Avusturya'da gayrimenkul satın almak, yalnızca mülkün fiyatını değil, aynı zamanda satın alma fiyatının ortalama %10-12'sini oluşturan ek maliyetleri de hesaba katmayı gerektirir. Bu maliyetler, zorunlu ödemeler (vergiler, tescil ücretleri ve noter ücretleri) ve emlakçı ücretleri veya ipotek işlemleri gibi isteğe bağlı ödemeler olarak ikiye ayrılır.
Yabancı alıcılar için özel kurallar geçerli olabilir. Ayrıca, Temmuz 2025'ten itibaren 500.000 Avro'ya kadar olan işlemlerde vergi indirimleri uygulanacak ve bazı kayıt ücretleri önemli ölçüde azaltılacaktır.
Ana ücretler ve vergiler
Ödemelerin başında emlak devir vergisi, tapu tescili, noter veya avukatlık ücreti ve gayrimenkulün emlakçı aracılığıyla satın alınması durumunda emlakçı komisyonu geliyor.
1. Mülkiyet devir vergisi (Grunderwerbsteuer)
Avusturya'da gayrimenkul satın alırken uygulanan en önemli vergi budur. Satın alma sözleşmesinde belirtilen emlak fiyatının %3,5'ine denk gelir. Örneğin, 400.000 €'ya bir daire satın alırsanız, tapu devri vergisi 14.000 € olacaktır.
Verginin gerçek satın alma bedeli üzerinden hesaplandığını belirtmek önemlidir, ancak bazı durumlarda (örneğin sözleşmedeki bedel eksik belirtilmişse) vergi dairesi piyasa değerini kılavuz olarak kullanabilir.
2. Kayıt ücreti (Grundbuchseintragungsgebühr)
İşlemden sonra mülkiyetin tapu siciline tescil edilmesi gerekmektedir. Bunun için taşınmazın değerinin %1,1'i oranında bir ücret alınmaktadır. 400.000 €'ya satın alınan bir taşınmaz için tescil ücreti 4.400 €'dur.
Temmuz 2025'ten itibaren, değeri 500.000 € veya altında olan gayrimenkuller için tapu tescil ve depozito ücretlerinden muafiyet getirilebilecek. 500.000 €'nun üzerindeki tutarlar için ise ücret yalnızca muafiyet tutarına uygulanacak. Bu değişiklik, özellikle ipotek satın alırken alıcıların önemli ölçüde tasarruf etmesini sağlayacak.
3. Noter veya avukat hizmetleri
Yasa, işlemin noter veya avukat tarafından onaylanmasını şart koşar. Bu uzman, mülkün yasal durumunu doğrular, alım satım sözleşmesini hazırlar ve güvenli işlemler için bir emanet hesabı (Treuhandkonto) açar.
Hizmetlerin maliyeti, işlemin karmaşıklığına bağlı olarak sözleşme tutarının %2 ila %5'i + %20 KDV arasında değişmektedir. Örneğin, 400.000 € değerindeki bir daire için avukatlık ücretleri 9.600 € ile 24.000 € (KDV dahil) arasında değişebilmektedir.
4. Emlakçı komisyonu
Bir emlak acentesi aracılığıyla satın alırsanız, komisyon ödemeniz gerekir. Genellikle, komisyon, mülk fiyatının %3'ü artı %20 KDV'dir. 400.000 € değerindeki bir mülk için emlakçının komisyonu 14.400 € olur.
Ek masraflar
Alıcı, temel vergi ve ücretlere ek olarak, her zaman hemen fark edilmeyen bir dizi ek maliyetle karşı karşıya kalır. Bu masraflar, işlemin koşullarına, finansman yöntemine ve alıcının durumuna bağlıdır.
1. İpotek maliyetleri
Banka kredisiyle gayrimenkul satın alınacaksa şunlara dikkat edilmeli:
- Bankanın kredi işleme komisyonu, ilgili kurumun şartlarına bağlı olarak değişmekte olup genellikle kredi tutarının %0,5'inden %1,5'ine kadar değişmektedir.
- Malın ve borçlunun hayatının sigortalanması genellikle bankanın zorunlu bir şartıdır: mal sigortası - sigortalanan tutarın yıllık %0,1-%0,3'ü; borçlunun hayat sigortası - kredi bakiyesinin yıllık yaklaşık %0,2-%0,5'i.
- Rehin kaydı (Hypothekeneintragungsgebühr), ipotek hakkının tapu siciline tescili için kredi tutarının %1,2'si oranında bir defaya mahsus alınan bir ücrettir.
- Peşinat – Avusturya'da mülkün değerinin %20-50'si kadardır ve başlangıç bütçesini önemli ölçüde etkiler.
2. Yabancı uyruklu vatandaşlar için satın alma izni
AB vatandaşı olmayanların yerel makamlardan özel bir satın alma izni almaları gerekebilir; bu da ek maliyetlere (genellikle birkaç yüz avro) yol açacaktır.
3. Yeni binalar için KDV ve özel özellikler
Yeni bir ev satın alırken, özellikle mülk bir müteahhitten satın alınmışsa, katma değer vergisi (KDV) uygulanabilir. Ayrıca, emlakçı ve noter ücretleri (%20) için KDV tahsil edilir ve bu da nihai maliyeti artırır.
4. İşletme maliyetleri (Betriebskosten)
İşlem tamamlandıktan sonra, mülk sahibi çöp toplama, kanalizasyon, ev sigortası, ortak alanların onarım ve bakımı ile yönetim şirketi aidatlarını içeren aylık kira bedelini (Betriebskosten) ödemekle yükümlüdür. Bu bedel, metrekare başına aylık ortalama 2 ila 3,50 € arasında değişmektedir.
5. Gayrimenkul değerleme ve uzman hizmetleri
İpotek başvurusunda bulunurken, bankalar neredeyse her zaman mülkün değerinin bağımsız bir ekspertiz raporuyla değerlendirilmesini ister. Bu hizmetin maliyeti, ekspertiz raporunun karmaşıklığına bağlı olarak 300 € ile 1.000 € arasında değişmektedir.
Ayrıca aşağıdaki gibi ek kontroller de mümkündür:
- zararlı maddelerin varlığı (asbest, kurşun, küf) — 200–600 €;
- Binanın teknik durumu (statik kontroller, mühendislik sistemleri) — 300–800 €.
Bu masraflar ayrı ayrı ödenir ve mülkün büyüklüğüne, durumuna ve seçilen uzmana göre değişir.
6. Çeviriler ve noter tasdikleri
Alıcı Almanca bilmiyorsa, hukuki açıdan önemli tüm belgelerin yeminli bir tercüman tarafından tercüme edilmesi gerekmektedir. Bir sözleşmenin ortalama tercüme maliyeti, uzunluğuna bağlı olarak 100 € ile 300 € arasında değişmektedir. Noter onaylı tercümeler için tercüme hizmetleri de ayrıca ücretlendirilir.
7. Banka ve idari ücretler
- Ödemeler için bir hesap tutmanın maliyeti yıllık yaklaşık 30-60 avrodur.
- Sözleşmenin yürütülmesi için gereken nakit maliyetler ve diğer küçük idari ücretler 50 ila 200 avro arasında değişmektedir.
Yabancı uyrukluların temel giderleri, izin işlemleri, belge tercümeleri, ek noter hizmetleri ve banka masrafları dikkate alındığında, yerleşiklere göre yaklaşık %1-3 daha yüksektir. Örneğin, 400.000 € değerindeki bir daire için bu, 4.000 € ila 12.000 € ek masraf anlamına gelebilir.
| Vergi/ücret türü | Oran / tutar | Açıklama |
|---|---|---|
| Gayrimenkul transfer vergisi (Grunderwerbsteuer) | Emlak değerinin %3,5'i | Satın alındığında devlete zorunlu vergi |
| Mülkiyet kaydı (Grundbuchseintragungsgebühr) | Emlak değerinin %1,1'i | Bir nesnenin tapu siciline kaydedilmesi |
| Rehin tescili (Hypothekeneintragungsgebühr) | Kredi tutarının %1,2'si | İpotek finansmanı için, ipotek konusunun tapu siciline tescili |
| Emlakçı komisyonu | %3 + %20 KDV | Emlakçının ücreti |
| Noter/avukatlık hizmetleri (sözleşmelerin hazırlanması, vakıf) | %2–5 + %20 KDV | İşlem desteği, emanet hesabı açılışı |
| Banka ücretleri | bireysel olarak | Kredi işleme ve hesap yönetimi için banka komisyonu |
| Gayrimenkul değerlemesi | €300–1 000 | Bir banka veya uzman için bağımsız değerlendirme |
| Borçlunun mal ve can güvenliğinin sigortalanması | 0,1–0,3% (yapı) + 0,2–0,5% (yaşam) | Bir ipotek için zorunludur |
| Uzman görüşleri | €200–800 | Statik özelliklerin kontrolü, zararlı maddelerin varlığı, enerji sertifikası |
| Belgelerin tercümesi | €100–300 | Yabancı dilde belgeler için |
| Yabancılar için izin (AB dışı) | birkaç yüz avro | Satın alma işlemi için tapu idaresinden izin alınması gerekmektedir. |
| Emlak gelir vergisi (Immobilienertragsteuer) | Kârın %30'u | Yalnızca bir nesneyi satarken geçerlidir |
| Aylık işletme maliyetleri (Betriebskosten) | €2–3,5/m² | Kamu hizmeti ve işletme maliyetlerinin ödenmesi |
Pratikte giderleri nasıl en aza indirebiliriz?
Avusturya'da gayrimenkul satın alırken ortaya çıkan ek maliyetler gayrimenkulün değerinin %12'sine kadar çıkabilse de, bunları optimize etmenin birkaç pratik yolu vardır:
1. 500.000 €'ya kadar gayrimenkul alımları. Temmuz 2025'ten itibaren, 500.000 €'ya kadar değere sahip gayrimenkuller bazı tescil ücretlerinden (Grundbuchseintragungsgebühr ve ipotek tescili) muaf tutulacaktır. Bu, işlem tamamlandığında önemli tasarruflar sağlayacaktır.
2. Hisse devri ve aşamalı devir. Mülkiyetin tamamı için değil, %50'ye kadar bir hisse için devredilmesi veya işlemin taksitler halinde gerçekleştirilmesi durumunda, vergi ödemeleri azaltılabilir veya tamamen muafiyet uygulanabilir.
3. Akrabalara gayrimenkul devri. 1 Temmuz 2025 tarihinden itibaren, eş, çocuk, torun, anne-baba ve medeni partner gibi birinci derece akrabalar arasındaki gayrimenkul devirlerinde %0,5 oranı geçerli olacaktır. Ancak, tercihli oranı teyit etmek için aile ilişkisinin doğru bir şekilde belgelendirilmesi önemlidir.
4. İpotek giderlerinizi optimize edin. Farklı bankaların faiz oranlarını ve kredi işlem ücretlerini karşılaştırın. Hem mülk hem de borçlunun hayat sigortası için daha düşük faiz oranları sunan bir sigorta şirketi seçmeyi düşünün. Daha büyük bir peşinat (mülk değerinin %20-50'si) ödemek, faiz ödemelerini ve ipotek ücretlerini azaltır.
5. Uzun vadeli kira sözleşmeleri (Erbpacht) kullanmak. Uzun vadeli kira sözleşmeleri yapmak avantajlı olabilir, çünkü resmi mülkiyet devredilmez ve devir vergisi alınmaz.
6. Uzman ve ekspertiz maliyetlerini en aza indirin. Yalnızca gerekli denetimleri yaptırın: teknik durum, tehlikeli maddelerin varlığı veya enerji verimliliği. Birkaç denetimi tek bir uzman ziyaretinde birleştirmek, seyahat ve dokümantasyon maliyetlerinden tasarruf etmenizi sağlar.
7. Düşük işletme maliyetleri (Betriebskosten). Verimli bir yönetim şirketi ve modern altyapı sistemlerine sahip daire veya evleri tercih edin. Düşük enerji tüketimi ve optimize edilmiş altyapı maliyetlerine sahip yeni binalar, eski ve orta sınıf konutlara kıyasla aylık ödemeleri %20-40 oranında önemli ölçüde azaltabilir.
Avusturya'da yabancı yatırımcıların karşılaştığı yaygın tuzaklar
Dil engelleri, Avusturya'daki yabancı alıcılar için en yaygın ve maliyetli sorunlardan biri olmaya devam ediyor. Belge ve yönetmeliklerin yanlış anlaşılması, önemli mali kayıplara yol açabiliyor.
| Hata türü | Oluşum nedeni | Tipik finansal etki |
|---|---|---|
| Sözleşme şartlarının yanlış anlaşılması | Tüm belgeler yalnızca Almancadır. | Hukuki masraflar için 5.000-15.000 € |
| Beklenmeyen gizli maliyetler | Giderlerin önceden şeffaf olmaması | %8-10 ek maliyet |
| Kullanım koşullarının ihlali | Yerel gayrimenkul yönetmeliklerinin yanlış anlaşılması | 40.000 Avro'ya kadar para cezası + olası zorunlu satış |
| Kültürel Farklılıklarla Müzakere Etmedeki Zorluklar | İş uygulamalarındaki farklılıklar | %10-20 oranında fazla ödeme |
| Gayrimenkul durum tespitinde hatalar | Yerel denetimler ve gereklilikler hakkında bilgi eksikliği | 10.000-50.000 € arası kayıplar |
| Onay sürecinde gecikmeler | Bürokrasiyi küçümsemek | Mevduat kaybı veya kaçırılan fırsatlar |
| Vergi planlama hataları | Çok yargı bölgeli bir vergi sisteminin karmaşık kuralları | Çifte vergilendirme riski |
Bankacılık ve noter sırları: Fazla ödeme yapmaktan nasıl kaçınılır?
Avusturya'da gayrimenkul satın alırken, bankalar ve noterler için önemli miktarda ek maliyet ortaya çıkmaktadır. Ancak akıllıca bir yaklaşımla bu masraflar önemli ölçüde azaltılabilir.
1. Bankaları ve kredi koşullarını karşılaştırın
- En az 3-5 bankadan teklif isteyin ve kredi ücretlerini, faiz oranlarını ve sigorta şartlarını karşılaştırın.
- Rehin için kayıt ücretinin düşürülme imkânını ve en uygun sigorta paketini öğrenin.
- Banka, yerleşik olmayan kişiler için daha yüksek bir peşinat talep ediyorsa, sağlam bir mali geçmişiniz varsa daha düşük bir miktar için pazarlık etmeye çalışın.
2. Sigortanın zorunlu olup olmadığını iki kez kontrol edin
- Bankalar, ipotek işlemlerinde borçlunun mal varlığı ve hayatı için sigorta yapılmasını talep ediyor.
- Bankanızdan hangi sigorta poliçelerinin zorunlu, hangilerinin isteğe bağlı olduğunu yazılı olarak açıklamasını isteyin.
- En iyi fiyat ve teminat kombinasyonunu bulmak için birden fazla sigorta şirketini karşılaştırın.
3. Noter ve avukatla sabit oranlar üzerinde pazarlık yapın
- Emlak değerinin standart yüzdesi yerine, hizmetler için sabit bir ücret üzerinde pazarlık yapabilirsiniz.
- En iyi fiyatı seçmek için bölgedeki 3-4 noter veya avukatı karşılaştırın.
- İşlemin standart olması ve karmaşık uluslararası koşullar içermemesi durumunda istişarelerin bir kısmının azaltılması mümkün olabilir.
4. Harcamalarınızı önceden planlayın
- Sürprizlerle karşılaşmamak için noter ve banka ücretlerini de genel satın alma bütçenize dahil edin.
- Birkaç hizmetin (örneğin noter ve tescil) ödemesini aynı anda yapıp yapamayacağınızı kontrol edin; bu bazen ek ücretleri azaltabilir.
5. Profesyonel yardımı akıllıca kullanın
- İşlemin önemli aşamaları için yalnızca bir avukat veya noterden yardım alın.
- Standart prosedürler (tescil, vekaletname) için fazla ödeme yapmaktan kaçınmak adına kendinizi asgari destekle sınırlayabilirsiniz.
Bu adımları izleyerek Avusturya'da pahalı bir daire veya ev satın alırken bile binlerce avro tasarruf edebilir, gereksiz sigortalardan kaçınabilir ve avukatlık veya noter hizmetlerine fazla ödeme yapmaktan kaçınabilirsiniz.
