlayacak bir varlığa yatırabileceksiniz. Ve en önemlisi, en yüksek yaşam standardına, düzene ve güvenliğe erişim kazanacaksınız.

Karar vermeden önce, şu basit soruyu dürüstçe yanıtlayın: Gerçekten ne istiyorsunuz? Tatil köyü tarzı bir konaklama ve düşük fiyatlar mı, yoksa düzen, güvenilirlik ve istikrarlı sermaye artışı mı? Cevabı bulduğunuzda, doğru seçim netleşecektir.