Prag Gayrimenkulüne Yatırım Yapmak: Ne Yapmalı ve Nasıl Yapmalı?

Prag, istikrar ve güçlü büyüme potansiyeli arasında denge arayan özel yatırımcılar için Orta Avrupa'nın en cazip pazarlarından biridir. Fiyatların uzun süredir zirve yaptığı ve kira getirilerinin düştüğü Batı Avrupa pazarlarının aksine, Prag orta düzeyde fiyatları ve yüksek talebi koruyarak büyümeye devam etmektedir.

Çek Cumhuriyeti, sanayi, bilişim sektörü, bankacılık ve turizm tarafından desteklenen güçlü bir ekonomiye sahiptir. Ülkenin GSYİH'si istikrarlı bir şekilde büyüyor ve işsizlik oranı AB'deki en düşük oranlardan biri olmaya devam ediyor. Bu durum, hem yerel sakinlerden hem de Prag'da bir daire veya Çek Cumhuriyeti'nde aracısız uygun fiyatlı bir ev satın almak isteyen yabancılardan gelen uzun vadeli konut talebi için bir temel oluşturmaktadır.

Prag çeşitli nedenlerden dolayı ilgi çekicidir:

• Çek Cumhuriyeti istikrarlı bir ekonomiye sahiptir. Birçok AB ülkesinin aksine, Çek Cumhuriyeti keskin ekonomik dalgalanmalar yaşamaz. Ulusal para birimi olan Çek kronu nispeten istikrarlı kalmakta ve merkez bankası ihtiyatlı bir politika izlemektedir.
• Artan turist akışı. Prag, Avrupa'da en çok ziyaret edilen 10 şehir arasında sürekli olarak yer alıyor. 2024 yılında şehir, 9 milyondan fazla turist tarafından ziyaret edildi ve bu da kısa süreli kiralık konutlar ve otel projelerine olan yüksek talebi destekledi.
• İç talep çok yüksek. Prag, Orta Avrupa'nın üniversite merkezi. Çek Cumhuriyeti ve diğer ülkelerden on binlerce öğrenci burada eğitim görüyor, ayrıca çok sayıda dijital göçebe de bulunuyor; bu da uzun vadeli kiralık konutlara yönelik güçlü bir talep yaratıyor.
• Avusturya ve Almanya'ya kıyasla uygun fiyatlar. Prag'da metrekare başına ortalama fiyat, Viyana'nın yarısı ve Münih'in neredeyse üç katı kadar düşük olup, pazara girişi daha az sermaye yoğun hale getiriyor ve büyüme fırsatları yaratıyor.

Ben, Ksenia Levina, 15 yılı aşkın süredir uluslararası gayrimenkul işlemlerine destek veriyor ve hem özel yatırımcılara hem de yatırım fonlarına danışmanlık yapıyorum. Çek Cumhuriyeti, Avusturya, Almanya ve İsviçre'deki işlemler konusunda deneyimim bulunmaktadır. Geniş deneyimim sayesinde farklı pazarların güçlü ve zayıf yönlerini tanımayı öğrendim.

Viyana'yı sermayeyi koruma odaklı bir pazar olarak görüyorum: istikrarlı ve güvenilir, ancak önemli bir fiyat artışı sunmuyor. Prag ise, kısa vadeli kiralamalar ve yenileme projeleri de dahil olmak üzere, iyi büyüme potansiyeli ve getiri sağlayan mülkler bulabileceğiniz bir fırsatlar pazarı.

Prag, Avrupa'nın merkezinde stratejik bir konumda yer alarak hayati bir ulaşım ve lojistik merkezi haline gelmiştir. Şehrin içinden önemli kargo rotaları geçmekte ve Václav Havel Uluslararası Havalimanı, Çek başkentini dünyanın 100'den fazla şehriyle birbirine bağlamaktadır. Bu stratejik konum, iş dünyasının, turizmin ve genel olarak ekonominin gelişimini kolaylaştırmaktadır.

Çek Cumhuriyeti, AB ve Schengen Bölgesi üyesidir ve bu da yatırımcılar için yüksek düzeyde yasal koruma ve şeffaflık sağlamaktadır. Ülke, Avusturya ile karşılaştırılabilir bir yatırım güvenliği derecesine sahip olmakla birlikte, piyasaya giriş maliyetleri açısından daha uygun fiyatlıdır.

Diğer Orta Avrupa başkentleriyle karşılaştırma:

Prag, her iki dünyanın da en iyisini sunuyor: Budapeşte'ye göre daha istikrarlı ve öngörülebilir, ancak Viyana veya Berlin'e göre daha büyük büyüme ve karlılık potansiyeli sunuyor.

Aşağıda, PWC Real Estate 2025 , Dünya Bankası ve Numbeo verilerine dayanarak, ekonomik istikrar, işlem şeffaflığı ve kira getirisi gibi temel parametrelere göre Avrupa ülkelerinin karşılaştırmalı bir sıralaması . Bu tablo, Prag'ın rakipleriyle nasıl karşılaştırıldığını ve Çek gayrimenkul piyasasına olan ilginin neden arttığını anlamanıza yardımcı olacaktır.

Prag, Avrupa'nın turistik cazibe merkezlerinden biridir. Mimari yapısı, kültürel mirası ve yerel mutfağı sayesinde şehir, her yıl milyonlarca ziyaretçiyi kendine çekmektedir. 2024 yılında turist sayısı 9 milyonu aşarken, 2030 yılına kadar 11-12 milyona ulaşması beklenmektedir. Bu durum, özellikle şehir merkezinde veya gelişmiş altyapıya sahip bölgelerde gayrimenkul yatırımı yapanlar için kısa süreli kiralama talebinin yüksek olmasını sağlamaktadır.

Turizmin yanı sıra, Prag'da kiralık ve satılık konutlara yönelik güçlü bir iç talep de bulunmaktadır. Şehir, öğrenciler, genç profesyoneller ve Çek Cumhuriyeti'nde ofis açan uluslararası şirketler sayesinde hızla büyüyor. Birçok yabancı profesyonel, Prag'da uzun vadeli daire kiralamayı tercih ediyor; bu da yıllık %4,5-6 oranında uzun vadeli kira getirisi sağlıyor; bu oran, getirilerin nadiren %3'ü geçtiği Viyana'dan daha yüksek.

Son yıllarda birçok yatırımcı Avusturya ve Almanya'dan Çek Cumhuriyeti'ne yönelmeye başladı. Bunun başlıca nedenleri arasında daha düşük giriş engelleri, yüksek fiyat artışı (yılda ortalama %6-8), cazip getiriler ve daha az katı kira kısıtlamaları yer alıyor. Viyana'nın piyasası daha olgun ve düzenlenmişken, Prag daha aktif stratejiler için daha fazla alan sunuyor: eski konut stokunun yenilenmesi, kısa süreli kiralama ve binaların apartmanlara dönüştürülmesi.

Prag böylece Orta Avrupa'nın önemli yatırım şehirlerinden biri haline gelmiş ve yatırım güvenliği ile yüksek getiri olasılığı arasında cazip bir denge sunmuştur.

Prag, Avrupa yatırım haritasında güçlü bir oyuncu olsa da, bölgede yatırımcıları çeken tek şehir değil. Orta ve Doğu Avrupa pazarları dinamik bir şekilde gelişiyor ve her birinin kendine özgü özellikleri, getiri seviyeleri ve riskleri var.

Prag, Viyana ve Berlin gibi daha istikrarlı pazarların yanı sıra Budapeşte ve Varşova gibi daha agresif pazarlarla da rekabet ediyor. Bu şehirler arasındaki seçim, yatırımcının hedeflerine bağlıdır: sermayeyi koruma, hızlı büyüme veya daha riskli stratejiler yoluyla yüksek getiri elde etme.

*HNWI – yüksek net değere sahip bireyler, varlıklı özel yatırımcılar.

Viyana, yüksek düzeyde düzenlenmiş, üst düzey bir pazardır. Viyana'da konut fiyatları neredeyse sabit kalırken, kira oranları da istikrarlıdır. Bununla birlikte, getiriler düşüktür ve pazar son yıllarda yavaş bir büyüme göstermiştir. Şehir, güvenliğe ve uzun vadeli sermaye korumasına öncelik veren yatırımcılar için uygundur.

• Artıları: yüksek düzeyde yasal koruma, minimum risk, yüksek likidite.
• Dezavantajları: düşük karlılık, yüksek giriş eşiği.

Budapeşte, getiri açısından bölgenin en umut vadeden pazarlarından biri olarak kabul ediliyor. Buradaki gayrimenkul fiyatları Prag'dakinden daha düşük ve kısa vadeli kira getirileri yıllık %8-10'a ulaşabiliyor. Ancak, pazar daha az istikrarlı ve siyasi ve ekonomik riskler daha yüksek.

• Artıları: düşük fiyatlar, yüksek karlılık, aktif turist akışı.
• Dezavantajları: istikrarsız ekonomi, zayıf yasal koruma, olası keskin fiyat dalgalanmaları.

Almanya'nın en büyük gayrimenkul piyasasıdır . Bununla birlikte, katı kira düzenlemeleri ve yüksek vergiler, özellikle yurt dışından gelen özel yatırımcılar için burayı daha az çekici hale getirmektedir. Fiyatlar yükseliyor, ancak ılımlı bir hızda ve getiriler nadiren yıllık %3,5'i aşıyor.

• Artıları: güçlü ekonomi, yüksek konut talebi, işlemlerin şeffaflığı.
• Dezavantajları: Sıkı kira kontrol yasaları, son derece rekabetçi piyasa.

Varşova hızla gelişiyor ve uluslararası şirketleri kendine çekerek konut talebini artırıyor. , Polonya'daki gayrimenkuller , özellikle büyük şehirlerde, genellikle uzun vadeli bir yatırım seçeneği olarak görülüyor. Gayrimenkul fiyatları Prag'dakinden düşük, ancak Budapeşte'dekinden yüksek.

• Artıları: dinamik büyüme, orta düzeyde giriş eşiği, güçlü iç talep.
• Dezavantajları: ekonomik dalgalanmalar, daha az tahmin edilebilir siyaset.

Prag gayrimenkul piyasası son on yılda istikrarlı bir büyüme sergiledi. Çek Cumhuriyeti, 2004 yılında Avrupa Birliği'ne katıldığından beri Avrupa ekonomik süreçlerine aktif olarak entegre olmaktadır. Bu durum, yatırım akışına, altyapı gelişimine ve yaşam standartlarında artışa yol açmış ve bunların tümü konut piyasasını doğrudan etkilemiştir.

2010 ile 2020 yılları arasında Prag'da metrekare başına ortalama fiyat neredeyse iki katına çıktı. Bu büyümeyi tetikleyen başlıca faktörler şunlardı:

• Göç süreçleri: Çek Cumhuriyeti, Doğu Avrupa ve Bağımsız Devletler Topluluğu'ndan gelen işçi göçmenler için önemli bir destinasyon haline gelmiştir. Nüfus artışı, kiralık ve satılık konutlara olan talebi artırmıştır.
• Turizm: Prag, Avrupa'da en çok ziyaret edilen on şehir arasında yer alıyor ve bu durum kısa süreli kiralık dairelere ve otellere olan talebi artırıyor.
• Ekonomik istikrar: Çek Cumhuriyeti, istikrarlı GSYİH büyümesi ve düşük işsizlik oranı (yaklaşık %3) ile cazip bir yatırım destinasyonudur.

Viyana'da piyasa daha olgunlaşmış durumda ve fiyatlar daha yavaş artıyor. Son 10 yılda Viyana'da metrekare fiyatı yaklaşık %35-40 artarken, Prag'da bu oran %70'in üzerinde oldu. Bu durum, Çek piyasasını daha dinamik ve sermaye artışı arayan yatırımcılar için daha uygun hale getiriyor.

2018'den beri Prag gayrimenkul piyasası yıllık %7-8 oranında istikrarlı bir fiyat artışı göstermiştir. 2020'deki pandemi yılında bile Prag'da önemli bir düşüş yaşanmadı: fiyatlar sadece %1,5 oranında düştü ve 2021'de piyasa toparlanarak önceki büyüme oranlarına geri döndü.

Mevcut dinamikler şu şekilde sağlanmaktadır:

• Ulaşım altyapısının geliştirilmesi ve yeni konut projelerinin başlatılması,
• Öğrencilerden ve bilişim uzmanlarından gelen istikrarlı kiralama talebi,
• Sınırlı arz – inşaat hızı talebi karşılayamıyor, bu da fiyatları yüksek tutuyor.

özellikle aktif gelişme gösteren ve üniversitelere yakın bölgelerde, yıllık %5-7 aralığında sürekli bir büyüme öngörüyor

Prag, her birinin kendine özgü yatırım özelliklerine sahip semtlere ayrılmıştır.

Çözüm:

• Birinci sınıf lokasyonlar (Prag 1, 2, 6), muhafazakar yatırımcılar ve kısa süreli kiralama için tasarlanmış mülkler için uygundur.
• Prag'ın 3, 5 ve 8. bölgeleri uzun vadeli kiralama yatırımları ve sermaye artışı için idealdir.
• Prag 9 ve 10, Prag'da kendi ikametgahı için veya kiraya vermek üzere uygun fiyatlı bir daire satın almak isteyenler için iyi bir seçenektir.

Prag gayrimenkul piyasası, yatırımcılara bütçelerine, stratejilerine ve hedeflerine uygun mükemmel seçeneği bulma imkanı sunan geniş bir yelpazede alternatif sunmaktadır. Her segmentin kendine özgü avantajları ve riskleri, yönetimsel hususları ve değer artışı potansiyeli bulunmaktadır.

Prag, eşsiz mimarisiyle ünlüdür. Şehir merkezinde (Prag 1, Prag 2) bulunan birçok bina tarihi değere sahiptir.

Bu tür mülkler, özellikle otantikliği ve eski şehrin atmosferini önemseyen turistler ve kiracılar arasında oldukça popülerdir.

Özellikler:

• En prestijli bölgelerde yer alıyorlar: Karl Köprüsü, Eski Şehir Meydanı ve Prag Kalesi yakınlarında.
• Yüksek fiyatlar – metrekare başına 8.000 ila 12.000 € arasında değişiyor; bu fiyatlar Viyana'daki fiyatlarla karşılaştırılabilir, ancak Paris veya Londra'nın merkez bölgelerindeki fiyatlardan daha ucuz.
• Kültürel miras koruma yetkilileriyle mutabakat sağlanarak, her 10-15 yılda bir zorunlu yenileme yapılması gerekmektedir.

Artıları:

• Sahibine yüksek prestij ve statü kazandırır.
• Kiracılardan ve turistlerden gelen talep istikrarlı.
• İyi likidite – bu tür gayrimenkuller kriz dönemlerinde bile kolayca satılabilir.

Dezavantajları:

• Yüksek bakım ve onarım maliyetleri.
• Yeniden geliştirme ve yeniden yapılanma çalışmalarının koordinasyonunda zorluklar yaşanıyor.
• Airbnb gibi platformlar üzerinden yapılan kiralama işlemlerine kısıtlamalar getirilme riski.

Örnek:

Prag 1'de tarihi bir binada bulunan 90 m²'lik bir dairenin kirası yaklaşık 950.000 € civarındadır ve yıllık %3,5-4 oranında kısa vadeli kira geliri sağlayabilir.

Viyana ile karşılaştırma:

Viyana'nın tarihi merkezinde, benzer özelliklere sahip mülklerin metrekare fiyatları 12.000 €'dan başlıyor ve daha da yükseliyor; tadilat yönetmelikleri daha da katı ve kiralama izinleri daha seyrek veriliyor.

Prag'da yeni binalar, Prag 5, Prag 8 ve Prag 9 bölgelerinde oldukça popülerdir. Bu modern konut kompleksleri, konforlu bir yaşam sunmaya odaklanmıştır ve genellikle yer altı otoparkı, dinlenme alanları, spor salonları ve akıllı ev sistemleri içermektedir.

İnşaat hızının sınırlı olması nedeniyle, bu tür projeler genellikle kazı aşamasında tamamen satılmaktadır.

Özellikler:

• ESG standartlarına (enerji verimliliği, çevre dostu olma) uyumluluk.
• Hukuki bütünlük – mülkiyet hakları konusunda ihtilaf riskinin minimum düzeyde olması.
• Metrekare fiyatları 5.000 € ile 7.500 € arasında değişmekte olup, Prag'ın merkezine kıyasla daha uygun fiyatlıdır.

Artıları:

• İlk yıllarda onarım maliyetleri minimum düzeydedir.
• Orta sınıf kiracılar ve yabancılar için oldukça cazip.
• İnşaat tamamlandıktan sonra fiyatlarda %10-15 oranında artış olasılığı bulunmaktadır.

Dezavantajları:

• Merkezi bölgelerde seçenekler sınırlı.
• Sonraki satışlar sırasında yatırımcılar arasında rekabet.
• Getirisi, tarihi mülklere kıyasla daha düşük; yıllık yaklaşık %4-4,5 civarında.

Örnek:

Prag 8'deki yeni bir komplekste 65 m²'lik bir daire 420.000 €'ya satılıktır. Uzun vadeli kira geliri aylık 1.800 € olup, yıllık yaklaşık %4,3 getiri sağlamaktadır.

Viyana ile karşılaştırma:

Viyana'da yeni binalar çevre yolunun dışındaki bölgelerde daha yaygın, daha pahalı (metrekare başına 7.500 €'dan başlayan fiyatlarla) ve piyasa doygunluğu nedeniyle fiyat artışları genellikle yılda %3-5'i geçmiyor.

Prag'da kısa süreli kiralama sektörü, şehrin yıllık 9 milyondan fazla turist akını sayesinde 2020 yılına kadar büyük bir gelişme göstermişti. İlgi bugün de güçlü kalmaya devam ederken, şehir yetkilileri özellikle Prag 1 ve Prag 2'de Airbnb ve Booking gibi platformlar için düzenlemeleri sıkılaştırdı.

Özellikler:

• Yüksek karlılık oranı – özellikle şehir merkezinde yıllık %8'e varan oranlarda.
• Yasal kiralama için lisans gereklidir. Lisansınız yoksa, yüksek para cezalarıyla karşılaşabilirsiniz.
• Mevsimsellik riski – yaz ve kış tatillerinde en yüksek yük, ilkbahar ve sonbaharda düşüş.

Artıları:

• Yatırımın hızlı bir şekilde geri kazanılması olasılığı.
• Gayrimenkulü aktif olarak yönetmeye istekli yatırımcılar için uygundur.
• Yabancı turistler ve öğrenciler arasında popüler.

Dezavantajları:

• Kısa süreli kiralama düzenlemelerinde sürekli değişiklikler.
• Profesyonel yönetim ihtiyacı (veya bir yönetim şirketinin hizmetlerinden yararlanma).
• Mobilya ve ekipmanlarda daha fazla yıpranma ve aşınma.

Örnek:

Prag 2'de 40 metrekarelik bir stüdyo dairenin kirası 280.000 €'dur. Gecelik 120 € gelir ve ortalama %70 doluluk oranıyla yıllık gelir 30.000 € olacaktır. Giderler düşüldükten sonraki net getiri yaklaşık %7'dir.

Viyana ile karşılaştırma:

Viyana'da Airbnb düzenlemeleri çok daha katı. Çoğu bina, kiracıların izni olmadan kısa süreli kiralamaya izin vermiyor; bu da bu sektörü yabancı yatırımcılara neredeyse tamamen kapalı hale getiriyor.

Kafeler, dükkanlar, mini oteller ve küçük ofis alanları, Çek Cumhuriyeti'nde gayrimenkul satın almak isteyen önemli sermayeye sahip yatırımcılar için cazip bir trend oluşturuyor.

Özellikler:

• Otelcilik sektöründe getiri oranı konut gayrimenkullerine göre daha yüksektir; yıllık %6-8, otelcilik sektöründe ise bu oran %10'a kadar çıkmaktadır.
• Ekonominin durumu ve turist akışına yüksek bağımlılık.
• Daha karmaşık yasal kayıt ve yönetim.

Artıları:

• Doğru konum seçimiyle hızlı geri dönüş.
• Büyük markalarla uzun vadeli kiralama sözleşmeleri yapma olasılığı.
• Çin ve Arap ülkelerinden alıcılar için cazip.

Dezavantajları:

• Ekonomik durgunluk dönemlerinde karlılığın düşme riski.
• Bir işletmenin yeniden yapılandırılmasında (örneğin, bir mağazadan restorana dönüştürülmesinde) yaşanan zorluklar.
• Satın almadan önce kapsamlı piyasa analizi yapılması gerekliliği.

Örnek:

Prag 3 bölgesinde 15 odalı bir mini otel 1,8 milyon Euro'ya satılıktır. Yıllık işletme geliri yaklaşık 160.000 Euro olup, net getiri oranı %8,5'tir.

Viyana ile karşılaştırma:

Viyana, ticari gayrimenkuller için daha istikrarlı bir seçenektir; talep tahmin edilebilir, ancak getiriler nadiren yıllık %5'i aşar. Prag ise daha dinamiktir ve yüksek getiriler sağlayabilir, ancak riskleri de artırır.

Prag emlak piyasası uluslararası niteliktedir ve bu da onu Orta Avrupa'nın en açık piyasalarından biri yapmaktadır. İşlemlerin çoğunun yerel halk tarafından gerçekleştirildiği Viyana'nın aksine, Prag'da yabancı yatırımcılar önemli bir rol oynamaktadır.

Başlıca trendler:

• Avrupalı ​​yatırımcılar, Paris ve Londra'nın aşırı ısınmış piyasalarına alternatif olarak Prag'a yöneliyor.
• Çinli ve Arap alıcılar otel sektörüne aktif olarak yatırım yapıyor.
• Ukraynalılar ve Ruslar çoğunlukla aile amaçlı veya uzun vadeli kiralama için konut satın alıyorlar.

Viyana ile karşılaştırma:

Avusturya'da yabancılar katı kısıtlamalarla karşı karşıya: belirli bölgelerde mülk satın almak özel izin gerektiriyor ve işlemler sıkı bir incelemeye tabi tutuluyor. Prag'da ise bu tür engeller yok, bu da onu küresel yatırımcılar için daha esnek ve cazip bir pazar haline getiriyor.

Çek Cumhuriyeti, yatırımcılara ihtiyaçlarına en uygun seçeneği belirleme olanağı sağlayan çeşitli gayrimenkul sahipliği türleri sunmaktadır.

Bireysel olarak satın alma. Bu, Çek Cumhuriyeti'nde daire satın almak isteyen çoğu yabancı yatırımcı için uygun olan en basit seçenektir. İşlem şeffaftır ve karmaşık yasal prosedürler gerektirmez. Yabancı uyruklular için önemli bir kısıtlama yoktur: hem konut hem de ticari mülk satın alabilirler.

Bir şirket aracılığıyla. Bu seçenek, büyük yatırımcılar veya birden fazla mülke sahip olmayı planlayanlar tarafından tercih edilir.

• Yönetim ve vergilendirme süreci basitleştirilmiştir.
• Kurumsal teşvikler yoluyla vergi optimizasyonu mümkündür.
• Mülk sahibi kamu kayıtlarında anonim kalabilir.

Gayrimenkul fonları (SICAV) aracılığıyla yapılan yatırımlar. Avrupa REIT'lerine benzer şekilde, doğrudan gayrimenkul yönetimi gerektirmeyen pasif bir yatırım aracıdır. Çek piyasasına yatırım yapmak isteyen ancak belirli bir gayrimenkul satın alma taahhüdünde bulunmak istemeyenler için uygundur.

Ortak mülkiyet ve aile vakıfları. Aileler ve arkadaşlar arasında popüler olan bu yapılar, minimum giriş maliyeti ve kira gelirinin paylaşımına olanak tanır.

Çek Cumhuriyeti gayrimenkul piyasası, özellikle Prag'da, Orta Avrupa'nın en şeffaf ve yapılandırılmış piyasalarından biri olarak kabul ediliyor. Çek Cumhuriyeti'nin AB üyeliği ve modern düzenleyici standartlar sayesinde, işlem süreci yabancı yatırımcılar için bile basit ve anlaşılır. Ancak, bu görünürdeki basitliğe rağmen, tüm potansiyel riskleri ortadan kaldırmak için her aşama dikkat ve profesyonel destek gerektiriyor.

Çek Cumhuriyeti'nde gayrimenkul işlemlerinin sonuçlandırılmasında noter ve avukat, yatırımcı haklarının yasallığını ve korunmasını sağlayan iki kilit isimdir.

Görevleri açıkça belirlenmiş olup, bu da dolandırıcılık ve hata riskini azaltmaktadır.

Avusturya ile karşılaştırma:

Çek Cumhuriyeti'nde noter ücretleri, noterlerin işlem tutarının %3'üne kadar ücret alabildiği Avusturya'ya göre 2-3 kat daha düşüktür. Ayrıca, Çek Cumhuriyeti'nde kayıt işlemi sadece 1-2 hafta sürerken, Avusturya'da bir aya kadar sürebilir.

Satın almadan önce, özellikle Prag'ın merkezindeki tarihi binalar söz konusu olduğunda, mülkün hukuki durumunun kapsamlı bir şekilde incelenmesi son derece önemlidir.

Avukat şu hususları analiz ediyor:

1. Sahiplerin geçmişi – mirasçılar arasında anlaşmazlıkları önlemek için.
2. Elektrik, su, doğalgaz gibi faturalar ve vergiler için borçların varlığı.
3. Yükümlülükler – tutuklamalar, hacizler, hukuki ihtilaflar.
4. Binanın statüsü; kültürel anıt olup olmadığı veya tarihi miras koruması altında bulunan bir yapı olup olmadığı.
5. Tasarım dokümanına uyum, özellikle yeni binalar için son derece önemlidir.

Çek yasaları, yabancı yatırımcıların gayrimenkulü tamamen uzaktan satın almalarına olanak tanıyor.

Bu seçenek özellikle BDT ülkeleri, Asya ve Orta Doğu'dan gelen alıcılar arasında popülerdir.

Bu nasıl çalışır:

1. Alıcı, kendi ülkesindeki bir noter tarafından onaylanmış bir vekaletname düzenler.
2. Vekaletname apostil edilerek Çekçeye çevrilmiştir.
3. Avukat veya vekaletname sahibi temsilci, tüm işlemleri gerçekleştirir: hesap açar, sözleşmeleri imzalar ve işlemi kaydeder.

Avantajlar:

• Alıcının şahsen bulunması gerekmemektedir.
• Özellikle birden fazla gayrimenkul satın alırken hızlı işlem.
• Seyahat ve organizasyon konularında zamandan tasarruf sağlamak.

Çek Cumhuriyeti - Avusturya

Prag'da gayrimenkule yatırım yapmak, mülk satın alma ve sahipliğiyle ilgili vergileri ve ek maliyetleri net bir şekilde anlamadan mümkün değildir.

Çek Cumhuriyeti, Orta Avrupa'nın en açık ve şeffaf vergi sistemlerinden birine sahip olmasıyla yabancı yatırımcılar için cazip bir ülke konumundadır. Bununla birlikte, karlılığı doğru hesaplamak ve beklenmedik giderlerden kaçınmak için yerel vergi düzenlemelerini dikkate almak önemlidir.

Prag'da apartman veya daire kiralama gelirleri, sahibinin gelir düzeyine bağlı olarak %15 ile %23 arasında değişen artan oranlı bir vergiye tabidir.

Bir veya iki mülke sahip özel yatırımcılar için en sık uygulanan minimum oran %15'tir.

Özellikler:

• Vergi, net gelir üzerinden, yani yönetim, onarım ve fatura giderleri düşüldükten sonraki tutar üzerinden hesaplanır.
• Gayrimenkullerini yönetim şirketleri aracılığıyla kiraya veren mülk sahipleri, yönetim ücretini vergi indirimine konu edebilirler.
• Tüzel kişiler (örneğin, gayrimenkul sahibi şirketler) için %19 oranında kurumlar vergisi uygulanır.

Avusturya ile karşılaştırma:

Avusturya'da kira vergisi oranları sabittir, bu da sistemi öngörülebilir ancak daha az esnek hale getirir. Aynı zamanda, özellikle Viyana'da, pahalı elektrik, su ve doğalgaz faturaları ve zorunlu ücretler nedeniyle mülk bakım maliyetleri daha yüksektir.

Çek Cumhuriyeti'nde sermaye kazancı vergisi %15 oranındadır.

Mülk edinildikten beş yıldan daha kısa bir süre sonra satılırsa vergi alınır. Mülk daha uzun süre önce sahiplenilmişse vergi alınmaz.

Hesaplama örneği:

• Daire 400.000 €'ya satın alınmış ve 3 yıl sonra 500.000 €'ya satılmıştır.
• Kar 100.000 €, vergi ise 15.000 € (%15) oldu.
• Eğer mülk sahibi bu gayrimenkulü 6 yıl sonra satmış olsaydı, vergi alınmazdı.

Avusturya'da kurallar farklı: uzun vadeli mülkiyet söz konusu olsa bile vergi neredeyse her zaman alınıyor, ancak oranlar daha düşük (%4,2-6), bu da daha öngörülebilir olmasını sağlıyor ancak sık sık gayrimenkul alıp satan aktif yatırımcılar için daha az avantajlı hale getiriyor.

Prag, Brno veya Pilsen'de bir daire satın almak, yatırımınızın nihai maliyetini hesaplarken dikkate almanız gereken bir dizi ek maliyeti de beraberinde getirir.

Prag'daki kiralık daire piyasası Avrupa'nın en dinamik piyasalarından biridir. Şehrin artan öğrenci, yabancı uyruklu ve dijital göçebe nüfusu, yüksek kiralama talebini tetikliyor.

Yatırımcı için bu, istikrarlı bir kira ödeme akışı ve çoğu Batı Avrupa başkentinden daha yüksek potansiyel getiri anlamına gelir.

Airbnb ve Booking platformları aracılığıyla yapılan kısa süreli kiralamalar, özellikle Prag'ın merkezi bölgelerinde (Prag 1 ve 2) popüler bir yatırım stratejisi olmaya devam ediyor.

Özellikle turizm sezonunda yıllık karlılık %7-8'e ulaşabilir.

Örnek:

• Prag 1'de 50 m²'lik bir daire gecelik 120-150 € getirebiliyor.
• %70 doluluk oranında, bu aylık yaklaşık 3.000 € veya yıllık 36.000 €'ya denk geliyor.
• Giderler düşüldükten sonra net getiri yaklaşık %8 olacaktır.

Ancak son yıllarda Prag yetkilileri kiralama düzenlemelerini sıkılaştırdı:

• Merkezi bölgelerde kısa süreli kiralama için lisans gereklidir.
• Yıl içinde başvuru yapılabilecek gün sayısına kısıtlamalar getiriliyor.
• Bina sakinleri, apartmanın mini otel olarak kullanılmasına karşı oy kullanabilirler.

Çek Cumhuriyeti - Avusturya

Prag veya Brno'da uzun vadeli daire kiralama, riskleri azaltmak ve istikrarlı bir gelir elde etmek isteyen yatırımcılar için uygundur.

Ortalama getiri %4-5 civarındadır; üniversiteler, uluslararası şirketler ve aktif göç süreçleri sayesinde talep sürekli olarak yüksektir.

Çek Cumhuriyeti - Avusturya

Viyana'da getiriler önemli ölçüde daha düşük (%2-3) ve piyasa daha düzenlenmiş durumda: azami kira oranları ve kiracı hakları konusunda katı kurallar var, bu da karlılığı sınırlıyor.

Kiralama yönetimi hizmetleri özellikle yabancı yatırımcılar için büyük önem taşımaktadır.

Prag'da, kiracı bulmaktan onarımlara ve hukuki desteğe kadar tüm konut yönetimi döngüsünü yürüten, iyi gelişmiş bir yönetim şirketleri pazarı bulunmaktadır.

• Komisyon: Gelirin %10-15'i.
• Reklam ödemeleri, sözleşmelerin imzalanması ve dairenin durumunun takibi dahildir.
• Bu durum, özellikle yönetimin günlük dikkat gerektirdiği kısa süreli kiralama işlemleri için geçerlidir.

Doğru semti seçmek karlılıkta kilit bir faktördür. Prag, mülk türü, hedef kitle ve kar potansiyeli temelinde net bir segmentasyona sahiptir.

Önerilerim:

• Kısa süreli kiralamalar için Prag 1 ve 2 bölgelerini tercih etmek daha iyidir.
• Uzun süreli kiralama için – Prag 3, 5 ve 8.
• Uzun vadeli yatırımlar için, şu anda fiyatların daha düşük olduğu ancak yeni altyapı projeleri sayesinde artması beklenen Prag 9 ve 10 bölgelerini değerlendirebilirsiniz.

Prag gayrimenkul piyasası iki ana segmente ayrılıyor: ikinci el piyasası ve yeni projeler. Her birinin kendine özgü özellikleri, fiyat dinamikleri ve çekici yönleri var. Bunlar arasındaki farkları anlamak, sağlam bir yatırım stratejisi geliştirmek için önemlidir.

Prag'daki tüm işlemlerin yaklaşık %70'ini ikinci el piyasası oluşturmaktadır. Bunun nedeni, Çek başkentinin eşsiz mimari görünümünü şekillendiren şehrin tarihi mimarisidir. Prag 1, 2 ve 3'ün merkezi bölgelerine, ülkenin kültürel mirasının bir parçası olan 19. ve 20. yüzyıl başlarına ait binalar hakimdir.

İkinci el piyasasının avantajları:

• Bölgenin atmosferi ve prestijli konumu nedeniyle hem kiracılar hem de turistler tarafından yüksek talep görüyor.
• Yeni ve lüks binalara kıyasla metrekare başına daha düşük fiyat.
• Yüksek kaliteli tadilat sonrasında mülkün değerinin artırılması olasılığı.

Kusurlar:

• Eski evler sürekli bakım, tesisat ve cephe onarımı gerektirir.
• Bazı durumlarda, yeniden geliştirme ve yenileme çalışmalarının mimari miras koruma yetkilileriyle koordineli olarak yürütülmesi gerekmektedir.
• Binaların yetersiz enerji verimliliği nedeniyle yüksek enerji maliyetleri.

Örnek:

Prag 2'de 19. yüzyıldan kalma bir binada bulunan 70 metrekarelik bir daire 420.000 €'ya satışa sunulmuş durumda, ancak yaklaşık 40.000-50.000 €'luk önemli bir tadilat yatırımı gerektiriyor. Tadilatın ardından, mülk %15-20 daha yüksek bir fiyata satılabilir veya Airbnb gibi platformlar aracılığıyla turistlere kiralanabilir.

Prag'daki yeni binalar, şeffaf yasal yapıları ve yüksek inşaat kaliteleri nedeniyle yabancı yatırımcılar arasında oldukça popülerdir. Birçok proje, enerji verimliliği, çevre dostu malzemelerin kullanımı ve akıllı bina yönetim sistemlerinin kurulumu da dahil olmak üzere ESG standartları göz önünde bulundurularak geliştirilmektedir.

Yeni binaların özellikleri:

• Yeni konut kompleksleri genellikle inşaat aşamasında (kazı aşamasında) bile tamamen satılıyor.
• Hukuki sorunlarla karşılaşma riski minimum düzeyde.
• Yüksek likidite – modern binalardaki dairelerin yeniden satılması daha kolaydır.
• Tarihi binalara kıyasla daha düşük işletme maliyetleri.

Piyasadaki temel sorun, yeni binaların yetersizliğidir. Prag'daki inşaat oranları, Viyana veya diğer Avrupa başkentlerine göre önemli ölçüde daha düşüktür. Bu kısıtlamalar, bürokrasi ve katı şehir planlama düzenlemelerinden kaynaklanmaktadır.

Prag gayrimenkulüne yatırım yapmak, klasik kiralık daire satın alımıyla sınırlı değildir. Piyasa, esnek sermaye yönetimi ve artan getiriler sağlayan diğer stratejiler de sunmaktadır.

Bu strateji, gelir çeşitlendirmesini amaçlamaktadır. Yatırımcı, Prag'da 100 metrekarelik tek bir daire satın almak yerine, şehrin farklı bölgelerinde 50 metrekarelik iki stüdyo daire satın almaktadır.

Avantajlar:

• Daha yüksek toplam kira geliri.
• Portföydeki mülklerden birini satıp diğerini tutabilme yeteneği.
• Piyasadaki değişikliklere uyum sağlamak daha kolaydır.

Kârlılık: Ortalama olarak, tek bir büyük daireye sahip olmaya kıyasla %10-15 daha yüksek.

Prag'ın merkezindeki tarihi daireler nispeten düşük bir fiyata satın alınabilir, yenilenebilir ve kârla yeniden satılabilir.

• Yatırımlar: Gayrimenkul değerinin %20-25'i onarımlara ve bunların onaylanmasına ayrılır.
• Karlılık: Satış kar marjı %20-30'a ulaşabilir.
• Riskler: Planlama izninde gecikmeler, nitelikli yüklenici bulmada zorluk.

Örnek:

Daire 350.000 €'ya alındı ​​+ 70.000 €'luk tadilat → 500.000 €'ya satıldı, net kar yaklaşık 80.000 €.

Prag, Avrupa'nın en büyük turizm merkezlerinden biri olduğundan, mini oteller ve apart oteller yatırım için mükemmel bir seçenektir.

• Kârlılık: yıllık %10'a kadar.
• Özellikler: Otel ruhsatı ve güvenlik yönetmeliklerine uyum zorunludur.
• Son yıllarda, pandemi sonrasında turist akışındaki artış nedeniyle bu sektör aktif olarak gelişme göstermektedir.

Perakende mağazaları, restoranlar, ortak çalışma alanları ve ofis alanları, daha yüksek sermaye seviyesine sahip yatırımcılar için harika seçeneklerdir.

• Kârlılık: Yıllık %6-9, bu da konut gayrimenkulünden daha yüksek.
• Riskler: Ekonomik duruma ve kiracıların ödeme gücüne bağlıdır.
• Uzaktan çalışma trendinin yaygınlaşmasıyla birlikte ortak çalışma alanlarına ve boş ofislere olan talep artıyor.

Piyasanın cazibesine rağmen, yatırımcılar yatırımlarının karlılığını ve likiditesini etkileyebilecek bir dizi riskin farkında olmalıdır.

Piyasanın aşırı ısınma riski. Prag'ın merkezi bölgelerinde (Prag 1 ve 2), fiyatlar son beş yılda %40-50 oranında arttı; bu da bir fiyat balonunun oluştuğunu gösterebilir. Fiyat artışı yavaşlarsa veya fiyatlar ayarlanırsa, en yüksek fiyatlardan mülk satın alan yatırımcılar sermayelerinin değer kaybettiğini görecektir.

Airbnb ve kısa süreli kiralama işlemlerinin düzenlenmesi. Son yıllarda Prag yetkilileri, kısa süreli daire sahiplerinin faaliyetlerini aktif olarak kısıtlamaktadır.

• Prag 1 ve Prag 2'de kısa süreli kiralama lisansı gereklidir.
• Bazı bölgelerde, bir dairenin turistlere kiralanabileceği gün sayısına yılda sınırlamalar getirilmektedir.
• Kuralların ihlali 20.000 €'ya kadar para cezası gerektirir.

Bu değişiklikler, Prag'da kısa süreli kiralık dairelere yatırım yapmayı hedefleyen yatırımcılar için getiri oranlarını düşürebilir.

Yabancılar için bürokrasi ve karmaşık işlemler. Çek Cumhuriyeti'nde gayrimenkul satın alma süreci şeffaf olarak kabul edilse de, yabancılar yine de zorluklarla karşılaşabilir:

• Belgelerin Çekçeye çevrilmesi ve noter onayının alınması gerekliliği.
• Uzaktan satın alma işlemlerinde kadastro kayıt süreci daha uzun sürer.
• Avukatın ve emlakçının profesyonelliğine ve yetkinliğine büyük önem verilmektedir.

Çevre bölgelerde likidite düşük. Fiyatların hala düşük olduğu Prag 9 ve 10'da gayrimenkul likiditesi sınırlı. Özellikle ekonomik durgunluk dönemlerinde bir daire satmak 9-12 ay sürebilir.

Çek Cumhuriyeti - Avusturya

Prag, yüksek yaşam kalitesi sunarken, yaşam maliyetleri de komşu Avusturya'ya göre önemli ölçüde daha düşüktür. Sadece yatırım yapmakla kalmayıp, Çek Cumhuriyeti'nde yaşamak için Prag veya Brno'da bir daire satın almayı planlayan yatırımcılar için, uygun fiyat, güvenlik ve gelişmiş altyapının birleşimi oldukça caziptir.

Yaşam maliyeti ve olanaklar. Numbeo'ya göre, Prag'da yaşamak Viyana'ya göre yaklaşık %25-30 daha ucuz. Prag'ın merkezinde bir dairenin ortalama kirası yaklaşık 1.000-1.200 € iken, Viyana'da benzer bir mülkün kirası 1.500-1.800 € civarındadır.

Yiyecek, ulaşım ve eğlence de daha ucuz olduğundan, Prag özellikle yaşam standardını yüksek tutarken maliyetleri düşük tutmak isteyen aileler ve emekliler için oldukça cazip bir şehirdir.

sağlık sistemi, Orta Avrupa'nın en iyilerinden biri olarak haklı olarak kabul ediliyor. Vatandaşlar, kamu hastane hizmetlerinin maliyetlerinin bir kısmını karşılayan zorunlu bir sağlık sigortası sistemine sahipler. Bu, orta gelirli aileler için bile tıbbi bakıma erişimi kolaylaştırıyor. Özel klinikler daha geniş bir hizmet yelpazesi ve modern tesisler sunarken, maliyetleri komşu Avusturya'dakinden önemli ölçüde daha düşük kalıyor.

Örneğin, Prag'da bir uzmanla görüşmenin ortalama maliyeti 40-60 € iken, Viyana'da aynı hizmet 80 € veya daha fazlasına mal olabiliyor. Bu nedenle Prag, sadece yatırımcıları değil, aynı zamanda yüksek kaliteli ve uygun fiyatlı sağlık hizmeti arayan insanları da cezbediyor.

ulaşım sistemi iyi tasarlanmış ve kullanışlıdır. Şehir, banliyöler de dahil olmak üzere neredeyse her bölgeyi kapsayan metro ve tramvay ağlarıyla ünlüdür. Bu da Prag'da araba olmadan bile yaşamı konforlu hale getirir.

Aylık biletin fiyatı yaklaşık 25-30 € civarında olup, bu da toplu taşımayı öğrenciler, emekliler ve genç profesyoneller için uygun fiyatlı hale getiriyor. Taksi ve araç paylaşımı da hızla yaygınlaşıyor; maliyetleri Avusturya'dakinden daha düşük olduğu için, özellikle şehir içinde seyahat ederken hareketliliğe ve esnekliğe önem veren yabancılar ve bilişim uzmanları için oldukça kullanışlı.

finans sistemi yabancılara açıktır ve banka hesabı açmak oldukça basittir. Tek ihtiyacınız olan pasaport ve adres belgesidir. Çek bankaları İngilizce olarak modern çevrimiçi hizmetler sunarak, Çekçe bilmeyenler için bile finansal yönetimi kolaylaştırır.

Çek kronu (CZK) istikrarlı bir para birimi olmaya devam ediyor ve banka mevduatları 100.000 €'ya kadar devlet güvencesi altında, bu da ülkenin bankacılık sistemine olan yatırımcı ve özel sektör güvenini artırıyor.

dijital göçebeler ve uluslararası profesyoneller arasında Avrupa'nın en popüler on şehrinden biri Bunun nedeni, gelişmiş BT altyapısı, hızlı interneti ve çok sayıda modern ortak çalışma alanı. Avrupa ve Amerika Birleşik Devletleri'nden programcılar, tasarımcılar, pazarlamacılar ve çevrimiçi işletme uzmanları şehre akın ediyor.

Bu profesyonel akını, şehri daha uluslararası ve dinamik hale getirmekle kalmıyor, aynı zamanda kiralık konutlara yönelik istikrarlı bir talep yaratıyor; bu da fiyat artışını teşvik ediyor ve Çek gayrimenkul piyasasını yatırımcılar için daha da cazip hale getiriyor.

Prag, sermayelerini korumak ve aileleri için istikrar ve güvenlik sağlamak isteyenler için yavaş yavaş bir "Avrupa cenneti" haline geliyor. Ekonomisi istikrarsız ülkelerin vatandaşları için Prag'da gayrimenkul satın almak, birikimlerini korumanın güvenilir bir yolu haline geliyor.

AB ve NATO üyesi olan Çek Cumhuriyeti, uzun vadeli yatırımlar için güvenli bir ülkedir. Avusturya'nın aksine, Çek pazarında yabancı alıcılara yönelik neredeyse hiçbir kısıtlama bulunmamaktadır; bu da pazarı BDT, Asya ve Orta Doğu'dan yatırımcılar için daha erişilebilir kılmaktadır.

Aileler Prag'ı sadece yüksek kaliteli sağlık hizmetleri için değil, aynı zamanda yıllık eğitim ücreti yaklaşık 6.000 € olan (Viyana'nın neredeyse yarısı kadar) uygun fiyatlı uluslararası okulları için de tercih ediyor. Güvenlik de önemli bir faktör: Prag'ın suç oranı, özellikle merkezi bölgelerde düşük kalıyor ve bu da onu çocuklarla yaşamak için rahat bir yer haline getiriyor.

Emekliler için Prag, Viyana'ya mükemmel bir alternatiftir; benzer şekilde yüksek yaşam kalitesi sunarken, maliyetleri önemli ölçüde düşürür. Konut ve kamu hizmetleri Avusturya'ya göre %30-35 daha düşüktür, bu da konfordan ödün vermeden tasarruf etmenizi sağlar.

Çek Cumhuriyeti, ılıman iklimi, gelişmiş altyapısı ve uygun fiyatlarla sunulan yüksek kaliteli sağlık hizmetleri nedeniyle Almanya ve İsviçre'den gelen emekliler arasında da popülerdir.

Sonuç olarak, Prag, uygun fiyat ve yaşam kalitesi arasında eşsiz bir denge sunarak, genç profesyoneller ve ailelerin yanı sıra huzur ve uzun vadeli finansal istikrar arayanlar için de fırsatlar sağlamaktadır.

Prag ve Viyana'yı yaşanacak yerler olarak karşılaştırmak

Bir yatırımdan çıkış, herhangi bir yatırımcının stratejisinin kilit unsurlarından biridir. Prag'da gayrimenkul satış süreci nispeten basit ve şeffaftır, ancak işlem planlanırken dikkate alınması gereken kendine özgü özellikleri de vardır.

Ortalama gayrimenkul satış süresi:

• Merkezi bölgelerde (Prag 1, 2, 3) gayrimenkuller hızlı satılıyor – ortalama 3-6 ay içinde.
• Prag 9 ve 10 gibi talebin düşük olduğu bölgelerde satış süresi 9-12 aya kadar uzayabilir.
• AB ve BDT ülkelerinden gelen alıcıların yüksek ilgisi, piyasa için istikrarlı bir likidite sağlıyor.

Sermaye Kazanç Vergisi. Gayrimenkul satışı yapılırken, yatırımcılar mülkün satın alınmasından itibaren beş yıl içinde satılması durumunda %15 oranında sermaye kazanç vergisi ödemek zorundadırlar.

• Mülkiyet süresi 5 yıldan fazla ise vergi alınmaz.
• Spekülatif işlemler planlayan yatırımcılar için, karlılığı hesaplarken bu faktör mutlaka dikkate alınmalıdır.

Çek Cumhuriyeti - Avusturya

Sonuçlar

Prag, şeffaf yatırım çıkış koşullarını daha düşük vergilerle birleştirerek Viyana'dan ayrışıyor.

Uzun vadeli yatırımcılar için Prag, 5 yıllık mülkiyetten sonra sermaye kazancı vergisi olmaması nedeniyle cazip bir yerdir.

Öte yandan Viyana,

Ksenia Levina, Çek Cumhuriyeti, Avusturya ve Almanya'da 15 yılı aşkın deneyime sahip bir Orta Avrupa gayrimenkul uzmanıdır. Kariyeri boyunca Prag ve Viyana'da konut ve ticari gayrimenkul alımları da dahil olmak üzere düzinelerce işlemin sonuçlandırılmasına yardımcı olmuş ve bu pazarlar arasındaki temel farklılıkları derinlemesine anlamıştır.

Levina'ya göre Prag, bugün bölgedeki en dinamik pazarlardan biri olmaya devam ediyor. Burada işlem süreçleri Avusturya'dakinden daha basit ve hızlı: ön anlaşmadan mülk tesciline kadar 4-6 hafta sürüyor. Ancak Viyana'da, daha sıkı düzenlemeler ve daha karmaşık bürokrasi nedeniyle süreç 2-3 ay sürebiliyor.

Çek Cumhuriyeti'nin en büyük avantajı, yabancı yatırımcılar için erişilebilirliğidir. Avusturya'nın aksine, konut veya ticari gayrimenkul satın alımında neredeyse hiçbir kısıtlama yoktur; bu da pazarı BDT, Asya ve Orta Doğu'dan yatırımcılara açmaktadır.

Levina, işlemin kilit aşamalarından birinin gayrimenkulün hukuki durum tespiti olduğunu vurguluyor. Avukatın doğrulaması gereken hususlar şunlardır:

• Sahiplerin geçmişi, ihtilafların veya üçüncü şahıs haklarının ortaya çıkma olasılığını ortadan kaldırmak için kullanılır;
• Elektrik, su, doğalgaz gibi faturalar veya ipotekler için borç bulunması;
• Kadastro verilerinin doğruluğu.

Çek Cumhuriyeti'nde bu inceleme 5-7 iş günü sürüyor ve yaklaşık 500-1000 €'ya mal oluyor. Avusturya'da ise durum tespiti maliyeti daha yüksek olup 1500 €'dan başlıyor ve çok aşamalı onay sistemi nedeniyle prosedürün kendisi daha karmaşık olabiliyor.

Uzman, iki piyasanın farklı sorunlara çözüm sunduğu gerekçesiyle yatırımların bu iki piyasa arasında çeşitlendirilmesini öneriyor.

Örnek 1: Prag'da uzun vadeli kiralık bir daire – istikrarlı bir gelir

Almanya'dan bir yatırımcı, istikrarlı kira geliri elde etmek amacıyla Prag'da konut gayrimenkulüne yatırım yapmaya karar verdi.

Prag 3 (Žižkov) bölgesinde, öğrencilerin ve uluslararası şirketlerin gözde semtlerinden birinde, 58 metrekarelik iki yatak odalı bir daire satın aldı. Dairenin fiyatı 320.000 € idi. Bina 2018 yılında inşa edilmişti ve herhangi bir tadilata ihtiyaç duymuyordu.

Daire, büyük bir Çek girişim şirketinde çalışan Amerikalı bir bilişim uzmanına uzun vadeli olarak kiralanmıştı. Ortalama kira aylık 1.450 €, yıllık ise 17.400 € idi. Üç yıl sonra, mülkün değeri %18 artarak 378.000 €'ya ulaştı. Sermaye değer artışı da hesaba katıldığında, toplam getiri yıllık yaklaşık %8 oldu.

Örnek 2. Kırsal bir ev – yeniden satışa yönelik bir proje

Çek Cumhuriyeti'nden bir yatırımcı, Prag'a bir saatlik mesafede, Karlovy Vary yakınlarındaki bir köyde eski bir ev satın aldı. Fiyatı 95.000 € idi. Ev kötü durumdaydı, ancak Alman turistler arasında popüler olan pitoresk bir bölgede bulunuyordu.

Yatırımcı, komple tesisat yenilemesi, çatı onarımı ve iç mekan tadilatı da dahil olmak üzere tadilatlara ek olarak 45.000 € daha yatırım yaptı. Toplam maliyet 140.000 € oldu. Dokuz ay sonra ev satışa çıkarıldı ve 210.000 € karşılığında Alman bir aileye satıldı.

Vaka 3. Brno'da Öğrenciler İçin Daireler – Uzun Vadeli Kiralama Talebi Yüksek

Brno, Çek Cumhuriyeti'nin ikinci büyük şehri ve önemli bir üniversite merkezidir. İsrailli bir yatırımcı, Brno'da Masaryk Üniversitesi yakınlarında 35 metrekarelik küçük bir stüdyo daire satın almaya karar verdi.

Gayrimenkulün fiyatı 155.000 €'dur ve bina yeni olup 2023 yılında inşa edilecektir. Daire, öğrencilere aylık 850 € karşılığında kiralanmıştır. Yönetim şirketi, tam yönetim karşılığında gelirin %12'sini almaktadır; bu da yatırımcının diğer projelere odaklanmasına olanak tanır.

Örnek 4. Pilsen'de Daire – Piyasaya Uygun Fiyatlı Giriş

Çek Cumhuriyeti'nin dördüncü büyük şehri olan Pilsen, bölgenin sanayi ve üniversite merkezi olarak bilinir. Polonyalı bir yatırımcı, uzun vadeli kiralama amacıyla küçük bir daireye yatırım yapmaya karar verdi.

Gayrimenkul: 2010 yılında inşa edilmiş bir binada 42 m²'lik tek yatak odalı bir daire. Satış fiyatı: 110.000 €. Daire, Škoda otomobil fabrikasında çalışan bir kişiye aylık 700 € karşılığında kiralanmıştır.

Vaka 5: Bir Aile Evi – Bir Yatırım ve Yaşanacak Bir Yer

Ukraynalı bir çift, iki çocuklarıyla birlikte ülkeye taşındı. Amaçları, Çek Cumhuriyeti'nde kalıcı ikamet için bir ev satın almak ve daha sonra satma seçeneğine sahip olmaktı. Prag 9'da, şehir merkezine 20 dakikalık sürüş mesafesinde, 160 metrekarelik modern bir ev buldular.

Satın alma fiyatı 520.000 € idi. Ev iyi durumdaydı ve tadilat gerektirmiyordu. Üç yıl sonra, yükselen piyasa fiyatları sayesinde evin değeri 620.000 €'ya ulaştı. Aile evi satmaya karar verirse, bakım masrafları hariç karları 100.000 € olacaktır.

Vaka 6. 300.000 € bütçeli bir yatırımcı – Prag ve Brno'da yatırımlarını çeşitlendiriyor

Kazakistanlı bir yatırımcı, tek bir mülke olan bağımlılığından kurtulmak için portföyünü çeşitlendirmek istedi. Bu strateji, iki konut satın almayı içeriyordu:

• Prag, Vinohrady bölgesi – 40m²'lik daire, uzun süreli kiralama için 200.000 €.
• Brno, üniversite yakınında stüdyo daire – 100.000 €, öğrencilere kiralanmış.

Portföyün toplam yıllık getirisi %8 oldu ve varlıkların iki şehir arasında dağıtılmasıyla genel risk azaltıldı. Yatırımcı ayrıca sermayesini yönetme esnekliğine de sahip oldu: bir şehirde talep düşerse, diğer şehirdeki kazançları dengeleyebilir.

Örnek 7. Şirket aracılığıyla satın alma – vergi optimizasyonu

Amerikalı bir yatırımcı Prag'da iki gayrimenkul satın aldı: kiralık bir daire ve bir kafe için ticari alan. Toplam maliyet 1,1 milyon Euro idi. Vergi yükünü azaltmak ve yönetimi basitleştirmek için Prag'da kayıtlı bir Çek şirketi tescil ettirdi. Dört yıl içinde her iki gayrimenkulün değeri %22 arttı.

Yatırımcı yaklaşık 60.000 € vergi tasarrufu sağladı ve ayrıca kârı ek vergi ödemeden yasal olarak diğer projelere yeniden yatırabildi. Bu strateji, özellikle birden fazla gayrimenkul veya ticari gayrimenkul satın almayı planlayan, 500.000 € veya daha fazla bütçeye sahip büyük yatırımcılar için uygundur.

Prag ve Viyana, Orta Avrupa'nın iki önemli gayrimenkul merkezidir, ancak yatırım profilleri temelde bir dizi farklılık göstermektedir.

Prag, hızlı sermaye artışı ve kira geliri arayanlar için ideal bir şehirdir. Şehir hızla gelişmekte olup her yıl turistleri, öğrencileri ve bilişim uzmanlarını kendine çekmektedir. Kısa vadeli kiralama düzenlemeleri ve merkezi bölgelerdeki aşırı ısınma risklerine rağmen, büyüme potansiyeli oldukça yüksektir.

Viyana, kârlılıktan ziyade istikrara öncelik veren yatırımcılar için ideal bir seçimdir. Hızlı fiyat artışı olmasa da, piyasa keskin dalgalanmalardan korunmaktadır. Bu durum, gayrimenkulü uzun vadeli sermaye koruma aracı olarak görenler için özellikle önemlidir.

Riskleri en aza indirmek için ipuçları:

• Mülkle ilgili olarak her zaman kapsamlı bir hukuki inceleme yapın.
• Tüm paranızı kısa vadeli kiralık mülklere yatırmayın; farklı türdeki mülkleri bir araya getirin.
• Profesyonellere güvenin: avukatlar, vergi danışmanları, yönetim şirketleri.
• Hem Çek Cumhuriyeti'nde hem de Avusturya'da gayrimenkule yatırım yaparak portföyünüzü çeşitlendirin.

2030 yılına kadar tahmin ediyor . Yerel yönetimlerin kısa süreli kiralama sektörünü (Airbnb) düzenlemeye devam etmesi muhtemel olup, bu da uzun vadeli konut fiyatlarının yükselmesine yol açacaktır. Başlıca potansiyel büyüme alanları, Prag 1-3 dışındaki bölgeler ve Prag 5, 9 ve 10'daki karmaşık geliştirme projeleridir.

Satın alma işlemine hazırlanmak

Hukuk eğitimi

Finansal ödemeler ve satın alma

Emlak yönetimi

Vergiler ve finans

Çıkış stratejisi