ABD gayrimenkulüne yatırım yapmak – evler, daireler, karlılık, vergiler

2020'den 2025'e kadar ABD gayrimenkul piyasası rekor bir artışla 20 trilyon dolar değer kazanarak toplam 55,1 trilyon dolara ulaştı. Ancak 2025'te büyüme önemli ölçüde yavaşladı: Zillow'a göre, ortalama ev fiyatı yıllık bazda sadece %0,3 artarak yaklaşık 368.000 dolara yükseldi. Yatırımcılar için bu, piyasanın daha dengeli hale geldiğinin ve karlı fırsatlar için yer olduğunun bir işaretidir.

Amacım, size Amerika Birleşik Devletleri'ndeki gayrimenkulün yatırım cazibesine dair sistematik bir analiz sunmaktır. Piyasanın nasıl işlediğini, New York ve Los Angeles'tan Miami ve Florida'ya kadar hangi şehirlerin satın alma için cazip olabileceğini, bir yatırımcının hangi vergi ve giderlerle karşılaşabileceğini ve dikkate alınması gereken önemli yasal ayrıntıları göstermek istiyorum.

Neden şimdi:

• Uzun vadeli fiyat artışı: Yerel yavaşlamalara rağmen, ABD dünyanın en dinamik pazarlarından biri olmaya devam ediyor.
• Dolar güvenli liman olarak: Amerikan gayrimenkulüne yatırım yapmak, sermayeyi istikrarsız ülkelerdeki değer kaybından korur.
• Kiralık konut talebi: Yüksek ipotek faiz oranları nedeniyle, New York'tan Kaliforniya'ya kadar kiralık konut piyasası büyüyor.
• Küresel göç eğilimleri: Amerika Birleşik Devletleri, işletmeler, öğrenciler, profesyoneller ve yatırımcılar için bir cazibe merkezi olmaya devam ederek uzun vadeli konut talebini desteklemektedir.

Hukuk geçmişine ve uluslararası yatırım ve inşaat alanında geniş deneyime sahip bir gayrimenkul uzmanıyım. Avrupa ve ABD'de, apartman ve villa alımlarından ticari ve otel gayrimenkul sektörlerindeki karmaşık projelere kadar çeşitli işlemlere destek verdim.

Deneyimlerim şunları içermektedir:

• İşlemlerin hukuki desteği ve gayrimenkullerin durum tespiti;
• Piyasaların ve bölgelerin yatırım çekiciliğinin analizi;
• İstikrarlı ve büyüyen piyasalar arasında sermaye tahsis stratejilerinin geliştirilmesi;
• Yabancı yatırımcıların katılımıyla gerçekleştirilen projelerin hukuki ve vergi yönleri de dahil olmak üzere desteklenmesi.

Bu yazıda, ABD'de ev satın almayı veya sermayeyi korumak ve artırmak amacıyla Amerikan gayrimenkulüne yatırım yapmayı düşünenlere yardımcı olacak deneyimlerimi ve pratik senaryoları derledim.

Amerika Birleşik Devletleri ile Avusturya'yı karşılaştırırken, Avrupa ülkesinin birkaç önemli avantajına dikkat çekmekte fayda var:

• Piyasa istikrarı: Fiyatlar, büyük Amerikan şehirlerinde görülen keskin dalgalanmalar olmadan, ılımlı ve öngörülebilir bir şekilde artıyor.
• İstikrarlı talep: Avusturya gayrimenkulleri hem yerel sakinler hem de yabancı yatırımcılar tarafından talep görüyor ve bu da likiditenin sağlanmasını garanti ediyor.
• Planlama kolaylığı: Vergi ve yasal koşullar daha şeffaf olduğundan, uzun vadeli yatırım yönetimi daha kolay hale geliyor.
• Yüksek yaşam standardı: altyapı, sağlık hizmetleri, eğitim ve güvenlik, yaşamak ve uzun vadeli mülk sahibi olmak için konforlu bir ortam yaratır.

ABD ölçek, dinamizm ve yüksek getiriler sunarken, Avusturya özellikle sermayelerini güvenli bir yerde saklamak ve büyütmek isteyen muhafazakar yatırımcılar için öngörülebilirlik, istikrar ve güvenilirlik avantajlarından yararlanıyor.

ABD, uluslararası yatırımcılar için en cazip gayrimenkul piyasalarından biri olmaya devam ediyor. Sadece işlem hacmi ve piyasa değeri açısından en büyük piyasa olmakla kalmıyor, aynı zamanda yüksek likiditeye ve şeffaf prosedürlere sahip bir piyasa. Her yıl Avrupa, Asya ve Orta Doğu'dan yatırımcılar, ABD'de bir ev veya New York'ta bir daire satın almak, portföylerini çeşitlendirmek ve istikrarlı kira geliri elde etmek için buraya akın ediyor.

Knight Frank'ın 2024'ün 4. çeyreğine ilişkin son Küresel Konut Fiyat Endeksi raporuna göre, ABD'de ortalama yıllık konut fiyat artışı %2,6 oldu. Bu rakam, uzun vadeli %4,8'lik trendin altında olsa da, istikrarı ve ılımlı bir pazar büyümesini gösteriyor.

PwC ve Urban Land Institute'un "Gayrimenkulde Ortaya Çıkan Trendler® 2025" raporu, Federal Rezerv'in düşük faiz oranlarının gayrimenkul piyasasını canlandırmaya, işlem hacmini artırmaya ve yatırımcılar için koşulları iyileştirmeye yardımcı olduğunu belirtiyor.

JLL'ye göre, ABD, Küresel Gayrimenkul Şeffaflık Endeksi'ndeki iyileşen puanlardan da anlaşılacağı üzere, 2024 yılında gayrimenkul piyasasında yüksek derecede şeffaflık sergiledi. Bu durum, ABD pazarını uluslararası yatırımcılar için cazip hale getirerek, işlemlerin yasal ve finansal istikrarına güven sağlıyor.

ABD, likidite, piyasa çeşitliliği ve istikrarın eşsiz bir kombinasyonunu sunmaktadır. Yüksek vergilerin ve sınırlı likiditenin engel teşkil edebildiği Avrupa'nın ve siyasi istikrarsızlığın piyasayı etkileyebildiği Asya'nın aksine, ABD daha öngörülebilir bir yatırım ortamı sağlamaktadır.

Örneğin, New York City gayrimenkulüne yatırım yapan müşterilerim, yüksek başlangıç ​​maliyetlerine rağmen yüksek getiri ve piyasa istikrarı bildirmektedirler. Bir müşterim 1,5 milyon dolara bir New York City dairesi satın aldı ve iki yıl içinde 120.000 dolar kira geliri elde etmeye başladı.

ABD gayrimenkul piyasası, dünyanın en büyük ve en likit piyasalarından biridir ve yatırımcılara konutlardan ve apartman dairelerinden ticari mülklere ve çok aileli konutlara kadar geniş bir yelpazede fırsatlar sunmaktadır. İstikrarlı ekonomisi, gelişmiş altyapısı ve şeffaf hukuk sistemi, ülkeyi hem yerli hem de yabancı yatırımcılar için özellikle cazip kılmaktadır.

ABD gayrimenkul piyasası son yirmi yılda birkaç önemli aşamadan geçti. 2008 krizi, yaygın düşük kaliteli ipotek kredileri ve spekülasyon nedeniyle tetiklendi: ev fiyatları düştü, birçok ev sahibi kendilerini negatif öz sermaye durumunda buldu ve bankalar temerrüde düştü.
Sonraki yıllarda piyasa kademeli olarak toparlandı: 2010'dan 2015'e kadar, özellikle New York, San Francisco ve Los Angeles gibi büyük şehirlerde, yatırımcı akını ve sınırlı konut arzı sayesinde ılımlı bir fiyat artışı yaşandı.

COVID-19 pandemisi başlangıçta piyasayı yavaşlattı, ancak 2020'nin sonuna doğru talep hızla arttı: düşük ipotek faiz oranları ve banliyö bölgelerindeki düşük faiz oranları, özellikle evler ve apartman daireleri için fiyat artışını hızlandırdı.

2025 yılına gelindiğinde piyasa istikrara kavuşacak: yıllık fiyat artışının %3-4 olması beklenirken, yüksek kira getirileri ve yabancı yatırımcıların ilgisi ABD'yi cazip bir yatırım destinasyonu haline getiriyor. New York ve Miami'ye yatırım yapan müşterilerim istikrarlı getiriler ve öngörülebilir piyasa dinamikleri olduğunu belirtiyorlar.

ABD'de mevcut bir evin ortalama fiyatı 368.581 dolar olup, bir önceki yıla göre %0,3 artış göstermiştir. New York, Miami ve Los Angeles'ta fiyat düşüşleri görülmekte, bu da bu pazarları alıcılar için daha cazip hale getirmektedir.

Ortalama kira getirisi %8 olup, bu oran küresel standartlara göre yüksektir.

Alıcıların en büyük ilgisi aşağıdaki bölgelerde gözlemlenmektedir:

• New York: İstikrarlı talep ve gelişmiş altyapı, şehri yatırımcılar için cazip kılıyor.
• Miami: 2025'te alıcı piyasasına geçiş, koşulları daha elverişli hale getiriyor.
• Los Angeles: Düşük fiyatlar, özellikle çok aileli konutlar için konut edinebilirliği artırıyor.
• Teksas: Gelir vergisi olmaması ve düşük emlak vergileri yatırımcıları cezbediyor.
• Orta Batı: Detroit gibi şehirler %21,95'e varan yüksek kira getirisi sunuyor.

ABD piyasası, yatırımcılara bütçelerine ve hedeflerine uygun bir strateji oluşturma olanağı sağlayan çok çeşitli gayrimenkul seçenekleri sunuyor; bu seçenekler arasında ABD'de ev satın almaktan New York'ta bir daire edinmeye kadar birçok alternatif bulunuyor.

• Konut binaları , özellikle New York City ve Miami banliyölerinde, istikrarlı kira geliri ve uzun vadeli değer artışı sağlamaktadır.
• apartman daireleri ve sıra evler rağbet görüyor; yönetimleri daha kolay ve yıllık %5-7 oranında kira getirisi sağlıyorlar.
• Çok aileli (çok daireli) binalar, yıllık %10'a varan yüksek getiriler sunar ve boş daire riskini en aza indirir.
• Uzaktan çalışma modelinin yükselişine rağmen, ticari gayrimenkuller
• Lüks ve kısa süreli kiralama seçenekleri yüksek getiri sağlar ancak aktif yönetim gerektirir.

Yabancı alıcılar, Nisan 2024 ile Mart 2025 arasında ABD gayrimenkulüne 56 milyar dolar harcadı; bu da bir önceki yıla göre %33,2'lik bir artış anlamına geliyor. Başlıca yatırımcı ülkeler Çin, Kanada, Latin Amerika ve Avrupa oldu. İlgi, ağırlıklı olarak metrekare başına ortalama fiyatın 1.100-1.400 dolar olduğu büyük şehirler ve prestijli bölgeler olan New York, Miami ve Los Angeles'a odaklandı. Yabancı yatırımcılar için yıllık ortalama kira getirisi %6-8 civarında olup, bu da ABD pazarını risk/ödül açısından en cazip pazarlardan biri haline getiriyor.

Amerikalı alıcılar, ortalama ev fiyatlarının kıyı bölgelerine göre %25-40 daha düşük olduğu ve yıllık kira getirilerinin %10-12'ye ulaştığı Orta Batı gibi iç bölgelere giderek daha fazla ilgi gösteriyor. Bu durum, yüksek getiri ve sermaye artışı potansiyeli olan ABD'de ev veya gayrimenkul satın almak isteyenler için cazip fırsatlar yaratıyor.

Yüksek ipotek faiz oranları (Ağustos 2025 itibarıyla 30 yıllık sabit faizli ipotek için ortalama faiz oranı yaklaşık %7,2) geçici olarak konut satın alma talebini engelliyor. Ancak, faiz oranlarında %1-1,5'lik bir indirim bile piyasayı önemli ölçüde canlandırabilir.

Kaliforniya ve New York gibi pahalı eyaletlerden daha uygun fiyatlı bölgelere (Teksas, Florida ve Orta Batı) sakinlerin göçü, konut için iç talebi körüklüyor. ABD Nüfus Sayım Bürosu'na göre, her yıl 3 milyondan fazla insan daha uygun fiyatlı eyaletlere taşınıyor ve bu da sürekli bir potansiyel kiracı ve alıcı akışı yaratıyor.

ABD gayrimenkulüne yatırım yapmak çeşitli fırsatlar sunar ve mülkiyet yapısı seçimi yatırımcının hedeflerine, vergi tercihlerine ve katılım düzeyine bağlıdır.

Yatırım yapmanın basit bir yolu, gayrimenkulü bir bireyin adına satın almaktır. Ancak bu, daha yüksek vergilere ve sınırlı varlık korumasına yol açabilir. Örneğin, ABD'de bu şekilde ev yatırımı yapan müşterilerim daha yüksek vergi oranları ve kişisel sorumluluk riskleriyle karşı karşıya kaldılar.

Özellikler:

• Basit işlem süreçleri ve minimum bürokrasi
• Yönetim, onarım ve kiralama konularında tam kontrol
• Özellikle ABD vatandaşları için, bireysel adlarına ipotek kredisi almak kolaydır
• Özel mülk veya aile konutları için uygundur

Bir Limited Şirket (LLC) kurmak, kişisel sorumluluğunuzu sınırlamanıza ve vergilendirmeyi optimize etmenize olanak tanır. Bu, özellikle yabancı yatırımcılar için faydalıdır, çünkü bir LLC, kar ve zararların dağıtımında esneklik sağlar ve varlık transferlerini basitleştirir.

Özellikler:

• Mülk sahibinin kişisel sorumluluğunun sınırlandırılması
• Katılımcılar arasında kar ve zararların dağıtımında esneklik
• Mülkün yeniden satılmasına gerek kalmadan hisselerin diğer yatırımcılara devrini kolaylaştırmak
• Gider indirimleri ve amortisman dahil olmak üzere vergi optimizasyonu olasılığı
• Çok aileli konutlar, ticari mülkler ve gayrimenkul portföyleri için uygundur

Örnek: Müşterilerimden biri, ABD'de bir limited şirket (LLC) aracılığıyla gayrimenkul satın aldı; bu da vergi sonuçlarını etkin bir şekilde yönetmesine ve kişisel varlıklarını korumasına olanak sağladı.

REIT'ler, gayrimenkul sahibi olan ve bunları yöneten, likidite ve çeşitlendirme sağlayan şirketlerdir. 2024 yılında, halka açık REIT'ler yaklaşık 66,2 milyar dolar temettü ödedi.

Özellikler:

• Ofis binalarına, alışveriş merkezlerine, depolara ve apartman dairelerine doğrudan yönetim olmadan yatırım yapma fırsatı
• Coğrafya ve nesne türüne göre çeşitlendirme
• Likidite - REIT hisseleri piyasada kolayca işlem görmektedir
• Pasif gelir arayan yatırımcılar için uygundur
• Yıllık ortalama temettü verimi %4-7 arasındadır ve buna ek olarak sermaye artışı da söz konusudur

Ortaklıklar ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları (REIT'ler), büyük gayrimenkul varlıkları edinmek için sermayeyi bir araya getirmenize, riski azaltmanıza ve potansiyel karı artırmanıza olanak tanır.

Özellikler:

• Yüksek değerli ticari ve çok aileli gayrimenkullere erişim
• Ortaklar arasında risk ve maliyetlerin paylaşılması
• Tesis yönetimi profesyonel bir ekibe emanet edilmiştir
• Büyük kişisel yatırımlara gerek kalmadan büyük projelere katılma fırsatı

Genel olarak, ABD yabancıların konut, apartman ve ticari gayrimenkul dahil olmak üzere mülkleri doğrudan kendi adlarına, limited şirketler (LLC), gayrimenkul yatırım ortaklıkları (REIT) veya ortaklıklar ve vakıflar aracılığıyla satın almalarını yasaklamamaktadır. Askeri üsler ve kritik altyapı gibi stratejik konumların yakınındaki arazilerin satın alınmasına ilişkin kısıtlamalar bulunmaktadır.

Bazı ipotek programları yalnızca vatandaşlara ve yerleşiklere açıktır, bu nedenle yabancılar nakit veya uluslararası bankalar aracılığıyla finansman kullanmayı daha çok tercih ederler. Bir limited şirket veya vakıf aracılığıyla mülkiyet sahibi olmak, bazı bürokratik karmaşıklıkları aşmaya ve süreci basitleştirmeye yardımcı olur.

ABD'de ev satın alma süreci şeffaflık ve titiz yasal prosedürlerle karakterize edilir; bu da piyasayı hem Amerikalı hem de yabancı yatırımcılar için cazip hale getirir. Aşağıda, New York'ta bir daire, ABD'de bir ev satın almayı veya Los Angeles'ta yatırım yapmayı planlıyorsanız dikkate almanız gereken temel adımları ve hususları ele alacağız.

ABD'de gayrimenkul satın alma süreci oldukça yapılandırılmıştır. İşte müşterilerimin ABD'de ev veya New York ya da Los Angeles'ta daire satın alırken izlediği ana adımlar:

1. Emlakçı ve gayrimenkul seçimi – bir gayrimenkul seçmek ve bir emlakçı aracılığıyla teklif (satın alma önerisi) sunmak.
2. Teklifin kabulü – satıcı işlemin şartlarını onaylar, fiyat sözleşmede belirlenir.
3. Emanet hesabı – işlem tamamlanana kadar para ve fonların saklanması için özel bir hesap açılır.
4. Ev incelemesi, bir yapının (çatı, iletişim hatları, sistemler) durumunun teknik olarak kontrol edilmesidir.
5. Değerleme (ekspertiz) - özellikle ipotek kullanılmışsa, bir banka veya bağımsız bir değerleme uzmanı tarafından yapılır.
6. Tapu araştırması ve tapu sigortası — hukuki doğruluğun kontrol edilmesi ve tapu sigortasının alınması.
7. Belge hazırlığı – bir avukat veya emanet şirketi nihai sözleşmeleri ve anlaşmaları hazırlar.
8. Kapanış - taraflar belgeleri imzalar, para transferi gerçekleşir ve mülkiyet hakları ilçe kayıtlarına işlenir.

Örnek: Müşterilerimden biri Amerika'nın Teksas eyaletinde bir ev satın alıyordu ve teklif sunmaktan tapuyu tescil ettirmeye kadar tüm süreç yaklaşık 45 gün sürdü; bu, çoğu işlem için standart bir süre.

ABD'de gayrimenkul satın alırken iki uzman önemli rol oynar: emlakçı ve avukat.

Bir emlakçı, müşterisine her aşamada destek olur: mülk seçmekten ve teklif sunmaktan satıcıyla pazarlık yapmaya kadar. Avrupa'dakinin aksine, ABD'de emlakçı hizmetleri alıcı tarafından değil, satıcı tarafından ödenir; bu da hizmetlerini yabancı yatırımcılar için özellikle avantajlı hale getirir. Örneğin, New York'ta bir daire satın almayı planlayan bir müşterim, emlakçının rekabetçi bir piyasada indirim sağlayan yetenekli pazarlıkları sayesinde on binlerce dolar tasarruf etti.

avukat da, New York, New Jersey ve Massachusetts'te avukatın katılımı zorunludur. Avukatlar işlemin bütünlüğünü doğrular, tapuyu analiz eder, sözleşmeyi hazırlar ve vergi düzenlemelerine (örneğin yabancılar için FIRPTA) uyumu sağlar.

Mesleki çalışmalarımda, Florida'da ev satın almayı planlayan bir müvekkilim vardı ve avukat, önceki sahibinin 15.000 dolar vergi borcu olduğunu keşfetti. Bu sayede, sorun satış işlemi tamamlanmadan önce çözüldü ve alıcı gereksiz masraflardan kurtuldu.

ABD'de daire satın almak veya ABD'de bir eve yatırım yapmak için vatandaşlık veya kalıcı oturma izni gerekmez. Temel şartlar pasaport değil, işlemin mali ve hukuki şeffaflığıdır. Alıcılar, fonlarının yasal kaynağını kanıtlamalı, peşinatı karşılayacak yeterli fonlara sahip olmalı (eğer ipotek kredisi alıyorlarsa) ve FIRPTA ve kira geliri vergilendirmesi de dahil olmak üzere vergi düzenlemelerini anlamalıdır.

1. Kimlik numarası

• Bölge sakinlerinin Sosyal Güvenlik Numarasına (SSN) ihtiyacı vardır
• Yabancı uyruklular - Vergi ödemek için ITIN (Bireysel Vergi Mükellefi Kimlik Numarası) gereklidir

2. ABD'de banka hesabı

• Para transferini emanet hesabına yapmak ve cari giderleri ödemek için kullanılır
• Vize ve pasaportla açılabilir

3. Fonların kimliğinin ve kaynağının teyidi

• Banka veya emanet şirketi, kara para aklama karşıtı (AML) kurallarının ihlal edilmediğinden emin olmak için belgeleri kontrol eder

4. Finansman

• Yabancı yatırımcıların çoğu işlemleri nakit olarak ödüyor (NAR'a göre, yabancı alımların %40'ından fazlası nakit işlemdir)
• Konut kredisi imkanları mevcut, ancak şartlar daha katı: peşinat %30-50 arasında, faiz oranı ise ABD vatandaşlarına göre %1-2 daha yüksek

5. Vergi yükümlülükleri

• Yabancı uyruklular satış vergisine tabidir (FIRPTA - %15'e kadar)
• ITIN numarasına sahip olmak, kira geliri vergisi beyannamesi vermenizi sağlar

6. Yaş

• Mülkiyet konusunda herhangi bir kısıtlama yoktur; gayrimenkul, vasi veya vakıf aracılığıyla bir reşit olmayan kişi adına bile tescil edilebilir
• Bankalar konut kredileri için minimum yaş sınırını 18 olarak belirlemiştir

Yabancı yatırımcılar ve alıcılar, ABD'de gayrimenkulü tamamen çevrimiçi olarak, şahsen bulunmalarına gerek kalmadan satın alabilirler. Emlakçılar sanal gösterimler ve 3 boyutlu turlar sunarken, belgeler DocuSign gibi elektronik hizmetler aracılığıyla imzalanmaktadır.

İşlemin finansal kısmı bir emanet şirketi tarafından yürütülür: şirket depozitoyu kabul eder, tapuyu doğrular ve tapu sigortasını düzenler. Fonlar uluslararası banka havalesi yoluyla aktarılır.
Kapanış uzaktan gerçekleşir ve tescilli tapu alıcıya posta veya kurye ile gönderilir. New York'ta bir daire satın almak isteyen bir müşterim vardı ve işlemi tamamen çevrimiçi olarak tamamladık; güvendiği temsilcisi anahtarları teslim aldı.

Bu format, özellikle mülklerini hemen kiraya vermeyi planlayanlar için son derece uygundur: İster Amerika'da bir ev, ister Los Angeles, Miami veya Florida'da bir daire olsun, mülk anında yönetim şirketine devredilir.

Amerika'da ev veya daire satın almayı planlayan yatırımcılar, yalnızca mülk fiyatını değil, vergi yükünü de göz önünde bulundurmalıdır. Emlak vergilerinin genellikle daha şeffaf ve öngörülebilir olduğu Avrupa'nın aksine, ABD'de çok kademeli bir sistem vardır: federal, eyalet ve belediye.

ABD'de yıllık emlak vergileri %0,3'ten (Hawaii) %2,4'ün üzerine (Teksas, New Jersey) kadar değişmektedir. Ortalama oran, mülk değerinin yaklaşık %1,1'idir.

Örneğin, Amerika'da bir evin fiyatı 500.000 dolar ise, emlak vergisi yıllık yaklaşık 5.500 dolar olacaktır. Florida'da 650.000 dolara ev satın alan müşterilerim ise yıllık olarak 9.000 doların biraz üzerinde emlak vergisi ödüyorlar.

Bu, avukatlık ücretleri, tapu sigortası, emanet ücretleri, değerleme ve işlem kaydını içerir. Genellikle mülkün satın alma fiyatının %2-5'i kadardır. ABD'de 400.000 dolarlık bir daire satın alırken, kapanış masrafları için 8.000-20.000 dolar bütçe ayırmanız gerekir.

Kira gelirleri federal vergiye (%10-37) ve eyalet vergisine (%0-13) tabidir. Uluslararası anlaşmalar geçerli olmadığı sürece, ikametgahı ABD dışında olanlar %30 oranında stopaj vergisine tabi olabilir. Onarım, yönetim ve amortisman giderleri vergi matrahını azaltabilir. Örneğin, Miami'de yaşayan bir müşteri, yönetim ve onarım masraflarını karşılayarak ABD'deki dairesinin kira vergisini neredeyse yarı yarıya düşürmüştür.

Bu vergi, gayrimenkul satışlarına uygulanır ve federal vergi oranının %20'si artı eyalet vergi oranına eşittir. Yerleşik vatandaşlar, mülkü iki yıldan fazla süreyle ellerinde tuttukları takdirde vergi indiriminden yararlanırlar; yabancılar bu avantajlardan yararlanamazlar.

Yasa gereği, FIRPTA, ikametgahı ABD dışında olan kişilerden satış fiyatının %15'ine kadar vergi kesintisi yapar. Örneğin, New York'ta 1,2 milyon dolara bir daire satan Avusturyalı bir yatırımcıdan 180.000 dolar vergi kesintisi yapılmıştır. Vergi beyannamesi verildikten sonra tutarın bir kısmı iade edilebilir.

Avusturya, muhafazakar yatırımcılar için daha elverişli ve öngörülebilir gayrimenkul vergilendirmesi sunmaktadır. Vergi yükü minimum düzeydedir ve kira gelirleri ile sermaye kazançları için planlama yapmak daha kolaydır. ABD daha yüksek getiriler sunar, ancak özellikle yabancılar için riskler ve maliyetler daha yüksektir.

ABD'de ev satın alırken vergi yükünü azaltmak için yatırımcılar şunları kullanır:

• LLC - Kişisel sorumluluğu sınırlandırır ve kira ve satış işlemlerinin vergilendirilmesini optimize eder.
• 1031 Değişimi - bir yatırım amaçlı gayrimenkulün başka bir yatırım amaçlı gayrimenkulle değiştirilmesi durumunda sermaye kazancı vergisinin ertelenmesi.
• Vergi indirimleri – onarım, yönetim ve amortisman giderleri vergi matrahını azaltır.
• Varlık yapılandırması – varlık koruma ve vergi optimizasyonu için tröstler veya ortaklıklar.
• Gelir ve gider planlaması - kira geliri ve sermaye harcamalarının dengeli dağılımı.

Amerika Birleşik Devletleri'nde gayrimenkul veya daire sahibi olmak, kalıcı oturma iznine doğrudan bir yol sağlamaz. Bununla birlikte, gayrimenkul ve işletmeye yatırım yapmayı içeren çeşitli vize programları mevcuttur.

EB-5 programı, yatırımcıların ve ailelerinin, ABD vatandaşları için en az 10 iş imkanı yaratacak bir ticari işletmeye 1.050.000 dolar yatırım yaparak yeşil kart almalarına olanak tanır. Yatırımın Hedeflenen İstihdam Alanı'nda (TEA) yapılması durumunda, miktar 800.000 dolara düşürülebilir.

Ancak Şubat 2025'te ABD Başkanı Donald Trump, EB-5 programının yerine, iş yaratma şartı olmaksızın vatandaşlığa giden bir yol sağlayacak yeni bir 5 milyon dolarlık "altın kart" programı önerdi.

E-2 vizesi, Amerika Birleşik Devletleri'nin ticaret ve seyrüsefer anlaşmaları bulunan ülkelerin vatandaşları için tasarlanmıştır. Yatırımcıların, Amerika Birleşik Devletleri'nde mevcut veya yeni bir işletmeye önemli miktarda sermaye yatırmaları ve şirkette kontrol hissesine (genellikle %50'den fazla) sahip olmaları gerekmektedir.
İşletme aktif olarak yönetiliyor ve karlı ise, apartman binalarının yönetim amacıyla satın alınması gibi gayrimenkul yatırımları da bu vize için uygun olabilir.

E-2 vizesi için resmi bir asgari yatırım şartı olmamakla birlikte, özellikle küçük işletmeler için uygulamada 250.000 ila 300.000 dolar arasında yatırım yapılması önerilmektedir.

L-1 vizesi, uluslararası şirketlerin çalışanlarının Amerika Birleşik Devletleri'ndeki şubelerine veya iştiraklerine transfer olmaları için tasarlanmıştır. Bu vizeye hak kazanmak için, yurtdışındaki şirketin en az bir yıldır faaliyet göstermesi ve ABD şirketiyle uygun bağlara sahip olması gerekir. Bu, işlerini genişletmek isteyen yabancı şirket sahipleri için, gayrimenkul yatırımları da dahil olmak üzere, Amerika Birleşik Devletleri'nde faydalı olabilir.

ABD'de, yatırım vizelerinin yanı sıra oturma izni almanın başka yasal yolları da vardır:

• Aile birleşimi - ABD vatandaşlarının ve ikamet edenlerin birinci dereceden akrabaları için.
• ABD vatandaşıyla evlenmek, yeşil kart alma hakkı verir.
• Nitelikli işçiler için çalışma vizeleri - H-1B, O-1 ve diğerleri.
• Eğitim - F-1 öğrenci vizesi ve sonrasında çalışma vizesine dönüştürme imkanı.
• Yeşil Kart Çekilişi, Amerika Birleşik Devletleri'ne düşük göç oranlarına sahip ülkelerin vatandaşlarına rastgele vize tahsis eden yıllık bir programdır.

Avusturya'da oturma izni almanın çeşitli yolları , bunlar arasında şunlar yer alır:

• D-kartı: Yüksek nitelikli uzmanlar, yatırımcılar ve girişimciler için tasarlanmış olup, ülkede yasal ikamet ve çalışma izni sağlar. Yatırımcılar için minimum yatırım genellikle bir işletmeye veya Avusturya ekonomisine 300.000-500.000 € arasındadır. İlk ikamet izni bir yıl süreyle verilir ve beş yıla kadar uzatılabilir; bundan sonra kalıcı ikamet başvurusu yapılabilir ve altı yıl sonra vatandaşlık alınabilir.
• Kendi kendine yeterlilik: Devlet yardımı olmadan kendi geçimini sağlayabilen bireyler için. Banka hesabında 30.000-60.000 € bulunduğunu ve bir eve sahip olduğunu kanıtlamak gereklidir. İlk oturma izni bir yıl süreyle verilir, beş yıla kadar yıllık olarak yenilenebilir ve ardından kalıcı oturma izni alınabilir.

Avusturya, net şartları, sabit yatırım miktarları ve uzun vadeli oturum izni ve vatandaşlığa doğrudan giden yolu sayesinde, yatırım yoluyla oturum izni arayan yatırımcılar için daha basit ve öngörülebilir bir yol sunmaktadır.

ABD'de gayrimenkule yatırım yapmak istikrarlı bir gelir sağlayabilir, ancak kısa vadeli ve uzun vadeli kiralamalar arasındaki farkları, vergi hususlarını ve yerel düzenlemeleri dikkate almak önemlidir. Deneyimlerim gösteriyor ki, doğru kiralama stratejisini seçmek yatırım karlılığınızı doğrudan etkiliyor.

Kısa süreli kiralama, özellikle turistik ve kentsel alanlarda, genellikle yıllık %12-15 aralığında yüksek getiri sağlar. Örneğin:

• New York: Günlük oda fiyatı 159 dolar, doluluk oranı %67, yıllık gelir 39.983 dolar.
• Santa Monica: günlük oda fiyatı 216 dolar, doluluk oranı %72, yıllık gelir 58.184 dolar.
• Hollywood, FL: günlük oda fiyatı 197$, doluluk oranı %69, yıllık gelir 47.000$.

Riskler ve hususlar: New York, Miami ve Los Angeles dahil olmak üzere birçok şehir, kısa süreli kiralama konusunda kayıt, lisans ve kiralama günü sınırlarına uyulmasını gerektiren katı düzenlemeler uygulamaktadır. Bu nedenle, yatırımcılar cezalardan kaçınmak için yerel yasaları dikkatlice analiz etmelidir.

Uzun vadeli kiralamalar, daha az düzenleyici riskle daha istikrarlı bir gelir sağlar. Ortalama getiri yaklaşık %8'dir ve bazı bölgelerde %12-22'ye ulaşabilir. Örnekler:

• Detroit: Getiri oranı %21,95'e kadar.
• Miami: yaklaşık %7 getiri.

Uzun vadeli kiralamalar, istikrar ve minimum operasyonel karmaşıklık arayan yatırımcılar için özellikle caziptir. Müşterilerim, uzun vadeli geliri güvence altına almak ve mevsimsellik ve talepteki dalgalanmalarla ilişkili riskleri azaltmak için Teksas ve Arizona'da sıklıkla bu seçeneği tercih etmektedir.

1. Kısa süreli kiralama (Airbnb, VRBO)

• Federal gelir vergisi: Yatırımcının toplam gelirine bağlı olarak %10-37 arasında değişmektedir.
• Örnek: New York City'deki bir daireden elde ettiğiniz yıllık kısa dönem kira geliriniz 40.000 dolar ise, diğer gelir kaynaklarınıza bağlı olarak federal vergi yükümlülüğünüz 4.000 ila 12.000 dolar arasında olabilir.
• Eyalet Vergisi: New York - Gelirin %4-8,82'si; Florida - %0 (eyalet gelir vergisi yok).
• Turist vergisi ve satış ücreti: New York - her rezervasyonun %14,75'i; Miami - yaklaşık %12'si.
• Yabancı uyruklular: Brüt gelir üzerinden %30 oranında vergi, yönetim şirketi aracılığıyla kesilir.

2. Uzun vadeli kiralama

• Federal gelir vergisi: %10–37.
• Örnek: Miami'de aylık 2.800 dolara kiralanan bir ev, yıllık 33.600 dolar gelir. Federal vergiler 3.300-12.500 dolar arasında değişiyor.
• Eyalet Vergisi: Florida - %0; Kaliforniya (Los Angeles) - %1-13,3.
• Yabancı uyruklular için vergi stopajı: Genellikle brüt gelirin %30'u, vergi beyannamesi olan bir limited şirket (LLC) aracılığıyla kurulmadığı sürece.

Avrupa ve Asya'daki müşterilerim için her zaman federal ve yerel vergi yüklerini önceden hesaplamalarını ve maksimum optimizasyon için bir LLC kurmayı düşünmelerini öneririm. Örneğin, Miami ve New York'taki yatırımcılar, giderler ve amortisman için doğru planlamadan önemli ölçüde fayda görürler.

Yönetim şirketleri, özellikle yabancı yatırımcıların gayrimenkullerini kişisel müdahale olmadan yönetmelerine yardımcı olur. Sundukları hizmetler şunlardır:

• Kiracı bulmak ve ödeme güçlerini kontrol etmek
• Kira tahsilatı ve zamanında ödeme kontrolü
• Bakım, onarım ve temizlik
• Muhasebe ve vergi raporlaması

Hizmetlerin maliyeti:

• Uzun vadeli kiralamalar: genellikle aylık gelirin %8-12'si. Örneğin, New York'ta bir daire aylık 3.000 dolar gelir getiriyorsa, yönetim şirketi aylık 240-360 dolar komisyon alır.
• Kısa süreli kiralamalar (Airbnb, VRBO): Genellikle gelirin %15-20'sini oluşturur, çünkü daha fazla rezervasyon yönetimi ve misafir hizmeti gerektirir. Örnek: Aylık gelir 4.000$ — komisyon 600-800$.
• Ek ücretler: platform yerleştirme ücretleri, tek seferlik konaklama hazırlık ücretleri, acil onarım ücretleri.

Amacınız istikrar, öngörülebilir gelir ve minimum düzenleyici risk ise, Avusturya'yı değerlendirmenizi öneririm. ABD, özellikle kısa vadeli kiralamalar yoluyla yüksek getiri sağladığı için cazip olsa da, karmaşık düzenlemeler ve çok sayıda riskle birlikte gelir.

ABD gayrimenkulüne yatırım yapacağınız bölgeyi seçmek, hedeflerinize, bütçenize ve stratejinize bağlıdır: istikrarlı bir gelir, yüksek likidite veya sermaye artışı beklentisi arıyor olabilirsiniz. Deneyimlerim gösteriyor ki, doğru şehri seçmek getirileri ve riskleri doğrudan etkiliyor.

New York - istikrar ve likidite

New York, ülkenin en likit piyasası olmaya devam ediyor. Metrekare başına ortalama fiyat 10.000-18.000 dolar arasında değişiyor; bu da yatırımları pahalı ancak öngörülebilir kılıyor.

• Uzun vadeli kira getirisi: %5–6
• Kısa dönemli kiralamalar: %12–14
• Popüler semtler: Manhattan, Brooklyn, Queens
• Özellikler: yüksek likidite, istikrarlı talep, sıkı Airbnb kuralları

Miami ve Florida - Büyüme ve Vergi Avantajları

Metrekare başına ortalama ev fiyatlarının 5.500 ila 9.000 dolar arasında değiştiği Florida, sermaye artışı ve vergi avantajları arayan yatırımcılar için erişilebilir bir yer.

• Uzun vadeli kira getirisi: %7
• Kısa dönemli kiralamalar: %11–13
• Popüler semtler: South Beach, Brickell, Coral Gables
• Özellikler: hızlı fiyat artışı, yüksek turist akışı, gelir vergisinde sıfır vergi

Örneğin, müvekkilim Brickell'de 80 metrekarelik bir daireyi 600.000 dolara (metrekare başına 7.500 dolar) satın aldı. Uzun vadeli kiralamalar aylık 3.500 dolar getirirken, Airbnb üzerinden kısa vadeli kiralamalar sezon başına 5.500 dolara kadar ulaşabiliyor. İki yıl sonra dairenin değeri %12 arttı.

Kaliforniya (Los Angeles, San Francisco) - pahalı, yüksek statülü pazarlar

Buradaki fiyatlar en yüksekler arasında: metrekare başına 8.500-20.000 dolar. Yatırım önemli bir bütçe gerektiriyor, ancak prestij ve likidite sağlıyor.

• Uzun vadeli kira getirisi: %5–6
• Kısa dönemli kiralamalar: %12–13
• Popüler semtler: Santa Monica, Hollywood, Los Angeles şehir merkezi
• Özellikler: prestijli bölgeler, yüksek kiralama talebi, sıkı yasalar

Teksas (Austin, Dallas, Houston) – Dinamik büyüme ve göç

Ortalama ev fiyatı metrekare başına 3.500-6.500 dolar arasında değişiyor; bu da Teksas'ı bütçesi kısıtlı ve yüksek sermaye getirisi arayan yatırımcılar için cazip kılıyor.

• Uzun vadeli kira getirisi: %8–9
• Kısa dönemli kiralamalar: %10–12
• Özellikler: nüfus artışı, pahalı eyaletlerden göç, uygun fiyatlar

Kanadalı bir yatırımcı, Austin'de 100 metrekarelik bir şehir evini 450.000 dolara (metrekare başına 4.500 dolar) satın aldı. Uzun vadeli kira geliri aylık 3.200 dolar. Bir yıl sonra, dairenin değeri %10 arttı. Yerel piyasa aktif olarak büyüyor ve göçmen akını kiralama talebini artırıyor.

Orta Batı (Chicago, Detroit) - ucuz ama riskli seçenekler

Buradaki ev fiyatları metrekare başına 1.500 ila 6.000 dolar arasında değişiyor; bu da Orta Batı'yı yüksek getiri sağlayan, bütçe dostu yatırımlar için cazip bir seçenek haline getiriyor.

• Uzun vadeli kira getirisi: %7–22
• Kısa dönemli kiralamalar: %10–12
• Özellikler: çok düşük satın alma fiyatı, yüksek uzun vadeli kira getirisi, ancak istikrarsız piyasa ve kısa vadeli kiralamaya düşük talep

İsviçreli bir çift, Detroit'te 120 metrekarelik bir evi 200.000 dolara (metrekare başına 1.667 dolar) satın aldı. Uzun vadeli kira geliri aylık 2.200 dolar olup, yıllık %13'ün üzerinde bir getiri sağlıyor. Fiyat dalgalanması riski daha yüksek olsa da, düşük giriş maliyeti yatırımcının önemli getiriler elde etmesine olanak tanıyor.

ABD'de tüm işlemlerin yaklaşık %70'i mevcut konutlar için gerçekleşirken, yeni inşaatlar (önceden inşa edilmiş apartman daireleri ve çok aileli projeler dahil) pazarın yaklaşık %30'unu oluşturmaktadır. New York ve Los Angeles gibi popüler pazarlarda mevcut konutların ortalama metrekare fiyatı 10.000-18.000 dolar arasında değişirken, yeni inşaatların metrekare fiyatı bölgeye ve segmente bağlı olarak 8.000-15.000 dolar arasında değişmektedir.

ABD ikinci el piyasasında, altyapısı kanıtlanmış, büyük ve likiditesi yüksek şehirler özellikle popülerdir. Daireler ve evler, likiditenin yüksek ve uzun vadeli kiralama talebinin istikrarlı olduğu New York şehrinde, özellikle Brooklyn, Queens ve Manhattan'da en çok talep görmektedir.

İkinci el konut piyasası, konut maliyetlerinin daha düşük olduğu Chicago, Detroit ve Cleveland'da da aktif olarak gelişiyor; bu durum yatırımcıların küçük bir bütçeyle girip %12-15'e varan yüksek uzun vadeli kira getirisi elde etmelerine olanak tanıyor.

Özellikler: Eski evler büyük tadilatlar gerektirebilir, ancak hızlı bir şekilde kira geliri elde etme olanağı sağlar.

Yeni binalar, modern tasarımları ve enerji verimliliği standartlarıyla yatırımcıları cezbediyor. En popüler bölgeler arasında Miami, Fort Lauderdale ve Orlando yer alıyor; burada inşaat öncesi daireler piyasa fiyatlarının altında ve aylık 5.500 dolara kadar kısa süreli kiralama imkanı sunuyor. Teksas'ta (Austin, Dallas ve Houston) ise çok aileli projeler aktif olarak inşa ediliyor ve yatırımcıların aynı anda birden fazla daireden kar elde etmelerine olanak tanıyor.

Özellikler: İnşaat gecikmeleri riski mevcut, ancak mülkün değerinde artış potansiyeli ve yerleşim planlarında esneklik bulunuyor.

Amerikan evleri genellikle iskelet yapı, kereste, beton ve modern enerji verimli malzemeler kullanılarak inşa edilir. Standartlar, yangın güvenliği, ses yalıtımı ve havalandırma için katı gereksinimler içerir.

• Yeni binalarda genellikle akıllı ev sistemleri, modern mutfaklar ve banyolar bulunur; bu da kiracılar için cazibelerini artırır.
• ABD'de çok aileli konut komplekslerinin inşaat süreleri 12 ila 24 ay arasında değişmektedir.

Avusturya'daki yeni binalar, inşaat hızı, enerji verimliliği ve piyasa istikrarı açısından avantajlar sunmaktadır. ABD'de ise süreç bürokrasi, hava koşulları veya müteahhit gecikmeleri nedeniyle uzayabilir. Güvenilirlik ve uzun vadeli istikrar arayan yatırımcılar için, metrekare başına daha yüksek maliyete rağmen Avusturya genellikle tercih edilen bir seçenektir.

ABD'de gayrimenkule yatırım yapmak, geleneksel kiralama yöntemlerinden arazi geliştirmeye kadar geniş bir strateji yelpazesi sunmaktadır. Strateji seçimi, hedeflerinize, bütçenize ve risk iştahınıza bağlıdır.

Eski gayrimenkulleri tadilat ve yeniden satış amacıyla satın almak, aktif yatırımcılar için bir stratejidir. Özellikle Los Angeles veya San Francisco gibi gelişmekte olan bölgelerde, işlem başına getiri %15-25'e ulaşabilir.

Müşteri örnekleri: Austin'de 450.000 dolara satın alınan, 70.000 dolara tadilatı yapılan ve 650.000 dolara yeniden satılan 1.200 metrekarelik bir ev; yaklaşık 130.000 dolar net kar.

Sermayeyi birkaç küçük mülke bölmek riski azaltır ve gelir çeşitlendirmesine olanak tanır. Müşterilerin portföyleri genellikle Miami veya Teksas'ın farklı bölgelerinde iki veya üç daire içerir ve bu da istikrarlı bir kira akışı sağlar.

Ofisler, depolar ve perakende gayrimenkulleri yıllık %6 ila %10 arasında gelir getirir ancak daha yüksek başlangıç ​​sermayesi gerektirir. Örnek: Dallas'ta 1,2 milyon dolara küçük bir ofis kompleksi satın almak, yıllık 80.000-100.000 dolar gelir sağlar.

REIT'ler, gayrimenkulleri doğrudan yönetmeden gayrimenkul piyasasına katılmanıza olanak tanır. Temettü verimleri genellikle %4-6 arasında değişir ve düşük giriş engeli onları yeni başlayanlar için cazip hale getirir.

İnşaat veya geliştirme amacıyla arsa satın almak, uzun vadeli bir ufkuyla daha riskli bir stratejidir. Örneğin, Florida'da 1,5 hektarlık bir arsa 250.000 dolara satın alınıyor. İzinler ve inşaat tamamlandıktan sonra, proje 3-5 yıl içinde 600.000-700.000 dolara kadar gelir elde edebilir.

Viyana'nın piyasası daha istikrarlı ve öngörülebilir. Kiralama amaçlı alımlar %4-5 getiri sağlarken, tadilat ve satış ile geliştirme projeleri, katı inşaat yönetmelikleri ve yüksek arazi maliyetleri nedeniyle sınırlıdır. Piyasa daha az dinamiktir, ancak güvenlik, şeffaflık ve uzun vadeli istikrar avantajlarından yararlanır. Minimum riskle sermaye artışı arayan yatırımcılar için Viyana tercih edilebilirken, yüksek getiri sağlayan aktif stratejiler için ABD daha uygundur.

ABD gayrimenkulüne yatırım yapmak, bölge ve strateji seçerken dikkate alınması gereken bir dizi benzersiz özellik ve risk içermektedir.

Emlak vergisi oranı, eyalete bağlı olarak yılda %0,7 ile %2,3 arasında değişmektedir. New Jersey ve Illinois gibi bazı eyaletlerde vergiler %2,2'yi aşarak net getirileri önemli ölçüde azaltabilir. Müşteri örnekleri, Miami'de 600.000 dolarlık bir eve yapılan yatırım için vergilerin yılda yaklaşık 12.000-15.000 dolar civarında olduğunu göstermektedir; bu da yatırım getirisini hesaplarken dikkate alınması gereken önemli bir faktördür.

Özellikle Airbnb ve VRBO üzerinden yapılan kısa süreli kiralamalarla ilgili yerel kiralama yasaları katı olabilir. Örneğin, San Francisco, New York ve Miami'de kiralık birim sayısı ve lisanslama gereklilikleri konusunda kısıtlamalar bulunmakta olup, bu da yatırımcıların esnekliğini sınırlamaktadır.

Yüksek ipotek faiz oranları ve piyasa oynaklığı konut talebini azaltabilir. Örneğin, 2022 ile 2024 yılları arasında faiz oranlarının %7'ye yükselmesi, işlem sayısında yavaşlamaya ve alıcı sayısında düşüşe yol açmıştır. Bu durum, istikrarsızlık dönemlerinde fiyat düşüşleri riskini yaratmaktadır.

Detroit, Cleveland ve Teksas'ın bazı bölgeleri gibi ikinci ve üçüncü sınıf şehirlerde gayrimenkul likiditesi daha düşüktür ve satış süresi 6-12 aya kadar uzayabilir. Bu durum, işlemden hızlıca çıkmak isteyen yatırımcılar için riski artırır.

Avusturya piyasası istikrar ve öngörülebilirlik avantajlarından yararlanıyor. Vergiler daha düşük, mevzuat daha şeffaf, kira düzenlemeleri daha esnek ve Viyana ve Salzburg gibi büyük şehirlerdeki gayrimenkullerin likiditesi istikrarlı. Uzun vadeli sermaye korumasına ve risk azaltmaya değer veren yatırımcılar için Avusturya genellikle tercih edilen bir seçenektir. Öte yandan ABD, portföylerini aktif olarak yönetmeye hazır olan ve potansiyel piyasa dalgalanmalarını anlayarak daha yüksek getiri arayanlar için uygundur.

ABD gayrimenkulüne yatırım yapmak sadece getiriyle değil, aynı zamanda farklı eyaletlerdeki yaşam tarzı ve yaşam koşullarıyla da bağlantılıdır. Bölge seçimi iklimi, sağlık hizmetlerine erişimi, eğitim olanaklarını, güvenliği ve finansal altyapıyı etkiler.

Amerika Birleşik Devletleri, mülk seçimi ve kiralama stratejisi yapılırken dikkate alınması gereken önemli bir faktör olan çok çeşitli iklimlere sahiptir. Florida şehirleri, sıcak subtropikal iklimi ve plajlarıyla yıl boyunca kısa süreli kiralama için popülerdir. Kaliforniya, özellikle Los Angeles ve San Diego'da ılıman Akdeniz iklimi sunarak uzun süreli kiracıları ve aileleri cezbetmektedir.

Aynı zamanda, Orta Batı ve kuzey eyaletleri (Chicago, Minneapolis) soğuk kışlar ve karlı dönemlerle karakterize edilir; bu durum kısa süreli kiralama talebini azaltırken, ekonomik segmente ve uygun fiyatlara odaklanan alıcıları cezbedebilir.

Şehir dışında yaşayanlar için kaliteli sağlık hizmetlerine ve eğitime erişim önemli bir husustur. New York'ta dört kişilik bir aile için sigorta, temel teminat ve uzman doktor ziyaretleri dahil olmak üzere aylık 1.500-2.000 dolar arasında değişmektedir. Los Angeles'ta benzer maliyetler 1.300-1.800 dolar arasında değişirken, Miami ve Teksas'ta seçilen plana bağlı olarak aylık 700-1.000 dolar arasında değişmektedir.

Eğitim de farklılık gösteriyor: New York ve Kaliforniya'daki özel okullar ve prestijli üniversitelerin yıllık ücreti 20.000-50.000 dolar arasında değişirken, Teksas veya Florida'da yıllık 10.000-20.000 dolara iyi okullar bulabilirsiniz.

Yabancılar Amerika Birleşik Devletleri'nde hesap açabilir ve ipotek kredisi alabilirler, ancak süreç vatandaşlara göre daha karmaşıktır: genellikle ITIN/SSN, gelir belgesi ve önemli bir peşinat (genellikle %30-40) gereklidir. Miami ve Kaliforniya'daki bazı bankalar, yerleşik olmayanlar için özel programlar sunmaktadır.

Amerika Birleşik Devletleri'ndeki yaşam, şehre ve eyalete göre büyük farklılıklar gösterir. Örnekler:

• New York (Manhattan): 2 yatak odalı daire kirası: 4.500–6.000$/ay, market ve hizmetler: ortalamanın %30–40 üzerinde, kafe ve restoranlar: öğün başına 15–25$, faturalar: 250–400$/ay.
• Los Angeles, Kaliforniya: 2 yatak odalı daire kirası 3.500-4.500 dolar, market alışverişi ortalamanın %20-30 üzerinde, restoran fiyatları 12-20 dolar, faturalar 200-350 dolar.
• Miami, FL: 2 yatak odalı daire kirası 2.500-3.500 dolar, market ve restoran fiyatları ABD ortalamasına yakın, faturalar 150-300 dolar.
• Austin, Dallas, TX: 2 yatak odalı daire kirası 1.800-2.500 dolar, market alışverişi ortalama, restoran masrafları 10-18 dolar, faturalar 120-250 dolar.
• Chicago, Orta Batı: 2 yatak odalı daire kirası 1.500-2.200 dolar, market alışverişi ulusal ortalamanın altında, faturalar 120-250 dolar.

Avusturya'da yaşam öngörülebilir ve düzenlidir: sağlık hizmetleri yüksek kaliteli ve erişilebilir, eğitim yüksek kaliteli ve bürokrasi minimum düzeydedir. Örneğin, dört kişilik bir aile için sağlık sigortası aylık 300-500 dolar civarındadır ve devlet okulları ve üniversitelerindeki öğrenim ücretleri genellikle ücretsiz veya çok uygun fiyatlıdır.

Şehrin altyapısı, ulaşımı ve güvenliği, uzun vadeli konforlu bir yaşam için elverişli. Bence Avusturya'da giderleri planlamak, riskleri en aza indirmek ve aile rahatlığını sağlamak daha kolay.

ABD'de gayrimenkul seçimi büyük ölçüde yatırımcının hedeflerine ve yaşam durumuna bağlıdır. Nüfusun farklı kesimleri piyasada farklı şekillerde yol alırlar ve finansal, yasal ve kişisel faktörleri göz önünde bulundurmak önemlidir.

İstikrarsız ülkelerin vatandaşları için Amerika Birleşik Devletleri'nde ev veya daire satın almak genellikle sermayeyi korumanın bir yoludur. Doğu Avrupa ve Latin Amerika'dan müşterilerim, varlıklarını çeşitlendirmek ve uzun vadeli servet korumasını sağlamak için Miami ve Los Angeles'ta 400.000 ila 700.000 dolar arasında daireler satın aldılar.

emekliler için . Örneğin, Fort Lauderdale bölgesinde uzun vadeli kiraya verilen 550.000 dolarlık bir ev, konforlu bir ikinci ev olarak kullanılırken aylık yaklaşık 2.800-3.200 dolar gelir getirmiştir.

Dijital göçebeler, gelişmiş altyapısı, yüksek hızlı interneti ve Airbnb ve VRBO aracılığıyla sunulan kısa süreli kiralama fırsatları nedeniyle ABD'yi değerli buluyor. Ancak vize kısıtlamaları ve uzun vadeli belgelere duyulan ihtiyaç bazı zorluklar yaratıyor. Müşteri örneği: Austin'de 350.000 dolara bir daire satın alıp daha sonra kısa süreliğine kiraya vermek, aylık 2.000-2.400 dolar gelir elde etmeyi sağlıyor ve bu işlem için yabancı uyruklular için ITIN numarası ve banka hesabı gerekiyor.

ABD mi, Avusturya mı? Avusturya'ya kıyasla, muhafazakar yatırımcılar için bu ülke daha avantajlı: piyasa istikrarlı, yasalar şeffaf, vergiler daha düşük ve getiriler tahmin edilebilir. Öte yandan ABD, daha yüksek getiriler, çeşitli bölgeler ve yatırım stratejileri sunuyor, ancak riskler, piyasa dalgalanmaları ve gayrimenkul yönetimi zorluklarıyla ilişkilendiriliyor. Güvenliğe ve düzene önem veren müşterilerim için genellikle Avusturya'yı öneriyorum.

Bir yatırımdan çıkmak, karlılığı doğrudan etkileyen çok önemli bir adımdır. ABD'de gayrimenkul satışları genellikle MLS (Çoklu İlan Servisi) veya profesyonel emlakçılar aracılığıyla gerçekleştirilir. Ortalama satış süresi bölgeye göre değişir: Miami veya Los Angeles gibi popüler şehirlerde bir gayrimenkul 30-90 gün içinde satılabilirken, daha az likit eyaletlerde bu süre 6-9 aya kadar uzayabilir. Miami'de 600.000-750.000 dolara daire satan müşterilerim, süreci hızlandırmak ve komisyonları en aza indirmek için genellikle MLS'yi ve bir emlakçıyı kullandılar.

Yabancı uyruklular için önemli bir husus, satış fiyatının %15'ine kadar federal vergi kesintisi yapılmasını gerektiren FIRPTA'dır. Beklenmedik ödemelerden kaçınmak için vergi yükümlülüğünüzü doğru hesaplamanız önemlidir.

1031 Değişimi, bir gayrimenkulü satıp başka bir ABD gayrimenkul varlığına yeniden yatırım yaptığınızda vergileri ertelemenizi sağlar. Örneğin, müşterilerimden biri Miami'deki bir apartman dairesini 650.000 dolara sattı ve Austin'deki çeşitli gayrimenkullere yatırım yaptı; bu da vergi yükünü kaydırmasına ve portföy çeşitliliğini artırmasına olanak sağladı.

Gayrimenkullerin miras yoluyla veya vakıflar aracılığıyla devredilmesi, mal varlığınızı etkili bir şekilde yönetmenin ve geleceğiniz için plan yapmanın bir başka yoludur. Vakıflar, varlıkları yönetmeye, vergi risklerini azaltmaya ve varlıklarınızı korumaya yardımcı olur.

Avusturya'ya kıyasla, oradaki yatırım çıkış süreci daha basit ve daha öngörülebilir. İkincil piyasa likiditesi yüksek, bürokrasi minimum düzeyde, satış vergileri şeffaf ve işlemler daha hızlı sonuçlanıyor. ABD daha yüksek getiri sunuyor, ancak karmaşık vergi düzenlemeleri ve bürokrasiyle boğuşuyor.

Birkaç yıldır ABD ve Avrupa'da gayrimenkule yatırım yapan müşterilerle çalışıyorum. Deneyimlerim gösteriyor ki, her pazarın kendine özgü özellikleri var ve yatırımların başarısı doğrudan doğru durum tespitine bağlı.

Dengeli bir portföy için sermayenin istikrarlı ve büyüyen pazarlar arasında dağıtılması çok önemlidir. Bu yaklaşımda, Avusturya gayrimenkullerine yapılan yatırımlar genellikle istikrar ve öngörülebilirlik sağlarken, Amerikan gayrimenkulleri büyüme potansiyeli ve daha yüksek kira getirisi sunar. ABD gayrimenkullerini Miami veya Los Angeles gibi daha dinamik ve karlı pazarlarla ve Viyana gibi istikrarlı Avrupa gayrimenkulleriyle birleştirmeyi öneririm. Bu yaklaşım, riskleri çeşitlendirmenize, kira geliri elde etmenize ve aynı zamanda sermaye biriktirmenize olanak tanır.

Strateji seçerken müşterilerimin hedeflerini göz önünde bulunduruyorum: kira geliri, statü veya uzun vadeli sermaye artışı. Örneğin, gelir ve büyümeye odaklanan müşteriler için Amerika Birleşik Devletleri, özellikle ABD'deki daireler ve Florida'daki gayrimenkuller daha uygundur. İstikrar, öngörülebilirlik ve sermaye korumasına değer verenler için ise Avusturya genellikle kazanır.

ABD ve Avusturya arasında bölüştürürdüm ABD büyüme ve yüksek getiri sunarken, Avusturya ise gönül rahatlığı, şeffaflık ve uzun vadeli varlık koruması sağlıyor. Bu yaklaşım, her iki dünyanın en iyi yönlerini birleştirerek sürdürülebilir bir portföy oluşturmanıza olanak tanıyor.

Gayrimenkul yatırımları, hedeflerin ve piyasaların net bir şekilde anlaşılmasını gerektirir. ABD, yüksek getiri, çeşitli stratejiler ve Miami, Los Angeles veya Teksas gibi dinamik piyasalar arayanlar için en iyi seçimdir. Avusturya ise istikrarı, yasal şeffaflığı ve öngörülebilir getirileri önemseyen yatırımcılar için uygundur. Uygulamada, portföyün bu kadar muhafazakar bir bölümü için Avusturya gayrimenkulü istikrar sağlayıcı olarak görülürken, ABD büyüme ve daha yüksek getiri kaynağı olarak değerlendirilir.

Bir yatırım avukatından genel tavsiyeler: Gayrimenkulleri iyice inceleyin, vergi yükümlülüklerini göz önünde bulundurun, portföyünüzü çeşitlendirin ve her zaman bir çıkış stratejisi planlayın. Yabancı uyruklular için, FIRPTA, kira geliri vergilendirmesi ve LLC'ler veya vakıflar aracılığıyla seçenekleri değerlendirmek özellikle önemlidir.

2030'a kadar olan görünüm, nüfus artışı, iç göç ve aktif gayrimenkul piyasası gelişimini göstermektedir. Amerika Birleşik Devletleri'nde, güçlü ekonomik büyüme ve cazip kira getirisi sunan şehirlerde konut talebi artmaktadır. Avusturya'da ise istikrar devam etmekte olup, ikincil ve yeni piyasaların gelişimi uzun vadeli sermaye için güvenli yatırımlar sağlamaya devam etmektedir.

1. Yatırım hedeflerinizi belirleyin

• Kira Geliri (Uzun Vadeli ve Kısa Vadeli)
• Sermayeleşme ve değer artışı
• Oturma izni veya vize alma stratejileri (EB-5, E-2)

2. Mülkiyet biçiminin seçilmesi

• Bir birey tarafından satın alma
• Bir limited şirket (LLC) aracılığıyla satın alma
• Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve fonlar aracılığıyla yatırım yapmak
• Ortaklıklar veya vakıflar

3. Piyasa ve bölgesel analiz

• Şehirler ve eyaletler: Miami, New York, Los Angeles, Austin, Orta Batı
• Gayrimenkullerin kira getirisi ve likiditesi
• Metrekare fiyatları ve piyasa dinamikleri
• Altyapı, ulaşım, ekoloji, kiracı talebi

4. Nesnenin incelenmesi ve hukuki doğrulaması

• Tapu araştırması ve tapu sigortası
• Denetim raporu: yapı durumu, altyapı
• Mülkiyet geçmişinin ve ipoteklerin kontrol edilmesi

5. Finansman ve alıcı şartları

• Yabancılar için SSN/ITIN numaralarının temin edilebilirliği
• ABD'de banka hesabı
• İlk katkı ve fonların yasal kaynağına dair kanıt
• Yaş (bazı bankalar 18 yaşını şart koşmaktadır)

6. Satın alma süreci

• Emlakçı ve avukat seçimi
• Teklif hazırlamak
• Emanet hesabı
• İlçe kayıtlarında mülkiyet haklarının kapatılması ve tescili
• Uzaktan satın alma imkanı

7. Vergiler ve giderler

• Emlak vergisi (%0,5-%3, eyalete bağlı olarak)
• Kapanış masrafları (%2-5 işlem tutarı)
• Kira Geliri Vergisi (Federal + Eyalet)
• Satışlardan Elde Edilen Sermaye Kazançları Vergisi
• FIRPTA (İkametgahı olmayanlar için)

8. Gayrimenkul yönetimi

• Bir yönetim şirketi seçmek (Gayrimenkul Yönetimi)
• Uzun vadeli ve kısa vadeli kiralamalar
• Kiracı sözleşmeleri ve yerel düzenlemeler

9. Çıkış stratejileri

• MLS veya bir emlakçı aracılığıyla satış yapmak
• Vergi Transferleri için 1031 Değişimi
• Miras yoluyla veya vakıflar aracılığıyla devir

10. Senaryolar ve çeşitlendirme

• Tek nesneye karşı birden fazla nesne
• ABD ve Avrupa'nın birleşimi (istikrar için Avusturya, büyüme için ABD)
• Getiri ve risk dengesi

1. "300.000 Dolarlık Yatırımcı"

• Müşterinin isteği şuydu: New York şehrinde hem istikrarlı bir kira geliri sağlayacak hem de likit bir varlık olacak bir daire satın almak.
• Bulduğumuz şey: Manhattan'da modern tadilatlar yapılmış ve ulaşım açısından elverişli bir konumda bulunan 70 metrekarelik bir apartman dairesi.
• Sonuç: Yıllık %4-5 getiri, yüksek likidite, 2 yılda %8 oranında gayrimenkul değeri artışı.

2. “500.000 Dolarla Emekli Oldum”

• Müşterinin isteği şuydu: Florida, Miami'de rahat bir emeklilik hayatı geçirebileceği ve gerektiğinde kiraya verebileceği bir ev satın almak.
• Bulduğumuz şey: plaja ve gelişmiş altyapıya yakın, sakin bir bölgede 2 yatak odalı 90 m²'lik bir ev.
• Sonuç: Ortalama %4,5 kira getirisi, 3 yılda %10 değer artışı, huzurlu bir yaşam için güvenli bölge.

3. "Çocuklu aile"

• Müşterilerin isteği şuydu: Los Angeles'ta iyi okullara ve yeşil bir çevreye sahip bir daire veya ev satın alıp kendi ikametgahlarında kullanmak.
• Bulduğumuz şey: Gelişmiş bir bölgede, üç yatak odalı ve küçük bir bahçesi olan 120 m²'lik bir şehir evi. Fiyat: 750.000 dolar.
• Sonuç: 5 yılda %6-7 oranında yüksek getiri potansiyeli, çocuklar için güvenli bölge, gerekirse kiraya verme imkanı.