2024 yılında ülkedeki ortalama kira, faturalar dahil ve Viyana ortalamanın üzerindeydi.
Birçok aile için bu, kiranın bütçenin ana kalemi olduğu ve yaşam standartlarını doğrudan etkilediği anlamına geliyor.
2025 yılına gelindiğinde durum daha da kötüleşmişti: Fiyatlar ücretlerden daha hızlı artıyordu ve hükümet, Nisan 2026'ya kadar otomatik kira endekslemesine geçici bir moratoryum bile getirmişti. Bu, kiracılar için bir rahatlama, ancak daire sahipleri için gelir kaybı anlamına geliyordu.
Bu makalede, Viyana'daki kira piyasasının nasıl işlediğini, fiyatların neden arttığını, endekslemenin nasıl çalıştığını ve ne zaman itiraz edilebileceğini basit bir dille açıklayacağım. Gerçek rakamlara, hesaplama örneklerine, gerçek dünya örneklerine ve yeni yasalara bakacağız. Bu makale, hem Avusturya'ya taşınmayı planlayanlar hem de mülklerini kiraya vermek isteyen yatırımcılar için faydalı olacaktır.
Viyana'da Ev Kiralama - Temel Bilgiler, Fiyatlar ve Trendler
Endekslemeden bahsetmeden önce, piyasada şu anda hangi fiyatların olduğunu ve neden yükselmeye devam ettiğini inceleyelim.
Bir dairenin maliyeti bugün ne kadar?
Viyana'da kiralar, mahalleye ve mülk türüne göre büyük ölçüde değişir. Ortalama olarak, kira metrekare başına 9 ila 13 € arasındadır (elektrik, su, doğalgaz, su ve doğalgaz hariç). Ancak gerçek maliyet, mülke bağlı olarak değişecektir.
Viyana'da daire türüne göre ortalama kira (2025)
| Daire tipi | Kare | Ortalama fiyat, €/ay | Ortalama fiyat, m² başına € |
|---|---|---|---|
| Stüdyo | 40 m²'ye kadar | 600–900 | 12–15 |
| 1 odalı | 40–60 m² | 1 000–1 300 | 10–13 |
| 2 odalı | 60–90 m² | 1 300–1 600 | 9–11 |
| 3 odalı daire | 90–120 m² | 1 800–2 500 | 8–10 |
İlçeler arası karşılaştırmada da fark dikkat çekici. Merkezde (1. ilçe, Şehir Merkezi) fiyatlar metrekare başına 27 €'ya kadar çıkabiliyor, Floridsdorf veya Liesing gibi şehir dışında ise metrekare başına 9-11 €'ya kadar seçenekler bulabilirsiniz.
Müşterilerime sık sık Viyana'nın merkezindeki fiyatların neredeyse her zaman dairenin durumu nedeniyle değil, adresi nedeniyle yüksek olduğunu hatırlatırım. Asıl soru, konumun sizin için ne kadar önemli olduğudur.
Fiyatlar neden artıyor?
Nüfus artışı. 2024 yılında Viyana'nın nüfusu yaklaşık 22.500 kişi arttı. Bu artışın başlıca nedeni göçtür: Sadece 2024 yılında Avusturya'ya yaklaşık 180.000 kişi geldi ve bunların yaklaşık 68.000'i başkente yerleşti.
Yeni daire sıkıntısı. Viyana'nın her yıl en az 10.000-11.000 yeni daireye ihtiyacı var. Ancak, gerçekte sadece 5.000-6.000'i inşa ediliyor . Bu arada, mevcut konut stoğu yıkımlar ve büyük çaplı yenilemeler nedeniyle azalıyor.
Elit yeni binalar. Giderek daha fazla sayıda birinci sınıf konut inşa ediliyor ve kiralar ortalamanın önemli ölçüde üzerinde. Bu durum genel istatistikleri etkiliyor.
Enflasyon ve endeksleme. Fiyat dondurmalarına rağmen, bazı sözleşmeler (örneğin, boş yeni binalar) enflasyona endeksli olmaya devam ediyor.
Artan talep ve arz yetersizliği, kira fiyatlarını kaçınılmaz olarak yukarı çekiyor. Dinamiklere rakamlarla bakalım: 2024 yılı sonuna kadar ülke genelindeki ortalama kira (tüm daire büyüklükleri dahil) %4,5 arttı (bir önceki yıl %7,4'tü).
Viyana'da da büyüme çift haneli (yıllık bazda birkaç yüzde) seyrediyor ve ulusal enflasyonu önemli ölçüde aşıyor. Görüldüğü gibi, keskin dalgalanmalar olmasa bile, eğilim istikrarlı bir şekilde yukarı yönlü seyrediyor.
Avusturya'da kiralama piyasası nasıl düzenleniyor?
Endekslemeye geçmeden önce Avusturya'daki kira fiyatlarının kendi kendine hareket etmediğini, yasalarca kontrol edildiğini anlamak önemlidir.
Kira Hukuku: Basit Terimlerle
Ana belge Kira Kanunu'dur ( Mietrechtsgesetz , kısaca MRG). Kira miktarlarından kiracı ve ev sahiplerinin haklarına kadar hemen hemen her şeyi düzenler.
Avusturya'da iki büyük pazar segmenti bulunmaktadır:
Eski konut stoğu (1945'ten önce inşa edilmiş ve bazı binalar 1945'ten sonra inşa edilmiş). Burada kanun tamamen geçerlidir. Fiyat, "taban fiyat" olarak bilinen devlet tarafından belirlenen standartlara göre hesaplanır. Şu anda Viyana'da bu, metrekare başına 6,67 avrodur (bir moratoryum nedeniyle Nisan 2026'ya kadar sabitlenmiştir).
Yeni konut stoğu (özellikle 2000'lerden sonra inşa edilen modern binalar). Burada, mülk sahipleri katı kısıtlamalar olmaksızın fiyatları serbestçe belirleyebilirler.
Eski konut stokunu değerlendirmek için daire kategorileri sistemi kullanılmaktadır:
| Kategori | Bu ne anlama geliyor? | Örnek |
|---|---|---|
| A | Modern daire (ısıtma, mutfak, banyo, 30 m²'den itibaren) | İyi durumda 2 odalı daire |
| B | Bazı kusurları olan ancak uygun konut | merkezi ısıtması olmayan daire |
| C | Düşük standart, birçok sakınca | banyosu olmayan daire |
| D | Yaşanmaz | içinde su ve tuvalet olmayan konut |
A-C kategorileri için bir fiyat sınırı vardır. D kategorisi ise pratikte nadiren kullanılır; daha çok tarihsel bir normdur.
Müşterilerime sık sık şunu tavsiye ederim: Uzun vadeli istikrar istiyorsanız, MRG yasası kapsamındaki eski binalarda konut arayın. Oradaki fiyat artışı her zaman sınırlıdır.
Yabancılar İçin Kiralama Özellikleri
Yabancılar için kurallar, yerel halk için geçerli olanlarla neredeyse aynıdır. Yasa, vatandaşlığa dayalı ayrımcılığı açıkça yasaklamaktadır; Avusturya vatandaşı olmadığınız için girişiniz reddedilemez.
Ama pratikte bazı nüanslar var:
- genellikle Avusturya'da gelir veya istihdam kanıtı istenir;
- Önceki ev sahibinden tavsiye mektubu isteyebilirler;
- Çoğunlukla 3 aylık taksit (bazen 6'ya kadar) tutarında bir depozito alırlar.
Yabancılar için en büyük zorluk rekabet. Viyana'da daire talebi arzdan fazla olduğu için iyi seçenekler hızla tükeniyor.
Kira endekslemesi – tutar ne zaman ve neden değişir?
Şimdi en önemli konuya gelelim: endeksleme. Kiracılar ve yatırımcılar arasında en çok soru işareti yaratan konu bu.
Viyana'da endeksleme nasıl hesaplanır?
Endeksleme, kira bedelinin enflasyona göre otomatik olarak ayarlanmasıdır. Ayarlamanın dayanağı neredeyse her zaman sözleşmede belirtilir.
Statistik Austria tarafından yayınlanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) . Örneğin, Temmuz 2025'te endeks bir önceki yıla göre %3,6 artış göstermiştir.
Hesaplama örneği:
- temel kiranız 1.000 €'dur;
- endeks %3,6 arttı;
- yeni kira = 1.000 × 1.036 = 1.036 €.
Kiracı, kira artışından önceden haberdar edilir (ilk yeni ödeme tarihinden en az 14 gün önce). Artış hiçbir zaman geriye dönük değildir.
Kira Sözleşmeniz: Nelere Dikkat Etmelisiniz?
Sözleşmeyi imzalarken endekslemeyle ilgili bir madde arayın. Şunu söylemelidir:
- hangi özel endeksin kullanıldığı (çoğunlukla TÜFE);
- yeniden sayım ne sıklıkla yapılır (genellikle yılda bir kez);
- Endeksin geçerlilik tarihi.
Bu madde eksikse, ev sahibinin gerekçe göstermeden fiyatı artırma hakkı yoktur. Tek seçenek yeni bir sözleşme yapmaktır.
Ev sahibi aniden kirayı artırabilir mi?
Hayır. Yasa, ev sahibinin kiracıya bildirimde bulunmasını ve hesaplamayı açıklamasını gerektirir. Havadan yeni bir miktar "üretmek" mümkün değildir. Artış bildirimi alırsanız:
- sözleşmedeki formüle uygunluğunu kontrol etmek;
- büyümenin enflasyon oranını aşmamasını sağlamak;
- Şüpheniz varsa, Konut Tahkimiyle iletişime geçin (
Kira hesaplamaları ve endeksleme örnekleri
Endeksleme konusunun kuru bir teori olarak kalmaması için pratikte nasıl göründüğüne bakalım.
Yaygın durumlar: Kira tutarları nasıl değişir?
Gerçek hayattan iki örnek verelim.
40 m²'lik bir daire. Avusturya'da böyle bir dairenin ortalama net kirası aylık yaklaşık 405 €'dur. 100 € faturalar eklendiğinde toplam 505 € olur. %4 enflasyonla, taban kira 421 €'ya, faturalar da eklendiğinde ise yaklaşık 521 €'ya yükselir.
Daire 80 m²'dir. Bu büyüklükteki bir dairenin ulusal ortalama kirası 796,50 €'dur (elektrik, su, doğalgaz hariç). Giderler dahil kiranın 880 € olduğunu varsayalım. %5'lik bir endekslemeyle kira 924 €'ya yükselir.
Büyüme her zaman enflasyona kabaca eşittir. Mağaza fiyatları %5 artarsa, kira da %5 artacaktır.
Karmaşık vakalar: yenileme, modernizasyon, lüks daireler
Erhaltungsbeitrag eklenmesine izin verir . Örneğin:
- 60 m² dairenin temel kirası – 600 €;
- Ev sahibi mutfakta büyük bir tadilat yaptırdı ve +30 €'ya anlaştılar;
- bir yıl sonra, %4 endeksi bir kez daha +24 € verdi;
- Son kira bedeli 654 avro oldu.
Lüks dairelerde endeksleme aynı şekilde işler, ancak başlangıç fiyatı daha yüksektir. %5 enflasyonla 2.000 avroluk bir dairenin fiyatı bir yıl sonra 2.100 avroya çıkar.
Kira İndirimi – Ne Zaman ve Nasıl Daha Az Ödeyebilirsiniz?
Genellikle artan fiyatlardan bahsediyoruz ama kiraların düşürülebileceği durumlar da var.
Kira indiriminin nedenleri
Avusturya yasaları, dairenin sözleşme şartlarına uymaması veya yaşanamaz hale gelmesi durumunda kira indirimine izin vermektedir. Tipik durumlar şunlardır:
- Isıtma veya sıcak su yoktur. Kombi veya radyatör bozulmuşsa, ev kısmen yaşanmaz kabul edilir.
- Küf ve nem sadece kozmetik bir sorun değil, aynı zamanda gerçek bir sağlık tehdididir.
- Sürekli gürültü. Örneğin, komşunuzun evinde tadilat veya bahçede aylarca süren bir inşaat.
- Yapısal kusurlar. Akan çatı, bozuk asansör, elektrik sorunları.
İndirim miktarı soruna göre değişir. Isınma tamamen yoksa, mahkemeler genellikle kirayı %30-50 oranında indirir. Geçici bir rahatsızlıksa, indirim %10-20'dir.
İndirim müzakereleri nasıl yapılır – adım adım
- Sorunu belgeleyin. Fotoğraf çekin ve onarım raporlarını veya makbuzlarını toplayın.
- Ev sahibine bildirin. Tercihen yazılı olarak (e-posta veya taahhütlü posta yoluyla).
- Düzeltme için zaman tanıyın. Genellikle 2-3 hafta yeterlidir.
- Geçici bir ücret indirimi talep edin. Belirli bir yüzde belirtin.
- Reddedilmeniz halinde Konut Tahkim Mahkemesi veya mahkemeye başvurun.
Müşterilerime her zaman şunu söylerim: Dairede ciddi kusurlar varsa, kira bedelinin tamamını ödemek zorunda değilsiniz. Önemli olan yasal yollara başvurmak ve sorunu belgelemektir.
Yatırımcılar için: Viyana'da mülkünüzü karlı bir şekilde nasıl kiraya verebilirsiniz?
Endeksleme konusu sadece kiracılar için değil, aynı zamanda mülklerini kiraya verenler için de önemlidir. Yatırımcılar içinse kârlılıklarını doğrudan etkiler.
Kira endekslemesi ve karlılık
Kira artışları, ev sahiplerinin enflasyon karşısında bile kârlarını korumalarına yardımcı oluyor.
Örnek:
- daire 1.200 €'ya kiraya veriliyor;
- enflasyon %4;
- Bir yıl sonra kira bedeli 1.248 avroya çıkacak.
Küçük bir değişiklik gibi görünüyor - ayda sadece 48 avro. Ancak bir yıl içinde bu neredeyse 600 avroya, 10 yıl içinde ise 6.000 avrodan fazlaya denk geliyor.
İşte bu nedenle doğru endeksleme, sermaye koruma aracıdır. Onarım, kamu hizmetleri ve vergilerdeki artan maliyetlerin dengelenmesine yardımcı olur.
Ev sahipleri için ipuçları
Her zaman yasalara uygun hareket edin. Endekslemenin sözleşmede belirtildiğinden ve kararlaştırılan tutarı aşmadığından emin olun. Kiracıya önceden haber verin (gerekenden bir veya iki gün fazladan haber vermek en iyisidir). Bu, güven oluşturur ve anlaşmazlık riskini azaltır.
Tadilat ve iyileştirmeleri göz önünde bulundurun. Kiralamadan önce tadilat yapmayı planlıyorsanız, bunu sözleşmeye veya tek seferlik kira ödemesine dahil edin. Kiracı, ne için ödeme yaptığını tam olarak bilmelidir. Tadilattan sonra, masrafların tazmini için pazarlık yapın; ancak unutmayın, her şey yasal olarak resmileştirilmelidir.
İyi iletişim kurun. Artışları açıkça belirtin ve kiracının hesaplamaları görmesini sağlayın. En iyi strateji, aniden yeni bir fatura çıkarmak yerine, kiranın neden arttığını açıklamaktır. Şeffaflık genellikle kiracıları korur ve "yoğun" dairelerde kiracı sirkülasyonunu azaltır.
Ödeme gücünüzü kontrol edin. Sözleşme imzalamadan önce, bir kefalet veya depozito (üç aya kadar aylık ödeme) düşünün; bu, eksik ödeme riskini azaltacaktır. Ancak, sırf yabancı bir kiracı korkusuyla aşırı teminatlar talep etmeyin: daha önce de belirtildiği gibi, yasa ayrımcılığı yasaklamaktadır.
Emlak yöneticilerinden yararlanın. Birden fazla daireniz varsa veya sınırlı boş zamanınız varsa, profesyonel bir emlak yönetim hizmeti (Hausverwaltung) kiralayın. Yerel nüansları anlar, yasal güncellemeleri (endeksleme yasağındaki değişiklikler gibi) takip eder ve para cezalarından kaçınmanıza yardımcı olurlar.
Ev sahiplerine her zaman şunu söylerim: İstikrarlı bir kiracı, işin yarısıdır. Kirayı yasanın gerektirdiği şekilde %3 artırıp kiracıyı tutmak, kiracı kaybetmekten ve kira kontratının aylarca boş kalmasından daha iyidir.
Viyana Kiralama Piyasası 2025-2026'daki Yeni Yasalar ve Son Haberler
Resmi tamamlamak için son değişikliklerden bahsetmek gerekiyor: Bunlar bugün piyasayı etkiliyor.
Kira Moratoryumu. 2025 baharında Avusturya Parlamentosu, çoğu düzenlemeye tabi daire için otomatik kira artışlarını Nisan 2026'ya kadar donduran bir yasa çıkardı. Bu şu anlama geliyor:
- Viyana'da taban fiyat (sözde "gösterge tarifesi") 6,67 €/m² olarak sabitlenmiştir;
- Nisan 2025'teki olağan artış gerçekleşmedi;
- Nisan 2026'dan itibaren büyüme sınırlı olacak: Enflasyonun sadece %5'i dikkate alınabilecek, bunun üzerindeki her şey yarıya indirilecek.
Kiracılar için bu bir rahatlama. Yatırımcılar içinse önümüzdeki yıl daha düşük kâr anlamına geliyor.
Avusturya ve Avrupa: Kiraların En Pahalı Olduğu Yerler. Viyana, kira açısından Avrupa'nın en pahalı başkentleri arasında yer alıyor. Eurostat'a göre , 2023 yılında yabancılar için ortalama iki yatak odalı bir dairenin aylık maliyeti yaklaşık 2.050 € (elektrik, su, doğalgaz ...
Avusturya'da kiralar 2010 yılından bu yana yaklaşık %70 oranında artarken, AB ortalamasında artış çok daha az oldu.
Piyasayı bundan sonra ne bekliyor? Uzmanlar öngörüyor. Hemfikirler: Viyana'daki konut açığı giderek büyüyecek. Şehrin her yıl en az 4.000-5.000 yeni daireye ihtiyacı var.
Bu, kiraların yüksek kalacağı anlamına geliyor. Moratoryumla birlikte bile, uzun vadeli eğilim açık: talep arzı aşacak.
Müşterilerime her zaman şunu söylerim: Viyana'da kötü mahalle yoktur. Büyük büyüme potansiyeli olan mahalleler vardır. Bazen prestijli merkeze yatırım yapmaktansa şehrin dış mahallelerine yatırım yapmak daha karlıdır.
Sonuç: Para tasarrufu için eylemleriniz ve hayat tüyolarınız
Viyana'da kiralama, yönetmelikler, fiyatlar ve kişisel koşullar arasında her zaman bir denge unsurudur. Bir yandan, yasalar kiracıları korur: kiralar aniden artırılamaz ve kusurlar tespit edilirse kiralar düşürülebilir. Diğer yandan, endeksleme kaçınılmazdır ve fiyatlar enflasyona paralel olarak artacaktır.
Fazla ödeme yapmaktan kaçınmak ve kendinizi güvende hissetmek için birkaç kuralı aklınızda bulundurun:
- Mahalleleri karşılaştırın. 10-15 dakikalık bir metro yolculuğu size ayda yüzlerce avro tasarruf sağlayabilir.
- Sözleşmeyi okuyun. Endeksleme maddesi açık olmalıdır: Hangi endeks, ne sıklıkla ve hangi tarihten itibaren.
- Sorunları bildirin. Bir şey bozulursa, hemen sahibiyle iletişime geçin. Kanun sizin yanınızda.
- Destek alın. Viyana'da Wohnbeihilfe adlı bir konut yardım programı bulunmaktadır. Belirli bir gelir eşiğini karşılıyorsanız, şehirden tazminat alabilirsiniz.
- Yatırımcılar için şeffaflık ve dürüstlük, hızlı kârdan daha önemlidir. Boş bir daireyi riske atmaktansa, bir kiracıyı yıllarca tutmak daha iyidir.
- Güvenilir emlakçılar kullanın. Deneyimli emlakçılar işin inceliklerini bilir ve genellikle hayat tüyoları verebilirler. Örneğin, fiyatta pazarlık yapabileceğiniz küçük daire sahiplerinden kiralık daire aramak veya son aylarda yeni binaları kontrol etmek gibi. Genellikle özel teklifleri vardır (ilk ay ücretsiz veya indirimli depozito gibi).
Ve asıl tavsiyem: Kiralamayı uzun vadeli bir strateji olarak ele alın. Böylece, fiyatlar yükselse bile, akışına kapılmak yerine durumu yönetebilirsiniz.
