Yurtdışı Gayrimenkul Yatırımları: Trendler, Tahminler ve Öne Çıkan Ülkeler

CNBC'nin haberine göre, 2025 yılının ilk çeyreğinde Avrupa gayrimenkul yatırımları 45 milyar avroya ulaşarak geçen yılın aynı dönemine göre %6 artış gösterdi. Bu rakamlar, özellikle Avrupa pazarında olmak üzere, yurtdışı gayrimenkullerin yatırımcılar için cazip bir destinasyon olmaya devam ettiğini teyit ediyor.

Yatırımcılar, risk paylaşımı, sermaye koruma ve istikrarlı gelir elde etme aracı olarak giderek daha fazla yabancı gayrimenkule yöneliyor. Özellikle Avrupa, yüksek hukuki kesinlik, gayrimenkul alım ve satımında şeffaf kurallar ve istikrarlı bir ekonomik sistem ile karakterize edilen pazarıyla büyük ilgi görüyor.

Bu bağlamda Avusturya çok umut vadeden bir seçenek: Avusturya'daki gayrimenkuller, istikrarlı ekonomisi ve şeffaf mülkiyet kuralları nedeniyle genellikle "güvenli liman" varlığı olarak görülüyor. Ülke, güçlü bir ekonomi ve istikrarlı bir siyaset, mükemmel altyapı ve konforlu bir yaşam ortamını bir araya getiriyor. Bu da burada gayrimenkul satın almayı güvenilir bir yatırım haline getiriyor: fonlarınızı enflasyondan koruyacak ve kira geliri veya yükselen piyasa fiyatlarından gelir elde etmenizi sağlayacaktır.

Birçok yatırımcı için yurtdışında gayrimenkul satın almanın en önemli nedeni, tasarrufları korumak ve riski dağıtmaktır. Bu adım, sermayeyi yurt içindeki ekonomik veya siyasi sorunlardan korumaya yardımcı olur ve farklı, bağımsız pazarlara yatırım yapmalarını sağlar. Genellikle, Avusturya veya Almanya gibi, mülk sahiplerinin haklarını güvenilir bir şekilde koruyan yasaların bulunduğu güçlü ve istikrarlı ekonomilere sahip ülkeleri tercih etmenizi öneririm. Bu, yatırımı önemli ölçüde daha güvenli ve şeffaf hale getirir.

Bir diğer önemli avantaj ise, yabancı gayrimenkule yatırım yapmanın istikrarlı bir kira geliri sağlamasıdır. Viyana veya Salzburg gibi Avusturya şehirlerini ele alalım: Orada her zaman kira talebi vardır. Bu, yalnızca faturaları ve vergileri karşılamanıza değil, aynı zamanda her ay ek gelir elde etmenize de olanak tanır.

Uluslararası gayrimenkule yatırım yapmak, uzun vadeli sermaye artışının da kapısını aralıyor Şahsi deneyimimden yola çıkarak şunu teyit edebilirim ki, Viyana'nın gelecek vadeden bölgelerinde 5-7 yıl önce satın alınan daireler şu anda %20-30 daha değerli. Uzun vadeli düşünen müşteriler için bu tür yatırımlar, servetlerini büyütmenin özellikle cazip bir yolu haline geliyor.

Birçok yatırımcı için ayrı bir stratejik avantaj, oturma izni alma fırsatıdır . Portekiz, İspanya, Yunanistan ve Kıbrıs gibi ülkeler, belirli bir miktarda gayrimenkul satın alınması karşılığında oturma izni sunmaktadır. Bu sadece finansal bir yatırım değil, aynı zamanda Avrupa'da yaşam kalitesinin de anahtarıdır: gelişmiş sağlık hizmetlerine erişim, çocuklar için eğitim ve Schengen Bölgesi içinde seyahat özgürlüğü. Dolayısıyla yatırım, sadece sermaye artışı için değil, aynı zamanda uzun vadeli kişisel ve aile planlaması için de bir araç haline gelir.

Yeşil ve enerji verimli evler giderek daha popüler hale geliyor En iyi seçenek, A sınıfı veya daha yüksek sertifikaya sahip dairelerdir. Bakım masraflarından tasarruf etmenizi sağlarlar, sakinleri arasında popülerdirler ve yüksek piyasa değerlerini korurlar.

Birçok yatırımcı da Doğu Avrupa ve Karayipler'e yöneliyor. Buradaki gayrimenkuller daha uygun fiyatlı ve yüksek turizm talebi iyi gelir fırsatları sunuyor. Örneğin, Hırvatistan ve Karadağ'da yazlık kiralık daireler popülerken, Karayipler'de deniz kenarı villaları rağbet görüyor.

Bana göre, uzun vadeli yabancı gayrimenkul yatırımları için Avrupa daha güvenilir bir seçenek. Burada işlem şeffaflığı daha yüksek ve yatırımcı hakları daha iyi korunarak riskler en aza indiriliyor. Konut talebindeki istikrar, gelecek yıllar için öngörülebilir gelir ve sermaye korunmasını sağlıyor.

Doğru ülkeyi seçmek, yurtdışı gayrimenkul yatırımlarında başarının temelidir. Gelecekteki getirileriniz, sermaye güvenliğiniz ve uzun vadeli hedefleriniz buna bağlıdır. Bu yazıda, bilinçli bir karar vermenize yardımcı olacak temel kriterleri özetledim.

1. Ekonomik istikrar ve piyasa öngörülebilirliği

Ekonomik istikrar, öngörülebilir konut fiyat artışı ve istikrarlı kira geliri için kilit faktördür. Bir ülkenin GSYİH'si ne kadar istikrarlı ve enflasyon oranı ne kadar düşükse, yatırımlarınızın değer kaybetme riski de o kadar düşük olur.

• Örnekler: Avusturya ve Almanya, istikrarlı ekonomileri ve öngörülebilir konut piyasası gelişmeleri nedeniyle yatırımcılar tarafından sıklıkla tercih edilmektedir.
• Dikkate alınması gerekenler: istihdam oranları, enflasyon, yükselen emlak fiyatları ve kiralama talebindeki değişiklikler.

2. Yatırımcıların yasal korunması

Güçlü ve dürüst bir hukuk sistemi, mülkiyet haklarınızın korunmasını, dolandırıcılığa kurban gitmemenizi ve gayrimenkul işlemlerinin sorunsuz bir şekilde ilerlemesini sağlar.

• Örnekler: Almanya, Avusturya ve İsviçre, gayrimenkul işlemlerini düzenleyen ve yabancı alıcıların haklarını koruyan katı yasalara sahiptir.
• Dikkate alınması gerekenler: Yabancı uyruklu bir kişi mülkiyet kaydı yaptırabilir mi, işlem ne kadar açık ve şeffaf, ve resmi devlet gayrimenkul kayıtları mevcut mu?

3. Oturma izni (RP) alma olasılığı

Oturma izni veya Altın Vize alma fırsatı, yatırımcılar için önemli bir avantajdır. Bu, ülkede ikamet etme ve Schengen bölgesinde serbestçe seyahat etme olanağı sunar.

• Örnekler: Portekiz, İspanya, Yunanistan ve Kıbrıs'ta, genellikle 250.000 ile 500.000 euro arasında değişen belirli bir miktar karşılığında gayrimenkul satın alarak oturma izni alabilirsiniz.
• Dikkate alınması gerekenler: Gerekli minimum yatırım miktarı, ülkenin ikamet şartları ve ikamet izninin uzatılmasının veya nihayetinde vatandaşlık alınmasının mümkün olup olmadığı.

4. Vergi koşulları ve bakım maliyetleri

Kârlılığı hesaplarken, yalnızca mülkün fiyatını değil, aynı zamanda ilgili giderleri de dikkate almak önemlidir. Emlak vergileri, kira gelir vergileri ve diğer zorunlu ücretler, yatırımın net getirisini önemli ölçüde azaltabilir.

• Örnekler: Avusturya ve Almanya'da emlak vergileri nispeten düşüktür ve kira gelirleri standart kurallara göre vergilendirilir. ABD'de vergiler daha yüksek olabilir, ancak uzun vadeli yatırımcılar için vergi indirimleri mevcuttur.
• Dikkate alınması gerekenler: yıllık vergiler, kira geliri vergisi, elektrik, su, doğalgaz gibi giderler ve yabancı mülk sahipleri için ek ücretler.

5. Kiralama talebi ve piyasa likiditesi

Güçlü kiralama talebi, daha yüksek gelir ve daha hızlı yatırım getirisi sağlarken, yüksek piyasa likiditesi de mülkün daha sonraki satışını kolaylaştırır.

• Örnekler: Viyana, Lizbon ve Barselona'da hem kısa hem de uzun vadeli kiralamalara olan ilgi istikrarlı.
• Dikkate alınması gerekenler: turist akışı düzeyi, şehrin ticari faaliyetleri, nüfus artışı ve talepteki mevsimsel dalgalanmalar.

6. Dil ve kültürel faktörler

Yerel dili bilmek ve yerel kuralları ve gelenekleri anlamak, bir mülkü yönetmeyi ve kiracılarla çalışmayı çok daha kolaylaştırır.

• Örnekler: Almanya ve Avusturya'da en sık Almanca istenirken, Portekiz ve İspanya'da iş hayatında genellikle İngilizce kullanılır.
• Dikkate alınması gerekenler: Emlakçılar ve bölge sakinleriyle iletişim kurmanın kolaylığı, yerel zihniyet ve iş kültürü.

7. Ülke içindeki bölgelerin özellikleri

Tek bir ülke içinde bile, karlılık ve risk seviyeleri şehre ve bölgeye bağlı olarak önemli ölçüde değişebilir.

• Örnekler: Viyana'da, merkezi bölgeler turistik amaçlı kiralama için daha uygunken, banliyöler uzun süreli kiralama için daha uygundur. Lizbon'da, popüler turistik bölgeler kısa süreli kiralama için elverişliyken, daha az turistik bölgeler daha istikrarlı uzun vadeli gelir sağlar.
• Dikkate alınması gerekenler: ulaşım kolaylığı, altyapı gelişimi, bölgenin kiracılar için cazibesi ve gayrimenkul fiyatlarında artış beklentisi.

Doğru ülkeyi seçmek, karlı bir yurtdışı gayrimenkul yatırımının temelidir. Bu seçki, üç temel kriterde öne çıkan en iyi ülkeleri içermektedir: ekonomik istikrar, oturum izni programları ve yüksek kira getirisi.

• Şehirler: Viyana, Salzburg, Graz
• Pazar özellikleri: Güçlü bir ekonomi, yüksek düzeyde yasal koruma ve gayrimenkul piyasasında minimum fiyat dalgalanmaları.
• Gelir: Kira gelirleri yılda ortalama %3-5 getiri sağlarken, popüler bölgelerdeki gayrimenkullerin değeri 5-7 yıl içinde %20-30 oranında artabilir.
• Oturma İzni: Gayrimenkul satın almak tek başına oturma izni sağlamaz, ancak ek şartlar yerine getirildiği takdirde vize veya uzun süreli oturma izni almayı kolaylaştırabilir.
• Dezavantajları: Yabancı alıcılar için dikkate alınması gereken bazı kısıtlamalar ve sıkı prosedürler bulunmaktadır.

• İpucu: Şehir merkezindeki mülkler kısa süreli kiralamalar için daha uygundur, banliyöler ve üniversitelere yakın bölgeler ise uzun süreli kiralamalar için daha uygundur.

• Şehirler: Lizbon, Porto, Algarve
• Pazar Özellikleri: Altın Vize programı yaklaşık 280.000 € ile 500.000 € arasındaki yatırımlar için geçerlidir, pazar aktif olarak büyüyor, iklim ılıman ve turist talebi istikrarlı kalıyor.
• Gelir: Kira gelirleri, özellikle Lizbon ve popüler tatil beldelerinde, yıllık %4-6 getiri sağlayabilir.
• Oturma İzni: Altın Vize, oturma izni hakkı tanır; bu izin 5 yıl sonra uzatılabilir ve ardından kalıcı oturma izni alınabilir.
• Dezavantajları: Popüler bölgelerde ev sahipleri arasında rekabet yüksektir ve Altın Vize başvuru süreci oldukça bürokratik olabilir.
• İpucu: Turistik bölgeler kısa süreli kiralama için daha uygundur, daha az ziyaret edilen bölgeler ise daha istikrarlı uzun vadeli gelir için daha uygundur.

• Şehirler: Barselona, ​​​​Madrid, Valensiya, Costa del Sol
• Pazar Özellikleri: Güçlü turist akışı, 500.000 € ve üzeri yatırımlarla Altın Vize programına katılma fırsatı, dairelerden villalara ve apartmanlara kadar geniş bir gayrimenkul seçeneği.
• Karlılık: Kısa vadeli kiralamalar yılda %5-7, uzun vadeli kiralamalar ise yaklaşık %3-4 getiri sağlayabilir.
• Oturma izni: Altın Vize, ülkede yaşama ve çalışma hakkının yanı sıra Schengen bölgesinde serbestçe seyahat etme hakkı da verir.
• Dezavantajlar: Geri ödemelerle ilgili sorun devam ediyor; küçük kasabalarda ve kıyıdan uzak bölgelerde ikinci el piyasası yeterince gelişmemiş durumda.
• İpucu: Tatil beldeleri ve büyük şehirler turistik amaçlı kiralama için daha uygundur, iç bölgeler ise uzun vadeli kiralama ve fiyat artışları için daha uygundur.

• Şehirler/bölgeler: Atina, Selanik, adalar (Girit, Rodos, Santorini)
• Piyasa Özellikleri: Adalarda nispeten uygun fiyatlı mülkler hala bulunabiliyor, ancak popüler turistik yerlerde fiyatlar yükseliyor. Yabancı alıcılar piyasaya hala nispeten kolay erişebiliyor.
• Karlılık: Turizm sezonunda adalardaki kiralamalar %6-8 oranında kar getirebilirken, uzun vadeli kiralamalar ortalama %3-4 oranında kar sağlıyor.
• Oturma izni: Altın Vize programına katılım, 250.000 € ve üzeri gayrimenkul satın alımıyla mümkündür.
• Dezavantajları: Turizm mevsimliktir, bu nedenle sezon dışında gelir azalır; bazı adalarda altyapı sınırlı olabilir.
• İpucu: Ada mülkleri yüksek getiri sağlayan kısa vadeli kiralamalar için daha uygundur, anakara şehirleri ise daha istikrarlı uzun vadeli gelir için daha uygundur.

• Şehirler: Limassol, Lefkoşa, Baf
• Pazar Özellikleri: Sahil kenarındaki mülkler, yeni konut kompleksleri ve villalar talep görüyor. İşlemler şeffaf ve istikrarlı talep turistler ve yabancı uyruklular tarafından yönlendiriliyor.
• Gelir: Kira gelirleri yılda yaklaşık %5-7 oranında getiri sağlayabilir ve popüler bölgelerdeki mülkler kolayca yeniden satılabilir.
• Oturma İzni: Yaklaşık 300.000 € ile 400.000 € arasındaki yatırımlar için oturma izni verilmekte olup, daha büyük yatırımlar için kalıcı oturma izni programları mevcuttur.
• Dezavantajları: Popüler tatil bölgelerinde piyasa aşırı ısınmış durumda ve ikinci el gayrimenkul fiyatları dalgalanabiliyor.
• İpucu: Sahil kenarındaki mülkler turistlere yönelik kısa süreli kiralamalar için daha uygundur, şehir merkezindeki daireler ise istikrarlı uzun vadeli kiralamalar için daha uygundur.

• Şehirler: Berlin, Münih, Frankfurt, Hamburg
• Pazar Özellikleri: Sıkı düzenlemeler, yabancı alıcılar için yüksek yasal güvenilirlik, istikrarlı kiralama talebi ve şeffaf işlem koşulları.
• Gelir: Büyük şehirlerde kira gelirleri yılda ortalama %2-4 getiri sağlarken, gayrimenkulün değeri 5-7 yıl içinde %15-25 oranında artabilir.
• Oturma İzni: Gayrimenkul satın almak doğrudan oturma izni hakkı vermez, ancak vize veya uzun süreli oturma izni başvurusunun mali yönünü kolaylaştırabilir.
• Dezavantajları: Kârlılık Güney Avrupa ülkelerine göre daha düşük ve yatırımcılar ile kiracılar arasındaki rekabet yüksek seviyede devam ediyor.
• Tavsiye: Büyük şehirlerin merkezi bölgelerindeki gayrimenkullere yatırım yapmayı düşünün; bu bölgeler yüksek likidite ve daha istikrarlı bir gelir sağlar.

• Şehirler/bölgeler: Paris, Nice, Cannes, Côte d'Azur
• Pazar Özellikleri: Yüksek likiditeye, istikrarlı fiyat artışına ve hem turistlerden hem de yerel sakinlerden gelen istikrarlı kiralama talebine sahip büyük metropol alanları ve tatil beldeleri.
• Kârlılık: Sahil bölgelerinde kira geliri yıllık %4-6'ya ulaşabilirken, şehirlerde bu oran %3-4 civarındadır; gayrimenkullerin değeri ise kademeli ve istikrarlı bir şekilde artmaktadır.
• Oturma İzni: Gayrimenkul satın almak doğrudan oturma izni sağlamaz, ancak büyük yatırımlar uzun süreli vize alma şansını artırabilir.
• Dezavantajları: Yüksek vergi yükü ve pahalı mülk bakım maliyetleri, ayrıca işlemler sırasında karmaşık bürokratik prosedürler.
• İpucu: Tatil beldeleri mevsimlik kiralama için uygundur, Paris ve Lyon ise uzun vadeli yatırımlar ve sermaye artışı için idealdir.

• Şehirler: Dubai, Abu Dabi, Şarjah
• Pazar Özellikleri: Modern konut komplekslerinin aktif inşaatı, sürekli turist akışı, geniş bir yabancı nüfus ve iyi kurulmuş altyapı.
• Gelir: Dubai'de kiralık mülkler yıllık %7-9 getiri sağlayabilirken, daire ve villalara olan talep sürekli olarak yüksek kalmaktadır.
• Oturma İzni: En az 1 milyon AED (yaklaşık 250.000 €) yatırım yapan yatırımcılar oturma izni alabilirler; daha büyük yatırımlar için uzun süreli oturma vizeleri mevcuttur.
• Dezavantajları: Yeni inşaatların fiyatları değişken olabilir, işlemler yüksek komisyon ve ücretlere tabidir ve kira geliri mevsime bağlı olarak değişebilir.
• Tavsiye: En yüksek getiriler Dubai'nin merkezi bölgelerinden, Marina'dan ve Dubai Hills'ten elde ediliyor ve yeni projelere yatırım yaparken gelecekteki fiyat artışını göz önünde bulundurmak akıllıca olacaktır.

Müşterilerimin deneyimlerine dayanarak, Avusturya uzun vadeli yabancı gayrimenkul yatırımı için en popüler seçenek olmaya devam ediyor. Bunun nedeni basit: en dengeli ve güvenilir pazar. İstikrarlı bir ekonomiye, net oyun kurallarına ve sürekli kiralama talebine sahip. Portekiz, İspanya ve BAE gibi diğer ülkeler de cazip, ancak Avusturya güvenlik, karlılık ve öngörülebilirlik kombinasyonu açısından öne çıkıyor.

Yurtdışı gayrimenkul yatırımları büyük potansiyel sunuyor ancak dikkatli olmayı gerektiriyor. Yerel riskleri ve kısıtlamaları anlamak, yatırımınızı güvence altına almak ve bilinçli kararlar almak için çok önemlidir.

1. Para birimi riskleri

Döviz kuru riskine dikkat edin: Varlığın değeri ve kira geliri artabilir, ancak yabancı para birimi kendi para biriminize karşı değer kaybederse, gerçek getiri daha düşük olacaktır. Bu, uzun vadeli yatırımlar için önemli bir husustur.

Tavsiye: Finansal araçlar kullanın, paranızı yerel para biriminde tutun veya olası dalgalanmaları hesaplamalarınıza önceden dahil edin.

2. Finansman ve faiz oranları

Konut kredisi koşulları, yatırım karlılığında önemli bir faktördür. Örneğin, istikrarlı ülkelerde (Avusturya, Almanya) faiz oranları genellikle Güney Avrupa'dakinden daha yüksektir, ancak riskler daha düşüktür. Tavsiyem: Faiz oranlarındaki artış olasılığını her zaman göz önünde bulundurun ve bu riski karşılamak için bir finansal rezerv oluşturun.

3. Ekonomik ve siyasi istikrarsızlık

En istikrarlı ülkelerde bile yatırım riskleri mevcuttur; bunlar arasında genel ekonomik krizler ve bir varlığın karlılığını ve değerini etkileyebilecek yasal değişiklikler yer alır. Siyasi istikrarsızlığın yüksek olduğu piyasalarda riskler daha spesifiktir: bunlar arasında yabancılara yönelik ani kısıtlamalar, faaliyetlerin dondurulması veya yeni vergilerin getirilmesi yer alabilir. Her iki risk türünü de analiz etmek önemlidir.

4. Vergi yükümlülükleri

Gayrimenkul ve kiralama ile ilgili vergi düzenlemeleri her ülkeye özgüdür. Bu düzenlemelerden habersiz olmak veya bunlara uymamak sadece para cezalarına değil, aynı zamanda yatırımın genel karlılığında da azalmaya yol açar.

Dikkate alınması gerekenler: Emlak vergileri, kira geliri vergileri, yabancı uyruklular için özel vergi yükümlülükleri ve çifte vergilendirmeyi önleyen uluslararası anlaşmaların varlığı.

5. Eski konutlar ile yeni konutlar için fiyat ayarlamaları

Büyük şehirlerdeki mevcut gayrimenkullere yatırım yapmak yüksek getiri sağlayabilir, ancak fiyatlardaki büyük dalgalanmalar nedeniyle daha risklidir. Yeni binalar genellikle daha pahalıdır, ancak modern olanakları nedeniyle kiracılar için caziptir ve neredeyse hiç tadilat gerektirmez. En uygun strateji, sermayenin bir kısmını istikrarlı gelir için yeni gayrimenkullere, geri kalanını ise iyi büyüme potansiyeline sahip yüksek kaliteli mevcut dairelere yatırmaktır.

6. İkinci konut kısıtlamaları ve çevresel gereklilikler

Bazı ülkeler yabancıların ikinci mülk satın almasını kısıtlıyor veya kısa süreli kiralamalar için özel kurallar uyguluyor. Aynı zamanda, çevre düzenlemeleri daha da sıkılaşıyor ve yüksek enerji verimliliği derecelendirmeleri zorunlu hale geliyor. Uygun sertifikaya sahip mülkleri seçmenizi öneririm; bu, onları daha pazarlanabilir hale getirir ve gelecekteki para cezalarından veya tadilat masraflarından korur.

7. Likidite ve kira getirisi

Her gayrimenkulün kiralanması veya satılması aynı derecede kolay değildir. Aktif turizmin olduğu veya uzun vadeli kiralama talebinin istikrarlı olduğu bölgelerde, gayrimenkuller daha hızlı satılır ve kiralanır. Viyana ve Salzburg'un merkezindeki dairelerin birkaç gün içinde kiracı bulduğunu, daha uzak bölgelerdeki gayrimenkullerin ise aylarca boş kalabildiğini sık sık gözlemliyorum. Bu nedenle, yurtdışında bir gayrimenkul seçerken, gerçek talebi ve potansiyel gelir seviyelerini dikkate almak önemlidir.

8. Gayrimenkul bakım ve servis maliyetleri

Gayrimenkul, bakım, onarım, sigorta ve faturalar gibi düzenli giderler gerektirir. Bu giderler, genel yatırım getirisini azaltabilir.

İpucu: Karlılığı değerlendirirken, tüm ek maliyetleri ve olası beklenmedik giderleri önceden hesaba katmak önemlidir.

9. Hukuki ve bürokratik riskler

Gayrimenkul kaydı, satın alımı ve mülkiyeti ile ilgili kurallar ülkeden ülkeye büyük farklılıklar göstermektedir. Evrak işlerinde yapılacak bir hata veya yerel yasaların yanlış anlaşılması, kolayca ciddi hukuki sorunlara yol açabilir.

Tavsiye: Her zaman saygın avukatlar ve acentelerle çalışın ve gayrimenkul işlemlerinin satın almadan satışa kadar tüm aşamalarını iyice araştırın.

Başarılı yurtdışı gayrimenkul yatırımları sadece ülkeye değil, aynı zamanda doğru gayrimenkul türü seçimine de bağlıdır. Her gayrimenkul sınıfı kendi fırsatlarını sunar: bazıları istikrarlı kira geliri sağlarken, diğerleri hızlı fiyat artışı, bazıları ise yüksek likidite veya çevre dostu standartlara uygunluk sunar. Aşağıda, tavsiye ettiğim başlıca gayrimenkul kategorileri ve en avantajlı oldukları durumlar yer almaktadır.

Konut gayrimenkulü

• Yeni binalarda ve ikinci el piyasasında bulunan standart dairelerin yanı sıra sıra evler.
• Özellikle büyük şehirlerde ve talebin istikrarlı olduğu bölgelerde uzun vadeli kiralamalar için en uygunudur.
• Kişisel deneyimime dayanarak söyleyebilirim ki, bu tür gayrimenkuller güvenli ve istikrarlı bir yatırım arayanlar için oldukça uygundur. Yeni dairelerin kiraya verilmesi genellikle daha kolaydır ve doğru semti seçerseniz mevcut gayrimenkuller bazen daha yüksek değer artışı sağlayabilir.

Tatil köyü/turistik gayrimenkul

• Tatil beldelerinde villalar, apartman daireleri ve kısa süreli kiralık konaklama yerleri.
• Sezonun en yoğun olduğu dönemlerde, özellikle İspanya kıyıları veya Fransız Alpleri gibi popüler yerlerde, bu tür mülkler iyi gelir getirebilir.
• Ancak, sezon dışında gelirler önemli ölçüde düşebilir, bu nedenle yatırımcılara tatil amaçlı gayrimenkul satın almadan önce bölgenin turizm akışını araştırmalarını her zaman tavsiye ederim.

Ticari gayrimenkul

• Ofis binaları, perakende satış alanları, sanayi binaları ve depolar.
• Bu tür mülkler, özellikle güvenilir ve uzun vadeli kiracılar varsa, istikrarlı kira geliri sağlayabilir.
• Ancak Avrupa'daki ticari gayrimenkul sektörü şu anda zorluklarla karşı karşıya: yükselen faiz oranları, yüksek inşaat maliyetleri ve diğer faktörler karlılığı azaltıyor.
• Bu seçeneği deneyimli yatırımcılara veya büyük kiracılarla çalışmaya istekli olanlara ya da fonlar aracılığıyla yatırım yapmaya karar verenlere tavsiye ederim.

Otel ve konaklama gayrimenkulleri

• Oteller, apart oteller ve butik oteller gibi standart dışı konaklama birimleri.
• Özellikle sürekli turist akışının olduğu bölgelerde, turizm ülkelerinde yüksek gelir elde edebilirler.
• Aynı zamanda, bu tür projelerin yönetimi daha zordur, ancak doğru yaklaşımla çok iyi karlar sağlayabilirler.

Sosyal/uzmanlaşmış gayrimenkul

• Tıp merkezleri, yaşlılar evleri ve öğrenci yurtları.
• Bu tür gayrimenkuller genellikle piyasa dalgalanmalarına daha az duyarlıdır ve uzun vadeli kiracılara sahiptir.
• Benim deneyimime göre, bu segment giderek daha popüler hale geliyor: yatırımcılar istikrar ve geliri birleştirmek için giderek daha çok "sosyal" gayrimenkulü tercih ediyor.

Eko-gayrimenkul / enerji verimli mülkler

• Çevre sertifikalarına ve enerji verimli teknolojilere sahip tesisler.
• Daha az bakım maliyeti gerektirirler ve ekolojiye önem veren kiracılar için daha caziptirler.
• Genellikle bu tür binaları değerlendirmenizi öneririm, çünkü satılmaları daha kolaydır ve yeni hükümet ve düzenleyici gereklilikleri daha iyi karşılarlar.

Yurt dışı gayrimenkul yatırımı sorunsuz bir şekilde gerçekleştirmek için dikkat, düşünceli bir yaklaşım ve yerel düzenlemeler hakkında bilgi sahibi olmak gerekir. Detaylı adım adım planımı takip ederek, yaygın hatalardan kaçınabilir ve yatırımınız için maksimum koruma sağlayabilirsiniz.

1. Hedefleri ve bütçeyi tanımlayın

Öncelikle, hangi hedefi takip ettiğinize karar vermelisiniz:

• Mülkü (aylık veya günlük olarak) kiraya vermeyi düşünüyor musunuz?
• Bunu kişisel konut olarak mı kullanacaksınız?
• Yoksa asıl hedefiniz uzun vadeli değer artışı ve sermaye koruması mı?

Ardından, aşağıdaki unsurları da dahil ederek gerçek bütçenizi hesaplayın:

• Gayrimenkulün kendi maliyeti,
• vergiler ve harçlar,
• Düzenli bakım ve olası onarım masrafları,
• Döviz kuru dalgalanmalarının etkisi.

2. Ülkenizi ve şehrinizi seçin

Ülkenin ekonomik güvenliğini, yasal koşullarını, kira geliri potansiyelini ve ikamet seçeneklerini değerlendirin.

• Sürekli kiralık konut talebi olan ve gelişmiş bir kentsel ortama sahip şehirler
• Turist yoğunluğu, mevsimsel dalgalanmalar ve gayrimenkul fiyat artışına yönelik uzun vadeli beklentiler

3. Piyasa ve gayrimenkul türü hakkında araştırma yapın

• Mülk türünü belirleyin: apartman dairesi, villa, konut veya ticari mülk
• Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerin maliyetini ve potansiyel kira gelirini karşılaştırın
• Uluslararası ve yerel analiz şirketlerinin (örneğin Knight Frank, Savills, InvestFuture) raporlarını kullanın

4. Hukuki dayanağı hazırlayın

• Yabancıların kısıtlama olmaksızın gayrimenkul satın almalarına izin verilip verilmediğini öğrenin
• Mülkün yasal olarak temiz olup olmadığını, ipotek olup olmadığını ve yapının yasallığını kontrol edin
• Gerekirse, satın alma işleminizi kayıtlı bir şirket aracılığıyla gerçekleştirin

5. Güvenilir bir acente ve avukat bulun

• Yalnızca iş birliği konusunda iyi bir üne sahip, güvenilir uzmanları tercih edin
• Bir hukuk uzmanı, işlemin hazırlanması ve incelenmesi, belge analizi ve vergi konularını üstlenecektir
• Bir emlakçı, uygun seçenekleri belirleyecek, potansiyel karı hesaplayacak ve şartlar üzerinde pazarlık yaparken sizin çıkarlarınızı temsil edecektir

6. Nesnenin kontrol edilmesi ve incelenmesi

• Siteyi kendiniz ziyaret ettiğinizden emin olun veya bu işi deneyimli bir uzmana bırakın.
• Mülkün durumunu, tüm altyapı sistemlerini ve mevcut ekipmanları detaylı bir şekilde inceleyin.
• Konumu analiz edin: ulaşım bağlantılarının kolaylığı, altyapının mevcudiyeti ve bölgedeki değer artışı potansiyeli.

7. Sözleşmenin hazırlanması ve imzalanması

• Anlaşma resmi dilde hazırlanır ve anlaşmanın tüm detaylarını içerir.
• Ödeme planları, ihlaller için cezalar ve alıcı ile satıcının yükümlülükleri hakkındaki bölümlere özellikle dikkat edin.
• İşlemin noter onayına veya devlet kurumlarına kayıt gerektirip gerektirmediğini kontrol edin.

8. Ödeme ve kayıt

• Para transferini güvenli bir ödeme geçidi üzerinden gerçekleştirin veya güvenlik için bir emanet hesabı kullanın.
• Mülkiyet haklarınızı resmi devlet kadastrosuna veya siciline kaydettirin.
• Geçerli tüm vergileri ve ücretleri (işlem, kayıt ve noter hizmetleri için) ödeyin.

9. Gayrimenkul yönetimi

• Yönetim biçimine karar verin: bağımsız kontrol veya bir yönetim şirketine yetki devri.
• Eğer bir mülkü kiraya veriyorsanız, kira sözleşmeleri yapın ve mülk sigortası yaptırın.
• Gerçek karlılığı anlamak için mali kayıtları (gelir ve giderler) tutun.

10. İzleme ve optimizasyon

• Sınıfınızdaki gayrimenkullerin mevcut piyasa durumunu ve fiyat dinamiklerini takip edin.
• Koşullar değiştiğinde, kiralama veya satış stratejinizi de derhal değiştirin.
• Gayrimenkulünüzün değerini ve gelirini artırmak için akıllı yatırımlar planlayın ve iyileştirmeler yapın.

• Konut sektörü büyüme göstermeye devam ediyor: BNP Paribas Real Estate raporuna göre, Avrupa'daki toplam konut gayrimenkul yatırımı 2025 yılının ilk dokuz ayında 29,3 milyar Euro'yu aştı. Kentsel konut fiyatları yıllık ortalama %4,6 artarken, kira oranları yaklaşık %4,4 arttı (2025'in 2. çeyreği ile 2024'ün 2. çeyreği karşılaştırması).
• Avusturya gayrimenkul piyasası ivme kazanıyor: Ocak-Haziran 2025 döneminde işlem hacmi yıllık bazda %13,9 artarak toplam finansal değer yaklaşık 15,32 milyar avroya ulaştı.
• "Yeşil" gayrimenkule olan ilgi sürekli artıyor. Yatırımcılar ve yatırım fonları, çevre standartlarını karşılayan ve modern sistemlerle donatılmış enerji verimli binalara odaklanıyor.
• JLL'nin 2025 Küresel Gayrimenkul Görünümü raporuna göre, zorlu ekonomik koşullarda bile konut sektörü en büyük yatırım alanı olmaya devam ediyor. Önümüzdeki beş yıl içinde küresel olarak 1,4 trilyon dolara kadar işlem gerçekleşmesi bekleniyor.
• C&W danışmanlık firmasının tahminlerine göre, birinci sınıf ofisler, depolar ve yüksek kaliteli perakende alanları için kira fiyatları artacak. Yeni konut ve ofis projelerindeki düşüş, kaliteli alan kıtlığına yol açarak kira fiyatlarının korunmasına ve potansiyel artışına katkıda bulunuyor.
• Viyana, Madrid, Paris, Berlin ve Amsterdam gibi şehirler sermaye için güvenli limanlar olma statüsünü koruyor. Bu metropollerdeki gayrimenkul yatırımları, özellikle uzun vadeli istikrar ve yüksek likidite arayan yatırımcılar için hala sağlam yatırımlar olarak kabul ediliyor.