Avusturya'da kira nasıl oluşur ve neye bağlıdır?

Avusturya'daki kiralık konut piyasası, ülkenin konut sisteminde önemli bir konuma sahiptir: Nüfusun %40'tan fazlası kiralamayı tercih ederken, özellikle Viyana gibi büyük şehirlerde kiracıların oranı daha da yüksektir. Ancak kira oluşumu, hem kiracılar hem de ev sahipleri için en zorlu konulardan biri olmaya devam etmektedir.

Bunun nedeni, Avusturya'daki kira fiyatlarının yalnızca piyasa faktörlerine (konum, dairenin durumu, inşaat yılı ve altyapı) değil, aynı zamanda yasal düzenlemelere de bağlı olmasıdır. Buradaki en önemli unsurlardan biri, Mietrechtsgesetz (MRG) -Kira Yasası'dır: bazı durumlarda tamamen, bazılarında kısmen, bazen de hiç uygulanmaz. Bu yasa, serbest piyasa fiyatının belirlenip belirlenemeyeceğini veya ev sahibinin düzenleyici oranlara ve kısıtlamalara uymak zorunda olup olmadığını belirler.

Bu yazımda Avusturyalı bir gayrimenkul uzmanı olarak, kiranın nelerden oluştuğunu, kirayı etkileyen faktörlerin neler olduğunu ve Avusturya'da konut için adil bir kira fiyatının nasıl doğru bir şekilde belirlenebileceğini detaylı bir şekilde inceleyeceğim.

Avusturya'da kira, dairenin "net" fiyatıyla sınırlı değildir. Çoğu durumda, kiracının ödediği kira birkaç bileşenden oluşur.

Temel kira (Hauptmietzins). Bu, bir kiracının mülkün kullanımı için ödediği temel tutardır. 2025'in ilk çeyreğinde, ortalama Hauptmietzins aylık 502 € veya metrekare başına 7,50 € idi ve bu, 2024'ün aynı dönemine göre %2,7 daha yüksekti (Avusturya İstatistik Kurumu, 2025). Bu kira tutarı, dairenin türüne (yeni bina, eski bina vb.), durumuna ve Mietrechtsgesetz'e (MRG) tabi olup olmadığına bağlıdır.

İşletme giderleri (Betriebskosten). Bunlara çöp toplama, su temini, kanalizasyon, ortak alan aydınlatması, koridor temizliği, asansör bakımı ve bina sigortası gibi kamu hizmetleri ve bina bakımı dahildir. 2025'in ilk çeyreğinde ortalama Betriebskosten aylık 165,20 € veya metrekare başına 2,50 € idi ve bu da toplam kiranın yaklaşık %30'una denk geliyordu.

Özel giderler (besondere Aufwendungen). Asansör ücretleri, çamaşırhane, onarımlar ve diğer özel hizmetleri içerebilen ek maliyetlerdir. Bu maliyetler genellikle kira sözleşmesinde ayrı olarak belirtilir.

Mobilya Ücreti (Entgelt für Einrichtungsgegenstände). Kiralık bir dairede mobilya varsa, ev sahibi kullanım için ek bir ücret talep edebilir. Bu ücretin miktarı, mobilyanın değerine ve kullanım ömrüne göre belirlenir. Örneğin, mobilyanın fiyatı 7.000 € ise ve tahmini kullanım ömrü 20 yıl ise, aylık mobilya ücreti yaklaşık 29,60 € ve %12 ev sahibi ek ücretiyle birlikte toplamda aylık 33,10 € olabilir.

KDV (Umsatzsteuer). Avusturya'da kiralık mülkler için katma değer vergisi %10'dur. Ancak, mobilya, otopark ve ısıtma için standart %20 KDV oranı geçerlidir.

Dolayısıyla, Avusturya'da daire kiralamak, her biri kendine özgü özelliklere sahip ve ilgili yasa ve yönetmeliklere tabi olan çeşitli bileşenleri içerir. Bu bileşenleri anlamak, kira ilişkilerinde şeffaflık ve adaleti sağlamak adına hem kiracılar hem de ev sahipleri için önemlidir.

Konut Kira Sözleşmesi Kanunu (Mietrechtsgesetz, MRG), 12 Kasım 1981'de kabul edilmiş olup, Avusturya'da ev sahipleri ve kiracılar arasındaki ilişkileri düzenleyerek her iki tarafın hakları arasında bir denge sağlamaktadır. Ancak, tüm gayrimenkul türleri için geçerli değildir. Binanın yaşına, kullanım amacına ve diğer faktörlere bağlı olarak MRG tamamen, kısmen veya hiç geçerli olmayabilir.

MRG aşağıdaki gayrimenkul türleri için tam olarak geçerlidir:

• 1945'ten önce inşa edilen evler, 1953'ten önce devlet desteğiyle inşa edilen binalar dahil.
• Yapım yılına bakılmaksızın devlet destekli konut.

Bu gibi durumlarda kira bedeli aşağıdaki hususlar dikkate alınarak sınırlandırılır:

• Konut kategorileri: Mülkün türünü tanımlar (örneğin sosyal konut, devlet destekli konut).
• Richtwertmietzins: Belirli konut kategorileri için belirlenen bir kira rehberi.
• Angemessener Mietzins: Piyasa koşullarını ve belirli mülkün özel özelliklerini dikkate alan makul kira.

Bu önlemler, kiracıları yüksek kiralardan ve haksız tahliyelerden korumayı amaçlamaktadır. Örneğin, Graz'da, modern tadilatlarla yenilenmiş eski bir binada (Altbau) bulunan ve MRG kapsamında tamamen kapsanan 80 metrekarelik bir daire, aylık yaklaşık 600 avroya kiralanmaktadır; bu da MRG kapsamında olmayan benzer konutların piyasa fiyatından %25-30 daha düşüktür.

MRG kısmen aşağıdaki mülk türleri için geçerlidir:

• ve bina birden fazla üniteden oluşuyorsa ve devlet yardımı almıyorsa yeni kat mülkiyeti birimleri
• 1953'ten sonra mevcut binalara eklenen çatı katları ve eklentiler

Bu gibi durumlarda kira bedeli “makul” (angemessen) olarak tanımlanmaktadır; yani ev sahibi ile kiracı, piyasa koşullarını dikkate alarak kira bedelini serbestçe kararlaştırabilirler.

Örnek : Linz'de 1960'lı yıllarda inşa edilmiş bir apartman dairesinde bulunan 55 m²'lik modern bir daire, MRG'nin kısmen uygulanması koşuluyla, ayda 650 €'ya kiralanabilirken, özel piyasada MRG'siz benzer bir konutun fiyatı ayda yaklaşık 750 €'dur.

MRG aşağıdaki mülk türleri için geçerli değildir:

• Yapım yılı ne olursa olsun, müstakil evler ve dubleksler
• devlet desteği almayan yeni binalar
• Turistik daireler ve kısa dönemli kiralamalar.

Bu durumlarda ev sahibi ve kiracı, kira bedeli de dahil olmak üzere kira sözleşmesinin şartlarını belirleme konusunda tam bir özgürlüğe sahiptir.

Örnek 1: Viyana'nın eteklerinde 2010 yılında inşa edilmiş 100 m²'lik bir müstakil ev, tamamen taraflar arasındaki anlaşmayla aylık 1.200 €'ya kiraya verilebilir.

Örnek 2: Innsbruck'ta yeni bir binada 2020 yılından itibaren uzun dönemli kiraya verilecek 70 m²'lik bir dairenin kira bedeli, talebe bağlı olarak MRG kısıtlamaları olmaksızın aylık 1.050 € olarak belirlenebilir.

Bu farklılıklar özellikle Viyana'da uzun vadeli daire kiralamayı planlayanlar veya genel olarak Avusturya'da konaklama kiralamakla ilgilenenler için önemlidir.

Avusturya'da kira, mülkün durumu, konumu ve inşa yılı gibi çeşitli faktörleri dikkate alan çeşitli sistemlerle belirlenir. Başlıcalarına bakalım:

Kiralama kategorisi sistemi, daireleri kira sözleşmesinin yapıldığı tarihteki durumlarına ve donanımlarına göre dört kategoriye (A-D) ayırır:

• Kategori A: Modern standartlarda, modern işçilik ve donanıma sahip daire.
• Kategori B: İyi standartlarda, kaliteli işçilikle yapılmış daire, ancak son gelişmelerden yoksun.
• Kategori C: Ortalama standartta, temel düzeyde bir daire, belki bazı iyileştirmelere ihtiyaç var.
• Kategori D: Düşük standartlı, içinde tuvalet olmayan, muhtemelen eski tip bir yapıya sahip daire.

Bu kategoriler kira tutarını etkiler, daha yüksek standartlı dairelerin kiraları daha yüksektir.

Richtwertmietzin'ler, Avusturya'nın her eyaleti için belirlenen referans kira bedelleridir ve her iki yılda bir gözden geçirilir.

Avusturya'da Richtwertmietzins ve kategori oranlarına uygulanan yeni yıllık ayarlama sistemi 1 Nisan 2025'te yürürlüğe girdi. Bu değişiklikler, yüksek enflasyonun kiracılar üzerindeki etkisini azaltmak amacıyla 4. Enflasyon Vergisi Yasası'nın (4. MILG) bir parçası olarak getirildi.

Richtwertmietzins ayarlamasının hesaplanmasına örnek:

Kiracılar için önemli noktalar:

• Faiz oranları donduruldu: 1 Nisan 2025 tarihinden önce imzalanan kira sözleşmelerinde, faiz oranları 2023 seviyesinde kalacak. Bu, 2025 yılında kiraların artmayacağı anlamına geliyor.
• Faiz artış sınırı: 2026 yılında faiz artışları önceki oranın %5'i ile sınırlandırılacak. 2027 yılında ise son üç yılın ortalama enflasyon oranı %5 ile sınırlandırılacak.
• İstisnalar: Bu kısıtlamalar yeni binalar veya özel konutlar gibi boş Mietverträge'ler için geçerli değildir.

Angemessener Mietzins, piyasa koşullarına dayalı bir kira hesaplama sistemidir ve belirli gayrimenkul türlerine uygulanır:

• Geniş daireler: Genellikle 130 m²'den büyük, örneğin Viyana'nın 1. bölgesindeki eski binada (Altbau) bulunan geniş bir daire.
• Tescilli yapılardaki mülkler: Kültür varlıkları siciline kayıtlı, kira bedeline bakım ve yeniden inşa masraflarının dahil edilmesi gereken tarihi yapılar.
• Yeni binalar: MRG kullanımının sınırlı olduğu veya hiç olmadığı yeni inşa edilmiş binalardaki daireler.

Örneğin, Viyana'da güvenlikli bir sitede 140 m²'lik bir daire: rehber fiyat m² başına 6,70 €'dur, ancak durum, konum ve piyasa talebi göz önüne alındığında, Angemessener Mietzins, Richtwertmietzins'den daha yüksek olan 9,50 €/m² olabilir.

Önemli: Angemessener Mietzins, ev sahiplerine büyük ve benzersiz mülkler için piyasa kirası alma fırsatı sunarken, aynı zamanda kiracılara şişirilmiş kiralardan koruma sağlar; kira, piyasa durumu tarafından haklı çıkarılmalıdır.

Erhöhter Mietzins, bir ev sahibinin bir dairede büyük onarımlar veya iyileştirmeler yaptığı durumlarda kullanılır. Bunlar şunları içerebilir:

• Komple mutfak veya banyo tadilatı
• Binanın termal modernizasyonu (enerji tasarrufu)
• Asansör montajı, ortak alan iyileştirmeleri, cephe modernizasyonu

Nasıl kurulur:

• Arttırılacak kira bedelinin miktarı hakem heyeti veya mahkeme tarafından belirlenir.
• Artış belli bir süreyle sınırlı olup, standart konutlarda çoğunlukla 10 yıl, sosyal konutlarda ise 20 yıla kadar çıkabiliyor.
• Bu önlemler kiracıyı haksız artışlardan korurken, ev sahibi de yatırımının karşılığını alıyor.

Pratik tavsiye: Avusturya'da uzun vadeli bir daire kiralamayı düşünüyorsanız, gerçek kira fiyatını anlamak için Erhöhter Mietzins vergisinin mülke uygulanıp uygulanmadığını kontrol etmenizde fayda var. Örneğin, Viyana'da tarihi bir binada termal yenileme sonrası bir daire: taban fiyat 6,80 €/m² → tahkim kurulu tarafından onaylanan 8,20 €/m²'ye çıkar.

Avusturya'da kiralık konutların yasal çerçevesi sıkı bir şekilde düzenlenmiştir ve kiracıların ve ev sahiplerinin mevcut yasaları ve son değişiklikleri anlamaları önemlidir. MRG (Mietrechtsgesetz) ve WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz), kabul edilebilir kira sınırlarını, kiracı korumalarını ve yasal kira artış olasılığını tanımlar.

Özellikle Viyana gibi büyük şehirlerde kira artışlarını azaltmak, şeffaflığı artırmak ve kiracıları korumak amacıyla 2024-25 yıllarında önemli değişiklikler yapıldı.

Kira ayarlama maddesi, kira sözleşmesinde yer alan ve ev sahibinin kirayı tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) değişikliklere göre ayarlamasına olanak tanıyan bir hükümdür. 2024 yılına kadar bu tür ayarlamalar, kiralarda %10 veya daha fazla artışa neden olabilir.

2024 yılından itibaren, endekslemeye dayalı yıllık kira artışlarına bir üst sınır getirilmiştir: azami artış yıllık %5'tir. Bu değişiklik, kiracıları yüksek enflasyon karşısında aşırı kira artışlarından korumayı amaçlamaktadır.

Ev sahibinin kirayı yasal olarak artırabileceği bazı durumlar vardır:

• Onarım ve modernizasyon: Ev sahibi dairede büyük onarımlar veya iyileştirmeler yaparsa kirayı artırabilir. Artış miktarı, belirli bir süre için bir tahkim kurulu veya mahkeme tarafından belirlenir.
• Sözleşmenin yakınlara devri: Kira sözleşmesi yakınlara devredildiğinde ev sahibi piyasa koşullarına uygun yeni bir kira bedeli belirleyebilir.
• Çok düşük başlangıç ​​kirası: Başlangıç ​​kirası piyasa fiyatının önemli ölçüde altında ise, ev sahibi §45 Mietrechtsgesetz (MRG) uyarınca makul bir seviyeye artış talep edebilir.

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), konut kooperatifleri tarafından sağlanan konutlar gibi kâr amacı gütmeyen konutlardaki kiraları düzenler. Kira tavanları vardır ve örneğin onarım ve modernizasyon maliyetlerini karşılamak için 20 yıla kadar uzun vadeli artışlar uygulanabilir. Bu önlemler, kiracıların ve ev sahiplerinin çıkarlarını dengeler.

Birçok konut kooperatifi ve belediye programı, Ukraynalıların ve mültecilerin sübvansiyonlu konutlara başvurmalarına olanak tanır. Viyana'da mülteciler için bir daire kiralamak istiyorsanız, kayıt ve ikamet durumu belgesini göz önünde bulundurmanız önemlidir. Bu, kooperatif konutlarına erişimi geçici veya kalıcı ikamet için daha gerçekçi ve güvenli bir seçenek haline getirir.

Avusturya'da ev kiralamak, maliyeti önemli ölçüde etkileyebilecek birçok faktöre bağlıdır. Başlıcalarına bir göz atalım:

Viyana, Avusturya'da kiraların geleneksel olarak en pahalı olduğu şehirdir. Şehir içinde de fiyat farklılıkları önemlidir:

• Şehir merkezi (Innere Stadt, Wieden, Währing, Döbling): Prestij ve gelişmiş altyapı nedeniyle yüksek kira fiyatları.
• Kent dışı (Favoriten, Donaustadt, Floridsdorf): daha uygun fiyatlar, ancak daha az ulaşım imkânı ve altyapı.

CBRE'ye göre, Viyana'nın merkezinde kiralar 2025 yılında metrekare başına 16,5 avroya ulaşabilirken, şehir dışında ise metrekare başına 12,2 avro civarında olacak.

Küçük daireler (40 metrekarenin altında), öğrenciler ve genç profesyoneller arasında oldukça popülerdir. Genellikle metrekare başına fiyatları, büyük seçeneklere göre daha yüksektir. Örneğin, Viyana'da stüdyo daireler aylık 630 ila 890 avro arasında kiralanabilir.

Yeni binalardaki veya modern tadilatlı (örneğin Altbau tarzında) daireler daha pahalıdır. 2025 yılında, yeni dairelerin ortalama kirası metrekare başına yaklaşık 14,87 € iken, eski dairelerin metrekare başına yaklaşık 10,00 €'dur.

Yüksek enerji verimliliği derecesine (örneğin A Sınıfı) sahip dairelerin elektrik, su ve doğalgaz faturaları daha düşük olduğundan kiracılar için daha caziptir. Bu durum, kira fiyatlarını daha düşük enerji verimliliği derecesine sahip benzer dairelere kıyasla %5-10 oranında artırabilir.

Mobilya, asansör, balkon, garaj veya otopark kirayı önemli ölçüde artırabilir. Ek olanaklara sahip tam donanımlı dairelerin fiyatı %10-20 daha fazla olabilir.

Avusturya'da kiralık konut talebi, öğrencilerin ve yabancıların şehre döndüğü sonbahar aylarında geleneksel olarak artar. Bu durum, bu dönemde kira fiyatlarının artmasına neden olur. 2024 yılında Viyana'daki kiralar ortalama %6,2-7,7 oranında arttı.

Avusturya'da çok fazla kira ödediğinizi düşünüyorsanız, itiraz etme seçeneğiniz mevcuttur. Tam Kira Sözleşmesi'ne (MRG) tabi binalarda, kiracılar kira bedelini doğrulamak için bir tahkim kuruluna veya mahkemeye başvurabilirler. Kira bedeli izin verilen sınırı aşarsa, yasal sınıra indirilebilir ve fazla ödemeler iade edilebilir.
Aşağıdaki son tarihlere uymak önemlidir:

• belirsiz süreli sözleşmelerde sözleşmenin akdedildiği tarihten itibaren 3 yıl içinde başvurulabilir;
• Belirli süreli sözleşmelerde - sözleşmenin sona ermesinden veya süresiz sözleşmeye dönüştürülmesinden itibaren en geç 6 ay sonra.

Bu süreler geçtikten sonra kira bedeline itiraz etmek mümkün değildir, ancak kira bedelinin endeksleme (Wertsicherung) yoluyla haksız yere artırılmasına itiraz etmek mümkündür.

MRG'nin yetki alanı dışında kalan yeni binalarda ve mülklerde durum daha karmaşıktır: orada fiyat serbestçe belirlenir ve mahkeme kararları nadiren kiracının lehine olur.

Uygulamamda, kiracıların aşırı yüksek kiradan şikayet ettiği vakalarla karşılaştım. Örneğin, Viyana'da uzun süreli bir daire kiralamaya karar veren mülteci bir aile, eski daireler için yasal olarak belirlenen kira bedelinin neredeyse %20 fazlasını ödüyordu. Tahkim komisyonuna şikayette bulunduk ve kira düşürüldü ve fazla ödemeler iade edildi.

Bana göre, Avusturya'daki kira fiyatları sadece sözleşmedeki bir rakam değil, piyasa koşulları, yasal düzenlemeler ve mülkün durumunun karmaşık bir birleşiminin sonucudur. Kiracıların, dairenin Mietrechtsgesetz'e (MRG) tabi olup olmadığını ve sözleşmeye endekslemeden tadilatlar nedeniyle olası kira artışlarına kadar hangi ek şartların dahil olduğunu anlamaları özellikle önemlidir.

2025 yılında ilginç bir eğilim gözlemleniyor: Yeni binalardaki kiralar, özellikle Viyana'nın prestijli semtlerinde artmaya devam ederken, mevzuat eski binalarda ve düzenlemeye tabi binalarda kiracı haklarını güçlendiriyor. Bu, ev sahipleri ve kiracıların çıkarları arasında bir denge yaratıyor. Bu durum, özellikle mülteciler için Viyana'da daire kiralamak isteyenler için önemli: Düzenlemeye tabi kiralar piyasa fiyatlarından önemli ölçüde düşük olabiliyor ve bu da bu tür seçenekleri daha uygun hale getiriyor.

Bir daire seçerken sadece fiyatı değil, aynı zamanda konut kategorisini, enerji verimliliğini, altyapıyı ve sözleşme koşullarını da göz önünde bulundurun. Bazen, sürekli onarım maliyetleri veya yüksek faturalarla uğraşmaktansa, modern tadilatlar ve uygun bir konum için biraz daha fazla ödeme yapmak daha akıllıca olabilir.

Avusturya'da uzun vadeli daire kiralamayı düşünenler için sözleşmeyi dikkatlice incelemeniz ve haklarınızı anlamanız önemlidir; bu sayede paradan tasarruf edebilir ve tatsız sürprizlerle karşılaşmaktan kaçınabilirsiniz.