Kıbrıs'ta Gayrimenkul Yatırımı: Bilmeniz Gerekenler

Son yıllarda Kıbrıs emlak piyasası, yatırımcıların en çok rağbet gösterdiği yerlerden biri haline geldi. Kıbrıs'ta ev satın almak isteyenler için cazip olmasının yanı sıra, deniz kenarında yaşama, istikrarlı kira geliri ve cazip vergi koşullarının bir arada olduğu bir ortam da sunuyor.

Bu makalenin amacı, Kıbrıs'taki gayrimenkulün yatırım çekiciliğinin sistematik bir analizini sunmaktır: kişisel kullanım ve eğlence amaçlı ev satın almaktan, inşaat projelerinin pasif gelir kaynağı ve uluslararası sermaye yapılandırma aracı olarak kullanılmasına kadar.

Peki neden şimdi? Akdeniz pazarı yatırımcı ilgisinde bir değişim yaşıyor. İspanya ve Portekiz gibi klasik destinasyonlar giderek daha fazla düzenlemeye tabi tutulurken, Yunanistan kendi bürokrasisinin baskısı altında. Kıbrıs ise, mevsimsel lokasyonlardaki artan kira talebinden, dijital göçebelerin ve BT uzmanlarının istikrarlı akışından ve yerleşik olmayanlar için esnek vergi rejimlerinden faydalanıyor.

Ayrıca, Dijital Göçebe Vizesi ve yabancı uyruklu vatandaşlar için basitleştirilmiş vergi rejimleri gibi yer değiştirenlere yönelik yeni programlar, uluslararası yatırımcıların ilgisini daha da artırdı.

Ben Ksenia Levina, Kıbrıs ve Avusturya dahil olmak üzere AB ülkelerinde gayrimenkul işlemlerinde deneyimli bir avukatım. Uzmanlık alanım, yatırımcılara hukuki destek sağlamak, mülkiyet yapılarını resmileştirmek, tüm KYC/AML gerekliliklerine uymak ve Kıbrıs hukuk sistemi içinde alıcıların çıkarlarını korumaktır.

Genel tabloyu anlamak için Avusturya ile bir karşılaştırma yapalım (bu konuya yazının ilerleyen kısımlarında daha detaylı değineceğiz):

Kıbrıs, tatil ve iş pazarı özelliklerini bir araya getirerek Avrupa yatırım haritasında benzersiz bir konuma sahiptir. Üç temel segment tanımlanabilir:

Konut tatil sektörü, Limasol, Baf ve Ayia Napa'daki sahil villalarını ve dairelerini içerir. Bu mülkler, sezonluk kiralama olarak işletildiğinde en yüksek geliri sağlayabilir.

Kentsel gayrimenkuller - Lefkoşa, Limasol ve Larnaka'daki daireler ve evler. Bu bölgelerde, öğrenciler, uluslararası şirket çalışanları ve taşınanlardan uzun vadeli kiralamalara daha fazla talep var.

Premium projeler - genellikle uluslararası operatörler tarafından yönetilen, kıyı şeridindeki lüks daireler ve çatı katları. Bu seçenek, getiriyi maksimize etmekten çok sermaye ve statüyü korumaya daha uygundur.

Yasal garantiler açısından Kıbrıs, birçok Akdeniz ülkesiyle kıyaslandığında oldukça avantajlıdır. İngiliz Milletler Topluluğu hukuku kapsamında faaliyet göstermekte olup, piyasayı yabancı yatırımcılar için daha şeffaf ve anlaşılır kılmaktadır. Tüm belgeler İngilizce olarak mevcuttur, işlemler avukatlar ve aracılar tarafından desteklenmekte ve mülkiyet tescili devlet tapu sicili aracılığıyla gerçekleştirilmektedir.

Kıbrıs, tüm önde gelen uluslararası sıralamalarda sürekli olarak üst sıralarda yer almaktadır:

• İş Yapma Kolaylığı – Endeks Akdeniz komşularının çoğundan daha yüksektir.
• Vergi Rekabet Edebilirliği Endeksi – Kıbrıs, yerleşik olmayanlar için en cazip yargı bölgeleri arasında yer almaktadır çünkü yerleşik olmayanlar rejimi ve düşük kurumlar vergisi oranları (%12,5) buna örnektir.
• Konut fiyat dinamikleri – Son 5 yıldır, özellikle Limasol ve Baf'ta pazar istikrarlı bir büyüme gösterdi.

Kıbrıs'ın pazardaki rakipleri Yunanistan, Portekiz, İspanya ve Malta olmaya devam ediyor; ancak Kıbrıs, iklimi, İngilizce konuşulan ortamı, yabancılar ve BT şirketleri için gelişmiş altyapısı ve esnek vergi rejimi nedeniyle öne çıkıyor.

Dolayısıyla Kıbrıs, deniz kenarında yaşam, taşınma fırsatları ve daha yüksek gelir arasında denge arayanların tercihi. Avusturya ise öngörülebilirlik ve uzun vadeli istikrar arayanlar için bir öncelik.

Yatırımcılar Kıbrıs'ı öncelikli bir seçenek olarak değerlendirdiklerinde, neredeyse her zaman diğer Avrupa ülkeleriyle karşılaştırırlar. Başlıca rakipler, benzer yatırım seçenekleri sunan Akdeniz ve Orta Avrupa ülkeleridir: sahil daireleri, uzun vadeli şehir daireleri veya ticari gayrimenkuller.

Avusturya, Kıbrıs'ın tam tersidir. Deniz ve tatil sezonlarından yoksundur, ancak güvenilir bir istikrar sunar. Viyana en güvenilir yatırım lokasyonlarından biridir: fiyatlar metrekare başına 5.000 €'dan başlar ve uzun vadede %2-3 getiri sağlar. Salzburg ve Innsbruck'ta fiyatlar AB ortalamasından yüksektir ve getiriler düşük olmakla birlikte istikrarlıdır. Avusturya "sermayenin korunması" ile ilgilenirken, Kıbrıs "gelir ve yaşam tarzı" ile ilgilenir.

İspanya ve Portekiz. Bu ülkeler, canlı bir turist akışına sahip gelişmiş bir tatil köyü emlak piyasası sunmaktadır. İspanya'da Costa del Sol'daki fiyatlar metrekare başına 2.500-3.000 €'dan başlarken, Lizbon ve Porto'da fiyatlar daha da yüksektir (metrekare başına 4.000-5.000 €). Kısa vadeli getiriler %5-6'ya kadar çıkabilir, ancak kira düzenlemeleri oldukça katıdır ve ruhsat almak Kıbrıs'a göre daha zordur.

Yunanistan. Benzer iklim ve turizm modelleri. Atina ve Selanik'te fiyatlar metrekare başına 2.000 €'dan başlıyor ve ada bölgelerinde önemli ölçüde daha yüksek. Getiriler %4-6 arasında değişiyor, ancak idari engeller Kıbrıs'takinden daha yüksek ve bürokrasi daha fazla zorluk yaratıyor.

Malta , "ada yaşam tarzı"nın doğrudan rakibidir. Ancak emlak piyasası küçük ve pahalıdır: fiyatlar metrekare başına 4.000 €'dan başlar ve likidite ülkenin büyüklüğüyle sınırlıdır. Birçok yatırımcı için Kıbrıs, İngilizce konuşulan bir ortamı korurken daha uygun fiyatlı bir seçenek gibi görünmektedir.

Karadağ. Deniz kenarında mülk arayan yatırımcılar için daha uygun fiyatlı bir seçenek. Fiyatlar metrekare başına 1.800-2.500 €'dan başlıyor ve getiriler %5-7 arasında değişiyor, ancak piyasa Kıbrıs'tan daha küçük ve daha dalgalı.

Kıbrıs emlak piyasası, Akdeniz'in en dinamik piyasalarından biridir. Gelişimi doğrudan turizm, uluslararası talep ve adanın vergi politikasıyla bağlantılıdır.

Tarihçe ve Önemli Eğilimler. 2008 küresel krizinden önce Kıbrıs, özellikle Limasol ve Baf olmak üzere kıyı kentlerinin hızla gelişmesiyle bir inşaat patlaması yaşıyordu. Ancak kriz, fiyatlarda yaklaşık %30-40'lık bir düşüşe yol açtı.

2013 yılında Avrupa borç krizi ve bankacılık yeniden yapılandırması piyasayı tekrar vurdu, ancak dış talep toparlanmaya yardımcı oldu. 2013-2020 yılları arasında, milyarlarca avroluk kaynak sağlayan ancak AB'nin eleştirileri nedeniyle 2020 sonunda kapatılan yatırım yoluyla vatandaşlık programı, piyasayı canlandıran ana etken oldu.

Özellikle bilişim ve finansal göçün aktif olduğu şehirlerde, yatırım (yeni binalara 300.000 Avro'dan başlayan fiyatlarla) ve uzun dönemli kiralamalar yoluyla kalıcı ikamete ağırlık verilmeye başlandı.

Gayrimenkul fiyat dinamikleri (2010-2025)

Limasol:

• Kıbrıs'ın en pahalı ve gelişmiş gayrimenkul piyasası.
• Kıbrıs'ın "Dubai'si" olarak anılan bölgede, iş ve lüks dairelerden oluşan gökdelenler, liman, yat limanları ve uluslararası şirketlerin ofisleri yer alıyor.
• Limasol, BT ve finans sektörlerinden gelen göçmenler için bir merkez konumundadır. AB ve Orta Doğu'da faaliyet gösteren çok sayıda şirketin genel merkezine ev sahipliği yapmaktadır.
• Deniz kenarındaki ve yeni sitelerdeki dairelerin metrekare fiyatları 2025 yılında 6.000-10.000 avroya ulaşacak. Kiralar yıl boyunca yüksek seyrediyor (özellikle kurumsal müşteriler için).

Acıma:

• Yaşam tarzı ve dinlenmeye önem veren, daha "aile dostu" bir lokasyon.
• Alıcılar: İngilizler (geleneksel olarak en büyük grup), Almanlar, İskandinavyalılar.
• Yüzme havuzlu villalar ve tam hizmetli kompleksler popülerdir.
• Fiyatlar makul: Daireler için metrekare başına 2-3 bin avro, villalar için metrekare başına 3-5 bin avro.
• Kısa dönemli kiralama piyasası canlı olsa da çocuklarıyla taşınan ailelerin uzun dönemli kiralamalara da talebi var.

Larnaka:

• Uzun yıllar ikincil pazar olarak değerlendirilen bölge, son yıllarda yeni liman, marina ve büyük ölçekli kalkınma projeleriyle aktif olarak gelişiyor.
• Burada giriş eşiği daha düşük (daireler 2-2,5 bin Euro/m²'den başlıyor).
• En büyük avantajı ulaşım kolaylığı: Havaalanı şehrin içinde bulunuyor.
• Altyapı yatırımları nedeniyle önümüzdeki 3-5 yılda önemli fiyat artışları öngörülüyor.

Lefkoşa:

• Başkent ve iş merkezi. Turistik bir destinasyon olmasa da istikrarlı kira geliri arayan yatırımcılar için önemli.
• Başlıca kiracılar: Kamu çalışanları, üniversite öğrencileri, uzun vadeli sözleşmeleri olan şirketler.
• Fiyatlar kıyıya göre daha düşük: 1,5-2,5 bin €/m².
• Lefkoşa'da uzun dönemli kiralama getirileri, tatil beldelerine göre daha yüksek olabilir (istikrar nedeniyle).

Ayia Napa ve Protaras:

• Tamamen tatil yöreleri: Günlük sezonluk kiralamalarla (Nisan-Ekim) yüksek gelir elde edilmektedir.
• Yatırımcıların talebi kısa dönemli kiralamalara odaklandı.
• Yüksek mevsimsellik: Kârlılık yılda %8-10'lara kadar çıkabiliyor, ancak yılın geri kalanında (kış) gelirler keskin bir şekilde düşüyor.
• Fiyatlar: 2-3 bin €/m² olup, Limasol veya Baf'a göre daha düşüktür, ancak doğru yönetimle yatırım getirisi daha yüksektir.

Yeni binalardaki modern daireler, Kıbrıs'ta daire satın almayı veya kiralık mülklere yatırım yapmayı planlayanlar için en popüler seçenek olmaya devam ediyor .

Geliştiriciler uluslararası pazarı hedeflediğinden, Avrupa ve Orta Doğu'daki standartlara yakın yeni konut kompleksleri inşa ediliyor. Yüzme havuzları, spor salonları, kapalı avlular ve konsiyerj hizmetleri gibi kapsamlı altyapılara sahipler. Premium projelerde ayrıca spa alanları, çatı salonları ve güvenli otopark da bulunuyor.

Bu format, çocuklu aileler ve tanıdık ve rahat bir ortamda yaşamak isteyen yabancılar için uygundur. Fiyatlar, Larnaka ve Baf'taki uygun fiyatlı mülklerden, metrekaresi 10.000 €'yu aşabilen Limasol'daki daha pahalı dairelere kadar değişmektedir.

Kıyıdaki müstakil evler ve villalar ayrı bir pazar segmentinde yer alıyor . Bu, daha geleneksel ve prestijli bir mülk türü olup, öncelikli olarak Birleşik Krallık, Almanya ve İsrail'den gelen varlıklı alıcılara yöneliktir. Deniz kenarındaki bir villa, sadece bir evden çok daha fazlasıdır; bir statü sembolü ve gelecek vaat eden uzun vadeli bir varlıktır.

Baf veya Ayia Napa'daki kompakt evlerin fiyatları 500.000 avrodan başlıyor ve Limasol ve tenha kıyı bölgelerinde birkaç milyon avroya ulaşabiliyor. Bu ülkeyi daimi ikametgah olarak seçen aileler için Kıbrıs'ta villa satın almak genellikle en iyi seçenektir: geniş alan, özel havuz ve yaz sezonunda mülkü turistlere kiralama imkanı sunar.

devredilmiş yönetimli, gelir getiren konut komplekslerinin formatı dikkat çekicidir . Yatırımcı bir daire veya stüdyo daire satın alır ve yönetim şirketi tüm operasyonel faaliyetleri üstlenir: kiracı bulma, bakım hizmeti sağlama ve ödemeleri toplama.

Bu tür "pasif yatırım", mülk likiditesini korurken sahibinin gelir elde etmesini sağlar. Bu yaklaşım, AB'de bir varlığa sahip olmak isteyen ancak kiraları bizzat yönetmeyi planlamayan Avrupa ve Orta Doğulu yatırımcılar tarafından giderek daha fazla tercih edilmektedir.

Ayrı bir niş ise apartman otelleridir . Asya ve ABD'de popüler olan bu format, Kıbrıs'ta da aktif olarak gelişmektedir. Bu program, bir yatırımcının bir otel kompleksinde hisse satın almasını ve genellikle yıllık %4-6 oranında sabit bir getiri elde etmesini içerir.

Alıcı için bu, güvenli ve şeffaf bir seçenektir: mülk, profesyonel bir ağ tarafından yönetilen tam teşekküllü bir otel olarak faaliyet göstermektedir ve karlılık, talebin mevsimsel dalgalanmalarına bağlı değildir.

Kıbrıs'ta gayrimenkul alıcılarının profili oldukça çeşitlidir, ancak birkaç ana kategori belirlenebilir.

Yabancı yatırımcıların en büyük payına sahip olanlar arasında, özellikle Kıbrıs'ı sermaye çeşitlendirme platformu olarak gören Almanya, Fransa ve İskandinav ülkeleri vatandaşları öne çıkıyor.

İngilizler arasında geleneksel olarak popüler olmuştur : sömürge dönemlerinden bu yana, özellikle Baf ve Limasol'da aktif olarak mülk satın almışlardır. 2022'den bu yana, bölgedeki siyasi istikrarsızlık ve bazı varlıkları AB yetki alanına devretme isteği nedeniyle İsrail ve Orta Doğu'dan yatırımcıların ilgisi artmıştır.

İkinci alıcı grubu ise BT ve finans sektörlerinden gelen göçmenlerdir . Kıbrıs, son yıllarda uluslararası işletmeleri çekmeye odaklanmış, bir merkez kurma programı başlatmış, şirketler için ayrıcalıklı vergi rejimleri uygulamış ve BT uzmanları için özel vizeler sağlamıştır.

Bunun sonucunda büyük bilişim şirketleri Limasol ve Larnaka'da ofis açıyor ve çalışanlarının konut talebi de hızla artıyor.

Ayrı bir kategori, kalıcı ikamet için mülk satın alan ailelerdir . Altyapı, okullar ve sağlık hizmetleri onlar için önemlidir. Kıbrıs, İngiliz ve Amerikan eğitim sistemleri altında faaliyet gösteren birçok uluslararası okula sahiptir ve bu da onu AB ve Orta Doğu'dan gelen aileler için cazip kılmaktadır. Bu alıcılar genellikle villaları veya birkaç yatak odalı geniş daireleri tercih etmektedir.

Yurt içi talep de mevcut, ancak önemli ölçüde daha düşük. Kıbrıslılar genellikle mevcut piyasadan konut satın alırken, uygun fiyatlı ve uygun fiyatlı konutlara odaklanıyorlar; yabancı yatırımcılar ise birinci sınıf konutlara ve yeni yapılara talep yaratıyor.

Kıbrıs kiralık ev pazarı, her biri kendine özgü özelliklere sahip çeşitli segmentlere ayrılmıştır.

Uzun vadeli pazar, öncelikle uluslararası şirketlerin çalışanları, bankacılar ve taşınmacılara yöneliktir. Limasol ve Lefkoşa'da kiralık konutlara yıl boyunca talep vardır ve belirgin bir mevsimsellik olmadan istikrarlı getiriler sunar.

Limasol'da iki yatak odalı bir dairenin ortalama kira fiyatı 2025 yılında aylık 2.000 avroyu aşacak ve arzın sınırlı olması nedeniyle tahminler daha fazla büyümeye işaret ediyor.

Kısa vadeli pazar , en çok Baf, Ayia Napa ve Protaras'ta gelişmiş olan klasik bir turizm segmentidir. Burada kârlılık doğrudan mevsime bağlıdır: Nisan'dan Ekim'e kadar talep artar ve yaz ayları yıllık gelirin yaklaşık %70'ini oluşturur. Ancak kış aylarında faaliyet keskin bir şekilde azalır ve bu da yatırımcıların dikkatli bir stratejik planlama yapmasını gerektirir.

Üçüncü niş ise kurumsal kiralamadır . Birçok şirket, Kıbrıs'ta çalışan çalışanlarına daire veya ev kiralıyor. Bu segment, özellikle BT ve finans şirketlerinin merkezlerine ev sahipliği yapan Limasol'da talep görüyor. Kurumsal kiracılar, sözleşmelerin güvenilirliğine ve uzun vadeli yapısına önem veriyor ve bu tür anlaşmalar ev sahipleri için karlı hale geliyor.

Avusturya ile karşılaştırma

Kıbrıs'ın hukuk sistemi İngiliz ortak hukukuna dayanmaktadır ve bu da onu yabancı yatırımcılar için AB'deki en şeffaf ve öngörülebilir hukuk sistemlerinden biri haline getirmektedir. Neredeyse tüm önemli belgeler İngilizce dilinde mevcuttur ve işlemler yalnızca yerel değil, uluslararası alıcılar için de anlaşılabilir olacak şekilde yapılandırılmıştır.

çeşitli ülkelerden yatırımcılar için "Avrupa gayrimenkul piyasasına kolay giriş noktası" olarak anılıyor

Aşağıda başlıca sahiplik modelleri ve özellikleri yer almaktadır.

Gayrimenkul tescil ettirmenin en basit ve en popüler yolu, Kıbrıs'ta doğrudan bireysel olarak daire satın almaktır. Bu yöntem genellikle kendi kullanımları için veya daimi ikamet izni almak için ev satın alan aileler tarafından tercih edilir. Süreç basittir: bir satın alma sözleşmesi imzalanır, mülk tapu dairesine tescil edilir ve alıcı resmi mal sahibi olur.

Ancak, vergi sonuçlarının vergi ikametgahı olan ülkeye bağlı olduğunu unutmamak önemlidir. Örneğin, bazı ülkelerde ikamet edenlerin yurt dışındaki varlıklarını bildirmeleri ve yurt içinde vergi ödemeleri gerekecektir.

Özellikle birden fazla gayrimenkul satın almak veya gelir getirici projelere yatırım yapmak isteyenler için gayrimenkulü yatırım aracı olarak görenler için Özel Amaçlı Araç (SPV) kullanılmaktadır.

Bir şirket aracılığıyla sahip olmanın avantajları:

• varlıkların ve kişisel risklerin ayrılması;
• Kurumlar vergisi sadece %12,5'tir - AB'deki en düşük oranlardan biridir;
• Satış veya miras durumları da dahil olmak üzere vergilendirmeyi esnek bir şekilde optimize etme yeteneği.

SPV'ler genellikle gelir getiren kompleksler, apartman otelleri veya kiralık daire portföyleri satın alan yatırımcılar tarafından kullanılır. Bu format aynı zamanda, gayrimenkul yerine bir şirkette hisse senedi içeren işlemlerde ortakların çekilmesini ve ardından mülkün satışını kolaylaştırır.

Kıbrıs, varlıklı yatırımcılar için miras planlaması ve varlık koruma araçları sunmaktadır: vakıflar ve dernekler. Bunlar şunları sağlar:

• gayrimenkulün çocuklara veya mirasçılara doğru bir şekilde devredilmesi;
• karmaşık kalıtım prosedürlerinden kaçının;
• üçüncü şahısların muhtemel taleplerine karşı mülkiyeti korumak.

Bu yaklaşım, büyük portföylere veya birkaç milyon avro değerindeki birinci sınıf gayrimenkullere sahip olduğunuzda geçerlidir. Pratikte, sermayeyi koruyan ve yasal riskleri en aza indiren bir aile "kalkanı" görevi görür.

Bir diğer seçenek de Kıbrıs'ta ortak mülkiyet yoluyla mülk satın almaktır. Bu yöntem genellikle, giriş engelini düşürmek için birkaç yatırımcının güçlerini birleştirdiği sahil şeridindeki büyük villalar veya apartman kompleksleri satın alırken kullanılır.

Ortak mülkiyet, her ortağın mülkün belirli bir payına sahip olmasını ve yatırımıyla orantılı gelir elde etmesini sağlar. Bu yaklaşım, birlikte mülk sahibi olmak isteyen arkadaşlar, partnerler veya aileler için uygundur.

Yabancı yatırımcılar için Kıbrıs piyasasına giriş mümkün olduğunca kolaylaştırılmıştır:

• (Avusturya veya İsviçre'de yabancıların sıklıkla sıkı kotalarla karşı karşıya kalmasının aksine) satın alımlarda neredeyse hiçbir kısıtlama yoktur;
• Fonların kaynağının kontrol edildiği banka doğrulamasından (KYC, AML) geçmek zorunludur;
• Tüm işlemler lisanslı avukatlar aracılığıyla yürütülür, bu da dolandırıcılık riskini azaltır ve şeffaflığı garanti eder.

Aslında Kıbrıs'ta herhangi bir yatırımcı, sermayesinin yasal olduğunu kanıtlaması halinde gayrimenkul satın alabilir.

Avusturya'da özel mülkiyet hakimdir. Vergi sistemi şeffaftır ancak sıkı bir şekilde düzenlenmiştir: Yatırımcılar tüm maliyetleri önceden bilirler, ancak neredeyse hiç esneklik yoktur. Vakıflar veya vakıflar aracılığıyla yapılanma pahalı ve karmaşıktır, bu nedenle bu tür araçlar nadiren kullanılır. Avusturya'daki kira getirileri düşüktür (%2-3), ancak riskler minimum düzeydedir ve piyasa istikrarlı ve öngörülebilirdir.

Avusturya'nın aksine, Kıbrıs çok daha geniş bir mülkiyet yapısı yelpazesi sunmaktadır. Burada, özel ihtiyaçlarınıza göre bir yapı oluşturabilirsiniz:

• daimi ikamet için – konutu doğrudan satın alın;
• yatırımlar için - bir şirket aracılığıyla kayıt olun veya bir apartman oteline yatırım yapın;
• Miras planlaması için vakıf ve dernekleri kullanın.

Ayrıca, benzersiz bir yerleşik olmayan statüsü yürürlüktedir: Bu statüyü alan yerleşik olmayanlar, temettü ve faiz üzerinden 17 yıl boyunca vergiden muaftır. Bu durum, Kıbrıs'ı özel yatırımcılar için vergi yükü açısından en avantajlı AB bölgelerinden biri haline getirmektedir.

Kıbrıs'ta mülk satın almak basit ve sorunsuz bir süreçtir, ancak çoğu kıta Avrupası sisteminden farklı, kendine özgü özellikleri vardır. Hukuki temeli, Anglo-Sakson yaklaşımı olan mülkiyet hukukuna dayanır ve bu da işlemleri yabancı alıcılar için nispeten şeffaf hale getirir, ancak dikkatli bir hazırlık ve tüm gerekliliklere uyulmasını gerektirir.

Bir mülkün seçiminden mülkiyet hakkının elde edilmesine kadar olan tüm eylem dizisine bakalım ve olası tuzakları ortaya çıkaralım.

1. Bir mülk seçimi. Öncelikle yatırım hedefinizi belirleyin: "yaşam/kalıcı ikamet", "kısa süreli kiralama geliri" veya "kurumsal fon/portföy". Bu, satın alma formatını ve belge gerekliliklerini (vergi durumu, finansman türü, emanet gereklilikleri vb.) etkiler.

2. Rezervasyon Sözleşmesi. Geliştirici veya satıcı, alıcıyla genellikle sabit bir rezervasyon ücreti (sabit fiyat, inceleme süresi) içeren bir ön sözleşme imzalar. Bu aşamanın bir sözleşme olmadığını belirtmek önemlidir. Küçük bir garanti sağlar, ancak yasal risklere karşı koruma sağlamaz.

3. Hukuki durum tespiti. Avukat şunları yapar:

• Mülkiyet ve unvan zincirinin doğrulanması;
• Mevcut olası komplikasyonların kontrol edilmesi – ipotekler, hacizler, davalar, tutuklamalar;
• Planlama dokümanlarının ve yapı ruhsatlarının durumunun analizi;
• Alanın korunaklı olup olmadığını kontrol edin (arkeolojik, bölgesel kısıtlamalar, yapılaşmanın yasak olduğu kıyı alanı).

Güvenli bir işlem için gerekli özeni göstermek çok önemlidir; hukuki hizmetlerden kaçınmak çoğu zaman gereksiz risklere yol açar.

4. Satış Sözleşmesi/Anlaşması. Şartlar üzerinde anlaşmaya varıldıktan sonra, fiyat, ödeme planı, garanti hükümleri, temerrüt cezaları ve devreye alma tarihlerini içeren bir sözleşme imzalanır. Sözleşmeye genellikle ödeme aşamaları ve mülkiyet devri koşulları içeren bir plan eklenir.

5. Depozito/emanet. Genellikle sözleşme aşamasında, avukatın müvekkil hesabına veya ayrı bir emanet hesabına (her iki tarafça da kararlaştırılmışsa) bir depozito (genellikle bedelin %10'u) yatırılır. Kıbrıs'ta, avukatla emanet hesabı yaygın olarak kullanılır; daha az yaygın olarak, üçüncü taraf banka emanet hesabı kullanılır.

6. Sözleşme tescili ve geçici koruma. Sözleşme imzalandıktan sonra genellikle tescil edilir (örneğin, tapu siciline kaydedilerek). Sözleşmenin tescili, alıcıya nihai mülkiyet hakkı verilene kadar belirli bir koruma sağlar.

7. Ödemeler. Kalan sözleşme bedelinin, vergi ve harçların, avukatlık ve vekalet ücretlerinin ve gerektiğinde noter/noter tasdikli belgelerin ödenmesi.

8. Tapu Senedi / Devir Sözleşmesi. İkincil pazar için bir tapu senedi alırsınız. Plan aşamasındaki satın alımlar için genellikle bir devir sözleşmesi düzenlenir (müteahhidin haklarını alıcıya devreder) ve proje tamamlandığında tapu senetleri düzenlenir.

Önemli: İnşaatın tamamlanması ile tapunun verilmesi arasındaki süre önemli olabilir; alıcı sözleşmeler ve tescil ile korunmaya devam eder, ancak tapu senedi alınana kadar mülkün yasal sahibi olmaz.

Bir avukat, işlemde kilit bir katılımcıdır: gerekli özeni gösterir, sözleşmeleri hazırlar ve inceler, fon transferini kolaylaştırır ve mülkiyetin tescili ve devrine yardımcı olur. Sorumlulukları şunlardır:

• Tapu ve planların talep edilmesi ve analizi;
• Yapı ruhsatı durumunun kontrol edilmesi;
• Kadastro sicil müdürlüklerine ve mahalli idarelere kısıtlamalara ilişkin talepler;
• sözleşmede ödeme planı ve çekinceler üzerinde anlaşmaya varılması;
• emanet/müşteri hesabının organizasyonu ve fonların alınmasının kontrolü;
• İşlemin kapatılması ve mülkiyet haklarının tescili için destek.

Pratik tavsiye: Yalnızca Kıbrıs gayrimenkul sektöründe deneyimi olan ve tamamlanmış işlem geçmişi kanıtlanmış lisanslı avukatlar/hukukçularla çalışın.

Herhangi bir meşru gayrimenkul işlemi sıkı bankacılık ve yasal kontroller gerektirir:

• fon kaynağının kanıtı (banka ekstreleri, varlık satış raporları, kurumsal raporlama);
• alıcının ve yararlanıcıların kimliği (kimlik, pasaport, adres belgesi);
• Bir şirket aracılığıyla satın alma durumunda nihai faydalanıcının (UBO) doğrulanması;
• Büyük meblağlardaki transferlerin raporlanması (bankalar fonların kaynağının açıklanmasını talep etmektedir).

KYC/AML gerekliliklerine uyulmaması durumunda hesap açma talebi reddedilecek, fonlar dondurulacak ve işlem iptal edilecektir.

Kıbrıs'ta inşaat aşamasında satın alınan (off-plan) gayrimenkuller oldukça popülerdir ve rekabetçi fiyatlar sunar, ancak ek önlemler gerektirir.

Ödeme aşamaları. Genellikle: rezerv → sözleşme imzalandığında %10 → inşaat ilerledikçe aşama ödemeleri (aşamalar sözleşmede tanımlanmıştır) → teslimde nihai ödeme.

Banka garantileri. Güvenilir sözleşmeler, tapu alınana veya temel işler tamamlanana kadar banka garantileri veya kısmi ödeme alıkoymalarını içerir. Depozito/ödeme taksitleri için banka garantileri almaya çalışın.

Tamamlama tarihleri ​​ve cezalar. Sözleşme, devreye alma için net tarihler ve müteahhitin gecikmesi durumunda uygulanacak cezalar/para cezaları içermelidir. Mücbir sebep hükümlerine dikkat edin; bu hükümler, pandemi, yerel kısıtlamalar vb. durumlarda müteahhidin sorumluluğunu ortadan kaldırabilir.

Hakların devri. Hakları devrederken, sizi gizli borç ve yükümlülüklerden koruyacak bir mekanizma sağlayın ve işlemin yeniden yapılandırılması durumunda vergi maliyetlerini kimin karşılayacağı konusunda anlaşın.

Öneri: Yeni geliştirmeler için geliştiricinin itibarını, mevcut projelerini, derecelendirmelerini ve yorumlarını ve ayrıca projeyi tamamlamak için fonların mevcudiyetini kontrol etmek çok önemlidir.

Günümüzde, özellikle yerleşik olmayanları ilgilendiren işlemlerde, giderek daha fazla işlem uzaktan gerçekleştirilmektedir. Bu format, Anglo-Sakson hukuk modeli, yerel avukatların esnekliği ve dijital hizmetlerin birleşimi sayesinde mümkün olmuştur.

Uzaktan satın almanın avantajları:

• Zamandan ve seyahat masraflarından tasarruf edin.
• Başka bir ülkede bulunup bir işlemde yer alabilme yeteneği.
• Esnek mekanizmalar – elektronik imzalar ve vekaletnameler.
• Avukat esasen alıcının "yerini alır" ve süreci denetler.

Pratikte nasıl çalışır?

1. Bir nesneyi seçme

Yatırımcı, geliştiriciden veya emlakçıdan materyaller alır: kat planları, fotoğraf/video incelemeleri, sanal turlar. Birçok şirket, Zoom veya WhatsApp üzerinden canlı görüntüleme imkanı sunar.

2. Hukuki destek

Kıbrıs'ta bir avukat-aracı kilit bir rol oynar. Mülkün tapusunu, olası kısıtlamaları ve yapı izinlerini kontrol eder ve alım-satım sözleşmesini hazırlar. Müvekkil için tüm bunlar, adayı ziyaret etmesine gerek kalmadan uzaktan yapılabilir.

3. Belgelerin imzalanması

Sözleşme imzalanabilir:

• elektronik olarak (sertifikalı platformlar aracılığıyla),
• veya alıcının ülkesindeki noter tarafından onaylanmış vekaletname ile.

Orijinal belgelerin posta yoluyla gönderilmesi standart uygulamadır.

4. Mali yerleşimler

Fonlar doğrudan geliştiriciye değil, avukatın müvekkil hesabına (emanet) aktarılır. Avukat, fonları ancak tüm sözleşme şartları yerine getirildikten sonra satıcıya aktarır. Bu, yatırımcıyı risklerden korur.

5. Emlak tescili

İşlem tamamlandıktan sonra avukat, belgeleri tapu dairesine teslim eder. Yatırımcı, tapu senedini posta yoluyla veya elektronik ortamda alır.

Deniz kenarında mülk satın almanın birçok avantajı vardır, ancak aynı zamanda kendine özgü yasal hususları da beraberinde getirir. İşte dikkat etmeniz gerekenler:

Geri çekilmeler/kıyı kısıtlamaları. Kıyı boyunca, geliştirme sınırları, geri çekilme gereklilikleri, özel şehir planlama yönetmelikleri ve doğal alan korumaları geçerlidir. Bazı alanlar inşaata uygun olmayabilir veya özel izinler gerektirebilir.

Birinci hat / ikinci hat. "Birinci hat", denize doğrudan bitişik arazileri ifade eder ve yüksek fiyatlıdır. "İkinci hat" ise biraz daha uzaktadır ve daha ucuzdur, ancak daha az kısıtlamaya sahiptir. Birinci hat mülk satın alırken, yapı kısıtlamalarını kontrol ettiğinizden ve kıyı erozyonu riskini göz önünde bulundurduğunuzdan emin olun.

Belgelerde "deniz manzarası". Tamamen pazarlamaya güvenmeyin: Engelsiz deniz manzarasına resmi olarak hak kazanılıp kazanılmadığı ve yapı kısıtlamaları belgelerde belirtilmelidir.

Kıyı koruma, deniz izinleri. Kıyıda inşaat yapmak için deniz/çevre devlet kurum ve kuruluşlarından ek onaylar gerekebilir.

Avusturya ile karşılaştırma. Avusturya'da işlem süreci, noterlik rolü ve emanet/fonlar, vergilendirme ve transferler gibi konularla daha resmi bir şekilde düzenlenmiştir. Daha öngörülebilir olmakla birlikte, kontrol düzeyi de çok daha katıdır.

Kıbrıs'ta, Anglo-Sakson hukuki destek tarzı, tapu devrinden önce sözleşmesel koruma ve sözleşmelerin tesciline vurgu yapar. Avusturya'da noter desteği ve resmi doğrulama "noter aşamasında" gerçekleşirken, Kıbrıs'ta işin önemli bir kısmı bir avukat/vekil tarafından yürütülür.

Bu durum Kıbrıs sürecini esnek kılıyor ancak alıcının daha fazla disiplinli olmasını ve yetkin bir avukata sahip olmasını gerektiriyor.

Aşağıda Kıbrıs'ta gayrimenkul alım satımıyla ilgili tüm temel vergileri ve ücretleri içeren yapılandırılmış bir tablo bulunmaktadır.

Ana oranlar için kaynaklar: vergi ve analitik yayınlar 2024-2025: PwC Kıbrıs, George Konstantinou Hukuk Bürosu, PwC Vergi Özetleri .

KDV. %19 KDV standart orandır. Yeni mülkler ve inşaat hizmetleri için geçerlidir. Ancak, konutlar için programlar ve indirimli oranlar mevcuttur (önceden, belirli "birincil konutlar" ve projeler için %5'lik bir uygulama yürürlükteydi, ancak bu indirimli programların vergi düzenlemeleri 2025-2026 yıllarında düzenli olarak değişeceğinden, ilgilendiğiniz projenin mevcut koşullarını kontrol edin).

İkincil pazarda (resel satışta) genellikle KDV uygulanmaz, ancak o zaman transfer ücreti uygulanır.

Damga vergisi ve devir ücretleri. Damga vergisi, sözleşme başına küçük bir ücrettir. İmza tarihinden itibaren 30 gün içinde, yani zamanında ödenir. Devir ücretleri (%3/%5/%8) bir ölçek üzerinden hesaplanır ve belirli işlem türleri için alıcıya genellikle %50 indirim uygulanır.

Bu iki bileşen birlikte, özellikle yeniden satışta işlem maliyetlerinin önemli bir kısmını oluşturur.

Sermaye Kazanç Vergisi (CGT). Kıbrıs'taki gayrimenkullerin satışından elde edilen kârlara (ve belirli koşullar altında bu gayrimenkullere doğrudan sahip olan şirketlerin hisselerine) %20 oranında CGT uygulanır.

Yatırımdan çıkmayı planlıyorsanız dikkate alınması gereken kesintiler (ilk maliyet, makul iyileştirmeler) ve belirli muafiyetler vardır.

Hukuki giderler ve acente komisyonları. Hukuki ücretler genellikle toplam işlem fiyatının %1-2'sini oluştururken, acente komisyonu %2-3'tür (genellikle satıcı tarafından ödenir, ancak başka seçenekler de mevcuttur). Toplam giriş maliyetini hesaplarken, öngörülemeyen ve sabit işlem maliyetleri için en az %3-6 bütçe ayırmanız önerilir.

Mülkiyet ve yıllık giderler. Yıllık giderler, kompleks altyapı hizmetleri, sigorta, belediye ücretleri ve atık bertaraf ücretlerini içerir. Pahalı komplekslerde (premium tatil köyleri), ortak giderler önemli olabilir - yılda birkaç bin avroya kadar çıkabilir ve bu da net kira gelirini azaltır.

Kira gelirinin vergilendirilmesi ve kurumsal ayrıntılar. Kira geliri, genel vergi matrahının bir parçası olarak vergilendirilir. Bireyler için vergi oranları artan oranlıdır. Bir şirket (SPV) aracılığıyla satın alma ve kurumsal bir yapı aracılığıyla yönetim, kurumlar vergisi, maaş ödemeleri üzerinden zorunlu sosyal güvenlik katkıları, temettü politikası vb. gerektirir.

Kıbrıs ile yatırımcının ülkesi arasındaki çifte vergilendirme anlaşmaları da önemlidir; bunlar düzgün bir şekilde uygulandığında vergi yükünün azaltılmasına olanak tanır.

Yerleşik olmayanlar için vergi rejimleri: yerleşik olmayanlar ve "60 günlük kural". Kıbrıs, yeni yerleşikler için cazip vergi mekanizmaları sunmaktadır. Özellikle, temettü ve faiz üzerinden uzun bir süre (belirli koşullar altında 17 yıl) vergi muafiyeti sağlayan yerleşik olmayanlar rejimi ve vergi yerleşikliğini belirlemek için "60 günlük kural" (183 günlük kurala alternatif) Kıbrıs'ta geçici veya kısmi vergi yerleşikliğini planlamak için bir araçtır.

Bu rejimler, vergi optimizasyonu ile AB ikametini birleştirmek isteyen yatırımcılar için Kıbrıs'ı cazip hale getiriyor, ancak teşviklerin uygulanması koşullara sıkı sıkıya uyulmasını gerektiriyor.

Satış ve CGT. Sermaye kazançlarına %20 CGT uygulanır. Vergi matrahını düşürmek için iyileştirme giderleri, yasal masraflar ve temel kesintiler dikkate alınır. Vergisel etkileri önceden planlayın: Özel amaçlı bir şirket aracılığıyla satış yapmak ek zorluklar doğurabilir ve miras, vakıfları/gereksinimleri daha cazip kılan belirli kurallar içerir.

Avusturya ile karşılaştırma. Avusturya'da daha fazla formalite var: noter kilit rol oynuyor, öngörülebilir ve katı bir vergi sistemi var ve daha az esnek bir yapılanma var (tröstler/vakıflar daha pahalı ve karmaşık). Avusturya'da, özellikle Viyana'da kira getirileri daha düşük (%2-3 civarında), ancak piyasa riskleri ve oynaklığı da önemli ölçüde daha düşük. Kıbrıs, daha yüksek potansiyel getiriler (özellikle kıyıda) ve mülkiyet yapılarında esneklik (SPV, gayriresmî) sunmasının yanı sıra, daha yüksek mevsimsel ve operasyonel riskler de sunuyor.

Yasal olarak: Avusturya'da noter, işlemi resmi olarak güvenli ve neredeyse otomatik hale getirir. Kıbrıs'ta ise avukat/vekil, süreci yöneterek ve emanet hesabını düzenleyerek kilit bir rol oynar. Bu, süreci daha esnek hale getirir, ancak birlikte çalıştığınız profesyonellerin dikkatli bir şekilde seçilmesini gerektirir.

Kıbrıs, gayrimenkule yatırım yapmanın doğrudan oturma izni sağladığı birkaç Avrupa ülkesinden biri olmaya devam ediyor. En popüler araç, hızlı daimi ikamet . Bu program, Kıbrıs'ta en az 300.000 € değerinde gayrimenkul satın alan ve yurt dışından gelir belgesi sunan kişilere sunulmaktadır. Bu statü:

• daimi ve miras yoluyla geçen;
• Daimi ikamet gerektirmez (iki yılda bir ziyaret yeterlidir);
• başvuranın ailesini de kapsar.

Alternatif olarak, emekliler ve pasif gelir sahibi kişiler için standart oturma izinleri, ayrıca başta bilişim ve finans sektörleri olmak üzere uzmanlar için çalışma vizeleri de bulunmaktadır.

2022'den bu yana, Dijital Göçebe Vizesi . AB vatandaşları için süreç daha da basit: Yerel yetkililere bildirimde bulunarak, kısıtlama olmaksızın Kıbrıs'ta yaşayabilir ve çalışabilirler.

Hukuki boyutunun yanı sıra yaşam tarzı faktörü .

• Büyük şehirlerde İngiliz standartlarına uygun İngilizce eğitim veren okullar bulunmaktadır.
• Sağlık sistemi, devlet sigortası (GESY) ile gelişmiş bir özel sektörün birleşimidir.
• Kıbrıs, suç oranlarının düşük olması nedeniyle Avrupa'nın en güvenli ülkeleri arasında yer alıyor.

Tüm bunlar bir araya geldiğinde Kıbrıs'ta daimi ikamet sadece bir yatırım aracı değil, aynı zamanda bir ailenin yaşam kalitesini iyileştirmenin bir yolu haline geliyor.

Avusturya'da durum farklıdır. Oturma izni doğrudan gayrimenkul yoluyla alınamaz. Başlıca seçenekler gelire dayalı oturma izinleri ve iş veya çalışma izinleridir. Kıbrıs'ın aksine, Avusturya fiili oturma izni gerektirir; "resmi" oturma izni mümkün değildir.

Avusturya ile karşılaştırma:

• Kıbrıs: Yatırımcılar ve aileler için esnek ve pratik seçenekler.
• Avusturya: Ülkede yaşayanlar için katı ve resmi kurallar.

Kıbrıs'ta kiralık konut pazarı iki segmente ayrılıyor.

Kısa dönem kiralama bir turizm modelidir.

• Sezon nisan ayından ekim ayına kadar sürüyor.
• Yoğun aylarda yükleme %90-95'lere kadar çıkıyor.
• Ortalama günlük maliyet: 100-250 €.
• Yönetim şirketleri bakım ve pazarlamayı üstlenerek gelirin %15-25'ini alırlar.

Düşük sezonda getiriler sert düşüşler yaşarken, yaz aylarında yüksek ADR'ler nedeniyle yatırımcı yıllık %6-8 oranında getiri elde edebilmektedir.

Uzun dönemli kiralamalar çoğunlukla bilişim uzmanları ve yabancı uzmanlarla yapılmaktadır.

• Limasol'da daire kiraları aylık 1.500 avrodan başlıyor, getirisi ise yüzde 3-4 civarında.
• Talebin kamu çalışanları ve öğrenciler tarafından yönlendirildiği Lefkoşa'da getiriler daha yüksek - yüzde 5-6.
• Baf ve Larnaka'da giriş fiyatı ile karlılık arasında denge var: %4-6.

Avusturya'da piyasa daha öngörülebilir ancak getirisi düşük. Viyana ve Salzburg'da kısa vadeli kiralamalar pek popüler olmadığından yatırımcılar uzun vadeli sözleşmelere odaklanıyor. Faiz oranları istikrarlı, ancak getiriler nadiren %2-3'ü aşıyor.

Toplam:

• Kıbrıs = yüksek getiri potansiyeli, ancak oldukça mevsimsel.
• Avusturya = istikrar ve düşük riskler, ancak sınırlı gelir.

Kıbrıs'ta villa veya daire satın almak için en uygun lokasyonu seçmek stratejiye bağlıdır.

• Limasol, birinci sınıf bir pazar: Ofisler, gökdelenler, bir marina ve bir "işletme başkenti" statüsü. Fiyatlar yüksek (6.000-10.000 €/m²), getiriler düşük, ancak likidite yüksek.
• Baf , İngilizler ve İskandinavyalılar arasında popüler olan, aile dostu ve turistik bir destinasyondur. Limasol'dan daha yüksek getirilerle, fiyat ve likidite dengesi sunar.
• Larnaka – altyapı iyileştirmesi (liman, marina), uygun giriş fiyatı (2.000–3.000 €/m²), sermaye artışı potansiyeli.
• Lefkoşa, başkent ve idari merkezdir. Yıl boyu kiralar, düşük giriş fiyatları (m² başına 1.500-2.500 €) ve %5-6 oranında getiriler.
• Ayia Napa ve Protaras – tatil modeli: yazın verim %10’a kadar çıkıyor, kışın ise atıl durumda.

Kıbrıs - Avusturya:

• Limasol, Viyana'ya en yakın olanıdır - prestij ve düşük karlılık.
• Baf, turizm ve yaşam tarzıyla Salzburg'u anımsatıyor.
• Lefkoşa, Innsbruck'a daha yakın – öğrenciler ve memurlar açısından.
• Ayia Napa ve Protaras, yüksek sezonluk yapısı nedeniyle kayak merkezlerine benzetilebilir.

Sonuç: Avusturya piyasası, istikrar ve uzun vadeli öngörülebilirlik arayanlar için uygundur. Kıbrıs ise dinamik bir sistem, mevsimsellik ve bölgeye bağlı farklı stratejilerle çalışmak isteyen yatırımcılar için daha fazla fırsat sunmaktadır.

Kıbrıs'ta pazar, ikincil ve yeni inşaat olmak üzere ikiye ayrılıyor ve her iki segmentin de kendine özgü özellikleri bulunuyor.

İkincil piyasa, mülklerin zaman testinden geçmiş olması nedeniyle geleneksel olarak caziptir:

• İnşaatın gerçek kalitesinin ve işletme maliyetlerinin değerlendirilmesi mümkündür;
• elektrik faturalarını ve büyük onarımlar için ayrılan rezervleri hesaba katın;
• Mülkün geçmişini kontrol edin - mülkiyet haklarından onarım geçmişine kadar.

Yeni binalar çoğunlukla plan aşamasından satılır. Erken satın alma, %10-15'e varan bir indirim sağlar, ancak daha fazla özen gerektirir:

• ödeme planları inşaat aşamalarına bağlıdır;
• banka garantileri veya sigortalar kullanılır;
• En önemli risk teslimat ve inşaat kalitesindeki gecikmelerdir.

Tahmini fiyatlar (2024)

Avusturya'da, katı yapı yönetmelikleri nedeniyle yeni yapılar genellikle daha pahalı ve daha kalitelidir, ancak getirileri daha düşüktür. Kıbrıs'ta ise fiyat ve kalite yelpazesi daha geniştir, bu nedenle güvenilir bir müteahhit seçmek, başarılı bir stratejinin temel unsurlarından biridir.

Kıbrıs, kiralamak için standart bir daire veya villa satın almanın ötesinde, portföyünüzü çeşitlendirmenize ve daha niş segmentlere genişlemenize olanak tanıyan alternatif yatırım seçenekleri sunuyor.

Hizmetli daireler ve apart oteller. Birçok geliştirici, yatırımcının mülkün mülkiyetini bir yönetim şirketine devrettiği, üçüncü taraf yönetimiyle anahtar teslim kompleksler sunmaktadır. Bunun karşılığında, yatırımcı garantili bir gelir (yıllık %3-6) ve hiçbir operasyonel yükümlülük almaz. Bu format, öngörülebilirliğe ve "pasif" bir yaklaşıma değer verenler için uygundur.

Apartman binaları/mini kompleksler. Daha büyük oyuncular için bir seçenek: Tek bir yönetim ekibi altında bir bina veya birkaç daire satın almak. Bu, önemli bir yatırım ve operasyonel gözetim gerektirir, ancak doğru yönetimle yıllık %7-9 getiri sağlayabilir.

Öğrenci evleri (Lefkoşa, Limasol). Üniversiteli şehirlerde talep, akademik yıl boyunca sürekli yüksektir. Bu format, yüksek doluluk oranı ve öngörülebilir gelir sağlar, ancak yaz aylarında konaklamada aksama yaşanabilir.

Ticari gayrimenkul:

• Lefkoşa ve Limasol'da sokak dükkanları ve ofislere talep artıyor.
• Depolar ve lojistik şimdilik niş bir alan olarak kalsa da uzun vadede potansiyel taşıyabilir.

Geliştirmeye uygun arazi. Geliştiriciler ve fonlar için uygundur. Kentsel planlama kısıtlamaları, onay süreleri ve yüksek sermaye maliyetleri riskleri beraberinde getirse de, ortalamanın üzerinde getiri potansiyeli de önemlidir.

Stratejilerin karşılaştırılması

Avusturya - Kıbrıs

• Avusturya → istikrar, ofis ve uzun dönemli kiralamalara ağırlık, getiriler genellikle %2-4.
• Kıbrıs → daha fazla niş (tatil formatı, kısa dönem kiralama, öğrenci segmenti), %5-8 ve üzeri getiri.

Kıbrıs'ta yatırım yapmak Avusturya'ya göre daha yüksek getiri sağlıyor ancak aynı zamanda daha yüksek riskler de barındırıyor.

Temel riskler

• Gelirin mevsimselliği ve turizme bağımlılık: Tatil köyü kiralamaları Mayıs'tan Ekim'e kadar aktiftir. Kışın talep önemli ölçüde düşer.
• İnşaat kalitesi ve geliştirme riskleri: Özellikle inşaatı devam eden projelere yatırım yaparken. Bazen malzemelerde gecikmeler veya maliyet düşüşleri yaşanabilir.
• Banka doğrulaması (KYC/AML): Fonların kaynağının doğrulanması işlemi yavaşlatabilir. Yatırımcıların belgeleri önceden hazırlamaları önemlidir.
• Kur riskleri ve uzaktan yönetim: Yurt dışında yaşayanlar için bunlar ayrı giderlerdir (yönetim şirketleri, sigorta).
• Kısa süreli kiralamaların düzenlenmesi: Konutların kiraya verilebilmesi için özel sicile kayıt ve ruhsat alınması zorunludur.

Kıbrıs, yalnızca kârlı bir yatırım noktası değil, aynı zamanda cazip bir yerleşim seçeneğidir. Birçok aile, girişimci ve BT uzmanı, adayı yalnızca vergi ve vize avantajları için değil, aynı zamanda iklim, uygun fiyatlar ve yüksek yaşam kalitesinin keyifli birleşiminden yararlanmak için de tercih ediyor.

İklim ve ekoloji, Kıbrıs'ın göçmenler için bir çekim merkezi haline gelmesinin başlıca nedenleri arasındadır. Yılda yaklaşık 320 güneşli gün, uzun süreli yağışsız ılıman kışlar ve altı ila yedi ay boyunca denizde yüzme imkânı, benzersiz bir tatil köyü benzeri yaşam tarzı yaratır.

Aynı zamanda adanın ekolojisi de oldukça elverişli sayılıyor: Avrupa'nın büyük sanayi bölgeleriyle karşılaştırıldığında yoğun sanayi bölgeleri bulunmuyor ve deniz havası sağlığa olumlu etki ediyor.

Sağlık ve eğitim hizmetleri hem kamu hem de özel sektör kuruluşlarında mevcuttur. 2019 yılından bu yana, temel sağlık hizmetlerini kapsayan ulusal sağlık sistemi GESY faaliyet göstermektedir. Daha seçici müşteriler için, uluslararası deneyime sahip doktorların hizmet verdiği özel klinikler mevcuttur.

Eğitim aileler için de önemlidir: Kıbrıs'ta çok sayıda İngilizce eğitim veren okul ve üniversite bulunmaktadır; bu da çocukların ve gençlerin yer değiştirme sürecini kolaylaştırmaktadır.

Adada yaşam maliyeti

Yüksek güvenlik seviyesi de Kıbrıs'ı yaşamak için cazip bir yer haline getiriyor. Gelişen Rusça konuşan, İngiliz ve İsrailli diasporaların yanı sıra, BT profesyonelleri ve girişimcilerden oluşan canlı topluluklara ev sahipliği yapıyor. Ada, Akdeniz'in en güvenli bölgeleri arasında yer aldığından, çocuklu aileler ve yaşlılar için rahat bir tercih.

Kıbrıs, pek çok yatırımcı için artık sadece bir yatırım platformu olmaktan çıkıp, sermaye yatırabilecekleri, aile güvenliğini sağlayabilecekleri ve varlık yönetiminde esneklik sağlayabilecekleri bir "Avrupa cenneti" haline geldi.

Kıbrıs'a ilgi duymanızın nedenleri:

• AB yargı yetkisi: Kıbrıs'taki gayrimenkuller, Avrupa yasal çerçevesine erişim ve AB standartlarına göre mülkiyet haklarının korunmasını sağlar.
• Anglo-Sakson hukuk sistemi: Yabancı yatırımcıların anlayabileceği şeffaf ve öngörülebilir işlemler.
• Gayrimenkul satın alma ve tescil işlemlerinin basit olması: Diğer AB ülkelerine kıyasla bürokrasi minimum düzeyde.
• İngilizce hem iş dünyasında hem de hükümette yaygın olarak kullanılıyor ve bu da adapte olmayı kolaylaştırıyor.
• Coğrafya: Kıbrıs, Avrupa, Ortadoğu ve Afrika arasında yer alır ve çeşitli bölgelere hızlı uçuş imkânı sağlar.

BT profesyonelleri, yüksek yaşam kalitesinin tadını çıkarırken vergi indirimlerinden, tercihli vize rejimlerinden ve uluslararası bir ortamda çalışma fırsatından yararlanırlar.

Dolayısıyla, Kıbrıs'ta mülk satın alma kararı yalnızca yatırım geliriyle ilgili değil, aynı zamanda risk çeşitlendirmesiyle de ilgilidir. İstikrarsız siyasi sistemlere veya döviz kısıtlamalarına sahip ülkelerin sakinleri için Kıbrıs, AB'ye erişim ve konforlu bir yaşam sağlayan "güvenli bir liman" haline gelmektedir.

Kıbrıs'ta gayrimenkul satışı, yatırım döngüsünün ayrı bir aşamasıdır ve piyasa likiditesi, vergiler, mevsimsellik ve yasal nüanslar gibi birkaç faktörü göz önünde bulundurmak önemlidir.

Satışlar ve piyasada geçirilen süre:

• Kıbrıs'ta piyasa daha değişkendir: talep büyük ölçüde mevsimselliğe (yaz ayları kış aylarına göre daha hareketlidir) ve lokasyona bağlıdır.
• Kıyı bölgelerindeki gayrimenkuller için ortalama satış süresi 6-12 ay arasında değişirken, şehirlerdeki (Limasol, Lefkoşa) likit daireler için bu süre çok daha kısadır.
• Özellikle 1,5-2 milyon Euro'nun üzerindeki mülklerden bahsediyorsak, premium villalarda satış süreci daha da uzun olabiliyor.

Avusturya'da durum daha öngörülebilir: Pazar mevsimlere daha az bağımlıdır ve bir mülkün piyasada kalma süresi Viyana ve büyük şehirlerde genellikle 3-6 aydır.

Kıbrıs:

• Sermaye Kazanç Vergisi (CGT) – %20 (ilk ev satın alımları veya uzun vadeli sahiplikler için olası indirimlerle birlikte);
• Bir şirket aracılığıyla satış yapıldığında vergisel iyileştirmeler sunulabilir;
• fon kaynaklarının zorunlu olarak açıklanması ve işlemin şeffaflığı.

Avusturya:

• sermaye kazanç vergisi (Immobilienertragsteuer) – %30;
• Miras ve bağış kuralları şeffaftır, ancak oranları Kıbrıs'a göre daha yüksektir.

Veraset ve miras planlaması. Uzun vadeli yatırımcılar için varlık transferi genellikle bir endişe kaynağıdır:

• Kıbrıs'ta varlıkları şirketler veya vakıflar aracılığıyla satın almak yaygın bir uygulamadır; bu sayede miras kolaylaşır ve vergiler en aza indirilir.
• Avusturya'da hukuk sistemi daha katıdır, ancak mirasçılara hâlâ tam koruma sağlamaktadır.

Kıbrıs ve Avusturya'da çalışma deneyimime dayanarak, her iki yargı bölgesinin de birçok avantaj sunduğunu söyleyebilirim. Müşterilerim güvenilirlik, gönül rahatlığı ve uzun vadeli sermaye koruması aradıklarında onları Avusturya'ya yönlendiriyorum.

Buradaki getiri daha düşük, ancak öngörülebilirlik ve hakların korunması en üst düzeyde. Yatırımı konforlu bir yaşam tarzıyla birleştirerek sermayelerini sadece korumakla kalmayıp aynı zamanda büyütmek isteyenlere Kıbrıs'ta ev veya arsa satın almalarını tavsiye ederim.

Bir mülk seçerken, her zaman geliştiriciyi ve hukuki geçmişini kontrol : temiz tapu senetlerine, herhangi bir mali yükümlülüklerinin olmamasına ve doğru yapı izinlerine sahip olduklarından emin olurum. Bu aşamada yapılan hatalar son derece maliyetlidir.

İkinci önemli nokta ise verim stresi testi : Kira doluluk oranının %20-30 oranında düştüğü bir durumu simüle ediyor ve projenin ne kadar dayanıklı kaldığını değerlendiriyorum. Bu yaklaşım, mülkün mevsimsel dalgalanmalara dayanıp dayanamayacağını önceden anlamamızı sağlıyor.

Mülkiyet türü de rol oynar. Küçük bir daire bir şahsa kayıtlı olabilir, ancak önemli meblağlar söz konusuysa, bir şirket (SPV) aracılığıyla yatırım yapmak daha iyidir. Kıbrıs'ta, temettü ve sermaye kazançları üzerinden 17 yıla kadar vergi muafiyeti sağlayan yerleşik olmayan bir rejim vardır ve bu da işlemin ekonomikliğini önemli ölçüde iyileştirir.

Avusturya'da ise kurallar daha sıkı, ancak çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları bazı fırsatlar sağlıyor.

Genellikle üç strateji öneriyorum. Muhafazakâr seçenek , uzun vadeli kentsel gayrimenkullerdir: örneğin Lefkoşa veya Viyana'daki daireler. dengeli bir yaklaşım işe yarar: buralarda fiyatlar makul ve talep istikrarlıdır.

Agresif bir , Kıbrıs kıyılarında kısa süreli tatil köyü kiralamalarıdır. Burada yıllık %8'e kadar kazanç elde edebilirsiniz, ancak mevsimselliğe ve aktif yönetime hazırlıklı olmanız gerekir.

Bu yüzden müşterilerime sık sık "Çeşitlendirin" derim. Avusturya ve Kıbrıs'ın birleşimi mükemmel bir iş modelidir. Avusturya istikrar, Kıbrıs ise gelir sağlar. Birlikte, bir pazarın diğerinin zayıflıklarını telafi ettiği dengeli bir portföy oluştururlar.

Yatırımcılara, bir işlem yapmadan önce her zaman sistematik bir kontrol yapmalarını tavsiye ediyorum:

1. KYC ve banka hesabı açma
2. Mülkiyetin ve mali yükümlülüklerin bulunmadığının kontrolü
3. Geliştiricinin ve önceki projelerinin analizi
4. Kısa süreli kiralama lisansları (planlanması halinde)
5. Emlak sigortası
6. Emlak yönetim sözleşmesi
7. Yurt dışı rejim için vergi planlaması ve muhasebesi
8. Çıkış planı (yedek strateji olarak yeniden satış/uzun vadeli)

gelir, esneklik ve yüksek yaşam standardı önemli olduğunda Kıbrıs'ta mülk satın almak en iyi seçenektir . Bu durum, özellikle taşınmadan çocuklarının eğitimine kadar yatırımı kişisel konforla birleştirmek isteyen aileler, BT uzmanları ve yatırımcılar için geçerlidir. Öte yandan, getirileri daha mütevazı olsa bile, öngörülebilirlik ve güvenilirliğe öncelik verenler için Avusturya avantajlıdır.

bazı genel tavsiyelerde bulunurum : Yerel incelikleri anlayan, geliştiriciyi bağımsız olarak inceleyen ve önceden bir mülk yönetim sistemi belirleyen bir avukatla çalıştığınızdan emin olun. Ve en önemlisi, her zaman bir "B Planınız" olsun: Kısa süreli kiralamaları uzun süreli kiralamalara dönüştürme, fiyatı düşürme veya turist trafiği azalırsa stratejinizi yeniden değerlendirme seçeneğini kendinize bırakın.

2030 yılına kadar inanıyorum. Altyapı gelişecek, turizm istikrarını koruyacak ve vergi teşvikleri göçmenleri çekmeye devam edecek.

Ancak düzenlemeler de daha sıkı hale gelecek : bankalar fon kaynakları konusunda daha dikkatli olacak ve kısa vadeli kiralamalar giderek daha fazla düzenlenecek. Avusturya, daha önce olduğu gibi, ani hareketler olmadan, ancak garantili likidite ve sermaye korumasıyla bir istikrar adası olmaya devam edecek.

Özetle: Avusturya'da koruma, Kıbrıs'ta ise kârlılık ön planda. Şahsen, hem gönül rahatlığı hem de kârlılık sağlamak için ikisini tek bir portföyde birleştirmeyi tercih ediyorum.

Kıbrıs pazarı çeşitlidir: Sadece giriş maliyetleri değil, aynı zamanda kârlılık modelleri de şehirden şehire farklılık göstermektedir. Kıyı kesimlerinde belirgin mevsimselliğe sahip kısa dönemli kiralamalar ön planda iken, şehirlerde istikrarlı uzun dönemli kiralamalar ağırlıktadır.

Temel fark, Kıbrıs'ın teşvikleri (yerli olmayan, birincil ikametgahlar için KDV indirimi) aktif olarak kullanması, Avusturya'nın ise uzun vadeli istikrara vurgu yapan daha muhafazakar bir vergi sistemine sahip olmasıdır.

Kıbrıs'taki yatırımcıların, agresif (tatil yerlerinde kısa süreli kiralama) stratejilerden muhafazakar (şehirlerde uzun süreli kiralama) stratejilere kadar çeşitli stratejileri bulunmaktadır.

Deniz kenarında kısa süreli konaklama (Baf, Ayia Napa)

• Bütçe: 200-300 bin €
• Oda başına ortalama fiyat: 90-140 €/gece
• Geri ödeme: %6-9
• Riskler: mevsimsellik, turizme bağımlılık

Şehirde uzun süreli (Lefkoşa, Limasol)

• Bütçe: 150-400 bin €
• Kârlılık: %4,5-5,5
• Kiracılar: kurumsal çalışanlar, öğrenciler, devlet çalışanları
• Artıları: istikrar, minimum mevsimsellik

Premium Plaj (Limasol, Limanlar)

• Bütçe: 800.000 € ve üzeri
• Kârlılık: %2,5-4
• Senaryo: Sermaye büyümesine ve likiditeye odaklanma
• Artıları: yüksek prestij, enflasyondan korunma

Yönetim yoluyla çeşitlendirme (portföy)

• Farklı konumlarda 2-3 nesne
• Denge: bir "tatil köyü" + bir "şehir" + isteğe bağlı arazi veya ticari
• Kârlılık: Daha düşük risklerle %5-6,5